Правове регулювання оренди державного та комунального майна

Створене членами трудового колективу господарське товариство має переважне право на укладення договору оренди майна того підприємства, структурного підрозділу де створене це товариство.

Фонд державного майна України, його регіональне відділення чи представництво протягом п'ятнадцяти днів після надходження матеріалів повідомляє державне підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладення договору оренди або відмову). При розгляді матеріалів щодо передачі в оренду нерухомого майна можуть враховуватися пропозиції місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій.

Слід відмітити, що надання дозволу державним підприємствам і організаціям бути орендодавцем нерухомого майна (будівель, споруд, не житлових приміщень), що знаходиться на їх балансах, регулюється відповідним Порядком, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 20 лютого 1998 р. № 309. Він рекомендується як аналог для застосування у випадках надання дозволу на оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності. Відповідно до аб. 2 п.2 Методики, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786, у разі коли орендодавцем не рухомого майна є державне підприємство, розмір орендної плати погоджується з відповідним органом, визначеним у ст. 5. Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Державне підприємство для отримання дозволу бути орендодавцем нерухомого майна, що знаходиться на його балансі, звертається до Фонду державного майна України або до його регіонального відділення чи представництва за місцезнаходженням об'єкта оренди з листом клопотанням про надання підприємству права бути орендодавцем певного нерухомого майна, певної площі, що знаходиться на його балансі, розташоване за певною адресою; погодження розрахунку орендної плати за перший місяць оренди названого об'єкта.

Проект договору оренди має містити в собі всі визначені законодавством істотні умови оренди. До затвердження типового договору оренди державного нерухомого майна за основу при розроблені проекту договору береться Типовий договір оренди державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 р. № 457 з подальшими змінами до нього (Додаток 6). Експертна оцінка об'єкта оренди здійснюється згідно з п. 18 Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 та п. 8. Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786. Звіт про експертну оцінку оформлюється відповідно до чинних вимог Фонду державного майна України. Експертну оцінку може здійснювати експерт - юридична особа, що має генеральну угоду з Фондом на надання послуг при оренді або при приватизації державного майна. Період між датою експертної оцінки і датою початку дії договору оренди не може перевищувати 6 місяців, якщо тільки менший термін чинності оцінки не передбачений звітом по експертній оцінці.

У центральному апараті Фонду державного майна України розгляд листів-клопотань про дозвіл на оренду і погодження орендної плати здійснює Департамент управління державним майном за участю Департаменту оцінки майна і фінансової реструктуризації, які мають свої повноваження3.

При позитивному вирішенні питання підприємству надсилається підписаний заступником Голови Фонду державного майна України, який відповідає за питання оренди, лист, в якому повідомляється про надання йому дозволу бути орендодавцем конкретного нерухомого майна (за переліком) на умовах, визначених у розглянутому проекті договору оренди. До листа додається розрахунок орендної плати за перший місяць оренди погоджений заступником Голови Фонду державного майна України. Порядок розгляду питань про дозвіл на оренду в регіональних відділеннях і представництвах Фонду державного майна України визначають їх керівники. Лист-дозвіл підписують і розрахунки орендної плати погоджують начальники цих органів або їх заступники, що відповідають за питання оренди державного майна. Контроль за наданням дозволів на оренду державного нерухомого майна органами приватизації здійснює Департамент управління державним майном. Регіональні відділення, представництва і відділ роботи з договорами оренди Фонду державного майна України інформацію за встановленою формою. Розрахунок орендної плати за переший місяць оренди здійснюється за формою, залежно від того, чи здається в оренду окреме приміщення (будівля, споруда), чи кілька приміщень в одному будинку (Додаток 7).

Обов'язки орендаря:

1) за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду та виробляти продукцію в обсягах необхідних для задоволення потреб регіону;

2) орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню;

3) вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Орендар зобов'язаний за користування об'єктом оренди вносити орендну плату не залежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі. Державні підприємства (крім тих, щодо який прийнято рішення про приватизацію) мають право використовувати орендну плату, одержану від переданого ними в оренду окремо індивідуально визначеного майна на поповнення власних обігових коштів. Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися у натуральній або у грошово-натуральній формі. Стягнення заборгованості по орендній платі провадиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати, зміна її розмірів були розглянуті вище.

4) зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства самого орендаря;

5) відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, якщо не доведе що погіршення або загибель майна сталися не з його вини;

6) страхувати орендоване майно на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди.

Страхова сума застрахованих об'єктів повинна бути не нижче балансової вартості орендованого майна. Договір страхування повинен передбачати захист від слідуючих ризиків: пожежа, пошкодження у результаті стихійного лиха, протиправних дій третіх осіб і ін. Договір страхування може бути укладений зі страховими компаніями, які мають ліцензію на право здійснення страхування майном юридичних осіб, стійкий фінансовий стан і досвід роботи на страховому ринку не менше 2-х років. Копії договорів страхування орендованого майна надаються до регіонального відділення Фонду державного майна і зберігаються у орендній справі даного підприємства. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені і інші умови. Наприклад «про можливість суборенди, послідуючого викупу орендованого майна, формах орендної плати, розподіл ризику випадкової загибелі або пошкодження орендованого майна».

7) створити страховий фонд;

8) повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери у разі розірвання договору кредити по цьому питанню, закінчення строку його дії або припинення договору оренди, згідно вимог Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629;

9) відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності, відповідно до законодавства України у разі свого банкрутства.

Згідно п. 2 ст. 10 Закону у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови, тому, наприклад у договорі оренди8 - № 8/1257 від 05.11.1999 р. нежилого будинку (приміщення), укладеним між:

Державним комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація» - орендодавцем, і Київським обласним управлінням юстиції - орендатором, також передбачено, що орендар зобов'язаний:

- забезпечити доступ в орендований будинок (приміщення) представників орендодавця для перевірки дотримання орендарем умов договору;

- зобов'язаний на вимогу орендодавця проводити звірку взаєморозрахунків по орендних платежах і оформляти акти звірки в установленому порядку та завіряти їх печаткою, щорічно приймати участь в інвентаризації розрахунків;

- повідомити орендодавця у письмовому вигляді про припинення використання будинку (приміщення) за місяць;

- самостійно, або через відповідну організацію сплачувати відповідним комунальним підприємством за фактично отримані комунальні послуги (водопостачання, каналізація, газ, електрична та теплова енергія і т.п.), а також сплачувати вартість послуг по технічному обслуговуванню інженерного обладнання;

- у разі виникнення непорозумінь щодо виконання умов договору в 30-дений термін з моменту отримання попередження інспектором прибути до орендодавця для з'ясування обставин, в противному разі розмір штрафних санкцій, передбачених цим договором збільшується в 5 разів;

- в установленому порядку оформляти погодженя договорів оренди у разі зміни умов договору. При відсутності протоколу розбіжностей зміни умов договору вважаються прийнятими за погодженням сторін;

- про зміну поштових, розрахунково-платіжних та інших реквізитів письмово повідомити орендодавця в 10-дений термін;

- забезпечити належне збереження, експлуатацію і санітарне утримання орендованого будинки (приміщення), його обладнання, інвентаря, та прибудинкових територій та запобігати його пошкодженню та псуванню;

- при оренді підвальних приміщень дотримуватись правил експлуатації та ремонту інженерних комунікацій та вимог БНіП-11-104-76 по зберіганню та складуванню матеріальних цінностей підвальних приміщень, а також забезпечити міри їх захисту від аварій на внутрішньобудинкових та зовнішніх інженерних комунікаціях;

- розробляти комплексні заходи щодо забезпечення пожежної безпеки, впроваджувати досягнення науки і техніки, позитивний досвід. Забезпечувати додержання протипожежних вимог стандартів, норм, правил, а також виконання вимог приписів і постанов органів державного пожежного нагляду. Утримувати у справному стані засоби протипожежного захисту і зв'язку, пожежну техніку, обладнання та інвентар, не допускати їх використання не за призначенням. Проводити службове розслідування випадків пожеж, документи розслідування подавати орендодавцю;

- протягом дії договору, до передачі орендованого будинку (приміщення) орендодавцю по акту, за свій рахунок проводити необхідний ремонт орендованого будинку (приміщення), інженерного та іншого обладнання, інвентаря, а також фасаду будинку згідно з паспортом, зовнішніх інженерних мереж, проводити технічне обслуговування та санітарне утримання будинків (приміщення) та прилеглої території;

- не має права передавати обов'язки по договору іншим особам, організаціям, а також передавати орендований будинок (приміщення), обладнання, інвентар повністю або частково в суборенду іншій організації, особі (навіть при умові наявності договору або угоди на спільну діяльність між орендарем та сторонньою організацією) без згоди орендодавця. Порушення зазначеної умови призводить до сплати штрафу в розмірі 25 % суми річної плати;

- не має права без дозволу орендодавця переобладнувати орендований будинок (приміщення), зводити на території нові будинки, прибудови, надбудови, тощо. Роботи по переобладнанню та відновленню будинку (приміщення) можуть проводитись тільки за погодженою з орендодавцем проектно-кошторисною документацією. Витрати, понесені орендарем при цьому, компенсації не підлягають. При припиненні дії договору оренди поліпшення орендованого майна без заподіяння йому шкоди, залишаються у власності орендодавця;

- у разі проведення ремонту чи переобладнання будинку (приміщення) на цей період, зобов'язаний сплачувати експлуатаційні витрати, платити за комунальні послуги та інші платежі;

- відшкодовує орендодавцю, при передачі йому будинку (приміщення) за актом, вартість непроведеного ремонту згідно з кошторисом і передає обладнання, інвентар, та інше майно у справному стані;

- сплатити орендну плату та витрати по утриманню орендованого майна на день фактичної здачі будинку (приміщення) по акту;

- передати за актом будинок (приміщення) по закінченню строку договору або відмови орендаря від оренди;

- за несвоєчасну сплату орендних платежів сплатити пеню в розмірі 0,5% від суми прострочених платежів за кожний день прострочки;

- несе, у встановленому законом порядку, відповідальність за порушення чи не виконання ним вимог, передбачених розпорядженням Представника Президента України в м. Києві «Про оренду нежилих приміщень, що належать до комунальної власності міста» від 11.01.1994 р. № 10. При порушенні орендарем правил експлуатації будинків (приміщення), їх інженерного обладнання та зовнішніх інженерних мереж сплатити штраф у розмірі 200 грн. з наступним усуненням наслідків за свій рахунок в строк, вказаний орендодавцем;

- відшкодувати збитки, спричиненні неналежним ремонтом або експлуатацією будинку (приміщення). При погіршені стану або знищені орендованого майна з вини орендаря, останній повинен відшкодувати орендодавцеві збитки в розмірі вартості ремонту або відновлення майна та недоотриманих доходів;

- відшкодувати збитки, в розмірі не нижче суми орендних платежів за договором п. 1.3;

- нести повну матеріальну відповідальність за нанесені у зв'язку з звільненням будинку (приміщення) без письмового попередження, а також без складання акту про передачу будинку (приміщення) в справному стані. При цьому не звільнюється від сплати орендної плати до передачі будинку (приміщення) по акту;

- несе відповідальність за свої борги майном, яке належить йому на праві власності, шляхом укладення договору застави, у разі банкрутства, його неплатоспроможності протягом 2-х місяців підряд.

Слід відмітити, що за цим договором орендар несе відповідальність, солідарну, за належний технічний стан будинку (приміщення), його фасаду, санітарне утримання будинку (приміщення) та прибудинкових територій, а також по виконанню п. 11.4. цього договору (в разі знаходження в будинку декількох орендарів).

Зазначити необхідно, що виконання зобов'язань за договором оренди має здійснюватись відповідно до загальних вимог, встановлених ЦК України щодо виконання договорів.

Орендодавець зобов'язаний:

1) передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У разі порушення цього зобов'язання відшкодувати збитки орендарю, завдані йому невиконанням договору оренди і передати об'єкт орендарю, прийняти відмову від договору;

2) проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором;

3) якщо орендар за власні кошти здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна без заподіяння йому шкоди, зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди;

4) продовжити договір оренди на новний термін орендарю, який належним чином виконував свої обов'язки;

5) зменшити орендну плату, якщо з незалежних від орендаря обставин змінилися умови господарювання, передбачені договором, або істотно погіршився стан об'єкта оренди;

6) повідомити у триденний термін трудовий колектив підприємства, його структурного підрозділу про намір здачі в оренду цілісного майнового комплексу за наявності ініціативи що до цього, майна на якого подано заяву про оренду;

7) якщо у договорі оренди передбачено передачу в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), то у цьому випадку не перешкоджати орендарю здійснити цей намір;

8) не перешкоджати орендарю, згідно ст. 25 Закону, приватизувати об'єкт оренди.

Виникає необхідність звернути увагу на вимогу орендарів про пролонгацію договору або про зобов'язання орендодавця укласти договір на новий строк9. Такі позови обгрунтовуються ст. 261 ЦК України. Деякі суди погоджуються з такими мотивами позовів і задовольняють їх. Такі рішення свідчать про помилкове застосування законодавства, оскільки у ст. 261 ЦК України мова йде не про обов'язки орендодавця відновити договір після закінчення строку його дії, а про переважне право «перед іншими особами». Крім того, ст. 261 ЦК втратила силу, згідно Закону України від 07.07. 1992 р. № 2554-ХІІ. Однак аналогічну вимогу містить ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» по відношенню оренди майна.

Також слід зазначити, що згідно Постанови КМ України від 26.07.1994 р. № 508 «Про пожежну безпеку» необхідно погодити договір на оренду приміщення з органами державного пожежного нагляду. У зв'язку з правом приватизації державного майна, яке здається в оренду, і після настання цього права, кожен власник повинен виконувати всі вимоги і правила користування житловими приміщеннями (нежитловими приміщеннями), і прибудинковими територіями визначеними законодавством України.

Орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендареві кошти, у разі погашення цінних паперів, наданих на умовах кредиту, протягом строку дії договору, при їх погашені. Ці кошти повертаються разом з коштами, наданими орендареві на умовах кредиту, ця вимога і вищевказана викладені, згідно Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629. Згідно ст. 24 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» орендодавець несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди, якщо інше не встановлено договором оренди.

Слід відмітити, як приклад, у вищевказаному договорі також передбачено, що орендодавець, згідно з Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» здійснює амортизаційні відрахування на орендовані приміщення.

Орендар має право:

1) по закінченні терміну договору оренди у разі належного виконання своїх обов'язків, має право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Крім того, згідно ст. 17 Закону України10 «Про оренду державного і комунального майна», вказано, що термін, на який укладається договір оренди, визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором;

2) вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися умови господарювання, передбачені договором, або істотно погіршився стан об'єкта оренди;

3) орендареві належить право власності на виготовлену продукцію, в тому числі у незавершеному виробництві, та доход (прибуток), отриманий від орендованого майна, амортизаційні відрахування на майно, що є власністю орендаря, а також на набуте орендарем відповідно до законодавства інше майно.

Амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування на орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своє розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно. Вищевказані відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів;

4) за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачене договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди;

5) залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за власні кошти, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;

6) на захист права на орендоване майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності. Орендар може зажадати повернення орендованого майна з будь-якого не законного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, завданої майну, громадянам і юридичним особам, включаючи орендодавця;

7) вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди. Ці вимоги пред'являються орендарем у тому разі, коли орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві об'єкт оренди. Слід відмітити, що орендоване майно (крім окремого індивідуально визначеного майна) включається до балансу підприємства, господарського товариства із зазначенням, що це майно є орендоване. Орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно залишається на балансі підприємства чи господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації) із зазначенням, що це майно передано в оренду, та зараховується на позабалансовий рахунок орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим;

8) орендар стає правонаступником прав і обов'язків підприємства відповідно до договору оренди, а у разі оренди цілісного майнового комплексу структурного підрозділу - також правонаступником прав та обов'язків підприємства, пов'язаних з діяльністю цього структурного підрозділу;

9) передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. Взагалі, згідно ст. 22 Закону, передавати цілісні майнові комплекси у суборенду забороняється, але в той же час ч. 2 цієї статі, як зазначалось вище, надає це право орендарю. При цьому плата за суборенду цього майна не повинна перевищувати орендної плати орендаря;

10) приватизувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством;

11) орендар не відповідає за зобов'язаннями орендодавця;

12) "викупити оборотні матеріальні засоби згідно з договором купівлі-продажу, який укладається з договором оренди"11. Вартість оборотних матеріальних засобів визначається згідно з пунктом Методики оцінки вартості об'єктів оренди. При цьому продукція незавершеного виробництва викуповується орендарем за внутрішніми цінами виробництва. Плата за придбані оборотні матеріальні засоби вноситься орендарем протягом 30 календарних днів з моменту укладення договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби в кредит за умови оплати ним не менш як 30% їхньої вартості. При цьому термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати одного року з дати укладення договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються в договорі купівлі-продажу. Кошти, одержані від викупу оборотних матеріальних засобів, зараховуються до позабюджетного Державного фонду приватизації, позабюджетних фондів приватизації Автономної Республіки Крим та адміністративного-територіальних одиниць (залежно від суб'єкта права власності на орендоване майно) і використовуються на цілі, передбачені Державною програмою приватизації;

13) «взяти в кредит кошти і цінні папери на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди»12. Сума кредиту визначається згідно з п. 14 Методики оцінки вартості об'єктів оренди. У договорі обов'язково зазначаються найменування (прізвище, ім'я, по батькові), місце знаходження (місце проживання) сторін, сума кредиту, строк, на який укладається договір, відсоткові платежі за використання кредиту, умови повернення коштів і цінних паперів, виконання зобов'язань, відповідальність сторін та інші вимоги, передбачені нижче. За згодою сторін у договорі можуть бути передбачені й інші умови. Орендар здійснює права, що випливають з цінних паперів, наданих на умовах кредиту, без права їх відчуження. Кошти та цінні папери передаються орендареві разом з об'єктом оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії договору оренди. За користування кредитом орендар сплачує відсотки на суму кредиту на рівні ставки рефінансування Національного банку. Строки сплати нарахованих за відповідний період відсотків визначаються за погодженням сторін, але не рідше ніж один раз на квартал. Відсоткові платежі зараховуються до Державного бюджету України, бюджету Автономної Республіки Крим, місцевих бюджетів (залежно від суб'єкта права власності на орендоване майно). У разі погашення цінних паперів наданих на умовах кредиту, протягом строку дії договору кошти, відшкодовані орендареві при їх погашенні, повертаються разом з коштами наданими йому на умовах кредиту. У разі невиконання обов'язків за договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством та договором.

Крім вищеперелічених прав орендаря, слід відмітити, як приклад, що мають місце випадки, коли на підставі рішення місцевої ради про надання нежитлового приміщення в оренду орендар уклав з орендодавцем договір, але користуватися приміщенням не може, оскільки воно без законних підстав зайняте іншим підприємством, організацією, установою. При цих обставинах орендар має право звернутися до арбітражного суду з позовом про виселення таких підприємств, організацій, установ з наданих йому в оренду приміщень.

А також на такому прикладі орендодавець зобов'язує орендаря сплачувати комунальні платежі. При цьому розмір таких платежів установлено без надання його розрахунку. Виникає питання: чи є в цьому випадку якісь обмеження щодо віднесення орендарем платежу за комунальні послуги на валові витрати? Відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 (п. 11), витрати на утримання нерухомого майна, зданого в оренду одночасно кільком підприємствам, організаціям, і прибудинкової території розподіляються між ними залежно від наявності, кількості, потужності, часу роботи електроприладів, систем тепло- і водопостачання, каналізації та спеціальними рахунками, а в неподільній частині - пропорційно розміру займаної підприємствами, організаціями загальної площі. Враховуючи той факт, що сьогодні існує реальна проблема технічного характеру з установленням деяких видів лічильників, ДПА України вважає, що «до вирішення цієї проблеми вартість комунальних послуг може бути віднесена орендарями до валових витрат за рахунками орендодавців (узгодженими з орендарями щодо кількості спожитих послуг) у випадку їх сплати на окремий рахунок орендодавця, передбачений для розрахунків за комунальні послуги, кошти з якого можуть бути використані тільки для цих цілей».

Орендодавець має право:

1) контролювати наявність, стан, напрямки та ефективність використання державного і комунального майна, переданого в оренду;

2) виступати з ініціативою щодо внесення змін у договір оренди або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна, внаслідок його неналежного використання або невиконання умов Договору;

3) орендодавець не відповідає за зобов'язаннями орендаря.

А також, на наприкладі вищевказаного договору №8/1257 від 05.11.99р. має право:

- самостійно здійснити доступ в орендований нежилий будинок (приміщення);

- при несплаті орендарем орендної плати протягом 1місяця з дня закінчення строку платежу та незабезпечення виконання п. 11.13 цього договору у 20-денний термін закрити доступ орендарю в орендований нежилий будинок (приміщення), опечатати, поставити свій замок та охорону до подальшого рішення по використанню будинку (приміщення) в арбітражному порядку. Витрати на утримання охорони в цьому випадку компенсує орендар. При цьому орендодавець не несе відповідальності за збитки, завдані орендарю цими діями;

- при встановленні законодавством безакцептної форми розрахунків стягувати орендні платежі з орендаря в безакцептному порядку;

- залишити за собою право подальшого використання цього будинку (приміщення) на свій розсуд при порушенні строку орендарем, в який він мав провести ремонт та переобладнання будинку (приміщення) за згодою орендодавця.

Вищевикладені права і обов'язки сторін (орендаря і орендодавця) тісно переплетені між собою. Обов'язки однієї сторони породжені правами другої, і навпаки. А загалом, у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови, які є чинними на весь строк дії договору, навіть якщо після його укладення законодавством встановлено правила, які порушують становище орендаря.

4. Припинення договору оренди державного і комунального майна.

Згідно ст. 26 Закону України «Про оренду державного і комунального майна», відмовитись в односторонньому порядку від договору оренди не допускається.

Договір оренди припиняється в разі:

1) закінчення строку, на який його було укладено. Про припинення або зміну умов договору оренди сторони повинні повідомити протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору. У разі відсутності заяви однієї з сторін про зазначене, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором»;

2) приватизації об'єкта орендарем (за участю орендаря) успіх при приватизації конкретних об'єктів оренди залежить від правильного й повного оволодіння правовою базою приватизації орендованого державного майна; визначення чи вибору способу приватизації відповідно до вимог чинного законодавства; врахування особливостей оцінки вартості майна орендних підприємств, в тому числі державної частки цього майна, що підлягає приватизації; вирішення у плані приватизації проблем, пов'язаних з існуванням на орендному підприємстві змішаної форми власності і необхідністю її розмежування на власність держави і власність орендаря; врахування деяких особливостей приватизації підприємств А, підприємств АПК, стратегічних підприємств, які мають особливе значення для розвитку економіки, врахування особливостей утворення відкритих акціонерних товариств, одним з співзасновників яких є орендарі.

Безумовно, для цього треба провести велику й більш складну порівняно з іншими випадками приватизації роботу, пов'язану з інвентаризацією і оцінкою майна, розробкою плану приватизації, заснуванням на основі майна орендного підприємства господарського товариства, продажем акцій тощо.

Приватизація орендованого майна в основному регулюється такими актами і документами:

1) Закон «Про приватизацію майна державних підприємств».

2) Закон «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

3) Закон «Про оренду державного і комунального майна» (ст. 25).

4) Декрет Кабінету Міністрів України від 20 травня 1993 року № 57-93 «Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їхніх структурних підрозділів, зданих в оренду».

5) Указ Президента України від 19 січня 1995 р. № 66/95 «Про прискорення приватизації майна в агропромисловому комплексі».

6) Положення про застосування способів приватизації майна державних підприємств від 4 лютого 1993 р. зі змінами.

7) Положення про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об'єктів малої приватизації від 2 лютого 1995 р.

8) Методика оцінки вартості об'єктів приватизації, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 18 січня 1995 р. № 36.

З комплексного аналізу чинних законодавчих актів випливає, що можуть бути застосовані різні способи приватизації орендованих цілісних майнових комплексів.

Так, на орендні підприємства, що належать до групи А, після 1 вересня 1995 р. поширювались такі положення:

- якщо за договором оренди, укладеним до 30 грудня 1994 р., орендар мав належним чином оформлене право на викуп орендованого майна, воно за ним зберігається;

- якщо за таким договором він не мав відповідного права, майно може бути приватизоване за конкурсом чи на аукціоні;

- якщо договір оренди укладений у період між 30 грудня 1994 р. і 16 травня 1995 р., це є порушенням Указу Президента України від 30 грудня 1994 р. № 827/94 «Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні»;

- якщо договір оренди укладений після 16 травня 1995 р. і визнаний чинним, викуп орендованого майна можливий, якщо право на нього зафіксовано у договорі.

На інші орендні підприємства поширюється положення про те, що якщо у договорі оренди належним чином, з визначенням умов зафіксоване право на викуп, то є вибір між викупом і приватизацією шляхом продажу акцій заснованого державою і орендарем відкритого акціонерного товариства; якщо право на викуп не передбачене договором або належним чином не конкретизоване (не визначені умови викупу, єдиним можливим способом приватизації утвореного на базі майна орендного підприємства відкритого акціонерного товариства.

З боку держави засновниками відкритих акціонерних товариств, створених на базі майна, підприємств державних, орендних, із змішаною формою власності, є Фонд державного майна, його регіональні відділення і представництва у районах і містах2. Рішення про перетворення підприємств, вищевказаних у відкриті акціонерні товариства за затвердження їх статутів приймається на підставі планів приватизації підприємств у тижневий термін з дня їх затвердження державними органами приватизації щодо державних підприємств; державними органами приватизації разом з іншими засновниками щодо орендних підприємств і підприємств із змішаною формою власності. Керівник підприємства у триденний термін з дня затвердження статуту відкритого акціонерного товариства подає до органу, який здійснює державну реєстрацію суб'єктів підприємницької діяльності, документи відповідно до законодавства. Орган державної реєстрації протягом п'яти робочих днів з дня надходження відповідних документів здійснює державну реєстрацію відкритих акціонерних товариств у передбаченому законодавством порядку. Плата за державну реєстрацію відкритих акціонерних товариств, створених відповідно до цього, не справляється. З моменту державної реєстрації відкрите акціонерне товариство стає правонаступником прав і обов'язків підприємства, що приватизується. До моменту скликання зборів акціонерів виконання обов'язків голови та членів виконавчого органу товариства (правління) покладається:

- на керівника державного підприємства, що перетворюється у відкрите акціонерне товариство за законодавством, та посадових осіб, визначених державним органом приватизації за поданням відповідних міністерств та інших центральних органів виконавчої влади;

- на керівника орендного підприємства або підприємства із змішаною формою власності та посадових осіб, визначених державним органом приватизації разом з іншими засновниками відповідно до установчих документів товариства.

Збори акціонерів скликаються не пізніше як за два місяці з моменту закінчення продажу акцій згідно з планом приватизації, але не пізніше одного року з дати реєстрації створеного відкритого акціонерного товариства. Функції управління часткою акцій товариства, що належить державі, покладаються на уповноважену особу, яка призначається Фондом державного майна в порядку, вставленому постановою Кабінету Міністрів України від 28 грудня 1995 р. № 1056. Голова правління відкритого акціонерного товариства у тижневий термін з дня державної реєстрації цього товариства подає в установленому порядку до відповідного фінансового органу заяву та документи для реєстрації випуску акцій та інформації про їх випуск. Реєстрація цього здійснюється відповідним фінансовим органом у тижневий термін з моменту одержання ним відповідних документів. Рішення про продаж акцій, що належать державі, приймається державним органом приватизації, згідно з планом приватизації. Відкрите акціонерне товариство у своїй діяльності керується Законом України «Про господарські товариства», іншими актами законодавства.

Якщо процедура викупу орендованого майна після його оцінки в основному збігається з процедурою прямого викупу майна державних підприємств, то розробка плану приватизації орендованого майна шляхом продажу акцій відкритих акціонерних товариств має певну специфіку. Певну специфіку має приватизація орендних підприємств, що належать до групи А, та орендних підприємств АПК, у перспективі може набути приватизація деяких особливо важливих для економіки і безпеки держави орендних підприємств.

Так, приватизація орендних підприємств, створених на базі радгоспів, здійснюється виключно шляхом їх перетворення у ВАТ. Засновниками ВАТ виступають орган приватизації та організація орендарів відповідно до своїх внесків до статутного фонду цього товариства. У разі, якщо сума вартості майна є недостатньою для формування статутного фонду акціонерного товариства, орендне підприємство приватизується шляхом викупу майна членами трудового колективу підприємства за приватизаційні майнові сертифікати, компенсаційні сертифікати та грошові кошти. У проекті плану приватизації визначається пакет акцій, що належить організації орендарів. Акції, що належать державі, підлягають реалізації працівникам радгоспу та прирівняним до них особам із врахування пільг. Члени організації орендарів, які не є працівниками або прирівняними до них особами, мають право на пільгове придбання акцій, що належать державі, відповідно до ст. 25 Закону України «Про приватизацію державного майна». Зазначені особливості приватизації орендних підприємств, створених на базі радгоспів, викладені у Положенні про порядок приватизації майна радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, а також заснованих на їх базі орендних підприємств, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 8 грудня 1997 р. № 13983.

3) банкрутства орендаря - відповідає своїм майном (ст. 30 Закону).

Слід відмітити, що Фондом державного майна України здійснено було аналіз звітності регіональних відділень щодо виконання орендарями умов договорів оренди стосовно повноти і своєчасності сплати орендної плати. Цим Фондом рекомендовано, що у випадку появи заборгованості слід негайно звертатися до органів нотаріату. Відповідно до інформаційного листа Вищого арбітражного суду України від 11.06.1996 № 01-8/211 спори щодо стягнення заборгованості по орендній платі не підвідомчі арбітражним судам. Зазначеним листом повідомляється, що заборгованість з орендної плати підлягає стягненню у порядку, встановленому Переліком документів, по яких стягнення заборгованості проводиться в безспірному порядку на підставі виконавчих написів органів нотаріату затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 12.10. 1977 № 483. Відповідно до цього необхідним є розрахунок регіональними відділеннями заборгованості по орендній платі. Розрахунок має базуватися на інформації, отриманій від адміністрації орендного підприємства та/або податкової адміністрації. Порядок вчинення виконавчих написів органами нотаріату, встановлений гл. 12 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 14.06.94. № 18/5. Згідно з п. 2 ст. 5 Закону України «Про банкрутство» кредитор може звернутися до арбітражного суду із заявою про порушення справи про банкрутство юридичної особи у разі, коли остання не спроможна протягом одного місяця сплатити борг за виконавчими документами. Отже, у тому разі, коли орендар не сплачує протягом місяця борг по орендній платі за виконавчим написом нотаріуса, орендодавець повинен подати до арбітражного суду заяву про визнання орендаря банкрутом. Порушення справи про банкрутство є особливо актуальним у випадках, коли реальною є загроза закінчення договору з несплаченою орендною платою. При підготовці та поданні заяви про порушення справи про банкрутство слід керуватися Арбітражним процесуальним кодексом України, Законом України «Про банкрутство», а також роз'ясненням Президії Вищого арбітражного суду України від 18.11.1997 № 02-5/444 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про банкрутство». Головна державна податкова інспекція України листом від 25.03. 1996 № 10-114/10-1981 «Про перерахування до бюджету орендної плати» повідомила підпорядкованим їй органам, що у разі несплати платником орендної плати до бюджету або сплати її в занижених розмірах державні податкові інспекції можуть стягувати ці кошти за рішенням арбітражного суду. У зв'язку з викладеним необхідно звернути увагу арбітражних судів на таке. Відповідно ст. 256 ЦК України наймодавець (орендодавець) зобов'язаний передати майно у тимчасове користування наймачеві, тобто орендарю, а останній - сплачувати обумовлену договором орендну плату. Отже, у разі не виконання орендарем свого зобов'язання щодо внесення орендної плати вона підлягає стягненню орендодавцем, а не органом податкової служби (ст. 19 Закону України «Про оренду державного і комунального майна»). Коло орендодавців визначено ст. 5 Закону України «Про оренду державного і комунального майна». При цьому згідно з п. 19 розділу VII Переліку документів, по яких стягнення заборгованості провадиться в безспірному порядку на підставі виконавчих написів державних нотаріальних контор, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 12.10.1976 № 483, заборгованість з орендної плати підлягає стягненню у порядку встановленому цим Переліком. Таким чином, до внесення відповідних змін у названий Перелік "спори про стягнення заборгованості з орендної плати арбітражним судам не підвідомчі".

При приватизації державної частки майна орендного підприємства-боржника його борги переходять до правонаступника - утворене недержавне господарське товариство і його підприємство. Це означає перекласти борги на акціонерів чи пайовиків, значна частина яких немає ніякого відношення до їх утворення, бо не працює на цьому підприємстві. Наявність боргів позначиться на вартості акцій приватизованого підприємства і на перспективах їх продажу взагалі. Тому бажано проблему заборгованості вирішувати одночасно з приватизацією орендного підприємства.

Щоб подолати заборгованість слід йти такими шляхами:

- частковий перехід на орендну плату в натуральній формі;

- надання пільг по орендній платі, якщо для цього є підстави;

- компенсація заборгованості за рахунок майна орендаря або за рахунок акцій, які він отримає в процесі приватизації.

4) загибелі об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін, договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі не виконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. «Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які не можливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначене договором оренди»5. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає. У разі припинення договору оренди за вищевикладених обставин, орендар за вказівкою орендодавця зобов'язаний передати об'єкт оренди відповідному підприємству.

Крім того, згідно Декрету Кабінету Міністрів «Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежилих приміщень, що перебувають у державній власності» від 11.01.1993 р. № 5-93, договори найму (оренди) з користувачами цих будинків і приміщень вважаються розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

Підставою для припинення договору оренди майнових комплексів чи відокремленого майна, які забезпечують діяльність Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, які укладені з дозволу зазначених органів є відсутність цього дозволу, згідно Декрету Кабінету Міністрів України № 26-92 від 31.12. 1992 року «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація яких або передача в оренду не допускається».