Понятие права собственности на жилье

2

Военно-технический университет

Контрольная работа

По предмету: Жилищное право

Тема: Понятие права собственности на жилье

Выполнила студентка группы СЗ-22

• Введение 3
• 1. Право собственности на жилое помещение 5
• 1.2. Виды частной собственности на жилое помещение 6
• 1.3. Правоспособность и дееспособность субъектов жилищных правоотношений 10
• 2. Приобретение права собственности на жилое помещение 13
• 2.1 Безвозмездное 13
• 2.1.1. Приобретение жилья в результате приватизации 13
• 2.1.2. Получение жилья по праву наследования 17
• 2.1.3 Приобретение жилья в результате получения в дар 22
• 2.1.4. Приобретение жилья в результате истечения срока приобретательной давности 23
• 2.2 Возмездное приобретение жилья 24
• 2.2.1. Приобретение жилья по договору купли-продажи 24
• 2.2.2. Приобретение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК 29
• 2.2.3 Приобретение жилья в результате инвестирования в строительство жилья 31
• 2.2.4. Приобретение жилья по договору мены 33
• Список литературы 36
• Введение
• Тема «Право собственности и другие вещные права на жилое помещение» заинтересовала меня не случайно. Вопрос прав человека на жилое помещение - это всегда животрепещущий вопрос. На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство - Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации - Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги.
• Наличие жилья является показателем определенного жизненного уровня людей в любом государстве, показатель их благосостояния. Как известно, чем выше уровень благосостояния людей в государстве, тем выше уровень благосостояния самого государства. Вот почему в
  Российской Федерации жилищному вопросу и его решению уделяется так много внимания. Это выражается во все увеличивающихся объемах строительства жилья, которое предоставляется гражданам на условиях социального найма, целевых программах для северян, военнослужащих, подлежащих переселению из закрытых военных городков, строительстве жилья на продажу, и т.д. Решение указанных вопросов закрепляется в большом количестве нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Однако, многие нормативные акты, на основе которых осуществляется регулирование, это акты бывшего СССР и РСФСР, продолжающие действовать до сих пор в изменненном и дополненном виде.
• Эти акты, с одной стороны, охватывают собой не все моменты, подлежащие регулированию, а с другой стороны, они очень многочисленны и соединение установлений данных нормативных актов в практике их применения нередко представляет собой чрезвычайную сложность, в том числе и для опытных юристов.
• Не все благополучно и с вопросом права собственности на жилое помещение. Сейчас, когда с введением института права собственности на жилое помещение, граждане и юридические лица получили возможность совершать сделки с жилыми помещениями, значительно активизировался рынок недвижимости. Каждый день люди покупают, продают, меняют, отдают в залог, дарят жилье, и ввиду того, что вопрос права собственности на жилое помещение, с моей точки зрения, не урегулирован должным образом, люди очень часто попадают в достаточно сложные и неразрешимые ситуации.
• 1. Право собственности на жилое помещение
• 1.1 Понятие права собственности на жилое помещение
• Действующее законодательство к самостоятельным объектам жилища относит квартиру, ее часть, жилые дома, специализированные дома
  (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), служебные помещения в других строениях, пригодных для проживания, а также доля в жилом помещении.
• Субъекты жилищных правоотношений (собственники) -- физические и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской
  Федерации, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ).
• В соответствии с положением Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем (ст.
  209 ГК РФ).
• Владение означает реальное обладание жильем, хозяйственное господство собственника над жилищем. Во владении выражается закрепленность жилища за субъектом. Применительно к жилому помещению владение означает возможность постоянно и беспрепятственно находиться в нем, контролировать его и иметь постоянную реальную возможность использовать данное помещение в собственных нуждах.
• В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Однако использование жилых помещений ограничено законодательством: жилье используется только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ).
• Под распоряжением понимается право собственника определить юридическую судьбу жилья -- продать, обменять, подарить и т.п. При этом передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу.
• Собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, но не может при этом ущемлять права и интересы других лиц. В случае нарушения им прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут быть только судом наложены временные ограничения. Вместе с тем и в период ограничений за собственником сохраняются права владения и пользования жильем. Например, в случае наложения ареста на жилье собственник в это время не может только распорядиться своей собственностью. Однако это ограничение носит временный характер -- полномочными органами (судом) его право может быть восстановлено либо он будет лишен собственности.
• Гражданский кодекс определяет, что собственниками могут быть все без исключения граждане Российской Федерации, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица.
  Субъектами права владения, пользования и распоряжения жильем по ГК РФ в настоящее время являются также и сама Российская Федерация, субъекты РФ, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице их органов исполнительной власти.
• Количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц в настоящее время не ограничены (п. 2 ст. 213 ГК
  РФ). Ранее действовавшее гражданское и жилищное законодательство допускало нахождение в собственности граждан только одного дома либо одной квартиры.
• 1.2. Виды частной собственности на жилое помещение
• Частная собственность подразделяется на так называемую индивидуальную и общую. Последняя возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух и более лиц. При этом общая собственность возникает особенно часто при приватизации квартир в общую совместную или долевую собственность, а также в тех случаях, когда имущество не может быть разделено на реальные, выделенные в натуре доли без изменения его назначения. Не возникает общей собственности на жилое помещение, если оно состоит из нескольких составных частей (комнат), каждая из которых имеет своего собственника.
• Общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой (ст. 244 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что совместная собственность возникает только в случаях, специально оговоренных в законе (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В настоящее время совместная собственность может возникать только при приватизации жилья (ст. 2
  Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), при приобретении жилья супругами (ст. 256 ГК РФ) и у членов крестьянского (фермерского ) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Во всех иных случаях общая собственность возникает только как долевая.
• При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер их в общем имуществе заранее не определен и считается равным.
  Такой режим применяется к жилью супругов, нажитому в браке
  (приобретенному на общие средства), если иное не оговорено в брачном договоре (ст. 256 ГК РФ). Существование совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. Распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников совместной собственности (ст. 253 ГК РФ). По соглашению участников совместной собственности (в форме договора деления долей) или при не достижении согласия (по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если выдел доли в натуре невозможен
  (например, выделение доли в однокомнатной квартире) без несоразмерного ущерба недвижимости, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему (с его согласия или по решению суда) стоимости его доли другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).
• При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности.
  Статья 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
• Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия -- в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).
• При возмездном отчуждении (не включающим в себя дарение) своей доли одним из участников долевой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или приобретение доли должно быть осуществлено в течение месяца. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
• При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли- продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности.
• Собственность супругов имеет особый юридический статус. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака -- приобретенное на общие средства. Исходя из этой формулировки, приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного приобретения. Если же один из супругов приобретает жилое помещение у третьего лица, другой супруг тоже приобретает право собственности на данное жилое помещение. Основанием возникновения права собственности у первого супруга является заключенный им с третьим лицом договор купли-продажи, мены и т.п., а у второго супруга право собственности на данное жилое помещение возникает из непосредственного указания
• Закона (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса) о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в период брака. Руководствуясь данным положением Закона, учреждения юстиции субъектов Российской
  Федерации по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют право (приобретенной) совместной собственности супругов на жилое помещение по совместному заявлению обоих супругов, хотя приобретателем в договоре купли-продажи или мены может выступать лишь один из супругов.
• При приобретении права собственности на кооперативную квартиру, супруги приобретают право общей совместной собственности в случае, если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью за счет общего совместного имущества супругов. В данном случае право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто из них является членом ЖСК, ЖК, а также акта дальнейшего расторжения брака между ними.
• Имущество каждого из супругов, приобретенное ими до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на его собственное имущество, а также на его долю в общем имуществе (ст. 256
  ГК РФ).
• 1.3. Правоспособность и дееспособность субъектов жилищных правоотношений
• Согласно ст. 19 Гражданского кодекса гражданин (физическое лицо) приобретает гражданские права, в том числе и право собственности на жилище, под собственным именем, включающем фамилию, имя и отчество.
  Учитывая, что наступление многих гражданско-правовых последствий и юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом с местом постоянного или преимущественного проживания гражданина, то указание места жительства гражданина также является обязательным компонентом любых документов (ст. 20 ГК РФ). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей -- родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).
• Для юридических лиц, в том числе и для органов государственной власти и местного самоуправления, обязательными сведениями в документах являются их наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, и место нахождения юридического лица, которое определяется местом его государственной регистрации (ст. 54ГК РФ). Необходимо обратить внимание на то, что фактический почтовый адрес расположения фирмы не требует обязательного отражения в юридических документах и может не совпадать с адресом государственной регистрации (так называемый юридический адрес).
• Как у граждан, так и у юридических лиц может быть только одно имя
  (наименование) и одно место жительства (место нахождения).
• Законодательство не содержит «возрастных» или каких-либо иных ограничений в отношении прав собственности ни для граждан, ни для юридических лиц. Так, иностранные граждане и лица без гражданства обладают на территории Российской Федерации в отношении жилья правоспособностью наравне с российскими гражданами юридическими лицами.
• Правоспособность, т.е. способность гражданина иметь гражданские права и нести обязанности, в том числе являться собственником жилья, возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК
  РФ). При этом смертью признается не только прекращение физиологического существования человека, но и объявление его умершим
  (ст. 45 ГК РФ).
• Дееспособность гражданина, т.е. способность непосредственно своими самостоятельными действиями приобретать и осуществлять гражданские права, в том числе приобретать и отчуждать жилье, возникает в полном объеме по достижении совершеннолетия -- т.е. возраста восемнадцати лет
  (ст. 21 ГК РФ). В возрасте до четырнадцати лет за несовершеннолетнего действуют его родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ). В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет несовершеннолетний действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа опеки и попечительства. И в первом, и во втором случаях орган опеки и попечительства выдает письменное разрешение.Не требуется разрешение органов опеки и попечительства только при получении несовершеннолетними в свою собственность жилья путем участия в его приватизации либо получения жилья в качестве дара или в безвозмездное пользование (ст. 37 ГК РФ). Необходимо отметить, что Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает возрастной порог пятнадцать лет. В силу того, что Гражданский кодекс имеет более поздний срок введения и более высокий юридический статус, возрастной порог в Законе о приватизации должен применяться по гражданскому кодексу РФ, т.е. с четырнадцати лет.
• Дееспособность граждан может быть ограничена либо они могут быть лишены дееспособности.
• Лишение гражданина дееспособности вследствие психического расстройства осуществляется судом с установлением над ним опеки. При этом опекун от имени опекаемого совершает все сделки и несет ответственность за вред, причиненный подопечному (ст. 29 ГК).
• Вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, из-за чего гражданин ставит свою семью в тяжелое материальное положение, он может быть судом ограничен в дееспособности и над ним устанавливается попечительство (ст. 30 ГК РФ). Ограниченно дееспособный гражданин вправе самодеятельно совершать только мелкие бытовые сделки. Отчуждение жилья, в том числе его обмен и дарение, сдачу внаем (в аренду) и в безвозмездное пользование, раздел или выдел доли в собственном жилье подопечный может осуществлять лишь с согласия попечителя. При этом попечитель также должен получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).
• По просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, органом опеки и попечительства устанавливается над ним попечительство в форме патронажа. Попечитель
  (помощник) распоряжается имуществом подопечного на основании заключенного с ним договора поручения или договора доверительного управления (ст. 41 ГК РФ).
• Правоспособность и дееспособность юридического лица, т.е. возможность иметь и осуществлять гражданские права, нести и выполнять обязанности, соответствующие целям деятельности, возникает с момента его государственной регистрации (ст. 49, 50 ГК РФ) и существует до внесения в единый государственный реестр записи о прекращении юридического лица (ст. 63 ГК РФ).
• 2. Приобретение права собственности на жилое помещение
• 2.1 Безвозмездное
• Право собственности на жилище может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании.
• Жилое помещение может быть безвозмездно приобретено в результате:
• 1) приватизация государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья;
• 2) вступления в наследство;
• 3) получения жилья в дар;
• 4) истечения срока приобретательной давности.
• 2.1.1. Приобретение жилья в результате приватизации
• Приватизация жилья осуществляется только физическими лицами (гражданами) на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»1 путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых (забронированных) ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Участвовать в приватизации могут только граждане, занимающие это жилье по договору найма или аренды (ст. 2 Закона).
• При оформлении приватизации необходимо добровольное согласие (суд обязать не может) всех совместно проживающих совершеннолетних лиц, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет получить занимаемое помещение в собственность (ст. 2 Закона). Думается, что 15- летний возраст после вступления в действие нового Гражданского кодекса должен быть снижен до 14 лет (т.к. именно в этом возрасте наступает частичная дееспособность гражданина и он, с разрешения родителей, вправе осуществлять любые сделки), что требует внесения изменений в Закон о приватизации жилья.
• По ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской
  Федерации» возможна передача занимаемого семьей жилого помещения в собственность не всех членов семьи, а некоторых из них или даже в собственность одного из проживающих в жилом помещении, если на это выразили согласие все другие пользователи жилья. При этом граждане, отказавшиеся от получения жилого помещения в собственность путем приватизации, сохраняют право постоянного пользования этим помещением.
• Важно особо отметить, что как при раздельном проживании супругов, так и в случае, когда проживающий с нанимателем супруг отказался от участия в приватизации, совместная (супружеская) собственность не возникает, так как приобретение жилого помещения путем приватизации носит безвозмездный характер.
• За гражданами, выразившими согласие на приобретение в собственность другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 Закона
• РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
• В число будущих собственников включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с нанимающими это помещение лицами. В приватизации также должны участвовать несовершеннолетние, проживающие отдельно от нанимающих помещение лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением (ст. 7 Закона).
• Несовершеннолетний ребенок, в случае раздельного проживания его родителей, приобретает право на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно живет. Учитывая, что в соответствии со ст. 133 КоБС РСФСР 1 опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, Пленум Верховного Суда разъяснил, что исключение участия несовершеннолетних в приватизации их родителями и усыновителями, а также их опекунами и попечителями может быть осуществлено не иначе как с разрешения указанных выше органов.
• Каждый гражданин имеет право участвовать в приватизации жилья только один раз. При этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетия (ст. 11 Закона).
• Право собственности на жилье при его приватизации возникает с момента государственной регистрации договора передачи (ст. 7 Закона).
  При этом, если гражданин выразил волю на заключение договора передачи, однако умер до регистрации прав собственности, он все же признается собственником жилья. В случае спора суду необходимо проверить, не было ли поданное заявление при жизни отозвано гражданином. Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что таких граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть отказано лишь по мотиву несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации.
• Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июня 1991 г. (с изменениями, внесенными
  Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) указание на обязанности должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином относит к порядку оформления приватизации, а не к основанию возникновения права собственности, поэтому несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, собственником данного жилого помещения.
• Не может быть приватизировано жилье, находящееся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков.
  Коммунальные квартиры, а также служебные жилые помещения могут приватизироваться на основании решения, принимаемого органами власти субъектов Федерации. Отнесение жилья к данной категории осуществляется по специальному решению органов исполнительной власти, которое действует со дня его издания.
• Договор передачи жилья со стороны собственника в домах государственного или муниципального жилищного фонда поручено заключать местной администрации, при этом нотариального удостоверения договора или уплаты государственной пошлины не требуется (ст. 7Закона).
• Расторжение договора передачи (расприватизация) Законом РФ «0 приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривается.
• Вместе с тем по общим правилам расторжения договоров (ст. 450-453
  ГК РФ) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок.
• Однако, как показывает практика, «расприватизация» - достаточно редкое явление. Причем основная масса «расприватизаций» связана с тем, что при переезде граждан в полученное в связи с улучшением жилищных условий жилье, новая квартира приватизируется при условии расторжения договора передачи в собственность ранее занимаемого жилья.
• До недавнего времени объектом приватизации являлись объекты жилища, за исключением жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда. Конституционный суд Российской Федерации постановлением от 3 ноября 1998 года № 25-П1 признал ст. 4 закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда Российской Федерации” в части, ограничивающей приаватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 - й (часть 1 - я и 2 - я), 46 - й (часть 1 - я и 2 - я) и 55 - й (часть 3- я).
• На основании данного постановления Конституционного суда Российской Федерации граждане, занимающие жилые помещения в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию данных помещений без ограничения.
• 2.1.2. Получение жилья по праву наследования
• Получение жилья по праву наследования осуществляется в соответствии с правилами вступления в наследство.
• По истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя, если между наследниками нет разногласий по поводу их прав, нотариус, которому подано в этот срок заявление о принятии наследства или доказано фактическое вступление во владение наследственным имуществом, выдает наследнику документ -- свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону (указанный срок по уважительным причинам может быть продлен на три месяца).
• Основанием призвания к наследству по завещанию является указание в завещании конкретных лиц, в собственность которых переходит жилье.
  Главным критерием здесь является высказанная в завещании воля умершего передать имущество одному или нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также государству, конкретной государственной организации, кооперативу, общественной организации или церкви (ст. 534 ГК РСФСР)1. Не следует забывать, что при наследовании по завещанию закон предусматривает обязательную долю в наследстве, которую, несмотря на завещание, вправе получить несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего. Обязательная доля составляет не менее двух третей наследственного имущества, которое указанным лицам причиталось бы по закону (в соответствии со ст. 535 ГК РФ в эту долю включается стоимость предметов обычной домашней обстановки и обихода). При наследовании по закону указанные предметы остаются за совместно проживавшими с умершим (не менее одного года до его смерти) лицами и не включаются в наследуемое другими лицами имущество покойного.
• Основанием призвания к наследству по закону (ст. 532 ГК РСФСР) является родство наследников, брак, усыновление, а также нетрудоспособность лица, находившегося на иждивении наследодателя не менее года до его смерти.
• Наследниками первой очереди являются дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти. При отсутствии наследников первой очереди или отказа их всех от принятия наследства наследниками по закону становятся родные братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери, т.е. наследники второй очереди. Нетрудоспособные лица, находившиеся на иждивении умершего не менее года до его смерти, включаются в число наследников той очереди, которая призывается к наследованию. Внуки и правнуки наследодателя призываются к наследованию по закону только в том случае, если на день смерти наследодателя уже нет в живых того из родителей, который являлся бы наследником (право представления). Они наследуют долю умершего родителя.
• Необходимо отметить, что завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства (например, предоставление права пользования жильем) в пользу одного или нескольких лиц, которые вправе требовать его исполнения (завещательный отказ) (ст. 538 ГК РСФСР). Кроме того, если наследник, призванный к наследству по закону или по завещанию, умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, то право на принятие причитающейся ему доли наследства переходит к его наследникам (наследственная трансмиссия) (ст. 548 ГК РСФСР).
• Наследование жилья, находящегося в совместной собственности граждан.
• Учитывая, что многие граждане приватизировали свои квартиры в общую совместную, без выделения долей, собственность, то при смерти одного из сособственников возникают определенные трудности с определением размера и стоимости наследуемой доли квартиры.
• При общей совместной собственности доли собственников не установлены, но могут быть определены в любое время. Предполагается, что доли равны, если иное не оговорено законом или договором. В случае смерти одного из сособственников квартиры, приватизированной в общую совместную собственность, происходит наследование не конкретной части имущества, а права в общей совместной собственности на квартиру. Однако поскольку в этом случае наследник может стать сособственником лишь неопределенной части, необходимо установить долю умершего в общем имуществе. В настоящее время, учитывая, что еще не сформировалась нормативная и судебная практика разрешения такого рода вопросов, применяется следующий порядок определения наследственной доли на жилое помещение.
• Независимо от того, является ли приватизированная квартира долевой или совместной собственностью, наследство после смерти сособственника открывается, т.е. заводится наследственное дело.
• В случае отсутствия спора доли устанавливаются по соглашению об определении долей всех сособственников и наследников умершего в праве общей собственности на квартиру. Соглашение удостоверяется государственным нотариусом (как правило, по месту открытия наследства, т.е. в месте расположения недвижимого имущества или последнего места жительства умершего) по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, т.е. после полного выявления нотариусом круга лиц, призванных к наследованию, при представлении правоустанавливающих документов на квартиру. Такое соглашение может быть удостоверено и нотариусом, занимающимся частной практикой, при наличии справки из государственной нотариальной конторы о круге наследников, принявших наследство. Соглашение удостоверяется не менее чем в трех экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы (в наряде сделок), а два выдаются участникам соглашения. Вслед за этим соглашение подлежит регистрации в органах государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество. В обязательном порядке на договоре передачи или ином правоустанавливающем документе на квартиру, а также на свидетельстве о праве собственности на жилице нотариус должен сделать отметку об удостоверении соглашения и оставить копии правоустанавливающих документов в делах. Подлежит обязательному определению количество удостоверяемых экземпляров.
• Когда переживший наследник или сособственник является несовершеннолетним (до 14 лет) или недееспособным, то за него действуют его представители (родители, усыновители или опекуны). Несовершеннолетние от 14 до 18 лет, если они не признаются полностью дееспособными, могут действовать при согласии (участии) попечителя. При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних для удостоверения соглашения об определении долей (в этой квартире в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ) требуется разрешение органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний -- наследник (а не сособственник), такого разрешения не требуется.
• В случаях, когда переживший сособственник является единственным наследником (или все другие наследники отказались от наследства в его пользу), применяется несколько иной порядок оформления наследства: соглашение об определении долей не заключается. Свидетельство о праве на наследство выдается на основании заявления о принятии наследства с отметкой о согласии считать доли в общей собственности с умершим равными (п. 2 ст. 254 ГК РФ).
• Если переживший сособственник является супругом умершего и квартира приобретена супругами во время брака за счет общих средств, 1/2 доля квартиры умершего супруга (сособственника) определяется в порядке ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате путем оформления свидетельства о праве собственности, т.е. по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга.
• В случае возникновения спора между наследниками умершего сособственника и остальными сособственниками доля умершего сособственника определяется судом. При получении свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию наследники должны уплатить нотариальную пошлину и налог на имущество, переходящее в порядке наследования (от уплаты налога освобождаются наследники, совместно проживавшие с наследодателем), а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности. Только после этих действий они становятся полноправными собственниками жилья.
• 2.1.3 Приобретение жилья в результате получения в дар
• Получение жилья в дар осуществляется на основании договора дарения, по которому одна сторона -- даритель, безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне -- одариваемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от обязанности перед собой или третьим лицом. Дарение не допускает встречной передачи вещи или права (ст. 572 ГК РФ). Даритель обязательно должен быть собственником жилья или его доли.
• Договором дарения признается и обещание дарения, если оно сделано в надлежащей форме (п. 2 ст. 572 и ст. 574 ГК РФ).
• Ранее действовавшее законодательство не предусматривало расторжение договора дарения и возврата подаренного имущества. Теперь, имея в виду возможность преступления со стороны одариваемого, которое выражается в умышленных действиях против жизни или здоровья дарителя или членов его семьи, закон предусматривает такое основание для отмены дарения по иску дарителя, а в случае его смерти от преступных действий одариваемого -- по иску его наследников (ст. 578 ГК РФ).
  Одновременно даритель может отменить дарение и в случае, если он переживет одариваемого (при специальной оговорке об этом в договоре дарения).
• Гражданский кодекс ввел в обиход и разновидность договора дарения -- пожертвование (ст. 582 ГК РФ). При пожертвовании осуществляется дарение жилья для использования его в общеполезных целях. При этом, если одариваемый является физическим лицом, то назначение использования жилья должно быть обязательно указано в договоре, в то время как при пожертвовании в адрес юридических лиц такое указание не обязательно, так как оно исчерпывающе определено в законе.
• Использование пожертвованного жилья не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения, без согласия жертвователя, дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования (п. 5 ст. 582
  ГК).
• 2.1.4. Приобретение жилья в результате истечения срока приобретательной давности
• По истечении срока приобретательной давности лицо -- гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ). Следует уточнить, что законный владелец мог получить жилое помещение во владение любыми законными путями, за исключением передачи ему жилого помещения во владение на основе установления договорных отношений (аренды, найма, хранения и т.п.). Течение срока приобретательной давности в отношении находящегося во владении лица недвижимого имущества, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305
  ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Признание за лицом права собственности на жилое помещение по истечении срока приобретательной давности осуществляется в судебном порядке с последующей государственной регистрацией этого права. Право собственности при этом возникает не с момента вынесения судом решения, а с момента государственной регистрации этого права. В момент регистрации права нового собственника прежний собственник утрачивает право собственности на жилое помещение.
• Правилам ст. 234 ГК о приобретательной давности придана обратная сила. Это означает, что в сроки приобретательной давности, предусмотренные ст. 234 ГК. Засчитывается не только время добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом с 1 января 1995 года, но и время такого владения, прошедшее до этого момента. Белее того: лицо, фактически владеющее имуществом в течение указанных в ст. 234 ГК сроков до 1 января 1999 года, может ставить вопрос о признании за ним права собственности.
• 2.2 Возмездное приобретение жилья
  
• Возмездное приобретение жилья в собственность, т.е. за плату,осуществляется путем:
• 1) покупки по договору купли-продажи;
• 2) выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК;
• 3) инвестирования в строительство жилья;
• 4) мены (с применением правил о купле-продаже);
• 5) ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением;
• 6) использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья;
• 7) выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире;
• 8) выкупа нежилых чердачных помещений (и обустройство в них жилых помещений);
• 9) покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.
• 2.2.1. Приобретение жилья по договору купли-продажи
• Наиболее массовым основанием приобретения жилья на возмездной основе является заключение договора купли-продажи. В соответствии со ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне
  (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В пункте 1 ст. 549 ГК РФ не сказано об обязанности покупателя оплатить цену недвижимого имущества
  (жилья). Представляется, что формула купли-продажи недвижимости здесь не полна, однако это восполняется правилами ст. 454 ГК РФ.
• Новым и отличительным от договоров купли-продажи других вещей является порядок исполнения договора купли-продажи жилья. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя -- от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора (ст. 556 ГК РФ). Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка-- завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы (ст. 456 ГК РФ).
• Существенным условием договора продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование этим жильем (ст. 558 ГК РФ). Включение данного условия в договор, под страхом его недействительности, необходимо для того, чтобы покупатель знал о лицах, которые имеют право пользования покупаемым жилым помещением. Покупателю также необходимо знать, что лица, имеющие право пользования данным жилым помещением, не теряют этого права с переходом к нему права собственности (п. 2 ст. 292 ГК). Это означает, что новому собственнику, купившему жилое помещение, возможно, придется проживать в нем совместно с указанными лицами.
• Учреждения юстиции по регистрации прав, для того чтобы обезопасить покупателя от подобных ситуаций, берут на себя следующую инициативу: в договор отчуждения включается условие об обязательстве лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением, сняться с регистрационного учета (выписаться) в течение определенного срока после подписания договора либо после государственной регистрации. Далее данные лица подписывают договор, или предоставляют расписку с вышеуказанным обязательством. Однако, как показывает практика, этого не достаточно. Даже имея на руках обязательство лица, имеющего право пользования данным жилым помещением после его продажи, сняться с регистрационного учета, новый собственник не сможет снять этих лиц с регистрационного учета по этому обязательству, а суд не вынесет решение о снятии лиц с регистрационного учета, не являющихся стороной по договору. Единственный здесь выход - произвести оплату только после того, как вышеуказанные лица снимутся с регистрационного учета.
• К договору купли-продажи жилья применяются обязательные условия: письменная форма, указание имени и регистрации по месту жительства
  (расположения) сторон, описание предмета договора, цена договора
  (предмет и цена - существенные условия договора (ст. 554 и 555 ГК соответственно), т.е. такие условия, без соблюдения которых договор считается незаключенным с применением последствий, предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК), права третьих лиц, сроки и порядок передачи имущества, подписание акта передачи, государственная регистрация сделки и нового собственника. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права.
• Важным является отражение в договоре купли-продажи порядка и сроков оплаты покупателем стоимости покупаемого жилья. Порядок оплаты важен тем, что до тех пор, пока не будет произведена оплата по договору, жилое помещение будет находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК- залог в силу закона). Соответственно, органы по государственной регистрации зарегистрируют ограничение на отчуждение данного жилого помещения новым собственником. Это значит, что новый собственник не сможет совершить с ним сделки до полной оплаты по договору.
• Что касается описания предмета сделки -- конкретной квартиры или комнаты, доли и т.п., то законодательство не расшифровывает, какие параметры должны включаться в договор купли-продажи, как впрочем, и в любой договор отчуждения недвижимости.
• В случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки и попечительства на сделку. При обращении лиц, желающих произвести отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, орган опеки и попечительства принимает во внимание, будут ли в дальнейшем соблюдены интересы несовершеннолетних, т.е. не останутся ли они без жилья.
• В случае если орган по регистрации прав на недвижимое имущество зарегистрирует такую сделку, то такая сделка - ничтожна (ст. 168 ГК) и к ней применяются правила ст. 167 ГК.
• Если несовершеннолетний в возрасте до четырнадцати лет является собственником отчуждаемого жилого помещения, то за него действуют его родители усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37
  ГК РФ).
• Если несовершеннолетний в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет является собственником отчуждаемого жилого помещения, то он действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа опеки и попечительства.
• В практике органов, ответственных за технический учет жилых помещений - БТИ случается, что за долгие годы использования жилья его прежние хозяева могли без получения официальных разрешений значительно реконструировать его: снести стенные шкафы, уничтожить или перенести перегородки между помещениями, изменить функциональное предназначение помещений, установить дополнительное сантехническое оборудование и т.п. Созданные жилищные инспекции призваны следить не только за тем, чтобы жилье использовалось для проживания граждан, но и за тем, чтобы все перестройки и перепланировки осуществлялись только с разрешения компетентных органов. Кодекс об административных правонарушениях предусматривает (ст. 142) ответственность за самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, порчу жилых домов и жилых помещений, их оборудования. При этом на собственника могут быть наложены не только штрафные санкции, но и обязанность за свой счет восстановить прежние параметры жилья.
• Отсюда следует, что если параметры квартиры хотя бы в виде экспликации были зафиксированы в документах сделки с жильем, а административными органами выявлена его перепланировка, то новый собственник, не знавший об этом, вправе потребовать от старого собственника возмещения ему имущественного и неимущественного вреда. Покупатель вправе в течение двух лет с момента передачи жилья или в течение срока, установленного законом или договором, потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного устранения недостатков жилья в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилья.
• В случае если обнаружились неустранимые недостатки в жилье или недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилье денежной суммы (ст. 475 ГК РФ). При этом продавец отвечает за недостатки жилья, если покупатель докажет, что недостатки возникли до передачи ему жилья (ст. 476 ГК РФ). В дополнение к вышесказанному следует отметить, что порядок использования жилья определен «Правилами пользования жилыми помещениями, содержанием дома и придомовой территории в РСФСР», утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 4151, с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Совета Министров -- Правительства РФ от 23 июля 1993 г. № 7262. Эти Правила прямо отнесены к гражданам, занимающим жилье на условиях найма. Права и обязанности граждан, использующих жилье в качестве собственников, не определены. Вместе с тем вышеназванный порядок на практике распространяется и на них. Напомним, что указанные Правила оговаривают: «Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета
  Совета народных депутатов, а перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования -- с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние».
• Крайней санкцией за нарушение собственником жилья указанных правил может быть применение к нему меры, предусмотренной ч. 2 ст. 293 ГК РФ (о продаже по судебному решению жилого помещения с публичных торгов).
• 2.2.2. Приобретение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК
• Возникновение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК происходит в следующем порядке:
• Член жилищного, жилищно-строительного кооператива или другие лица, имеющие право на паенакопления, при полной уплате ими паевого взноса за квартиру или иное помещение, передаваемое этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Время перехода права собственности на жилье в ЖК, ЖСК в этом случае определено моментом внесения полной суммы паенакопления. Вместе с тем по общему правилу момент возникновения права собственности на вновь создаваемое здание возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого момента создателю здания, т.е. кооперативу, принадлежит право собственности на использованные для его создания средства. После государственной регистрации здания его собственником становится кооператив. В момент полной выплаты кооперативу его членом пая право собственности на квартиру переходит от кооператива к его члену.