Ипотечный кредит

Поскольку ипотека обладает специфичным потенциалом по гармонизации интересов различных субъектов, то в сфере кредитного рынка имеется возможность для организации ряда целенаправленных ипотечных механизмов.

Исходя из основного назначения ипотеки, можно выделить общие моменты в структурно-функциональном содержании ипотечного механизма. На наш взгляд, ипотечный механизм представляет совокупность специфических методов мобилизации денежных ресурсов для удовлетворения потребностей различных групп населения в жилье, используемых в рамках регламентированного правового поля.

В последние годы с интенсивным развитием ипотечных отношений в экономической литературе появились серьезные исследования по организации механизма ипотечного кредитования. Организация механизма ипотечного кредитования предполагает наличие определенных условий и базируется на ряде принципов. При этом специфичный конкретно-целевой характер ипотеки со сложным функциональным взаимодействием ее субъектов требует выделения в данном механизме последовательных этапов.

Так, механизм ипотечного кредитования считается действующим при наличии следующих условий, детально выделенных в исследовании российских ученых B.C. Колобовой и С.С. Колобова:

- ипотеке подлежат жилые дома, квартиры или их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц;

- особые правила ипотеки жилья не распространяются на: индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры государственной и муниципальной собственности; гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания;

- при ипотеке жилья, принадлежащего несовершеннолетним, ограниченно или полностью недееспособным, над которыми установлена опека или попечительство, применяется порядок совершения сделок с имуществом подопечных;

- при ипотеке квартиры в многоквартирном доме заложенной считается соответствующая доля в общей собственности жилого дома: общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры;

- договор об ипотеке жилья граждан не может быть заключен через представителя, за исключением подопечных;

- ипотека незавершенного строительством объекта, материалов и оборудования, заготовленного для строительства, возможна в обеспечение кредита для сооружения жилого дома;

- жилой дом или квартира, приобретенные в собственность, считаются в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи, если иное не предусмотрено законом или договором;

-собственник квартиры не может отчуждать свою долю в общем имуществе жилого дома и совершать иные действия, которые влекут передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру [5, с.25].

Выделенные условия объективно необходимы для реализации сложной цепочки ипотечных отношений, в сфере которых задействовано достаточно большое количество участников, начиная от кредиторов и заемщиков до множества функциональных звеньев, решающих в основном посреднические и обслуживающие задачи.

На рынке ипотечного кредитования действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство, а также множество второстепенных участников, таких как: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые компании и т.д.

Все субъекты механизма ипотечного кредитования в той или иной мере уже на данный момент действуют на рынке. Важно обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, системы ипотечного кредитования. Эта задача решается в основном Правительством.

Заемщик - как правило, частное лицо, который претендует на кредит для приобретения жилья, - он же залогодатель.

Кредитор - представитель кредитно-финансовых или специализированных организаций, который по установленной форме выдает кредит, оформляет ипотеку и производит эмиссию облигаций залогодержатель.

Инвестор - субъект финансового рынка, который приобретает у Кредитора облигации, тем самым, обеспечивая функцию рефинансирования.

Организация механизма ипотечного кредитования подразумевает, на наш взгляд, гармонизацию интересов субъектов ипотеки на основе построения особой модели их функционального взаимодействия. Разработка модели базируется с учетом конкретно-целевого характера ипотеки и ее функциональной роли в экономической системе как особого институционального звена, взаимоувязывающего ипотечный рынок, рынок недвижимости и финансовый рынок.

С институциональной точки зрения важно отметить, что механизм ипотечного кредитования подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли и строений производственного и жилого назначения.

В механизме ипотечного кредитования очень важна его функциональная основа. Кредитные договора заключаются, как известно, в определенном правовом поле. Следовательно, для их выполнения необходимо, чтобы принципы реализации ипотеки были адекватны правовым нормам. Выделяют принципы обеспеченности, дифференцированности:

1. Наиболее ярко сущность ипотеки отражает принцип обеспеченности. При ипотечном кредитовании денежные средства выделяются под залог недвижимости, которая и выступает обеспечением кредита. Залог в данном случае гарантирует, что в случае неисполнения должником обязательства, за счет реализации данного имущества, кредитор сможет вернуть, выданные в виде кредита средства. Особенностью ипотечного кредитования является преобладание такого объекта залога как недвижимость. Однако, при необходимости используются и другие формы обеспечения, например, гарантия организации-работодателя заемщика. Следует также отметить, что само целевое использование жилищного кредита обеспечивается прямым переводом средств продавцу квартиры, что подтверждается документами об использовании ссуды.

2. Принцип дифференцированного характера кредита выражается в различных, установленных кредитором условиях предоставления кредита различным типам заемщиков. Причем разделение заемщиков на группы по определенным критериям, таким как уровень дохода, возраст, кредитоспособность заемщика, проводится всеми институтами, осуществляющими ипотечное кредитование, в свою очередь, в соответствии с категорией заемщика различаются условия кредитования.

Принцип дифференцированного характера кредита соблюдается при разработке банком собственной методики анализа кредитоспособности заемщика, при составлении различных федеральных и городских программ ипотечного жилищного кредитования, целью которых является поддержка отдельных категорий граждан при приобретении жилья.

В частности, реализацию принципа дифференцированности можно проследить по отбору в категорию заемщиков различных семей. Так, согласно гипотезе накопления сбережений в течение жизненного цикла семьи, на первой стадии семья из-за превышения расходов над доходами нуждается в кредитных средствах. Эту группу семей можно отнести к категории заемщиков. Далее, по мере роста доходов и погашения задолженности, семья начинает больше сберегать и превращается в чистого инвестора (вкладчика). В нетрудоспособном возрасте семьи начинают расходовать накопленные сбережения. Следовательно, в нормально функционирующей экономике рост удельного веса молодых семей ведет к повышению спроса на ипотечные кредиты, а рост семей зрелого возраста повышает предложения длинных инвестиционных ресурсов. По существу рост сбережений семей ведет к повышению предложения на ипотечном рынке.

Отсюда можно констатировать, что в институциональном плане предпосылкой эффективной организации финансирования ипотечных активов является наличие достаточных групп семей с преимущественно инвестиционной и преимущественно потребительской личной экономической стратегией. То есть эффективная модель финансирования строится на предпосылке баланса экономических стратегий: пока одни семьи преимущественно инвестируют, другие преимущественно потребляют и обслуживают взятые кредиты. Одним из ключевых факторов успешного развития системы ипотечного кредитования является наличие достаточно больших групп семей с инвестиционными и сберегательными экономическими стратегиями.

Кроме того, в организации механизма ипотечного кредитования обязательны и общие принципы кредита, такие как возвратность и срочность.

Ипотечные кредиты предоставляются на возвратной основе, а порядок погашения оговаривается в кредитном договоре, гарантией возвратности являются документы о платежеспособности клиента.

Срочность кредита отражается необходимость его возврата в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе.

Что касается этапов в организации механизма ипотечного кредитования, то, как правило, выделяются следующие:

- предварительная квалификация клиента;

- сбор и обработка информации о потенциальном заемщике;

- оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка;

- принятие решения но кредиту;

- заключение кредитной сделки;

- обслуживание кредита.

При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Специфичность национальной модели в организации механизма ипотечного кредитования во многом определяется степенью ее открытости для других субъектов рынка. В зависимости от этого выделяют одноуровневую и двухуровневую модели.

Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для новых кредитов. Данная система существует в европейских странах (Германия, Дания).

Двухуровневая модель, помимо первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг (США, Канада).

При упрощенном рассмотрении всех известных в мировой практике систем ипотечного кредитования легко заметить, что они имеют одну экономическую основу. В каждой системе присутствует недвижимость, залог которой является важнейшим финансово-экономическим инструментом рыночного хозяйства, способствующим активизации инвестора и одновременно обеспечивающим защиту интересов кредитора.

Большое значение при организации ипотечных механизмов имеют методы привлечения средств для ипотечных кредитов. Для их обоснования необходимо иметь ввиду, что рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который принято называть закладной. Предложение ипотечным банком закладных другим инвесторам является переходом из первичного во вторичный рынок ипотечного кредитования.

На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Основными субъектами вторичного рынка закладных являются ипотечные банки и иные финансово-кредитные учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов, финансово-эмиссионные корпорации, обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных фондов, страховых компаний, граждан, приобретающих ценные бумаги.

Таким образом, товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств.

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется, в первую очередь, доходами данного домохозяйства, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита, процентные ставки по кредитам, прежде всего, зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы - доходы населения и уровень инфляции - являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудосберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций.

Ипотечные механизмы можно разделить на открытые, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутые, основанные на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутых механизмов привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутые (закрытые) механизмы в гораздо меньшей степени зависят от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лага запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости.

Для устойчивого развития рынка ипотечного кредитования нужно, чтобы цена на жилье не росла быстрее, чем растут доходы населения. Ипотечное кредитование может и должно выступать ведущим звеном жилищного строительства, потому что оно обеспечивает платежеспособный спрос. Зная его объемы можно достаточно точно подсчитать, сколько надо ввести квадратных метров жилья, чтобы, с одной стороны, они были проданы, а с другой - не возникло дефицита и роста цен. Участники ипотечного рынка четко осознают, что само по себе развитие ипотечного кредитования не приведет к созданию доступного рынка жилья. Для достижения этой цели необходимо развитие массового жилищного строительства.

В регулировании развития жилищного строительства основная роль отводится государству, т.к. оно способно создать механизм, удовлетворяющий растущий спрос. В современных условиях такой механизм становится неотъемлемым элементом оздоровления экономической среды, поскольку ипотечное кредитование является специфичной сферой экономической деятельности ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство, в лице своих уполномоченных органов, устанавливает общие нормы функционального взаимодействия в данной сфере.



Глава 3. Перспективы ипотечного кредитования в Кыргызской Респубдики

3.1 Модель привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования

Проблемы привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в Кыргызстане.

Слишком “короткие” и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности Кыргызских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1)ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);2)ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии кыргызских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на “контрактных” жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из “оптовых” источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков; средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

- средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного

кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в Кыргызстане форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4

3.2 Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

В Кыргызстане на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах КР.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на национальном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Ипотека в Кыргызстане является наиболее молодой сферой кредитования в настоящее время.

Незнание самой ипотеки, условий получения ипотеки, выгод и преимуществ приводит к определенному ошибочному мнению о ней.

При решении приобрести недвижимость под ипотечный кредит многие сталкиваются такими вопросами как: Что такое ипотечное кредитование? Какой выбрать Банк? Как найти недвижимость? Как проходит оформление недвижимости? и т.д.

Специалисты Агентства недвижимости Площадь проводят предварительную оценку потребностей и возможностей клиента и помогают в подборе оптимального варианта ипотечного кредитования.

В чем заключается преимущество сотрудничества с Агентством недвижимости Площадь?

-11-летний опыт продаж недвижимости в Бишкеке, высокое качество наших услуг, стабильность, ответственность и доверие клиентов. Более 30% от общего числа новых клиентов обращаются к нам по рекомендации.

-Профессионализм, и как результат - экономия ваших денег и времени. При сотрудничестве с Агентством недвижимости Площадь, профессиональные и опытные юристы оказывают Вам консультационно - организационные услуги по сбору полного пакета документов для Банка, и помогают получить согласие Банка на оформление ипотечного кредита.

-В Агентстве недвижимости Площадь имеется наиболее полная база по недвижимости по Ошу и благоустроенному пригороду, то есть поиск и подбор недвижимости, который будет соответствовать вашим требованиям, пройдут в максимально короткие сроки;

-Агентство недвижимости Площадь берет на себя ответственность по переговорам с Продавцами недвижимости;

-Оформление сделки купли-продажи сопровождают опытные юристы по вопросам недвижимости;

-Оформление сделки купли- продажи является абсолютно прозрачным для всех сторон.

Покупка недвижимости по ипотечному кредитованию с Агентством недвижимости Площадь - это экономия времени, сил и ваших денежных средств.

Что такое ипотека? Еще совсем недавно этот термин использовался в узком кругу специалистов, а сейчас для многих семей это возможность купить квартиру или дом в Бишкеке. В переводе с греческого термин «ипотека» означает «залог». Ипотека - это и есть залог. Ипотека - это залог недвижимости под выдаваемый кредит. Этот залог не передается кредитору, а остается у должника. Заложенное имущество не может быть выставлено на продажу или переоформлено на другого человека до погашения кредита.

Особенности ипотеки

При ипотеке недвижимость сразу оформляется в собственность заемщика. (А не тогда, когда заемщик расплатится с банком.) При этом регистрирующие сделки органы записывают, что недвижимость находится под залогом. И в государственном реестре это будет отмечено. Банк не может по своему произволу изъять у заемщика эту недвижимость. Заемщик может лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, когда нарушает кредитный договор.

Ипотека - это реальное решение вопроса покупки недвижимости для многих людей в Бишкеке. Ипотечный кредит уже сегодня может решить жилищные проблемы, позволяя рассчитаться по кредиту в будущем.

Если вам необходимо купить квартиру или дом в Бишкеке, но вы не располагаете достаточными средствами, можно воспользоваться ипотекой. Для того чтобы условия ипотечного кредита на покупку недвижимости были наиболее выгодны, нужно изучить все имеющиеся предложения коммерческих банков в Оше, узнать не проводятся ли специальные ипотечные программы, которые могут быть для вас более приемлемы. После выбора подходящего банка, нужно подготовить пакет необходимых документов, иногда по требованию банка найти поручителей и приступить к переговорам с банком и оформлению ипотеки. Выдавая деньги банки, хотят быть уверенными в вашей платежеспособности. Вам будет задано множество вопросов. И самый главный из них это ваш доход. В зависимости от условий ипотеки доход будет рассчитываться по-разному. Возможно, помимо основного заработка вы еще имеете дополнительный. Но обязательно вы должны быть официально оформленным на работе. От условий ипотеки зависит, будет ли учитываться только ваш доход или доход семьи в целом. Вас спросят, какую сумму вы готовы внести в качестве первоначального взноса. От этого зависит процент, который вы будете выплачивать. Чем меньшую сумму вы внесете, тем больший процент будете выплачивать. Помимо этого некоторые кредитные организации требуют поручителей. В случае невыплаты вами кредита, будет взыскание с ваших поручителей. И только в том случае, если и поручители не будут способны выплатить, то через суд будет продаваться недвижимость.

Оформление ипотеки

Вы можете все вопросы ипотеки, предложения банков по ипотечным кредитам, оформлению ипотеки выяснить самостоятельно. Наши специалисты готовы помочь вам по всем этим вопросам. Консультации по ипотеке в Оше, оформление ипотеки в коммерческих банках Оша, подбор наиболее выгодных вариантов ипотечных кредитов и недвижимости - к вашим услугам в агентстве недвижимости Площадь.

Агентство недвижимости. Площадь: с 2001 года на рынке недвижимости в Оше

Агентство недвижимости Площадь успешно работает на рынке недвижимости Оша и Кыргызстана с 2001 года. За это время мы совершили более 10 000 результативных сделок в риэлтерской сфере. Мы используем большую постоянно обновляемую базу данных объектов недвижимости в Оше. Мы можем предложить Вам самые различные варианты недвижимости - квартиры, дома, участки, офисы, помещения в Оше на любой вкус и уровень достатка.

Агентство недвижимости Площадь предлагает Вашему вниманию следующие услуги:

Продажа квартиры, дома, помещения в Оше;

Покупка квартиры, дома, помещения в Оше;

Обмен квартиры, дома, помещения в Оше;

Аренда квартиры, дома, помещения в Оше;

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью и консультации юристов;

Срочный выкуп квартир в Оше.

При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США - Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae)

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством; проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

покупка ипотечных кредитов;

выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;

проведение семинаров, учебных курсов;

оказание консультативной помощи;

оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности кыргызских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Кыргызской Республики. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня ипотека - это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Кыргызской Республики. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риелторы.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлтерских компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риелторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных сомовых кредитов.

Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк.

Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Кыргызской Республики. Далее специализированный ипотечный оператор, со субъектом КР, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. сом

Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных сомовых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в сомах.

Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.

Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

На сегодняшний день, еще раз упомяну, ставку которую рекомендует Агентство составляет 15% годовых в сомах, и данная доходность, которую получает первичный кредитор при фактически краткосрочном вложении, на 5 процентных пунктов выше текущей доходности ГКО ОФЗ. Поэтому данный бизнес является достаточно эффективным и диверсифицирует в целом бизнес финансовых институтов.

По мнению Александра Семяника: «валюта баланса и капитал не являются ограничением для первичного кредитора в данной схеме. То есть, небольшие по величине банки и риэлторы могут на равных конкурировать с большими компаниями.

Если они будут проявлять активность, они будут завоевывать все большую долю на рынке».

Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе - сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

Такую схему Агентство в рамках пилотного проекта отработало и заключило договор с Всекыргызским банком развития регионов. По словам Александра Семяника: «мы готовы обсуждать это с другими, прежде всего, крупными филиальными банками и специализированными банками также».

Стандарты рекомендуют, чтобы ставка кредитования устанавливалась на уроне ставки рефинансирования ипотечных кредитов. Так проще с точки зрения бухгалтерского учета и налоговых последствий.

Данное снижение отражает ситуацию на кыргызском финансовом рынке, прежде всего, снижение учетной ставки Банком Кыргызстане, текущую доходность и среднесрочную тенденцию на рынке государственных ценных бумаг. Одновременно Агентство приняло решение внести по согласованию с заемщиками поправку в ранее приобретенные агентством ипотечные кредиты о снижении с апреля текущего года ставки по ним также до уровня 15% годовых.

Таким образом, те, кто брал кредиты в прошлом, и те, кто возьмет их сейчас, будут в равных условиях. Данная мера направлена, прежде всего, на увеличение доступности кредитов для населения, а также на повышение эффективности деятельности всех участников системы за счет увеличения объемов ипотечного кредитования.

Следует также отметить, что данная мера обеспечивает большую стабильность системы, поскольку значительно снижает риск единовременного погашения ранее выданных кредитов.

Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового рынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание.

При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны

3.3 Модель создания и внедрения ипотечного кредитования в Кыргызской Республике (предложения НБКР)

В целях реализации задач по созданию надежной долгосрочной системы жилищного кредитования, Национальным банком Кыргызской Республики на основе изучения опыта других стран разработана модель ипотечного кредитования (модель социальной ипотеки), позволяющая создать надежную долгосрочную систему жилищного кредитования.

В условиях социально-ориентированной рыночной экономики вопрос обеспечения жильем, как известно, решается двумя основными способами: (1) путем адресной поддержки тех, кто не может самостоятельно приобрести жилье, и (2) через создание современного рыночного механизма для того, чтобы значительная часть населения страны имела доступный и эффективный способ приобретения и улучшения жилья с учетом получаемых доходов и возможностей финансового сектора.

Реализация первого направления является предметом деятельности государственных органов управления на основе выбора наиболее эффективного использования бюджетных средств. При этом, социальная поддержка может осуществляться и в рамках предлагаемой схемы ипотеки, используя положительный опыт других стран в этом вопросе.

Реализация второго направления требует введения постоянно действующего, рыночного и перспективного механизма финансирования жилья на основе ипотечного кредитования. Национальным банком Кыргызской Республики предлагается модель ипотечного кредитования, которая предусматривает использование потенциала действующих коммерческих банков и введение нового финансового инструмента, позволяющего за счет мультипликационного эффекта многократно увеличить начальные инвестиции в ипотечное кредитование. Преимуществом предлагаемой модели является ее способность к самофинансированию, что обеспечивает непрерывный цикл рефинансирования жилья и жилищного строительства, ключевым элементом модели является Ипотечная компания - оператор вторичного рынка ценных бумаг.

Принципиально важной особенностью предлагаемой модели ипотечного кредитования является то, что ипотечные кредиты должны выдаваться коммерческими банками в соответствии со стандартами, устанавливаемыми Ипотечной компанией. При этом, Ипотечная компания, имея в начальный период статус государственной, сможет установить стандарты кредитования на уровне общественно приемлемых и по процентным ставкам ниже рыночных, что обеспечит больший охват потенциальных заемщиков. По предварительным расчетам, стандарты ипотечного кредитования могут быть следующими: процентная ставка на уровне 12-14% годовых с возможным снижением в последующем по мере роста объемов кредитования и снижения инфляции; коэффициент покрытия или величина ипотечного кредита - 80% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования - 15 лет. При этом, участие государства при формировании уставного капитала Государственной Ипотечной Компании (ГИК) позволяет рассматривать предлагаемую модель ипотечного кредитования как социальную ипотеку, использующей рыночный механизм рефинансирования (самофинансирования) ипотечных кредитов.

Расчеты, проведенные НБКР (прилагаются), показали, что для обеспечения необходимого объема жилья через ипотечное кредитование, для ГИК требуется уставный капитал в размере 1 млрд.сом, с условием поэтапного его формирования в течение 5 лет по 200 млн.сом ежегодно.

Схематично предлагаемая модель социальной ипотеки функционирует следующим образом: коммерческие банки выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья в соответствии со стандартами ГИК и формируют закладные на приобретаемое в кредит жилье. Затем закладные по выданным кредитам выкупаются у банка Государственной Ипотечной Компанией и на их основе ГИК выпускает долговые ипотечные ценные бумаги, которые реализуются институциональным инвесторам (Социальный фонд, страховые компании, пенсионные фонды, коммерческие банки, другие институциональные инвесторы и физические лица). Вырученные средства могут быть снова направлены для дальнейшего финансирования новой партии ипотечных кредитов и, тем самым, создается механизм рефинансирования (самофинансирования) жилищного ипотечного кредитования. Необходимо отметить, что ключевым фактором данной схемы является то, что долговые ценные бумаги ГИК должны обладать свойством безусловной ликвидности для инвесторов. При этом, проценты по ипотечным кредитам в последующем могут быть значительно снижены, поскольку они являются частью стандартов ГИК и включают только затраты, устанавливаемые и строго контролируемые ГИК.

Предлагаемая модель ипотечного кредитования позволяет обеспечить безрисковую деятельность Государственной ипотечной компании за счет обязанности коммерческого банка выкупить кредит, в случае возникновения проблем с его погашением. Дальнейшая возвратность такого кредита обеспечивается банком.

Необходимо отметить, что данная модель не требует создания специализированного ипотечного банка, а вовлекает в процесс ипотечного кредитования все действующие коммерческие банки, давая им возможность диверсифицировать свои кредитные портфели. Кроме этого, создание нового банка требует инвестиций в уставный капитал по меньшей мере 300 млн.сомов, что представляется проблематичным для внутренних инвесторов, при этом все риски, связанные с ипотечным кредитованием, должны приниматься одним банком, в то время как в предлагаемой модели ипотеки, риски распределяются между всеми ее участниками. Для охвата ипотечным кредитованием всей страны ипотечный банк должен создать филиальную сеть, которая требует дополнительных инвестиций. Важным обстоятельством является и то, что действующие коммерческие банки уже имеют определенный опыт ипотечного кредитования. Совокупный кредитный портфель коммерческих банков на 1.04.05 года составляет 310 млн.сом, средняя процентная ставка - 20% и сроком до 5 лет.

Создание Государственной Ипотечной Компании, являющейся, центральным звеном предлагаемой модели социальной ипотеки кредитования, позволит реализовать политику государства по развитию в Кыргызстане ипотечного кредитования и обеспечит решение жилищных проблем населения в долгосрочном периоде. Ожидаемые экономические последствия создания и функционирования ГИК следующие:

-формирование рынка долгосрочных капиталовложений, развитие строительной и смежных с ней отраслей национального хозяйства;

-развитие рыночной инфраструктуры, включающей таких участников системы ипотечного кредитования как страховые, риэлтерские, оценочные/рейтинговые компании, негосударственные пенсионные фонды, нотариат и других участников;

-внедрение новых и альтернативных инструментов долгосрочного кредитования и рефинансирования долгосрочных кредитов;

-решение социальных проблем населения путем поддержки тенденций к сбережениям;

-формирование и укрепление отношений собственности, как основополагающих в рыночной экономике;

-привлечение частных иностранных инвесторов, международных финансовых инвесторов и направление их на формирование солидного, надежного ипотечного фонда и других эффективных ипотечных инструментов.

Для «запуска» предлагаемой самофинансируемой модели ипотечного кредитования необходимо принятие следующих основных мер:

- учреждение Государственной Ипотечной компании, акции которой в последующем будут проданы частным инвесторам, что обеспечит возврат в бюджет первоначальных инвестиций в капитал ГИК;

-принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах», внесение изменений и дополнений в действующее законодательство для регулирования отношений по ипотеке и разработка нормативных актов, регламентирующих выпуск, обращение и статус безусловной ликвидности Государственных долговых ипотечных ценных бумаг ГИК.

Таким образом, внедрение комплексной самофинансируемой модели ипотечного кредитования через запуск эффекта мультипликатора, станет толчком к дальнейшему развитию рынка капитала, коммерческих банков, институциональных инвесторов, рынка жилья и его инфраструктуры, что в совокупности является одним из важных факторов долгосрочной стабильности в Кыргызстане.

Предварительные основные предложения по совершенствованию законодательства Кыргызской Республики для внедрения ипотечного кредитования

1. Внести изменения и дополнения в статью 335 Гражданского кодекса, дополнив после слов «… если иное не предусмотрено законом», словами: «или договором». С учетом предложенной редакции, ч.1 ст.335 выглядит так: «Требования залогодержателя (кредитора), удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества, по решению суда, если иное не предусмотрено законом или договором». Данное изменение необходимо для единого подхода к развитию ипотеки как одной из форм обеспечения исполнения обязательств, так как Гражданский кодекс имеет приоритет перед другими законами Кыргызской Республики.

2. Разработка закона «Об ипотечных ценных бумагах», предусматривающего создание специализированной ипотечной компании, акции которой в первоначальный период будут принадлежать Правительству Кыргызской Республики и которая будет покупать кредиты коммерческих банков и выпускать под их обеспечением ипотечные ценные бумаги.

3. Установить единую ставку государственной пошлины в размере 1200 сом, независимо от размера и стоимости недвижимого имущества. Это позволит сделать прозрачным рынок недвижимости, исключив искажение реальных цен на недвижимость при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, а также будет способствовать снижению затрат заемщика при оформлении ипотечного кредита.

4. Снизить ставки государственной пошлины, утвержденные постановлением Правительства КР от 18 июля 1994 года № 521 - подпункт е) пункта 3 (совершение нотариальных действий в уполномоченных на то учреждениях, а также за выдачу копий (дубликатов) нотариально удостоверенных документов государственная пошлина) с 300 сом до 100 сом.

5. Внести изменения в Жилищный кодекс касательно возможности выселения во внесудебном порядке при неисполнении условий договора ипотеки, предусмотренных Законом КР «О залоге».

6. Внести изменения в Налоговый кодекс КР, об исключении из налогооблагаемой базы: а) сумм ипотечных кредитов, б) доходов с ценных бумаг по ипотеке, в) процентов за предоставление и обслуживание ипотечных кредитов. Данная норма исключает двойное налогообложение заемщиков, т.к. их сбережения ранее облагались подоходным налогом (в виде вычетов из заработной платы), способствует развитию ипотечного кредитования, а также побуждает работодателей легализировать реальные расходы по оплате труда работников.



Заключение

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи, для того чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны. По мнению специалистов, если наши власти действительно реализуют выдвинутые задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека (ипотечное кредитование) станет, доступна большинству жителей Кыргызстана .

Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов КР создаются комиссии, а при национальном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, - динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами.

Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в наших условиях может быть решено путем принятия национального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.

Если бы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в Кыргызстане являются: нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового национального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.

Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в Кыргызстане, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то национальный центр.