Ипотечный кредит

Постоянная, или отсроченная, ипотека (standingmortgage)--самый распространенный вид шаровой ипотеки. В течении всего кредитного периода предусматривается выплата только процентов, а основная сумма долга выплачивается единой заключительной суммой по окончании срока кредитования.

Ипотека с замораживанием процентных выплат, которые отодвигаются на конец периода вместе с выплатами по основному долгу. В этом случае в конце ипотечного периода осуществляется разовый платеж.

Как и в первом, так и во втором случае остаток долга остается неизменным в течение всего периода кредитования, поэтому процентные платежи вносятся в полном объеме и в итоге составляют крупную сумму, значительно увеличивая задолженность по кредиту.

Ипотечные кредиты с нарастающими платежами. Существует несколько разновидностей ипотечных кредитов с нарастающими платежами, которые можно разбить на две группы в зависимости от задачи которые они выполняют. Первая группа кредитов дает возможность заемщику снизить кредитную нагрузку в первые периоды кредитования, а вторая - более быстро погасить кредит, уменьшив при этом процентные выплаты.

Ипотечные кредиты с постепенным увеличением платежей (graduatedpaymentmortgage, GPM). Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью амортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

Такие схемы могут предусматривать лимиты на увеличения ежемесячных платежей. Например, максимальное увеличение выплат на 7,5% в конце каждого года в течении первых 5 лет либо возрастание максимум на 3% в течении первых 10 лет.

Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу приобрести жилье, которое их устраивает, в расчете на будущий рост доходов. Соответственно заемщик должен обосновать свою возможность увеличения платежей в будущем.

Впервые инструмент официально был введен Федеральной жилищной администрацией США в 1977 г. по ряду программ. В том числе программ для молодых семей с постоянно растущими доходами и арендодателей, также постепенно увеличивающиеся в соответствии с инфляцией доходы.

Ипотечные кредиты «ярусными платежами» (tiered-paymentmortgage). Данный инструмент также дает возможность заемщику осуществлять низкие первоначальные платежи, что повышает покупательную способность по сравнению стандартным аннуитетным кредитом. Данная модель имеет свои особенности. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки на срок в 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются по ставке, которая на 3-5% ниже. В отличие от типовой GPM, отрицательная амортизации долга не предусматривается, и если платежи недостаточны для покрытия процентов по действительной ставке, то разница между платежами заемщика и необходимой суммой погашения процентов выплачивается со специального счета, открытого заемщиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пересматривается ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в год.

Ипотечный кредит с быстрым погашением (growingequitymortgage). Платежи по данному виду кредита постоянно возрастают так же, как и вышерассмотренных случаях. Отрицательной амортизации не предусматривается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита с равновеликими платежами. Повышение суммы выплат происходит с целью более быстрого погашения долга по заранее согласованной ставке. Например, на 3,5% в год либо на основании определенного изменяющегося индекса.

Ипотечный кредит с погашением каждые две недели (biweeklymortgage). Платежи по займам осуществляются не ежемесячно, а один раз в две недели, всего 26 раз в год. Каждый платеж составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. Так как 26 платежей по данному виду кредита эквивалентны платежам за 13 месяцев по стандартному, амортизация долга осуществляется быстрее. Все меньшая часть каждого платежа расходуется на погашение процентов, и кредит погашается в среднем за 21 год. В результате сокращения кредитного срока кредитор несет определенные потери.

3. Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

Механизм работы многих альтернативных инструментов учитывает постепенный рост инфляции, причем в ее реальном выражении путем применения различных схем, индексов, дополнительных внутренних инструментов.

Альтернативные инструменты ипотечного кредитования представляют собой платежи с индексацией, и индексации может подлежать как основная сумма долга, так и проценты по кредиту. Соответственно выделяют кредиты с индексацией основного долга и кредиты переменной процентной ставкой.

Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга.

Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной сумы долга позволяют производить погашение кредита с одинаковыми платежами в суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен, доллара США, стоимости потребительской корзины, минимальной заработной платы, других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. После чего происходит перерасчет дальнейшего графика платежей. При этом корректировка остатка кредитного долга может проводиться ежемесячно, а корректировка ежемесячного платежа--ежегодно. Возможны иные варианты. Интервал изменений может лежать в границах от 1 года до 5 лет.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам доходность по жилищным кредитам, равную доходам от других кредитных операций. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашение кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск «платежного шока», который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции. Это увеличивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту.

Для обеспечения доступности кредита и его возвратности используется ипотечный кредит с двойной индексацией, который позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором.

Так же как и предыдущем случае, непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса, отражающего уровень инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Особенностью данного инструмента является то, что ежемесячные платежи заемщика также индексируются по какому-либо показателю дохода, например по средней величине заработной платы, обеспечивая возвратность кредита и его доступность.

Таким образом, в заранее оговоренные моменты времени изменяется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и номинальная стоимость непогашенного остатка с учетом динамики индекса цен. Срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соответствует темпам роста инфляции.

Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой27(adjustableratemortgage, ARM, или variableratemortgage, VRM)--кредит с автоматически изменяющейся процентной ставкой, отражающей движение выбранных и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка и инфляционных индексов.

Впервые данный инструмент был применен в Калифорнии. Затем в 60-х гг. он стал применяться и в других штатах в США. Однако законодательно они были разрешены по всей территории США только в 80-х гг.в результате краха многих кредитно-финансовых учреждений, который показал несоответствие применяемых ипотечных технологий изменяющемся экономическим условиям.

Новые инструменты позволили значительно раздвинуть рамки стандартизации и сделать кредиты более доступными.

Первоначально ставка устанавливается на более низком уровне, чем фиксированные ставки по аналогичным кредитам. В дальнейшем ставка может меняться в соответствии:

С базовыми рыночными ставками, например со ставкой по

краткосрочным кредитам;

Со средней ставкой по жилищным кредитам;

Со ставкой привлечения финансовых средств, например процентной ставкой по правительственным векселям, ставкой по федеральным ценным бумагам и т.п.;

С определенными экономическими индексами, непосредственно связанными с процентными ставками,- инфляцией, индексом цен, индексом заработной платы;

Корректировка изменяющейся процентной ставки производится в определенный договором срок - 6, 12 или 24 месяца, а также в пределах от 1 месяца до 5 лет. Остаток долга по долгосрочному кредиту пересчитывается уже исходя из новой процентной ставки, и соответственно новый график платежей всегда рассчитывается на основе необходимой положительной амортизации кредита.

Данный инструмент защищает кредитора от колебаний рыночных процентных ставок (риска процентной ставки), при этом всегда обеспечивая ему достаточный доход по данному виду операции. С другой стороны, применением данного инструмента возникает опасность увеличения кредитного риска, так как будущие кредитные выплаты по ипотеке с переменными процентными ставками становится достаточно сложно предсказать. Из-за этого заемщик может пережить так называемый кредитный шок--ситуацию, когда новая ставка по кредиту будет абсолютно нереально для дальнейшего погашения долга.

Подобные кредиты могут предусматривать условии конверсии займа с регулируемой ставкой в заем с фиксированной процентной ставкой. Процентная ставка по новым кредитам определяется текущим состоянием процентных ставок по кредитам с фиксированной ставкой.

Данный инструмент хорошо работает в условиях сформировавшегося, относительно стабильного рынка, рынка со средним уровнем инфляции. Поэтому кредиты с переменной процентной ставкой широко применяется в странах с умеренной инфляцией: США, Канаде, Англии, Северной Ирландии, а также в Италии и ряде других стран Западной Европы.

В связи с крайне опасным характером инструмента с переменной процентной ставкой существует различные пути его модификации. В частности, установка процентного ограничителя.

Данный механизм, ограничивающий плавающий инструмент, носит название «кэп» (сар). Ставка «кэп» -- изначально установленная максимально допустимая величина, которую может достичь переменная ставка.

Предел такой ставки обычно устанавливается законодательно и называется «вертикальный кэп» равнялся 16%.32То есть выше этой величины ставка по ипотечному кредиту не могла быть установлена. Фиксируя верхнюю границу кредитной ставки, «вертикальный кэп» перекладывает часть процентного риска на кредитора.

Инструменты с переменной ставкой могут предусматривать и минимальную ставку - «флор». Ставка «флор» подстраховывает кредитора от возможного понижения амортизационных отчислений, перекладывая риск в нижних пределах этой ставки на заемщика .

Максимально возможная процентная ставка (ratecap) может определяться не только «вертикальным кэпом», но и максимальным приращением процентных пунктов к первоначальной ставке: годовым потолком, ограничивающий плавающую ставку в течении года (annualcap), или «полным кэпом» -- максимальным ограничением ставки на весь срок кредитования. Применяется также максимальное изменение процентной ставки в течении полугода, месяца.

Ограничения на ставки могут быть установлены как самим банковским учреждением (причем как предлагаемому договору, так и по настоянию заемщика), так и местными властями.

Однако кредиторы могут обойти эти ограничения. Ограничения затрагивают только реальные платежи, а не номинальные. Таким образом, остаток долга может быть индексирован на разницу между рыночными процентными ставками и «вертикальным кэпом». Кроме того, используется такой инструмент как ипотека с дисконтом, о котором будет рассказано ниже.

Существует несколько разновидностей ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой. Рассмотрим наиболее известные из них.

Гибрид ипотечных кредитов с фиксируемой и регулируемой процентной ставкой (fixed/adjustableratemortgagehybrid). Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые пять, семь или десять лет, затем ставка начинает изменяться в соответствии с определенными условиями, установленными кредитными договорами.

4. Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора

Подобные модели кредитования предполагают финансовый интерес кредитора, компенсирующий льготное кредитование или иные льготы для заемщика - отсрочку выплаты процентов или основного долга, увеличение или уменьшение срока кредитования.

Кредитор предоставляет более низкую процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Возможно участие кредитора в получении доходов от недвижимости в течение как всего периода кредитования, так и иного определенного срока.

Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости недвижимости (sharedappreciationmortgage, SAM). Финансовый интерес кредитора в данном случае заключается в получении определенного процента от разницы в приросте стоимости недвижимости после ее продажи. Этот процент может быть равен разнице между рыночной процентной ставкой и той, по которой был предоставлен кредит, но может быть другое соотношение.

Участие кредитора в приросте стоимости недвижимости составляет в среднем от 20 до 50%.

Особенность ипотеки SAM заключается в том, что оплата договорного участия кредитора в стоимости недвижимости в денежном выражении производится только при :

Продаже недвижимости;

Передаче собственности;

Выплате или рефинансировании кредита.

Если установленному договором сроку недвижимость не продается, для определения ее стоимости проводится самостоятельная квалифицированная оценка с окончательным расчетом кредитора и заемщика. Т

Данный вид ипотеки дает возможность варьировать с налоговыми выплатами как заемщику, так и кредитору. Ипотека SAM применяется при многих финансовых сделках, в том числе и при финансировании строительства. Такие кредиты целесообразно предоставлять в период высокой инфляции и только при росте цен на данный вид недвижимости.

Ипотека с совместным участием заемщика и кредитора. Предполагает получение кредитором доходов от финансируемой недвижимости и в самых различных формах. Это может быть часть ренты или часть чистого операционного дохода, а также другие варианты дохода. Ипотека с совместным участием применяется при финансировании приносящей доход недвижимости.

Долевая ипотека (sharedequitymortgage, SEM).Данный вид ипотеки предполагает участие в ипотечном кредитовании помимо кредитора и заемщика третьего лица. Участие третьего лица осуществляется в виде оплаты им всего первоначального взноса за кредит или его определенный части, а также в виде участия в оплате ежемесячных амортизационных взносов в обмен на получение им части доходов от прироста стоимости недвижимости. При этом предполагается участие одного или нескольких инвесторов.

5. Инструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы

Ипотека с дисконтом (buydownpermanent), байдаун,- ипотека с пониженной ставкой по кредиту, выплачиваемой заемщиком в обмен на повышенный дисконт. При этом сумма, в которую в действительности получает заемщик, меньше суммы, указанной в договоре, на величину дисконта, а все последующие выплаты по основному долгу и процентам за кредит определяется исходя из его полного объема.

Дисконт может выражаться в пунктах (процентах) или в денежной сумме. Существует также двойной дисконт--определенные денежные средства суммируются с процентным дисконтом.

Ипотеки с дисконтом используются для решения различных задач:

Уменьшение сроков кредита;

Ухода заемщиками от налога (за счет льготного налогообложения);

Ухода кредиторами от предельной кредитной ставки, устанавливаемой рядом штатов США,

Варианты структуризации ипотечного кредита с дисконтом различны, так же как и при обычных ипотечных кредитах. Платежи могут осуществляться:

Постоянными аннуитетными платежами;

С фиксированной ставкой и ростом платежей (например, на 5% в течении пяти лет);

С выплатой только процентов;

По определенным схемам и т.д.

Технология дисконта широко применяется при строительстве жилья, в частности с строительными фирмами, для быстрой распродажи построенной недвижимости. Ипотечное кредитование продаваемой недвижимости осуществляется с дисконтом в обмен на понижение процентной ставки по кредиту(рассрочке платежа).

Дисконт может быть предоставлен обеими сторонами - как покупателем, так и продавцом (или обоими сразу) в различных вариантах. В ряде технологий применяется инструмент, противоположный «байдауну»,- «байап» (buyup): повышенная ставка по ипотечному кредиту в обмен на соответствующее изменение суммы ипотечного кредитования.

Много вариантность технологий с манипулированием стоимости недвижимости и процентных ставок, первичным взносом и амортизационными выплатами, сроками кредитования и т.д. обусловила огромную популярность данного вида кредитования.

Ипотека с залоговым счетом (pledged-accountmortgage, PAM).

Часть первичного взноса или другой вид финансовых средств (заемщика или третьего лица) помещается на специальный сберегательный залоговый счет, который в течение первых лет является источником пополнение ежемесячных выплат. Низкие первоначальные платежи, компенсируемые таким образом, постепенно растут и начинают в какой-то момент превышать платежи по стандартной ипотеке. Сам расчет амортизационных взносов и расходования залогового счета может осуществляться исходя из различных финансовых средств.

В основном данный инструмент применяется при ипотечном кредитовании нарастающими платежами (ипотечный кредит «ярусными платежами»).

6. Кредит под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика

Большинство ипотечных кредитов используются на приобретение недвижимого имущества или финансирование строительства. Однако собственник недвижимости имеет возможность его заложить, а полученные денежные средства использовать на свои собственные цели, как потребительского характера, так и коммерческого. Такие виды финансовых сделок также относятся ипотечному кредитованию.

Обратная ипотека (reversemortgage)--финансовое соглашение о том, что кредитор производит периодические (или разовые) выплаты заемщику. Таким образом, остаток основной суммы кредита и суммы накапливаемых процентов не уменьшается, как обычно, а увеличивается. Существуют несколько вариантов подобных финансовых сделок.

Ипотека с обратным аннуитетом (reverseannuitymortgage). Данный вид заимствования предназначен для пенсионеров как дополнительное финансирование жизни владельцев недвижимости - пожизненная рента. Заемщик получает кредит, который гасит последующей передачей прав на недвижимое имущество. Кредит может быть выдан единовременно или по частям (ежемесячно или несколько приемов). В соответствии с договором рента может быть срочной и бессрочной. При повышении стоимости недвижимости, удостоверенной независимой оценкой, возможно внесение дополнительных платежей заемщику, что целесообразно оговорить в контракте.

Финансовая сделка по продаже недвижимости с правом пожизненного проживания (lifeestateransaction). В отличие от ипотеки с обратным аннуитетом, право собственности на недвижимость переходит к кредитору не после окончания срока кредитования (или смерти заемщика), а непосредственно в момент заключения договора.

Финансовая сделка по продаже недвижимости с одновременным условием получения ее в долгосрочную аренду (saleleaseback). Недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредита (финансового левереджа), затем происходит продажа этой недвижимости с одновременной ее арендой и вложением полученной суммы в другие доходные мероприятия, включая новую ипотеку, новую недвижимость, а также другие виды аналогичных сделок. Некоторые варианты соглашения предусматривают возможность дальнейшей обратной покупки недвижимости первым ее владельцем после истечения срока аренды. Схема используется достаточно часто как прибыльная спекулятивная сделка, прикрывающая определенную часть доходов (разрешенная законодательно) или дающая различные льготы при кредитовании, налоговые льготы и т.п.

Следует также отметить смежные сделки с недвижимостью - приобретение недвижимости без права пользования, проживания, сделки с недвижимости, отягощенной арендой, залогом, рентой и т.п.

Сделка на покупку недвижимости на правах аренды может заключаться на очень большие сроки (99 лет в Англии, 50 лет - в США). Такая сделка гарантирует права на недвижимость без возможности аннулирования этих прав в течение максимального срока.

Распространен ипотечный кредит на приобретение земельного участка с обратной сдачей его в аренду продавцу, являющемуся застройщиком (landsaleleasebackmortgage). Как правило, аренда предоставляется на срок до 90-99 лет. В конце срока аренды новый владелец земли (арендодатель) получает землю и все, что на ней построено.

Кредитные линии, обеспеченные жильем (homeequityrevolvingloans),-- залог недвижимости для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени, которая используется на потребительские нужды заемщика.

Процент выплачивается только на кредит, который используется. Обычно процентная ставка периодически пересматривается. Предоставляемый кредит, хотя и не используется на финансирование недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями.

В связи с тем что применение и работа ипотечных инструментов непосредственным образом зависят от конкретных экономических условий, необходим прежде всего анализ экономической ситуации в стране и только в соответствии с ним выбор этих инструментов и технологий. Более того, возникает необходимость своевременной и опережающей корректировки или замены этих инструментов, применяемых индексов и показателей, введение различных ограничений для защиты как заемщиков, так и кредиторов.

Поэтому с усложнением общего инвестиционного рынка, а также ипотечных инструментов и технологий, схем жилищного инвестирования все больше возрастает роль государственного регулирования жилищного инвестиционного процесса, финансового и банковского менеджмента.

Для того чтобы применяемые в жилищном секторе инвестиционные технологии не могли негативно отразиться на экономике страны, государство вынуждено периодически разрабатывать новые основные направления в жилищно-инвестиционной политике, соответствующие с реальным объективным предпосылкам эффективного реформирования, а также постоянно ее корректировать, в частности проводя специальную политику в области ипотечных инструментов, стандартов, гарантий, налогообложении, льгот, субсидирование и т.п.

Кредитные организации также вынуждены серьезно заниматься инвестиционным маркетингом, самостоятельно проводить сложные исследования рынков, в том числе строительного, арендного, финансового и др.

При выборе ипотечных инструментов и технологий необходимо учитывать возможности и потребности субъектов, реальный спрос и предложение, эластичность цен, доходы населения, делать периодические опросы и мониторинги, среднесрочные и долгосрочные прогнозы и другое, для того чтобы выжить в постоянной конкурентной борьбе всех субъектов жилищного инвестиционного рынка.

Высокая конкуренция на кредитно-финансовом рынке постоянно подталкивает кредитные институты к созданию более сложных по ставку финансовых инструментов, а также кредитных и инвестиционных средств.

Оценка объектов недвижимости, служащих обеспечением ипотечных кредитов.

Как правило, банки, выдающие ипотечные кредиты, требуют обращение к оценочным компаниям для оценки рыночной стоимости недвижимости, передаваемой в залог, а также для оценки ликвидационной стоимости данной недвижимости. Причем конкретная оценочная компания выбирается заемщиком из списка, предложенного банком.

Стоимость объектов недвижимости связана с общеэкономической ситуацией в стране, ее инвестиционной привлекательностью, а также не посредственно с развитием региона.

Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, макроэкономических и микроэкономических, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, исходный уровень потребности в квартирах, курс доллара, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы и т.д.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи и с правовым характером сделки. Основные из них-это местонахождение, экологические факторы, состояние здания, архитектурно-конструктивные и планировочные решения недвижимости, наличие коммунальных удобств.

При оценке квартир учитывается не только внутренние их качества (площадь, количество комнат и их размер, наличие и площадь подсобных помещений, кухни и т.д.), но и внешние факторы: состояние подъезда, количество квартир, выходящих на лестничную площадку, и др. Если окна выходят на две противоположные стороны, то это плюс, а если в темный двор «колодец» -- минус.

Предпочтительный, если в квартире имеется черный ход, а в доме - дополнительная лестница, особенно если там есть лифт или пространство для его установки.

Существенным недостатком является отсутствие в подъезде отопления. Все большее в будущем станут иметь наличие подземных гаражей или паркингов около дома, освещенность улицы, ее безопасность (так, близость поста милиции - гарантия защищенности от различного рода неприятностей).

В оценке жилья наряду с материальными немаловажны и эстетические факторы, например вид из окна, за что многие покупатели готовы заплатить дополнительно 10-15%.

Уже на стадии ознакомления с квартирой необходимо выявить следующие принципиальные моменты:

тип перекрытый (деревянные или металлические балки);

состояние стояков ( от этого будет зависеть масштаб затрат, связанных с преобразованием жилья);

несущие стены (при учете возможностей перепланировки квартиры);

уникальные качества жилья (во многих коммуналках сохранились великолепные образцы лепнины, камины, паркеты, элементы отделки).

Также важно выяснить, делался ли в доме капитальный ремонт, а если да, то как давно; менялась ли система отопления; в каком состоянии находится проводка и как она проходит, каковы ориентация окон, нет ли грибка на стенах, есть ли в квартире подпол, требуется ли замена дверей и оконных рам, есть ли на окнах сливы. Перечисленные факторы определяют истинное качество квартиры и ее стоимость.

Профессиональные риелторы знают, что элементарный косметический ремонт повышает стоимость 1 кв.м общей площади в среднем на 200-300 у. е., в то время как серьезная реконструкция, включающая замену коммуникаций, практически незаметна.

При определении рыночной стоимости недвижимости используют три основных подхода:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход;

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо выполнить расчеты в рамках всех подходов.

Сравнительный подход базируется на сравнении оцениваемого объекта с не менее четырьмя объектами недвижимости, проданным за последние шесть месяцев и позволяющим сделать вывод о соответствии продажной цены имущества с учетом различий в размере, характеристиках и состоянии сравниваемых объектов.

Данный подход также может включать определение стоимости параметрическим методом оценки, основанном на результатах статистического анализа данных о большинстве продаваемых в регионе объектов недвижимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатить за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведения аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном подходе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

Для целей оценки объектов недвижимости данный метод может не применяться при наличии обоснованного мнения оценщика.

При определении стоимости с применением доходного подхода анализируется возможность получение доходов от эксплуатации и дохода от возможной продажи квартиры или иного имущества.

Проведение расчетов в рамках трех подходов приводит к получению трех различных результатов стоимости одного и того же объекта. В процессе анализа и согласования результатов, полученных в рамках разных подходов, рыночная стоимость прав на объект недвижимости устанавливается исходя из присвоенного веса каждому из методов расчета.

Веса каждому из методов расчета присваиваются исходя из определения имущества и недостатков каждого вышеизложенных методов.

Сравнительный подход наиболее точно отражает рыночную ситуацию в том случае, когда имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом и проведения статистической обработки данных.

Доходный подход, как правило, дает наиболее достоверный результат при оценке коммерческих объектов.

Затратный подход наиболее применим при оценке вновь строящихся и недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, а также при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно подыскать рыночные аналоги.

Также оценочной компанией оценивается ликвидационная стоимость т.е. стоимость продажи квартиры в случае срочной реализации объекта залога в течении короткого (не более одного месяца) периода экспозиции.

Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение с точки зрения обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому при оценке недвижимого имущества с целью определения возможности предоставления ипотечного кредита необходимо не просто рассчитать рыночную стоимость объекта данный момент времени, а проанализировать возможные изменения стоимости недвижимого имущества в течении всего кредитного периода и предугадать ликвидационную стоимость недвижимого имущества на конец кредитного периода.

Изменение стоимости может быть связано:

с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, и их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартом жилого помещения и др.);

с его местоположением (близостью транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района). Опыт показывает, что при всем разнообразии подходов методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.

При расчете ликвидационной стоимости недвижимости учитывается ликвидационная скидка, корректирующая рыночную стоимость, и ставка дисконта.

Задача кредитора - проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита.

Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволить снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повысить эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Правовые основы ипотечного кредитования

г. Бишкек

от 12 марта 2005 года N 49

ЗАКОН КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ9

О залоге

(В редакции Законов КР от 6 августа 2007 года N 133,

17 декабря 2008 года N 265, 30 марта 2009 года N 97,

30 марта 2009 года N 98, 26 мая 2009 года N 173,

29 июня 2009 года N 195,

Декрета Временного Правительства КР

от 27 июля 2010 года ВП N 110,

Законов КР от 12 июля 2011 года N 93,

10 октября 2012 года N 170)

Статья 24. Понятие заклада

1. Заклад - вид залога, когда заложенное имущество передается от залогодателя во владение залогодержателю в соответствии с договором о залоге.

2. По соглашению залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог). Индивидуально определенная вещь может быть оставлена во владении залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе.

Правила настоящего раздела применяются к твердому залогу постольку, поскольку их применение не противоречит существу отношений залогодержателя с залогодателем при таком залоге.

Статья 25. Обязанности залогодержателя при закладе

При закладе залогодержатель, если иное не предусмотрено настоящим Законом или договором, обязан:

1) принимать меры, предусмотренные договором или необходимые в разумных пределах для физического сохранения заложенного имущества, причем, залогодатель компенсирует все понесенные расходы, если это оговорено в договоре о залоге;

2) незамедлительно извещать залогодателя о повреждении или гибели заложенного имущества, а также любой угрозе (опасности) в отношении данного имущества;

3) регулярно направлять залогодателю отчет о пользовании заложенным имуществом;

4) страховать предмет заклада в объеме его стоимости за счет и в пользу залогодателя;

5) надлежащим образом содержать заложенное имущество;

6) незамедлительно возвратить предмет заклада после исполнения обеспеченного обязательства.

Примечание. Термин "незамедлительно", используемый в настоящем Законе, означает 3 (три) рабочих дня, если только залогодержатель не указывает уважительной причины для отсрочки, которую нельзя было предвидеть во время создания залога.

Статья 26. Права залогодержателя при закладе

1. Залогодержатель вправе пользоваться предметом заклада только в объеме, предусмотренном договором о залоге, за исключением случаев, когда заложенное имущество представлено денежной наличностью на банковском счете, а в роли залогодержателя выступает банк. Залогодержатель-банк имеет право пользоваться денежными средствами на счетах, если договором о залоге не предусмотрено иное.

Приобретенные имущественные выгоды направляются в первую очередь на покрытие расходов залогодержателя по содержанию и сохранению заложенного имущества, а затем на погашение процентов по основной сумме долга.

2. Если залогодатель узнает об угрозе гибели, повреждения или уменьшения стоимости заложенного имущества, вызванного самой природой или составом заложенного имущества и не по вине залогодержателя, он незамедлительно информирует об этом залогодержателя и требует обеспечения защиты. Если такая гибель, повреждение или уменьшение стоимости заложенного имущества имеют место не по вине залогодержателя, залогодержатель может потребовать замены предмета заклада, а также возмещения любых убытков, понесенных в результате этого залогодержателем

Статья 27. Ответственность залогодержателя при утрате или порче заклада

Если иное не предусмотрено договором, при закладе залогодержатель несет ответственность перед залогодателем за утрату или порчу заложенного имущества, если он не докажет, что это произошло не по его вине. Размер ущерба, выплачиваемого залогодержателем, определяется путем подсчета суммы, на которую уменьшилась рыночная стоимость заложенного имущества после утраты или порчи, по сравнению с рыночной стоимостью имущества в момент заклада.

(В редакции Закона КР от 30 марта 2009 года N 97)

г.Бишкек

от 17 декабря 2008 года N 26

ЗАКОН КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

О внесении изменений в Закон Кыргызской Республики

"О залоге"

Статья 1.

Внести в Закон Кыргызской Республики "О залоге" (Ведомости ЖогоркуКенеша Кыргызской Республики, 2005 г., N 6, ст.377) следующие изменения:

1. Абзац седьмой статьи 3 изложить в следующей редакции:

"Регистрация прав на заложенное движимое имущество - обязательная процедура, посредством которой договор о залоге между залогодателем и залогодержателем, обеспечивающий обязательство на сумму свыше 250 расчетных показателей, регистрируется в Залоговой регистрационной конторе."

2. Пункт 1 статьи 21 изложить в следующей редакции:

"1. Все залоги движимого имущества, кроме заклада и залогов, обеспечивающих обязательства в сумме свыше 250 расчетных показателей, подлежат обязательной регистрации в Залоговой регистрационной конторе.

Залоги, обеспечивающие обязательства в сумме до 250 расчетных показателей, могут быть зарегистрированы в Залоговой регистрационной конторе по желанию участников залоговых сделок.

Регистрация залога осуществляется в целях наделения залогодержателя приоритетным правом удостоверения своих требований перед другими кредиторами, которые не имеют предшествующего зарегистрированного залога."

3. Подпункт 3 пункта 2 статьи 83 изложить в следующей редакции:

"3) уведомить Залоговую регистрационную контору о прекращении залога в течение 3 дней".

Статья 2.

Настоящий Закон вступает в силу со дня официального опубликования.

Опубликован в газете "Эркинтоо" от 23 декабря 2008 года N 95

2.2 Структура рынка ипотечных кредитов и динамика

Рынок - совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена.

Рынок ипотечного капитала--часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном рынке ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.

Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающий в качестве залогового обеспечения, -- ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.п.

Первичный рынок ипотечных кредитов - это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических лиц под залог объектов недвижимости.

Основными участниками первичного ипотечного рынка являются кредитор и заемщик, которые непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом.

Заемщики (залогодатели) - это физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредита и платежеспособности.

Ипотечные кредиты предоставляют как универсальные кредитные организации, так и специализированные. К специализированным относятся ипотечные банки, сберегательные банки, ссудо-сберегательные организации, жилищные кооперативы, страховые компании и т.п. Основное различие в организации их деятельности заключается в формировании механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд, а также в форме государственного регулирования и контроля их деятельности.

Особенности недвижимого имущества как предмета залога, с одной стороны, повышают надежность обеспечения, с другой - предъявляют ряд требований к оформлению договора.

Объекты недвижимости относительно единообразны, сравнительно легко поддаются оценке, с трудом могут быть перемещены или сокрыты должником, все права на них закрепляются за определенным собственником. Кроме того, они в меньшей степени, чем другое имущество, изнашиваются и их стоимость имеет тенденцию к постоянному росту. Благодаря этому сроки ипотечных кредитов, как правило, значительно превышают сроки по другим видам кредитов, а процентные ставки наоборот,-значительно ниже.

Однако достоинства недвижимого имущества имеют место только в том случае, когда существует система экономических отношений, обеспечивающая надежность ипотечной сделки и защиту интересов ее участников.

Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который, как правило, оформляется форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является переменным и ключевым условием заключения договора.

Ипотечные кредиты могут выдаваться под залог как приобретаемого недвижимого имущества, так и принадлежащего заемщику на правах собственности или хозяйственного ведения. В первом случае неотъемлемым участником процесса ипотечного кредитования становится продавец недвижимости.

Закладная предоставляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющие следующие права ее владельца: право на получения исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Таким образом, появляется возможность рефинансировать ипотечные кредиты на вторичном рынке.

Вторичный рынок ипотечных кредитов охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Он возникает в тот момент, когда кредитная организация перепродает обязательство заемщика в виде закладной специализированной организации. Таким образом, вторичный рынок - это рынок, на котором происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику.

Четкой границей между первичным и вторичным рынком не существует. Кредитная организация может оставлять у себя часть портфеля ипотечных кредитов, остальную часть продать в целях повышения ликвидности. Соотношения оставляемой части и продаваемой на вторичном рынке может определяться как общими принципами политики банка, так и временными конъюнктурными экономическими соображениями: спецификой структуры активов и пассивов, нормативными требованиями регулирующих органов, прогнозом динамики процентных ставок и др.

Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах.

Первая форма--это простая продажа индивидуального кредита, которая известная под названием «продажа целиком».

Вторая форма--продажа доли или долей кредита, называется «продажа участия».

В третьей форм-закладные доли или доли участия в них объединяются в так называемые пулы, которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг.

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, является процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам - с другой.

Существует несколько способов рефинансирования ипотечных кредитов.

1. «наличная оплата».

Первичный кредитор продает ипотечные кредиты (mortgages) или пул ипотечных кредитов (poolofmortgage) ипотечному агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть: стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск и риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой. Кроме того, она должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств.

При использовании такой схемы ипотечное агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки.

2. «своп».

Первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов ипотечному агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги. Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны.

При этом ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов.

За предоставленные гарантии ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга ипотечным кредитам пула.

3. Программа «гарантий».

Эмитент, владеющей пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.

Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечный рынок не может быть рассмотрен отдельно. Это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

Уровень развития ипотечного рынка напрямую зависит от уровня развития данных рынков. Они являются взаимосвязанными и взаимозависимыми элементами единой ипотечной системы в стране. В свою очередь, рынок ипотечного кредитования также можно рассматривать необходимый элемент и рынка недвижимости, и финансового рынка. Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования существенное значение имеет создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок.

Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появится возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность, ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Анализ кредитных вложений по цели использования на конец года, (миллионов сомов):

Как показывает данные таблицы 3, кредитные вложения в экономику за последние 5 лет (2008-2012 гг.) постоянно растут, хотя последние годы темпы роста значительно замедлился. Так, в 2012 году по сравнению с 2008 годом кредитные вложения увеличились на 22474 миллиона сомов; с 2008-м -14920,4; с 2010-м -9282,2 и с 20112 годом на 6716,1 миллионов сомов.7 Такая же динамика роста наблюдается и по кредитам для целей бизнеса, потребительским кредитам физическим лицам и прочим кредитам.

В то время, выданные ипотечные кредиты имеют тенденцию к сокращению. Так, если в 2007году этих кредитов выданы на сумму 3409,1 миллионов сомов, то в 2009-м -3252,7 миллионов сомов, в 2011-м - 2797,5 миллионов сомов, и в 2012 году -3178,5 миллионов сомов.. По сравнению с 2008 годом уменьшение составил 230,6 миллионов сомов. Наибольшая сумма ипотечных кредитов выдана в 2010 году - 3618,0 миллионов сомов.

Для анализа существенный интерес представляет структурные изменения в составе выданных кредитов. Такой анализ проверен в таблице 3.

Анализ структурных изменений кредитного вложения по цели использования (на конец года, в процентах)

Данные таблицы 4 свидетельствует о том, что в общей сумме кредитных вложений в экономику более одной третей части занимает кредиты для целей-бизнеса--72,5 процента в 2012 году, и по сравнению с 2008 годом выросли на два пункта. Вслед этих кредитов в структуре общих вложений составляют потребительские кредиты- 8,8%. На долю ипотечных кредитов приходится в 2012 году лишь 6,4% выданных сумм и по сравнению с 2008 годом они уменьшились на половину. Это говорит о том, что был всплеск после принятия Закона о залоге. Но за анализируемый период их доля из- года в год сокращаются, что свидетельствует о свертывании(уменьшении) ипотечного кредитования в республике. Теперь проанализируем ипотечное кредитование в республике по срокам их выдачи.

8Анализ выданных ипотечных кредитов коммерческими банками Кыргызской Республики в национальной валюте за 2009-2013 годы (в млн.сомов)

Как показывает данная таблица 5, в 2009 году выданы ипотечные кредиты на 367,6 млн. сомов, в 2010 году 220,3 млн.сомов, в 2011 году 421,2 млн. сомов, в 2012 году 393,3 млн.сомов и в 2013 году 1 541,1 млн.сомов или соответственно рост составил 25,7, 170,0 и 40,6 млн. сомов, за исключением 2011 года, когда самая большая сумма кредита. Процентный рост составил по сравнению 2010 года на 1,069%, 2011 года на 1,78%, 2012 года 0,93%, 2013 года 1,15%.

Анализ выданных ипотечных кредитов коммерческими банками Кыргызской Республикив иностранной валюте за 2009-2013 годы (в млн.сомов)

Как показывает данная таблица 6, в 2009 году выданы ипотечные кредиты на 917,7 млн. сомов, в 2010 году 345,4 млн.сомов, в 2011 году 496,8 млн. сомов, в 2012 году 1 119,6 млн.сомов и в 2013 году 1 541,1 млн.сомов или соответственно рост составил 25,7, 170,0 и 40,6 млн. сомов, за исключением 2011 года, когда самая большая сумма кредита. Процентный рост составил по сравнению 2009 года на 1,67%, 2010 года на 4,46%, 2011 года 3,1%, 2012 года 1,37%

Анализ изменения процентных ставок коммерческих банков по выданным ипотечных кредитов в национальной валюте( в процентах).

Данные таблицы 7 показывает, что коммерческими банками ипотечные кредиты в национальной валюте с сроком 1месяца не выдаются. Это связаны с самим содержанием и назначением ипотечных кредитов. Такие кредиты с сроком 3месяцев были выданы до 2009 года. Начиная с 2010 года выдаются ипотечные кредиты до 6месяцев. Основная часть ипотечных кредитов приходятся на ссуды с сроком до 1 года и свыше 1 года. Поэтому сосредоточим свое внимание на анализе изменения процентных ставок на них. Анализ показывает что процентные ставки имеют тенденцию к росту. Так, если в 2009 году процентная ставка на кредиты до 1 года равнялась 23,81 процентная. То в 2013 году выросли до 28,91 процента или рост составил 1,2 раза. Также повышается проценты на кредиты с сроком свыше 2 года от 19,1 процента до 21,26 процента или на 2,16 пункта.

Анализ изменения процентных ставок коммерческих банков по выданным ипотечных кредитов в национальной валюте.

Теперь проанализируем изменения процентных ставок коммерческих банков по выданным ипотечных кредитов в иностранной валюте. В то же время процентные ставки на ипотечные кредиты в иностранной валюте снижается. Так процентные ставки на ипотечные кредиты с сроком до 1 года снизились от 26,67 процента до 17,53 процента или 4,14 пункта. Процентные ставки на кредиты с сроком свыше 1 года также уменьшались (от 18,14 процента до 17,83 процента или на 0,31 пункта). Темпы снижения процентных ставок на кредиты сроком более 1 года существенно ниже, чем на кредиты до 1 года.



2.3 Развитие ипотечного кредитования

Важным направлением кредитного механизма является обеспеченность доступности жилья через ипотеку. Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит) и обеспечением Важным направлением кредитного механизма является обеспечение выплаты данного обязательства залогом недвижимости. В организационном плане ипотека служит материальным (стоимостным) обеспечением кредита как самостоятельного экономического отношения. Она опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования и является инструментом долгосрочного размещения капитала, позволяющим получать стабильный доход. Главное, что ипотека способна сформировать безрисковый механизм приобретения жилья, который постепенно станет альтернативой долевому участию граждан в строительстве.