Формирование финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время в России возрастает необходимость эффективного управления не только финансово-хозяйственной деятельностью отдельных экономических субъектов, но и государственными расходами. Не составляет исключение проводимая жилищная политика, стратегия формирования которой позволит государству успешнее решать проблему поиска дополнительных внебюджетных источников финансирования жилищной сферы.

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Государственная жилищная политика непосильным бременем легла на плечи государственного бюджета. Будучи по своей природе неэффективным собственником, государство оказалось не в состоянии рационально использовать казалось бы неограниченные финансовые ресурсы.

В итоге они так и не были направлены на формирование гибкой оптимальной производственной технологической и инженерной инфраструктуры, ориентированной на формирование качественной жилищной политики. Экономика России в этих условиях, лишенная активного платежеспособного потребителя, оказалась деформированной. Основным механизмом ее функционирования стал затратный механизм, обеспечивающий производство лишь дорогих некачественных товаров. Как следствие, постепенно происходило обнищание населения.

В виду того, что источником экономического развития любого государства являются денежные и другие материальные активы людей, проживающих на его территории, государственная жилищная политика занимает особое место. Она является камертоном социально-экономического и политического состояния общества, поскольку должна обеспечить комфортную среду обитания для всех своих граждан. Сегодня по социологическим опросам более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.

Финансовый кризис невольно положил начало процессу реформирования жилищной сферы. Вместе с тем отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья. Для преодоления складывающейся негативной тенденции необходимо существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу путем внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и осуществления перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий; осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия) путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения; обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.

Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивается в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог имеющегося или приобретенного ими жилья и формирования на этой основе института ипотеки.

Кризисные ситуации в экономической сфере провоцируют и стимулируют возникновение ипотеки, как некоего естественного защитного механизма, обеспечивающего оздоровление социально-экономического организма общества. В силу макроэкономичности и социальной направленности данный механизм способствует формированию между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снимает социальную напряженность.

Поэтому исследование данной отрасли экономики в контексте формирования эффективной стратегии жилищной политики представляется своевременным и актуальным в настоящее время.

Степень научной разработанности проблемы. Эффективное управление государственными расходами интересует многих ученых мира. Существует достаточно большое количество публикаций, посвященных проблемам формирования и использования финансовых ресурсов в целях реализации жилищной политики.

На сегодняшний день в исследованиях проблем жилья рассматривается широкий спектр идей. Они основываются на серьёзном теоретическом фундаменте классических работ А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса и других.

Отношения собственности, инвестиций в недвижимость, общие проблемы инвестиционного процесса находились в центре исследований Л.И. Абалкина, В. Ойкена, Н. Ордуэя, Дж. Поляковского, Л. Эрхарда.

Концептуальные основы проблем финансового управления, системного менеджмента и управления недвижимостью содержатся в исследованиях П. Друкера, Ю. Бригхэма, А. Томсона, А. Стрикленда.

Определяющие проблемы функционирования и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили своё отражение в работах Г. Беккера, Р. Голдсмитта, Дж. Кендрика, Т. Шульца, в исследованиях отечественных учёных - Е. Н. Жильцова, В. Рутгайзера, В.Н.Казакова и других.

Научно-теоретическое и архитектурно-строительное сопровождение Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и Национального проекта (НП) «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» проводится в Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) под научным руководством А.П. Кудрявцева, В.А. Ильичёва, Л.И. Хихлухи. Исследования ресурсного обеспечения ФЦП и вопросы обеспечения доступности жилья изложены в трудах Н.И. Красненко, В.И. Ресина, В.И. Травуша.

Вместе с тем в работах по вопросам жилищной политики всё ещё преобладает точка зрения агрегированного, а не системного изучения проблем жилищной сферы. Дифференцированное предоставление жилищных услуг, связанного с раздельным функционированием подсистем - воспроизводства, сфер функционирования и управления недвижимостью во всё большей мере сопровождается значительными объёмами неоправданных экономических и социальных издержек.

Недостаточная теоретическая разработанность проблемы формирования финансовой стратегии жилищной политики государства в рыночных условиях, острота её практической значимости предопределили актуальность избранной темы и необходимость ее рассмотрения на основе системного подхода.

Цель и задачи диссертационной работы. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методологических аспектов формирования финансовой стратегии жилищной политики как единого комплекса, охватывающего воспроизводство (жилищное строительство), функционирование (жилищный и коммунальный сектор) и управление, и реализация на этой основе научно-методических рекомендаций оценки эффективности управления жилищной политики по уровню соотношения источников финансирования.

В рамках поставленной цели были выделены основные подцели и соответствующие задачи:

- исследовать количественные и качественные показатели фактической обеспеченности жильем;

- сформировать финансовую стратегию жилищной политики, являющуюся основой формирования современной стратегии обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов;

- предложить модель расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения;

- разработать концептуальные основы формирования государственной системы жилищного субсидирования;

- разработать структурную систему инфраструктуры жилищного строительства;

- провести оценку структуры выпуска жилищных облигаций, учитывающей практический опыт и интересы участников инвестирования;

- разработать концепцию формирования кредитных отношений;

- предложить методику предоставления субсидий на приобретение жилья для различных категорий граждан;

- обосновать авторский научно-методический подход к финансированию малоэтажного строительства с учетом государственной поддержки;

- предложить альтернативные методы финансирования жилищного строительства;

- предложить мероприятия развития ипотечного жилищного кредитования в России;

- предложить модель взаимосвязанных и взаимозависимых элементов системы ипотечного кредитования, позволяющую снизить риски ипотечных кредиторов и повысить надежность ипотечных облигаций.

Область исследования. Исследование соответствует пп. 2.2. Государственная политика регулирования финансовых взаимосвязей в системе федеративных потоков, 2.5. Оптимизация бюджетного процесса: совершенствование системы управления доходами и расходами бюджетной системы и внебюджетных фондов, бюджетного планирования и долгосрочного прогнозирования, 4.9. Расширение инвестиционных стратегий на рынке ценных бумаг, 9.4. Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования, специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит паспорта специальностей ВАК РФ (экономические науки).

Объектом исследования в диссертационной работе являются финансовые ресурсы бюджетов различных уровней и инвесторов.

Предметом исследования выступают финансовые отношения, возникающие в процессе формирования и использования финансовых ресурсов на цели реализации жилищной политики.

Теоретической и методологической базой исследования является конкретное приложение теории научного познания к предмету исследования.

Основой методологического подхода служит диалектический метод, предполагающий изучение экономических категорий и процессов в их постоянном развитии и взаимосвязи, как единственно отвечающий объективной реальности. В работе используются различные способы и приемы исследования: экономико-математический, структурный и сравнительный анализ, индукция и дедукция, моделирование экономического процесса, системный подход и др.

Теоретической основой диссертационной работы являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам финансовых отношений и управления бюджетными средствами, источники энциклопедического характера по указанным проблемам, материалы периодических изданий.

Информационной базой исследования служат законодательные акты Российской Федерации, материалы Госкомстата России, ресурсы глобальной информационной системы Интернет, а также материалы, полученные в процессе практической работы автора.

В ходе исследования использованы данные статистики, на примере которых иллюстрируется практическое применение предлагаемого научно-методического аппарата.

Научная новизна исследования состоит в решении на основе системного подхода теоретико-методологических, научно-методических и практических положений проблемы формирования финансовой стратегии жилищной политики через разработку новых концепций управления государственными расходами, расходами целевых программ и инвесторов, имеющих важное социально-экономическое значение.

Наиболее существенные результаты, содержащие научную новизну диссертационного исследования, заключаются в следующем:

- на основе существующего терминологического анализа теоретических аспектов формирования финансовой стратегии жилищной политики предложено авторское определение данной экономической категории, выявлены элементы, являющиеся основой формирования современной стратегии жилищной политики и обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов (п. 2.2 Паспорта 08.00.10);

- исследованы количественные и качественные показатели фактической обеспеченности жильем, определяющие характеристики потенциальных потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их доступности и отражающие степень развития социально-экономических отношений в стране (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

- на основе выявленных факторов, определяющих коэффициент доступности жилья, предложена и теоретически обоснована модель расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения, в основе которой лежит дифференциация жилья по классам качества на первичном рынке недвижимости, сопоставление классов населения классам жилья, дифференциация коэффициента доступности жилья по уровню доходов населения и классу качества жилья без учета ипотечного кредита и с учетом кредита под залог недвижимости (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

- разработаны концептуальные основы формирования государственной системы жилищного субсидирования на основе корректировки ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

- разработана структурная система инфраструктуры жилищного строительства, на основе которой выявлены направления повышения качества коммунальной инфраструктуры и эффективности использования ресурсов, предложены основные мероприятия по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и критерии оценки эффективности финансирования инвестиционных проектов коммунальной инфраструктуры, позволяющие стабилизировать стоимость жилищного строительства (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

- проведена оценка структуры выпуска жилищных облигаций, учитывающей практический опыт и интересы участников рынка и выявлены преимущества их выпуска в отношении застройщиков, позволяющие привлекать необходимые средства и осуществлять гибкую финансовую политику с одновременным эффективным управлением продажами жилищных облигаций (п. 4.9 Паспорта 08.00.10);

- разработана концепция формирования кредитных отношений, состоящая в развитии рыночных институтов и механизмов, формирующих инфраструктуру жилищного кредитования и рынка жилья с определением сферы кредитных отношений, сочетания финансовых и кредитных методов распределения и перераспределения, взаимосвязи кредитования с организацией денежного оборота, принципов кредитования (п. 9.4 Паспорта 08.00.10);

- на основе проведенного анализа существующих в регионах подходов к решению жилищной проблемы предложена методика предоставления субсидий на приобретение жилья для различных категорий граждан, включающая механизмы унификации документооборота при предоставлении субсидий из средств федерального бюджета (п. 2.5 Паспорта 08.00.10);

- обоснован авторский научно-методический подход к финансированию малоэтажного строительства с учетом государственной поддержки и разработана модель кредитования индивидуального жилищного строительства в сельской местности с натуральной формой возврата кредита (п.9.4 Паспорта 08.00.10);

- предложены альтернативные методы финансирования жилищного строительства, выявлены основные факторы, оказывающие значительное влияние на деятельность предлагаемых институтов, определена схема взаимосвязи строительно-сберегательных касс и жилищных накопительных кооперативов и разработана экономическая модель по оценке рентабельности доходного дома (п. 9.4 Паспорта 08.00.10);

- на основе выделенных причин активного роста объемов кредитования предложены мероприятия развития ипотечного жилищного кредитования в России, которые создадут условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан и будут способствовать созданию ипотеки, как механизма, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья и достижение целей финансовой жилищной политики (п. 9.4 Паспорта 08.00.10);

- предложена модель взаимосвязанных и взаимозависимых элементов системы ипотечного кредитования, позволяющая снизить риски ипотечных кредиторов и повысить надежность ипотечных облигаций, в также в целях быстрого и эффективного развития ипотечного кредитования путем повышения доступности ипотечных кредитов выявлены основные тенденции в области развития ипотеки как дополнительного источника финансирования (п. 9.4 Паспорта 08.00.10).

Теоретическая значимость исследования. Разработанная в работе концепция формирования финансовой стратегии реализации жилищной политики обосновывает теоретические и методологические подходы, развивает теорию управления финансами государства. Сформулированы преимущества предложенной концепции формирования государственной системы жилищного субсидирования на основе корректировки ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий. Определены концептуальные основы формирования финансовой стратегии жилищной политики на основе постулатов функционирования новой парадигмы управления финансовыми ресурсами. Предложенная в работе концепция финансового управления построена в соответствии с требованиями новой, разработанной в диссертационном исследовании, методологии, нацеленной на реализацию механизма, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья и достижение целей финансовой жилищной политики.

Практическая значимость исследования. Теоретические положения и выводы диссертационной работы доведены до научно-методических и практических рекомендаций по финансированию малоэтажного строительства с учетом государственной поддержки, по оценке рентабельности доходного дома, по снижению рисков ипотечных кредиторов.

Полученные результаты могут явиться теоретической и методологической основой разработки региональных и местных программ инвестирования жилой недвижимости и быть использованы при определении путей увеличения объёмов и интенсификации воспроизводства жилищного фонда, повышения энергоэффективности, оптимизации капиталоёмкости, снижения ресурсоёмкости, формирования инновационной экономики.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались автором на международных и всероссийских научных, научно-методических конференциях, семинарах: Международная научная интернет - конференция «Системная модель Российского общества XXI века и корректировка реформ» (Орел, 2003); Международная научно-практическая конференция «Теория и практика функционирования региональных предприятий» (Воронеж, 2004); Международная научно-практическая конференция «Развитие конкуренции как фактор экономического роста и обеспечения социального благополучия: методология, теория, практика» (Орёл, 2005); Региональная научно-практическая конференция «Проблемы ценообразования в рыночной экономике» (Воронеж, 2006); Международная научно-практическая конференция «Социально-экономические проблемы России и перспективы их решения» (Воронеж, 2007); Международная научно-практическая конференция «Инновации и бизнес» (Орёл, 2007); Международная научно-практическая конференция «Статистические исследования социально-экономических систем в условиях развития мирохозяйственных связей» (Орёл, 2007); Международная научно-практическая конференция «Реформирование Российского общества: опыт, проблемы, перспективы» (Воронеж, 2007); Международная научно-практическая конференция «Проблемы развития экономической системы России в 21 веке» (Воронеж, 2008); Международная научно-практическая конференция «Россия в экономических системах всемирного хозяйства: общее и особенное» (Орёл, 2008); Международная научная конференция «Правовое реформирование Российского общества: опыт, проблемы, перспективы» (Орёл, 2008); Международная научно-практическая конференция «Основные направления повышения эффективности экономики, управления и качества подготовки специалистов» (Пенза, 2008); Международная научно-практическая конференция «Динамика исследования - 2008» (София - Болгария, 2008); Международная научно-практическая конференция «Наука: теория и практика» (Прага - Чехия, 2008); Шестая Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России» (Москва, 2008); Конференция «Финансирование жилищного строительства. Возможности сбербанка России» (Москва, 2008); Петербургский ипотечный форум (Санкт-Петербург, 2007, 2008, 2009), Международная научно-практическая конференция «Наука и инновации - 2009» (Пржемисл - Польша, 2009); Международный научно-практический симпозиум «Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их решения в период выхода из кризиса» (Саратов, 2009); Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка» (Москва, 2009).

Теоретические, аналитические и научно-методические разработки используются на государственном уровне реализации жилищной политики, а также в государственных и коммерческих кредитных структурах.

Результаты исследования могут быть использованы в процессе преподавания дисциплин «Финансы», «Кредитное дело», «Экономика недвижимости», «Рынок ценных бумаг».

1. Определение теоретических аспектов формирования финансовой стратегии жилищной политики

На наш взгляд, финансовая стратегия представляет собой одно из важнейших направлений развития государства, обеспечивающих все основные направления развития финансовой деятельности и финансовых отношений путём формирования долгосрочных финансовых целей, выбора наиболее эффективных путей их достижения, адекватной корректировки направлений формирования и использования финансовых ресурсов. Процесс выработки финансовой стратегии включает в себя:

1) анализ предшествующей финансовой стратегии;

2) обоснование стратегических целей финансовой политики;

3) определение сроков действия финансовой стратегии;

4) конкретизацию стратегических целей и периодов их выполнения.

Финансовая стратегия - это целевая функция финансовой политики, направленная на привлечение и эффективное размещение финансовых ресурсов, на реализацию целей экономического развития государства, одной из которых является обеспечение граждан России доступным и комфортным жильём в рамках жилищной политики.

Финансовая стратегия жилищной политики - единый способ прогнозирования будущих возможностей, помогающий уточнить наиболее целесообразные пути действий при обеспечении граждан жильём. При этом допускается возможность софинансирования из бюджета проектов и объектов, которые не включены в целевые программы. Анализ текущих значений параметров финансовой стратегии жилищной политики (обеспеченность жильём, доступность жилья, размер субсидий, условия кредитования и другое) и их прогноз дают возможность сформулировать стратегический фокус - приоритетное направление, на котором необходимо сконцентрировать внимание и ресурсы.

Финансовая политика софинансирования в жилищной сфере любой страны включает три основных элемента:

1) софинансирование приобретения жилья;

2) софинансирование строительства жилья;

3) государственная поддержка в обеспечении жильем семей с невысоким уровнем доходов, то есть с доходами, недостаточными для покупки жилья или получения в банках ипотечного кредита на рыночных условиях.

Разработка и внедрение эффективных механизмов жилищного финансирования по трем данным направлениям является основой формирования современной стратегии жилищной политики и обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов.

Оценка различных элементов жилищной политики в развитии жилищного рынка представлена в таблице 1. Существуют различия в степени влияния мер государственного вмешательства на увеличение доступности жилья и рост объемов жилищного строительства (при наличии таких различий в таблице после знака «/» приведена оценка влияния на развитие жилищного строительства).

Таблица 1 - Оценка элементов жилищной политики (государственного вмешательства) в развитие жилищного рынка за рубежом

Формы вмешательства	Прозрачность	Целевая ориентация	Доступность	Эффективность	Административная простота	Контроль затрат	Нейтральность для финансовой системы
Премии в сберегательных контрактах	- -	- -	- - / -	++	-	- -	-
Субсидирование процентной ставки	+	*	+	+	-	- -	Н
Вычеты из налогооблагаемой базы	-	- / *	+	+	+	- -	Н
Субсидии на транзакционные издержки	+	-	Н	+	-	+	Н
Строительные субсидии	- -	- / *	Н	-	- -	- -	Н
Авансовые субсидии	+ +	+ + / *	+ / *	+ / Н	+	+ +	+
Поддержка вторичного рынка	- -	- / *	+	+	+	*	+

Обозначения:

- - очень низкая эффективность вмешательства,

+ + очень высокая эффективность вмешательства,

* оценка в существенной степени зависит от условий программы,

н - результат вмешательства нейтрален с точки зрения соответствующего критерия.

При разработке стратегии жилищной политики определяются ее целевые ориентиры и выявляются те сферы жилищного рынка, которые требуют вмешательства государства: повышение уровня жилищной обеспеченности граждан, формирование нормальных условий жизни в районах постоянного проживания населении, повышение доступности жилья, стимулирование экономического роста через жилищный сектор.

Таким образом, стратегия жилищной политики в каждой стране формируется с учётом национальных особенностей и возможности бюджета. Повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе величине и комфортности жилища, делают жилищную политику одним из приоритетных направлений государственной экономической политики страны.

2 Количественные и качественные показатели фактической обеспеченности жильем, определяющие характеристики потенциальных потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их доступности и отражающие степень развития социально-экономических отношений в стране

Показатели уровня и качества жизни населения отражают степень развития социально-экономических отношений в стране. Современное государство может развиваться только при условии, что его экономическая политика имеет своим ориентиром рост уровня и качества жизни граждан.

Исследование фактической обеспеченности жильем включает количественные и качественные показатели обеспеченности жильем и неравенство в распределении жилья.

Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов экономического развития стран, широко применяемый в мировой практике. Одной из ключевых задач государства в области жилищной политики является формирование соответствующих условий, позволяющих повысить доступность жилья для граждан, которая самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост её населения.

Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания. Структурный анализ, проведенный в диссертационном исследовании, показал что в разных регионах России доступность различна, то есть жилье можно приобрести за срок от 12 до 60 лет (Таблицы 2 и 3).

Таблица 2 - Минимальная доступность жилья в регионах России В тыс. руб.

Субъект Федерации	Средний доход	Средний расход	Средние накопления	Средняя цена за 1 кв.м	Количество кв. м, которые можно купить на накопления за год	Доступность жилья (количество лет)
Мурманская область	110	97	13	32	0,4	50-60
Республика Башкортостан	99	74	24	50	0,5
Тверская область	81	64	16	34	0,5
Ставропольский край	74	61	13	28	0,4
Псковская область	72	57	14	29	0,5

Говоря о доступности жилья необходимо учитывать не только возможность его свободного приобретения для последующего проживания, но и возникающую в связи с этим необходимость содержать и обслуживать жильё, неся соответствующие затраты.

Таблица 3 - Максимальная доступность жилья в регионах России в тыс. руб.

Субъект Федерации	Средний доход	Средний расход	Средние накопления	Средняя цена за 1 кв.м	Количество кв. м, которые можно купить на накопления за год	Доступность жилья (количество лет)
Ханты-Мансийский АО	244	13З	110	55	2,0	12-20
Ненецкий АО	211	78	133	27	4,7
Республика Коми	167	102	64	27	2,3
Магаданская область	159	71	88	24	3,6
Таймырский АО	152	65	85	21	3.9
Камчатская область	138	72	65	31	2,1

Фактический уровень обеспеченности жильём (тип дома и душевая обеспеченность), демографические параметры домашних хозяйств вместе с ожидаемыми приращениями жилищной обеспеченности в форме наследования или дарения определяют характеристики потенциальных потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их доступности (Таблица 4).

Таблица 4 - Основные характеристики рынка жилья в 2004 - 2010 гг. при варианте проведения комплексных реформ (в текущих ценах)

Показатели	Ед. изм.	Период
		2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010 (план)
Жилищное строительство
1. Объемы жилищного строительства	млн. м2	41,23	46,43	50,80	55,29	60,74	66,30	72,44
2. Объемы жилищного строительства для продажи	млн. м2	34,63	38,99	42,66	46,39	51,04	55,7	60,84
3. Объемы строительства социального жилья	млн. м2	6,6	7,4	8,4	8,9	9,7	10,6	11,6
Потребность и спрос населения на жилье
4. Потребность в улучшении жилищных условий	млн. м2 млрд. руб.	1271 17127	1307 18569	1347 24764	1411 36040	1474 41375	1553 47471	1661 53508
5. Спрос на жилье	млрд. руб.	966	1415	1704	1755	2099	2392	3088
в т.ч. неудовлетворенный спрос на жилье	млрд. руб.	616	772	697	587	752	883	1176
6. Удовлетворенный спрос на жилье	млрд. руб.	350	643	1007	1168	1347	1509	1912
в т.ч. без привлечения кредитных средств	млрд. руб.	247	346	369	344	485	667	536
с привлечением кредитов	млрд.руб.	103	298	638	824	862	843	1376
Удовлетворение спроса населения на жилье
7. Доля удовлетворенного спроса на жилье	п. 6 в % от п. 5	36,2	45,5	59,1	66,6	64,2	63,1	61,9
8. Доля домохозяйств, улучшивших жилищные условия:
% от домохозяйств, имеющих потребность улучшить жилищные условия в данном году	%	1,8	2,8	3,7	4,3	4,2	4,0	4,9

В среднем на каждого члена семьи сегодня в России приходится 19,6 кв. м жилья (для сравнения: в Германии подобный показатель составляет 35 кв. м на человека, в Швеции - 40, в США - 70 кв. м). При этом 10% россиян имеют менее 10 кв. м на человека; 10% - от 10 до 12 кв. м; 41% населения имеет жилищную обеспеченность свыше 18 кв. м на человека и рассматриваются в рамках нынешней концепции социальной политики как имеющие излишки жилой площади, а, следовательно - теряют право на льготы по ее оплате.

Заимствованная же из арсенала западных моделей социальной политики и вполне логичная для условий, где практически все жилье отвечает хотя бы минимальным стандартам обустроенности, идея об излишках жилой площади как свидетельстве имущественного благополучия людей в России неприемлема, поскольку абсолютно не учитывает качественных характеристик жилья, находящегося в распоряжении разных категорий россиян.

3. Модель расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения, в основе которой лежит дифференциация жилья по классам качества на первичном рынке недвижимости, сопоставление классов населения классам жилья, дифференциация коэффициента доступности жилья по уровню доходов населения и классу качества жилья без учета ипотечного кредита и с учетом кредита под залог недвижимости

В целях разработки модели расчёта показателей доступности жилья выявлены факторы, определяющие коэффициент доступности жилья, которые можно структурировать по отдельным группам:

1) факторы спроса - демографические показатели домохозяйств, уровень жилищной обеспеченности, распределение среднедушевого дохода в децельной группе, распределение ликвидных сбережений в доходной группе;

2) факторы предложения жилья - объёмы и структура строительства жилья, объёмы социального жилья, объёмы муниципального жилья, реализуемого для очередников с помощью субсидий, планируемые объёмы сноса ветхих и аварийных домов, структура и объёмы жилья для коммерческой реализации, объёмы жилья для продажи по различным схемам кредитования;

3) факторы, характеризующие потребителей и инвесторов - степень удовлетворённости населения жилищными условиями, накопительное поведение населения, сберегательное поведение населения, степень самостоятельного участия очередников на социальное жильё в улучшении их жилищных условий;

4) факторы финансовой, бюджетно-налоговой, ценовой и тарифной политики: объём бюджетных субсидий, предназначенных для приобретения социального жилья очередниками; объём и условия субсидирования и кредитования очередников; объём ресурсов, привлечённых для коммерческого кредитования населения и условия их предоставления; объём бюджетных и внебюджетных средств, привлечённых для реконструкции имеющегося жилого фонда; объём средств частных инвесторов, привлечённых для строительства и реализации коммерческого жилья; цены реализации жилья и их дифференциация; налоги на собственников жилья; тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг.

В предложенной модели расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения параметры целевого показателя (размер квартиры) сначала приводятся к уровню новостроек, далее дифференцируются по классам качества и сравниваются с уровнем дохода в группе.

Для дифференциации населения по классам социального уровня использована методология Минэкономразвития РФ, согласно которой к среднему классу относится население, доходы которого превышают в шесть раз уровень прожиточного минимума региона. Верхняя граница доходов среднего класса определена в 25 уровней. По данным Росстата за 2008 год, среднедушевые денежные доходы населения варьировались от 5 642 рублей в месяц на человека в Республике Калмыкии до 41 335 рублей в Ненецком автономном округе.

Величина прожиточного минимума находится в диапазоне от 3 493 рублей на человека в месяц в Тамбовской области до 9 856 рублей в Чукотском автономном округе. Российские регионы заметно различаются и внутренней социально-экономической дифференциацией населения по уровню денежных доходов. Таким образом, на наш взгляд, более корректно рассматривать региональные различия по уровню не средних, а медианных денежных доходов. Наиболее высокими медианными денежными доходами населения в 2008 году отличались Ненецкий (около 26 тыс. руб. на человека в месяц), Ямало-Ненецкий (22), Чукотский (21), Ханты-Мансийский (19) автономные округа и Москва (19 тысяч рублей). В остальных регионах медианные денежные доходы были ниже уровня 15,5 тыс. руб. на человека в месяц. Самыми низкими - 3,3 тыс. руб. - медианные денежные доходы были в Республике Ингушетии и в Республике Калмыкии (3,5 тыс. рублей) (Рисунок 1).

Рисунок 1 - Среднедушевые и медианные денежные доходы населения по регионам за 2008 год (рублей на человека в месяц)

В результате произведено распределение групп населения по классам и уровню доходов в 2008 г. в регионах России (среднее значение) (Таблица 5).

Таблица 5 - Распределение групп населения по классам и уровню доходов в 2008 г. в регионах России (среднее значение)

Класс населения по уровню доходов	Распределение населения по уровню доходов
	диапазон среднедушевых ежемесячных доходов, руб./мес.	среднедушевые ежемесячные доходы, руб./мес.	доля населения, %	число домохозяйств, тыс. шт.
ниже прожиточного минимума («дно»)	до 5 722,0	3 407	12,9	498,1
малообеспеченный класс	5 722,1 -34332,0	15 077	59,1	2281,9
средний класс	34 332,1 - 143 050,0	70 195	25,0	965,3
высокообеспеченный класс («элита»)	выше 143 050,0	200 000	3,0	115,9
итого			100,0	3 861,1

Таким образом, представленная дифференциация населения по уровням дохода является основой для расчета коэффициента доступности жилья, который определяется по следующим направлениям:

1) дифференциация жилья по классам качества на первичном рынке недвижимости. В рамках исследования новостроек в регионах России были разработаны критерии принадлежности жилья к четырем классам качества: «эконом», «средний», «бизнес» и «элита». Согласно данной классификации новостроек проведена дифференциация предложения новостроек по классам качества с определением средних площадей и средних удельных цен квартир различных классов и коттеджей;

2) сопоставление классов населения классам жилья (таблица 6).

Таблица 6 - Выбор программы приобретения жилья для каждого класса населения

класс населения по уровню доходов	способ приобретения жилья	класс жилья
ниже прожиточного минимума («дно»)	социальные программы	муниципальное жилье
малообеспеченный класс	покупка - собственными средствами - с помощью господдержки	эконом-класс
средний класс	покупка - собственными средствами - с помощью ипотеки	средний класс
высокообеспеченный класс	покупка собственными средствами	коттеджи, бизнес-класс и элита

3) дифференциация коэффициента доступности жилья по уровню доходов населения и классу качества жилья без учета ипотечного кредита определяется следующим образом:

(1),

где - коэффициент доступности жилья, лет;

- средняя стоимость квартиры (value - стоимость),

;

- совокупный годовой доход семьи (Income - доход).

- общая площадь квартиры, кв. м;

- средняя цена 1 кв. м квартиры.

Однако в связи с тем, что расчет коэффициента доступности жилья применен к первичному рынку, средняя площадь квартир изменена в соответствии со средними площадями построенных квартир в соответствующем классе качества. Исходя из этого, коэффициент доступности жилья на первичном рынке в 2008 году без учета кредитов составляет для малообеспеченного класса при покупке квартир эконом-класса 8,9 лет, для среднего класса при покупке квартир среднего класса 3,1 года, для высокообеспеченного класса при покупке коттеджей - 0,6 лет, квартир бизнес-класса - 0,7 года, элитного класса - 2,6 года;

4) дифференциация коэффициента доступности жилья для каждого класса населения с учетом кредита под залог недвижимости. Модель коэффициента доступности жилья с учетом кредитной поддержки, на наш взгляд, имеет вид:

(2)

где - общая площадь квартиры, кв. м;

- средняя цена 1 кв. м квартиры.

- доля первоначального взноса в стоимости квартиры;

- доля стоимости квартиры, субсидируемая государством;

- величина текущих годовых расходов семьи;

- стоимость имеющейся квартиры, зачитываемая при выдаче кредита;

- дополнительные затраты заемщика при получении кредита;

- срок кредитования в годах;

- годовая процентная ставка кредита;

- количество пунктов процентной ставки, субсидируемое государством;

- совокупный годовой доход семьи,

- размер ежемесячного платежа по ссуде,

- размер ипотечного кредита;

- число начислений/ выплат в год (m=12).

Экономический смысл модели состоит в том, что с одной стороны гражданин, накопивший определенную долю от стоимости квартиры, с помощью кредита и/или различных способов поддержки государства сразу получает ее в собственность, а с другой - заемщик может лишиться этой квартиры, если его текущие доходы меньше суммы текущих расходов и годовых выплат по кредиту. В этом случае условие доступности жилья не выполняется, коэффициент доступности стремится к бесконечности.

Расчеты показали, что при использовании кредита даже для малообеспеченного класса жилье становится финансово доступным (коэффициент доступности - 2,7 года), однако доля населения в этой группе, которой доступен кредит, пренебрежимо мала. Поэтому эта группа может рассчитывать только на господдержку (Рисунок 2).



Рисунок 2 - Коэффициент доступности жилья с учетом кредитной поддержки

Для среднего класса доступность жилья за счет кредитной поддержки улучшается (коэффициент доступности снижается с 3,1 года до 0,9 лет), но этот кредит доступен только 71,9% данной группы. В высокообеспеченной группе от 92,9% до 100% человек (в зависимости от класса жилья) имеют возможность получить ипотечный кредит необходимого размера, при этом коэффициент доступности жилья снижается с 2,6 лет до 0,8 года.

Использование кредита существенно уменьшило коэффициент доступности жилья. Вместе с тем около 99,5% малообеспеченного класса и 28,1% среднего класса не могут воспользоваться кредитом под залог недвижимости.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что доступность жилья является многомерной категорией, в которой в сложной форме переплетаются различные финансовые, экономические, социальные и поведенческие взаимосвязи. Значимость и влияние различных факторов на доступность проявляется на фоне проводимой государством и муниципальными образованиями жилищной политики, что усиливает влияние одних факторов и ослабляет влияние других.

4. Концептуальные основы формирования государственной системы жилищного субсидирования на основе корректировки ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий

Жилищные субсидии - это программы, созданные для адресной помощи малоимущим и наиболее незащищённым слоям населения. Критериями эффективности системы субсидирования являются: предсказуемость бюджетных затрат, прозрачность системы, четкий охват целевых категорий граждан, предоставление реальной возможности улучшения жилищных условий.

Основные принципы формирования государственной системы жилищного субсидирования, на наш взгляд, следующие:

1) эффективность системы субсидирования;

2) справедливость распределения средств субсидий;

3) прозрачность затрат программы жилищного субсидирования и распределения средств субсидий;

4) отсутствие или незначительная деформация рынка жилья в результате реализации программы;

5) свобода выбора местонахождения и типа жилья для участников программы;

6) административная простота.

Основные виды субсидий классифицируем по следующим признакам:

1) субсидии, стимулирующие спрос или предложение;

2) субсидии, направленные на развитие определенных районов или на оказание помощи определенным категориям граждан;

3) всеобщие или распределяемые субсидии.

Предложенная классификация позволяет оценить различные программы субсидирования с точки зрения основного признака, по которому программа относится к той или иной группе. Основной признак, по которому разделяются программы жилищного субсидирования, - это ориентация программы на стимулирование либо спроса на жилье, либо предложения жилья на рынке.

Субсидии, стимулирующие спрос, нацелены на повышение доступности жилья для семей, на увеличение числа собственников (или арендаторов) жилья. Поскольку при субсидировании спроса получатель субсидии сам выбирает жилье, которое хочет купить или арендовать, такие субсидии считаются более эффективными, чем субсидии, стимулирующие предложение, которые привязывают граждан к конкретным видам жилья.

Субсидии, стимулирующие предложение, призваны увеличить предложение доступного жилья для отдельных категорий граждан, прежде всего, граждан с невысокими доходами, путем строительства новых и реконструкции старых домов.

Прямую выгоду от реализации этих программ получают государственные и частные строительные организации, предлагающие населению свои услуги по строительству жилья для улучшения жилищных условий. Субсидирование охватывает как программы по увеличению сектора арендного жилья, так и программы по росту частного жилищного фонда.

В целом субсидии, стимулирующие предложение, эффективны лишь тогда, когда рынок жилищного строительства не реагирует на растущий спрос граждан на недорогое жилье. Кроме того, возможны программы, которые стимулируют кредиторов предлагать недорогие кредиты застройщикам.

Выбор всеобщих или распределяемых субсидий зависит от проводимой в стране жилищной политики. Большинство стран реализует политику распределяемых субсидий, нацеленную на помощь отдельным категориям граждан при улучшении ими своих жилищных условий. Исключение составляют некоторые страны Европы, которые традиционно используют всеобщие программы жилищных субсидий, рассматривая их как способ выравнивания и перераспределения дохода.

Важнейшим вопросом политики жилищного субсидирования является критерий отбора целевых групп, которым необходимо оказывать государственную поддержку: наиболее нуждающимся гражданам или тем, для кого такая помощь будет наиболее результативной. Это определяется конечной целью программы жилищных субсидий. Так, для программ, направленных на развитие жилищного финансирования, в качестве участников программы должны быть отобраны те семьи, которые реально могут воспользоваться субсидией, например, семьи, являющиеся достаточно платежеспособными, но не имеющие возможности без субсидии получить кредит (не имеющие накоплений для осуществления первоначального взноса). В этом случае получателями субсидий должны быть граждане, находящиеся ближе к нижней границе группы со средним доходом, а на более высоком уровне доходов выплата субсидий должна прекращаться.

Таким образом, при разработке программ жилищного субсидирования учитываются следующие моменты:

1) для эффективной реализации программы субсидий, предусматривающей повышение доступности приобретения жилья, в том числе с привлечением средств ипотечных кредитов, устанавливаются целевые группы участников программы, имеющие уровень дохода, достаточный для получения доступа к рынку ипотечного кредитования и жилья. Иначе программа превращается в набор декларативных мероприятий, реализация которых невозможна в условиях отсутствия целевой аудитории, реально имеющей возможность воспользоваться субсидиями;

2) программы жилищного субсидирования разрабатываются с учетом ситуации на жилищном рынке. Использование различных форм субсидий, нацеленных на повышение доступности жилья для граждан, целесообразно в условиях развитого рынка жилья, адекватно реагирующего на растущий платежеспособный спрос на жилье;

3) большинство программ, связанных с повышением доступности жилья для граждан, сопряжено со значительными, зачастую неопределенными и скрытыми бюджетными затратами. Наиболее прозрачными и определяемыми являются затраты на программы авансовых субсидий (субсидий на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита или приобретении жилья);

4) существует риск того, что программы жилищного субсидирования деформируют рынок жилья и жилищных кредитов. Так, если субсидии предоставляются через специальные жилищные банки, то другие кредитные организации не могут вести конкурентную борьбу в этом секторе рынка и не станут разрабатывать схемы, позволяющие предоставлять кредиты населению с низкими доходами.

По нашему мнению, необходима корректировка ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий с учетом следующих условий:

1) унификация принципов и исходных данных для определения размера субсидий;

2) привязка размера субсидий к уровню дохода их получателей;

3) возможность использования субсидий в форме первоначального взноса при покупке жилья за счет кредитных средств;

4) прозрачность и обеспечение контроля за финансовым исполнением программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств.

При выработке стратегии развития жилищной политики и формировании системы жилищного субсидирования в России можно и нужно использовать опыт разных стран в области реализации программ жилищного субсидирования граждан при улучшении их жилищных условий.

5. Структурная система инфраструктуры жилищного строительства, на основе которой выявлены направления повышения качества коммунальной инфраструктуры и эффективности использования ресурсов, основные мероприятия по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и критерии оценки эффективности финансирования инвестиционных проектов коммунальной инфраструктуры, позволяющие стабилизировать стоимость жилищного строительства

Современный этап развития сферы жилищного строительства характеризуется резким снижением концентрации и потерями специализации строительного производства, поэтому необходимо выстроить новую инфраструктуру отрасли и всего хозяйственного комплекса в целом. Она должна складываться постепенно, отбирая и агрегируя новые части.

По нашему мнению постепенно должны сложиться восемь базовых подсистем инфраструктуры, обеспечивающих возможность реализации жилищной политики на современном уровне: маркетинговая, финансовая, интеллектуальная, информационная, технологическая, организационно-правовая, транспортная и коммунальная.

Маркетинговой инфраструктуры жилищного строительства сегодня в России нет, строительство, в отличие от промышленности работает не «на рынок», а «на заказ». Структура маркетинга для отраслей промышленности мало развита, для строительства нет даже основных принципов её построения.

Финансовая инфраструктура характеризует финансовое обеспечение строительства, предоставляет возможность строить жильё без денег на начальном этапе строительства, по принципу, например, проектного финансирования с возвратом долга самим построечным предприятиям. Эта система в России формируется очень активно, но банки не всегда умеют работать с положительным банковским процентом (выше уровня инфляции).

Интеллектуальную инфраструктуру составляют инженерные фирмы, вычислительные центры (фирмы), консультационные фирмы, специализирующиеся на объявленных услугах, наряду с имеющимися научно-исследовательскими и проектными организациями.

Информационная инфраструктура создаётся для обеспечения быстрого доступа ко всей информации. Она предполагает создание электронной связи, системы специализированных предприятий типа «Вычислительный центр ценообразования в отрасли», «Банки компьютерных программ (например, в области автомеханизированного проектирования)» и так далее. Скорость движения информации определяет по существу скорость прогресса.

Технологическая инфраструктура должна быть создана из огромного количества небольших специализированных предприятий отрасли и хозяйственного комплекса в целом. Конкурентная борьба должна отсеять малоэффективные материалы и конструкции, технологические приёмы и методы организации труда.

Организационно-правовая инфраструктура обеспечивает надёжное функционирование всего комплекса предприятий, создаёт правовую базу финансирования и организации жилищного строительства.

Создание транспортной инфраструктуры позволяет увеличить темпы жилищного строительства, осваивать новые участки под застройку. Большие государственные вложения в создание транспорта и транспортной сети оборачиваются дешевизной транспортных услуг и большой скоростью протекания капиталов, что ускоряет воспроизводственный процесс в экономике.

В связи с тем, что одним из приоритетов жилищной политики является обеспечение комфортных условий проживания и доступности коммунальных услуг для населения, наибольшее внимание в исследовании уделено коммунальной инфраструктуре. Коммунальная инфраструктура жилищного строительства представляет собой обеспеченность земельных участков по жилищную застройку системами электро-, тепло-, водо-, газоснабжения и системами водоотведения.

Существующая система развития коммунальной инфраструктуры в настоящее время характеризуется тремя серьезными недостатками:

1) не сформированы равные конкурентные условия для участников рынка жилья, что сдерживает масштабы жилищного строительства;

2) существуют проблемы в отношении собственности на вновь построенные объекты ЖКХ и их эксплуатации;

3) развитие коммунальной инфраструктуры не связано с городским планированием.

Для повышения качества коммунальной инфраструктуры и эффективности использования природных ресурсов необходимо обеспечить реализацию проектов строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, которая позволит:

1) обеспечить более комфортные условия проживания населения путем повышения качества предоставления коммунальных услуг;

2) снизить потребление энергетических ресурсов в результате снижения потерь в процессе производства и доставки энергоресурсов потребителям;

3) обеспечить более рациональное использование водных ресурсов.

Мероприятия по строительству и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в регионах могут быть основаны на принципах: