Формирование финансовой стратегии софинансирования в жилищной политике

1) софинансирования проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры с привлечением бюджетных средств и средств внебюджетных источников;

2) развития различных форм муниципально-частного партнерства с целью привлечения средств внебюджетных источников для финансирования проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры с использованием бюджетных средств в целях снижения рисков инвестирования.

В ходе диссертационного исследования определены основные мероприятия по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры включает:

1) разработка порядка отбора объектов модернизации коммунальной инфраструктуры, предоставления и расходования средств бюджета на реализацию проектов;

2) уточнение мероприятий, а также отбор объектов модернизации коммунальной инфраструктуры;

3) проведение организационной работы по реорганизации муниципальных жилищно-эксплуатационных и коммунальных предприятий в корпоративные структуры с целью привлечения инвестиций в управление и эксплуатацию жилого фонда и предприятий коммунального комплекса;

4) выполнение проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, реализуемых с использованием средств бюджета и их мониторинг;

5) оценку выполнения проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, реализуемых с использованием средств бюджета.

Индикаторами оценки эффективности реализации мероприятий предлагаем считать: снижение уровня износа коммунальной инфраструктуры; доля средств внебюджетных источников в общем объеме инвестиций в модернизацию коммунальной инфраструктуры; доля частных компаний, управляющих объектами коммунальной инфраструктуры, в общем количестве всех организаций коммунального комплекса.

По нашему мнению, развитие коммунальной инфраструктуры для нужд нового жилищного строительства может финансироваться из трёх источников:

1) средства застройщиков (покупателей жилья) - расходы на сооружение коммуникаций включаются в стоимость застраиваемого земельного участка либо застройщик оплачивает их отдельно коммунальному предприятию или муниципалитету;

2) средства потребителей через включение соответствующих расходов в тарифы на коммунальные услуги;

3) средства бюджетов различных уровней, прежде всего - муниципального. В результате ни застройщики, ни потребители не платят за развитие коммунальной инфраструктуры;

4) привлеченные средства: кредиты, целевые инвестиции и так далее, возврат которых осуществляется через один из трех вышеперечисленных источников.

Предложенные механизмы финансирования развития коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства обеспечивают привлечение банковских кредитных ресурсов для реализации инвестиционных проектов и предусматривают меры по повышению привлекательности их кредитования.

Создание рыночных механизмов финансирования инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой позволяет также стабилизировать стоимость жилищного строительства.

6. Оценка структуры выпуска жилищных облигаций, учитывающая практический опыт и интересы участников рынка, и выявлены преимущества их выпуска в отношении застройщиков, позволяющие привлекать необходимые средства и осуществлять гибкую финансовую политику с одновременным эффективным управлением продажами жилищных облигаций

финансовый жилищный доход

В настоящее время основной задачей подготовки и формирования жилищных займов является создание современного гибкого рыночного инструмента, удобного как эмитентам, так и инвесторам, а также учитывающего практический опыт и интересы участников. Таким инструментом, на наш взгляд, являются жилищные облигации.

По результатам анализа прошедших в России выпусков жилищных облигаций по данным АИЖК в диссертационном исследовании проведена оценка структуры выпуска жилищных облигаций (рисунок 3).

Облигации различных классов обеспечиваются одним ипотечным покрытием, которое составляют обеспеченные ипотекой требования, номинированные в российских рублях, удостоверенные закладными и выданные в соответствии со стандартами АИЖК. Выпуск облигаций с использованием специально созданного ипотечного агента позволяет исключить для инвесторов риски, связанные с деятельностью инициатора выпуска и самого эмитента. Эмитентом может быть ипотечный агент, непосредственно фирма (банк) или созданные (привлечённые) фонды. Ипотечный агент регистрируется исключительно для осуществления выпусков жилищных облигаций и не может заниматься иными видами деятельности, кроме покупки пула закладных и выпуска и обслуживания облигаций. Исполнительный орган назначается эмитентом.



Рисунок 3 - Структура выпуска жилищных облигаций

Облигации жилищного займа дают следующие преимущества застройщику, несущему определённые затраты по выпуску и обращению жилищных облигаций:

- выпуск и публичное размещение жилищных облигаций с соблюдением всех требований законодательства по рынку ценных бумаг увеличивают привлекательность застройщика перед инвесторами (как крупными, так и частными) в силу открытости информации о самом застройщике и о проекте;

- размещение облигаций застройщиком выравнивает и стабилизирует финансовые потоки в процессе строительства;

- механизм привлечения средств путём выпуска и размещения жилищных облигаций позволяет привлечь инвестиции на начальном этапе строительства и не допустить расчёта жильём с контрагентами, а, следовательно, избежать ценового демпинга на объекте.

- возможность привлечения средств при сохранении за собой достаточной доли экономической свободы и осуществления гибкой финансовой политики с одновременным эффективным управлением продажами.

7. Концепция формирования кредитных отношений, состоящая в развитии рыночных институтов и механизмов, формирующих инфраструктуру жилищного кредитования и рынка жилья с определением сферы кредитных отношений, сочетания финансовых и кредитных методов распределения и перераспределения, взаимосвязи кредитования с организацией денежного оборота, принципов кредитования

Реализация жилищной политики невозможна без бюджетного софинансирования и банковского финансирования, которые осуществляются в рамках бюджетной и банковской политики. Кредитная политика в сфере обеспечения граждан жильём по своей сущности представляет собой целенаправленную деятельность государства, его компетентных органов и банков по определению экономически обоснованных принципов, концепции развития кредитных отношений, установлению приоритетных направлений инвестиций с учетом сложившегося уровня развития экономических отношений. В процессе выработки концепции определяются: сфера кредитных отношений, сочетание финансовых и кредитных методов распределения и перераспределения, взаимосвязь кредитования с организацией денежного оборота, принципы кредитования, соотношение экономических и организационных методов.

По нашему мнению, основная концепция формирования кредитных отношений, состоит в развитии новых рыночных институтов и механизмов, формирующих инфраструктуру жилищного кредитования и рынка жилья (рисунок 4).



Рисунок 4 - Структура кредитных отношений жилищного рынка

В их число автором включены: паевые инвестиционные фонды, бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие операции по предоставлению кредитов на приобретение жилья, страхование, брокеридж и другие.

В настоящее время банки ведут борьбу за заемщиков не только путем снижения ставок, но и путем расширения и модернизации продуктового ряда, путем улучшения качества обслуживания, внедрения новых технологий, позволяющих оформлять кредиты в более короткие сроки. Основное направление развития кредитных отношений - создание максимально выгодных и удобных условий доступа заемщика к финансовым ресурсам.

8. Методика предоставления субсидий на приобретение жилья для различных категорий граждан, включающая механизмы унификации документооборота при предоставлении субсидий из средств федерального бюджета

Высокий и постоянно растущий уровень жизни населения, повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе величине и комфортности жилища, делают жилищное строительство одной из приоритетных отраслей для различных форм финансирования и кредитной деятельности. Принцип целевого адресного предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья эффективен, поскольку обеспечивает:

1) решение жилищной проблемы путем приобретения гражданами готового жилья на рынке;

2) реализацию гражданами права выбора местоположения и качественных характеристик жилья;

3) направление средств федерального бюджета непосредственно гражданам - участникам программ только на цели приобретения жилья;

4) отказ от замораживания средств федерального бюджета в объектах незавершенного строительства.

Анализ существующих в регионах подходов к решению жилищной проблемы позволяет сделать вывод, что при всех внешних различиях их объединяет попытка в той или иной форме использовать средства местных бюджетов для поддержания своих жилищных программ. При сравнительном анализе программ автором использованы несколько критериев оценки: способ доведения средств до получателя субсидий; адресность; обеспечение целевого использования средств; свобода выбора места жительства получателем субсидии; вариативность использования на первичном и вторичном рынках; возможность привлечения внебюджетных средств; прозрачность и простота процедур; эффективность использования бюджетных средств.

Обобщив опыт реализации жилищных программ, целесообразно выработать единый подход к предоставлению субсидий на приобретение жилья для различных категорий граждан, имеющих на это право в соответствии с законодательством, то есть такие механизмы, которые позволяют унифицировать расчетные процедуры и документооборот при предоставлении субсидий из средств федерального бюджета вне зависимости от того, какой категории граждан они предоставляются, а также какое федеральное ведомство является заказчиком конкретной программы субсидирования. Управление процессом предоставления субсидий, четкий целевой контроль за расходами средств бюджета на программу, мониторинг хода выполнения программы и периодическую оценку результатов, при необходимости оперативно устранять отклонения от плана или вносить в него изменения должны быть рационально организованы. Важнейшими задачами при этом являются минимизация расходов на управление программой, устранение излишних согласований, создание простой и понятной системы отчетности и предоставления аналитической информации по ходу реализации программы.

Наиболее перспективной представляется схема обеспечения жильем, предполагающая сочетание различных источников финансирования: безвозмездных субсидий за счет средств федерального, региональных и местных бюджетов, собственных средств граждан, кредитных ресурсов банков.

Результаты выполнения основных федеральных и региональных программ свидетельствуют о том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и долгосрочную перспективу должна строиться с учетом имеющихся реальных возможностей. Финансирование обеспечения граждан жильем в конечном итоге должно осуществляться за счет их собственных средств, дополненных рыночными кредитами и целевыми адресными субсидиями.

9. Авторский научно-методический подход к финансированию малоэтажного строительства с учетом государственной поддержки и разработана модель кредитования индивидуального жилищного строительства в сельской местности с натуральной формой возврата кредита

Оптимальными условиями малоэтажного строительства для банковского кредитования, на наш взгляд, являются:

1) доступные для среднего класса цены за счет выбора технологий и материалов (панельное или панельно-каркасное индустриальное домостроение);

2) скорость возведения жилья;

3) объекты недвижимости стандартизованы (типовые дома и таун-хаусы);

4) производство домов осуществляется в заводских условиях, контроль качества;

5) собственные инженерные сети, оптимизированная инфраструктура;

6) послепродажное управление;

7) выгодное месторасположение и транспортная доступность;

8) земля оформлена в собственность.

Учитывая большой объем средств, необходимый для развития предприятий малоэтажного домостроения, предлагаем механизм получения финансирования через новые инструменты роста и диверсификации экономики, таких как Инвестиционный фонд Российской Федерации, ОАО «Российская венчурная компания», Государственная корпорация развития.

Государственная поддержка может быть предоставлена в формах: софинансирования на договорных условиях инвестиционных проектов с оформлением прав собственности Российской Федерации; направления средств в уставные капиталы юридических лиц; предоставления государственных гарантий Российской Федерации под инвестиционные проекты.

Возможно также привлечение инвестиционных ресурсов посредством формирования пула инвестиционных банков и лизинговых компаний по закупке и поставкам дорогостоящего оборудования для производства малоэтажных домов.

Предлагаем модель кредитования индивидуального жилищного строительства, разработанную с учетом специфики сельской местности, то есть для жителей, занимающихся сельскохозяйственным трудом. Основой модели является то, что наряду с заемщиком в качестве основного участника выступают специальные фонды, например «Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций».

При данной модели заемщики имеют возможность погашать банковский кредит и проценты по нему не только денежными средствами, но и сельскохозяйственной продукцией для последующей ее реализации через торговую сеть фонда. При этом пропорции оплаты определяются самими заемщиками. Таким образом, граждане, успешно занимающиеся сельскохозяйственным трудом, но не имеющие достаточно денежных средств для приобретения жилой недвижимости, получают шанс улучшить свои жилищные условия. При фонде созданы предприятия по переработке предоставляемой заемщиками продукции, оптовые базы и рынки.

Отношения, реализующиеся в данной модели между участниками, представлены на рисунке 5.

Реализация подобной модели возможна в любой сельской местности, где администрация готова сотрудничать с различными организациями (строительными и страховыми организациями, предприятиями сельскохозяйственного сектора и др.) в этом направлении.

Рисунок 5 - Модель кредитования индивидуального жилищного строительства в сельской местности с натуральной формой возврата кредита

1 - сотрудничество в области строительства и финансирования жилья; 2 - первоначальный взнос за жильё; 3 - заключение необходимых договоров страхования; 4 - оформление кредита; 5 - предоставление жилья; 6 - погашение кредита сельскохозяйственной продукцией; 7, 8 - поступление сельскохозяйственной продукции в магазины региона.

Однако полное заимствование инструментов, на которых построена эта модель, невозможно в связи с использованием базы формирования фонда, а именно привлечения производственных кооперативов.

Для отдельно взятого региона существует и другой недостаток - в случае удорожания некоторых видов сельскохозяйственной продукции с течением времени кредитных отношений с фондом сельским жителям невыгодно будет расплачиваться ею за жилье, а целесообразнее продавать по рыночным ценам.

10. Альтернативные методы финансирования жилищного строительства, выявлены основные факторы, оказывающие значительное влияние на деятельность предлагаемых институтов, схема взаимосвязи строительно-сберегательных касс и жилищных накопительных кооперативов и разработана экономическая модель по оценке рентабельности доходного дома

В ходе диссертационного исследования выявлены альтернативные методы финансирования жилищного строительства, а именно создание строительно-сберегательных касс, жилищных накопительных кооперативов, строительство доходных домов, обеспечивающих максимальную эффективность государственных жилищных субсидий.

Нами определены основные факторы, оказывающие значительное влияние на деятельность кооперативов всех форм:

1) продолжающийся рост цен на недвижимость, который делает накопление абсолютно невыгодным для граждан;

2) сильнейшее конкурентное давление со стороны ипотечных банков, которое продолжается, несмотря на свертывание ряда ипотечных программ, повышение процентных ставок и ужесточение требований к заемщикам;

3) перспектива принятия закона о строительных сберегательных кассах;

4) полное отсутствие поддержки государства небогатым пайщикам кооперативов;

5) наличие массированной негативной информации в СМИ по поводу краха кооперативов, о финансовых пирамидах и так далее.

Предложенная схема взаимодействия ССК и ЖНК представлена на рисунке 6. Фактором развития жилищной политики Российского государства должна стать всемерная поддержка жилищно-строительной кооперации и небанковских кредитных организаций специализированного профиля.

Стратегия жилищной политики государства должна быть ориентирована на возможный доход в будущем и строиться исходя из понимания России, как безгранично богатой и мощной страны. В целях социального развития России необходимо резко повысить объемы строительства (реконструкции) жилья. Основой жилищной стратегии РФ должны стать принципы жилищно-строительной кооперации.

Для реализации стратегии жилищной политики необходимо уделять особое внимание строительству жилья социального найма, или доходных домов. Автором предложена экономическая модель по оценке рентабельности доходного дома, суть которой состоит в следующем: рентабельность нового единого комплекса недвижимости, используемого в качестве доходного дома, подчиняется объективным экономическим закономерностям и предусматривает оценку взаимодействия большого количества факторов, влияние которых не всегда поддается контролю и управлению со стороны участников эксперимента.



Рисунок 6 - Предлагаемая схема функционирования кооператива и ССК

Ведущими факторами, определяющими эффективность управления и эксплуатации доходного дома, которая осуществляется в целях извлечения прибыли (доходность домовладения), выступают:

1) коэффициент заполнения - соотношение долей одновременно используемых и неиспользуемых в аренде коммерческих помещений доходного дома, минимальная величина которого определяется договором по закреплению государственного имущества на праве хозяйственного ведения доходного дома или собственником;

2) рентабельность вложенных кредитором или собственником финансовых средств;

3) срок эксплуатации доходного дома, обеспечивающий возврат вложенных финансовых средств из планируемой прибыли.

Сочетание этих трех основных факторов должно обеспечивать доступность для арендатора коммерческой цены аренды, которая включает полный объем технического обслуживания помещений на современном уровне.

Взаимодействие ведущих факторов может быть описано моделью, допускающей определение в относительных величинах численного значения одного фактора в зависимости от заданных величин двух других.

Левая часть модели представляет собой сумму всех финансовых средств, затраченных на строительство и дополнительное оборудование (инвентаризационная стоимость), выраженную через I, и заданной рентабельности (R) за 10 лет эксплуатации (Т) доходного дома, выраженной произведением RT.

Правая часть - отношение финансовых средств, вырученных от коммерческого использования (аренда, наем) помещений доходного дома к реальной инвестиционной стоимости доходного дома со всеми атрибутами, отличающими доходный дом от гостиниц и просто жилых домов коммерческого использования.

Таким образом, модель имеет вид:

I + R х Т = { (А х а) (X х х) } / А х X (3)

После сокращения подобных членов («А» - себестоимость 1 кв.м. коммерческой площади и «X» - общая площадь доходного дома), уравнение приобретает вид:

I+R х T = a х x (4),

где Т - период времени, принятый a priori собственником, в течение которого эксплуатация доходного дома должна окупить вложенные финансовые средства, в годах;

R - рентабельность эксплуатации доходного дома;

а - параметр конъюнктуры, характеризующий превышение коммерческой цены аренды или найма с оплатой жилищно-коммунальных и бытовых услуг доходного дома над себестоимостью доходного дома, а >1;

x - параметр заполнения, выраженный обязательной долей помещений, сдаваемых в наем и аренду в течение года, x < 1.

При заданном периоде окупаемости доходного дома (10 лет) модель приобретает вид:

1+10 R = ax (5)

На основе этой модели можно определить относительную величину каждого параметра в зависимости от изменения величин двух других. Например, балансовую прибыль за 10 лет при изменении параметра конъюнктуры (а), который характеризует увеличение коммерческой цены аренды или найма помещений по отношению к её балансовой (восстановительной) стоимости. В этом случае формула (5) приобретает вид:

R = (а х х - 1 )/10 (6)

Аналогично можно оценить зависимость параметра конъюнктуры (а) от параметра заполнения доходного дома (х) и рентабельность (R):

a = (1+10 х R)/x (7)

И, наконец, можно оценить параметр заполнения доходного дома (x) в зависимости от параметра конъюнктуры (а) и заданной рентабельности (R):

x = (1+10 х R)/a (8)

Любой эксперимент в самой своей постановке имеет независимые параметры (технические и эксплуатационные) и параметры зависимые, выполнение которых оказывает влияние на искомую величину. В эксперименте с доходным домом такими параметрами являются: коэффициент заполнения, рентабельность и срок эксплуатации доходного дома, а искомым параметром - коммерческая цена аренды помещений.

Исходя из заданных параметров, были выполнены расчеты по определению численного значения параметра конъюнктуры, результаты которых представлены в таблице 7.

Таблица 7 - Величина параметра конъюнктуры (а) в зависимости от заданных a priori инвестором параметров заполнения доходного дома (х) и рентабельности (R)

Параметр рентабельности (R)
Параметр заполнения доходного дома (х)		0,15	0,18	0,20	0,23	0,25
	0,7	3,57	4,0	4,29	4,71	5,00
	0,75	3.33	3.73	4,0	4,40	4,67
	0,8	3,13	3,29	03,75	4,13	4,38
	0,85	2,94	3,50	3,53	3,88	4,12
	0,9	2,78	3,11	3,33	3,67	3,89
	0,95	2,63	2,66	3,16	3,47	3,68
	1,0	2,5	2,8	3,00	3,3	3,5

Увеличение параметра заполнения доходного дома (x) с 0,7 до 0,9 при заданном уровне рентабельности (R = 0,15) существенно снижает параметр конъюнктуры (а) - с 3,57 до 2,5. Это значит, что при заданном уровне затрат инвестора на 1 кв.м доходного дома в размере $1500 коммерческая плата за 10 лет эксплуатации должна, как минимум, превысить затраты в 3,57 раза и составить $5355, соответственно за год - $535,5, и за месяц - $44,62. Однако в условиях первичного вхождения на рынок недвижимости расчетная коммерческая цена аренды должна быть уменьшена на 20-25% и составлять $33-35 за 1 кв.м в месяц или $420 в год.

Таким образом, в условиях эксперимента в случае пессимистического варианта (коэффициент заполнения 0,7) в течение 10 лет коммерческого использования в виде арендной платы должна быть собрана сумма в размере 21.239.400,0 долларов. Выполнение обязательств перед инвестором возможно только в том случае, если стоимость аренды или найма будет не ниже $35 за 1кв.м арендуемой площади в месяц. Эта цена должна сравниваться не с ценами коммерческого найма жилья в муниципальных домах, а с ценами оплаты отдельного номера в гостиницах.

11. Мероприятия развития ипотечного жилищного кредитования в России, которые создадут условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан и будут способствовать созданию ипотеки, как механизма, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья и достижение целей финансовой жилищной политики

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Автором выделено несколько причин активного роста объемов кредитования. Во-первых, это новое правовое обеспечение ипотечных программ, в том числе упрощенная процедура обращения взыскания на заложенное жилье.

Во-вторых, официально объявила о программе поддержки первичного ипотечного кредитования Международная финансовая корпорация (МФК), предоставляющая кредиты банкам.

В-третьих, немаловажное значение в формировании массового и доступного рынка ипотеки отводится строительному сектору, точнее - инвесторам-застройщикам и их взаимодействию с банковскими структурами.

Анализируя ипотечные программы АИЖК, региональных ИЖК и банков, автор полагает, что взаимоотношения между банками и рефинансирующими организациями основаны на некоторых общих подходах:

1) заключаются долгосрочные соглашения, в которых устанавливаются требования к предоставляемым кредитам, условия их рефинансирования;

2) создаются условия для снижения рисков, повышения надежности ипотечных кредитов;

3) определяются требования к банкам-партнерам.

Динамика и структура ипотечного рынка соответствуют Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК и ориентирам национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России»; по стоимости лидирует Центральный округ и Северо-Западный, но по количеству кредитов их доля менее 15% (рисунок 7).

Рисунок 7 - Итоги развития ипотечного кредитования в России

По мнению автора, дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования в России связано с осуществлением ряда мероприятий, нацеленных на:

1) формирование вторичного рынка ипотечных кредитов в целях обеспечения рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, привлечения долгосрочных ресурсов институциональных инвесторов;

2) совершенствование правовой базы ипотечного кредитования для установления четких правовых гарантий кредитору по возврату кредитных средств в случае невозврата кредита заемщиком, обеспечения социальной защиты заемщика в случае потери единственного жилья при обращении взыскания на предмет залога;

3) снижение рисков ипотечного кредитования путем создания системы их страхования;

4) формирование системы кредитных бюро, обеспечивающих банки необходимой информацией о кредитоспособности заемщиков в целях повышения надежности ипотечных кредитов, улучшения качества андеррайтинга кредитов, снижения кредитных рисков;

5) совершенствование политики государства в области организации системы государственной помощи в улучшении жилищных условий отдельных категорий граждан с невысоким уровнем доходов; определение наиболее эффективных форм и условий предоставления субсидий на приобретение жилья гражданам (с учетом различных доходных групп, включая возможности софинансирования и получения ипотечных кредитов в банках на рыночных условиях); развитие системы предоставления субсидий на приобретение жилья (субсидии на выплату первоначального взноса при условии получения на недостающую сумму ипотечного кредита в коммерческом банке на рыночных условиях).

Таким образом, предлагаемые меры создадут условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан, чьи возможности улучшить свои жилищные условия не могут быть реализованы в настоящее время, и будут способствовать созданию системы ипотечного жилищного кредитования в России, как механизма, обеспечивающего формирование рынка доступного жилья и достижение целей финансовой жилищной политики.

12. Модель взаимосвязанных и взаимозависимых элементов системы ипотечного кредитования, позволяющая снизить риски ипотечных кредиторов и повысить надежность ипотечных облигаций, в также в целях быстрого и эффективного развития ипотечного кредитования путем повышения доступности ипотечных кредитов выявлены основные тенденции в области развития ипотеки как дополнительного источника кредитования

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям и ставки по ипотечным кредитам. Специфика ипотечных операций вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования.

Совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов объединена автором в систему ипотечного кредитования, представленную на рисунке 8. Для успешного развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок и его инфраструктуру. Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования. Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик, инвестор, специализированные посредники, правительство.

Система кредитования должна строиться комплексно для разных слоев населения и учитывать тенденции изменения доходов и сбережений населения, постепенно сокращая долю ипотечного рынка с льготными или субсидируемыми условиями кредитования. Она должна разворачиваться на основе программы ипотечного кредитования при непосредственном участии административных органов. Для быстрого и эффективного развития ипотечного кредитования путем повышения доступности ипотечных кредитов целесообразно использовать следующие методы:

Рисунок 8 - Система ипотечного кредитования граждан: 1 - поддержка, контроль над деятельностью; 2 - вклады, залог имущества; 3 - залог имущества; 4 - кредитные средства; 5 - деньги за жилое помещение; 6 - право собственности за жилье; 7 - кредитные ресурсы; 8 - кредитные обязательства; 9 - залог портфеля ипотечных кредитов; 10 - гарантии по ипотечным ценным бумагам; 11 - ипотечные ценные бумаги; 12 - денежные средства

1) введение дифференцированных процентных ставок по кредитам, рассчитанных исходя из реального уровня средних доходов семей и стоимости жилья в конкретных регионах. Это наиболее предпочтительный вариант, который упрощает процедуру выдачи кредитов и не зависит от уровня экономического развития региона.

2) создание системы государственного страхования рисков, связанных с неплатежеспособностью заемщиков, для случаев уменьшения суммы первоначального взноса отдельным категориям граждан в случае установления таких по закону или по целевой программе. Этот вариант прост в реализации и не зависит от состояния экономики региона.

Основные тенденции в области развития ипотечного жилищного кредитования, на наш взгляд, следующие:

1) повышение интереса банков к ипотечному кредитованию;

2) общее снижение процентных ставок по ипотечным кредитам;

3) разработка и реализация регионами собственных программ ипотечного кредитования;

4) внедрение различных моделей рефинансирования жилищных ипотечных кредитов с помощью специально создаваемых операторов вторичного рынка в рамках реализации программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов;

5) совершенствование федерального и регионального законодательства, нацеленного на создание правовых условий развития ипотечного кредитования;

6) активизация работы в области формирования нормативной правовой и организационной базы создания системы кредитных бюро и страхования ипотечных рисков.

Таким образом, предлагаемые направления создадут условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан и будет способствовать созданию системы ипотечного жилищного кредитования как механизма, обеспечивающего реализацию финансовой стратегии жилищной политики.

Заключение

Проведенное исследование подтвердило исходные гипотезы и позволило реализовать поставленные задачи. Автором выявлены сущностные отличия, связанные как с целями проводимых исследований, так и со спецификой авторского подхода в рамках эволюционной теории экономики и теории динамических систем, которые применялись к понятию «жилищная политика».

Рассмотрены подходы к формированию источников финансирования современной жилищной политики с различных методических позиций. Показано, что существующие научно-методические подходы не полностью отражают понятие финансовой стратегии софинансирования и обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов.

Основным элементом концепции формирования государственной системы жилищного субсидирования на основе корректировки ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий является модель расчёта показателей доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения, в основе которой лежит дифференциация жилья по классам качества на первичном рынке недвижимости, сопоставление классов населения классам жилья, дифференциация коэффициента доступности жилья по уровню доходов населения и классу качества жилья без учета ипотечного кредита и с учетом кредита под залог недвижимости.

Литература

1. Гудименко Г.В. Формирование финансовой стратегии решения жилищной проблемы на региональном уровне. Монография / Орёл. Издатель А.Воробьёв, 2009 - 300 с. ISBN 978-5-91468-022-7 (10,2 п.л)

2. Гудименко Г.В. Жилищная проблема в России: состояние и программы решения. Монография. В 2-х частях. Теория и методология формирования учётно-аналитической и налоговой системы в условиях глобализации экономических процессов и перехода на международные стандарты финансовой отчётности. Ч.2 / Л.В.Попова и др.; под общей ред. проф., д.э.н., Л.В.Поповой. - Орёл: ООО ИД «Орлик», ОрёлГТУ, 2008. - с. 425-492. ISBN 978-5-93804-14-6 (3,2 п.л)

3. Гудименко Г.В. Экономика недвижимости: Монография / Г.В. Гудименко. - Воронеж, ВЭПИ, 2009 - 64 с. (2,7 п.л)

4. Гудименко Г.В. Реализация программ обеспечения граждан жильём в некоторых регионах России. Монография. Экономика регионов: тенденции развития. / А.М. Акчурина, Е.В. Баженова, и др.; под общей ред. проф. О.И.Кирикова. - Книга 7. - Воронеж: ВГПУ, 2008 - с.155-169 ISBN 978-5-88519-436-5 (1,2 п.л)

5. Гудименко, Г.В. Формирование фондовых инструментов финансирования ипотечных кредитов. Научное издание / Г.В. Гудименко. - М: МАОР, 2005г. - 131с. ISBN 5-98026-010-2 (5,6 п.л)

6. Гудименко, Г.В. Эффективность управления производственными ресурсами в строительстве. Монография / Г.В. Гудименко - Орёл: ОРАГС, 2003 - 142с. (6,1 п.л)

7. Гудименко, Г.В. Эффективность организационной системы управления промышленным потенциалом. Монография /Г.В. Гудименко Орёл: ОРАГС, 2001 - 174с. (6,8 п.л)

8. Гудименко Г.В. Проблемы оценки рисков вложения в ипотечные ценные бумаги и пути их снижения /Г.В.Гудименко, А.Б.Кондрашов // Научно-практический межотраслевой журнал «Интеграл» - 2009, № 1 (45) - c.58-69(1,0 п.л, авт. 0,6 п.л.)

9. Гудименко Г.В. Обеспеченность жильём как фактор повышения уровня и качества жизни населения / Сборник научных статей по актуальным проблемам экономики «Труды вольного экономического общества России» - 2009, том 121 - с.168-184 (0,8 п.л)

10. Гудименко Г.В. Формирование политики предоставления субсидий на покупку и строительство жилья: проблемы и решения / Научно-практический межотраслевой журнал «Интеграл» - 2009, №5 (49) - с.120-127 (0,7 п.л)

11. Гудименко Г.В. Индивидуальное деревянное домостроение: состояние и перспективы развития (Большое будущее деревянного домостроения) / Научно-практический межотраслевой журнал «Интеграл» - 2009, № 6 (44) - c.135-146 (0,9 п.л)

12. Гудименко Г.В. Индивидуальное строительство как способ решения жилищной проблемы на примере Орловской области / Г.В.Гудименко, А.Б.Кондрашов // Сборник научных статей по актуальным проблемам экономики «Труды вольного экономического общества России» - 2009, том 106, №1 - с.260-267 (0,8 п.л., авт. 0,4 п.л.)

13. Гудименко Г.В. Жильё для молодой семьи: проблемы и пути решения / Г.В. Гудименко, А.Б. Кондрашов // Сборник научных статей по актуальным проблемам экономики «Труды вольного экономического общества России» - 2008, том 102 - с.54-61 (0,8 п.л., авт. 0,4 п.л.)

14. Гудименко Г.В. Ипотечные ценные бумаги как инструмент решения проблемы обеспечения жильём граждан Росси / Научный журнал «Управленческий учёт» - 2009, №4 - с.3-10 (0,7 п.л.)

15. Гудименко Г.В. Современное состояние и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг в России / Научный журнал «Вестник Российского Государственного Торгово-экономического Университета» - 2008, №6 (27) - с.116-122 (0,8 п.л.)

16. Гудименко Г.В. Становление и перспективы развития ипотечного брокериджа в России / Г.В. Гудименко, Е.Н. Смирнова // Сборник научных статей по актуальным проблемам экономики «Труды вольного экономического общества России» - 2008, том 91 - с.83-89 (0,7 п.л., авт. 0,4 п.л.)

17. Гудименко Г.В. Социальное жильё как фактор реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» / Научно-практический межотраслевой журнал «Интеграл» - 2008, № 2 (40) - с. 104-115 (0,9 п.л.)

18. Гудименко Г.В. К вопросу о доступности жилья в России (Что нам стоит) / Научно-практический журнал «Российское предпринимательство» - 2007, № 11, выпуск 2 - с. 144-148 (0,6 п.л.)

19. Гудименко, Г.В. Маркетинговый подход в решении проблем ипотечного кредитования / Научный журнал «Вестник Российского Государственного Торгово-экономического Университета» - 2008, № 3 (24) - с. 128-132 (0,8 п.л.)

20. Гудименко Г.В. Использование ипотечного кредитования при малоэтажном строительстве / Сборник научных статей по актуальным проблемам экономики «Труды вольного экономического общества России» - 2007, том 85, №2/2007 - с.83-88 (0,4 п.л.)

21. Гудименко Г.В. Проблемы правового обеспечения национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» и механизмы их решения / Научно-практический межотраслевой журнал «Интеграл» - 2007, № 5 (37) - с. 88-99 (0,9 п.л.)

22. Гудименко Г.В. Методологическое обоснование системного управления производственными ресурсами в промышленности / Г.В. Гудименко, Р.Я. Вакуленко // Инженерный журнал «Справочник» - ООО ИД «Спектр», 2003. №4 - с.51-57 (0,4 п.л.)

23. Гудименко Г.В. Экономическое обоснование принципов и способов формирования себестоимости продукции / Инженерный журнал «Справочник» - ООО ИД «Спектр», 2002. №5 - с.44-51 (0,6 п.л.)

24. Гудименко Г.В. Преобразование производственных фондов промышленных предприятий с учетом дисперсионных отношений / Системная модель Российского общества XXI века и корректировка реформ.: Материалы международной научной интернет - конференции. - Орел: Известия ОрелГТУ, 2003. - с. 206 - 214 (0,8 п.л.)

25. Гудименко Г.В. Анализ транспортно-складских работ на промышленных и строительных предприятиях / Системная модель Российского общества XXI века и корректировка реформ.: Материалы международной научной интернет - конференции. - Орел: Известия ОрелГТУ, 2003. - с. 203 - 206 (0,4 п.л.)

26. Гудименко Г.В. Финансовый менеджмент и его совершенствование в управлении ресурсами строительных предприятий современной России / Системная модель Российского общества XXI века и корректировка реформ.: Материалы международной научной интернет - конференции. - Орел: Известия ОрелГТУ, 2003. - с. 232-235 (0,4 п.л.)

27. Гудименко Г.В. Маркетинговые коммуникации в системе управления недвижимостью / под общ редакцией проф. Д.А.Мещерякова // Материалы международной научно-практической конференции «Теория и практика функционирования региональных предприятий» - Воронеж: ВЭПИ, 2004 - с. 202-214 (0,6 п.л.)

28. Гудименко Г.В. Управление прямой рекламой объектов жилой недвижимости / под общ редакцией проф. Н.И.Лыгиной // Материалы международной научно-практической конференции «Теория и практика функционирования региональных предприятий» - Орёл: ОрёлГИЭТ, 2004 - с. 196-199 (0,4 п.л.)

29. Гудименко Г.В. Вопросы терминологического обеспечения рекламы недвижимости / под общ редакцией проф. О.И.Кирикова // Человек и общество: на рубеже тысячелетий.: Международный сборник научных трудов. Выпуск 29. - Воронеж: ВГПУ, 2005 - с. 192-198 (0,6 п.л.)

30. Гудименко Г.В. Особенности рекламирования недвижимости / под общ редакцией проф. Н.И. Лыгиной // Развитие конкуренции как фактор экономического роста и обеспечения социального благополучия: методология, теория, практика.: Материалы международной научно-практической конференции - Орёл: ОрёлГИЭТ, 2005 - с. 354-356 (0,3 п.л.)

31. Гудименко Г.В. Обоснование необходимости и выбор методов предварительного тестирования рекламных обращений / Компьютерные технологии при моделировании в управлении и экономике.: Международный сборник научных трудов - Харьков: ХАИ им. Жуковского, 2006 - с. 45-50 (0,5 п.л.)

32. Гудименко Г.В. Снижение цен на товар как метод эффективного продвижения продукта / под общ редакцией проф. Д.А. Мещерякова // Проблемы ценообразования в рыночной экономике.: Материалы региональной научно-практической конференции - Воронеж: ВЭПИ, 2006 - с. 70-78 (0,6 п.л.)

33. Гудименко Г.В. Выбор методов предварительного тестирования рекламы недвижимости / под общ редакцией проф. Н.И.Лыгиной // Социально-экономические приоритеты региональной политики развития торговли.: Материалы международной научно-практической конференции. Книга 1 - Орёл: ОрёлГИЭТ, 2006 - с.204-208 (0,4 п.л.)

34. Гудименко Г.В. Основы креативной работы специалиста по рекламе недвижимости / под общ редакцией проф. Н.И.Лыгиной // Социально-экономические приоритеты региональной политики развития торговли.: Материалы международной научно-практической конференции. Книга 1 - Орёл: ОрёлГИЭТ, 2006 - с.215-219 (0,5 п.л.)

35. Гудименко Г.В. Жилищно-строительные кооперативы: прошлое и перспективы / под общ редакцией проф. Д.А.Мещерякова // Социально-экономические проблемы России и перспективы их решения.: Материалы международной научно-практической конференции - Воронеж: ВЭПИ, 2007 - с. 205-208 (0,4 п.л.)

36. Гудименко Г.В. Использование маркетинговых приёмов при ипотечном кредитовании / под общ редакцией проф. Н.И.Лыгиной // Инновации и бизнес.: Материалы международной научно-практической конференции Ч.1 - Орёл: ОрёлГИЭТ, 2007- с. 18-25 (0,6 п.л.)

37. Гудименко Г.В. Анализ динамики цен на рынке жилой недвижимости / Мультидисциплинарный научно-практический журнал «Территория науки» - Воронеж. Издательство «Научная книга». 2007, №5 (6) - с.578-581 (0,4 п.л.)

38. Гудименко Г.В. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства в России / под общ редакцией проф. А.И. Закирова // Финансово-экономические аспекты развития региона.: Международный сборник научных трудов - Брянск: БГУ, 2007 - с. 44-49 (0,4 п.л.)

39. Гудименко Г.В. Реалиция национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» в г. Орле / под общ редакцией проф. А.И.Закирова // Финансово-экономические аспекты развития региона.: Международный сборник научных трудов - Брянск: БГУ, 2007 - с. 67-70 (0,4 п.л.)

40. Гудименко Г.В. Ипотечное кредитование как источник финансирования программ жилищного строительства в Орловской области / под общ редакцией проф. И.Ю. Сизовой // Статистические исследования социально-экономических систем в условиях развития мирохозяйственных связей: Материалы международной научно-практической конференции. - Орёл: ОрёлГТУ, 2007 - с.234-240 (0,6 п.л.)

41. Гудименко Г.В. Правовые основы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» / под общ редакцией проф. Н.А. Душковой // Реформирование Российского общества: опыт, проблемы, перспективы: Материалы международной научно-практической конференции - Воронеж: ВГТУ, 2007 - с.713-717 (0,4 п.л.)

42. Гудименко Г.В. Динамика цен на рынке жилья / Компьютерные технологии при моделировании в управлении и экономике: Международный сборник научных трудов - Харьков: ХАИ им. Жуковского, 2007 - с. 185-189 (0,5 п.л.)

43. Гудименко Г.В. Регулирование рынка ипотечного брокекриджа в России / под общ редакцией доц. В.С.Горбаня // Юридическая наука в 21 веке: теоретические разработки и практические воплощения.: Материалы международной конференции. Ч.1 - Орёл: ОрёлГТУ, 2008 - с.169-175 (0,6 п.л.)

44. Гудименко Г.В. О некоторых причинах ипотечного кризиса / под общ редакцией проф. Д.А.Мещерякова // Проблемы развития экономической системы России в 21 веке: Материалы международной научно-практической конференции - Воронеж: ВЭПИ, 2008 - с.14-18 (0,4 п.л.)

45. Гудименко Г.В. Развитие ипотечного кредитования жилищного строительства в Российской Федерации / под общ редакцией проф. Д.А.Мещерякова // Проблемы развития экономической системы России в 21 веке.: Материалы международной научно-практической конференции. Ч.2 - Воронеж: ВЭПИ, 2008 - с.111-114 (0,4 п.л.)

46. Гудименко Г.В. Доходные дома: прошлое, настоящее и будущее / под общ редакцией проф. Н.И.Лыгиной // Россия в экономических системах всемирного хозяйства: общее и особенное: Материалы международной научно-практической конференции - Орёл, ОрёлГИЭТ, 2008 - с.44-49 (0,5 п.л.)

47. Гудименко Г.В. Ипотека в России: состояние и перспективы развития / Компьютерные технологии при моделировании в управлении и экономике.: Международный сборник научных трудов, книга 1 - Харьков: Национальный аэрокосмический университет им. Жуковского «ХАИ», 2008 - с. 130-136 (0,6 п.л.)

48. Гудименко Г.В. Паевые инвестиционные фонды как инструмент привлечения сбережений населения / Г.В.Гудименко, А.Б.Кондрашов// Компьютерные технологии при моделировании в управлении и экономике: Международный сборник научных трудов - Харьков: Национальный аэрокосмический университет им. Жуковского «ХАИ», 2008 - с. 32-35 (0,4 п.л.)

49. Гудименко Г.В. Экономико-правовое обеспечение покупки недвижимости за рубежом / Правовое реформирование Российского общества: опыт, проблемы, перспективы: Материалы международной научной конференции - Орёл, Орловский филиал ВЭПИ, 2008 - с.73-79 (0,5 п.л.)

50. Гудименко Г.В. Доходные дома как способ развития жилищного строительства в России / Ежемесячный научный журнал «Современные аспекты экономики», Санкт-Петербург - 2008. № 9(34) - с.8-14 (0,4 п.л.)

51. Гудименко Г.В. Проблемы подготовки менеджеров для региональных рынков жилой недвижимости на примере Орловской области. / Ипотека России. Материалы Петербургского Ипотечного Форума 2008 // под общ. редакцией вице-губернатора Санкт-Петербурга д.э.н., проф. Вахмистрова А.И.. - С-Пб: Пангея, 2008. - с.421-424 (0,4 п.л.)

52. Гудименко Г.В. Проблемы правового регулирования брокериджа в России / Периодическое печатное научное издание - журнал «Наука и практика», №2(35) - Орловский юридический институт МВД России, 2008 - с.92-98 (0,6 п.л.)

53. Гудименко Г.В. Социальное жильё в России / Основные направления повышения эффективности экономики, управления и качества подготовки специалистов: Материалы VI Международной научно-практической конференции - Пенза, ИД Приволжский дом знаний. 2008 - с.45-49 (0,4 п.л.)

54. Гудименко Г.В. Доходные дома как способ реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» / Г.В. Гудименко, В.Е. Сизов // Научно-практический журнал «Вестник Орловского государственного университета» - 2009, № 1(5) - с.139-147 (0,8 п.л.)

55. Гудименко Г.В. Реализация жилищных программ на региональном уровне / Мультидисциплинарный научно-практический журнал «Территория науки» - Воронеж. Издательство «Научная книга», 2008, №9 (10) - с.342-349 (0,7 п.л.)

56. Гудименко Г.В. Кризис ипотеки в США: причины и особенности / под общ редакцией Г.В.Гудименко // Экономико-правовые процессы в современном обществе: тенденции развития: Материалы научной сессии преподавателей и студентов - Орёл: Орловский филиал Воронежского экономико-правового института, 2009 - с.38-43 (0,6 п.л.)

57. Гудименко Г.В. Финансовое обеспечение развития малоэтажного строительства в Орловской области / Сборник научных статей «Казанская наука», №1 - Казань: Казанский издательский дом, 2009 - с.12-22 (0,8 п.л.)

58. Гудименко Г.В. Кредитование с целевым фондированием как способ финансирования проектов жилищного строительства / Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их решения в период выхода из кризиса.: Материалы международного научно-практического симпозиума - Саратов, 2009 - с. 125-134 (0,8 п.л.)

59. Гудименко Г.В. Развитие ипотечного кредитования в регионах России / Динамика изследвания - 2008.: Материали за IV международна научна практична конференция. Том 8. Икономики, - София, «Бял ГРАД-БГ», 2008 -с.28-33 (0,4 п.л.)

60. Гудименко Г.В. О финансировании жилищного строительства в России / Veda: Teoria a praxe - 2008.: Materialy IV mezinarodni vedecko - prakticka conference. Dil 1, - Praha. Publishing House «Education and Scince» s.r.o, 2008 - с 79-82. (0,7 п.л.)

61. Гудименко Г.В. Решение некоторых проблем ипотечного кредитования с помощью приёмов маркетинга / Економiка: проблеми теорii та практики: Збiрник наукових праць. - Випуск 241. Том IV. - Днiпропетровськ: ДНУ, 2008. - с.735-742 (0,9 п.л.)

62. Гудименко Г.В. Жилищная политика России: этапы формирования / Nauka i inowacja - 2009. Materialy v miedznarodowej naukowi - praktycznej konferencji. Volume 1. Ekonomiczne nauki, - Przemysl, Nauka I studia, 2009 - с.28-34 (0,6 п.л.)

63. Гудименко Г.В. К вопросу о финансировании жилищного строительства в Украине / Економiка: проблеми теорii та практики: Збiрник наукових праць. - Випуск . Том . - Днiпропетровськ: ДНУ, 2009. - с.46-52 (0,8 п.л.)

Размещено на Allbest.ru