Налогообложение недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Налогообложение недвижимости - неотъемлемый элемент налоговой системы любого государства. В международной практике налог на недвижимость является весьма прибыльным источником местных бюджетов, который расходуется на решение вопросов местного значения. Этот вид налогообложения принято считать одним из признаков цивилизованного рынка недвижимости. За рубежом имущественные налоги являются важнейшим звеном налоговой системы, в то время как в России их роль в формировании местных бюджетов не так велика. В системе налогообложения РФ этот элемент находится на недостаточном уровне развития и требует совершенствования, для чего государство изыскивает новые эффективные способы налогообложения недвижимости.

Отчасти это связано с тем, что в нашей стране налогообложение недвижимости долгое время имело нерыночный характер, а действующие налоги не отражали реалий рыночной экономики. В результате сложилась ситуация, когда налоговые поступления не пополняют муниципальные бюджеты в той мере, в какой это требуется для решения задач финансирования местного самоуправления, и не обеспечивают справедливого распределения налогового бремени.



1. ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

В современной России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 30 ноября 1994 года, который окончательно закрепил дифференциацию правового режима движимых и недвижимых вещей в российском законодательстве.

В статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определено: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».

В то же время мы можем заключить, что данное в Гражданском кодексе РФ определение не лишено недостатков, которые могут порождать проблемы его толкования и неоднозначность трактовки. В частности, оно не раскрывает точного содержания понятия «имущество», что является существенным применительно к недвижимости. Так, разные статьи Гражданского кодекса РФ к «имуществу» относят разные компоненты: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст. 15, ст. 46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст. 302, ст. 307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст. 18, ст. 56).

Непоследовательно и отнесение тех или иных объектов к разряду «недвижимого имущества». Согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, вещь может быть отнесена к недвижимым при наличии прочной связи ее с землей и невозможности ее перемещения в пространстве без определенного ущерба. Однако, отнесенные к недвижимости суда и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к данной категории только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью в гражданском обороте.

Более того некоторые здания и сооружения благодаря достижениям современной техники уже не настолько прочно связаны с землей, их местоположение может быть существенно изменено путем передвижения без особого ущерба для целевого назначения.

Обратившись к научной литературе, мы увидим множество подходов к определению «недвижимости». Большинство из них, раскрывая сущность исследуемого понятия, характеризует недвижимость как земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (здания, строения), прочно связанные с земельным участком. Как правило, дополняя данное определение особо выделяют такие характеристики недвижимости, как фиксированное местоположение в пространстве и неотделимость объектов (здания, строений) от земельного участка. Другим подходом является определение недвижимости сквозь призму системы прав на нее: прав владения, пользования, распоряжения (продажи, сдачи в аренду, дарения), а также права отказа от данной недвижимости.

В развитие существующих на сегодняшний день научных подходов определения «недвижимости» мы предлагаем комплексный подход к решению данного вопроса. Суть его заключается в том, что понятие «недвижимости» раскрывается не только с позиций физического объекта или совокупности прав. Разделяя точку зрения некоторых авторов, мы считаем необходимым рассматривать сущность недвижимости с различных сторон как комплексное понятие, включающее в себя:

Недвижимость как физический объект: характеристики - размеры, местоположение, площадь, форма и т.д.;

Недвижимость как объект права: характеристики - право собственности на недвижимость, права владения, пользования и распоряжения ею, право отказа от недвижимости; жилой недвижимость налогообложение

Недвижимость как экономический объект: характеристики - недвижимость может быть рассмотрена в качестве товара, обладающим определенной стоимостью и имеющего спрос и предложение; в качестве финансового актива, объекта инвестиционных вложений с определенной ликвидностью; недвижимость предполагает несение издержек ее содержания, а также выступает объектом налогообложения;

Недвижимость как социальный объект: характеристики - место проживания людей, основа размещения объектов и невосполнимый природный ресурс (земельный участок).

Обобщив приведенные выше подходы, сформулируем основные свойства недвижимости, в числе которых следует выделить:

· полезность - объекты недвижимости призваны удовлетворять различные потребности;

· долговечность - объекты недвижимости предполагают длительные сроки использования;

· стационарность - перемещение объектов недвижимости невозможно без нанесения им ущерба;

· материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натуральновещественной и стоимостной формах;

· функциональность - объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг, либо обеспечивает условия для проживания и обслуживания граждан;

· прочную связь с землей (физически и юридически);

· потерю потребительских свойств по мере износа;

· обязательную регистрацию прав владения, пользования или распоряжения на объекты недвижимости, принадлежащие субъектам налоговых отношений.

На основе определения недвижимости, данного в Гражданском кодексе РФ, сформулируем понятие жилой недвижимости. Жилая недвижимость - это индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры и другие формы жилого фонда, находящиеся в собственности гражданина, юридического лица, либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности и используемые для постоянного проживания.

Данное определение позволяет идентифицировать жилую недвижимость по следующим признакам:

· конкретизация объектов жилой недвижимости;

· указание собственника (важно для определения назначения, классификации, возможности управления, осуществления сделок с жилой недвижимостью);

· постоянное проживание: разграничение индивидуальных и многоквартирных жилых домов, предназначенных для оказания гостиничных услуг, баз отдыха, дач от недвижимости, предназначенной для постоянного проживания граждан.

Необходимость налогообложения недвижимости обусловлена особой ролью и функциями, которые выполняют налоги на недвижимость в налоговой системе любого государства. Во-первых, это фискальная функция, подразумевающая обеспечение необходимого уровня поступлений в бюджет и повышение собираемости налогов. Налог на недвижимость способен обеспечить достаточный и устойчивый уровень поступлений в бюджеты, поскольку именно недвижимое имущество является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами. Более того, создаются условия для повышения собираемости налогов, так как недвижимость значительно труднее скрыть от налогообложения. Во-вторых, это стимулирующая функция, реализуемая в способствовании развитию экономики (налогообложение недвижимости стимулирует более рациональное использование объектов недвижимости, инвестиции в техническое перевооружение производства, развитие рыночных отношений в сфере недвижимости, улучшение планирования городской застройки). В-третьих, это социальная функция, суть которой заключается в обеспечении выполнения принципа социальной справедливости. Изменение ставок налогов, предоставление льгот позволяет уменьшить имущественную дифференциацию населения.

В целях эффективного налогообложения недвижимости производится ее оценка, которая представляет собой процесс определения ее стоимости или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Стоимость - это научная категория, отражающая особенности товарной организации производства, воплощение однородного труда, присущего товарному миру, и его мера2.

В теории оценки стоимость определяют как экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, покупателями и продавцами, как оценку ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени, как меру того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

В зависимости от поставленной цели оценки можно выделить следующие виды стоимости: рыночную; инвестиционную; ликвидационную; кадастровую.

Понятие «рыночной стоимости» определено в федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства3.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» определяет кадастровую стоимость следующим образом: «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством»4.

Хотя данное определение содержит понятие «рыночной стоимости», необходимо подчеркнуть, что кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации, но таковой не является. Также было бы ошибкой утверждать, что рыночная стоимость объекта - это кадастровая стоимость, определенная индивидуальным методом оценки. Определения рыночной и кадастровой видов стоимости несут разный смысл.

Налог на недвижимость представляет собой налог на состояние, которое измеряется рыночной стоимостью. Именно поэтому экономически целесообразно взимать рассматриваемый налог именно с рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, по крайней мере, по двум причинам. Во-первых, именно рыночная стоимость собственности отражает потенциальную платежеспособность ее владельца. А во-вторых, расчет налогов на ее основе стимулирует собственника распоряжаться его недвижимым имуществом максимально эффективно. Поэтому в основу определения кадастровой стоимости недвижимости положена рыночная стоимость.

Как нами было установлено выше, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется методами массовой оценки. Сущность массовой оценки недвижимости заключается в следующем. Проводится анализ некоторой представительной выборки сделок. Затем полученные данные признаются типичными для объектов, схожих с исследуемыми по ряду характеристик: расположению, размеру, качеству и др. Таким образом, можно определить термин «массовая оценка» как систематическую оценку групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и методов статистического анализа6.

Основная цель разработки и создания системы массовой оценки недвижимости - обеспечение функционирования и совершенствования системы налогообложения недвижимости, основанной на стоимости, а также повышение ее экономической эффективности. Кроме фискальных целей массовая оценка может направляться на решение других задач, таких как: определение залоговой стоимости имущества; определение начальной цены имущества на аукционах по продаже недвижимости; определение арендных ставок при заключении договоров аренды за объекты недвижимости; повышение уровня эффективного управления и распоряжения объектами недвижимости.

К функциям системы массовой оценки недвижимости относятся7:

- правовая: государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними, защита правообладателей;

- экономическая: установление налогооблагаемой базы, ставок налогов и пр.;

- информационная: поддержка рынка земли, фондового рынка ценных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель и объектов недвижимости;

- управленческая: оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и планирования крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Анализируя сущность массовой оценки недвижимости, необходимо установить ее отличия от оценки индивидуальной. Главное отличие этих двух видов оценки заключается в том, что при массовой оценке работа осуществляется не с отдельными объектами, а со статистическими данными, описывающими совокупность объектов.

Установив признаки рассматриваемых типов оценки недвижимости, сформулируем их определения. Индивидуальная оценка - это метод определения стоимости объекта недвижимости, при котором анализируется вся возможная совокупность рыночных факторов с учетом анализа наиболее эффективного его использования. Принципиальными здесь выступают два ключевых момента. Во-первых, это учет индивидуальных особенностей каждого конкретного объекта оценки, который является возможным в связи с визуальным осмотром объекта, увеличивающим объем информации о нем. Во-вторых, это выполнение анализа наиболее эффективного использования, предусматривающий возможность повышения эффективности управления недвижимостью.

Массовая оценка - это систематизированный способ получения оценок стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости с использованием методов статистической обработки информации на основе анализа большого количества аналогов с использованием объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.

Можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, основанными на одних принципах и предназначенными для моделирования рынков. Они отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки информации и итоговыми показателями.

К проведению массовой оценки недвижимости предъявляется ряд требований, в частности:

оценка должна охватывать все объекты недвижимого имущества;

оценка должна быть недорогой, так как осуществляется за счет средств государственного и местных бюджетов;

оценка должна проводится в разумные сроки;

конечный результат массовой оценки должен быть понятен и тем, кто принимает решения, и налогоплательщикам.

Раскрыв сущность массовой оценки недвижимого имущества, мы можем выявить ее основные преимущества. К числу ключевых достоинств данного вида оценки отнесем9:

время (учитывая, что результаты обычно обновляются ежегодно);

затраты - процедура массовой оценки обходится значительно дешевле, чем индивидуальная оценка;

возможности объективного и беспристрастного анализа влияния рынка (статистически и географически);

возможность производить выборку, поиск, сравнение и выявление отличий из большого объема информации об объектах недвижимости;

возможность периодического и масштабного обновления результатов исходя из общеэкономических и социальных условий;

целостность и однообразие результатов оценки (справедливость при расчете стоимости, т.к. каждый объект обрабатывается одинаково);

наличие большого объема данных для обоснования и защиты результатов;

исключение влияния субъективных факторов.

Главным же преимуществом массовой оценки является то, что она позволяет провести оценку большой совокупности объектов, расположенных на обширной территории, и с минимальными трудозатратами.

Одним из недостатков метода массовой оценки является неспособность учесть особенности уникальных объектов недвижимости.

В то же время для эффективной практической реализации методик массовой оценки требуется обеспечить:

качество и надежность исходных данных (особенно реальные цены сделок);

наличие функционирующего развитого рынка недвижимости и достаточной выборки для исследования (зависит от количества проводимых сделок);

наличие современного программного обеспечения статистической обработки данных, необходимого для анализа выборки и построения модели.

Оптимальным является применение методов массовой оценки, основанных на единой методологии с использованием стандартизированного программного обеспечения для расчета кадастровой стоимости, что обеспечит эффективность, преемственность, непредвзятость, сопоставимость результатов по всей стране.

Таким образом, мы можем сделать следующие выводы. Недвижимость - это комплексное понятие, раскрывающее сущность недвижимого имущества не только как физического объекта, но и как объекта экономических, правовых, социальных отношений. Ее налогообложение играет особую роль в связи с тем, что выполняет ключевые для любого государства функции (фискальную, стимулирующую, социальную). Эффективное налогообложение требует точного определения налогооблагаемой базы, для чего осуществляется оценка недвижимости, то есть процесс определения ее стоимости. В зависимости от целей проводимой оценки выделяют четыре вида стоимости недвижимого имущества: рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую. Определения указанных видов стоимости закреплены в федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Термин «кадастровая стоимость» в России начал применяться относительно недавно, сегодня законодательно он закреплен в федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)». Кадастровая стоимость объектов недвижимости рассчитывается, главным образом, в целях эффективного функционирования и развития системы налогообложения, выступая в качестве базы для установления размеров налогов на недвижимость. Определение кадастровой стоимости осуществляется посредством практического применения методик массовой оценки. Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и методов статистического анализа. В отличие от индивидуальной оценки, при которой после визуального осмотра оценщиком учитываются все ценообразующие факторы и индивидуальные особенности оцениваемого объекта, массовая оценка предполагает проведение статистического анализа представительной выборки объектов недвижимости и дальнейшее распространение выявленных характеристик на остальные объекты, схожие с исследуемыми. Такой способ определения стоимости имеет ряд недостатков (большая погрешность, учет не всех ценообразующих факторов и др.) и трудностей применения (необходимо наличие развитого рынка недвижимости, современного программного обеспечения, полных и достоверных исходных данных). Однако, неоспоримые преимущества данного подхода (сокращение временных и материальных затрат на проведение оценки, более высокая объективность оценки, наличие большого объема информации) приводят к широкому его распространению и достаточно высокой эффективности при оценке большого количества объектов недвижимости с минимальными трудозатратами.



2. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Переход к современному этапу развития института налогообложения недвижимости приходится на 90-е гг. ХХ века и, в свою очередь, может быть разделен на два периода: первый - 1991-1998 годы - и второй - с 1999 года.

В 1991-1998 годах были совершены первые шаги на пути законодательного регулирования учета и налогообложения недвижимости, а именно земельных участков. Начало ему положило принятие Закона РФ от 11октября 1991 года №1738-1 «О плате за землю», который установил, что использование земли является платным, и назвал среди других форм платы за землю земельный налог. Также в рамках указанного периода были предприняты следующие шаги:

в 1992 г. Постановлением Правительства РФ «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в РФ» признана необходимость координации ведения земельного кадастра, указана необходимость проведения инвентаризации земель населенных пунктов;

в 1993 г. Гражданский кодекс РФ отнес земельные участки и все, что прочно с ними связано, к недвижимости. Издаются Указы Президента РФ «О налогообложении продажи земельных участков и операций с землей», «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы»;

1993 г. - создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков - Российское Общество Оценщиков (РОО). Определяются два направления оценки недвижимости: для государственных нужд и для нужд юридических и физических лиц. В рамках первого направления создается система нормативных документов, содержащих методики оценки. Однако в них определялась инвентаризационная стоимость недвижимости на основании документов Бюро технической инвентаризации. В большинстве случаев получаемые результаты не соответствовали реальной рыночной стоимости.

Итак, в рамках первого периода вопросы массовой оценки объектов недвижимости почти не рассматривались, а нормативно-правовые документы касались только земельных участков. И хотя в данный период еще не были заложены основы оценки и налогообложения других видов объектов недвижимости, этот этап имеет большое значение для формирования и развития нормативно-правового регулирования всей системы налогообложения недвижимого имущества.

Второй период был ознаменован принятием 25 августа 1999 г. Правительством РФ Постановления №945 «О государственной кадастровой оценке земель». Тогда было положено начало массовой оценке земель сельскохозяйственного назначения, затем земель других категорий, а позднее и других объектов недвижимости. Ключевые мероприятия данного периода:

принятие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г., который закрепил понятие государственного земельного кадастра как систематизированного свода документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель РФ, о кадастровой стоимости, месторасположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, о субъектах прав на земельные участки;

2004 г. - внесение изменений в Налоговый кодекс РФ, признание в качестве налоговой базы кадастровой стоимости земли;

2007 г. - принятие Федерального закона от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

2010 г. - введение в Федеральный закон от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» главы III «Государственная кадастровая оценка», в которой впервые законодательно определено ее понятие;

2014 г. - принятие Федерального закона от 04.10.2014 №284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц». Налоговый кодекс дополнен главой 32 «Налог на имущество физических лиц». Законодательно закреплен переход к налогообложению недвижимости (в том числе жилой) на базе ее кадастровой стоимости.

Таким образом, в настоящее время правовую основу регулирования оценки и налогообложения жилой недвижимости в России составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральный закон от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; стандарты оценки; нормативно-правовые акты органов государственной власти РФ, субъектов РФ, муниципальных образований и пр.

Гражданский кодекс РФ связан с рассматриваемой сферой деятельности, во- первых, тем, что дает определение недвижимому имуществу, во-вторых, регулирует правоотношения, возникающие после заключения договора оказания услуг.

В качестве примера применения положений Градостроительного кодекса РФ в сфере регулирования кадастровой деятельности можно привести следующее: ст.55 кодекса регулирует порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию13. При этом в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета.

Жилищный кодекс РФ предусматривает определенный порядок переустройства и перепланировки жилого помещения, а также перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.

Основы налогообложения недвижимого имущества закрепляет Налоговый кодекс РФ, определяя субъекты и объекты налогообложения недвижимости, налоговые ставки и льготы, налоговую базу, налоговые вычеты и другие элементы системы налогообложения недвижимости.

Основная задача вышеперечисленных кодексов состоит в правовом регулировании отношений, возникающих в связи с ведением единого систематизированного свода сведений и документов о недвижимом имуществе, а также осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» закрепил правовые основы регулирования оценочной деятельности, а также определил оценку как «профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости»15. Как видно из определения, заниматься оценочной деятельностью могут только определенные лица, к которым законодательство относит «физических лиц, являющихся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность».

Также в ст. 24.11 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» определил государственную кадастровую оценку как процедуру из восьми действий - от принятия решения о проведении оценки до внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

Кроме того, рассматриваемый Федеральный закон закрепил основания для пересмотра проведенной оценки (ст.24.19): недостоверность сведений об объекте и установление рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость. В этих случаях возможно обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости или в суд, решением которого в государственный кадастр могут быть внесены изменения.

Еще одним важнейшим нормативно-правовым актом, составляющим базу регулирования кадастровых отношений, является Федеральный закон от 24 июля 2007. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»16. В нем определены процедуры ведения кадастра и учета (основания, сроки, объекты учета и т.д.), но положения, регулирующие вопросы массовой оценки для целей налогообложения не были включены в текст данного закона. Другими словами, одну из важнейших своих функций - фискальную - кадастр не выполняет.

Кроме того, любой кадастр состоит из трех взаимосвязанных составляющих - технической, юридической и экономической. В данном законодательном акте дано изложение правовой и технической сторон, а экономической части Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» не содержит, не отражает даже общих вопросов организации и проведения массовой оценки. Отсутствие указанной части в основополагающем законодательном акте приводит к различным проблемам (недостаток профессиональных оценщиков, расхождение кадастровой и рыночной стоимости, проблемы информационного обеспечения процесса оценки).

Нормативно-правовую базу регулирования отношений, возникающих в сфере оценки недвижимости, наряду с вышеперечисленными документами составляют также стандарты оценки. Основная цель стандартов - определение единых терминов, общей методологии проведения оценки, выработка общих принципов повышения надежности и уровня доверия к ней. В систему стандартов входят международные стандарты, стандарты международного общества налоговых оценщиков, европейские и федеральные стандарты оценки.

Международные стандарты оценки преследуют три основные цели:

облегчить проведение международных сделок путем содействия прозрачности в финансовой отчетности;

представить принятую или наилучшую профессиональную практику и тем самым дать возможность оценщикам разных стран соответствовать спросу на надежные оценки со стороны международных рынков имущества и удовлетворять потребности в финансовой отчетности мирового бизнес-сообщества;

обеспечить основы для разработки национальных стандартов оценки в странах с переходной экономикой.

Стандарты международного общества налоговых оценщиков раскрывают все аспекты деятельности по определению стоимости для налогообложения. Их цель состоит в создании методического обеспечения, позволяющего оценщикам осуществлять и совершенствовать их деятельность. В состав данных стандартов, в частности, входят: стандарт по массовой оценке недвижимого имущества, стандарт по анализу соотношения между оценочной стоимостью и стоимостью рыночной, стандарт по политике в области налогообложения имущества и др.

Европейские стандарты оценки созданы для преодоления проблемы различий в оценочной деятельности и создания единых унифицированных подходов к оценке недвижимости. Их цели определены следующим образом:

помочь оценщикам в подготовке отчетов путем предоставления руководств;

обеспечить согласованность оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

обеспечить стандарт качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации и лучшей практики в качестве образца;

повысить понимание роли оценщика;

установить процедуры, обеспечивающие ясную, точную, однозначную сертификацию стоимости в соответствии с национальным и наднациональным законодательством, стандартами оценки и бухгалтерского учета и др.

Федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности на всей территории РФ. Они раскрывают подходы и устанавливают требования к проведению оценочных работ; раскрывают цель оценки, предполагаемое использование результатов, а также определения видов стоимости; устанавливают требования к составлению и содержанию отчета об оценке. В их состав входят семь Федеральных стандартов.

Федеральные стандарты оценки выделяют четыре вида стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая), определения которых были приведены в предыдущем параграфе. Понятие кадастровой стоимости сформулировано в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)», под которой понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Обратим внимание на две важнейших части формулировки. Во-первых, зафиксирована возможность осуществления оценки методами массовой оценки. Во- вторых, заложена возможность использования индивидуальной рыночной стоимости в отношении определенного объекта недвижимости, но в случае невозможности применения методов массовой оценки и установления с их помощью величины кадастровой стоимости.

Этот же стандарт дает определение массовой оценки недвижимости как процесса «определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке». Отметим важную роль данного стандарта в связи с закреплением данных определений, потому что ранее понятие кадастровой стоимости и кадастровой оценки присутствовало в законодательстве фрагментарно, без должной системы и иерархии.

В рассматриваемом стандарте в качестве налоговой базы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом массовой или индивидуальной оценки. В ст.7 ФСО №4 не представлен механизм массовой оценки, указана лишь последовательность мероприятий, но не говорится, например, о том, как определять эту стоимость в части, касающейся анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Заметим, что это понятие является основополагающим атрибутом оценки рыночной стоимости и игнорировать его, если в качестве базы налогообложения определена рыночная стоимость, нельзя. Этот факт следует признать как определенный недостаток стандарта.

Но необходимо отметить, что кадастровая оценка недвижимости для целей налогообложения принципиально отличается от такого подхода. Она относится к так называемым сплошным оценкам, при которых анализ наиболее эффективного использования становится некорректно поставленной математической задачей. Основная проблема - эффект взаимного влияния функций использования соседних объектов недвижимости; задача анализа наиболее эффективного использования отдельного объекта решается только путем анализа наиболее эффективного использования всех объектов недвижимости в рамках оцениваемой совокупности. В этом случае задача кадастровой оценки объектов недвижимости превращается в задачу градостроительного планирования, которая находится вне рамок оценочных технологий.

Альтернативой такому подходу является подход, при котором в качестве базы для налогообложения используется рыночная стоимость при текущем использовании - денежная сумма, которую, как считает оценщик на дату выполнения оценки, можно обоснованно получить в обмен на объект оценки в коммерческой сделке между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом, но при условии сохранения функционального назначения объекта недвижимости и объемно-планировочных решений его конструкции. В таком случае не выполняется анализ наиболее эффективного использования. Это допущение делает задачу оценки рыночной стоимости методом массовой оценки математически корректной и решаемой.

Итак, анализ нормативно-правового регулирования оценки и налогообложения показывает, что в нашей стране долгое время использовались нерыночные подходы к управлению недвижимостью. В итоге к настоящему времени сложилась ситуация, при которой органы местного самоуправления могут профинансировать немногим более половины полномочий за счет собственных ресурсов, и все больше зависят от финансовой помощи из бюджетов вышестоящих уровней. Это привело к следующему:

значительному занижению поступлений в доходную часть региональных и местных бюджетов;

сдерживанию развития эффективного использования объектов недвижимости;

несправедливому распределению арендной платы (несоответствию платы за объекты недвижимости с реальными рыночными показателями и потенциальным наиболее эффективным использованием);

низкой привлекательности недвижимости как объекта инвестиций и «непрозрачности» рынка недвижимости.

В итоге назрела необходимость в создании новой системы имущественного налогообложения, способствующей финансовой самостоятельности как субъектов РФ, так и муниципальных образований, наращиванию и эффективному использованию их налогового потенциала.

Кроме того, налогообложение имущества физических лиц, в частности жилой недвижимости, в налоговой системе РФ на протяжении долгих лет являлось наиболее слабо отрегулированной областью налоговых отношений. Отсюда крайне низкий уровень налоговых поступлений (удельный вес данного налога в доходах консолидированного бюджета РФ в последние годы составлял менее 1%22). На решение, в первую очередь, этой проблемы и было направлено реформирование системы налогообложения недвижимости в целом, подразумевающее в том числе совершенствование законодательной базы оценки и налогообложения объектов недвижимости.

Налог на имущество физических лиц - единственный налог, который не регулировался Налоговым кодексом РФ. Основным документом, регулирующим порядок установления, исчисления и уплаты данного налога являлся Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц». И только 1 января 2015 г. часть вторая

Налогового кодекса Российской Федерации была дополнена главой 32 «Налог на имущество физических лиц».

Стоит отметить, что важным изменением становится то, что облагаться налогом на недвижимость теперь будут не только сданные в эксплуатацию, зарегистрированные объекты, но и объекты незавершенного жилого строительства и новые объекты налогообложения (например, машино-место).

Изменяется и налоговая база, которой теперь признается кадастровая стоимость объектов недвижимости.

В статье 406 новой главы Налогового кодекса РФ предусмотрена трехуровневая система ставок налога на имущество. В ней законодательно закреплены налоговые ставки, устанавливаемые в размерах, не превышающих:

0,1% в отношении: жилых домов, жилых помещений, объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); гаражей и машино-мест; хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

2% в отношении: коммерческой недвижимости (офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания) и дорогостоящей недвижимости (стоимостью более 300 миллионов рублей);

0,5 процента в отношении прочих объектов налогообложения.

Местными органами власти указанные налоговые ставки могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в три раза.

Список категорий налогоплательщиков, которым предоставляются налоговые льготы, не претерпел изменений, однако теперь право на налоговую льготу предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот (ст. 407 Налогового кодекса РФ). Также для собственников будет действовать налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 10 кв. м. - для комнаты, 20 кв. м. - для квартиры, 50 кв. м. - для жилого дома, 1 млн. руб. - для единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом).

Для регионов предусмотрен пятилетний период перехода к расчету налога на имущество физических лиц, исходя из ее кадастровой стоимости. В этот период будут применяться понижающие коэффициенты, чтобы избежать резкого роста налога, в результате чего ежегодно она может возрастать не более чем на 20%.

Основные последствия введения нового порядка налогообложения недвижимости (по кадастровой стоимости) для населения состоят в следующем:

льготы сохраняются, но теперь освобождается не более чем одна квартира, один гараж и одна дача на человека;

небольшие по площади объекты либо не будут облагаться, либо их владельцы будут платить минимальный налог;

налог немного повышается для основной массы объектов и резко сокращается по объектам с большой инвентаризационной стоимостью;

у муниципалитетов отсутствует возможность существенного повышения налогового бремени за счет увеличения налоговой ставки.

Результаты социологических опросов показывают, что население с недоверием относится к изменениям в налоговой сфере, опасаясь, что размер взимаемых налогов существенно увеличится.

Итак, мы видим, что базовое нововведение проводимой реформы состоит в переходе от инвентаризационной к кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Инвентаризационная стоимость рассчитывалась нормативно-затратным методом (затраты на строительство с учетом накопленного износа) и индексировалась по коэффициенту-дефлятору. Кадастровая стоимость рассчитывается преимущественно на основе сравнительного подхода (по ценам сделок с аналогичными объектами).

Для инвентаризационной стоимости основными факторами являются материал стен и возраст здания. При установлении кадастровой стоимости учитывается ряд рыночных факторов, к которым относятся: местоположение оцениваемого объекта, развитость инфраструктуры, экологическая обстановка и другие.

Использование инвентаризационной стоимости хоть и проще с точки зрения администрирования налога, в то же время неэффективно с точки зрения формирования бюджета: налоговые поступления зачастую не покрывали затраты на сбор налога. Переход к кадастровой стоимости позволит сократить трудозатраты, сделать налог прогрессивным, что в свою очередь повлияет на рост доходов местных бюджетов и развитие территорий.

Таким образом, детально изучив нормативно-правовое регулирование оценки и налогообложения жилой недвижимости, мы можем сформулировать ряд выводов. Историко-правовой аспект оценки объектов недвижимости свидетельствует о том, что проводимые в настоящее время реформы, касающиеся создания эффективной фискальной системы, должны иметь под собой продуманную, научно обоснованную и прочную базу, так как цена ошибок может оказаться слишком высокой для разных субъектов - граждан, бизнеса и власти. Сейчас она находится только в стадии формирования, а современное законодательство достаточно развито только в отношении учета и оценки земельных участков.

Несомненным преимуществом законодательных и нормативных новаций последнего времени стала четкая дефиниция понятий «кадастровая стоимость», «массовая оценка недвижимости» и установление их взаимосвязи. Однако, сегодня на федеральном уровне отсутствует какое-либо специальное регулирование в области массовой оценки в целях налогообложения. Отдельные положения содержатся в различных нормативных актах РФ, но в целом они не имеют комплексного характера. Существующая нормативно-правовая база практически не содержит конкретных правил и порядка осуществления оценки объектов недвижимости и ее отдельных процедур.

Действующее законодательство в сфере налогообложения недвижимого имущества и сделок с ним представляет собой сложную многоуровневую систему. Множественность нормативных актов, положения которых порой являются спорными, обуславливает значительную арбитражную практику, пояснения, разъяснения, инструкции и письма Федеральной налоговой службы, Министерства финансов и других ведомств.

Все это указывает на необходимость внесения изменений и дополнений в российское законодательство для обеспечения единообразия практики применения моделей проведения оценки недвижимости, а также требует разработки порядка, норм и правил такой оценки с учетом исторического опыта.

Основными задачами специального законодательства, регулирующего вопросы массовой оценки для целей налогообложения, должны стать:

создание особых правовых требований к массовой оценке;

обеспечение координации между правовыми и административными аспектами оценки, оценкой и дальнейшим администрированием налогообложения;

разграничение полномочий и обязанностей сторон, задействованных в оценке;

обеспечение межведомственного обмена информацией.

Кроме того, требуется разработка и принятие таких документов, как методики кадастровой оценки недвижимости, методики проверки результатов кадастровой оценки недвижимости, проведение работ по кадастровой оценке объектов недвижимости и информационному наполнению государственного кадастра недвижимости.

Со временем процедурные и правовые вопросы, связанные с внедрением системы массовой оценки недвижимости для целей налогообложения, будут урегулированы, и она будет успешно реализована на основе нового государственного кадастра недвижимости. Это должно иметь положительные последствия для развития регионов и муниципальных образований.

Переход к налогообложению недвижимости на базе кадастровой стоимости объектов является главным разумным способом увеличения доходов местных бюджетов. А если увеличатся налоговые доходы местных бюджетов, то, значит, местные власти смогут больше тратить денег на развитие своего муниципального образования, что положительно скажется на каждом гражданине России. У муниципальных образований появится ресурс для развития дорожной инфраструктуры, благоустройства территорий и развития объектов ЖКХ. Установление налога на недвижимость, исчисляемого на базе кадастровой стоимости объекта, обеспечит возможность финансирования инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Создастся возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы.

К тому же с увеличением налоговых поступлений в местные бюджеты снизятся расходы на дотации местным бюджетам из федерального бюджета РФ, так как местная власть сможет финансировать большую часть своих расходов за счет собственных средств, привлеченных от взимания данного налога. А снижение расходов федерального бюджета, в свою очередь, приведет к увеличению доходов и к инвестированию денежных средств на социально-значимые программы государства, поэтому реформирование налоговой системы можно считать существенным шагом вперед.

Новая концепция налогообложения недвижимости является реакцией на необходимость скорейшего реформирования региональных и местных налогов с целью обеспечения территориальных бюджетов стабильными доходными источниками.

3. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ И ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ И ЕГО РЕАЛИЗАЦИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

В настоящее время более чем в 2/3 стран мира существует налог на недвижимость, который рассматривается как ключевой компонент сбалансированной налоговой системы. Исследование зарубежного опыта имущественного налогообложения и подходов к процессу взимания налогов является предметом особого внимания, а их обобщение позволяет выявить достижения мировой практики для использования при реформировании налоговой системы нашей страны. Задачи совершенствования налогообложения недвижимости решаются в каждой стране по-своему (в соответствии с приоритетами политики, потребностями экономики, особенностями правовой системы, бюджетного устройства и социокультурной среды). Но общее направление - это обеспечение справедливого распределения налогового бремени на основе взаимосвязи налога с рыночной стоимостью недвижимости и возможности регулярной переоценки.

Исследования в области массовой оценки и налогообложения недвижимости, в том числе жилой, проводимые зарубежными учеными, содержат значительное количество наработанных методик. При их анализе можно выделить работы Р.Борста (США), У.Маккласки (Великобритания), Н.Синяк (Белоруссия), Д.Вельда (Нидерланды), Д.Томпсона (США), Ф.Розье (Канада), М.Терио (Канада), Т.Кауко (Финляндия) и другие. Система массовой оценки в мире начала применяться достаточно давно: до 1900 г. в Бельгии, Германии, Швейцарии, Великобритании; в первой половине ХХ в. в Дании, Кипре; во второй половине - в ряде стран Западной Европы; и после 1990 гг. - в большинстве стран Восточной Европы и др.

В настоящее время за рубежом сложилось две основных системы установления стоимости объектов налогообложения:

Фиксированная стоимость, устанавливаемая нормативно-правовыми актами органов различных ветвей власти.

Стоимость, определяемая посредством массовой оценки объектов недвижимости (кадастровая стоимость).

Первая модель характеризуется более простым порядком определения стоимости, большей устойчивостью к колебаниям рынка и экономическим удешевлением процесса оценки. Вторая модель является более дорогостоящей, но получила широкое распространение. Причиной такому положению дел служит то, что в рамках первого подхода не учитывается, во-первых, разница в стоимости активов собственников недвижимого имущества (это приводит к усреднению объектов с разной стоимостью), а во-вторых, взаимосвязь стоимости недвижимости с экономической конъюнктурой в целом.

Для всех зарубежных государств определены единые основы проведения оценки недвижимого имущества. Такие общие для многих стран положения были сформулированы одной из крупнейших организаций, профессионально занимающихся вопросами оценки недвижимости в целях налогообложения - Международной ассоциацией оценщиков (International Association of Assessing Officers, IAAO). В своих нормах она утверждает следующее:

Массовая оценка требует полных и точных данных, эффективных моделей оценки и надлежащего управления ресурсами;

Эффективный сбор данных требует стандартизированного кодирования, тщательного мониторинга и внедрения программы управления качеством;

Моделированию рынка недвижимости должен предшествовать его детальный анализ;

Использование двух или более подходов к оценке недвижимости обеспечивает большую точность;

Результаты оценки должны периодически пересматриваться, физически проверяться и переоцениваться, по крайней мере, каждые 4-6 лет.

Несмотря на наличие ряда общих положений, которые применимы в большинстве зарубежных стран, в каждой из них практика оценки недвижимости демонстрирует специфические черты.

Формирование и использование налога на недвижимость в мире осуществляется на базе одного из трех возможных подходов к определению круга его плательщиков. Наиболее распространено возложение обязанностей по уплате налога на собственника недвижимости. Хотя иногда в качестве налогоплательщиков могут выступать арендаторы или пользователи недвижимости. Например, во Франции предусмотрено два налога - на недвижимость (налогоплательщиком является собственник) и на использование недвижимости (налогоплательщиком является либо собственник, либо арендатор).