Налогообложение недвижимости

Различным образом устанавливаются и объекты налогообложения. В большинстве государств проводится комплексная оценка земель с улучшениями (непосредственно находящимися на ней строениями, зданиями, сооружениями). Но в некоторых странах налогообложение земли и находящихся на ней объектов регулируется разными нормативно-правовыми актами (в Австралии, Дании).

Для исчисления налога на недвижимое имущество за рубежом применяются три модели взаимодействия налоговых органов и оценщиков.

«Американская» модель предусматривает совместную работу налоговых органов и налоговых оценщиков. Оценка недвижимости проводится на уровне каждого субъекта профессиональными налоговыми оценщиками, которые избираются в соответствии с конституцией штата. Если собственник не согласен с полученной стоимостью, он вправе подать апелляцию в местный орган по разрешению споров. При этом оценщики выполняют работы и по оценке, и по исчислению налога, а к полномочиям других структур налоговых органов относятся лишь прием и обработка налоговых деклараций. Однако в такой модели оценщики руководствуются самыми разнообразными нормативами, в результате чего возникает большое количество судебных споров. При этом суды нередко поддерживают оценщиков, основываясь на том, что «оценка - это форма творчества оценщика».

«Испанская» модель отличается монополией государства на оценку имущества для целей налогообложения на основе кадастров. Органы власти получают и аккумулируют информацию об имуществе от налогоплательщиков; определяют стоимость объекта на основе законодательно установленных методик оценки и передают ее в налоговые органы.

«Смешанная» модель предусматривает выдачу аккредитаций независимым профессиональным оценщикам. В данной модели функции четко разделены: оценку осуществляют независимые лица, а исчисление налога, его сбор и взыскание - государственные органы. Здесь не предусмотрена возможность предъявления претензий непосредственно оценщику. Однако большое число претензий к налоговым органам по вопросу правильности оценки приводит к прекращению сотрудничества с таким оценщиком.

Определение рыночной цены недвижимости основывается на трех подходах: доходном, затратном и сравнительном. Первый подход нашел широкое применение в Великобритании, Франции, некоторых кантонах Швейцарии. Сравнительный (рыночный) подход в основном применяется в США и Японии, а также Австралии, Дании, Швеции, Индонезии. Методы затратного подхода имеют ограниченную практику применения и применяются крайне редко или в сочетании с другими. Практика применения методов оценки также зависит от степени развитости рынка. Так, в Южной Корее, некоторых провинциях Канады используется затратный подход, который в ряде кантонов Швейцарии, отдельных штатах США, Дании применяется только как справочный.

Оценка недвижимости в разных странах основана на различных способах определения налогооблагаемой базы. Один из них базируется на годовой арендной плате (Франция, некоторые штаты Австралии, Бельгия); другой предусматривает в основе капитальную стоимость объекта недвижимости, определяемую как по рыночной, так и по оценочной стоимости объекта (Дания, Япония, США, Австралия, Швейцария); все чаще налоговая база составляет лишь часть рыночной (арендной) стоимости недвижимого имущества (Швеция)29. В целом подходы к определению налогооблагаемой базы по рассматриваемым налогам можно объединить в пять разновидностей:

Налогообложение на основе рыночной стоимости в отношении земельных участков или земельных участков с улучшениями. Действенно в развитых странах (США, Канада, некоторые страны Западной Европы, Япония, Южная Корея), где достаточно развито информационное обеспечение процесса оценки и нормативно-правовое сопровождение сделок с недвижимостью, где накоплен большой объем данных, характеризующих рынок, где детально проработаны механизмы отчетности, определена ответственность за все процедуры процесса оценки. Но в данном случае не учитываются затраты на приобретение имущества и количество лет, которое оно находилось в собственности, в то время как рынок за этот период мог активно развиваться и стоимость конкретного объекта недвижимости могла значительно измениться в ту или иную сторону.

Исчисление налоговой базы по годовому уровню арендной ставки (большинство стран Западной Европы, а также некоторые штаты Австралии). Существенными преимуществами подхода является то, что он отражает текущее использование объекта недвижимости, однако исходя из расчетной величины такого годового дохода, в то время как капитальная стоимость отражает то, каким образом имущество могло бы быть использовано, если бы было продано на открытом рынке (с учетом наиболее эффективного использования объекта недвижимости). Данный подход также эффективен при наличии достаточно развитого рынка недвижимости.

Система оценочного зонирования, предполагающая определение стоимости посредством отнесения объекта к одной из ценовых зон, для которой характерен определенный уровень стоимости и установление размера налога на базе ряда характеристик, входящих в эту зону. Данный подход нашел применение для оценки жилой недвижимости Великобритании, где сформировано восемь ценовых зон. Несомненные достоинства системы проявляются в отсутствии существенных затрат на проведение оценки. Недостатки выражаются в том, что могут возникнуть ситуации, при которых объекты, имеющие разную рыночную стоимость, попадут в одну ценовую зону и по ним будет определен одинаковый размер налога.

Расчет налогооблагаемой базы с использованием статистических моделей. (Литва). Его реализация предполагает сбор всей возможной информации, характеризующей рынок недвижимости, и установление ценового зонирования для различных групп объектов недвижимости на основе сходства их ценовых, физических и функциональных характеристик. Главным преимуществом такого подхода является его применимость в развивающихся странах, в условиях неустойчивости рынка недвижимости, а также возможность обновления данных в относительно короткие сроки.

Налогообложение объектов недвижимости, исходя из его физических параметров (площади и местоположения). Основным недостатком является неспособность такой системы отражать стоимостные пропорции на рынке недвижимости и неравномерность в налогообложении разных по стоимости объектов, а также то, что налоговое бремя может измениться только в том случае, если изменяется площадь объекта недвижимости, что затрудняет реализацию его рационального использования. Но данная система является самой простой, не зависит от рыночной информации, ее администрирование не вызывает трудностей, а количество требуемой информации сведено к минимуму.

Ставки налога зависят от конкретной законодательной и экономической практики в той или иной стране и подразделяются на фиксированные и переменные. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти и представляют собой определенный заданный процент от налогооблагаемой стоимости. Переменные ставки зависят от различных факторов: стоимости недвижимости (Филиппины), вида ее использования (в Нью-Йорке собственник, проживающий в квартире, платит по более низкой ставке, чем собственник, сдающий квартиру в аренду), срока эксплуатации (в Швеции новые жилые помещения освобождаются от налогообложения на 5 лет, а следующие 5 лет налоговая ставка составляет 50 % базовой), места расположения объекта (Великобритания). Что касается среднего уровня ставок, то в большинстве стран, в которых в качестве налоговой базы используется рыночная стоимость недвижимости, средняя ставка налога не превышает 1% (в Болгарии - 0,15 %, в Швеции - 2,5 %).

Льготы в международной практике налогообложения недвижимости предоставляются, как правило, либо социально незащищенным слоям населения (так, во Франции от уплаты налога освобождаются лица старше 75 лет или лица, получающие пособия из государственных фондов), либо в зависимости от вида недвижимости или вида ее использования. При этом приоритет отдается второму подходу, так как считается, что облагается налогом непосредственно сама недвижимость, а не физическое лицо - ее владелец. К видам недвижимого имущества, полностью или частично освобождаемого от обложения налогом, в большинстве стран относятся: объекты культуры и образования, государственного управления; объекты, используемые в религиозных целях. Освобождение от налогов может предоставляться на фиксированный срок для стимулирования определенных видов деятельности.

Также необходимо отметить, что во многих странах налогообложение недвижимости представлено сразу несколькими налогами. Например, в Греции применяется 5 видов налога на недвижимость, из них 3 муниципальных налога, основанных на квадратных метрах имущества и земли, четвертый налог собирается за электричество, последний налог является прогрессивным, он основан на произвольных оценках собственного капитала32. Недвижимое имущество в Дании может облагаться 3 видами налога: налогом на недвижимость, окружным налогом на недвижимость, местным налогом на недвижимость, используемую в коммерческих целях. В Испании действует налог на недвижимое имущество, а также налог на приращение стоимости земельных участков в черте города. В Великобритании существует два налога - на производственную и жилую недвижимость.

Периодическая переоценка налоговой базы обязательна в системах налогообложения недвижимости, основанных на ее рыночной стоимости. Так, в большинстве регионов США и Канады, в Дании, Швеции и Нидерландах переоценка осуществляется каждые 4 года.

В других европейских странах не всегда переоценка осуществляется регулярно. Так, например, последние переоценки в Германии и Франции проводились 20-30 лет назад. В Великобритании коммерческая недвижимость переоценивается каждые пять лет, однако последняя переоценка жилого фонда проводилась 10 лет назад.

Различны и периоды проведения переоценки недвижимости. Так, например, переоценка стоимости объектов недвижимого имущества производится не реже, чем один раз в 5 лет в Литве, Финляндии, Дании; не реже одного раза в 10 лет - в Швеции, Испании, Италии, Бельгии; не реже одного раза в период более 10 лет - В Австрии. Также во многих странах мира (Австрия, Финляндия, Испания, Швеция, Литва) предусматриваются внеочередные переоценки стоимости объектов недвижимости, которые могут проводиться при возникновении быстрых или серьезных изменений экономической ситуации, по инициативе местных властей, ежегодно с использованием системы индексации стоимости.

Кроме того, в развитых странах Европы и Америки рынок недвижимости регулируется и другими инструментами, входящими в систему налогообложения недвижимости (в том числе жилой):

Налог на инвестора (Франция). Если инвестор финансирует строительство дома класса «Luxury», он обязан профинансировать в трехкратном размере строительство домов эконом класса. В нашей стране схожий налог действовал до революции для владельцев доходных домов: при строительстве одного доходного дома для богатых инвестор был обязан построить три доходных дома для бедных с отрицательным денежным потоком в эксплуатации (с превышением расходов над доходами). В новейшей истории не было подобных случаев.

Налог на спекулятивные перепродажи недвижимости. Во Франции при перепродаже недвижимости в течение года после ее приобретения налог с продаж может достигать 50% прироста стоимости, при перепродаже в течение 5 лет с момента покупки - 20%. В нашей стране этот налог мог бы быть использован для регулирования спроса, так как сейчас в результате неуправляемого роста цен на недвижимость ее приобретают только обеспеченные семьи, в результате богатые становятся богаче, а бедные - беднее, социальный разрыв растет.

Налог на сверхприбыль строительных компаний. Прибыль, превышающая пределы, установленные законодательством (например, 15% стоимости строительства), облагается налогом по прогрессивной шкале вплоть до 90%. В нашей стране применить этот налог не представляется возможным из-за преобладания наличного денежного оборота и укрывания строителями прибыли.

Использование государственно-частного партнерства в решении инфраструктурных и социальных проблем. С помощью частного капитала в развитых странах строятся автомобильные и железные дороги, развязки, порты, а также социальные объекты - университеты, библиотеки. В нашей стране это направление пока не развито.

Ипотека. Ставки ипотечного кредитования за рубежом колеблются в пределах 3-6% годовых, что является доступным для большинства семей.

В отдельных странах налог на недвижимое имущество превышает 90% местного бюджета (отдельные штаты Австралии). До 80% поступления от налога на недвижимость достигают в Канаде, в США - до 75% (в Нью-Йорке - 40% собственных доходов бюджета).

Для сравнения отметим, что в России, по данным Министерства финансов РФ на 01.01.2015 года, удельный вес доходов по налогу на недвижимое имущество физических лиц составляет 2,4% от общего объема налоговых доходов (или около 1% в местных бюджетах) (см. Рисунок 336 37 38).

НДФЛ

Земельный налог

Налог на имущество физических лиц

Налоги на совокупный доход, предусмотренные специальными

налоговыми режимами

Акцизы на нефтепродукты

По прогнозным данным на 01.01.2016 года налоговые доходы местных бюджетов в РФ выросли на 3,1%, доходы по налогу на имущество физических лиц выросли на 10,6%, однако удельный вес данного показателя по-прежнему остается на достаточно низком уровне37. Данная статистика подтверждает неспособность современной налоговой системы России в части имущественных налогов выполнять свою основную -фискальную - функцию.

При этом подчеркнем: такой высокий процент поступлений в бюджеты зарубежных стран не означает непомерной налоговой нагрузки на налогоплательщиков, поскольку в большинстве из них данный показатель колеблется в среднем от 3 до 5% совокупного личного дохода налогоплательщика. В нашей же стране цифра даже в 10 раз меньшая может оказаться непосильной для значительной части налогоплательщиков. Это связано с рядом причин. Из приведенных данных видно, что Россия относится к числу стран с высокими ценами на жилье, но уровень оплаты труда в нашей стране значительно ниже, чем за рубежом. Несмотря на рост номинальной и реальной заработной платы в России в последние годы, отставание в оплате труда от экономически развитых стран втрое превышает отставание по производительности. При этом разрыв в оплате труда от уровня США более чем восьмикратный, экономически развитых европейских стран - более чем десятикратный. Диспропорция между средними доходами граждан и стоимостью недвижимости в нашей стране только увеличивается. А определение налоговой базы исходя из рыночных цен порождает риск усиления социальной напряженности.

Таким образом, цены на жилую недвижимость в России близки к ценам индустриально развитых стран, в то время как уровень доходов большей части населения значительно ниже. Это несоответствие не позволяет слепо перенимать систему построения имущественного обложения зарубежных стран ввиду характера исторического и социально-политического развития нашей страны, незначительного периода формирования и развития института частной собственности (20 лет), неразвитости рынка недвижимости, социальной напряженности в обществе. Из этого следует, что условия для введения имущественного налогообложения на базе кадастровой стоимости объектов недвижимости в России пока не созданы.

Поэтому, учитывая, что в некоторых странах кадастровая оценка имеет многолетние традиции и практика ее применения доказала свою эффективность, можно предложить в нашей стране использовать некоторые приемы и методы, адаптировав их к российским условиям.

Проведенный анализ международной практики налогообложения имущества дает основание считать, что предложения по модернизации российской системы имущественных налогов в целом соответствуют основным направлениям развития налоговых систем передовых стран мира.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время в России сложилась ситуация, при которой действующие налоги слабо связаны с реалиями рыночной экономики, а налоговые поступления не пополняют муниципальные бюджеты в размере, необходимом для эффективного решения задач местного самоуправления. Для решения указанных проблем в нашей стране проводится реформирование системы налогообложения и осуществляется переход к определению размера налогов на базе кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости. Эффективное налогообложение требует точного определения налогооблагаемой базы, для чего осуществляется оценка недвижимости, то есть процесс определения ее стоимости.

Кадастровая стоимость объектов жилой недвижимости рассчитывается, главным образом, в целях эффективного функционирования и развития системы налогообложения, выступая в качестве базы для установления размеров налогов на недвижимость. Ее определение осуществляется с применением методов массовой оценки жилья. Массовая оценка представляет собой систематическую оценку групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и методов статистического анализа. Особенностью такой оценки является то, что работа осуществляется не с конкретными объектами, а со статистическими данными. Применение методик массовой оценки недвижимости позволяет значительно сократить затраты временных, материальных и трудовых ресурсов, необходимых для организации процесса оценки, а также повысить объективность его результатов. Однако, эффективное применение данного подхода возможно при наличии развитого рынка, достаточности качественных исходных

Правовую основу регулирования кадастровых отношений в России составляют: Конституция РФ; Налоговый и другие кодексы РФ; Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральный закон от 24 июля 2007 г. №°221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; стандарты оценки; нормативно-правовые акты органов государственной власти РФ, субъектов РФ, муниципальных образований и пр. Действующая нормативно-правовая база регулирует отношения, возникающие в сфере кадастровой деятельности: дает определение ключевым терминам («оценке», «рыночная стоимость», «кадастровая стоимость», «массовая оценка») и устанавливает их взаимосвязь, закрепляет основания пересмотра оценки, определяет процедуры ведения кадастра. В то же время современное законодательство достаточно развито только в отношении учета и оценки земельных участков, в регулировании же процесса оценки других объектов недвижимости, в частности жилья, еще остаются пробелы в законодательстве.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2- ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 14.04.2014, №15, ст. 1691.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // СПС Консультант плюс. URL: http://www.consultant.ru/. (Дата обращения 25.05.2015).

3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (ред. от // СПС Консультант плюс. URL: http://www.consultant.ru/. (Дата обращения 25.05.2015).

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (ред. от // СПС Консультант плюс. URL: http://www.consultant.ru/. (Дата обращения 25.05.2015).

5. Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ (ред. от 08.06.2015) // СПС Консультант-Плюс. URL: http://www.consultant.ru/. (Дата обращения 25.05.2015).

6. Федеральный закон Российской Федерации от 04.10.2014 г. №284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» // СПС Консультант-Плюс. URL: http://www.consultant.ru/. (Дата обращения 11.04.2016).

7. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2007 г. №221-ФЗ (ред. от «О государственном кадастре недвижимости» // СПС Консультант-Плюс. URL: http://www.consultant.ru/. (Дата обращения 26.05.2015).

Размещено на Allbest.ru