Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Теоретические и правовые основы ипотеки
• 1.1 Ипотека: понятие, особенности ипотечного кредитования
• 1.2 Мировой и российский опыт ипотечного кредитования
• 1.3 Виды и риски ипотеки
• 2. Ипотечное жилищное кредитование как направление решения жилищной проблемы
• 2.1 Жилищная проблема в России и программы ипотечного кредитования
• 2.2 Участники ипотечного жилищного кредитования и схемы кредитования
• 2.3 Ипотечное жилищное кредитование и программные продукты сбербанка России
• Заключение
• Список литературы
• Приложения



Введение

Популярность ипотечного кредитования в России растет с каждым годом. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет. Этo значительно удoбнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам. Ипотечное кредитование пользуется крайней популярностью. Актуальность темы заключается в том, что ипотека связана с недвижимостью, которая имела особое значение во все времена. Почти более половины населения России нуждается в улучшении жилищных условий, а одним из вариантов разрешения квартирного вопроса является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья. Однако до сих пор не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки.

Ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств, продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие реформ и поиска правового механизма, обеспечивающего исполнение основного обязательства. И нужно понимать, что знание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы ипотечного кредитования и ипотеки в целом очень важны. Помимо этого, в России слишком высоки ставки по ипотечным кредитам. Также нестабильная экономическая ситуация - в любой момент может наступить кризис , после первой же просрочки платежа по процентной ставке банк выбросит на улицу, а квартиру продаст за бесценок своим людям.

Ипотекa содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, которая в свою очередь дает возможность кредиторам получить гaрантированный доxoд, а нaceлeнию финaнcирoвaть покупку жилья. Ипотека - эффективный инструмент решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем. Поэтому в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредством создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства. Ипотека еще развивается и имеет множество недостатков.

Объектом рассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом рассмотрения - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Цель работы - изучение механизма ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Аналитической базой обоснования положений работы, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, эмпирические данные, материалы периодических изданий.

В ходе исследований в рамках курсовой работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, экспертное мнение, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

Данная paбoта ocнoвана на дeйcтвующeм фeдepальнoм зaкoнодaтельстве, практике его применения в России, аналитических обзорах, статистических данных и направлена на изучение понятия ипотеки, истории ее возникновения в России. А также ознакомиться больше с жилищной программой и с проблемами, с которыми можете столкнуться. В общем, мы сможем узнать, так ли страшна эта ипотека, как о ней говорят.



1. Теоретические и правовые основы ипотеки

1.1 Ипотека: понятие, особенности ипотечного кредитования

Что такое ипотека? Лет десять-пятнадцать назад слово «ипотека» знали только специалисты, а сегодня оно прочно вошло в нашу жизнь. Но, несмотря на частое упоминание, еще многие люди не осознают, что такое ипотека или ипотечный кредит. Поиск ответа на данный вопрос, это первое целенаправленное действие человека по определению и осознанию своих возможностей в части приобретения собственного жилья.

"Hypotheca" в переводе с греческого - подставка или подпорка. Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в конце VII - начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями

Первоначально в Афинах залогом обязательств должника перед кредитором была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. И на таком столбе (получившем название hypotetheca - подставка, подпорка) отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже столбы были заменены особыми ипотечными книгами. Благодаря применению первоначальных форм ипотеки в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в наличии какой-либо земельной собственности, узнать о ее состоянии. Уже тогда для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалась специальная официально доступная информация, позволяющая третьим лицам убедиться в существовании такого права.

Своего расцвета ипотека максимально достигла в Древнем Риме, где существовало очень много видов залоговых отношений. Они регулировались римским гражданским правом. Нормы классической ипотеки заложены в Институциях Гая в І-ІІ вв. новой эры. В то время разрешалась неоднократная ипотека на одно имущество.

В современной жизни термин "ипотека" подразумевает под собой залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника. Со временем большой популярностью стало пользоваться ипотечное кредитование. Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, который в основном выдается под залог следующей недвижимости: квартиры, жилого дома с землей, производственных помещений с землей, земли. Сроки, на которые можно оформить ипотеку, бывают различными и зависят от выбранного банка и вида программы кредитования, от суммы запрашиваемого кредита и вашей платежеспособности. Предлагаемые сроки ипотеки в основном от 3 - 5 лет, до 15 - 30 лет.

1.2 Мировой и Российский опыт ипотечного кредитования

В развитых странах ипотечный кредит очень широко распространён и является неотъемлемым финансовым инструментом воздействия на экономику, стимулируя её рост и повышая устойчивость. Система ипотечных отношений, включая такой элемент, как ипотечные ценные бумаги, позволяет как мобилизовать инвестиционные ресурсы, так и использовать их в наиболее эффективных направлениях.

Стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет своё место и смысл. В каждой стране действует своё специфическое законодательство в этой сфере, которое во многом зависит от особенностей правовых систем и, в частности, особенностей земельного законодательства. И институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов существенно дифференцирован. Обращаясь к мировой практике, можно выделить следующие отличительные черты современных систем ипотечных кредитных институтов:

· в рамках систем представлены ипотечные институты разных форм собственности (государственные, общественно - частные), роль государственных ипотечных кредитных институтов снижается;

· существуют банковские и небанковские ипотечные институты;

· ипотечными операциями занимаются как специализированные, так и универсальные банки (роль последних возрастает);

· некоторые ипотечные институты специализируются на одном направлении ипотечного кредитования (например, на жилищной ипотеке), другие же оперируют на всём рынке ипотечных кредитов;

· доля отдельных групп ипотечных институтов на рынке ипотечного кредитования, развитие операций на данном рынке во многом определяются сложившейся конкуренцией, потребностями субъектов рынка недвижимости, а также государственными приоритетами;

· возрастают связи и взаимодействие между ипотечными институтами и другими финансовыми и страховыми учреждениями

· усиление конкурентной борьбы между «традиционными» ипотечными кредиторами и новыми ипотечными учреждениями, результатом чего стало снижение стоимости ипотечных ссуд, сокращение нормы прибыли ипотечных кредитных институтов (в настоящее время составляет около 1,5%).

Роль государства в большинстве стран сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка.

В мире существует две основных модели ипотечного кредитования: немецкая и американская. На их основании строятся модели кредитования всех остальных стран мира. Сравнительные параметры этих двух моделей приведены в приложении 1.

Российская ипотека насчитывает более 250 лет. За это время ипотека претерпела значительные изменения: каждая историческая эпоха оставила на отечественной системе кредитования свой след. Ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Точкой отсчета российской ипотеки можно считать 1754 год - именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения - дворянские банки. Созданы они были ради «уменьшения во всем государстве процентных денег», как средство борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать «щадящие» условия кредита для дворян-землевладельцев.

В своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, упоминания о закладе относятся к XIII веку, в XV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.

По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. На Государственный крестьянский поземельный банк (1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей.

В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества.

С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

Но историю ипотеки прервала Октябрьская революция - после переворота частная собственность оказалась под запретом. В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точку в его развитии поставил Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ». В итоге понятие «ипотека» было забыто на 70 с лишним лет.

Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С 2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. Идеей ипотечного кредитования «заболели» более 200 банков, большинство разработали собственные программы, а портфели ипотечных кредитов наполнились на сумму более чем 1,5 млрд. рублей. Таким образом, вопрос количества был решен, дело оставалось за качеством, что предполагает массовое, «поточное» производство. Однако эти планы нарушил экономический кризис 2008-2010 гг. - обжегшись на непогашенных займах, банки стали ужесточать требования к заемщикам: повысили процентные ставки, практически свернули программы кредитования без первоначального взноса и ужесточили требования по страхованию залога. Но волна экономического кризиса, всколыхнув рынок, улеглась, и к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.

На долю ипотеки в российском ВВП приходится 3%. Это небольшой показатель в сравнении с экономически развитыми странами, где этот показатель составляет от 10 до 30%. В 2012 году в России наблюдалось увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем. Согласно прогнозам, доля ипотеки в сделках с жильем на территории РФ к 2015 году может возрасти прилично. Причиной роста ипотечного рынка сможет стать рынок первичного жилья.

Рис. 1 - Доля ипотеки в сделках с жильем в РФ, 2007-2015г.г., % Research.rbc.ru

Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США - судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом. Но на сегодняшний день Российская национальная модель ипотеки развивается по принципу двухуровневой американской модели.

1.3 Виды и риски ипотеки

В настоящее время выделяют два вида ипотеки:

· Ипотека в силу договора: это обязательства, возникающие на основании договора об ипотеке, возникает с момента подписания договора.

· Ипотека в силу закона: это обязательства, возникающие под действием закона об ипотеке, независимо от воли сторон в отношении ипотеки: например при переходе прав собственности от одного лица к другому. Такой вид ипотеки возникает, когда приобретается, строится недвижимость за счет кредитных средств банка или за счет целевых средств, а так же при ренте или продаже в кредит имущества.

Далеко не все знают, что существуют различные виды ипотечных кредитов. В настоящее время банки предоставляют, как предприятиям, так и населению, различные виды ипотечных кредитов. Условно их можно соотнести к различным категориям:

· По условиям погашения ипотечного займа.

· По рынку приобретения жилья.

· С субсидированием от государства.

· По типу жилой недвижимости.

· По типу залога.

Виды ипотек по рынку недвижимости. В условия каждой ипотечной программы обязательно входит обязательность осуществления покупки жилья на конкретно указанном рынке недвижимости. Данная классификация ипотек подразумевает такие займы, как:

· Ипотека на вторичном рынке. В этом случае будет одобрена банком только покупка квартиры, комнаты или дома, уже находящихся некоторое время в эксплуатации.

· Ипотека в новостройке.

· Ипотека с долевым участием. Такая ипотечная ссуда оформляется на приобретение квартиры в недостроенном объекте. Поэтому процентные ставки на этапе строительства жилья будут на 1,5 - 2% выше, чем после сдачи дома и оформления права собственности.

· Ипотека на строительство коттеджа либо дома. Залогом при таком виде ипотечного займа выступает земельный участок либо уже имеющееся жилье.

· Ипотека на улучшение условий проживания. Данный вид ипотечного займа - это вторичная ипотека, подразумевающая продажу первой квартиры, находящейся в залоге у банка и покупку жилья большей площади.

Также ипотечное кредитование подразделяют на:

· Целевой кредит

· нецелевой ипотечный кредит

· земельная ипотека

· ипотека судов

Самый распространенный из них - это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.

Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки - приобретаемая квартира.

Достаточно распространен нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.

Также выделяют земельную ипотеку. Предметом земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав.

Ипотека судов в России пока не получила широкого распространения. Данный вид ипотечного кредитования был законодательно закреплен, чтобы привлекать средства на развитие морского судоходства, воздушных перевозок и исследования космоса.

Ипотеки с разной последовательностью оплаты займа. По условиям выплаты основного долга и процентов различают следующие ипотечные займы: ипотечный кредитование жилищный

· Стандартная или классическая ипотека, представляет собой хорошо знакомую всем программу выдачи банком займа под залог покупаемого жилья, объем которого меньше стоимости недвижимости. Остаток покрывается внесением части стоимости заемщиком в виде первого взноса (15 - 50%).

· Ипотека без первого взноса. В этом случае банк выдает один или два кредита, в размере общей суммы, покрывающей полную стоимость оценки покупаемого жилья.

· Ипотека с переменными выплатами. Погашение ипотечного займа происходит не равными долями ежемесячно, а периодически. Проценты могут быть начислены к выплате в самом конце уплаты долга либо оплачиваться ежемесячно.

· Пружинная ипотека. Оплата данного вида ипотечного кредита производится в следующем порядке. В первые несколько лет заемщик оплачивает только основную долю начисленных процентов. Затем постепенно к сумме процентов добавляется оплата самого тела кредита.

· Ипотека с нарастающим платежом. Выплаты по займу увеличиваются с каждым месяцем.

· Ипотека с уменьшающимся платежом. В первый месяц оплачивается самый крупный по величине платеж. Затем взносы уменьшаются.

· Ипотека с добавлением плавающей процентной ставки. Начисление процентов производится на основной долг по займу. В зависимости от изменений на экономическом рынке может увеличиваться либо уменьшаться размер процентной ставки.

Наряду со стандартными ипотечными программами имеются специальные государственные программы, например, ипотека для молодой семьи. Данная мера призвана сделать жилье более доступным для молодых семей. Для военнослужащих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная программа. Ипотека для госслужащих - еще одна специальная государственная программа, призванная решить проблему обеспечения жильем недостаточно защищенных с экономической точки зрения слоев населения, к которым, без сомнения, относятся представители бюджетной сферы, муниципальные и государственные служащие. Также различают ипотеку при рождении ребенка, льготная ипотека многодетным семьям и т.д. Эти программы являются целевыми государственными субсидиями для различных категорий людей, призванные улучшить жилищные условия граждан. О них подробнее остановимся в разделе “жилищная программа”.

Вступая в любые договорные отношения, стороны договора неизбежно несут определенные риски, связанные с исполнением договора. Правоотношения, возникающие в связи с ипотечным кредитованием, не являются исключением и также влекут ряд рисков для участников таких правоотношений. Цель данного раздела ознакомить читателя с возможными рисками при получении ипотечного кредита.

Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков: кредитный риск, процентный риск, риск ликвидности.

Кредитный риск -- риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).

Процентный риск -- возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам. Возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению прибыли или даже убыткам.

Риск ликвидности - связан с несбалансированностью активов и пассивов, характеризует способность банка отвечать по своим обязательствам по мере наступления их срока. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

Нужно понимать, что кредиторы и заемщики тоже несут риски:

Например, риски кредитора:

· кредитный риск;

· риск ликвидности;

· риск процентной ставки;

· валютный риск;

· инфляционный риск;

· социально-политический риск;

· риск законодательных изменений.

Риски заемщика связаны с риском утраты и повреждения предмета ипотеки, риском утраты или понижения дохода, также валютный риск, инфляционный риск, социально-политический риск и риск законодательных изменений.

В связи с этим, риски ипотечного кредитования обосновывают необходимость создания стабилизирующих их противовесов. Один из основных способов стабилизации - страхование. Ипотечный рынок без страховых услуг существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.

В мировой практике распространены следующие виды страхования:

· Страхование жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование) или несчастного случая;

· Страхование недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости). В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности;

· при ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая -- отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства -- погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация);

· ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.

К примеру, наибольший риск, с которым может столкнуться человек, заключается в том, что заложенная недвижимость будет сильно повреждена или полностью разрушена в результате пожара, залива или взрыва. Тем самым она станет непригодной для проживания и потеряет свой смысл как залог по кредиту, поскольку не будет иметь ценности. Заемщик рискует остаться без жилья, но с огромным долгом перед банком. Чтобы таких ситуаций не возникало, российское законодательство требует при оформлении ипотечного кредита в обязательном порядке страховать заложенную недвижимость в пользу кредитора на сумму, равную сумме задолженности заемщика по кредиту. Если жилье необратимо пострадает, долг заемщика перед банком погасит страховая компания. Без предъявления такой страховки ни один банк просто не выдаст кредит. «Кроме того, заемщик может застраховать жилье не только на сумму долга перед банком, но и на реальную стоимость жилья. Тогда страховой премии хватит не только на погашение долга банку, но и на ремонт». Ян Арт. Ипотека. Руководство к действию. 2013, 3-5 с.

«Специалисты по ипотеке советуют не экономить и застраховать заложенную недвижимость на полную стоимость, а не только на ту часть, которая была оплачена за счет кредитных средств. Тогда при наступлении страхового случая вы сможете не только рассчитаться с банком за счет страхового возмещения, но и получите назад часть стоимости жилья, которую внесли из собственных средств в виде первоначального взноса». Ян Арт. Ипотека. Руководство к действию. 2013, 3-5 с.

Тяжелая болезнь или несчастный случай, т.е. потеря трудоспособности, также является риском для ипотечного заемщика. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, заемщик может застраховать свои жизнь и трудоспособность на сумму, равную задолженности по кредиту в пользу банка. В зависимости от того, насколько пострадало здоровье заемщика, страховая компания будет погашать кредит за него, пока он не выздоровеет, либо выплатит остаток долга полностью.

Эта же страховка незаменима и на случай такой трагедии, как смерть заемщика. Понятно, что заемщиком обычно становится наиболее высокооплачиваемый член семьи. Его наследники вместе с заложенным по кредиту жильем унаследуют и долг перед банком, но им может оказаться не по карману продолжать гасить кредит. Большое горе от потери близкого человека усугубят серьезные финансовые проблемы. Страховка же гарантирует полное погашение остатка долга по кредиту, если заемщик умрет.

Если уровень доходов стал причиной неплатежеспособности (увольнение, снижение зарплаты или появление детей). Не стоит паниковать, из данной ситуации тоже имеется выход. Большинство банков вводят ограничитель - платеж по кредиту не должен быть выше 40-45 % ежемесячного бюджета заемщика (после вычета платежей по другим кредитам и прочим финансовым обязательствам). Т.о. даже при снижении доходов заемщик сможет выплачивать кредит. Или заемщик может сам позаботиться о себе, застраховав жизнь и здоровье. Тогда в случае болезни или несчастного случая долг по кредиту выплатит страховая компания.

Еще один риск, сопутствующий приобретению жилья по ипотеке, состоит в том, что покупатель может стать жертвой мошенников и сделку купли-продажи могут признать недействительной. Необходимо страхование юридической чистоты сделки (страхование титула). Если вы потеряете право на жилье, вам хотя бы не придется возвращать банку кредит - это возьмет на себя страховая компания. Сделку могут признать недействительной, если при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника). Также заемщик может утратить право собственника на часть предмета залога или долю в праве собственности в связи с разделом общего имущества при разводе. Как этого можно избежать? Застраховаться от риска утраты права собственности на имущество (страхование титула). В этом случае, если сделку признают недействительной, долг банку будет погашен страховой компанией. Как видно из различных примеров, главный и основной способ обезопасить себя от ипотечного риска - страхование.



2. Ипотечное жилищное кредитование как направление решения жилищной проблемы

2.1 Жилищная проблема в России и программы ипотечного кредитования

Жилищный вопрос для России всегда был актуальным, поскольку для любого человека очень важно иметь собственный дом или квартиру, что является одной из основных потребностей для каждой семьи и во многом определяет ее социальный и экономический статус.

Жилищная проблема является одной из важнейших проблем современной экономики. Сегодня 8% россиян проживают либо в общежитиях и служебных квартирах, либо снимают жилье. Арендуют жилье люди с недостаточно высоким уровнем доходов, из них 58% малообеспеченные семьи, 37% - семьи со средним обеспечением и лишь 5% можно отнести к сравнительно благополучным слоям населения. Более того, основная часть арендаторов имеет жилье с маленьким метражом и не всеми коммунальными удобствами. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств. По уровню жизни - это неблагополучная часть населения.

Основные проблемы связаны с жилищным фондом, т.к. он у большинства городов обладает высокой степенью капитальности и, в основном, построен после 1950г. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда находится на уровне среднероссийских показателей(1.2%), например, в Перми суммарная площадь жилищного фонда Пермской области, которая является непригодным для постоянного проживания (ветхий и аварийный), составляет 3,3% от всего жилищного фонда области. Уровень благоустройства государственного и муниципального жилищного фонда характеризуется во всех городах обеспеченностью водопроводом на уровне 90 и более процентов, что определяет возможности его благоустройства канализацией и различными системами горячего водоснабжения квартир. Наиболее распространенным типом квартир в городах являются двухкомнатные квартиры. Обеспеченность жильем находится на уровне 17-17,5 кв. м общей площади на человека.

Показатели капитальности, благоустройства и обеспеченности жильем не высоки, если сравнивать их с аналогичными в странах с развитой рыночной экономикой. Однако, если мы за основу сравнений будем брать доходы населения и в соответствии с ними группировать страны, то можно сказать, что ни в одной стране мира, где население имеет столь низкие доходы как в России, оно не владеет таким благоустроенным и капитальным жилищным фондом. А именно: по уровню дохода населения мы приближаемся к странам с самыми низкими доходами, а по показателям качества жилищного фонда к странам со средними доходами и может быть несколько выше. Это означает, что без дотаций государства большая часть населения еще долгое время не сможет содержать свои квартиры.

В настоящее время системы инженерного обеспечения городов, особенно теплоснабжения и водоснабжения, имеют высокую степень износа. До 50-60% их нуждается в капитальном ремонте, значительная часть в незамедлительной замене. Между тем, так же как и для ремонта жилищного фонда средств на замену и модернизацию сетей и головных сооружений инфраструктуры недостаточно.

Так или иначе, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. К основным путям решения жилищной проблемы в России можно отнести следующие Научный журнал КубГАУ, №79(05), 2012 года:

· повышение доступности жилья для широких слоев населения, т.е. создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда и т.д.;

· повышение качества эксплуатации жилищного фонда;

· совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, предоставление бесплатного жилья или на льготных условиях и т.д.);

· выделение субсидий на содержание жилья для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;

· помощь при приобретении жилья в кредит на длительный срок (10-25 лет);

· развитие ипотечного кредитования под залог недвижимости.

Последний способ решения жилищной проблемы заслуживает особого внимания. Так как ипотечное кредитование является одним из важнейших элементов рыночной экономики, развитие которого необходимо для решения многих социально-экономических проблем и в целом для оздоровления экономики России. Ипотечное кредитование способно обеспечить решение жилищной проблемы россиян, поэтому главным направлением государственной жилищной политики России должно являться - развитие ипотечного кредитования в России.

В настоящее время в России ипотечное кредитование занимает лишь порядка 7% в общем объеме банковского кредитования, поскольку существует ряд проблем, мешающих развитию ипотечного кредитования: это нестабильность экономики, необоснованно высокие цены, низкий уровень доходов, слабая нормативная база и т.д.

Осуществление операций по ипотечному жилищному кредитованию ставит перед банками ряд проблем в области управления рисками, которые связаны с долгосрочным характером кредита, необходимостью применения специальных видов страхования предмета залога и т.п.

Следует отметить, что сегодня имеются предпосылки для дальнейшего развития ипотечного кредитования в России. На рынке ипотечного жилищного кредитования наблюдается увеличение количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты (табл. 1)

Таблица 1 - Количество кредитных организаций - участников рынка ипотечного жилищного кредитования По данным ЦБ РФ

	01.01. 2008	01.01. 2009	01.01. 2010	01.01. 2011	01.01. 2012	2012 в % к
						2011	2008
Количество действующих кредитных организаций	1136	1108	1058	1012	978	96,6	86,1
Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты	587	602	584	631	658	104,3	112,1
Удельный вес, %	51,7	54,3	55,2	62,4	67,3	107,9	130,2

Несмотря на огромное количество организаций на ипотечном рынке, доля коммерческих банков, активно работающих в этой сфере достигает 63% (Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк), а с учетом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - 70%. Конкуренция среди банков России значительно ужесточилась по сравнению с докризисным временем.

К сожалению, в настоящее время ипотечные отношения в России не достигли максимального масштаба. Большинство экспертов считают, что причина всему слабые экономические показателя, когда как сама система ипотечного кредитования развивается стабильно. Мировая практика свидетельствует о том, что ипотека может развиваться в условиях низкой инфляции, которая не превышала бы 6% в национальной валюте. Разница между доходами населения и стоимостью недвижимости становится основной преградой для популярности ипотеки.

Согласно статистике ипотека жилья доступна гражданам, чей ежемесячный доход составляет 40-50 тысяч рублей. А это на сегодня примерно 7% населения страны. Исследуя макроэкономическую конъюнктуру ипотечного рынка, "Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года", принятая Распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. N 1201-р, в целях стимулирования спроса на жилищную ипотеку предлагает:

· повышать доступность ипотеки жилья экономкласса;

· поддержание процентной ставки на приемлемом для заёмщиков уровне;

· предоставлять надежным заёмщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития страхования ипотеки и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан;

· стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования.

Одним из основных способов улучшения жилищных условий является развитие программы ипотечного кредитования. В России на сегодняшний день на рынке ипотечного жилищного кредитования функционируют различные государственные ипотечные программы. Однако государство не в силах предоставлять прямую субсидию каждому нуждающемуся в улучшении жилищных условий, но оно может предложить сотрудничество частному капиталу. Широко используются следующие государственные программы ипотечного жилищного кредитования:

Ипотека для молодой семьи. В соответствии с Правилами предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы участником программы может стать молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, или неполная семья, состоящая из одного молодого родителя до 35 лет. Кроме этого, молодая семья должна состоять на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий и иметь доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях. При соблюдении этих условий молодая семья может рассчитывать на участие в программе и получение государственной субсидии на жилье.

Размер субсидии, предоставляемой государством молодой семье в рамках реализации программы, составляет не менее 30% расчетной стоимости жилья для молодой семьи, не имеющих детей, и не менее 35% для молодой семьи с детьми, в том числе для неполной молодой семьи, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более.

Расчет размера субсидии производится исходя из размера общей площади жилого помещения, установленного для семей разной численности, количества членов молодой семьи - участницы подпрограммы и норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию, в котором молодая семья включена в список участников подпрограммы. Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию для расчета размера субсидии устанавливается органом местного самоуправления, но не выше средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по субъекту Российской Федерации, определяемой уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Расчетная (средняя) стоимость жилья, используемая при расчете размера субсидии, определяется по формуле:

СтЖ = Н x РЖ, где:

· СтЖ - расчетная (средняя) стоимость жилья, используемая при расчете размера субсидии;

· Н - норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию;

· РЖ - размер общей площади жилого помещения, определяемый в соответствии с пунктом 11 Правил В соответствии с пунктом 11 Правил размер общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, составляет:

· для семьи численностью 2 человека (молодые супруги или 1 молодой родитель и ребенок) - 42 ;

· для семьи численностью 3 и более человек, включающей помимо молодых супругов 1 и более детей (либо семьи, состоящей из 1 молодого родителя и 2 и более детей) - по 18 на 1 человека..

Военная ипотека. Так принятый 20 августа 2004 г. Федеральный закон № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" призван обеспечить перевод обязательств государства перед военнослужащими в жилищной сфере из натуральной формы (предоставление квартиры) в денежную форму, что расширяет возможности военнослужащих самостоятельно принимать решения по выбору места проживания, качеству и размеру приобретаемого жилья.

Благодаря этой системе военнослужащий может приобрести жилье уже в начале прохождения службы.

Накопительно-ипотечная система (НИС):

· Участники: военнослужащие граждане РФ, проходящие службу по контракту и включенные в реестр НИС.

· Участник НИС имеет именной счет, на который ежегодно поступают взносы из федерального бюджета.

· Через 3 года участия в системе участник имеет право получить целевой жилищный займ (ЦЖЗ)

Надо иметь ввиду, что выплата осуществляется в виде выдачи кредита после рассмотрения документов на конкретное жилое помещение, а не наличными на руки военнослужащему. Каждый участник НИС не менее чем через три года после его включения в накопительно-ипотечную систему имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа. Погашение кредита по программе «Военная ипотека» осуществляет ФГКУ «Росвоенипотека» за счёт средств федерального бюджета. Размер ежемесячного платежа определяется как 1/12 (одна двенадцатая части) размера накопительного взноса участника накопительно-ипотечной системы. Минимальный срок - 36 месяцев. Максимальный - до наступления 45-летнего возраста заёмщика (включительно). При этом срок кредитования не может превышать срок, указанный в свидетельстве о праве участника накопительно-ипотечной системы на получение средств целевого жилищного займа.

Социальная ипотека предусматривает улучшение жилищных условий социально не защищенной категории граждан с использованием ипотечного кредитования и государственных адресных субсидий. В первую очередь социальная ипотека предназначена для "очередников" - граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий и стоящих в очереди на это улучшение. В настоящее время социальная норма составляет 18 на человека, но не лишним будет уточнить действующую норму в своем регионе.

Ипотека для многодетной семьи носит льготный характер. В настоящий момент банки предлагают несколько направлений ипотечного кредитования многодетных семей, однако несмотря на наличие определенных льгот условия этих ипотечных программ весьма жесткие. Так, первоначальный взнос для многодетной семьи составляет 30 % от рыночной стоимости жилья. Многодетной же семьей считается семья, у которой имеется три и более ребенка не старше 16 лет. Для такой семьи общая площадь приобретаемой квартиры, а, следовательно, и ее стоимость весьма значительная. Так что зачастую найти средства на первоначальный взнос многодетной семье практически невозможно.

Размер социальной выплаты равен:

· 3/4 процентной ставки по кредитному договору, но не более 1,5 действующих ставок рефинансирования ЦБ РФ, при наличии у получателя четырех детей;

· процентной ставке по кредитному договору, но не более 2-х действующих ставок рефинансирования ЦБ РФ, при наличии у получателя пятерых и более детей.

Ипотека с материнским капиталом. В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. №256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" при рождении (усыновлении) второго, третьего или последующего ребенка в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года мать ребенка имеет право на материнский капитал. Учёт получателей материнского капитала и выдачу соответствующих сертификатов осуществляет Пенсионный фонд России. Распоряжаться средствами материнского капитала можно только по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка. Таким образом, реальные выплаты начались с 2010 года. При этом надо иметь ввиду, что они не передаются в виде наличного расчета.

Ипотека для госслужащих - это очередная специальная программа, которую государство узаконило, и она призвана помочь в проблеме обеспечения жильем недостаточно защищенных с экономической точки зрения категорий граждан, к которым относятся: представители бюджетной сферы.

В данной программе могут принять участие граждане, которые на момент обращения в органы власти с заявлением для предоставлении субсидии являются:

· Более года служащими муниципальных и госорганизаций;

· Работниками правоохранительных и бюджетных организаций.

При этом возраст лица обратившегося за этими средствами не состоящего в браке и не имеющего детей не должен превышать 30 лет, а для лица, состоящего в браке и воспитывающего детей - 40 лет. Для того чтобы получить данные средства семья или человек должны испытывать крайнюю необходимость в улучшении условий жизни.

Ипотека при рождении ребенка. В последнее время для семей, имеющих детей, возможность взять ипотеку увеличивается за счет получения средств материнского капитала, а для молодых семей за счет участия в целевой программе "Обеспечение жильем молодых семей". Это меры федеральной государственной поддержки семьи, призванные повлиять на демографическую ситуацию в стране.

Реально молодая семья при рождении ребенка может рассчитывать на:

1. материнский капитал, если это второй ребенок в семье;

2. дополнительную социальную выплату за счет средств местного бюджета в размере не менее 5 % расчетной стоимости жилья при рождении или усыновлении ребенка в течение срока действия свидетельства молодой семьи-участника программы " Обеспечение жильем молодых семей " для погашения части расходов, связанных с приобретением жилого помещения.

В последнее время на уровне регионов предлагаются меры региональной поддержки института семьи путем учреждения регионального материнского капитала (в основном при рождения третьего ребенка), который также можно направлять на улучшение жилищных условий, включая ипотечное кредитование, и принятия дополнительных мер социальной поддержки многодетных семей. Все это благотворно влияет на развитие ипотеки в России.

Льготная ипотека для молодых учителей. Льготная ипотека для молодых учителей - пилотный для России проект стартовал в Белгородской области по инициативе премьер-министра Владимира Путина во время дискуссий на Всероссийском форуме сельской интеллигенции в городе Грайвороне Белгородской области 15 ноября 2011 года.

Помимо Белгородской области, развитие подобных программ имеет место и в Перми при помощи ПАИЖК. Поэтому активно развиваются как базовые программы, так и социальные программы, в числе которых приняты две программы: «молодые учителя» и «молодые ученые»,

Льготы по ипотеке предоставляются молодым учителям, не достигшим возраста 35 лет, при условии, что его семья:

1. признана нуждающейся в улучшении жилищных условий;

2. имеет постоянное место жительства на территории региона;

3. соответствует требованиям кредитной организации для получения ипотечного кредита, в том числе имеет собственные денежные средства в размере разницы между стоимостью приобретаемого жилья, размером социальной выплаты и суммой ипотечного кредита.

Ожидается, что такие меры окажут существенную помощь семьям молодых учителей в улучшении их жилищных условий и стабилизации кадров в общеобразовательной сфере.

Жилищные сертификаты. Государственный жилищный сертификат (далее ГЖС) - это свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение денежной суммы из средств Федерального бюджета на приобретение жилья. ГЖС - это способ улучшить свои жилищные условия с помощью средств государства. И выдается он только один раз в жизни.

Таким образом, существует множество государственных программ, позволяющих определенной категории граждан получить субсидию из бюджета. Но при реализации этих программ возникают определенные трудности экономического, нормативно-правового и психологического характера, которые государство стремиться решить, постоянно пересматривая условия ипотечного жилищного кредитования.

2.2 Участники ипотечного жилищного кредитования и схемы кредитования

Ипотечный кредит представляет собой результат взаимодействия нескольких сторон. Поэтому в ипотеке принимают участие не только заемщик и кредитор, но и другие заинтересованные лица. Главные действующие лица - это заемщик и банк. (прил. 2)

Заемщик - это непосредственно тот, кто берет ипотечный кредит. Кто представляет банку обеспечение по кредиту в виде недвижимости уже имеющейся в наличии, тот выступает залогодателем. В его обязанности входить:

· Вносить платежи по кредиту согласно графику

· Не использовать денежные средства на иные цели

· Осуществлять страхование, если предусмотрено договором

· Выполнять обязательства, предусмотренные кредитным договором.

Кроме них в деле обязательно участвуют оценщик недвижимости, страховая компания, регистрирующий орган. Кроме того, в цепочку включается продавец этой недвижимости. А в процессе оформления ипотечной сделки могут понадобиться услуги нотариуса, риэлтора, брокера.

Кредитор - принимает заявку заемщика и после андеррайтинга Андеррайтинг - оценка платежеспособности заемщика и ликвидности будущего предмета ипотеки выносит свое решение: отказ или одобрение, вследствие чего, выдает ипотечный заем. Также он является залогодержателем. В течение срока кредитования залогодержатель может меняться. Кредитор не имеет права брать с заемщика комиссию за рассмотрение заявки или выдачу кредита, но может назначить другие платежи на свое усмотрение: комиссия за аренду банковской ячейки, перевод средств и т.п.

Продавец и застройщик. Продавцом может быть и физическое, и юридическое лицо-застройщик. Продавец может отказаться от сделки с “ипотечным покупателем”, если хочет указать заниженную цену квартиры в договоре, чтобы избежать выплаты налога. В соответствии с требованиями банка продавец обязан представить полный комплект документов на приобретаемую квартиру.

Независимый оценщик. Проводит независимую экспертизу объекта залога, чтобы банк мог убедиться в его ликвидности. Список аккредитивных оценщиков у каждого банка свой, и заемщик может выбрать любого из них. Услуги независимого оценщика являются необходимой частью сделки, прописанной в законе.