Также Страховая компания, которая страхует объект ипотеки от риска повреждения или утраты, т.к. это требует законодательство. Страховку необходимо возобновлять каждый год до окончания срока кредитования. Перед заключением договора страхования компания проводит собственный андеррайтинг страхуемого объекта.

Рефинансирующие организации - это источник денег для банка, чтобы выдавать новые кредиты. На российском рынке мало подобных организаций, но данный момент этой деятельностью занимаются крупные банки, т.к. ВТБ, «Сбербанк» и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Процесс взаимодействия начинается с банка и заемщика. У них все просто, банк дает кредит, заемщик - получает. Оценщик, в свою очередь, выдает официальное заключение о рыночной стоимости недвижимости, которая будет служить залогом. Этот документ необходим, чтобы определить максимально возможную сумму кредита, так как она жестко связана со стоимостью недвижимости. Страховая компания необходима, чтобы застраховать закладываемую недвижимость от риска уничтожения и повреждения, это обязательное условие ипотеки по российскому законодательству. Помимо этого для получения ипотечного кредита может понадобиться застраховать жизнь и здоровье заемщика, а также юридическую чистоту сделки (это называется страхование титула).

Если кредит предоставляется для приобретения недвижимости, чтобы воспользоваться деньгами, заемщику необходимо предоставить свидетельство о праве собственности, которое оформляет регистрирующий орган. И при заключении ипотечной сделки любого рода, будь то приобретение недвижимости, или залог вашей уже имеющейся недвижимости, вам придется обратиться в регистрирующий орган для регистрации собственно ипотеки - обременения права собственности на недвижимость в пользу банка. Когда кредит выплачен, это обременение снимается.

Для оформления заявки на получение ипотечного кредита заемщику могут понадобиться нотариально заверенные документы разного рода, так что нотариусы тоже часто необходимы в цепочке ипотечной сделке.

Часто бывает, что взяв кредит в одном банке, вы начинаете осуждать себя за поспешно принятое решение, т.к. узнали, что другой банк предлагает кредит на более выгодных условиях. Если у вас нет возможности самостоятельно разобраться, какой ипотечный продукт наиболее выгодный из сотен предлагаемых, есть смысл обратиться к кредитному брокеру. Он поможет не только выбрать наиболее подходящую для вас ипотечную программу, но сделает процесс оформления ипотечного кредита более комфортным, выгодным и быстрым. Его задача состоит в полном сопровождении клиента, от заявки до покупки и страхования квартиры.

Кредитный брокер (риэлтор) также является участником процесса. Он своеобразный помощник заемщика. Может подобрать наиболее подходящий банк, подготовить заявку и собрать все необходимые документы. Однако брокеры не несут ответственности за отказ в кредите и не дают гарантий его получения. Стоимость услуг составляет 1-4% от суммы кредита.

Плюсы: экономия времени и у некоторых брокеров бывают банки-партнеры, которые могут предложить более выгодные условия.

Брокер подберет вам ипотечную программу, поможет собрать документы, необходимые для подачи заявки на кредит, проверит - нет ли «подводных камней» в кредитном договоре. Хороший брокер всегда в курсе, в каких банках идут акции, по которым заемщикам предоставляются различные бонусы и скидки. Самые продвинутые имеют договоренности с банками и риэлторами о льготах для своих клиентов.

Зная все тонкости требований к заемщикам в том или ином банке, кредитный брокер сможет «подать» вас банку с лучшей стороны. Клиентам проверенных партнеров банки предоставляют кредиты на льготных условиях, недоступных для тех, кто обращается в банк напрямую. Иногда клиенту снижают или отменяют комиссию за выдачу кредита, иногда уменьшают ставку по кредиту на 0,5-1 процент. Одно из важных преимуществ оформления ипотеки через кредитного брокера - это ускорение процесса рассмотрение заявки и выдачи кредита благодаря налаженным связям внутри банков.

Ипотечный брокер - специалист широкого профиля, проконсультирует и насчет страхования, и насчет покупки жилья: поможет выбрать страховку, чтобы вам не пришлось переплачивать за ненужные опции, подскажет хорошего, проверенного риэлтора или сам возьмется за поиск нужного вам жилья. Брокер возьмет на себя подготовку всех документов, необходимых для регистрации сделки купли-продажи и договора по ипотеке.

Брокерские компании используют самые разные схемы в своей работе. Одни считают свою задачу выполненной с момента передачи заемщика в руки банковских специалистов. Другие считают своим долгом сопровождать клиента до момента государственной регистрации права собственности на жилье. Третьи готовы за символическую плату консультировать своих клиентов годами, чтобы удержать свою долю рынка. Такой брокер поможет рефинансировать кредит, если с течением времени вам понадобится изменить его параметры: процентную ставку или валюту, окажет поддержку, если у клиента возникнут проблемы с погашением кредита. Очень часто в такой ситуации люди впадают в панику, и очень полезно иметь под рукой специалиста, который поможет оценить серьезность проблемы и договориться с банком либо насчет отсрочки платежей, либо насчет реализации квартиры из под залога, не доводя дела до продажи с торгов.

Плата за услуги брокера может рассчитываться по-разному. Кто-то берет аванс, где-то оплата происходит по факту выдачи кредита. Могут брать отдельную плату за каждую отдельную услугу по прейскуранту или выставить счет за комплексное обслуживание. В последнем случае размер вознаграждения, чаще всего, определяется как некий процент от суммы кредита.

Но помните: нанимая кредитного брокера можно столкнуться с мошенниками, «черными брокерами». Как отличить настоящего профессионала от жулика? Одна из характерных примет - мошенник постарается сразу взять с вас полную предоплату. Настоящий профессионал никогда не предложит клиенту использовать незаконные методы для того, чтобы повысить шансы на получение кредита - «организовать» липовую справку 2-НДФЛ, исказить информацию о вас в анкете заемщика. Подобная «помощь» клиенту может обернуться плачевно: подделка документов - это подсудное дело.

Схема взаимодействия участников системы ипотечного кредитования (рис. 2)

Рис. 2 - схема взаимодействия участников системы ипотечного кредитования (первичный рынок)

Как я уже отмечал, ипотека в России - это сложная инфраструктура. И естественно для столь сложной системы необходима четкая организация взаимодействия участников рынка. Система ипотечного кредитования в России построена преимущественно на принципах двухуровневой системы ипотечного кредитования, отличительная черта которой - наличие «специализированной организации», таковой является созданное в сентябре 1997 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», 100 % акций которого принадлежит государству.

Непосредственной целью ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» являются:

· создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

· обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

· создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

· создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

· формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Двухуровневая система ипотечного кредитования предполагает следующую схему рефинансирования закладных:

1. Выдача кредита и оформление банком закладной

2. Реализация закладной Банком региональному оператору

3. Формирование Региональным оператором пула закладных и его реализация ОАО «АИЖК»

4. Формирование ОАО «АИЖК» из закладных залогового покрытия и выпуск ценных бумаг

5. Получение средств от размещения ценных бумаг - источник финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры. Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

Создание федеральной системы ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

Как уже было отмечено, основными участниками ипотечного рынка являются Рефинансирующие организации, в частности ОАО «АИЖК», Региональные операторы, Сервисные агенты, банки - Первичные кредиторы, страховые и оценочные компании. Схема их взаимодействия представлена на рис. 3:

Рис. 3 - Схема взаимодействия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и участников ипотечного рынка.



2.3 Ипотечное жилищное кредитование и программные продукты Сбербанка России

Сбербанк: «Мечтаете купить новую квартиру или построить дом? Во всех этих вопросах поможет ипотека от Сбербанка. Невысокие процентные ставки, отсутствие комиссий за выдачу кредита, льготные условия для владельцев зарплатных карт Сбербанка, сумма кредита до 100% от стоимости жилья…».

Как известно, каждый банк соперничает за первенство на рынке ипотечного кредитования, предлагая боле выгодные или максимально доступные условия для кредитования. Для изучения ипотечного кредитования был выбран Сбербанк России, так как он является лидером в данной сфере и на его примере будут наглядно продемонстрированы проблемы и перспективы развития ипотечного рынка.

Сбербанк России основан в 1841 году. В настоящее время является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют четверть банковской системы страны, а доля в банковском капитале находится на уровне 30%. Учредитель и основной акционер Банка -- Центральный банк Российской Федерации (Банк России), ему принадлежит 60,25% голосующих акций и 57,58% в уставном капитале Банка. Остальными акционерами Сбербанка России являются более 273 тысяч юридических и физических лиц, в том числе 24,2% акций принадлежат иностранным инвесторам.

Основными задачами деятельности Сбербанка России являются: привлечение денежных средств юридических и физических лиц, их размещение на условиях платности, срочности и возвратности; осуществление расчетно-кассового обслуживания; обеспечение сохранности денежных средств и ценностей, кредитование населения.

Кредиты Сбербанк выдает на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации, а также на строительство. Кредит предоставляется в Российских рублях и в иностранной валюте: долларах США или Евро. Минимальный кредит, который Сбербанк может выдать заемщику, в отличие от большинства банков, не ограничен.

Кредит выдается гражданам РФ, возраст которых:

· на момент предоставления кредита не менее 21 года;

· на момент возврата кредита по договору 75 лет.

Объектом кредитования являются расположенные на территории Российской Федерации объекты недвижимости, как построенные, так и объекты незавершенного строительства, а именно:

· квартира, жилой дом;

· часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;

· садовый дом, дача;

· другие строения потребительского назначения;

· земельные участки;

· гаражи.

В настоящее время Сбербанк России предлагает три основных вида ипотечных программ на жилье - это ипотечная программа на строительство жилого дома, ипотечная программа на приобретение строящегося жилья и ипотечная программа на приобретение уже готового жилья. На все три вида ипотеки первоначальный взнос составляет от 10%. Ставка на последние две программы составляет 12%, а на строительство жилого дома - от 12,5%. Срок кредита во всех трех случаях составляет до тридцати лет. По сравнению с предыдущим годом разница не большая, но возросла.

Ипотечная программа на приобретение готового жилья. Данная программа предлагает приобретение жилья под залог приобретаемого кредитуемого, либо другого жилья. Комиссии по кредиту отсутствуют. Для молодых семей предлагаются льготные специальные условия кредитования.

Условия кредитования:

· Валюты приветствуются в рублях, долларах США или в евро.

· Минимальная сумма кредита 45 тыс. руб. Максимальная не должна превышать меньшую из величин:

Ш 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;

Ш 85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.

· Срок составляет 30 лет

· Комиссия отсутствует

· Имущество, передаваемое в залог Банку, подлежит обязательному страхованию (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Ипотечная программа на приобретение строящегося жилья. Данный кредит предоставляется на инвестирование строительства жилого жилья. Залогом может служить кредитуемое, либо другое жилье.

Преимущества данной ипотечной программы:

· Низкие процентные ставки;

· Отсутствие требования страхования здоровья и жизни заемщика;

· Полное отсутствие комиссий по данному кредиту;

· Специальные условия для тех, кто получает заработную плату на карту Сбербанка России;

· Специальные условия кредитования, предлагаемые молодым семьям.

Условия кредитования аналогично, но имеется ряд дополнений: первоначальный взнос может быть любой, но не менее 10% от стоимости имущества, также залогом может стать жилье, приобретаемое в кредит, либо другое имущество.

Ипотечная программа на строительство жилого дома. Данный кредит предоставляется на строительство дома под залог кредитуемого дома, либо любого другого жилого помещения.

Преимущества данной ипотечной программы:

· Низкие процентные ставки;

· Отсутствие требования страхования здоровья и жизни заемщика;

· Полное отсутствие комиссий по данному кредиту;

· Специальные условия для тех, кто получает заработную плату на карту Сбербанка России;

· Специальные условия кредитования, предлагаемые молодым семьям.

Условия кредитования отличаются по сравнению с предыдущими программами. Отличие связано с суммой кредита, минимальный размер которого составляет 300 тыс. руб., максимальная на теж условиях, что и остальные.

Необходимые документы:

1. Заявление - анкета;

2. Справка о доходах заемщика или созаемщиков и поручителей за последние 6 месяцев;

3. Документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (договор купли продажи, долевого участия в строительстве);

4. На цели покупки - свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости;

5. На цели строительства - документы, подтверждающие право застройщика на строительство объекта недвижимости (копии, заверенные застройщиком).

Срок рассмотрения заявки: не более 18 рабочих дней с момента представления заемщиком полного пакета документов.

Порядок погашения кредита: кредит погашается ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом.

Помимо базовых программ у Сбербанка есть специальные ипотечные программы, общим для них является максимальный срок, составляющий 30 лет:

1. Ипотека с государственной поддержкой - Кредит на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица под залог кредитуемого или иного жилого помещения. Первоначальный взнос: от 20% или от 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения.

2. Рефинансирование жилищных кредитов - Предоставляется на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство жилого помещения(квартиры или жилого дома), расположенного на территории России. (На жилое помещение должно быть получено свидетельство о праве собственности). Первоначальный взнос - от 0%.

3. Загородная недвижимость - кредит на приобретение и (или) строительство дачи (садового дома), других строений потребительского назначения, незавершенных строительством вышеуказанных объектов, незавершенного строительством жилого дома;

В отличии от программы «Строительство жилого дома» в программе «Загородная недвижимость» можно купить «дачу» то есть, жилье для временного проживания, в то время как по программе «Строительство жилого дома» - строительства дома предназначенного для постоянного проживания.

4. приобретение земельного участка. Первоначальный взнос - от 15%.

5. Кредитная программа Сбербанка «Гараж» - кредит, который предоставляется на приобретение и строительство гаража и машино-места, обеспечением данного кредита является сам приобретаемый или строящийся гараж. Процентные ставки зависят от срока кредитования, валюты кредита, размера первого взноса, а также того, получает ли заемщик зарплату в Сбербанке или нет. Первоначальный взнос - от 10%.

6. Ипотека плюс материнский капитал - первоначальный взнос может быть подтвержден средствами материнского капитала с соответствующим увеличением размера предоставляемого кредита. Первоначальный взнос - от 10%.

Во всех этих программах действуют специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России».

Программа «Молодая семья» может применяться во всех базовых программах и в специальной программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Все эти кредитные программы - ипотечные, в смысле: есть залог - есть ипотека. Сбербанк (тем не менее) дополнительно может потребовать и иные способы обеспечения кредита.

Что же представляет собой ипотечная программа «молода семья»? Является акцией и действует с начала июня 2013 г.

«Молодая семья» -- семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми в которой родитель не достиг 35-летнего возраста). (Обоим супругам по 36 лет - семья не «молодая»;

если ей - 20, а ему - 70 лет (или наоборот) - семья считается молодой). Программа не являются самостоятельной, а лишь расширяет возможности заемщиков (соответствующего возраста и семейного положения) по большинству ипотечных программ Сбербанка.

У программы «Молодая семья» есть ряд особенностей, выгодно отличающих ее от других кредитных программ Сбербанка:

1. В качестве созаемщиков по кредиту «Молодая семья», могут рассматриваться доходы не только «молодых супругов» но и родителей каждого из супругов (что может оказаться важным при определении максимальной суммы кредита).

Причем:

· в случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься Дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-Родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия);

· в случае, когда Созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии), по программе «Молодая семья» могут учитываться дополнительные виды доходов.

2. По желанию Заемщика/Созаемщиков по программе «Молодая семья» может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет):

· на период строительства Объекта недвижимости, но не более чем на два года;

· при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

3. Если у «Молодой семьи» есть ребенок, то банк может потребовать меньший размер первого взноса со стороны заемщика, чем по другим программам. Например, если по программе Сбербанка «Приобретение готового жилья» предусмотрено, что первый взнос заёмщика 15%, то по программе «Молодая семья», первый взнос может быть от 10% от стоимости приобретаемой и передаваемой в залог банка квартиры.

Программа «Молодая семья» Сбербанка и Государственная программа «Молодой семье - доступное жилье» порядком отличаются. Государственная программа - предназначена для очередников: им, в соответствии с программой «Молодой семье - доступное жилье», жилье предоставляется на льготных условиях. Не очередникам жилье по Государственной программе не предоставляется.

Программа Сбербанка - обычная ипотека. «Молодая семья» - расширяет возможности обычных ипотечных программ Сбербанка так, как это было описано выше. Чтобы участвовать в программе «Молодая семья» Сбербанка - не нужно быть очередником: очередникам по этой программе льготы не предоставляются. Для участия в программе Сбербанка, кроме соответствующего возраста, нужно иметь доходы, позволяющие платить по ипотечному кредиту.

И основной вопрос: как взять ипотеку в Сбербанке в 2013-2014 годах? Этим вопросом задается сейчас более половины россиян, желающих приобрести жилье в кредит.

Ипотека Сбербанка, условия которой практически не меняются из года в год, является, с точки зрения заемщиков, самым выгодным предложением среди банков РФ. Самый низкий процент предлагается по акции «Ипотека Сбербанк: молодая семья».

Для осуществления сделки необходимы 2 пакета документов: 1-й для подачи и одобрения заявки на ипотеку, 2-й уже для покупки жилья.

Документы необходимые для физических лиц:

1. Справка о зарплате за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ с места работы (но, если вы получаете зарплату на карту Сбербанка, то такая справка не понадобится)

2. Пенсионное удостоверение (зеленая карточка)

3. ИНН (идентификационный номер налогоплательщика) -- документ размером с альбомный лист с голографической печатью

4. Заявление (напишите в Сбербанке вместе с кредитным инспектором)

5. Свой паспорт, паспорт супруга (супруги) и/или паспорт залогодателя (если ипотека берется под залог недвижимости). Плюс копии всех паспортов -- всех страниц.

6. Если работаете у ИП, не забудьте также трудовой договор, зарегистрированный в Администрации города, и, справку предприятия по доходам за 6 месяцев на бланке Сбербанка.

7. Военнослужащие также должны предоставить копию контракта (ипотеку в Сбербанке дают не более, чем на срок его действия) и справку из воинской части о доходах за предыдущие 6 месяцев.

8. Пенсионерам нужно не забыть пенсионное удостоверение из органа ответственного за выдачу пенсии (Пенсионный фонд РФ)

9. Копия сберкнижки с суммой, равной 10% от суммы ипотеки, если у вас есть дети и 13-15%, если у вас нет детей.

10. Копия паспорта владельца (владельцев) квартиры.

11. Если продавец квартиры состоит в браке, нужно согласие его супруги(супруга) о продаже квартиры, заверенное у нотариуса.

Самый распространенный случай -- когда Вы являетесь физическим лицом. В остальных случаях: если вы ИП без образования юридического лица или берете ипотечный кредит под залог недвижимости, земельных участков, транспортных средств, ценных бумаг, мерных слитков драгоценных металлов, объектов незавершенного строительства -- смотрите список документов для получения кредита в сбербанке на официальном сайте Сбербанка. С соответствующими документами нужно подойти в ближайшее отделение Сбербанка, в котором есть кредитный отдел. Заявка рассматривается в течение 3-10 дней. В случае если ипотеку одобрили нужно найти жилье. На это банк нам дает ровно 3 месяца.После того, как нашли подходящее жилье, вы встанете перед выбором: самим собирать документы или обратиться в агентство недвижимости. По отзывам большинства людей, проанализировал оба подхода.

Вариант №1 -- самостоятельный сбор документов на жилье. Это, если вы сами хотите в будущем предоставлять услуги оформления документов на ипотеку. Учитывая всю сложность жизни, разумнее обратиться в агентство недвижимости. Актуальный список необходимых документов всегда можно посмотреть на сайте Росреестра:

1. Результаты оценки недвижимости оценочной компанией;

2. Кадастровый паспорт и план квартиры (поэтажный). Брать в БТИ;

3. Нотариально заверенное согласие вашей супруги/супруга на покупку жилья.

4. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца о продаже квартиры, если квартира приобретена ими будучи в браке.

5. Паспорт продавца и его супруги или совладельца жилья (если таковой имеется).

6. Нотариально заверенное согласие на продажу квартиры от совладельца жилья (если таковой имеется).

7. Оригинал и копия свидетельства о браке продавца и его супруга/супруги, если квартира была приобретена ими вне брака.

8. Выписка из домовой книги.

9. Если собственник несовершеннолетний ребенок, то понадобится разрешение органов попечительства на продажу жилья.

10. Договор купли-продажи квартиры.

11. Если квартиру продает не собственник, а лицо им уполномоченное. Как взять ипотеку в сбербанке в этом случае? Тогда необходимо предоставить банку нотариально заверенную доверенность.

Вариант №2. Обращение в агентство недвижимости с целью оформить сделку по ипотеке через них. В этом случае большинство документов подготовит агентство. Нужно лишь собрать, проверить наличие документов по списку выше и отнести в банк, где вам назначат время следующего визита и укажут, если не хватает каких-либо документов.

В агентстве же в присутствии юриста вы и передадите те 10-15% от суммы ипотеки (задаток) продавцу.

Во время следующего визита в банк вы, вместе с продавцом, получите всю сумму ипотеки наличными и вместе с работником банка и продавцом лично направите всю эту пачку банкнот в хранилище с банковскими ячейками. Там закладываете всю сумму в банковскую ячейку, ключи от которой отдаются продавцу. Также ему выдается документ, в котором написано, что деньги он может забрать только в случае удачного завершения сделки продажи, то есть, когда квартира уже будет принадлежать вам. Чтобы забрать деньги, продавец должен принести в банк документ из юстиции, подтверждающий продажу квартиры вам, который ему выдадут после того, как вы станете полноправным владельцем жилья.

Следующий шаг, как при варианте №1 и №2, состоит в том, что нужно вместе с продавцом обратиться в юстицию (о записи на прием позаботится агентство недвижимости, либо вы записываетесь сами, если идете по варианту №1), где подписываются все необходимые документы. В юстиции назначат дату, в которую нужно прийти с продавцом туда еще раз, чтобы уже забрать готовые документы на собственность.

Далее документы отправляются на собственность в Сбербанк. Здесь же оплачиваем обязательное страхование жилья на 1 год. Страховку эту затем нужно будет продлевать ежегодно, пока платите ипотеку.

Как и у любого банка, у Сбербанка имеются свои недостатки при ипотечном кредитовании. Сбербанк - такой банк, где многое зависит от конкретного отделения. Потребуют в банке что-либо сверх того, что указано на официальном сайте банка или не потребуют, - это всё на усмотрение конкретного отделения. Например, если заёмщик берёт кредит на покупку квартиры, то в одном отделении потребуют поручителей, а в другом - нет.

Когда заёмщик обращается за кредитом, то в одном отделении дадут кредит на тот срок, который укажет заёмщик, тогда как в другом отделении будут уверять, что заёмщик с такими доходами может получить кредит лишь на максимальный срок: 30 лет. (А чем больше срок - тем выше процентная ставка по кредиту).

Типичная ошибка заключается в том, что заёмщик выбирает себе отделение по принципу удобства: близко к работе или дому. Но если нужен кредит именно в Сбербанке, стоит обращаться в наиболее клиентоориентированное отделение, и в нём получать кредит. (Платить по кредиту потом можно будет через любое отделение Сбербанка).

Сбербанк - пожалуй, один из немногих банков, который требует, чтобы близкие родственники (совершеннолетние дети, родители заемщиков), которые будут зарегистрированы по адресу приобретаемого (строящегося) с использованием кредитных средств Сбербанка, объекта недвижимости, оформили бы договор поручительства.

Вообще, Сбербанк требует предоставить поручителей от каждого второго заёмщика. Понять банк несложно: не будет платить по кредиту заёмщик - можно обратиться к поручителям: «Поручались? - Платите»!



Заключение

Не каждые слои населения могут позволить купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье.

Предпринятый в данной работе анализ показал, что ипотека является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. В России, несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута, т.е. пока не достигнута.

Итак, главный плюс ипотеки понятен сразу - с её помощью можно быстро обзавестись жильём, которое пока не по карману. Причём такой вариант может оказаться даже более выгодным, чем копить, так как ситуация на рынке жилья довольно нестабильна, и цена на приглянувшуюся квартиру может за пару лет вырасти в несколько раз. Таким образом, заплатить процент по ипотеке будет даже выгодным вариантом. Но точно предсказать цены на жильё через пару лет, к сожалению, практически невозможно, особенно в такой нестабильной стране, как Россия.

Главное, на что следует обратить внимание, если Вы решите взять ипотечный кредит, - это срок его погашения и процентная ставка. При этом не особо важно, специализируется выбранный банк только на этой услуге или нет. Также следует узнать, существует ли возможность досрочно погасить кредит без комиссии. Что же касается других комиссионных (за открытие счёта и т.д.), то теперь, когда Центробанк обязал банки указывать реальную ставку любого кредита, клиенту обязаны предоставить весь список комиссионных.

Может ли банк отказать в ипотечном кредите? Да, может. Как правило, это происходит в том случае, если у человека слишком маленький или нестабильный доход. В среднем, на ипотеку надо иметь доход не менее 20 тысяч на каждого члена семьи. Также банк обращает внимание на возраст потенциального клиента. С точки зрения банкиров, оптимальным возрастом считается 30-40 лет, а вот молодёжь и пожилые люди входят в «группу риска».

Из личного опыта многих людей, я пришел к выводу: необходимо уточнить полную стоимость всех процедур. Как известно, банки предоставляют ипотечные кредиты на различных условиях, но программы кредитования у различных банков схожи. Как правило, варьируются:

· Процент первоначального взноса (от 10% или вообще от 0%).

· Процентная ставка по кредиту (от 10,5% в рублях и от 8% в долларах США).

· Срок кредитования (от 5 до 30 лет).

Чем меньше первоначальный взнос - тем большая сумма кредита. Суть всего процесса кредитования в том, что банку нужны гарантии.

Как правило, если Вы приобретаете новое жилье, то процентная ставка выше. Аналогично, если вы платите первоначальный взнос меньший - то вероятность попадания под больший процент годовых, увеличивается.

Оптимальный срок кредитования - 15 лет. Разница в ежемесячных платежных суммах при кредите на 15 лет и на 20 лет минимальна. Например, 10 500 рублей при кредитовании на 15 лет и 10 000 при кредитовании на 20 лет. То же самое касается и 30-летнего кредитования.

Заключительная стадия - Регистрационная палата РФ. Там документы рассматриваются государственными чинами на предмет регистрации. В зависимости от того, какую квартиру вы приобретаете (первичное жилье или вторичное) порядок предоставления документов изменяется. В итоге вы получаете документ о регистрации и о правах собственности.

Теперь остается вам пожелать только успехов в выборе своего будущего жилища. Удачи и рассудительности. Большая часть информации, представленная здесь - основана на личном опыте. Опыт - это практика. А практика, как мы знаем - это критерий истины.



Список литературы

Нормативно-правовые акты. Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

1. Конституция Российской Федерации. -- Российская газета. 25 декабря 1993 года. № 237.

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

3. Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

5. Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»

6. Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002--2010 гг.

7. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в российской федерации» от 11 января 2000 г. №28 // Собрание законодательства РФ;

Монографии:

8. Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? -- Ростов н/Д: Феникс, 2006. -- 160 с (Качество жизни).

9. Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. -- М.: Эксмо, 2007. -- 176 с).

10. Головина О.Л. Ипотека в России. - М.: Юристъ, 2005. - 525с.

11. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. - М.: Макс Пресс, 2006. - 212с.

12. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) / Деньги и кредит. - 2006. - N 4. - С.42-48.

13. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / ЭКО. - 2005. - N 9. - С.115-132.

14. Оселедец В.М. История развития ипотечного кредита в дореволюционной России // Сиб. финанс. школа. - 2006. - N 3. - С.105-108.

15. Ян Арт. Ипотека. Руководство к действию. 2013, 3-5 с.

Интернет источники:

16. credit.ru

17. www.ipotek.ru

18. http://sberbank.ru/perm/ru/

19. rusipoteka.ru

20. RealtyPress.ru›Ипотечные программы›Пермь



Приложение 1. Сравнительные параметры моделей кредитования

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	8-10 лет
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры



Приложение 2. Роли каждого участника в системе ипотечного кредитования

Размещено на Allbest.ru