Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки российской Федерации

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (ННГАСУ)

Отдел магистратуры

Кафедра геоинформатики и кадастра

Специальность 120303.65 «Городской кадастр»

Курсовая работа

по дисциплине «Оценка земли и недвижимости города»

на тему «Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов»

Нижний Новгород 2013 г.

Введение

Оценка стоимости земли является критическим элементом эффективной системы налогообложения. Она гарантирует, что каждый собственник или пользователь заплатит свою справедливую долю налога.

Кадастровая оценка стоимости земли способствует принятию правильного решения как в государственном, так и в частном порядке. Устаревшие сведения об истинной стоимости земли приводят к ее неэффективному использованию и к не желательным моделям развития городов и поселений.

Целью данной работы является определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов.

Объектами данной работы являются земли СПК «Маяк» Бутурлинского района Нижегородской области, и объекты недвижимости города.

В основе определения стоимости сельскохозяйственных угодий лежит затратный подход. А стоимость земель населенных пунктов оценивается в соответствии с техническими рекомендациями.

Для достижения поставленной цели необходимо решить рад задач:

- определить кадастровую стоимость контуров сельскохозяйственных угодий и земель землепользования в целом;

- сформировать перечень объектов оценки;

- сформировать перечень факторов стоимости;

- определить основные этапы сбора и обработки информации по факторам стоимости и рыночной информации;

- выполнить выделение доли стоимости земельных участков.

Для выполнения курсовой работы используются следующие исходные материалы:

- фрагмент топографического плана землепользования М 1:10000;

- материалы почвенного обследования на оцениваемую территорию;

- исходный перечень земельных участков с. Пожарки;

- слой в формате MapInfo с границами земельных участков в черте города.

кадастровый стоимость кормовой

1. Общие сведения о государственной кадастровой оценке земель

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. «Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом.

Государственная кадастровая оценка земель - это массовая оценка, для сопоставимости результатов она должна проводиться на единой методологической основе и на определенную дату. Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Кадастровая стоимость - это зафиксированная характеристика цены объекта регистрации, имеющего кадастровый номер.

В настоящий момент оценка земель используется в следующих целях:

- определения базы налогообложения земли или недвижимости в целом, ставки земельной аренды, выкупа прав аренды и других формах;

- с целью разработки инвестиционного проекта или планирования развития существующего предприятия;

- для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

- для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

- для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О Государственной кадастровой оценке земель», разработаны правила проведения и методика Государственной кадастровой оценки земель и предусмотрено ее проведение на всей территории России. Периодичность проведения Государственной кадастровой оценки земель не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Основные требования государственной кадастровой оценки земель - периодичность и объективность для учета всех имеющихся во времени факторов.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости, сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда - на основе капитализации расчетного рентного дохода, иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений - на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Нормативные акты, регламентирующие определение кадастровой стоимости земель:

1) Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».

2) Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых и существующих земельных участках в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка».

3) Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».

4) Приказ Минэкономразвития России от 23 июня 2005 года № 138 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий».

5) Приказ Минэкономразвития России от 14 мая 2005 года № 99 «Об утверждении методических рекомендаций государственной кадастровой оценки земель водного фонда».

6) Приказ Росземкадастра от 20 марта 2003 года № П/49 «Об утверждении методических рекомендаций государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения».

7) Приказ Росземкадастра от 17 октября 2002 года № П/336 «Об утверждении методических рекомендаций государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации».

8) Приказ Росземкадастра от 26 августа 2002 года № П/307 «Об утверждении методических рекомендаций государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений».

9) Приказ Росземкадастра от 17 октября 2002 года № П/337 «Об утверждении методических рекомендаций государственной кадастровой оценки земель поселений».

2. Кадастровая оценка стоимости земель сельскохозяйственных угодий

2.1 Расчет удельной кадастровой стоимости

В данной работе для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий использовались земли СПК «Маяк» Бутурлинского района Нижегородской области.

Для решения задачи определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий выбраны методики затратного и доходного подходов.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должное благоразумие, не заплатит за объект сумму, большую, чем та, в которую обойдется получение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Методика затратного подхода основывается на материалах четвертого тура оценки земель, и дифференциальная рента рассчитывается по каждой разновидности или группе почв в субъекте РФ, но балл бонитета при расчете нормативной сопоставимой урожайности используется по каждому субъекту РФ.

Все условия (экономические факторы) производства, которые фигурируют в уравнении регрессии, пересчитываются на Российский уровень.

Определение удельной кадастровой стоимости 1 га почвенной группы (разновидности) затратным методом осуществляется по формуле:

Ц= Д•К,

где Ц- удельная стоимость почвенной разновидности, руб/га;

Д - земельная рента;

К - срок капитализации (33,3 года).

Д = (Цр - Цпр)•У,

где Д - дифференциальная земельная рента;

Цр - средняя цена реализации возделываемых продуктов, руб/га;

Цпр - цена производства;

У - потенциальная (нормальная) продуктивность оцениваемой группы (почвенной разновидности).

Цена реализации определяется исходя из цены и доли в объеме продаж сельскохозяйственных культур. Цена и доля в объеме продаж сельскохозяйственных культур представлены в таблице 2.1.

Таблица 2.1 Цены реализации

№ п/п	Сельскохозяйственные культуры	Доля в объеме продаж	Цена продажи, руб./ц
1	Пшеница с 18-21% белка	20	410
2	Пшеница с 22-25% белка	30	450
3	Рожь	12	270
4	Ячмень	21	350
5	Овес	17	350

Средняя цена реализации определяется путем перемножения цены и доли в объеме продаж:

Цр = 0,20*410 + 0,30*450 + 0,12*270 + 0,21*350 + 0,17*350 = 382,4 (руб/ц)

Цена производства определяется по формуле:

Цпр = (З + М+ Т1) * Р+ Т2,

где Цпр - цена производства, руб/га;

З - зарплата;

М - материальные затраты;

Т1 - внутрихозяйственные транспортные издержки;

Т2 - транспортные издержки второго уровня;

Р - норма прибыли (среднеотраслевое значение 1,07).

Материальные затраты определяются по формуле:

М = С + У + ГСМ + Н + Р + Э,

где С - стоимость семян;

ГСМ - стоимость горюче смазочных материалов;

У - стоимость удобрений;

Н - общеотраслевые расходы;

Р- ремонт и запчасти;

Э - электроэнергия.

Статьи и величины затрат приведены в таблице 2.2.

Таблица 2.2 Структура себестоимости

№ п/п	Статьи затрат	Денежный эквивалент, руб.
1	Заработная плата (З)	57,6
	Материальные затраты (М)
2	Семена (С)	20,8
3	Удобрения (У)	25,7
4	Содержание основных средств (Н)	62,8
5	ГСМ	89,6
6	Ремонт и запчасти (Р)	25,6
7	Электроэнергия (Э)	6,7
	Итого материальных затрат	231,2
8	Транспортные средства 1 уровня (Т1)	20,4
9	Транспортные средства 2 уровня (Т2)	8,6

Цпр = (57,6 + 231,2+ 20,4) * 1,07 + 8,6 = 339,4 (руб/ц).

Используя уравнение регрессии, определяется потенциальная «нормальная» урожайность пашни, сенокосов, пастбищ каждого почвенного разряда (разновидности) по формуле:

У = 3,757 + 0,021 х8 + 0,0004 х15 + 0,379 х20 + 1,123 х56 + 0,123 х16,

где У - урожайность;

х8 - стоимость силовых и рабочих машин на 1 га пашни (23,4 руб.);

х15 - стоимость основных фондов растениеводства (390,6 руб.);

х20 - количество работников растениеводства на 1 га посева (1,85 чел.);

х56 - внесено удобрений на 1 га пашни в ц действующего вещества (1,84 ц);

х16 - совокупный почвенный балл.

Доходный метод применяется для определения стоимости оцениваемого объекта, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока эксплуатации. Измерение будущих доходов может быть осуществлено методом прямой капитализации и посредством анализа дисконтированного потока наличности.

Методика доходного подхода позволяет оценить стоимость земли любого земельного участка, если известен почвенный покров. То есть она может использоваться на перспективу в качестве основы для развития рынка земель с/х назначения и для проведения банковских операций с земельными участками.

Определение удельной кадастровой стоимости 1 га почвенной разновидности доходным методом осуществляется по формуле:

Ц = [(Цр - (Кпост + Кпер + Дп + Дпр) ] * У *К, где

Ц - удельная кадастровая стоимость почвенной разновидности, руб/га;

Цр - цена реализации (382,4 руб/ц);

Кпост - капитал постоянный (123 руб.);

Кпер - капитал переменный (82,8 руб.);

Дп - доход предпринимателя (40,7 руб.);

Дпр - доход на погашение банковского процента (43,6 руб.);

У - потенциальная урожайность (продуктивность);

Кср - срок капитализации (33,3 года).

Результаты по определению удельной кадастровой стоимости 1 га почвенной разновидности затратным и доходным методами представлены в Приложении А.

2.2 Расчет оценочной кадастровой стоимости объектов оценки (контуров кормовых угодий или полей севооборотов)

Расчет оценочной кадастровой стоимости объектов оценки (контуров кормовых угодий или полей севооборотов) проводится по формуле

Ск = Ц1 • Р1 + Ц2 • Р2 +…… + Цп • Рп,

где Ск - кадастровая стоимость объекта оценки;

Ц1, Ц2, Цп - удельные кадастровые стоимости разрядов почв, руб/га;

Р1, Р2, Рп - площади разрядов почв в контуре, га.

Результаты расчета оценочной кадастровой стоимости объектов оценки (контуров кормовых угодий или полей севооборотов) представлены в Приложении Б.

2.3 Кадастровая оценка стоимости земель землепользования

Определение кадастровой стоимости 1 га угодья (пашни, пастбищ, сенокосов) производится по формуле:

Сга = ?Ci • Pi / ?P,

где Сга - кадастровая стоимость 1 га угодья;

?Ci • Pi - сумма произведений кадастровых стоимостей всех контуров на их площадь;

?P - сумма площадей контуров угодий.

Полученные результаты приведены в Приложении В.

После расчета всех показателей оформляется карта кадастровой стоимости земель сельскохозяйственных угодий части территории СПК «Мир» Бутурлинского района Нижегородской области (Приложение Г). На карту наносятся удельные показатели кадастровой стоимости объектов оценки, рассчитанные по затратному методу, и оценочные показатели кадастровой стоимости (по затратному методу).

3. Кадастровая оценка земель населенных пунктов

3.1 Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов

К землям населенных пунктов относятся все земли в пределах границы поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Граница поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в границу города не влечет прекращение права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007г. № 39, перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту РФ по состоянию на 1 января года проведения работ.

Перечень объектов земельных участков в составе земель населенного пункта представляет собой сводную таблицу, в которой собраны обязательные для всех земельных участков характеристики:

- кадастровый номер участка;

- наименование;

- местоположение участка;

- категория земель;

- разрешенное использование;

- фактическое использование;

- площадь земельного участка в м2.

Исходная информация перечня земельных участков формируется на основе выписок из ЕГРЗ, соответственно на каждый населенный пункт в разрезе кадастровых районов. Перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов выполняется в следующем порядке:

- формирование исходного перечня земельных участков;

- определение номера вида разрешенного использования земельных участков;

- присвоение земельным участкам кода классификатора адресов России (далее - код КЛАДР);

- формирование Перечней № 1, 2, 3;

- формирование перечня объектов оценки и перечня земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки.

На основании полученных выписок из единого государственного реестра земель в форме кадастрового плана формируется исходный перечень земельных участков, содержащий общие характеристики: кадастровый номер, наименование (статус), местоположение, категория земель, разрешенное использование и фактическое использование, площадь земельного участка, код классификатора адресов РФ (КЛАДР). В исходном перечне внимание уделяется простановке кода КЛАДР и вида разрешенного использования (ВРИ).

Для каждого земельного участка в независимости от способа описания его местоположения в Государственном реестре земель кадастрового района при проведении работ в обязательном порядке определяется код КЛАДР населенного пункта, на территории которого он расположен. Для земельных участков в составе земель городских населенных пунктов определяется код КЛАДР до уровня «Улица». Основанием для отнесения земельного участка к землям городского или сельского населенного пункта являются сведения нормативных правовых актов органов власти субъекта Российской Федерации.

Для земельных участков в составе земель городских населенных пунктов определяется код КЛАДР до уровня «Улица» в формате:

СС РРР ГГГ ППП УУУУ,

где СС - код субъекта Российской Федерации (региона);

РРР - код района;

ГГГ - код города;

ППП - код населенного пункта;

УУУУ - код улицы.

В случае если отсутствует наименование улицы в описании местоположения земельного участка, то код КЛАДР присваивается до уровня «Населенный пункт».

В случае если в КЛАДР отсутствует или определено неоднозначно наименование улицы в описании местоположения земельного участка, то таким земельным участкам код КЛАДР присваивается до уровня «Населенный пункт».

В случае если в КЛАДР отсутствует или определено неоднозначно наименование населенного пункта в описании местоположения земельного участка, то таким земельным участкам код КЛАДР присваивается до уровня «Район».

Земельным участкам в составе земель сельских населенных пунктов код КЛАДР населенного пункта указывается в формате:

СС РРР ГГГ ППП,

где СС - код субъекта Российской Федерации (региона);

РРР - код района;

ГГГ - код города;

ППП - код населенного пункта.

В случае если в КЛАДР отсутствует или определено неоднозначно наименование населенного пункта, то таким земельным участкам код КЛАДР присваивается до уровня «Район».

Присвоение земельным участкам в составе земель населенных пунктов кода КЛАДР, а также указание наименования населенного пункта являются обязательными.

В случае несоответствия наименований населенного пункта в КЛАДР и описании местоположения земельного участка, код КЛАДР таким земельным участкам присваивается до уровня «Район».

В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется 17 видов разрешенного использования.

В перечень № 1 заносятся земельные участки, имеющие обе характеристики - КЛАДР и ВРИ. В перечень № 2 заносятся участки, у которых отсутствует один или оба номера. Перечень объектов оценки загружается в специальное программное обеспечение (СПО). По результатам загрузки составляется Протокол проверки перечня объектов оценки с приложением отчета, сформированного в СПО.

Росреестр устраняет причины (за исключением технических) ошибки загрузки перечня объектов оценки в СПО и в случае внесения изменений и (или) дополнений в перечень № 1 объектов оценки согласовывает его повторно. В случае, если устранить причины ошибки загрузки перечня объектов оценки невозможно, Росреестр готовит соответствующее обоснование, и указанные земельные участки вносятся в перечень земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки. Перечень объектов оценки и перечень земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки, согласовываются руководителем Росреестра. Количество загруженных в СПО объектов оценки должно соответствовать количеству объектов оценки, содержащихся в перечне объектов оценки, согласованном Росреестром. Таким образом, дальнейшая работа по оценке ведется после формирования перечня № 1, который и представляет собой перечень объектов оценки.

По полученным данным в процессе работы требовалось проставить номер ВРИ в исходном перечне земельных участков г. Нурлат и составить Перечень № 1 и № 2. Определение номера вида разрешенного использования земельных участков производилось в соответствии с типовым перечнем видов разрешенного использования. В исходном перечне вид разрешенного использования был проставлен по всем земельным участкам.

Особое внимание уделялось графам «Кадастровый номер земельного участка», «Наименование земельного участка», «Категория земель», «Код КЛАДР, населенный пункт». На основе анализа данных граф исходного перечня объекты, имеющие противоречивые сведения, были занесены в перечень объектов, не вошедшие в оценку. Перечни земельных участков, вошедших и не вошедших в оценку, представлены в Приложении Д.

3.2 Расчет кадастровой стоимости земельных участков 1-10, 17 видов разрешенного использования в составе городских населенных пунктов

3.2.1 Определение состава факторов стоимости земельных участков и сбор сведений об их значениях

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования на основании примерного перечня факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и анализа рынка недвижимости того вида разрешенного использования, к которому относятся земельные участки.

В состав факторов стоимости включаются факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов. Состав факторов обосновывается и согласовывается на заседании межведомственной комиссии.

В целях сбора сведений о значениях факторов стоимости земельных участков проводится анализ источников информации на предмет содержания в них сведений о значениях факторов стоимости и об объектах, описывающих территорию в разрезе факторов стоимости. Далее принимается одно из следующих решений:

1) отказ от сбора значений некоторых факторов стоимости (по причине отсутствия возможности сбора информации о значении данных факторов стоимости);

2) замена источников информации, содержащих сведения о значениях факторов стоимости (если в результате анализа факторов стоимости и источников информации были определены иные источники информации, которые отличаются от заявленных в перечне источников);

3) включение в список факторов стоимости, оказывающих влияние на формирование стоимости земельных участков на территории конкретного населенного пункта.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из следующих источников информации, содержащих достоверную информацию:

- государственный земельный кадастр;

- государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в перечисленных выше источниках, используется достоверная информация, содержащаяся в иных источниках.

В целях получения информации о значениях факторов стоимости земельных участков готовится письменный запрос о предоставлении информации о значениях факторов стоимости земельных участков, групп земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствующие организации.

Перечень факторов стоимости с указанными источниками информации, содержащих сведения о значениях факторов стоимости, либо об объектах, описывающих территорию в разрезе факторов стоимости, согласовывается протоколом межведомственной комиссии.

Для исследуемой территории был составлен перечень факторов стоимости. В перечень вошли факторы, характеризующие:

- удаленность земельного участка от административного центра населенного пункта;

- расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта;

- положение территории в транспортной системе (расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений);

- расстояние до ближайшего образовательного учреждения;

- условия и ограничения в использовании территории (наличие санитарно-защитных зон);

- наличие коммуникаций (центрального электроснабжения, газоснабжения и водоснабжения).

Данные факторы в наибольшей степени влияют на стоимость земель в составе населенных пунктов.

Перечень факторов стоимости приведен в приложении Е.

3.2.2 Создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов

Цифровые тематические карты населенных пунктов формируются в целях определения значений факторов стоимости земельных участков и отображения результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Информация, служащая основой для создания слоев цифровых тематических карт, может быть графической и семантической. Семантическая информация может передаваться в текстовых файлах, формат которых поддерживается MS Word (*.doc, *.txt, *.xml, *.rtf, *.html) и в базах данных в формате MS Access (*.mdf), DBASE, Paradox, MS Excel (*.xls). Исходные графические материалы в электронном виде могут быть представлены в двух видах - растровом или векторном.

Данные в растровом виде представляются в формате, поддерживаемом MapInfo - TIFF, GIF, JPEG, PCX, BMP, MrSID, PSD, ECW, BIL (снимки SPOT) и GRID (GRA, GRD). Векторные данные должны быть представлены в формате MapInfo или в обменном формате AutoCAD (DXF, DWG), Intergraph/MicroStation Design, ESRI Shape файл, ARC/INFO Export, конвертируемых в формат MapInfo.

Исходными графическими материалами в бумажном виде для формирования цифровых тематических карт являются дежурные карты кадастрового деления кадастровых районов и населенных пунктов.

При подготовке цифровых карт обращается внимание на актуальность и качественное состояние картографических материалов. Отбираются топографические (ортофотопланы) и тематические карты, по своему содержанию наиболее соответствующие современному состоянию местности. Определяющими показателями при оценке пригодности материалов для создания цифровых карт являются масштаб карт и год соответствия местности. При формировании цифровой картографической основы в первую очередь, должны использоваться: типографские оттиски, бумажные карты хорошей сохранности.

Семантическая информация должна удовлетворять следующим требованиям:

- источники информации должны содержать достоверные сведения;

- сведения должны быть однозначными и не допускать двойственности понимания;

- описание местоположения объекта, характеризующего территорию города в разрезе факторов стоимости, должно быть до уровня улицы.

Информация, содержащая графическое описание в электронном виде, должна удовлетворять следующим требованиям:

- таблица слоя кадастровых кварталов MapInfo должна содержать номера кадастровых кварталов в следующем формате: слой должен содержать обязательное поле NAME с кадастровым номером в формате: хх:хх:ххххххх (номер должен соответствовать формату кадастрового номера земельных участков). Номер должен быть уникальным;

- таблица слоя земельных участков MapInfo должна содержать полные кадастровые номера земельных участков в следующем формате: слой должен содержать обязательное поле NAME с кадастровыми номерами в формате: хх:хх:ххххххх:ххх. Номер должен быть уникальным;

- таблицы тематических слоев MapInfo должны содержать записи о названиях отображенных объектов;

- таблица объектов гидрографии должна содержать информацию о наименовании объектов;

- слои, отражающие характеристику территории в разрезе факторов стоимости, а также слои, необходимые для визуализации результатов ГКОЗ НП (крупные промышленные предприятия и пр.), должны в таблице MapInfo содержать информацию об объектах, описывающих данную территорию в разрезе факторов стоимости, либо об объектах используемых в качестве вспомогательных для визуализации результатов оценки (например, названия градообразующих объектов).

Слой факторов стоимости с бумажного носителя переносится на электронный слой при использовании в качестве ориентиров для привязки объекты, которые позволят однозначно привязать эти факторы с территорией населенного пункта, представленной в виде кадастрового деления, либо при помощи привязки по координатам средствами MapInfo. Для этого бумажные носители должны быть переведены в электронный вид при помощи сканера, либо нанесены на слой MapInfo вручную, используя средства отрисовки.

Результатом сканирования является графическая информация в электронном виде, которую можно использовать в качестве подложки при создании тематических карт. Такая подложка может содержать следующую информацию:

- информация, непосредственно отображающая показатели факторов стоимости, либо границы кадастровых кварталов. Обработка такой информации заключается в оцифровке такой информации средствами MapInfo;

- информация, косвенно отражающая показатели факторов стоимости (например, расположение объектов, отрицательно влияющих на состояние окружающей среды, а не зону загрязнения). В таком случае картографический материал, переведенный в электронный вид, может быть использован как основа для отрисовки необходимой информации, требуемой при расчете значений факторов стоимости от графики. Программно-технические средства для растеризации бумажных карт должны обеспечивать возможность сканирования данных на бумажной и твердой основе (картон, алюминий) в зависимости от видов исходных материалов. Растровое изображение - это компьютерное представление рисунка, фотографии или иного графического материала в виде набора точек растра. MapInfo позволяет читать и показывать растровые изображения, созданные программами сканирования.

При выполнении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов значения некоторых факторов стоимости можно определить с помощью графической информации. То есть, имея семантическую информацию об объекте, описывающим территорию в разрезе фактора стоимости, можно определить значение фактора стоимости от графики. К таким факторам можно отнести следующие: расстояние от объекта оценки до центра населенного пункта, наличие вблизи объектов рекреации (парк, водоем, стадион), расстояние от объекта до ближайшей автостанции, расстояние от объекта до ближайшего аэропорта, расстояние от объекта до ближайшего объекта здравоохранения, общественно-культурного назначения, спортивно-оздоровительных комплексов, расстояние от объекта до крупных промышленных объектов, расстояние от объекта до крупных торговых центров, площадок и др.

В целях создания корректных слоев цифровых тематических карт проводится контроль качества информации, который включает контроль полноты, качества, топологической корректности пространственных данных.

Для определения значений факторов стоимости земельных участков слои цифровых тематических карт загружаются и обрабатываются в СПО.

Для определения значений факторов стоимости из перечня факторов стоимости были отобраны четыре фактора: два количественных (расстояние до аэропорта, удаленность квартала от центра населенного пункта и три качественных (наличие водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения). Исходной информацией является слой в MapInfo с нанесенными границами земельных участков кадастрового квартала города. Для определения значений факторов стоимости были определены: административный центр, аэропорт, электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение. На электронном материале, созданном в MapInfo, факторы стоимости были выделены следующим образом: условный знак «домик» - общественный центр населенного пункта, зеленым - зона обеспеченности коммуникациями (водоснабжения), розовым - зона обеспеченности коммуникациями (газоснабжения), голубым - зона обеспеченности коммуникациями электроснабжения), условный знак «самолет» - аэропорт. Такой цветовой ряд был выбран для наглядности и выделения объектов на карте.

Для определений значений факторов стоимости были выбраны следующие методы:

- расстояние до аэропорта (при определении расстояния до аэропорта);

- процент покрытия (при определении доли земельного участка, обеспеченного коммуникациями);

1) Расстояние до аэропорта: для определения значения фактора стоимости создается точечный слой MapInfo «Центр» для отображения аэропорта точечным условным знаком. Для определения расстояния до аэропорта были определены центроиды объектов (земельных участков). Значением фактора стоимости является минимальное расстояние

2) Наличие фактора на расчетном слое: для определения значения фактора стоимости создается площадной слой «Газоснабжение» для отображения территории, обеспеченной центральным газоснабжением. Если объект слоя «Газоснабжение» пересекается с объектами расчетного слоя, то формируется объект, включающий в себя объединение двух объектов (наличие газоснабжения и земельный участок).

Анализ информации о рынке показывает, что рыночная информация считается достаточной, если объем выборки составляет не менее 6(m+1), где m - количество факторов стоимости, отобранных для построения моделей расчета. Поскольку количество факторов равно 5, то необходимо вычислить значения факторов стоимости минимум по 36 объектам.

Результаты определения значений факторов стоимости по земельным участкам и схема кадастрового деления города с нанесенными слоями факторов стоимости приведены в Приложении Ж.

3.2.3 Группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов

На основании информации о рынке недвижимости, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости земельных участков для каждого вида разрешенного использования земель проводится группировка земельных участков.

При анализе рынка целесообразнее разделять земельные участки городских населенных пунктов на различные группы по сопоставлению уровню цен и социально-экономической ситуации на рынке.

Требования к составу объектов рыночной информации различаются для количественных и качественных факторов. Для качественных факторов каждое значение качественного фактора, присутствующее в исходной выборке объектов оценки данной группы, должно присутствовать хотя бы один раз в выборке рыночных объектов данной группы, при этом для улучшения качества в выборке рыночных объектов оценки желательно присутствие каждого значения качественного фактора данной группы не менее шести раз. Для количественных факторов диапазон значений фактора в выборке рыночных объектов данной группы должен совпадать с диапазоном значений фактора исходной выборки данной группы (допускается сужение интервала рыночной выборки не более чем на 10%). При этом структура наличия значений фактора на данном интервале не должна сильно отличаться у исходной и рыночной выборки. Выполнение данных обязательных условий является необходимым, но не достаточным условием репрезентативности выборки рыночных объектов.

Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе.

Группы земельных участков должны быть непересекающимися (каждый земельный участок, может быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений или диапазонов значений факторов стоимости земельных участков, входящих в группу, и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (каждый земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе). В случае если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не может быть произведена, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

3.2.4 Сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

Сбор рыночной информации включает в себя следующие этапы:

определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;

сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;

статистический анализ рыночных данных.

Первым этапом сбора информации о рынке недвижимости является формирование перечня источников информации, содержащих необходимые сведения. В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

- средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

- отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков.

В целях выбора источников сбора рыночной информации определяется периодичность публикации (обновления) информации, регулярность обновления, наличие в источниках рыночной информации сведений о выбранных факторах стоимости.

При сборе информации по объектам недвижимости наиболее полную информацию могут предоставить следующие источники:

- учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- комитеты по управлению имуществом;

- отделения Российского фонда федерального имущества;

- организации арбитражных управляющих;

- организации оценщиков;

- риэлтерские организации;

- электронные СМИ (сайты различных агентств недвижимости, интернет-версии печатных изданий, объявлений);

- печатные СМИ (федерального, регионального и местного уровней).

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Собранная информация о рыночных ценах и (или) величине арендной платы за объекты недвижимости по каждой из полученных групп должна быть достаточна и репрезентативна. В случае недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки и (или) единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки группы, с целью обеспечения достаточности рыночной информации для построения модели, должны осуществляться или перегруппировка земельных участков по видам разрешенного использования, или уточнение состава факторов стоимости, или оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе групп.

Для сбора и последующего анализа информация о рынке недвижимости вносится в СПО в едином формате. Для целей сбора рыночной информации обязательно наличие в объявлении стоимости единого объекта недвижимости или стоимости единицы сравнения, а также площади объекта недвижимости. В случае если эти факторы не описаны в объявлении, это объявление не вносится в базу данных. При занесении информации об объекте недвижимости в базу данных необходимо вносить все данные об объекте, указанные в объявлении.

В случае положительного результата проверки на правильность, достоверность и полноту рыночная информация загружается в базу данных СПО.

В целях обеспечения сопоставимости рыночной информации и приведения значений факторов стоимости к единому эквиваленту вносятся необходимые поправки:

- поправка на торг (вносится в зависимости от численности населения пункта и вида деятельности, осуществляемой на данном земельном участке. В случае отсутствия возможности определить группу по численности, к которой относится населенный пункт, в расчете используется среднее значение по группе объектов соответствующего назначения); если информация предоставлена регистрационной палатой, то поправка на торг принимается равная 1.

- поправка на время предложения вносится в соответствии с аналитической информацией о темпах роста цен на соответствующем сегменте рынка, в случае отсутствия информации по региону объекта, в который вносится поправка, в расчете используется среднее значение;

- переход от цены 1 кв. м отдельно стоящего здания к цене 1 кв. м земельного участка производится умножение стоимости 1 кв. м отдельно стоящего здания на показатель плотности застройки по соответствующему виду функционального назначения объекта и на среднее значение доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости; таким образом, на данном этапе вводятся две поправки - на плотность застройки и на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, поправки вводятся в соответствии с видом разрешенного использования;

- переход от цены помещения к цене отдельно стоящего здания (если объект, по которому вносится поправка, представляет собой помещение, то производится перевод цены помещения к цене гипотетического объекта отдельно стоящего здания, исходя из значения соответствующего мультипликатора в соответствии с назначением объекта.

По имеющейся информации по объектам-аналогам нескольких видов разрешенного использования определялись поправки. При выполнении практического задания по выделению доли стоимости земельных участков придерживались следующих принципов:

- поправка на время определялась в соответствии со сравнением даты источника и даты оценки. Датой оценки является 1 января 2013 года, если объявление датировано до 1 января 2013 года, то значение стоимости умножают на поправку, если позднее (2013 г.) - делят;

- поправка на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости вносится только для 5,7,9 видов разрешенного использования;

- если для 5,7 видов разрешенного использования в объявлении указаны 1 этажи многоэтажных жилых домов, то поправка на долю и на плотность вводится по значению для многоэтажной жилой застройки;

- если в объявлении указан только земельный участок, то поправка на долю и на плотность вводится равной 1; если указан только дом/здание то поправки на долю и на плотность вводятся в соответствии с таблицами, если указан дом/здание с земельным участком, то поправка на плотность равна 1, а поправка на долю вносится в соответствии с таблицей;

- численность городов, по объектам недвижимости в которых проводился расчет, следующая: Набережные Челны - выше 500 тыс. чел; Лениногорск - от 250-500 тыс. чел, для остальных населенных пунктов численность населения до 250 тыс. чел.

По результатам внесения поправок по объектам-аналогам вычисляется стоимость 1 кв. м. Результаты вычислений представлены в Приложении И.

Для построения статистической модели производится кодировка рыночной информации. Кодировка рыночной информации о значениях качественных факторов стоимости земельных участков производится аналогично кодировке качественных факторов стоимости объектов оценки.

Статистический анализ рыночной информации проводится с целью:

- определения и устранения земельных участков с резкими отклонениями в значениях рыночной стоимости и (или) в значениях тех или иных факторов стоимости;

- обеспечения непротиворечивости и объяснимости рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости, для каждой группы земельных участков;

- обеспечения достаточности и репрезентативности исходной рыночной информации.

Анализ на непротиворечивость и объяснимость рыночной информации может проводиться следующими методами:

- визуальный анализ вариации рыночных цен на карте;

- сравнение рыночных цен и (или) значений факторов стоимости земельных участков группы с похожими характеристиками.

В случае отсутствия возможности сбора дополнительной рыночной информации проводится объединение групп земельных участков, близких по значениям факторов стоимости и уровню цен, и (или) уменьшение количества факторов стоимости, включаемых в модель, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков, имеющих характеристики, сходные с характеристиками объектов оценки данной группы.

3.2.5 Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующей последовательности:

Выбор факторов стоимости для построения моделей. Для каждой группы на основании анализа сформированной выборки определяются факторы стоимости, в наибольшей степени влияющие на стоимость земельных участков в данной группе.

Выбор факторов стоимости для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.

Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости земельных участков группы на основе экспертного мнения. Выбор каждого фактора стоимости должен быть обоснован.

Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве факторов стоимости для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы.

Результат выбора факторов стоимости для построения моделей по каждой сформированной группе отображается в таблицах специальной формы.

Построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы. Цель состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета для каждой группы земельных участков. Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков.

Для определения кадастровой стоимости или УПКС земельных участков каждой сформированной группы могут использоваться регрессионные модели: линейная (аддитивная), мультипликативная с фиктивными переменными, мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов) и экспоненциальная модель.

Из совокупной выборки формируются обучающая выборка, на которой строятся модели, и контрольная выборка, на которой проверяется качество построенных моделей. Осуществляется проверка статистической значимости моделей. Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием математической формулы (критерия Фишера).

Анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Анализ качества проводится только для статистически значимых моделей.

Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т. е. разностей между рыночными стоимостями 1 кв.м. земли и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется из последующего рассмотрения.

В случае отсутствия качественных моделей оценки для данной группы земельных участков, проводится сбор дополнительной рыночной информации, и перегруппировка земельных участков, и оценка рыночной стоимости земельных участков рассматриваемой группы. Количество земельных участков, для которых проводится оценка их рыночной стоимости, определяется возможностью построения качественной модели расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчёта должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

Построенная статистическая модель должна выражать зависимость кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов стоимости.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

- определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, невозможности осуществления сбора дополнительной рыночной информации и проведения группировки земельных участков кадастровая стоимость земельных участков в составе 1-10, 17 видов разрешенного использования, указанных Методических указаниях, может определяться путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.