Земельна іпотека в аграрному виробництві

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вступ

Реалізація положень Земельного кодексу України передбачає запровадження комплексу заходів, спрямованих на прискорення розвитку аграрного сектора економіки України шляхом реформування відносин власності на землю, як одного з найбільших об'єктів нерухомого майна, та залучення значних фінансових ресурсів для його кредитування.

Таку систему з урахуванням її цілей, завдань та механізму реалізації, можна назвати системою земельного іпотечного кредитування, головним завданням якої буде запровадження нових фінансових інструментів на ринку середньо - та довгострокового капіталу, що підвищуватимуть гарантії повернення наданих кредитів шляхом застави сільськогосподарських угідь та речових прав на них.

З огляду на вищезазначене особливо актуальною є проблема розвитку земельного іпотечного кредитування в аграрному виробництві на регіональному рівні, оскільки інститут іпотеки має чітко окреслений регіональний характер та тому я обрав темою курсової роботи «Загальна іпотека земельної іпотеки в Україні».

Мета дослідження - обґрунтувати перспективи та основні напрямки розвитку земельної іпотеки в аграрному виробництві.

Реалізація поставленої мети обумовила вирішення наступних завдань:

* дослідити економічну сутність земельної іпотеки та земельного іпотечного кредиту в аграрному виробництві, узагальнити та систематизувати принципи земельного іпотечного кредитування;

* визначити існуючи підходи щодо формування заставної вартості предмета земельної іпотеки і проаналізувати можливості їх застосування в сучасних умовах;

* систематизувати та окреслити шляхи вдосконалення організаційного забезпечення земельного іпотечного кредитування в аграрному виробництві.

Об'єктом дослідження виступає товариство з обмеженою відповідальністю «Агротера Колос» Уманського району Черкаської області.

В умовах розвитку ринкової економіки питання організації іпотеки землі досліджували такі вчені-аграрники як М. Дем'яненко, О. Драпіковський, І. Іванова, О. Євтух, В. Заяць, Р. Корінець, С. Кручок, П. Кулініч, В. Носік, І. Пучковська, М. Федоров, С. Юркевич та інші. Аналіз наукових праць свідчить, що однозначності поглядів на цю проблему поки що немає. Практично відсутні дослідження з приводу можливої методичної та організаційної бази іпотеки землі в Україні, підходів до проблеми за умов, коли не діє ринок землі, коли більшість земель сільськогосподарського призначення передані в оренду.

Іпотека землі не має прямого впливу на суть державного регулювання земельних відносин, а є засобом збереження приватної власності фізичних осіб на землю через здійснення договірних відносин, які спрямовані на одержання або погашення кредитів банку з метою виробничої діяльності на землі. В прямому розумінні іпотека землі і є гарантією відшкодування позичених коштів певною кількістю площі землі, еквівалентної грошовому обсягу позики.

1. Теоретичні аспекти земельної іпотеки в Україні

земельний іпотека аграрний позичальник

Іпотечне кредитування під заставу землі набуло поширення ще у ХІХ столітті і стало джерелом капіталу. Воно також базується на консервативних оцінках розміру врожаю та ціни на нього. Під іпотекою здебільшого розуміють заставу землі, зокрема й сільськогосподарського призначення, іншого нерухомого майна, що становить предмет застави, яка залишається у володінні заставодавця. Для цього виду фінансування характерні короткостроковість, низьке співвідношення розміру кредиту до оціночної вартості предмета застави, високі кредити та політичні ризики.

Проте, варто враховувати, що іпотека є необхідною ланкою в системі організаційного функціонування аграрного сектора ринкової економіки, яка одночасно виступає обов'язковою умовою здійснення процесу земельного реформування. Тобто, головною особливістю іпотечного механізму є наявність сформованої системи аграрного ринку з розвиненою інфраструктурою в якісному і кількісному аспектах та відповідною правовою базою. Органічний взаємозв'язок кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення з іншими інституційними елементами систем економічних відносин в аграрній сфері зумовлює потребу в комплексному підході до практичної реалізації та широкого запровадження аграрної іпотеки як чинника економічного і соціального розвитку країни.

Іпотечні відносини по-різному сприймаються при розгляді земельних і кредитних питань, а тому їх механізм повинен адекватно враховувати права, особливості та можливості сторін, що беруть в них участь. Будь-яке рішення щодо іпотеки повинно ґрунтуватися на аналізі економічних показників, що характеризують фінансові, соціальні, земельні та підприємницькі відносини.

В Україні програма іпотечного кредитування активно почала розвиватися з 2000 року. Останнім часом спостерігається підвищений інтерес банків до іпотечного кредитування, які у сучасних мінливих умовах намагаються самостійно або у співпраці з рієлторами посісти перспективне місце на ринку. Також відбувається активізація ринку нерухомості, а, відповідно, й збільшення кількості потенційних покупців.

Нині ринок земель перебуває у зародковому стані, що пояснюється умовами мораторію іпотеки на землі сільськогосподарського призначення. У жовтні 2002 року Кабінет Міністрів подав на розгляд Верховної Ради України проекти законів «Про іпотеку», «Про іпотечні цінні папери», «Про довірче управління майном». Відповідно до положень Указу Президента «Про заходи щодо розвитку іпотечного ринку в Україні», урядові структури намагаються активізувати роботу з розробки законодавчої та нормативно-правової бази земельної іпотеки. Передбачається створення системи гарантій та прозорих умов діяльності учасників іпотечного ринку, визначення видів іпотечних цінних паперів і здійснення контролю за їх обігом, створення спеціалізованих іпотечних банків і філій комерційних банків України для іпотечного кредитування. Однак в умовах мораторію на продаж земель ці закони матимуть лише теоретичне, а не практичне значення.

Саме тому уряд має намір запровадити якнайшвидше в Україні іпотеку сільськогосподарських земель. Пояснюється це, перш за все, турботою про селян, тобто бажанням надати сільгоспвиробникам можливість отримувати довгострокові кредити (до 10 і більше років), оскільки лише «довгі» позики допоможуть селянам модернізувати й розширити вкрай застарілу за останні роки сільськогосподарську техніку.

Враховуючи об'єктивні й суб'єктивні чинники, можна прогнозувати, що через 3-5 років в Україні функціонуватиме цілком цивілізований ринок іпотечного кредитування. Стримуючим елементом для цього можуть бути політичні та макроекономічні фактори. Для реального запровадження іпотечних відносин необхідно використати й досвід іноземних держав.

У США іпотека розглядається як спосіб забезпечення зобов'язання майном без його фактичної передачі кредитору. Кваліфікуючою ознакою даного способу є не вид майна, а те, що майно залишається у володінні боржника. За законодавством більшості штатів, право власності на майно, передане в іпотеку, залишається у боржника [17, С. 60-64].

Підставою для виникнення іпотеки є окремий договір або положення про іпотеку. Письмова форма договору є обов'язковою. Реєстрація ж іпотечного договору встановлена для захисту прав третіх осіб. Але відсутність реєстрації не призводить до недійсності договору, вона є необхідною для того, щоб повідомити іпотечного кредитора про права на заставлене майно, що знаходиться у володінні іпотечного боржника. Реєстрація договору про встановлення іпотеки здійснюється спеціальним органом штату, де знаходиться майно.

У тих штатах, де за договором іпотеки право власності на предмет іпотеки залишається у боржника-заставоутримувача, право розпорядження заставленим майном має іпотечний боржник. За законодавством одних штатів це право реалізується у спрощеному порядку, за законодавством інших - в судовому порядку. Обов'язок сплачувати всі податки та збори на майно покладається на його фактичного власника.

Для Великої Британії характерна іпотечна застава надання майна для забезпечення боргу. При цьому титул на заставлене майно переходить до заставодержателя, який, таким чином, стає його власником, хоча й не в повному обсязі. Право власності заставодержателя стає абсолютним у разі несплати боргу у встановлений термін. Іпотечна застава виникає на підставі договору. Іпотека землі або право на неї може бути здійснена у письмовій формі. Посвідчення іпотечного договору є обов'язковим. Оскільки механізм іпотечної застави ґрунтується на умовній передачі іпотечному кредитору права власності, заставодавець позбавляється права розпоряджатися предметом іпотеки. Навіть якщо обтяжене майно залишається у заставодавця, він стає орендарем. Іпотечна застава може бути двох видів: заснована на загальному праві та на праві справедливості.

У Німеччині суть іпотеки полягає у праві застави, відповідно до якого кредитору надається право використання земельної ділянки, з метою задоволення своєї вимоги. Це досягається шляхом примусового продажу землі з торгів або шляхом встановлення примусового управління. Іпотечні правовідносини виникають з моменту передачі кредитору іпотечного свідоцтва або реєстрації в земельній книзі. Іпотечні свідоцтва видаються дільничними суддями. При реєстрації вказуються такі відомості: кредитор, грошова сума вимоги та відсоткова ставка, а також наявність інших додаткових зобов'язань та їх вартість у грошовому виразі. Якщо право власності, після внесення запису до земельної книги, перейшло в порядку правонаступництва до іншої особи, то кожен власник повинен припинити іпотеку. Перехід права власності на предмет іпотеки до третьої особи не припиняє право іпотечного кредитора. Розрізняють два види іпотеки: оборотну та забезпечувальну (книжну). Перша встановлюється шляхом фактичної передачі кредитору іпотечного свідоцтва. Передача ж забезпечувальної іпотеки потребує відповідної реєстрації у земельній книзі.

У Польщі підставою іпотеки є договори та інші юридичні акти, передбачені законом. Для встановлення іпотеки поряд з договором необхідний запис у земельній книзі. При цьому запис має зворотну силу, й іпотеку слід вважати встановленою з дня подачі заяви про запис. Примусова іпотека встановлюється за бажанням кредитора, вимога якої визнана такою, що підлягає задоволенню рішенням суду або адміністративного органу. Земельна книга, крім інших відомостей про об'єкт, містить записи стосовно іпотек, а саме: детальні опис сум, вимог, забезпечених іпотекою, вид іпотеки, строк виконання зобов'язань. При переході права власності на предмет іпотеки до третьої особи іпотека зберігається. Одна й та сама нерухомість може забезпечувати кілька грошових зобов'язань.

В Угорщині під виразом «іпотека» розуміють заставу нерухомого майна, зареєстрованого як самостійна одиниця за місцем його знаходження. Така іпотека може виникнути відповідно до договору, закону та рішення компетентного органу. Реєстрацію іпотечного права здійснює загальнодержавна колегія нотаріусів. При реєстрації зазначаються сума зобов'язання, забезпечена іпотекою та обсяг витрат, на які поширюється іпотека. Будь-яка особа може ознайомитися з даним реєстром і зробити з нього витяг. Цивільний кодекс закріплює можливість укладення сторонами іпотечного договору угоди про те, що кредитор має право контролювати господарську діяльність боржника.

У Чехії іпотека є різновидом застави як способу забезпечення зобов'язання, предметом якого виступає нерухомість. Підставами є письмовий договір, завірена спадкова угода та закон. Підставою для права застави може бути іпотечне заставне свідоцтво, номінал якого повністю покриває вимоги за іпотечними кредитами. Іпотечні заставні свідоцтва видаються лише Іпотечним банком. Така іпотека виникає після її реєстрації на підставі заяви особи, яка видала іпотечне заставне зобов'язання, та власника нерухомості. Реєстрація здійснюється компетентними державними органами. Запис, внесений до кадастру, тягне за собою виникнення, зміну та припинення права. Іпотечний заставодержатель при реалізації права застави може продати з публічних торгів заставлену нерухомість, своєчасно повідомивши про це заставодавця. Стягнення на предмет іпотеки може бути здійснене лише на підставі судового рішення. Вимоги, забезпечені іпотекою, при виконанні рішень мають перевагу над іншими вимогами. Вимоги задовольняються в такій послідовності: витрати держави на проведення торгів, вимоги призначені для покриття номіналу іпотечних заставних свідоцтв, вимоги основного кредитора, вимоги з оплати коштів на утримання нерухомості, вимоги зі сплати податків та інших обов'язкових платежів тощо.

Отже, іпотека виконує такі функції: є інструментом залучення фінансових коштів в економіку; забезпечує повернення позичених коштів; стимулює обіг нерухомості, коли інші способи (купівля, продаж тощо) економічно недоцільні або юридично неможливі.

Економічний зміст іпотеки полягає у залученні кредитних ресурсів під заставу землі. При недосягненні такої мети втрачається й економічна сутність іпотеки для суб'єктів господарської діяльності. Земельний кодекс України визначає, що предметом іпотеки є земельна ділянка, що знаходиться у приватній власності юридичної чи фізичної особи, а також частка спільної власності.

Важливою умовою для розвитку іпотечних відносин є створення розвинутої інфраструктури, яка повинна обслуговувати іпотечний ринок. В економічній літературі висловлюються різноманітні думки фахівців з приводу того, які інституції здійснюватимуть кредитування під заставу землі.

На нашу думку, розвиток іпотечного кредитування на сучасному етапі має бути пов'язаний із залученням до іпотечних операцій з землею універсальних комерційних банків. У разі надання їм відповідної ліцензії вони могли б здійснювати іпотечні операції, створивши окремі підрозділи (департаменти), з веденням відокремленого балансу. Отже, створення інфраструктури іпотечного ринку дасть змогу активізувати запровадження іпотечного кредитування в країні.

Як зазначалося, предметом іпотеки може бути земельна ділянка, яка перебуває у власності громадянина або юридичної особи. Це означає, що оскільки сільськогосподарські підприємства сформовані на орендній основі, вони практично не мають об'єкта іпотеки з усіма випливаючими з цього наслідками. Сільськогосподарському підприємству, як юридичній особі, для одержання іпотечних кредитів необхідно перетворити земельну ділянку фізичної особи в об'єкт іпотеки. Теоретично це можливо, практично (за нинішніх умов) - безперспективно, тому що, по-перше, і без того високі ризики кредитування в сільському господарстві ще більше підвищуватимуться, по-друге - через підвищені ризики і складність відносин у таких випадках банки або взагалі не будуть кредитувати сільськогосподарські підприємства або запропонують їм неприйнятні умови.

Саме тому, за результатами соціологічних досліджень, більшість керівників сільськогосподарських підприємств негативно ставляться до іпотеки землі, тоді як багато фермерів позитивно сприймають цей процес. Таким чином, у більшості сільськогосподарських підприємств використання в якості іпотеки земель сільськогосподарського призначення для залучення кредитних ресурсів при земельних відносинах та організаційних формах господарювання дуже проблематичне.

Дослідники пропонують різні шляхи виходу з цього становища. Наприклад, вони вважають, що ситуацію з іпотекою, яка склалася, можна виправити шляхом прискорення формування ринку земель сільськогосподарського призначення, для чого внести відповідні зміни у Земельний кодекс України. Передбачається, що за рахунок цього можна сконцентрувати земельні ділянки у більші масиви, завдяки чому підвищиться їх іпотечна привабливість. Крім того, вважається, що у разі включення землі у товарообіг, ціни на сільськогосподарські товари підвищаться. Для власників землі це буде позитивним результатом, адже забезпечить можливість одержати додаткові прибутки. Окремі дослідники, вбачаючи більше негативних моментів, ніж позитивних при прискоренні формування ринку землі сільськогосподарського призначення, вважають, що в сучасних умовах можна впровадити в якості іпотеки право на оренду землі. Однак їх пропозиції, як правило, не розкривають ні економічний зміст поняття «права оренди землі в якості іпотеки», ні механізм його функціонування [8, С. 183].

Отже, ні прискорення впровадження ринку землі, ні іпотека права оренди землі проблему іпотеки земель сільськогосподарського призначення реально не вирішують, особливо в найближчій перспективі. Такі пропозиції можна розглядати лише як прогноз на віддалену перспективу з певним ступенем вірогідності одержання позитивного результату. Довгострокові ж кредити сільськогосподарським товаровиробникам потрібні тепер.

У цих умовах, на наш погляд, є дві реальні можливості, два напрями дій. Перший - це переорієнтація орендних форм господарювання, яких нині абсолютна більшість і які не завжди створювалися зважаючи на економічну доцільність в інші, сприятливіші до іпотеки сільськогосподарських земель. Такий шлях, навіть при визнанні його доцільним, теж потребує часу, якого в існуючих умовах обмаль. Враховуючи це, необхідно паралельно використовувати можливості іпотеки земель сільськогосподарського призначення в нинішньому їх статусі. Оскільки іпотека не самоціль, а засіб, кінцевою метою якого є залучення додаткових кредитних ресурсів сільськогосподарськими товаровиробниками, створення таких фінансових структур, які б могли і яким було б вигідно займатися іпотекою сільськогосподарських земель у нинішньому їх стані.

Іпотечне кредитування земель України є невід'ємною складовою розвитку земельних відносин та АПК в умовах кризи, бо саме іпотечний кредит дозволить розширити виробничі потужності підприємств, відновити їх основний капітал, сприяє ефективності розподілу нерухомості. Через іпотечний механізм земля з часом переходить до рентабельніших підприємств. У результаті показники сільського господарства в цілому поліпшуються. Це можливо при використанні позикових грошових ресурсів для впровадження досягнень науково-технічного прогресу підвищення економічної ефективності матеріального виробництва. Для залучення інвестицій у виробничу сферу підприємства АПК можуть привертати позикові засоби банків під заставу наявної землі. Становлення цивілізованої системи іпотечного земельного кредитування в агропромисловому секторі - революційний, стратегічний напрям в економічному механізмі відтворення трудових ресурсів аграрного сектора, розвитку земельних відносин.

В системі чинників, які формують сприятливе середовище функціонування будь-якого суб'єкта господарювання, одне з головних місць відводиться забезпеченню кредитними ресурсами, передусім інвестиційного характеру. Сільськогосподарських товаровиробників це стосується у першу чергу, адже вони чи не найбільше серед представників інших галузей економіки ігноруються банками, а відтак - потерпають від нестачі доступних та довгострокових кредитних ресурсів. В загальному обсязі кредитів, наданих комерційними банками суб'єктам господарювання, на кредити сільському господарству, мисливству та лісовому господарству припадає всього 7,2%, з яких 44,7% - короткострокові. Практично на останньому місці серед інших галузей економіки сільське господарство знаходиться за показником «обсяг банківських кредитів на одиницю валової доданої вартості».

Низька привабливість аграрного сектору для потенційних кредиторів, у першу чергу банків, на сьогодні визначається складним фінансовим становищем переважної більшості безпосередніх виробників сільгосппродукції, звуженістю предмета застави, яким нині виступають лише майбутній урожай, продукція в обороті, які в загальному обсязі забезпечення кредиту становлять не більше 30%, а також переважно низьколіквідні основні фонди через високий ступінь їх фізичного та морального зносу [22, С. 96-103].

Очевидно, що зазначені обсяги потенційних кредитних ресурсів в аграрну сферу можна піддавати сумніву, наводячи цілком обґрунтовані аргументи на кшталт незначних розмірів земельних ділянок у західних областях України, їх низької продуктивності тощо, що суттєво знижує їх привабливість як предмета іпотеки для потенційних інвесторів, малих розмірів землекористування у переважної більшості новостворених фермерських господарств, неможливості одночасної застави усього земельного масиву, об'єктивної відсутності потреби у кредитних ресурсах певного контингенту товаровиробників, які займають високі конкурентні позиції на ринку, та інші. Водночас у даному випадку не ставиться завдання здійснення оцінки можливих обсягів кредитних ресурсів, на які можуть сподіватися товаровиробники.

Іпотека землі не має прямого впливу на суть державного регулювання земельних відносин, а є засобом збереження приватної власності фізичних осіб на землю через здійснення договірних відносин, які спрямовані на одержання або погашення кредитів банку з метою виробничої діяльності на землі. В прямому розумінні іпотека землі і є гарантією відшкодування позичених коштів певною кількістю площі землі, еквівалентної грошовому обсягу позики.

Затяжна фінансова криза в аграрному секторі економіки України призвела до значного зносу матеріально-технічної бази галузі. Для впровадження інноваційних технологій, оновлення техніки, будівництва нових об'єктів аграрний сектор економіки дедалі більше потребує довгострокових фінансових ресурсів. Кредитні кошти залишаються поки що безальтернативним джерелом відновлення втраченого оборотного й основного капіталу сільськогосподарських підприємств.

Зважаючи на специфіку сільськогосподарського виробництва (сезонність, циклічність виробничо-господарських процесів, тривалий період кругообігу капіталу тощо), навіть у високорентабельних підприємств іноді виникає сезонна потреба в додаткових коштах. Та найбільше сільськогосподарські підприємства потребують довгострокових кредитів. Однак через високу ризикованість цього бізнесу, низьку кредитоспроможність підприємств, низьку якість і ліквідність застави, яку підприємства можуть запропонувати комерційним банкам, а також відсутність механізмів іпотечного кредитування в галузі, отримати ці кредити буває досить проблематично.

Для кредиторів становить інтерес інформація про кредитоспроможність підприємства, що є однією з характеристик його фінансового стану. Така інформація необхідна для ухвалення рішення про надання кредиту й умови кредитування (ця характеристика визначається ліквідністю, платоспроможністю, фінансовою незалежністю й прибутковістю підприємства).

Більшість підприємців і банкірів основною перешкодою активізації кредитування сільського господарства сьогодні вважають проблему кредитної застави. Останнім часом це питання почало вирішуватись шляхом застави особистого майна власників господарства, і хоча його вартість найчастіше не покриває сам кредит, проте це є ефективним стимулом для повернення кредиту. Застава особистого майна керівників підприємства широко використовується в інших, розвинутих, країнах, однак в Україні поки що або самі підприємці не хочуть ризикувати власним майном, або банки відмовляються зі зрозумілих причин брати в заставу будинки, якщо в них прописані діти.

Як потенційно достатня і ліквідна застава для надання аграріям середньо- і довгострокових кредитів розглядаються земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Земельна іпотека нині вкрай необхідна для забезпечення сільськогосподарського виробництва довгостроковими коштами. Однак, як показали дослідження М. Ващик і Г. Черевка, поки що банки не готові приймати землі сільськогосподарського призначення як заставу через необхідність врегулювання законодавчої бази ще до відміни мораторію на продаж земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Водночас майбутнє кредитування вони вбачають у зменшенні обсягів кредитів, залучених у комерційних банках, навіть на пільгових умовах, та у створенні спеціалізованих структур (які можна назвати по-різному: агробанки, земельні банки тощо), які б краще розуміли специфіку агробізнесу, співпрацюючи із сільськогосподарськими підприємствами.

Довгострокове кредитування сільськогосподарських товаровиробників повинно розглядатися не як окремі ініціативи банків чи регіонів, а як цілісна система за безпосередньої участі держави, якій сьогодні відводиться важлива роль у забезпеченні інтересів суб'єктів цих відносин. І саме іпотечне кредитування надасть новий потужний поштовх розвитку аграрного сектору економіки, залучивши для цього значні грошові ресурси.

Зважаючи на систему цільового призначення земельних ділянок, якщо у заставу передаються землі сільськогосподарського призначення, то можливість дій щодо задоволення прав іпотекоутримувача знижується. Отже, створюється несприятлива для банків і банківської діяльності ситуація, за якої банки фактично не можуть за законодавством набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Отже, оскільки вони не можуть бути власниками таких ділянок, то й кошти під це не виділятимуться. Вважаємо, що мораторій на продаж земель не можна зняти, доки не буде прийнято відповідного закону, який регулює продаж землі.

Для виходу із ситуації, що склалася, необхідно якомога швидше прийняти Закон «Про ринок земель», яким передбачити порядок продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення з аукціонів. Це дасть змогу здійснювати практичну реалізацію земельних ділянок сільськогосподарського призначення банками.

Враховуючи вищевикладене можна сформулювати деякі висновки.

Здійснення ринкових земельних відносин створює можливості подальшого розвитку ринку земель за рахунок впровадження іпотеки земель. Оскільки механізм застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення є новим у господарському механізмі країни, то виникає необхідність розробки й освоєння багатьох елементів, зокрема законодавчого та організаційного забезпечення функціонування іпотечного ринку, формування відповідної інфраструктури цього ринку, впровадження на ринку земель цінних паперів заставних та іпотечних листів.

Однією з передумов стабільного економічного зростання є розвиток іпотечних відносин. Застава нерухомості, зокрема ділянок сільськогосподарського призначення, емісія й обіг іпотечних цінних паперів дозволять в значних масштабах мобілізувати фінансові кошти для інвестування аграрного сектору.

Іпотечне кредитування може здійснюватись значно активніше у разі випуску й запровадження земельних цінних паперів - заставних листів. Поява їх на фондовому ринку може сприяти як пожвавленню цього ринку, так і підвищенню інтересу потенційних інвесторів до вкладень капіталу в аграрну сферу економіки України.

Іпотечне кредитування земель сільськогосподарського призначення у зв'язку з законодавчою неврегульованістю поки що (принаймні, у визначеному в законі порядку) не діятиме через виникнення правової колізії. Постала невідкладна потреба прийняття Закону України «Про ринок земель» та низку підзаконних нормативно - правових актів, якими буде передбачено чіткий порядок продажу банками на аукціонах земельних ділянок.

2. Фінансово-економічна характеристика ТОВ «Агротера Колос»

2.1 Фінансово-економічна характеристика ТОВ «Агротера Колос»

Товариство з обмеженою відповідальністю «Агротера Колос» знаходиться та зареєстроване в селі Коржова Уманського району Черкаської області. Господарство займається вирощуванням сільськогосподарської продукції та її реалізацією.

Характеризуючи природні умови території, на якій розміщене дане підприємства, потрібно згадати, що Вінницька область розташована в центральній частині України.

Клімат області помірно-континентальний (область лежить у помірному кліматичному поясі). Середня температура січня - -14°С, а липня - +24°С. Середньорічна кількість опадів становить 560 - 600 мм. Територія області в холодну пору вкрита покривом снігу, який є нетривким.

Найпоширенішими типами ґрунтів Черкаської області є дерново-підзолисті, опідзолені, сірі опідзолені ґрунти, 60% дерново-підзолистих ґрунтів області інтенсивно використовуються в сільськогосподарському виробництві. Найбільше поширення в межах області мають сірі опідзолені ґрунти (вони характеризуються підвищеною кислотністю, низьким вмістом нітратів та гумусу. В зв'язку з недостатньою кількістю внесення органічних добрив за останні роки помічено тенденцію до зменшення вмісту гумусу на 0,07%.

Розглянемо чисельність працюючих у ТОВ «Агротера Колос» у табл. 2.1.

Таблиця 2.1. Склад та динаміка робітників у ТОВ «Агротера Колос»

Показник	2008	2009	2010	Відхилення, +,-
Всього у господарстві	17	41	43	26
в т.ч. в рослинництві	15	22	43	28
в тваринництві	2	19	-	-

Чисельність працівників у господарстві в 2010 році склала 43 чоловіки, що на 26 чоловік більше від рівня 2008 року. Це стало можливим передусім через збільшення чисельності працівників у рослинництві на 28 чоловік, та скороченні у тваринництві на 2 особи.

Проаналізуємо результати діяльності ТОВ «Агротера Колос» у табл. 2.2.

Таблиця 2.2. Фінансові результати діяльності ТОВ «Агротера Колос»

Показник	2008	2009	2010	Відхилення, +,-
Чистий дохід від реалізації продукції, тис. грн.	1833,6	5479	7168	5334,4
Собівартість реалізованої продукції, тис. грн.	1708,3	3840	4424	2715,7
Валовий прибуток, тис. грн.	125,3	1639	2744	2618,7
Фінансові результати від операційної діяльності, тис. грн.	-3,5	1434	2979	2982,5
Фінансові результати від звичайної діяльності, тис. грн	-7,5	1391	2967	2974,5
Чистий прибуток (збиток,), тис. грн	-7,5	1391	2952	2959,5
Рівень рентабельності, %	-0,4	36,2	66,7	67,2 в.п.

У 2010 році рівень рентабельності склав 66,7%, що на 67,2 в.п. більше за -0,4% у 2008 році. Дане збільшення було спровоковане збільшення суми чистого прибутку у 2010 році на 2959,5 тис. грн. Також варто відмітити, що собівартість реалізованої продукції зросла лише на 2715,7 тис. грн. тоді як сума виручки від реалізації аж на 5334,4 тис. грн., що і стало причиною росту прибутків.

Розглянемо забезпеченість господарства земельними угіддями протягом досліджуваного періоду у таблиці 2.3.

Таблиця 2.3. Склад та динаміка земельних угідь ТОВ «Агротера Колос»

Показник	2008	2009	2010	Відхилення, +,-
Площа земельних угідь всього, га	1125	1125	1124	-1
в т.ч. рілля, га	1125	1125	1114	-9
пасовища, га	-	-	10	10

Загальна площа земельних угідь у 2010 році скоротилася всього на 1 га та склала 1124 га. Проте варто зазначити, що площа ріллі зменшилася на 9 га та склала 1114 га, а пасовища склали 10 га у 2010 році.

Проаналізуємо склад та структуру основних засобів ТОВ «Агротера Колос» у таблиці 2.4.

Таблиця 2.4. Склад та структура основних засобів ТОВ «Агротера Колос»

Показник, тис. грн.	2008	2009	2010	Відхилення, +,-
	тис. грн.	%	тис. грн.	%	тис. грн.	%
Машини та обладнання	286,8	60,8	287	57,3	287	56,3	0,2
Транспортні засоби	49,7	10,5	69	13,8	69	13,5	19,3
Інструменти	27,6	5,9	33	6,6	34	6,7	6,4
Інші основні засоби	95,9	20,3	96	19,2	104	20,4	8,1
Інші необоротні матеріальні активи	11,7	2,5	16	3,2	16	3,1	4,3
Разом	471,7	100	501	100	510	100	38,3

Отже, як видно із таблиці 2.4, вартість основних засобів ТОВ «Агротера Колос» збільшилася на 38,3 тис. грн. та склала у 2010 році 510 тис. грн. Дане збільшення відбулося за рахунок збільшення усіх груп основних засобів. Так вартість машин та обладнання збільшилася на 0,2 тис. грн., транспортних засобів на 19,3 тис. грн., інструменту на 6,4 тис. грн., інших основних засобів на 8,1 тис. грн. та інших необоротних матеріальних активів на 4,3 тис. грн.

В цілому варто зазначити, що господарство є високоприбутковим та позитивно розвиваючимся.

2.2 Практика визначення кредитоспроможності позичальників

Аналізуючи доцільність кредитних відносин, працівники банку зобов'язані визначити джерела покриття збитків у разі непроведення своєчасних розрахунків за одержаним кредитом позичальником. У міжнародній практиці виділяють три основні джерела покриття заборгованості за банківським кредитом. По-перше, це доход позичальника (первинне джерело повернення кредиту), по-друге - наявність ліквідних активів, достатніх для погашення кредиту, а по-третє - доступ до зовнішніх джерел погашення кредиту (вторинні джерела перерахування коштів) [1, С. 244; 2, С. 15]. За відсутності резервів покриття зобов' язань кредитні відносини з позичальником не встановлюються.

Пріоритетність надання кредитів визначається зіставленням обсягу очікуваного кредитором прибутку й величиною кредитного ризику. Приймаючи рішення щодо доцільності видачі кредиту, відповідальний працівник банку керується фінансовими показниками позичальника за попередні періоди та визначенням його кредитоспроможності, що характеризує ймовірність своєчасного виконання клієнтом зобов'язань перед банком.

Таким чином, кредитоспроможність - це один із показників визначення стану банківського ризику, який включає оцінку фінансового стану, репутації та прогнозу розвитку позичальника, якість запропонованого забезпечення, ринковий ризик тощо.

У світовій практиці використовують різні моделі визначення кредитоспроможності позичальника, які можна поділити на чотири групи [3, С. 24-25]. Перша група базується на проведенні аналізу фінансової звітності. Друга група доповнюється ще й іншими характеристиками позичальника щодо виконання кредитних зобов'язань за попередні періоди діяльності. Моделі третьої групи визначають кредитоспроможність за методами актуарної математики. Остання група базується на визначенні ринкової вартості позичальника. Однак достатньо розвинений ринок облігацій існує лише в США [3, С. 28], натомість, як фондовий ринок України лише зароджується, що свідчить про недоцільність запровадження зазначеної моделі вітчизняними комерційними банками.

Проаналізуємо декілька методик, що набули найбільш широкого розповсюдження у світовій практиці. Зокрема, це методика, що включає такі коефіцієнти [4, С. 166-167]:

Ш коефіцієнти ліквідності - поточна ліквідність, яка свідчить про спроможність позичальника розрахуватися за короткостроковими борговими зобов'язаннями;

Ш миттєва ліквідність - спроможність вивільнити достатню суму коштів для розрахунків;

Ш коефіцієнти ефективності, що дають змогу доповнити оцінку фінансової стійкості клієнта;

Ш коефіцієнт фінансового левериджу, що характеризує можливий ефект залежно від обсягу та вартості залучених джерел;

Ш коефіцієнти прибутковості, що характеризують рівень дохідності та рентабельності;

Ш коефіцієнти обслуговування боргу - поділяються на коефіцієнти покриття відсотків і фінансових платежів, що відповідно характеризують здатність погасити заборгованість за нарахованими відсотками й основною сумою боргу.

Зазвичай, кожен банк самостійно визначає методи оцінки кредитоспроможності позичальника. В англомовних країнах до сьогодні найбільш поширеним був принцип «три - с» [5, С. 26-27]. Відповідно до цього підходу враховують такі характеристики, як репутація (character): компетентність, порядність позичальника, аналізують погашення заборгованості за раніше одержаними кредитами; здатність (погашення зобов'язань) (capability): беруть до уваги досвід, кваліфікацію, компетентність менеджерів, джерело погашення кредиту; капітал (capital): розглядається вартість активів, забезпечення та ринкова вартість майна позичальника, що є підставою для визначення спроможності позичальника розрахуватися за кредит у разі погіршення фінансового стану.

За сучасних умов ця система доповнилася ще трьома критеріями: (collateral) можливість забезпечення майном, (conditions) умови кон'юнктури ринку, на якому клієнт змінює свою економічну діяльність, (control) відповідність кредитної заяви клієнта як внутрішнім, так і чинним державним нормативам [6, С. 110].

Також застосовується так званий метод CAMPARI [5, С. 28]:

- клієнт (customer) та можливість (ability) - розглядається компетентність, кредитна історія та порядність позичальника;

- кошти / маржа (means) - відображає банківський ризик та загальний рівень відсоткової ставки;

- цілі (purpose) та розмір кредиту (amount) - цілі, на які видається кредит, повинні відповідати розмірам потреби;

- погашення (repayment) - аналіз можливості клієнта вчасно розрахуватися за наданий кредит та відсотками за його використання;

- страхування (insurance) / забезпечення - вартість забезпечення має відповідати сумі кредиту.

Недосконалість існуючих методів є поштовхом до створення нових, одним з яких є MEMO-RISK, що передбачає два етапи [5, С. 29-30]. Перший етап - MEMO: менеджмент (management), досвід (experience), ринок (market), функціонування бізнесу (operations). Основна увага на цьому етапі приділяється компетенції та кваліфікованості керівника, стану й перспективам розвитку ринку, системі розподілу товарів, послуг, загальній діяльності підприємства. На другому етапі - RISK увага звертається на здатність проведення розрахунків з урахуванням змін на ринку чи підвищення відсоткових ставок, вартості забезпечення та рівень контролю.

Американським комерційним банкам притаманне застосування чотирьох груп показників для визначення кредитоспроможності клієнта: ліквідності, оборотності капіталу, залучення коштів, прибутковості [4, С. 171]. Крім того, в США та Канаді, наприклад, інформація щодо кредитоспроможності фірм публікується в загальнонаціональних та регіональних довідниках [7, С. 32].

Французькими комерційними банками проводиться аналіз трьох блоків показників: діяльність підприємства та аналіз його балансу; кредитоспроможність клієнтів та застосування даних із картотеки Банку Франції [4, С. 171]. Крім визначення ймовірності повернення кредиту, ця методика спрямована на розрахунок доходу, що отримає банк за вирахуванням кредитного ризику.

Методика CART (ClassificationandRegressionTrees) полягає у розподілі підприємств на основі аналізу сукупності показників на стійкі й потенційні до банкрутства.

Система PARTS: (purpose) мета залучення кредиту клієнтом, (amount) загальна сума кредиту, що вимагається, (repayment) умови повернення позики та її обслуговування, (term) термін використання залученого кредиту, (security) можливі форми забезпечення безпеки кредиту за рахунок його страхування [6, С. 252].

На підставі аналізу методики визначення кредитоспроможності позичальника виділимо шість основних критеріїв [8, С. 182-186]:

- характер позичальника (character): кредитор аналізує чітко обґрунтоване цільове спрямування кредиту, відповідальність, порядність позичальника та наміри позичальника дійсно розрахуватися за отриманий кредит;

- здатність позичати кошти (capability): передбачає наявність прав клієнта позичати кошти, надавати відповідну заяву та підписувати кредитний договір;

- грошові кошти (cash): можливість позичальника отримати достатню суму доходу, який дозволить розрахуватися з кредитором. Заборгованість може бути погашена за рахунок власних грошових потоків, продажу або ліквідації активів, або залученням коштів шляхом випуску боргових зобов'язань чи цінних паперів. Кредитори надають перевагу грошовим потокам, що є одним із показників фінансового стану позичальника. Також важливим є аналіз стабільності підприємства й обсягу реалізації;

Ш забезпечення (collateral): наявність достатнього капіталу та ліквідних активів для розрахунку за кредитом;

Ш умови (conditions): аналіз діяльності позичальника та відповідної галузі, а також їх залежність від ринкових змін. Для такого аналізу банки збирають усі відомості про наукові дослідження стану галузі та прогнози його зміни;

Ш контроль (control): аналізується вплив змін чинного законодавства на спроможність розрахуватися за кредит та інші зміни.

Оцінка кредитоспроможності показників у Російській Федерації проводиться за допомогою застосування методики Асоціації російських банків, відповідно до якої беруть до уваги: солідарність - відповідальність керівництва та його кредитна історія; здатності - конкурентоспроможність, виробництво та реалізація продукції; дохідність - переваги даного позичальника над іншими; реальність - досягнення результатів проекту; обґрунтованість - відповідність обсягу потреби позичальника у кредиті; повернення - джерела погашення кредиту у випадку невиконання зобов'язань; забезпеченість - покриття кредиту юридичними правами позичальника.

Визначати кредитоспроможність можна також на основі аналізу грошових потоків позичальника, тобто шляхом порівняння надходжень і використання грошових коштів за певний період [9, С. 64]. Фінансовий стан позичальника вважають стійким, якщо за останні три роки він мав постійне перевищення надходжень над витратами. Якщо ж за цей період визначений чистий грошовий потік значно змінювався, то зменшиться й рейтинг підприємства. Клас кредитоспроможності визначається на підставі співвідношення обсягу грошового потоку та боргових зобов'язань.

Для визначення кредитоспроможності позичальника може також використовуватися метод Монте-Карло, суть якого полягає в тому, що моделюють власні випадкові події за їх імовірністю та на підставі конкретних значень обчислюють стан системи в цілому [10, С. 92]. Однак тут суттєвим недоліком є неврахування особливостей діяльності клієнта.

Дослідник Дж. Сінки запропонував такий показник визначення імовірності погашення позики (d) [6, С. 70]:

d= d [i(Q, CF, NW, G) (2.1)

де I - якість інформації, її своєчасність і точність;

С - характер позичальника;

CF - рівень і стабільність потоку готівкових коштів;

NW - реальний рівень власного капіталу;

G - наявність гарантій.

У світовій практиці також застосовується Z-модель Альтмана для прогнозування банкрутства та модель нагляду за кредитами Чессера для прогнозування випадків невиконання позичальником умов кредитного договору [10, С. 95].

Застосування методик залежить від переваг, які надають кредитори. Визначення кредитоспроможності може ґрунтуватися як на розрахунку показників, так і на визначенні рейтингу, який також може оцінюватися за значеннями фінансових коефіцієнтів, бальною системою чи експертною оцінкою.

Однак кожній з наведених моделей притаманні похибки, які зумовлюють створення нових підходів. Нині стрімкого розвитку в застосуванні як фінансовими корпораціями, так і комерційними банками світу набуває новостворена система управління ризиками (EnterpriseRiskManagement), за допомогою якої надають загальну оцінку існуючого портфеля ризиків у цілому [11, С. 60]. Такий підхід дозволяє ефективно здійснювати ризик-менеджмент, уникаючи зайвих втрат. Нині кредитний ризик, як основний фактор, у розвинених країнах оцінюється лише невеликими банками, натомість, як гіганти, розмір активів яких перевищує 150 млн. дол. США за умов жорсткої конкуренції не в змозі витрачати значну кількість часу на визначення платоспроможності кожного клієнта, зацікавлені в оцінці всіх спектрів існуючих ризиків [11, С. 63].

Із запровадженням у практику Базельської угоди-2 щодо оцінки кредитного ризику вітчизняні комерційні банки зазнають певних труднощів. Зокрема, це пов'язано з відсутністю кваліфікованого персоналу, необхідного технічного забезпечення, придбання якого потребує додаткових витрат, нерозвиненістю банківської інфраструктури [12, С. 67]. Проте, об'єктивною реальністю є необхідність інтеграції вітчизняних комерційних банків до світової банківської системи.

Підсумовуючи вищевикладене, констатуємо наявність різних методик оцінки ризику втрати кредитоспроможності позичальника як у світовій практиці, так і в Україні. Нині Національний банк України (НБУ) не пропонує універсального підходу, а лише визначає напрямок оцінки, що надає можливість кредиторам запроваджувати власні розробки. На наш погляд, такий підхід має як позитивні, так і негативні аспекти. Зокрема, надаючи можливість власного вибору та розвитку, НБУ сприяє запровадженню нових моделей ризик-менеджменту. Проте існує висока ймовірність неврахування кредиторами попереджувальних ознак погіршення фінансового стану позичальників, або навпаки, це може бути приводом помилкової відмови потенційному клієнту.

Таким чином, розвиток моделей визначення кредитоспроможності доцільно здійснювати шляхом аналізу та взаємної співпраці вітчизняних кредиторів з врахуванням надбань світової практики. Для вітчизняного, відносно початкового становлення банківського ринку, варто знайти універсальну модель з урахуванням національних особливостей, чому слугує досвід розвинених країн. Такий підхід зумовлений необхідністю становлення стабільної банківської системи, а не лише окремого банку, що в процесі розвитку економіки забезпечить фінансове зміцнення усіх суб'єктів господарювання.

2.3 Фінансовий механізм іпотечних відносин в аграрній сфері

Фінансовий механізм іпотечних відносин в аграрній сфері повинен передбачати комплексну взаємодію фінансових методів, фінансових інструментів і фінансових важелів з відповідним блоком правового, методичного та організаційного забезпечення, за допомогою якого здійснюється ефективне використання земельних ділянок як сільськогосподарського так і несільськогосподарського призначення задля забезпечення соціально-економічного розвитку суспільства [23, С. 122-126].

Також фінансовий механізм іпотечних відносин повинен передбачати поетапний викуп органами державної влади земельних паїв у тих власників, які не бажають чи не в змозі самостійно їх використовувати на основі іпотеки зі зворотнім ануїтетом, здійснення концентрації та передачі у користування шляхом встановлення емфітевзису ефективним вітчизняним господарям.

Іпотека зі зворотним ануїтетом (reverse-annuity mortgage, RAM) - це зворотна рентна іпотека, або зворотний іпотечний інструмент. В класичному розумінні при іпотеці зі зворотним ануїтетом позичальник отримує позику, яку повертає наступною передачею прав на нерухомість у визначений договором термін.

Адаптуючи зазначений вище фінансовий інструмент до наших умов, пропонуємо наступний механізм кредитування при іпотеці зі зворотним ануїтетом. Між покупцем (органом державної влади), продавцем (власником земельного паю чи спадкоємцем), кредитором (банківською установою чи державним або недержавним пенсійним фондом у разі необхідності) укладається договір, в якому містяться наступні умови:

1. Право власності на земельний пай переходить до покупця.

2. Кредитор відкриває особовий рахунок для продавця і зобов'язується перераховувати щомісячно або щоквартально на протязі зазначеного в договорі періоду суму грошових коштів, яку в деяких випадках умовно можна назвати - додаткове пенсійне забезпечення.

3. Покупець укладає з кредитором договір, відповідно до якого кредитор бере зобов'язання перераховувати на особовий рахунок продавця зазначену в договорі суму, а покупець компенсувати відповідну суму разом з певним відсотком.

Використовувати емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) як механізм передачі земельних ділянок ефективним господарям доцільно з двох причин:

1) в сільському господарстві повинна бути альтернатива орендним відносинам;

2) за своїм соціально-економічним призначенням і правовим змістом, емфітевзис є інститутом, що має багато спільних рис з інститутом оренди землі. Основні відмінності між ними полягають у тому, що право емфітевзису, на відміну від права оренди землі, можуть установлюватися на невизначений термін (загальноприйнято 99 років) і, головне, на сьогоднішній день відчужуватися на підставі цивільно-правових правочинів, тобто передаватись в заставу при земельному іпотечному кредитуванні.

Спробуємо також розглянути, чи не суперечить запропонований механізм іпотечних відносин в аграрній сфері зобов'язанням України при вступі до СОТ. Взагалі, згідно з додатком 2 до Угоди про сільське господарство всі заходи щодо державної підтримки сільського господарства умовно поділені на три групи, або розкладені по різнокольорових скриньках: «зеленій», «блакитній» і «жовтій» (чи «бурштиновій»).

До «зеленої скриньки» належать заходи, не спрямовані на підтримку обсягів виробництва та цін виробників, отже, не порушують принципів справедливої конкуренції.

Державні витрати в межах «зеленої скриньки» можуть здійснюватись у таких напрямах:

- наукові дослідження, підготовка та підвищення кваліфікації кадрів, інформаційно-консультаційне обслуговування;

- ветеринарні та фітосанітарні заходи, контроль безпеки продуктів харчування;

- сприяння збуту сільгосппродукції, у тому числі збирання, обробка та поширення ринкової інформації;

- удосконалення інфраструктури (будівництво шляхів, електромереж, меліоративних споруд) за винятком операційних витрат на її утримання;

- утримання стратегічних продовольчих запасів, внутрішня продовольча допомога;

- забезпечення гарантованого доходу сільгоспвиробникам, удосконалення землекористування тощо;

- підтримка доходів виробників, не пов'язана з видом і обсягом виробництва;

- сприяння структурній перебудові сільськогосподарського виробництва;

- охорона навколишнього середовища;

- програми регіонального розвитку.

Держава, що є членом СОТ, має право фінансувати заходи «зеленої скриньки» в будь-якому обсязі залежно від можливостей свого бюджету.

Немає також заперечень проти бюджетного фінансування заходів «блакитної скриньки», оскільки вони спрямовані на обмеження перевиробництва (скорочення поголів'я худоби, посівних площ тощо).

Найбільш дискусійним питанням при вступі України до СОТ є заходи «жовтої скриньки». До них належать заходи внутрішньої підтримки, що справляють викривлюючий вплив на торгівлю і виробництво:

- дотації на продукцію тваринництва та рослинництва;

- дотації на племінне тваринництво;

- дотації на елітне насінництво;

- дотації на комбікорми;

- компенсація частини витрат на міндобрива та засоби захисту рослин;

- компенсація частини витрат на енергоресурси;

- цінова підтримка: компенсація різниці між закупівельною і ринковою ціною на сільгосппродукцію;

- надання виробнику товарів і послуг за цінами, нижчими за ринкові;

- закупівля у виробника товарів (послуг) за цінами, що перевищують ринкові;

- пільгове кредитування сільгоспвиробників за рахунок бюджету, списання боргів;

- пільги на транспортування сільгосппродукції;

- витрати лізингового фонду та деякі інші.

На мою думку запропоновані заходи відносяться до державних витрат в межах «зеленої скриньки», можуть класифікуватися як «удосконалення землекористування», «сприяння структурній перебудові сільськогосподарського виробництва», «охорона навколишнього середовища» та фінансуватися без обмежень [15, С. 80].

3. Розвиток та регулювання іпотечного ринку землі в Україні

Світова практика організації іпотечного кредитування засвідчує, що кожна країна має свою індивідуальну специфіку в підходах до формування іпотечної інфраструктури. В одних із них (Угорщина, Польща, Швеція, Фінляндія тощо) іпотечні кредити надаються спеціалізованими іпотечними банками, тоді як в Чехії, Словенії та інших країнах уряд обмежився видачею спеціальних ліцензій на право емісії закладних листів універсальним комерційним банкам [20, С. 32-36].