Оценка стоимости однокомнатной квартиры как объекта жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: «Оценка стоимости однокомнатной квартиры как объекта жилой недвижимости»

Содержание

Введение

1. Законодательная база по оценочной деятельности

2. Основные показатели при работе оценщика

2.1 Изучение материалов и документов, предоставленных заказчиком

2.2 Визуальный осмотр и изучение объекта недвижимости

2.3 Анализ оцениваемого объекта с целью определения лучшего и наиболее эффективного использования

2.4 Выбор и применение подходов к оценке

2.5 Анализ рынка жилой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки

2.6 Согласование результатов определения итоговой стоимости

2.7 Составление отчета

3. Описание оцениваемых прав

4. Используемая терминология при определении рыночной стоимости

5. Обзор рынка жилой недвижимости

5.1 Обзор рынка недвижимости на данной территории

5.2 Состояние на рынке недвижимости на данный момент

6. Основные сведения об объекте оценки

6.1 Описание объекта оценки

6.2 Описание местоположения

7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

8. Подходы к оценке

9. Оценка износа

10. Определение итоговой стоимости объекта

Список использованных источников

Введение

В данной курсовой работе определяется стоимость жилой недвижимости, а именно однокомнатной квартиры в панельном доме, расположенной по адресу: г. Орел, ул. Матросова, дом 48, кв.66.

Одним из важнейших этапов на пути к заключению сделки с недвижимостью является ее оценка. К оценке объектов недвижимости применяют различные методы, в зависимости от поставленных целей и задач оценки.

Согласно статье 8 федерального закона «Об оценочной деятельности» N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года (с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ), проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. оценка объект недвижимость стоимость

Оценка квартиры состоит из таких этапов:

- заключение договора на проведение независимой оценки;

- определения задания на оценку;

- сбор и анализ информации;

- выбор методов оценки и осуществления необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости;

- составление отчета об оценке.

Оценка квартиры включает в себя анализ следующих характеристик:

- характеристика местоположение квартиры (район города, его удаленность от центра);

- характеристика особенности преобладающей застройки микрорайона (оценка близстоящих домов, плотность застройки);

- характеристика транспортной доступности (отдаленность от городских транспортных магистралей, остановок общественного транспорта);

- характеристика инфраструктуры района (наличие и отдаленность объектов жизнеобеспечения и социальной сферы);

- характеристика прилегающей территории;

-характеристика экологической обстановки.

После оценки окружающего квартиру района следует оценка жилого дома, в котором она расположена:

- характеристика типа здания, учет года постройки, состояния;

- этажность, материал стен и перекрытий, наличие дополнительных сервисов (гаража, подземной или надземной стоянки, лифтов и т.д.);

- состояние подъезда и коммуникаций.

Наконец, происходит собственно оценка квартиры. Выясняется:

- общая и жилая площадь, количество и площадь комнат;

- этаж, на котором расположен объект оценки;

- высота потолков;

- площадь и состояние кухни и санузла,

- наличие балконов и лоджий, качество вида, открывающегося из окон;

- общее состояние квартиры и наличие перепланировок.

1. Законодательная база по оценочной деятельности

При оценке стоимости объектов недвижимости применяются следующие законодательные и нормативные акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года
№51-ФЗ.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).

4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).

5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).

2. Основные показатели при работе оценщика

Оценщик - это специалист, способный определить стоимость любого вида имущества: движимого и недвижимого, земли, пакетов акций и долей бизнеса, имущественных прав, нематериальных активов.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15¹ Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Оценщик имеет право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

- отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

- требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик обязан:

- быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона «Об оценочной деятельности», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

- соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

- сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

- представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

- представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15¹ Федерального закона «Об оценочной деятельности», а также сведения о любых изменениях этой информации;

- представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

- по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Специалист по оценке должен быть восприимчив к новой информации и легко обучаем. Он должен уметь анализировать, структурировать и сопоставлять данные, выделяя главное, обладать навыками поиска и получения различной информации, уметь ясно и лаконично излагать свои мысли. Одним из его основных качеств является также умение принять обоснованное решение в условиях жестких временных рамок и недостатка информации. Поэтому из личных качеств, прежде всего, стоит отметить работоспособность и ответственность. Любому оценщику, так или иначе требуются знания финансовых и юридических тонкостей.

2.1 Изучение материалов и документов, представленных заказчиком

Необходимые документы для оценки квартиры:

1. Реквизиты заказчика

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок и здание:

-договор купли-продажи, приватизации, дарения, аренды, и т.д.

3. Правопотверждающие документы на земельный участок:

-свидетельство о государственной регистрации права;

-выписка из государственного земельного кадастра и др.

4. Правопотверждающие документы на квартиру:

- свидетельство о государственной регистрации права.

5. Информационные документы:

- технический паспорт на помещение или его копия или выписка с поэтажным планом помещений изготовленные техническим центром инвентаризации.

- при наличии перепланировки необходимы документы, подтверждающие законность (Постановление Администрации или Решение суда).

6. Документы, содержащие сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются).

2.2 Визуальный осмотр и изучение объекта недвижимости

Этапы проведения осмотра и изучение объекта недвижимости:

1. Обратить внимание на наличие детской площадки, парковочных мест, ухоженность и чистоту вокруг. Если дом стоит возле шоссе, или у железной дороги, лучше, чтобы окна выходили во двор. Уделить пристальное внимание состоянию самого здания - не разрушаются ли балконы, не видны ли трещины, протекшие швы и т. д

2. Состояние подъезда является одной из 3-х вещей (помимо планировки и вида из окна), на которую в первую очередь нужно внимание.

3. Очень внимательно нужно отнестись к планировке и перепланировке квартиры. Узнать, не было ли серьезных переделок в квартире. Категорически запрещено уменьшение или снос вентиляционного короба (на кухне), снос внешних стен (иногда убирают подоконную зону, чтобы увеличить площадь комнаты за счет лоджий), или переносят санузлы на площадь, под которой находятся жилые помещения и т.п. При осмотре жилья на вторичном рынке нужно сравнить квартиру с планом БТИ (оригинал на кальке). Он действителен в течение 1 года. На плане БТИ не должно быть красных линий, т.к. красные линии означают, что перепланировка не согласована. Осматривая жилое помещение в панельном доме, нужно обратить внимание, нет ли проемов в стенах.

4. Обратите внимание и на состояние вентиляционных коробов. Проверьте, есть ли тяга. Для этого можно просто зажечь спичку.

5. Обратить внимание на состояние коммуникаций. В обязательном порядке нужно проверить трубы и сантехнику, установленную в доме, на предмет протечек. На неисправности розеток или проводки могут указывать специфические пятна на обоях.

6. Осмотреть потолки.

7. Очень важен и вид из окна, а также сами окна. Квартиру нужно осматривать только днем и при открытых занавесках.

Когда вставлены пластиковые стеклопакеты, надо проверить, выполнена ли звукоизоляция и оштукатуривание швов.

8. Далее нужно осмотреть стены. Нужно постучать по ним небольшой деревянной палкой - звук должен быть глухим, не вызывать вибраций, осыпания покрытий и т.п. Узнайте, какая толщина стен и материал межкомнатных перегородок. Перегородка должна состоять из стеновых блоков (полого кирпича) толщиной (с учетом оштукатуривания) не менее 12 - 15 см, в противном случае звукоизоляция смежных помещений (комнат) уменьшается.

9. Нужно тщательнейшим образом изучить инфраструктуру района и соседей, особенно верхних.

2.3 Анализ оценки объекта с целью определения лучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.

ННЭИ должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.

4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

2.4 Выбор и применение подходов к оценке

Стандартами предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости объектов оценки:

- Затратный подход

- Сравнительный подход

- Доходный подход

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

При оценке объектов недвижимости используются основные подходы к оценке: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Таблица 1. Методы подходов к оценке

Методы затратного подхода	Методы сравнительного подхода	Методы доходного подхода
Метод компенсации затрат Метод капитализации затрат	Метод сравнения продаж Метод моделирования рыночного ценообразования	Метод прямой капитализации Метод дисконтирования денежных потоков

Затратный подход основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравниваемого объекта. Он основывается на изучении возможностей инвестора, приобретенной недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель не заплатит за объект больше сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по значению и качеству объекта.

Основные этапы оценки:

1. Расчет стоимости, приобретаемой или долгосрочной аренды свободной или имеющийся в расположении земли в целях оптимального ее использования.

2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета лежит расчет затрат на воссоздание объекта. Исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение величины физического, функционального, внешнего износа.

4. Оценка величины предпринимательской прибыли и прибыли инвестора.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ, с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов недавно отданных в эксплуатацию. Он приводит к наибольшим результатам в случае достаточного обоснования стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшения.

Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов имущества, объектов специального назначения.

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС=СЗ+С_в/з*П_дев*(1-И_с)

И_с=1-(1-И_физ)*(1-И_фун)*(1-И_э),

где: РС - рыночная стоимость;

СЗ - рыночная стоимость прав на земельный участок с учетом прибыли застройщика;

С_в/з - стоимость воспроизводства (замещения) улучшений без учета износа;

П_дев - прибыль девелопера;

И_с - суммарный износ;

И_физ - физический износ;

И_фун - функциональное устаревание;

И_э - экономическое (внешнее) устаревание.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные методы оценки в сравнительном подходе:

- Метод сравнения продаж

- Метод моделирования рыночного ценообразования

Подход с точки зрения сопоставимых продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения: права собственности, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические характеристики. Часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках, например можно отнести доступ к объекту, экологические условия, наличие телефона и др.

В любом случае данный метод предпочтителен при оценке даже при имеющейся малой информации и имеет больший весовой коэффициент при согласовании результатов.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он в массовой оценке для целей государственного управления или сдачи в аренду государственного имущества. Предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

Алгоритм метода сравнения продаж

1. На первом этапе осуществляется исследование рынка недвижимости с целью выявления набора факторов, характеристики которых могут (могли бы) оказать влияние на цену сделки с объектом недвижимости. При этом имеется в виду, что различие в величинах этих характеристик приводит при прочих равных условиях к подлежащему корректировке различию в ценах сравниваемых сделок.

2. Далее для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При этом учитывается, что использование удельных характеристик (удельных цен) не приводит к устранению зависимости этих характеристик от общего количества ценообразующего фактора, но существенно ослабляет эту зависимость.

3. Из базы рыночных данных выбираются сведения о сделках или предложениях сделок по объектам, которые могут быть использованы в качестве объектов сравнения (объектов-аналогов) для объекта оценки. По каждому из отобранных объектов сравнения проводится сбор дополнительной информации для выявления возможного влияния на цену сделки факторов, не указанных в базе данных.

4. Данные о сделках с объектами аналогами обрабатываются с целью определения цены, по которой объекты были бы проданы, если бы они обладали характеристиками объекта оценки и продавались бы на рынке на дату оценки. Собственно обработка данных осуществляется различными методами, отличающимися алгоритмом и инструментами сравнительного подхода. При этом определяются и вносятся в цены сделок поправки по всем элементам сравнения.

5. Завершается процедура оценки согласованием скорректированных цен сделок по всем объектам-аналогам и получением итогового заключения о рыночной стоимости объекта оценки.

Для данного метода модель оценки имеет следующий общий вид:

V=f(X₁,X_2,…,X_n),

где V - оценка рыночной стоимости

(X₁…X_n) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.)

Поправки разделяются на поправки в денежном выражении и процентные поправки. Процентные поправки вносятся последовательным умножением или кумулятивным умножением. Поправки могут быть по составу имущественных прав, условиям финансирования и продажи, времени, местоположению, техническим характеристикам. Поправки могут рассчитываться на основе статистических данным с помощью регрессионного анализа.

Подход с точки зрения сопоставимых продаж в целом представляет собой наиболее предпочтительный метод оценки рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Этот доход пересчитывается в оценочную стоимость с применением ставки капитализации или дисконтирования денежного потока. Применяют метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Методы доходного подхода:

- Метод прямой капитализации

- Метод дисконтирования денежных потоков

Последовательность оценки в рамках доходного подхода

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Метод капитализации доходов (прямой капитализации) позволяет на основании данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

Общая формула капитализации дохода выглядит следующим образом:

V=I/R, где

V - текущая стоимость;

I - доход;

R - общая ставка капитализации.

Последовательность оценки методом капитализации доходов:

1. Определяется ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД) и определяются возможные потери от простоя помещения и потери при сборе арендной платы - эффективный валовый доход (ЭВД);

2. Определяются операционные расходы до вычета налогов и процентов по кредиту, которые вычитаются из ЭВД;

3. Определяется ставка капитализации;

4. Рассчитывается текущая стоимость объекта.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для приведения будущего потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходного объекта.

Определение рыночной стоимости предприятия методом дисконтированного денежного потока осуществляется путем последовательного выполнения основных этапов. Как правило, на практике соблюдается следующая последовательность действий:

- Определение длительности прогнозного периода, а также выбор вида денежного потока, который будет использоваться в качестве базы для оценки.

- Анализ и прогнозирование валовых доходов, расходов и инвестиций предприятия.

- Определение ставки дисконта.

- Расчет денежного потока для прогнозного и постпрогнозного периодов.

- Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков в прогнозном и постпрогнозном периоде.

- Внесение заключительных поправок.

2.5 Анализ рынка жилой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая социально-экономическая система. Предметом анализа являются процессы, свойства и закономерности функционирования рынка.

Анализ рынка может проводиться с различными целями, в интересах различных заказчиков, при выполнении различных задач:

- отраслевого экономического анализа;

- стратегического и оперативного менеджмента в компании;

- информирования СМИ и потребителей, PR-деятельности компании;

- маркетинговой деятельности, продвижения товаров и услуг компании;

- оценочной деятельности (смежной профессиональной деятельности);

- аналитического и консалтингового обеспечения инвестиционно-строительной деятельности (смежной профессиональной деятельности по инвестиционному консалтингу, которая может осуществляться подразделениями компании в интересах руководства либо для внешних заказчиков).

Общий (универсальный) анализ рынка недвижимости включает в себя четыре этапа, которые выполняются последовательно, снизу вверх, и отражают различные уровни деятельности аналитика:

1) Создание и наполнение аналитических баз данных:

- сбор информации;

- предварительная обработка информации.

2) Мониторинг рынка:

- статистическая обработка данных;

- анализ и оценка текущего состояния показателей;

- анализ и оценка динамики показателей.

3) Исследование рынка:

-исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения показателей;

- исследование динамических закономерностей изменения показателей;

- совместное исследование динамики различных показателей, в том числе показателей внешней среды (макроэкономических, смежных рынков и т.д.);

- исследование показателей, не поддающихся статистическому мониторингу.

4) Прогнозирование развития рынка:

- исследование внешних и внутренних факторов, влияющих на изменение показателей;

- прогнозирование тенденций изменения показателей.

Наиболее трудоемкими этапами анализа рынка является создание баз данных и мониторинг рынка, т.е. сбор и статистическая обработка информации о рынке. Эти этапы осуществляются на основе стандартизированных форматов, по стандартизированным методикам, и отчеты выдаются по стандартизированным формам.

Этапы исследования закономерностей и прогнозирования тенденций развития рынка отличаются разнообразием детализации и степени обобщения материала, здесь используются все доступные аналитику методы исследования, методики и инструменты, и степень творческого развития этих методов (креативности) зависит от знаний и способностей аналитика.

Возможности мониторинга и анализа рынка недвижимости в значительной степени определяются степенью его развитости. В развитых рыночных экономиках проблемы сбора и обработки информации о рынке практически не существует, и методы анализа и прогнозирования рынка недвижимости достаточно просты. В новейшей истории рынка недвижимости России до сих пор существует информационная закрытость, и аналитику приходится использовать косвенную и не всегда достоверную информацию, разрабатывать и применять изощренные методики сбора, обработки данных, анализа и прогнозирования.

Общим анализом рынка задача аналитика не ограничивается.

Процедуры и операции, необходимые при проведении анализа рынка в интересах различных видов деятельности на рынке, имеют общую область, которая одинакова при всех целях анализа. Кроме того, в каждом из видов деятельности присутствует подсовокупность процедур, операций, методов анализа рынка, специфичных для данной цели исследования и составляющих специализированный анализ рынка в интересах конкретного вида деятельности на рынке.

Специализированный анализ рынка недвижимости в интересах отдельных видов деятельности на рынке опирается прежде всего на результаты общего (универсального) анализа, который выполняется независимо от вида деятельности, в котором они используются. В отличие от общего анализа, специализированный АРН используется при решении конкретных задач, поставленных госорганами, внешними заказчиками, руководством собственной компании. Постановка задачи является «точкой начала» специализированного анализа. Анализ рынка в интересах оценочной деятельности начинается при наличии объекта (при массовой оценке - объектов) оценки. Проводится квалифицирование объекта как товара на рынке недвижимости, подбор аналогов сравнения, определение срока экспозиции каждого аналога, коэффициента торга, расчет поправок (корректировок) для сравнительного подхода, определение коэффициента капитализации для доходного подхода, определение поправок на внешний износ для затратного подхода и т.д.

Таким образом, результаты анализа рынка при их правильном использовании могут обеспечить оценщику полную и достоверную информацию в соответствии с требованиями международных и федеральных стандартов оценки.

2.6 Согласование результатов определения итоговой стоимости

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки. Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя (арендатора, продавца, арендодателя), прочие реалии спроса (предложения).

3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

2.7 Составление отчета

В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние. Составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки.

Оценка стоимости недвижимости -- сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

1. Постановка задачи (определение проблемы).

2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

3. Сбор и анализ данных.

4. Выбор методологии оценки.

5. Оценка права пользования или владения земельным участком.

6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.

7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.

8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Составление Отчёта и Экспертного заключения об экспертной оценке является завершающей стадией процесса оценки. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика, Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов Отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

Допускается даже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев применяется письменная форма Отчёта в сокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая форма Отчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый Отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик.

Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использовать Отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки.

3. Описание оцениваемых прав

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 35,9 м²., расположенной по адресу: г. Орел, ул. Матросова, д.48, кв.66.

Собственником объекта оценки является Иванов Петр Васильевич на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 57 АК № 111111 от 18.08.2008 г.

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таблица 2. Техническое описание конструктивных элементов и инженерного оборудования

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов
1	2	3
1	Наружные стены	керамзитобетонные панели
2	Перегородки	керамзитобетонные
3	Перекрытия	железобетонные
4	Крыша	совмещенная
5	Полы	линолеум
6	Проемы: а) оконные б) дверные	два створных переплета в проеме, окрашены; ПВХ простые, окрашены
7	Отделка стен: а) в жилой комнате б) в кухне в) в санузле г) в других помещениях квартиры	оклеено обоями оклеено обоями; облицовано керамической плиткой облицовано керамической плиткой оклеено обоями
8	Отделка потолков: а) в жилой комнате б) в кухне в) в санузле г) в других помещениях квартиры	побелено побелено побелено потолочная плитка
9	Балкон	есть
10	Благоустройства: Горячее и холодное водоснабжение Электроснабжение Газоснабжение Отопление	есть есть есть от квартальной котельной
	Канализация Мусоропровод Вентиляция Лифт Домофон Телефон Кабельное телевидение Интернет	есть есть есть пассажирский есть есть есть есть

Таблица 3. Характеристика помещений

Номер по плану здания	Наименование части помещения	Общая площадь квартиры, комнаты, м2	Жилая площадь, м2	Вспомогательная площадь, м2	Высота помещения, м	Площадь балкона,м2
1	2	3	4	5	6	7
1	Прихожая	5,1		5,1	2,55
2	Кладовая	0,3		0,3	2,55
3	Кухня	7,6		7,6	2,55
4	Ванная	3,1		3,1	2,55
5	Жилая комната	17,2	17,2		2,55
6	Балкон				2,55	2,6
Итого:	33,3	17,2	16,1		2,6

4. Используемая терминология при определении рыночной стоимости

Объект оценки - к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревание. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка - операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Платежный период - интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Элементы сравнения - характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

5. Обзор рынка жилой недвижимости

5.1 Обзор рынка недвижимости на данной территории

По состоянию на 30 марта 2012 года в г. Орле цены на недвижимость составляют:

1. Продажа:

- Квартиры - 38311 руб. за кв.м.

- Дома - 4397808 руб.

- Земля - 104912 руб. за сотку

- Офисы - 27352 руб. за кв.м.

2. Аренда:

- 1ком. кв. - 9000руб. в месяц

- 2ком. кв. - 10667 руб. в месяц

- Офисы - 8000 руб. за кв. м. в год.

Таблица 4. Число построенных квартир в орловской области и их средний размер

	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
За счет всех источников финансирования
Число квартир, единиц	2868	2722	2626	2864	3086	3333	3700	4472	4400	4141	3458
Их средний размер, м2 общей площади	85,4	90,5	88,8	83,6	78,3	74,4	68,3	69,3	74,1	72,8	72,0
Из них по видам квартир (без квартир в общежитиях), в % от общего ввода:
однокомнатные	14	10	10	15	19	30	40	38	33	40	38
двухкомнатные	22	23	20	23	27	27	27	28	31	29	30
трехкомнатные	41	37	44	44	40	31	25	26	29	23	23
четырехкомнатные и более	23	30	26	18	14	12	8	8	7	8	9
Населением за счет собственных и заемных средств
Число квартир, единиц	1350	1325	1293	1233	1205	962	662	553	624	562	530
Их средний размер, м2 общей площади	112,4	114,0	101,6	99,0	98,9	114,0	125,0	149,8	149,4	148,6	135,3

Объем работ, выполненных организациями по виду деятельности "Строительство", в январе-феврале 2012 г. составил 892,8 млн. рублей и в сопоставимой оценке увеличился по сравнению с январем-февралем прошлого года на 8,0%.

Таблица 5. Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в 2012 году

	Млн. рублей	Темп роста (снижения) в фактических ценах1), в % к	Индекс физического объема1), в % к
		предыдущему периоду	cсоответствующему периоду предыдущего года	предыдущему периоду	cсоответствующему периоду предыдущего года
январь2)	363,5	23,6	105,9	23,5	94,8
февраль	529,3	145,6	127,6	145,3	120,0
январь-февраль	892,8		117,8		108,0
1) Рассчитывается по методологии учета текущего года. 2) Данные уточнены по сравнению с опубликованными ранее.

Таблица 6. Средние цены на рынке жилья Орловской области в IV квартале 2011 года (на конец квартала, рублей за 1 кв. метр общей площади)

	Первичный рынок	Вторичный рынок
Все квартиры. В том числе:	28770	29444
квартиры среднего качества (типовые)	-	26154
квартиры улучшенного качества	28597	32990
элитные квартиры	…	-

- данные не публикуются в целях обеспечения конфиденциальности первичных статистических данных, полученных от организаций, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2007г. №282-ФЗ «Об официальном статистическом учете и системе государственной статистики в Российской Федерации» (ст.4, п.5; ст.9, п.1)

Сегодня орловский рынок недвижимости, прошедший точку падения, показывает стабильный небольшой рост. Ситуация меняется к лучшему. Более ровное соотношение покупателей и продавцов в г. Орел привело к тому, что рынок стабилизировался.

5.2 Состояние на рынке недвижимости на данный момент

В 2010г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 716,9 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 58,4 млн.кв. метров.

С 2001г. по 2008г. объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались. В 2009г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом, в 2010г. падение объемов строительства жилья продолжилось (на 2,4% меньше по сравнению с 2009г.). Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения вырос с 207 кв.метров в 2000г. до 409 кв.метров в 2010г., однако по сравнению с 2009г. он уменьшился на 13 кв.метров. Улучшилась обеспеченность населения жильем, в жилищном фонде в 2010г. в среднем на одного жителя приходилось 22,6 кв. метра общей площади жилых помещений против 22,4 кв. метра в 2009г. и 19,2 кв.метра в 2000 году.

В январе-мае 2011г. введено 177,3 тыс. новых квартир общей площадью 15,3 млн.кв. метров, что составило 93,1% к январю-маю 2010 года.

Таблица 7. Динамика ввода в действие жилых домов

	2001г.	2002г.	2003г.	2004г.	2005г.	2006г.	2007г.	2008г.	2009г.	2010г.	Январь-май 2011г.
Введено в действие жилых домов, млн.м2общей площади	31,7	33,8	36,4	41,0	43,6	50,6	61,2	64,1	59,9	58,4	15,3
в % к предыдущему году	104,6	106,7	107,7	112,6	106,1	116,1	121,1	104,6	93,5	97,6	93,11)

Таблица 8. Число построенных квартир и их средний размер

	1995г.	2000г.	2005г.	2006г.	2007г.	2008г.	2009г.	2010г.
Число построенных квартир, тысяч	602	373	515	609	722	768	702	717
их средний размер, кв.м общей площади	68,2	81,1	84,5	83,1	84,7	83,4	85,3	81,5
Из общего объема ввода квартир, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов, тысяч	90	106	127	144	189	200	210	192
их средний размер, кв.м общей площади	99,7	118,8	138,3	138,7	138,8	136,7	135,9	132,6

В новых частных домах средний размер квартир в 2010г. составил 132,6 кв. метра против 118,8 кв.метров в 2000г., возросла площадь вспомогательных и подсобных помещений. В 2010г. в новой жилой застройке преобладают малоэтажные жилые дома.

Недвижимость в России не обладает сейчас таким спекулятивным инвестиционным спросом, как это было до кризиса, считают эксперты. По их прогнозам, снижения цен на недвижимость в 2012 году ждать не стоит. Покупателям и продавцам следует приготовиться к ее росту. Однако, скорее всего, он вряд ли превысит инфляцию. В целом, с начала года рост цен на жилье в среднем по России составил 4,5%, в то время как уровень инфляции - 5,2%. С начала текущего года себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в России выросла на 6,6%. На увеличении себестоимости сказался рост цен на стройматериалы, который в среднем составил почти 23%. По их прогнозам, снижения цен на недвижимость в 2012 году ждать не стоит.

6. Основные сведения об объекте оценки

6.1 Описание объекта оценки

Объект оценки - квартира общей площадью 35,9 кв.м, в том числе жилой - 17,2 кв.м, состоит из одной жилой комнаты, кухни 7,6 кв.м, прихожей 5,1 кв.м, ванной комнаты 3,1 кв.м, кладовой 0,3 кв.м. Квартира расположена на восьмом этаже многоквартирного 9-ти этажного панельного дома с железобетонными перекрытиями.

Удобства: балкон, телефон, интернет, домофон, кабельное телевидение. Объект расположен по адресу: г. Орел, ул. Матросова, дом 48, кВ. 66.

6.2 Описание местоположения объекта

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Советском районе г. Орла.

Общая площадь района сейчас - 1830 гектар. Около 84300 человек проживают на его территории. Жилых домов - 2402, их общая площадь 1439334 квадратных метра. Советский включает в себя 35 улиц, площадью 460389 квадратных метра.

Ему принадлежат главные парки города: места отдыха, концертов и встреч - Центральный городской парк имени М. Горького, яркий и веселый Детский парк. На площади имени Ленина часто проводятся митинги, парады, праздники для всего города.

В советском районе находятся два из четырех театров («Свободное пространство», театр имени И.С. Тургенева), восемь высших учебных заведений: Госуниверситет - УНПК, Орловский государственный аграрный университет, Орловский государственный институт культуры и искусств, Орловский государственный институт экономики и торговли, Академия ФСО России, Орловский юридический институт МВД РФ, ОРАГС, ВЭПИ, 19 детских садов, 15 школ.

В Советском районе находится Спортивный учебный центр олимпийского резерва, медицинские учреждения города и области: больница имени МОПРа, Областная детская больница, Детская инфекционная, Родильный дом, 25 крупных и средних предприятий, 35262 квадратных метра торговли.