Оценка стоимости однокомнатной квартиры как объекта жилой недвижимости

Идет строительство библиотеки, которая станет одним из крупнейших центров информации в области. Близится к завершению строительство нового хирургического корпуса больницы имени Семашко.

На прилегающих к объекту оценки улицах (Полесская, Лескова, Тургенева) расположены все необходимые объекты городской инфраструктуры: Магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, Московский Индустриальный Банк, Сбербанк, парикмахерские, стоматологическая клиника и прочие объекты социального назначения.

Транспортная доступность оценивается как хорошая: примерно 10-15 минут пешком до автобусной и троллейбусной остановки. Обеспеченность общественным транспортом оценивается как хорошая: рядом проходят автобусные маршруты: №4, №11, № 15, № 17, № 31, № 36, № 43, № 44, №46, №47, № 48, № 52, №60, троллейбусные маршруты №3, №4, №5, №8, №12. Также имеется удобный подъезд к дому, временные автостоянки.

Таблица 9. Характеристика объекта оценки

Показатель	Характеристика показателя
1	2
Характеристика местоположения объекта
Город	Орел
Адрес	ул. Матросова, д.48, кв. 66
Местоположение в городе
Преобладающая застройка микрорайона	жилая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Магазины, школы, детские сады, аптеки, парикмахерские, банки, стоматологическая клиника
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Престижность данного района	Высокая согласно рейтингу районов г. Орла
Транспортная доступность	Хорошая
Экологическая обстановка	Хорошая
Общая характеристика здания
Тип здания	Многоквартирный дом
Год постройки	1985
Материал наружных стен	Керамзитобетонные панели
Материал перекрытий	Железобетонные плиты
Перегородки	Керамзитобетонные
Фундамент дома	Железобетонные сваи
Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение,
	отопление от квартальной котельной, канализация, мусоропровод, вентиляция, лифт
Тип проводки	Скрытая
Организованная стоянка личного, а/т или подземный гараж
Количество этажей в здании	9
Количество подъездов	9
Количество квартир на этаже	4
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок)	Домофон
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Характеристика объекта оценки
Этаж расположения	8
Общая площадь квартиры, кв. м	35,9
Общая площадь (без учета лоджий и балконов), кв. м	33,3
Жилая площадь, кв. м	17,2
Площадь кухни, кв. м	7,6
Кол-во комнат	1
Высота потолков	2,55
Санузел	Совмещенный
Лоджия (балкон)	Балкон
Вид из окна	Детская площадка
Слаботочное обеспечение	Телефон, кабельное телевидение, интернет
Дополнительные системы безопасности	Нет
Внутренняя отделка квартиры	Полы: линолеум; отделка стен: оклеено обоями, облицовано керамической плиткой; отделка потолков: побелено, потолочная плитка

7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Анализ оптимального (наилучшего и наиболее эффективного) использования является предпосылкой определения рыночной стоимости объекта. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Оптимальное использование - это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка и существующих строений, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

Анализ оптимального использования состоит в проверке соответствия рассматриваемых вариантов использования объекта следующим четырем критериям:

- законодательно допустимое, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должны подпадать под действие правовых ограничений;

- физически возможное, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

- финансово целесообразное, т.е. использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

- максимально эффективное, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди равновероятных вариантов использования.

Поскольку в данном случае объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная на 8-ом этаже жилого дома, то ННЭИ будет является использование в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.

8. Подходы к оценке

Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки был использован сравнительный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.).

Объект оценки представляет собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

- наиболее простой подход;

- статистически обоснованный;

- предлагает методы корректировки;

- обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются:

- требует активного рынка;

- сравнительные данные не всегда имеются;

- требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

- основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. В данном отчете доходный метод не применялся, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей Отчета.

Основное преимущество доходного подхода, когда проводится оценка бизнеса, оценка ценных бумаг или кода проводится оценка коттеджей, оценка квартир, оценка всех видов недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.

Основным недостатком подхода является то, что он в отличие от двух других методов независимой оценки основан на прогнозных данных.

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Проведенный анализ предложений о продаже квартир в г.Орле по объявлениям в газетах «Из рук в руки», «Моя реклама» , в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов были выбраны следующие элементы сравнения:

- условия финансирования;

- дата предложения;

- местоположение;

- состояние;

- общая площадь;

- этаж.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно, их использование нецелесообразно.

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

При введение корректировок была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%. Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.

При помощи «Таблицы относительной важности» эксперт может сравнить два объекта, дать им оценки типа "хороший", "приемлемый", "плохой", упорядочить несколько объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз или на сколько один объект лучше другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок - шкала относительной важности.

Таблица 10. Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)

Интенсивность относительной важности	Определение
0%	Равная важность
от 1 до 5%	Низкое превосходство одного над другим
от 5 до 10%	Умеренное превосходство одного над другим
более 10 %	Существенное или сильное превосходство
2,3,4,6,7,8,9	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями

В таблицах ниже представлены выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

№ п/п	Тип объекта	Местоположение	Основные характеристики	Цена предложения,	Источник
				руб., без НДС	руб./кв. м, без НДС
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
1	Квартира	г. Орел, ул. Матросова, д. 48, кв. 66 (Советский район)	Однокомнатная квартира на 8 этаже 9-ти этажного панельного дома, общая площадь квартиры - 35,9 кв. м, состояние - с отделкой
СОПОСТАВИМЫЕ ОБЪЕКТЫ
1	Квартира	г. Орел, ул. Матросова, д.46 (Советский район)	Однокомнатная квартира на 6 этаже, дом панельный 9-ти этажный, общая площадь квартиры - 39,1кв.м, площадь жилой комнаты - 19,6 кв.м, площадь кухни - 8,5 кв.м; хороший ремонт.	1670000	42711	http://www.moyareklama.ru
2	Квартира	г. Орел, Московское ш., д. 166(Северный район)	Однокомнатная квартира на 8 этаже, дом панельный 9-ти этажный, общая площадь квартиры - 33,4 кв.м, площадь жилой комнаты - 17,4 кв.м, площадь кухни - 7,7 кв.м; теплая, неугловая.	1400000	41916	http://www.moyareklama.ru
3	Квартира	г. Орел, ул. Р. Люксембург,д.52 (Заводской район)	Однокомнатная квартира на 7 этаже, дом панельный 9-ти этажный, общая площадь квартиры - 33,4 кв.м, площадь жилой комнаты - 17,7 кв.м, площадь кухни - 7,1 кв.м; окна ПВХ; балкон застеклен, телефон; интернет.	1800000	53892	http://www.moyareklama.ru
4	Квартира	г. Орел, ул. 2-я Курская, д.52 (Железнодорожный район)	Однокомнатная квартира на 2 этаже, дом панельный 9-ти этажный, общая площадь квартиры - 33,8 кв.м, площадь жилой комнаты - 17,5 кв.м, площадь кухни - 7,6 кв.м; окна ПВХ; дверь-сейф, хороший ремонт.	1540000	45562	http://www.moyareklama.ru

Таблица 12. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

№ п/п	Элементы сравнения	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимый объект №1	Сопоставимый объект №2	Сопоставимый объект №3	Сопоставимый объект №4
1	Характеристика объектов		Однокомнатная квартира на 8 этаже 9-ти этажного панельного дома, общая площадь квартиры - 35,9 кв. м, состояние - с отделкой	Однокомнатная квартира на 6 этаже, дом панельный 9-ти этажный, общая площадь квартиры - 39,1кв.м, площадь жилой комнаты - 19,6 кв.м, площадь кухни - 8,5 кв.м; хороший ремонт; развитая инфраструктура.	Однокомнатная квартира на 8 этаже, дом панельный 9-ти этажный, общая площадь квартиры - 33,4 кв.м, площадь жилой комнаты - 17,4 кв.м, площадь кухни - 7,7 кв.м; теплая, неугловая.	Однокомнатная квартира на 7 этаже, дом панельный 9-ти этажный, общая площадь квартиры - 33,4 кв.м, площадь жилой комнаты - 17,7 кв.м, площадь кухни - 7,1 кв.м; окна ПВХ; балкон застеклен, телефон; интернет.	Однокомнатная квартира на 2 этаже, дом панельный 9-ти этажный, общая площадь квартиры - 33,8 кв.м, площадь жилой комнаты - 17,5 кв.м, площадь кухни - 7,6 кв.м; окна ПВХ; дверь-сейф, хороший ремонт.
2	Местоположение объекта		г. Орел, ул. Матросова, д. 48, кв. 66 (Советский район)	г. Орел, ул. Матросова, д.46 (Советский район)	г. Орел, Московское ш., д.166(Северный район)	г. Орел, ул. Р. Люксембург,д.52 (Заводской район)	г. Орел, ул. 2-я Курская, д.52 (Железнодорожный район)
3	Цена продажи	руб.		1670000	1400000	1800000	1540000
4	Общая площадь	кв.м.	35,9	39,1	33,4	33,4	33,8
5	Цена за ед. общей площади	руб./ кв.м.		42711	41916	53892	45562
№ п/п	Элементы сравнения	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимый объект №1	Сопоставимый объект №2	Сопоставимый объект №3	Сопоставимый объект №4
6	Наличие обременений, цена продажи			Обременений нет, продажа по рыночной цене	Обременений нет, продажа по рыночной цене	Обременений нет, продажа по рыночной цене	Обременений нет, продажа по рыночной цене
7	Состояние (внешний вид)			С отделкой	С отделкой	С отделкой	С отделкой
8	Уторговывание
9	Корректировки	%		-5	-5	-5	-5
10	Обоснование корректировки	Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих условиях (высокий уровень рисков), продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-10%. Принимаем скидку на торг 5%
11	Скорректированная стоимость	руб./ кв.м.		40575,45	39820,20	51197,40	43283,90
12	Источник			www.moyareklama.ru	www.moyareklama.ru	www.moyareklama.ru	www.moyareklama.ru
Внесение корректировок
1	Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
2	Корректировки	%		0	0	0	0
3	Обоснование корректировок		Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли - продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась.
4	Скорректированная стоимость	руб./кв.м.		40575,45	39820,20	51197,40	43283,90
№ п/п	Элементы сравнения	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимый объект №1	Сопоставимый объект №2	Сопоставимый объект №3	Сопоставимый объект №4
5	Дата предложения		Март 2012 г.	Март 2012 г.	Март 2012 г.	Март 2012 г.	Март 2012 г.
6	Корректировки			1,00	1,00	1,00	1,00
7	Обоснование корректировок		Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется.
8	Скорректированная стоимость	руб./ кв.м.		40575,45	39820,20	51197,40	43283,90
9	Площадь	кв.м.	35,9	39,1	33,4	33,4	33,8
10	Корректировки	%		0,00	0,00	0,00	0,00
11	Обоснование корректировки		Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется.
12	Скорректированная стоимость	руб./кв.м.		40575,45	39820,20	51197,40	43283,90
13	Состояние объекта		С отделкой	С отделкой	С отделкой	С отделкой	С отделкой
14	Корректировки	%	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
15	Обоснование корректировки		Состояние всех объектов - с отделкой, внесение корректировок не требуется
16	Скорректированная стоимость	руб./кв.м.		40575,45	39820,20	51197,40	43283,90
17	Этаж		8	6	8	7	2
18	Корректировка	%		0,00	0,00	0,00	0,00
19	Обоснование корректировки		Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа. По данным аналоги расположены не на первом и не на последнем этажах. В связи с этим, корректировка не вносится.
№ п/п	Элементы сравнения	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимый объект №1	Сопоставимый объект №2	Сопоставимый объект №3	Сопоставимый объект №4
20	Скорректированная стоимость	руб./кв.м.		40575,45	39820,20	51197,40	43283,90
21	Весовые коэффициенты			0,20	0,20	0,20	0,20
22	Стоимость объекта оценки за 1 кв.м., без НДС	руб./кв.м	43719
23	Стоимость объекта оценки, без НДС	руб.	1569512

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 35,9 кв.м, расположенной по адресу: г. Орел, ул. Матросова, д.48, кв. 66, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 1 570 000 (Один миллион пятьсот семьдесят тысячи) рублей, без учета НДС.

9. Оценка износа

Износ - это снижение стоимости имущества под действием различных причин.

1. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

2. Существуют три вида износа: физический, функциональный, внешний.

3. По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ - это износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый физический износ объекта недвижимости обусловлен процессом старения. Такой износ определяется путем сопоставления фактического и нормативного срока службы отдельных конструктивных элементов объектов недвижимости, подразделяющихся на короткоживущие и долгоживущие. Короткоживущие элементы могут неоднократно заменяться и капитально ремонтироваться за все время службы здания.

Долгоживущие элементы не подвергаются замене - их срок службы совпадает со сроком службы здания в целом.

Расчет устранимого физического износа, неисправимого физического износа короткоживущих элементов, неисправимого физического износа долгоживущих элементов, а также накопленный износ представлены далее в таблицах:

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий нормативный, предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Величина накопленного физического износа объекта недвижимости определялась на основании правил оценки физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р) и визуального осмотра.

Расчет физического износа объекта оценки определялся с помощью формулы:

Фзд=СуммаФki*Li,

где

Фзд - физический износ здания (%);

СуммаФкi - физический износ всех конструктивных элементов объекта оценки (%);

Li - удельный вес конструктивного элемента, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Функциональный износ (в процентном выражении) рассчитывается по следующей формуле:

Фуи=1-Сосз/(Pkubm/Pkvm),

где:

Фуи - Функциональный износ, в процентном выражении

Сосз - Отношение строительного объема (куб. м) к рабочей площади (кв. м) по современным проектам зданий (Распоряжение Правительства Москвы первого заместителя Премьера от 06.06.97 № 595-РЗП "О сборнике базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПС), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПОВП) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции")

Pkubm - Строительный объем объекта, куб.м.

Pkvm - Строительный объем объекта, кв.м.

Внешний (экономический) износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния.

Стоимость объекта оценки с учетом износа определяется по формуле:

V=Рст*(1-Фи/100)*(1-ФНи/100)*(1-ВНи/100),

где

V - расчетная стоимость (ПВС минус износ), руб.;

Рст - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб.;

Фи - величина физического износа, %;

ФНи - величина функционального износа, %;

ВНи - величина внешнего износа, %.

Определение физического износа производится по ведомственным строительным нормам «Правила оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86(р)).

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования принимаются в соответствии со сб. № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» (УПВС).

Таблица 13. Оценка физического износа

Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов, по сб. № 28, %	Удельные веса каждого элемента по таблице прил. 2 настоящего сборника, %	Расчетный удельный вес элемента, li*100, %	Физический износ элементов здания, %
				по результатам оценки Фк	средневзвешенное значение физического износа
1 Стены 2 Перегородки	37,1	73 27	27 10,1	20 20	5,4 2,02
3 Перекрытия	13,5	-	13,5	17	2,3
4 Полы	11,6	-	11,6	15	1,74
5 Окна 6 Двери	7,3	48 52	3,5 3,8	9 11	0,32 0,42
7 Отделочные покрытия	6,4	-	6,4	15	0,96
8 Внутренние сантехнические и электротехнические устройства	18,2	-
В том числе: отопление	4,1	-	4,1	50	2,05
внутренний водопровод	2,0	-	2,0	50	1
горячее водоснабжение	2,2	-	2,2	70	1,54
канализация	5,1	-	5,1	45	2,3
электроснабжение	4,8	-	4,8	55	2,64
9 Прочие: лестницы	6	- 51	0,9	-
балконы		15	3,06	40	1,22
остальное		34	2,04	-	-
Итого	100				23,91

Т. о. физический износ здания составляет 23 %. Состояние здания удовлетворительное, т. к. величина физического износа лежит в пределах 21-40 %.

Функциональный и внешний износ для данного объекта оценки не определен.

10. Определение итоговой стоимости объекта

Рыночная стоимость объекта оценки была определена сравнительным подходом.

Таким образом, на основе анализа всей имеющейся информации и расчетов рыночная стоимость квартиры, общей площадью 35,9 м², расположенной по адресу: г. Орел, ул. Матросова, д. 48, кВ. 66, по состоянию на 3 апреля 2012 года составляет 1 570 000 рублей.

Список использованных источников

1. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости.- М.: ИКЦ «МарТ», 2006.-448 с.

2. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов/Под ред. проф. В.А. Швандара.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.- 303 с.

3. Ведомственные строительные нормы 53-86 (р)«Правила оценки физического износа жилых зданий». - М.: Прейскурантиздаг,1988.- 48с.

4. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений по переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1972. - М.: 1971.

5. http://www.expert-d.ru/press/analytics/_aview_b18878

6. http://www.rosrealt.ru

7. http://www.realtyse.net

8. http://orel.gks.ru

9. http://dpo-group.ru/real_estate/report.asp

10.http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/

Размещено на Allbest.ru