Анализ современных подходов государственного управления к оценке государственной и муниципальной собственности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

I. Теоретические аспекты государственного регулирования оценочной деятельности объектов государственной, муниципальной собственности

1.1 Сущность государственного регулирования оценочной деятельности объектов государственной, муниципальной собственности

1.2 Нормативно правовое регулирование процессов оценки

1.3 Проблемы, существующие при проведении оценки

1.4 Зарубежный опыт и возможности применения его в России

II. Анализ государственного регулирования оценочной деятельности объектов государственной, муниципальной собственности на примере Тюменской области

2.1 Анализ тенденции развития оценочной деятельности в динамике

2.2 Система управления оценочной деятельностью

2.3 Проблемы регулирования оценочной деятельности

2.4 Рекомендации для оптимизации процесса государственного регулирования объектов государственной и муниципальной собственности

Заключение

Список литературы



Введение

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Управление государственной собственностью - одна из наиболее сложных и недостаточно разработанных проблем, несмотря на многовековую историю развития экономической мысли по различным аспектам собственности.

Сделки, объектом которых выступает имущество, принадлежащее государству, обязательно должны сопровождаться соответствующей оценкой данного имущества. В последние годы в связи со снижением роли приватизации в формировании доходов бюджетной системы проблема эффективного управления государственной собственностью становится особенно актуальной. Актуальность так же вызвана относительной новизной независимой оценки для отечественной правовой системы.

Объектом исследования является Государственное регулирование оценочной деятельности объектов государственной, муниципальной собственности (на примере Тюменской области).

Предметом выступает взаимодействие государственных органов и непосредственно оценочных компаний.

Целью курсового проекта является анализ современных подходов государственного управления к оценке государственной и муниципальной собственности, а так же разработка рекомендаций по совершенствованию этого процесса. В соответствии с поставленной целью необходимо выделить следующие задачи:

* рассмотреть теоретические аспекты государственного регулирования оценки государственной и муниципальной собственности;

* изучить российский и зарубежный опыт;

диагностировать проблемы , возникающие в ходе данного процесса;

* разработать рекомендации по совершенствованию процесса государственного регулирования оценки государственной и муниципальной собственности.

Теоретической базой для написания курсовой работы стали работы таких ученых как А. В. Бандурин, В.И. Гордин, Ю.А. Данилевский, В. И. Кошкин, Т. Коупленд, В.Г. Пансков, П. Д. Половинкин, А. Д. Радыгин, Ф.Ф. Рыбаков, В.Т. Рязанов, Н. И. Свистунов, Дж. Ю. Стиглиц, У. Хикл, СО. Шохин, В. М. Шупыро.

В работе использовались теоретические и эмпирические методы, среди которых теоретический анализ, синтез, научное обобщение, аналогия, прогнозирование, наблюдение, интервьюирование, анализ документов, контент-анализ прессы, сравнительный анализ научных источников и документальной законодательной базы по региону. Эмпирическая база исследования состоит из статистических данных, включающих информацию органов статистики РФ.

Работа состоит из 2 глав. Первая глава посвящена анализу теоретических подходов государственного регулирования оценочной деятельности объектов государственной собственности, изучению российского и зарубежного опыта. Во второй главе изложены материалы касательно регионального регулирования данного вопроса на приме Тюменской области, а так же разработаны рекомендации по совершенствованию данного процесса.



I. Теоретические аспекты государственного регулирования оценочной деятельности объектов государственной, муниципальной собственности

1.1 Сущность государственного регулирования оценочной деятельности объектов государственной, муниципальной собственности

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон) оценочная деятельность -- это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства.

В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Оценка собственности, принадлежащей федеральным или муниципальным государственным структурам, является необходимой в силу закона при любых сделках. Законом определен единый порядок установления цены на это имущество - оценка собственности может быть установлена исключительно через процедуру оценочной экспертизы, проведенной независимым оценщиком. Это требование содержится в законе от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в Статье 8, где сказано:

"Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям", в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

* определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;

* определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

* определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы).

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

* система Стандартов;

* система сертификации качества услуг;

* унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

* создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

* организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

* контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Необходимым базовым условием для создания эффективно функционирующего рынка услуг по оценке является разграничение соответствующих функций между ведомствами всех уровней государственного управления и четкая организация их исполнения.

Раскроем основные (сущностные) черты данного процесса. Итак, во-первых, оценка стоимости бизнеса (предприятия) -- это процесс, то есть для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов.

Во-вторых, можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету; сбор и обработка необходимой информации; обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов.

Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие вольности приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.

В-третьих, оценка стоимости -- процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью.

Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

Четвертая черта процесса оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Пятая сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее рыночном характере. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его техническими характеристиками, местоположением, генерируемым им доходом, составом и структурой активов и обязательств и т.п. оцениваемого объекта.

Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами;

профессиональные объединения оценщиков;

заказчиков оценщиков -- юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;

потребителей оценочных услуг -- юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке.

В соответствии с Законом к объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работа, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Одним из ключевых моментов является определение роли законодательной, исполнительной и судебной власти при регулировании оценки в РФ.

Государство на рынке, в том числе и на рынке услуг по оценке, выступает в двух ипостасях: как институт, устанавливающий «правила игры», и, с другой стороны, как один из участников рынка. Поэтому необходимо четко разделить две различных по сути сферы деятельности государства:

* формирование правовой и административной системы регулирования деятельности по оценке;

* деятельность государства как оценщика.

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций.

В соответствии с п.1 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности. В настоящее время Минэкономразвития России разработаны три базовых федеральных стандарта оценки: "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3).

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.

В дальнейшем функцию по разработке федеральных стандартов оценки в соответствии со ст. 24.10 Федерального закона "Об оценочной деятельности" будет осуществлять Национальный совет по оценочной деятельности.

Национальным советом является некоммерческая организация, созданная саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрированная уполномоченным федеральным органом, членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков.

Национальный совет по оценочной деятельности участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов и дает рекомендации по их утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков и т.д.

Контроль осуществляется посредством создания саморегулируемой организации. Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением, состоящим из работников саморегулируемой организации оценщиков, путем проведения плановых и внеплановых проверок.

Предметом плановой проверки является соблюдение членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности.

Плановая проверка проводится не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год.

1.2 Нормативно правовое регулирование процессов оценки

Основным нормативным актом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Закон об оценочной деятельности), а также Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденные Приказами Минэкономразвития от 20 июля 2007 года №254, 255, 256.. Данный акт определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для других целей.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, представлено не только этими нормативно-правовыми актами, но также состоит из иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом. Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Водный кодекс и другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и пр.

Кадастровая оценка недвижимости будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В указанный закон включена новая глава, регулирующая государственную кадастровую оценку и устанавливающая порядок принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки (соответствующими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти субъектов РФ, которые могут передавать эти полномочия органам местного самоуправления), порядок формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, порядок определения кадастровой стоимости, составления отчета об определении кадастровой стоимости и экспертизы такого отчета, порядок утверждения результатов определения кадастровой стоимости, их опубликования, а также, в частности, порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (предусматривающий, в том числе, возможность рассмотрения таких споров в специальных комиссиях, порядок работы которых подробно регламентирован). Большинство указанных положений вступит в силу по истечении шестидесяти дней после дня официального опубликования данного Закона; в отношении них установлены переходные положения, в соответствии с которыми текущая процедура государственной кадастровой оценки земель не изменяется.

С 1 января 2011 года вступит в силу изменение, внесенное в Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц", устанавливающее, что порядок расчета инвентаризационной стоимости подлежащего налогообложению недвижимого имущества устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности (в настоящее время им является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, подведомственная Минэкономразвития РФ).

В Земельный кодекс РФ внесены изменения, касающиеся, в частности, порядка оценки земельных участков. Установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. До внесения изменений Земельный кодекс РФ предписывал при определении рыночной стоимости земельного участка устанавливать его кадастровую стоимость в процентах от рыночной стоимости.

В перечисленные законодательные акты внесены и другие изменения, в том числе уточняющие ограничения на осуществление оценочной деятельности в отношении оценщиков, имеющих имущественный интерес к объекту оценки, а также, в частности, уточняющие порядок определения видов разрешенного использования земельных участков.

В становлении и развитии оценочной деятельности в Российской Федерации активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков. За рубежом саморегулируемые организации оценщиков играют важную роль в регулировании оценочной деятельности. В связи с этим государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации должно быть тесно увязано с саморегулированием оценщиков.

Характеризуя нормативно-правовую базу государственного регулирования оценочной деятельности необходимо так же отметить важность ФЗ №94. Федеральный закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений (далее - размещение заказа), в том числе устанавливает единый порядок размещения заказов, в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации при размещении заказов, эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов.

Действующая в настоящее время правовая основа землепользования, в т. ч. городского землепользования, базируется на основных положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса РФ, развитых в ряде Федеральных законов, Указов Президента РФ, законов субъектов РФ, Постановлений Правительства РФ ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня.

Любая система городского землепользования опирается на Государственный земельный кадастр, который создается и ведется по единым принципам. Это существенно облегчает использование новых решений, отраженных в основных подсистемах кадастра. Краткое описание целей и задач системы городского земельного кадастра и его основное содержание даны ниже. Система земельных отношений в России базируется на фундаментальных положениях, установленных Конституцией РФ, соответствующих как историческим традициям, так и основным мировым стандартам.

В настоящее время широкое распространение в Российской Федерации получила форма владения землей в виде аренды. Договор аренды земельного участка после его подписания и государственной регистрации -- основной правоустанавливающий документ землепользователя. Договором предусматриваются также ответственность сторон за нарушение его условий и разрешение споров в арбитражном порядке.

Кроме аренды, для отдельных категорий землепользователей предусмотрены бессрочное, постоянное пользование и пожизненно наследуемое владение, а также временное возмездное и безвозмездное пользование. Соответствующие условия некоммерческого использования земельных участков юридическими и физическими лицами отражаются в государственных актах и свидетельствах.

Государственный земельный кадастр -- это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии городских земель. Учитывая современное определение Недвижимости по Гражданскому кодексу РФ, городской земельный кадастр фактически становится кадастром недвижимости. Государственный земельный кадастр обеспечивает защиту прав как города в целом, так и зарегистрированных землепользователей, инвесторов, обеспечивает государственные и муниципальные органы, юридические и физические лица достоверной информацией о земельной недвижимости, об условиях и формах ее использования. Он включает системы регистрации, учета и кадастровой оценки городских земель, обеспечивающие формирование экономически обоснованных тарифов всех видов земельных платежей, а также сбор земельных платежей в бюджет города.

Международная практика в первую очередь представлена несколькими основными стандартами: американские стандарты оценки USPAP, стандарты Американского общества оценщиков - ASA, международные стандарты оценки (IVS), разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки (IVSC), а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (RICS).

1.3 Проблемы, существующие при проведении оценки

Оценочная деятельность в Российской Федерации развивается достаточно динамично. В условиях конкуренции многие оценочные фирмы стремятся повысить качество отчетов об оценке и предложить клиентам более выгодные условия сотрудничества.

Огромное значение в настоящее время оценочные компании стали уделять, в частности, разработке внутрифирменных стандартов и методик оценки. Наиболее общие вопросы регламентированы в законе об оценочной деятельности и в стандартах оценки, утвержденных постановлением правительства РФ. Существуют также международные стандарты оценки, стандарты Российского общества оценщиков, учебные пособия и публикации, содержащие полезную информацию, позволяющую улучшать качество отчетов. Однако методики оценки объектов не унифицированы, что делает оценщика свободным в выборе той или иной методики. Этим обусловлены две противоположные тенденции взаимоотношений практикующих оценщиков: с одной стороны, взаимовыгодное сотрудничество и обмен опытом; с другой - соблюдение профессиональной тайны, а также сохранение внутрифирменных наработок в качестве пусть не всегда зарегистрированного "ноу-хау", но одного из факторов конкурентных преимуществ.

По мнению специалистов, оценочная деятельность столкнулась с серьезной проблемой, в связи с нехваткой качественных, опытных специалистов.

Прежде всего, это связано с тем, что ВУЗы, якобы «обучающие лучших специалистов страны», ежегодно выпускают сотни низкоквалифицированных оценщиков, при этом снабжая их не более чем скромным багажом знаний об оценочной деятельности и дипломом. Требуются, минимум 2-4 года практики, имея при этом неплохое строительное образование, прежде чем такой специалист сможет полноценно работать в сфере недвижимости. По результатам исследований, проведенных в 2008 году, доля оценщиков с опытом работы до 3-х лет составляет 70%.

Безусловно, нельзя не сказать, что росту качества работы специалистов-оценщиков способствует объединение российских оценщиков в СРО (Само-Регулируемые Организации). При этих объединениях работают Экспертные Советы, проверяющие отчеты об оценке. Но и здесь не все гладко. По мировым стандартам эксперт должен иметь официальный сертификат, подтверждающий получение соответствующего образования. В России таких оценщиков-экспертов, пока единицы - не более 200 человек.

Существующее законодательство относительно государственных закупок не обеспечивает единства подходов к регулированию всего цикла государственных закупок. Принятый в 2005 году Федеральный закон N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" регулирует, по сути, процедуру организации торгов. При этом в законе крайне ограничены варианты допустимых способов размещения заказа. Не задействован инновационный потенциал государственного и муниципального заказа в интересах модернизации отечественной экономики.

Существующие ныне процедуры позволяют участвовать в размещении заказа и побеждать поставщикам с низкой квалификацией, не обладающим возможностями для исполнения государственного или муниципального контракта. Кроме того, предусмотренные законодательством механизмы обеспечения качества в основном направлены на применение санкций к поставщику по факту невыполненного контракта. В результате мы имеем двойной ущерб: не выполнен заказ по закупке товаров, работ и услуг необходимого качества, бюджетные средства не освоены и возвращены в бюджет.

Существует проблема информационного пространства. Информационная база оценки - основа процесса оценки рыночной стоимости имущества. В настоящее время имеется ряд структур государственных и негосударственных, которые занимаются сбором данных по сделкам купли-продажи объектов собственности. В этих данных неполные сведения. Они разрозненны по ведомствам и типам. Кроме того, затруднено официальное получение информации из соответствующих организаций об объектах собственности, их собственниках и дееспособности граждан, участвующих в сделках. Поэтому актуальным становится вопрос систематизирования и приведения к единому стандартизованному порядку дальнейшее использование баз данных в качестве обоснованной информации.

Таким образом, создание единой информационной базы данных позволит эффективно использовать оценочную деятельность по всей республике и повысить качество оценочных услуг.

В настоящее время оценочная деятельность в России находится в стадии становления - вырабатываются механизмы правового регулирования, унифицируются стандарты оценки, решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. А ущерб, нанесенный оценщиком своим клиентам, может исчисляться миллиардами рублей.

Проблемы, возникающие в страховании ответственности оценщиков из-за несовершенства, внутренних противоречий и пробелов регулирования этого вопроса в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По договору обязательного страхования ответственности оценщиков возмещается только реальный ущерб, упущенная выгода возмещению не подлежит. В соответствии с Законом №135-ФЗ договор страхования заключается на срок не менее одного года. В указанном Законе сказано, что договор заключается с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации. Данную норму также сложно понять, поскольку положение о порядке применения срока исковой давности в законодательстве уже существует, а формулировку Закона №135-ФЗ можно трактовать так, что установленный указанным Законом период для выплаты - это обязанность по осуществлению выплаты в рамках срока исковой давности, а не в срок, установленный в договоре, или в иной разумный срок.

Законом №135-ФЗ установлено, что страховой тариф по договору обязательного страхования ответственности оценщиков может определяться страховщиками в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности оценщиком, количества предыдущих страховых случаев и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств. Данное положение соответствует ст. 11 Закона №4015-1 и означает только то, что тариф по данному страхованию нормативно не установлен.

1.4 Зарубежный опыт и возможности применения его в России

сделка имущество муниципальный собственность

В разных странах существуют разные критерии регулирования оценочной деятельности. В одних она кодифицирована нормативно-правовыми актами. В других странах к оценке относятся как к предмету предпринимательской деятельности, не подлежащей какому-либо жесткому регулированию, и принципы оценки в таких странах в основном складываются на базе правил, разрабатываемых некоммерческими организациями и объединениями, а также формирующимися обычаями и доктринальными принципами.

Интеграционные процессы в Европе, приведшие к созданию Европейского союза, и интенсивно развивающиеся в последние десятилетия процессы глобализации бизнеса, в том числе бизнеса недвижимости, -- все это послужило сильнейшим стимулом для объединения усилий оценщиков недвижимости различных стран и регионов. Ведущими международными центрами методического объединения профессиональных структур оценщиков к настоящему времени стали:

Международный комитет стандартов оценки IVSC (International Valuation Standard Committee), объединивший ведущие организации оценщиков Европы и Америки: организации 35 стран -- действительных членов и еще 14 стран -- в различных иных рангах;

Европейская ассоциация оценщиков TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), объединившая около сорока профессиональных структур оценщиков европейских стран.

Современные стандарты оценки недвижимости в Великобритании были сформулированы достаточно недавно -- в 1970-е гг., когда британский рынок недвижимости переживал бум, приведший к быстрому росту цен на недвижимость, за которым последовал резкий спад. Вопрос о качестве стоимостных оценок был поднят теми, кто приобрел недвижимость в собственность или взял ее в аренду, основываясь на оценках, сделанных в период экономического подъема, а затем оказался перед фактом, что оценка стоимости их собственности резко упала до весьма низких значений.

Интересно отметить, что в Великобритании не существует государственного регулирования деятельности оценщиков. В принципе любой человек может заняться бизнесом в качестве оценщика и взяться за оценку собственности. В этом плане положение британских оценщиков отлично от статуса архитекторов и аудиторов, звания и профессиональная деятельность которых подлежат строгому учету и государственному лицензированию. Никто не вправе практиковать в качестве архитектора или аудитора, не будучи зарегистрирован в соответствующем органе, и деятельность в этих областях без регистрации преследуется в уголовном порядке. Отсутствие государственного регулирования деятельности оценщиков привело к развитию добровольной общественной системы регулирования. Именно ее авторитет позволяет пользователям ориентироваться в том, кто из оценщиков достиг приемлемого уровня компетенции и ведет свои дела с профессиональной добросовестностью, и дает возможность самим оценщикам рекламировать свои услуги с позиций своей репутации как людей компетентных и приверженных профессиональным правилам поведения. Это достигается через профессиональные организации, среди которых лидирующие позиции занимает Королевское общество специалистов по недвижимости.

В Японии Национальное Земельное Агентство лицензирует оценщиков по недвижимости. Причем существуют две категории оценщиков по недвижимости: лицензированные оценщики по недвижимости и лицензированные оценщики-ассистенты по недвижимости. Обе категории оценщиков имеют право оценивать имущество, однако лицензированные оценщики-ассистенты практически всегда работают под руководством лицензированных оценщиков по недвижимости.

Выдвигаемые в Японии требования к ассистентам-оценщикам:

* опыт работы не менее двух лет;

* сдача двух уровней экзаменов (первый экзаменационный уровень охватывает следующие предметы -- математика, сочинение и японский язык; на втором уровне сдаются гражданский кодекс, знание законов об урбанизационном/сельском планировании и налогообложение недвижимости, экономика, бухучет, теория оценки недвижимости);

* регистрация в Национальном Земельном Агентстве. К оценщикам по недвижимости предъявляются требования:

* быть оценщиком-ассистентом или удовлетворять предъявляемым к последнему требованиям;

* пройти 160-часовой курс по оценке, предлагаемый Японской Ассоциацией Оценщиков по Недвижимости;

* иметь опыт работы в назначенной оценочной фирме не менее 7 месяцев;

* иметь завершенные, по крайней мере, 22 оценочных отчета по различным видам имущества в период указанного семимесячного опыта работы;

Однако хотелось бы обратить внимание, что в подавляющем большинстве стран с рыночной экономикой вообще отсутствует лицензирование этого вида деятельности. Более того, именно для развитых стан с устойчивыми демократическими традициями, основными институтами, регулирующими деятельность оценщиков, являются саморегулируемые (общественные) объединения оценщиков, членство в которых и является основным условием для предпринимательской деятельности в области оценки. В ряде стран, а также в практике работы транснациональных консалтинговых фирм существуют системы повышения квалификации по тем или иным вопросам оценочной деятельности, не пройдя обучения по которым, специалист не может претендовать на занятие определенной должности или проведения конкретных работ.

Принятие национальных Стандартов оценочной деятельности -- общепринятая практика западных стран. Так, в Германии для оценки объектов недвижимости существует основанное на федеральных статутах Руководство по Определению Стоимости. Разработка и пополнение указанного Руководства входит в ведение Министерства строительства Германии. Этим Руководством определяется информация, которая должна быть собрана, факторы, которые следует рассмотреть оценщику, и объяснения и рамочные процедуры оценочного процесса, составление отчета и производство калькуляций. Стандарты должны соблюдаться официально признанными публичными экспертами, аккредитованными при соответствующих заведениях.

В США Комитет по оценочным стандартам Объединения Оценщиков разрабатывает, публикует и толкует Единообразные Стандарты Профессиональной Оценочной Практики «от имени и в пользу оценщиков» и для всех пользователей оценочных услуг. Эти Стандарты используются административными ведомствами на уровне федерации и штатов. В связи с этим Комитет по оценочным стандартам организует периодическую публикацию всех изменений и пополнений к Стандартам и их официальному толкованию.

В Японии стандарты оценки разработаны государственными ведомствами. Оценочный комитет по земле Национального Земельного Агентства принял стандарты оценки недвижимости в 1990 г. (впоследствии -- дополнены). Стандарты предусматривают принципиальные единообразные подходы к оценке недвижимости. Статья 1 Кодекса Этикета Японской Ассоциации Оценщиков Недвижимости предусматривает, что член Ассоциации должен следовать указанным стандартам при оценке недвижимости.

Применение государственных стандартов в договорных отношениях обязательно лишь тогда, когда стороны, субъекты оценки, прямо ссылаются на такие стандарты в своих договорах. В то же самое время, принимая задание от заказчика, оценщик должен, в отсутствие специальных требований к качеству услуг, применить обычно применяемые в практике нормы и правила.

Проводя сравнительный анализ Международных и Европейских стандартов и основных отечественных документов, ре­гулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации, следует также обратить внимание на ряд исключительно полезных (уже для национальных систем стандартов) положений и рекомендаций "Красной книги" оценщиков Королевского общества RICS Великобритании. Это тем более логично и в том плане, что методологически и практически Европейские стандарты оценки TEGoVA формировались во многом на базе структуры "Красной книги" и опыта британских оценщиков как наиболее авторитетного и многолетнего отряда европейских специалистов в данной области.

Методологически наиболее важными выводами при сравнительном рассмотрении структуры и состава стандартов IVSC, TEGoVA и британской "Красной книги" будут следующие:

1)при всей концептуальной общности международно-признанных подходов и принципов, рекомендуемых методов, моделей и процедур оценки (что в целом характерно и для российской системы) стандарты оценки могут иметь определенные различия;

2)эти различия, не затрагивая главных положений всеобще признанных стандартов оценки, в основном определяются дос­тижимой глубиной и детализацией в рассмотрении объектов оценки и проводимых с ними операций;

3)мера детализации стандартов и ее направленность определяются реально существующей региональной (национальной) спецификой (например, законодательного и социально-экономического развития, сложившейся ролью государства в регули­ровании оценочной деятельности), практической востребованностью на рынках недвижимости.



II. Анализ государственного регулирования оценочной деятельности объектов государственной, муниципальной собственности на примере Тюменской области

2.1 Анализ тенденции развития оценочной деятельности в динамике

Рынок оценочных услуг в регионе возник и развивается параллельно с другими секторами инфраструктуры финансового рынка.

В г. Тюмени имеется ряд оценочных компаний, которые успели приобрести достаточный опыт, авторитет, квалификацию. Руководители многих предприятий и фирм региона уже осознали необходимость оценки своего имущества и бизнеса. Лидерами на оценочном рынке по Уральскому федеральному округу, по данным Федерального агентства по управлению федеральным имуществом РФ, являются четыре консалтинговые фирмы:

ООО "Лекс- системы управления";

ЗАО "Ассоциация АЛКО";

ООО "Агентство оценки "Статус";

ООО "Недвижимость-Бизнес-Инвестиции".

Все вышеназванные компании предлагают следующие виды оценочных работ: оценка бизнеса предприятий; оценка кредитных организаций; оценка ценных бумаг (финансовых вложений); оценка обязательств; оценка зданий и сооружений; оценка машин, оборудования, транспортных средств; инвентаризация имущества; экспертиза и контроль качества отчетов по оценке и другие услуги.

Основными показателями надежности при выборе оценочной компании являются профессионализм, деловая репутация, стабильность и уровень развития. Профессионализм характеризуют: опыт работы в области оценки, количество выполненных отчетов, сложность оцененных объектов, количество штатных специалистов, сертифицированных в области оценки, количество выигранных и проигранных в суде споров. О деловой репутации говорят имидж компании, наличие постоянных клиентов и солидных партнеров, отзывы и рекомендации, участие в рейтингах. О стабильности оценочной фирмы можно судить на основании положительных динамик основных финансовых показателей. Уровень развития консалтинговой компании характеризуют: членство в саморегулируемых организациях оценщиков, членство в международных структурах, возможность подтверждения результатов оценки саморегулируемой организацией и международными структурами, наличие аккредитации ведущих российских компаний.

На сегодняшний день рынок оценочных услуг в г. Тюмени характеризуется стабильностью, сформировавшимся кругом лидеров и постоянно растущим спросом. Перед оценщиками и оценочными компаниями стоит ряд проблем, разрешить которые можно только совместными усилиями и на цивилизованной основе. К таким проблемам относятся: независимость и объективность оценки; выбор методов оценки; признание оценок на международном, федеральном и региональном уровнях; наличие достоверной информации об объекте оценки и его аналогах; правовая защита оценщиков; страхование гражданской ответственности оценщиков; профессионализм оценщиков; упорядочение взаимоотношений с аудиторами и другие.

Контроль над оценщиками осуществляют саморегулируемые организации. В России зарегистрировано восемь саморегулируемых организаций оценщиков, три из которых представлены в Тюменской области: "Российское общество оценщиков", "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков" и "Ассоциация российских магистров оценки".

В сообществе специалистов оценщиков СМАО Тюменской области трудится около 150 профессиональных оценщиков. Всего в России в эту организацию входит около 3 тыс. специалистов. СМАО занимается не только повышением квалификации оценщиков, контролем качества отчетов об оценке, различными видами оценочных экспертиз, но и образовательными мероприятиями.

С учетом кризисных явлений в деятельности оценщиков произошли некоторые изменения. Увеличились объемы работ по заказам конкурсных управляющих, но при этом упали объемы, связанные с оценкой при кредитовании юридических и физических лиц.

Чаще всего услуги оценщиков связаны с ипотечным кредитованием. Банки требуют проведения оценки для того, чтобы определить стоимость имущества, в этих целях прибегают к услугам оценщика. Кроме этого, с оценкой можно столкнуться в нотариате, когда проводятся сделки оформления наследства, дарения. К услугам независимых оценщиков прибегают в случаях каких-либо неприятных ситуациях с имуществом -- затоплением квартиры, повреждением транспортных средств и т. п.

Сейчас рынок характеризуется тем, что оценщики работают в определенных отраслях, каждый в своем сегменте рынка. Кто-то занимается оценкой транспортных средств, кто-то специализируется только на оценке бизнеса или оценке залогов. Если рассмотреть конкуренцию в целом, фирмы конкурируют именно в своих отдельных секторах.

Влияние кризиса на рынок оценки заметно снизилось, спрос на услуги оценщиков увеличивается. Этому способствуют растущая экономика и оживление частного и государственного секторов.

Годом ранее динамика совокупной выручки оценочных компаний --была значительно скромнее: рост составил всего 5%. В тот период крупные участники рынка оценки как никогда испытывали на себе последствия небывалого демпинга со стороны небольших фирм. Причиной тому было усиление ценовой конкуренции среди оценщиков на фоне скудных клиентских бюджетов. Развитию оценочного бизнеса препятствовал и другой проблемный фактор: стагнация усугублялась подходом государства при закупке услуг, который сводился к выбору подрядчика по критерию минимальной стоимости работ.



Рис.1 Распределение выручки участников оейтинга по видам оценки в 2010 г., %.

Положительная динамика рынка за последний год была обеспечена заказами на оценку бизнеса и ценных бумаг, нематериальных активов и интеллектуальной собственности, а также недвижимого имущества. Совокупная выручка участников рейтинга увеличилась только в этих сегментах: по итогам 2010 года прирост составил 16, 9 и 7% соответственно (см. график 1), в других сегментах наблюдается падение.

В 2009 году доходы от оценочной деятельности 39 компаний-участниц ренкинга сократились на 13% до чуть более 400 млн рублей. Это существенное падение: по итогам 2008 года мы фиксировали 36-процентный рост доходов 42 компаний. Начало 2010 года внушает оптимизм: оперативные данные по выручке за первый квартал, запрошенные нами в ходе подготовки ренкинга, свидетельствуют о 10-процентном росте.

Сегменты-лидеры по сравнению с 2008 годом не поменялись. Большая доля заказов (53%) связана с оценкой недвижимого имущества. Второй по значимости сегмент в совокупной выручке - оценка оборудования и транспортных средств (22%). На оценку бизнеса и ценных бумаг в общей структуре рынка пришлось 13%.

Рис. 2 Сегменты-лидеры рынка 2008-2009гг.

Самые высокие темпы роста выручки (83%) показал сегмент переоценки активов и основных фондов. Это связано с тем, что в период спада банки были вынуждены изымать залоговое имущество и оценивать его для последующей продажи с аукциона. Сильнее всего кризис отразился на оценке оборудования и транспортных средств: по данным компаний-участников ренкинга, доходы в сегменте по сравнению с 2008 годом сократились на 13%. Отчасти это связано со снижением объемов автокредитования.

Другой сегмент, где влияние кризиса оказалось особо ощутимо, - оценка недвижимости: выручка здесь снизилась на 12%. Одна из причин - приостановка ипотеки.

Наибольшую выручку игрокам принесла оценка при сделках залогового финансирования, кредитовании, аренде и страховании (47%), 27% - оценка при купле-продаже. Причем доля второго сегмента по сравнению с 2008 годом существенно выросла.

Самый высокий спрос - суммарно около 40% - наблюдался со стороны энергетиков, компаний нефтяной и нефтегазовой промышленности, финансовых институтов.

В рамках консолидации позиций СМАО в регионе был заключен ряд соглашений с общественными организациями, в том числе: Объединением риэлторов в Тюменской обл., Ассоциацией кредитных организаций Тюменской обл., Гильдией управляющих и девелоперов. Региональной группой Экспертного Совета в Тюменской обл. за 2010 год было проведено более 20 экспертиз обязательного и добровольного характера.

2.2 Система управления оценочной деятельностью

Из статьи 1 Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из этого закона и принимаемых в соответствии с ним иных федеральных законов, законов и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. То есть, регулирование оценочной деятельности находится в совместном ведении России и ее субъектов.

В статье 2 Федерального закона №135-ФЗ записано, что закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности для ограниченных целей - совершения сделок с объектами оценки.

Отсюда следует, что, во-первых, регулирование оценочной деятельности, не связанное с совершением сделок, регулируется иными законами, а, во-вторых, субъекты РФ вправе в соответствии с определенными этим законом основами регулирования, осуществлять собственное регулирование.

В качестве основ такого регулирования в части разграничения полномочий между Россией и ее субъектами закон №135-ФЗ определил, что:

* Правительством РФ и администрациями субъектов РФ создаются федеральный и региональные уполномоченные органы по контролю за осуществлением оценочной деятельности;