Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

К КУРСОВОМУ ПРОЕКТУ

ТЕМА: «Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью»

Содержание

Введение

1. Постановка задач

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

3.1 Использование затратного подхода

3.2 Использование сравнительного подхода

3.3 Использование доходного подхода

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

5. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости

Заключение

Литература

Введение

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

На долю недвижимого имущества приходится более пятидесяти процентов мирового богатства, поэтому недвижимость -важнейшая из составных частей национального богатства любой страны мира.

Недвижимость - это участок земли с расположенными на нем природными ресурсами, зданиями и сооружениями и находящееся на нем иное недвижимое имущество, которые являются объектами отношений между людьми по поводу прав владения, распоряжения, использования недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ [1,с.5].

Недвижимость обладает рядом специфических свойств:

- долговечность: в зависимости от материала, из которого изготовлены основные конструкции (фундамент, стены, перекрытия) объектов недвижимости, в практической деятельности, как правило, их подразделяют на несколько групп с различными нормативными сроками службы, составляющими от 15 до 150 лет;

-уникальность: разнородность и непохожесть объектов недвижимости друг на друга. Каждый объект недвижимости обладает определенными, специфическими, присущими только ему одному признаками, которые отличают его от других объектов недвижимости;

Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости [2,c. 33].

Специфика объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

Развитие рынка недвижимости определяется:

* экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

* финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

* взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.

В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита. Однако на фоне возросшей инвестиционной активности в 2002-2003 гг. рынок недвижимости также активизировался. В настоящий же момент наблюдается стагнация, что так же обусловлено стремлением к стагнации экономики в целом.

Одной из распространенных форм привлечения средств граждан в строительстве жилья стал выпуск облигационных займов. Участником такой схемы выступает заказчик и кредитор. Ускоренное развитие рынка облигационных займов позволит решить следующие задачи:

- привлечь дополнительные инвестиции в жилищный сектор рынка недвижимости;

- повысить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в отдельных регионах, способствуя при этом развитию рынка ценных бумаг;

- обеспечить участникам рынка недвижимости дополнительные возможности для осуществления деятельности за счет появления новых финансовых инструментов.

К заемным средствам строительства жилья могут быть отнесены средства, полученные за счет долговых обязательств (облигаций жилищного займа, жилищные сертификаты, векселя), а так же банковских и коммерческих кредитов[1, c. 170-171] .

Инвестор, привлекая заемный капитал, предполагает приобрести недвижимость и получить доход на собственный капитал. Инвестору выгодно привлекать заемный капитал, пока доход на его средства больше, чем процент по кредиту. Основной критерий эффективности привлечения заемного капитала - такое соотношение собственного и заемного капитала, при котором увеличивается отдача на собственные средства инвестора [5,c.243].

Согласно ст.334 ГК РФ сущность залогового финансирования заключается в том, что залог как способ обеспечения обязательств, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству, (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями установленными законом [7,c.139].

Оценка недвижимости - особая форма профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Оценка объектов недвижимости - определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Оценка недвижимости проводится при учете имеющихся в собственности физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий; при учете износа объекта недвижимости; при реализации инвестиционных объектов развития объектов недвижимости; при банкротстве; при приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости; при заключении договоров на совершение сделок недвижимости между физическими и юридическими лицами; при страховании[3,c.206].

Оценка недвижимости необходима при: операциях купли-продажи или сдаче в аренду; акционировании предприятий; кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости; страховании объектов недвижимости; кредитовании под залог объектов недвижимости; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий; ликвидации объектов недвижимости; исполнении прав наследования, разрешении имущественных споров[4,c.9].

Актуальность оценочной деятельности состоит в том, что рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

«Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации» соответствует международным требованиям законодательного обеспечения оценочной деятельности [6,c.10].

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации №519 разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведение оценки, а также экспертиза отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации. Требования Стандартов являются обязательными при определении видов стоимости объекта оценки, подходов к оценки и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованию Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратные, сравнительные и доходный подходы к оценки. [4,c.105-106].

Целью курсового проекта является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости, а также кредитования под залог недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости и обоснованию выплат по кредиту под залог недвижимости. Основной задачей курсовой работы является оценка залоговой стоимости объекта недвижимости, предполагаемого в качестве обеспечения кредита [8,c.2].

Задачи исследования: Техническое описание объекта оценки; анализ лучшего и наиболее эффективного использования; определение стоимости объекта недвижимости; оценка в рамках затратного подхода; оценка в рамках доходного подхода; оценка в рамках сравнительного подхода; согласование результатов оценки.

Предмет и объект исследования: объектом исследования является недвижимость, предметом - определение состояния конструкций и оценка стоимости рассматриваемого объекта.

Курсовой проект состоит из нескольких разделов. В разделе постановка задачи нужно выявить базовую информацию, определяющей весь процесс оценки. Во втором разделе необходимо выполнить анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Раздел определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости включает использование трех подходов для оценки объекта: затратный, сравнительный, доходный +показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости. Последний раздел - расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости.

1. Постановка задачи оценки

недвижимость кредит оценка стоимость

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. В процессе выполнения курсового проекта необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Этап постановки задачи включает следующую последовательность действий:

1) описание объекта оценки: место расположения центральный район, улица Крылова 5;

Описание здания: Одноэтажное отдельно стоящее здание, состоит из нескольких (3-5) помещений, расположено в районе средней отдаленности, на второстепенной улице города.

Описание земельного участка, на котором расположено здание: площадь 4506,6=4507??? м, асфальтобетонного покрытия 1352м, несущая способность грунтов низкая.

2) оцениваемый объект находится в собственности. Собственник Иванов Иван Борисович, проживающая по адресу ул. Гоголя 12 квартира 80, правоустанавливающий документ - договор купли-продажи;

3) дата оценки: 5 декабря 2011;

4) цель оценки: определение залоговой стоимости;

5)ликвидационная стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случаи неплатежеспособности заемщика. Величина ликвидационной стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Ликвидационная стоимость составляет 60 % от рыночной стоимости объекта недвижимости, т.к. объект имеет хорошее местоположение (средне отдален от центра), обеспеченность транспортными подъездами.

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа наиболее эффективного использования (НЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. законодательная разрешённость. Оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

2. физическая осуществимость. Данный объект в соответствии с конструктивными особенностями (здание состоит из одного помещения площадью 784,1 м2 и других помещений меньших по площади) можно использовать как складское, производственное, общественного питания и торговое помещение;

3. экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Доход от аренды недвижимости за месяц составляет:

-- для складского помещения - 1502,2*180=270,4 т. р.;

-- для производственного помещения -1502,2*200= 300,44 т. р.;

-- для общественного питания -1502,2*800= 1201,76 т. р.;

-- для торгового помещения - 1502,2*700=1051,5 т. р.

-- для административного - 1502,2*600=901,3 т. р.

Таблица 1 Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./кв.м.

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	с/о	центр
Административное	Офис, банк	1500-2000	250	400	600
Складское	Склад, автогараж	1500-2000	280	250	180
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности и т.п.	1500-2000	320	300	200
Общественного питания	Столовая ресторан кафе	1500-2000	220	350	800
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	1500-2000	250	400	700

4. максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость. Наиболее удачным вариантом является использование объекта недвижимости под здание общественного питания-кафе.

3.Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3. 1. Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нём улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

Сзп = Сз + Снс - Ин , (1)

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.:

Сз - стоимость земельного участка, тыс. р. ;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс. р. ;

Ин - накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 2.

Таблица 2 Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта ,р.	1050	3000	4000	2800	2800	1350
Размер, кв.м.	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Оцениваемые права собственности	частная	сервитут	госуд.	сервитут	госуд.	частная
Условия финансирования	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Настоящее время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	центр	отд.	с/о	центр	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	до 10%	до 30%	до 50%	до 30%	до 50%	до 10%
Несущая способность грунтов	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая

Особые 1*- сделка между партнерами по бизнесу

Особые 2** - приобретение соседнего участка для расширения существующего.

После того, как определены объекты - аналоги необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 кв. м.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -- понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику -- элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа -- элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа -- элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен земельных участков необходимо провести по форме таблице 3.

Таблица 3 Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта ,тыс.р.		1050	3000	4000	2800	2800	1350
Размер, кв.м.	4507	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения ,тыс.р./кв.м		1,05	0,6	0,93	1	0,8	0,9
Оцениваемые права собственности	частная	частная	сервитут	госуд.	сервитут	госуд.	частная
-процент отличия		0	+12	+10	+12	+10	0
-корректировка, т.р		0,00	+0,07	+0,09	+0,12	+0,08	0,00
скоректированная цена		1,05	0,67	1,02	1,12	0,88	0,90
Условия финансирования	типичные	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
-процент отличия		0	-15	0	0	0	-15
корректировка, т.р		0	-0,101	0	0	0	-0,135
Скорректированная цена		1,05	0,57	1,02	1,12	0,88	0,77
-процент отличия		+10	+10	0	+8	0	-7
-корректировка, т.р.		+0,105	+0,057	0,00	+0,09	0,00	-0,054
-скорректированная цена		1,16	0,63	1,02	1,21	0,88	0,72
Дата продажи	Настоящее время	3 мес. назад	9 мес. назад	Настоящее время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
-процент отличия		+2	+8	0	+4	+2	+4
-корректировка, т.р.		+0,02	+0,05	+0,00	+0,05	+0,02	+0,03
-скорректированная цена		1,18	0,68	1,02	1,26	0,9	0,75
Местоположение	Центр	центр	отд.	с/о	центр	отд.	с/о
-процент отличия		0	+30	+20	0	+30	+20
-корректировка ,т.р.		0,00	+0,204	+0,204	0,00	+0,27	+0,15
Асфальтобетонное покрытие	до 30%	до 10%	до 30%	до 50%	до 30%	до 50%	до 10%
-процент отличия		+2	0	-3	0	-3	+2
корректировка, т.р		+0,02	0	-0,03	0	-0,027	+0,02
Несущая способность грунтов	средняя	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая
-процент отличия		+3	-4	0	0	+3	-4
-корректировка т.,р.		+0,04	-0,03	0	0	+0,03	-0,03
скорректированная цена		1,24	0,85	1.19	1,26	1,17	0,89

Размер величины поправок необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

-- наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 % причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

-- кредиты предоставляются под 15 %;

-- условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

-- за З мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. на 4%, за 9мес. - на 8%

-- разница в ценах по районам:. цен. и с/о --20 % с/о и отд. -- 10%, цен. и отд.-- 30%;

-- разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия

на площади о 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % -- З %, до 10 % по сравнению с площадью до 50% --5 %;

-- разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов-- З %, сред. и выс. -4 %, низк. и выс. --7 %.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен = (1,24+0,85+1,19+1,26+1,17+0,89)/6= 1,1 тыс.р. на 1 кв.м.);

2) модального значения. Мода -- наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

Ряд: 1,2; 0,9; 1,2; 1,3; 1,2; 0,9 , следовательно, мода =1,2 тыс.р. на 1 кв.м.;

З) медианного значения. Медиана -- середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя.-- при четном количестве значений;

Ранжированный числовой ряд:

0,85	0,89	1,17	1,19	1,24	1,26

1,17+1,19/2=1,18тыс.р.

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога =1,19 тыс.р. на 1 кв.м., так как он имеет наименьшую поправку.

Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Окончательная цена земельного участка:

Сз = (1,1+1,2+1,18+1,19)/4=1,17 тыс.р. на 1 кв.м.

Сз= 1,17*4507=5261,9тыс. р.

Следующий этап затратного подхода -- расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства -- метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 кв. м необходимо выполнить по форме табл.4.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

-- заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;

(3,4·0,35 = 1,19 тыс.р. на 1 кв.м.)

-- накладные расходы --25 % от прямых затрат;

(3,4+1,19+0,4+0,2)·0,25 = 1,298 тыс.р. на 1 кв.м.)

-- прибыль подрядчика -- 12 % от суммы прямых и накладных затрат;

(5,19+1,298)·0,12 = 0,779 тыс.р. на 1 кв.м.)

-- оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от

прямых затрат;

((3,4+1,19+0,4+0,2)·0,0 5) = 0,260 тыс.р. на 1 кв.м.)

-- маркетинговые, рекламные, страховые расходы -- б % от

цены подрядчика;

((3,4+1,19+0,4+0,2+1,298+0,779)·0,06) = 0,436 тыс.р. на 1 кв.м.)

-- затраты на покупку энергетических мощностей -- 10 % от

цены подрядчика;

(7,267·0,1) = 0,727 тыс.р. на 1 кв.м.)

-- налоги (НДС) -- 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

((7,267+0,26+0,436+0,727)·0,18) = 1,564 тыс.р. на 1 кв.м.)

-- прибыль инвестора --30 % от понесенных расходов.

(10,254 ·0,3 = 3,076 тыс.р. на 1 кв.м.)

Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости = Итого затраты инвестора + Прибыль инвестора =3,076 +10,254=13,33 тыс.р.на 1кв.м

Таблица 4 Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания , тыс., р/кв.м.

№	Наименование	Затраты ,тыс.р.на 1кв.м
		Общепит
1	Прямые затраты
1.1.	СМР:
	-материалы	3,4
	-заработная плата	1,19
	-эксплутационные расходы	0,4
	-прочие	0,2
	Итого прямые затраты	5,19
1.2.	Накладные расходы	1,298
1.3.	Прибыль подрядчика	0,779
	Итого цена подрядчика	7,267
2.	Косвенные затраты:
	-оплата услуг проектно-сметных организаций	0,260
	-маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,436
	-затраты на покупку энергетических мощностей	0,727
	-налоги	1,564
	Итого затраты инвестора	10,254
3.	Прибыль инвестора	3,076
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	13,33

Стоимость нового строительства:

Снс =13,33·1502,2=20024,33 тыс.р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин “износ” в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула

Ин=1 - (1 - Ифиз/ 100)х(1 - Ифунк/100)х(1 - Ивн/100), (2)

где Ифиз - физический износ здания,%;

Ифунк - функциональный износ здания,%;

Ивн - внешний износ здания,%.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме табл.5.

Таблица5 Расчет физического износа

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес,%	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента,%	Итого износ,%
1	Фундаменты	4	Трещины до0,2мм	3	0,1
2	Стены	23	Повреждения на площади до 4%	8	2
3	Перекрытия	18	Повреждения на площади 8%	8	1
4	Кровля	12	-	6	1
5	Полы	7	-	7	0.5
6	Проемы	10	-	3	0.5
7	Отделочные работы	8	-	5	0,5
8	Инженерное оборудование	16	-	11	2
9	Прочие работы	2	-	5	0,5
	Итого	100			8,1

Количественная оценка физического износа приводится по данным прил. 3 [9]только по фундаментам и стенам.

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий [10]в которых также приведен ряд конкретных примеров. Для остальных элементов износ определяется самостоятельно исходя из уровня износа, оцененного по первым двум элементам.

Таблица 6 Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и железобетонные

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Трещины в цокольной части здания	Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм	0-20	Затирка трещин

Таблица 7 Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Отдельные трещины и выбоины	Повреждения на площади до 5 %	0-10	Заделка трещин и выбоин

Таблица 8 Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Мелкие отслоения и трещины в фактурном слое	Повреждения на площади до 10%	0-10	Заделка трещин и ремонт фактурного слоя местами

Q=б+(z-x)·(в-б)/(y-x)

Таблица 9 Расчет износа

Конструкция	Фундамент	Стены	Перекрытия
	Бетонный	Мелкие блоки	Железобетонные панели
Износ	Ширина раскрытия трещин до 0,2мм	Повреждения на площади до 4%	Повреждения на площади 8%
Износ конструктивного элемента %	( (0,2-0)(20-0)/(1,5-0))+0=2,67=3	((4-0)(10-0)/(5-0))+0=8	((8-0)(10-0)/(10-0))+0=8
Итого износ %	3*4/100=0,1	8*23/100=1,8	8*18/100=1,4

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Делается вывод о состоянии здания:

Состояние здания хорошее, так как физический износ определен в размере 8,1 %;

Функциональный износ здания = 2 %. (Система вентиляции не удовлетворяет современным требованиям).

Функциональный износ зданий и сооружений - моральный износ.

Некоторые признаки морального износа:

Функциональный износ -- несоответствие объемно - планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ зданий и сооружений, также как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым, а также экономически нецелесообразным.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства[11].

Внешний износ равняется 3 %(так как центр, то шумно- негативно сказывается на качестве окружающей среды) . Внешний (экономический) износ, или износ внешнего воздействия, -- это обесценение объекта , обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации , накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения. Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным и искусственным объектам -- очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и др., влияющим на комфортность и качество среды обитания (шумовую, запаховую инсоляцию и др.) [11].

Так, если физический и, в определенной степени, функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев в сжатые сроки неустраним.

Ин=1-(1-Ифиз/100) (1-Ифунк/100) (1-Ивн/100) ,

Ин=1-(1-8,1/100)(1-2/100)(1-3/100)=0,13

Ин=13%

Сз =1,17·4507= 5261,9 тыс.р.

Снс =13,33·1502,2=20024,33 тыс.р.

Сзп =Сз+Снс-Снс*Ин= 20024,33 + 5261,9 - 20024,33·0,13= 22683,1тыс.р.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом составляет 22683,1тыс.р.

3.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в таблице 10.

Таблица 10 Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь* кв.м.	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+15%	с/о	Гл.	Хор.
А2	-25%	с/о	Гл.	Удовл.
А3	+80%	с/о	Втр.	Хор.
А4	-35%	Отд.	Втр.	Хор.
А5	+40%	Отд.	Гл.	Удовл.
А6	+30%	Отд.	Гл.	Хор.
А7	+100%	Цен.	Гл.	Хор.
А8	-50%	Цен.	Гл.	Удовл.
А9	-10%	Цен.	Втр.	Хор.

* относительно объекта оценки.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме таблице 11.

Таблица 11 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
Площадь, кв.м.	1560	1794	1170	2808	1014	2184	2028	3120	780	1404
Местоположение	центр	с/о	с/о	с/о	отд.	отд.	отд.	центр	центр	центр
Состояние	хор.	хор.	удовл.	хор.	хор.	удовл.	хор.	хор.	удовл.	хор.
Транспортная доступность	гл.	гл.	гл.	вт.	вт.	гл.	гл.	гл.	гл.	вт.
Стоимость оборудования, тыс.р.	0	70	65	нет	нет	84	92	85	нет	нет
Цена продажи, тыс.р.	-	21598	12970	31394	9942	19910	20915	41508	9441	17844
Цкх,тыс.р.: Оборудо-вание
	-	21528	12905	31394	9942	19826	20103	41423	9441	17844
Площадь	-	18720	17206,7	17441,1	15295,4	14161,4	15463,8	20711,5	18882	19826,7
Поправки в долях
По местоположению	-	1,1	1,1	1,1	1,25	1,25	1,25	1	1	1
По состоянию	-	1	1,09	1	1	1,09	1	1	1,09	1
По транспортной доступности	-	1	1	1,04	1.04	1	1	1	1	1,04
Скорректированная цена , тыс. р.	-	20592	20630,8	19952,6	19119,3	19294,9	19329,8	20711,5	20581,4	20619,8

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

-- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

--10 % между центральным и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл.10, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копиёй друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие,

например: одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Например: Определим поправку по состоянию объектов. Выбираем аналоги имеющие одно отличие: А1 и А2 , А5 и А6, А7 и А8 имеют различное состояние

Поправка равна отношению цены объекта парной продажи ,схожего по корректируемой характеристике с оцениваемой к цене объекта парной продажи, отличающегося корректируемой характеристикой от оцениваемого объекта.

А1/А2=18720/17206,7=1,09

А6/А5=15463,8/14161,4=1,09

А7/А8=20711,5/18882=1,1

Поправка равняется как среднеарифметическое значение =(1,09+1,09+1,1)/3=1,09

Сравнивая объект оценки с аналогами определяем поправки , если состояние объекта оценки совпадает с состоянием аналога то поправка равна 1, если нет , то 1,09.

Определение поправок по транспортной доступности:

А1/А3=18720/17441,1=1,07

А6/А4=15463,8/15295,4=1,01

А7/А9=20711,5/19826,7=1,04

(1,07+1,01+1,04)/3=1,04

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 10 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов [12].

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица

А = || а ij ||,

где aij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (X i) над другой (X j).

aij = {1,5 если Xi > Xj; 1,0 если Хi = Xj; 0,5 если Xi < Xj}.

Выписываем поправки из таблицы 11:

А1 1,1 1 1

А2 1,1 1,09 1

А3 1,1 1 1,04

А4 1,25 1 1,04

А5 1,25 1,09 1

А6 1,25 1 1

А7 1 1 1

А8 1 1,09 1

А9 1 1 1,04

Таблица 12 Расчет скорректированных цен объектов с учетом весовых коэффициентов

aij	1	2	3	4	5	6	7	8	9	Сумма поправок	Весовые коэффициенты	Скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов, тыс. р.
1	1	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	0,5	0,5	0,5	10	0,1235	2543,11
2	0,5	1	0,5	1,5	1,5	1,5	0,5	0,5	0,5	8	0,0988	2038,32
3	0,5	1,5	1	1,5	1,5	1,5	0,5	0,5	0,5	9	0,1111	2216,73
4	0,5	0,5	0,5	1	1,5	0,5	0,5	0,5	0,5	6	0,0741	1416,74
5	0,5	0,5	0,5	0,5	1	0,5	0,5	0,5	0,5	5	0,0617	1190,5
6	0,5	0,5	0,5	1,5	1,5	1	0,5	0,5	0,5	7	0,0864	1670,09
7	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1	1,5	1,5	13	0,1605	3324,2
8	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	0,5	1	0,5	11	0,1358	2794,95
9	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	0,5	1,5	1	12	0,1481	3053,79
Итого:	81	1	20248,43

С использованием полученного весового коэффициента каждой из сопоставимых продаж и соответствующих им скорректированных цен как средневзвешенное определяется величина, которая становится основой при принятии решения об итоговой стоимости объекта на основе сравнительного анализа продаж. [8, с. 102]

Проанализируем пять показателей:

Стоимость объекта определяется в результате анализа четырех показателен:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен; (20592+20630,8+19952,6+19119,3+19294,9+19329,8+20711,8+20581,4+20619,8)/9 = 20092,5 тыс.р.

2) модального значения. Мода -- наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения; мода = 20600 тыс.р.

З) медианного значения. Медиана -- середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя.-- при четном количестве значений (20581,4 тыс.р.);

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога (20711,5) , так как он имеет наименьшую поправку;

5) скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов:

Ц= 20248,43 тыс.р.

Стоимость объекта недвижимости в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Ссп = (20092,5+20600+20581,4+20711,5+20248,43)/5=20446,77 тыс.р.

Таким образом, рыночная стоимость, определенная методом сравнительных продаж, составляет 20446,77 тыс.р.

3.3 Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода. Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования объекта с помощью ставки капитализации. [9, с. 111]

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

, (3)

где - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

- чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Чистый операционный доход (ЧОД) - рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта. [6, с.111]

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды и общей площади по внутреннему обмеру здания, при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

ПВД=800·1502,2·12=14421120 р.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К резервам относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений здания.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме таблицы 13.

Таблица 13 Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	14421120	800*1502,2*12
Убытки	865267,2	7% от ПВД, т.к. объект расположен в центре и арендные ставки высоки, поэтому объект будет привлекателен для арендаторов.
ЭВД	13555852,8	ПВД-Убытки=14421120-865267,2
ОР:
- налог на землю	216336	12 р./м2 площади земли/квартал=12*4507*4
- налог на имущество	348423,34	2 % в год от Снс с учетом износа=0,02·(20024330-2603162,9) 0,02(27344800-4922100)
-коммунальные расходы	721056	40 р./м2/мес. для зд. общ.пит=40·1502,2·12
-расходы на управление	2033377,9	15 % от ЭВД для торговых зданий=0,15·13555852,8
- страхование	20024,3	0,1 % от Снс в год=0,001·20024330
-обеспечение безопасности	2163168	15% от ПВД=0,15·14421120
Резервы	400486,6	2 % от Снс в год=0,02·20024330
ЧОД	7652980,7	ЭВД-ОР-Резервы=13555852,8-(216336+348423,34+721056+2033377,9+20024,3+2163168)-400486,6

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода на капитал используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Безрисковая ставка доходности - это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Безрисковая ставка в Сбербанке РФ составляет 9,5%(приложение 1).

Расчет различных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом для получения дохода.

Риск низкой ликвидности составляет 3 % , т.к. объект можно продать примерно в течении 2-3 месяцев, так как здание находится в хорошем состоянии и центре города и расположено на главной магистрали, что облегчает транспортную доступность и делает объект достаточно быстро ликвидным.

Риск вложения в недвижимость - 3 %, это связано с тем, что объект востребован, поскольку он расположен в центре города на главной магистрали и по близости мало аналогичного назначения.

Риск инвестиционного менеджмента - 4 %, так как объект является здание общественного питания, где роль инвестиционного менеджмента играет важную роль. Управляющий объектом активно привлекает арендаторов с помощью проведения рекламных и других акций.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни.

Остающийся срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

Остающийся срок полезной жизни принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Срок полезной жизни равен 20 лет, это связано с тем, что здания общественного питания всегда востребованы и объект находится в хорошем состоянии. Остающийся срок полезной жизни принимаем 100/20=5%

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме таблицы 14

Таблица 14 Расчет коэффициента капитализации

Составляющие ККАП	Значение, %
Безрисковая ставка	9,5
Риск низкой ликвидности	3
Риск вложения в недвижимость	3
Риск инвестиционного менеджмента	4
Норма возврата капитала	5
Итого ККАП	24,5

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода. Для этого используется формула (3).

Таким образом, стоимость объекта доходным подходом составляет 31236,7 тысяч рублей .

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Весовые коэффициенты каждого из подходов определяются по методу расстановки приоритетов. Согласно данному методу, сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. В целях получения большей точности значение aij может варьироваться по степени отличия от единицы.

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для эффективного использования. Достоинство затратного подхода заключается в возможности оценки на малоактивных рынках и оценке специализированной недвижимости на основе конкретных данных. Недостатки: затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости, проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений [5, с.119-120].

Положительные стороны доходного подхода: он отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода, доступность информации об арендной ставке. Недостаток: подход основан на прогнозах, влияние факторов риска на прогнозируемый доход, проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов [5, с.133-134].

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода. У сравнительного подхода плюсом является то, что он позволяет вносить корректировки на отличия объектов-аналогов. Минус - отсутствие сопоставимых аналогов, внешние поправки искажают стоимость. Данные, на которых базируется оценка, могут быть неточны, поскольку информация по продажам конфиденциальна [5, с.102-105].

Итоговая величина стоимости определяется по формуле:

, (4)

где - рыночная стоимость объекта, р.;

- величина рыночной стоимости, полученная по одному из стандартных подходов к оценке, р.;

- весовой коэффициент подхода;

применяемые подходы к оценке.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в таблицу 15.

Таблица 15 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. р.	Весовой коэффициент
Затратный	22683,1	0,32
Сравнительный	20446,77	0,47
Доходный	31236,7	0,21
Рыночная стоимость	23428,3	1

Для объекта оценки - кафе я отдаю предпочтение сравнительному и затратному подходу. Сравнительный подход дает надежные результаты, поскольку мы смогли подобрать аналогичные объекты в других районах города. Затратный метод надежен, так как кафе построено сравнительно недавно.

Рыночная стоимость составляет 23428,3 тысяч рублей.

В завершение необходимо определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки, т.е. определить залоговую стоимость. Так как залоговая стоимость составляет 60 % от рыночной стоимости:

Залоговая стоимость равна 14056,9 тысяч рублей.

5. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости

При расчете суммы кредита используется процедура андеррайтинга, основной целью которой является выявление способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового обеспечения.

Остановимся на анализе залогового обеспечения кредита. Сумма кредита будет приниматься равной залоговой стоимости недвижимости.

Обязательства по кредиту представляют собой суммы выплат в счет погашения кредита. Погашение кредита включает погашение основной суммы кредита и процентов за его пользование. Графики погашения кредита могут быть различных видов, например, с равновеликими выплатами (включают погашение основной суммы и процентов) и с фиксированным платежом основной суммы кредита и т.д.

Для расчета сумм равновеликих выплат используется формула:

(5)

где - выплаты по кредиту, р.;

- сумма кредита, р.;

- годовая процентная ставка за пользование кредитом, долей;

- число начислений в году;

- срок, на который выдан кредит, лет.

Необходимо рассчитать суммы выплат по кредиту с частотой выплат 1 раз в месяц.

Второй вариант - погашение кредита с фиксированным платежом основной суммы кредита.

Ставка за пользование кредитом равна 16% годовых. Срок, на который выдается кредит - 2 года.

При расчете процентов за пользование кредитом учитывать, что их начисление осуществляется на остаток долга по кредиту.

По формуле (5):

Результаты расчетов по обоим вариантам представлены в таблицах 16 и 17.

Для заемщика по полученным результатам предпочтительней будет вариант погашения кредита с фиксированным платежом основной суммы, так как абсолютная сумма выплаченных процентов за пользование кредитом составляет 1757112,5 рублей, что меньше аналогичной суммы 1824479,03 рублей по кредиту с равновеликими выплатами.

Таблица 16 Расчет выплат по кредиту c равновеликими выплатами, р. (1 вариант)

Месяц	Остаток по кредиту	Процент пользования кредитом	Выплаты по кредиту	Остаток долга на конец месяца
			Всего	В т. ч.
				основной суммы	процентов
1	2	3	4	5	6	7
1	14056900	140569	661569,6	521000,6	140569	13535899,4
2	13535899,4	135358,994	661569,6	526210,606	135358,994	13009688,79
3	13009688,79	130096,8879	661569,6	531472,7121	130096,888	12478216,08
4	12478216,08	124782,1608	661569,6	536787,4392	124782,161	11941428,64
5	11941428,64	119414,2864	661569,6	542155,3136	119414,286	11399273,33
6	11399273,33	113992,7333	661569,6	547576,8667	113992,733	10851696,46
7	10851696,46	108516,9646	661569,6	553052,6354	108516,965	10298643,83
8	10298643,83	102986,4383	661569,6	558583,1617	102986,438	9740060,665
9	9740060,665	97400,60665	661569,6	564168,9933	97400,6067	9175891,672
10	9175891,672	91758,91672	661569,6	569810,6833	91758,9167	8606080,989
11	8606080,989

Подобные документы

• Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости

  Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.
  
  контрольная работа [37,9 K], добавлен 04.10.2010
  

• Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.

  Сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны. Состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области. Классификация и основные параметры оценки недвижимости. Сравнительный анализ продаж при определении стоимости недвижимости.
  
  дипломная работа [359,3 K], добавлен 09.01.2008
  

• Субъекты процесса финансирования недвижимости

  Обеспечение государством или общественными организациями экономико-правовых отношений, которые создаются между участниками процесса финансирования недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости, методы оценки, основанные на определении затрат.
  
  контрольная работа [170,2 K], добавлен 19.08.2010
  

• Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

  Понятие недвижимости: ее признаки, классификация объектов недвижимости. Цели и методы оценки недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов: расчет коэффициента готовности, расчет величины физического износа.
  
  контрольная работа [32,4 K], добавлен 09.01.2008
  

• Оценка рыночной стоимости станка

  Описание прав на объект оценки, анализ его состояния и исследование рынка. Допущения и ограничивающие условия. Анализ наиболее эффективного использования. Обоснование отказа от определения стоимости. Заключение о рыночной стоимости недвижимости.
  
  практическая работа [57,5 K], добавлен 00.00.0000
  

• Инвестиции в недвижимость

  Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость, главные участники финансирования. Особенности недвижимости инвестиционного характера. Методы расчета рыночной стоимости на примере коммерческого объекта недвижимости – административного здания.
  
  курсовая работа [2,4 M], добавлен 25.05.2014
  

• Инвестиционное финансирование недвижимости

  Выбор источника финансирования недвижимости. Понятие форвардного финансирования, метод продаж с обратной арендой. Методы оценки товарно-материальных запасов. Определение стоимости комплекса зданий в рамках рыночного, затратного и доходного подходов.
  
  контрольная работа [37,0 K], добавлен 04.04.2012
  

• Оценка стоимости квартиры

  Изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – новая область знаний, новое научное направление.
  
  курсовая работа [56,3 K], добавлен 15.07.2008
  

• Основные закономерности и тенденции процесса функционирования рынка недвижимости

  Общая характеристика и структура рынка недвижимости. Анализ спроса и предложения, уровня риска. Сущность доходного, сравнительного, затратного подходов к оценке недвижимости. Обзор первичного рынка жилой недвижимости, ценовая ситуация и перспективы.
  
  курсовая работа [671,1 K], добавлен 19.04.2011
  

• Рынок недвижимости

  Основные понятия о рынке недвижимости - термины и определения. Объекты недвижимости (сегменты рынка недвижимости). Профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН). Стоимость, цена. Факторы, влияющие и определяющие стоимость объекта недвижимости.
  
  методичка [37,7 K], добавлен 11.01.2008
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам