Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«МОСКОВСКИЙ АВТОМОБИЛЬНО-ДОРОЖНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (МАДИ)»

ВОЛЖСКИЙ ФИЛИАЛ

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

На тему

«Совершенствование механизма инвестиций в недвижимость»

содержание

• введение
• Глава 1. недвижимость, ее рольи специфические черты
• 1.1 Понятие недвижимости и ее роли
• 1.2 Рынок недвижимости
• 1.3 Анализ московского рынка недвижимости
• 1.4 Рынок ценных бумаг на недвижимость
• ГЛАВА 2. Механизмы инвестирования в недвижимость
• 2.1 Финансирование инвестиций в недвижимость
• 2.2 Методы государственного регулирования инвестиционной деятельности осуществляемой в форме капитальных вложений
• ГЛАВА 3. совершенствование механизма инвестиций в недвижимость
• 3. ПИФы недвижимости
• 3.4 Закрытые паевые инвестиционные фоны недвижимости
• Заключение
• Список использованной литературы
• Приложение

введение

Совершенствование механизмов инвестиций является важной задачей для любого государства. Причем особенно важным является совершенствование механизмов инвестиций в недвижимость, ввиду их специфики и огромной роли, которую они играют в развитии экономики страны.

В России этому вопросу нужно уделять повышенное внимание, так как ввиду того, что рыночные отношения в стране начали формироваться и развиваться относительно недавно, финансовые институты и инвестиционные рынки, впрочем, как и законодательная база, обеспечивающая и регулирующая их деятельность, еще не сформированы в соответствии с потребностями сегодняшнего бизнеса.

Все вышесказанное не оставляет сомнений в актуальности темы данной курсовой работы -- «Совершенствование механизма инвестиций в недвижимость».

Целью работы является определение возможных путей совершенствования рынка инвестиций в недвижимость для создания более благоприятных условий для инвесторов, привлечения средств и приближения условий деятельности на рынке к общемировым стандартам.

Задачей работы является анализ текущего состояния рынка инвестиций в недвижимость, анализ различных видов организации инвестирования в недвижимость и определение наиболее подходящих из них для внедрения и совершенствования на российском рынке.

Цель и задачи работы обусловили ее структуру. Курсовая работа состоит из трех глав.

В первой главе рассказывается о различных аспектах понятия «недвижимость», описываются роли недвижимости и общие черты ее рынка, а также приводится краткий анализ московского рынка недвижимости.

Вторая глава посвящена характеристике инвестиций. В ней рассказывается о типах и видах инвестиций и охарактеризовываются различные методы инвестирования в недвижимость как в России, так и за рубежом.

Третья глава посвящена описанию одного из самых перспективных механизмов организации инвестирования в недвижимость в Российской Федерации -- паевого инвестиционного фонда. В главе даны типы и виды паевых инвестиционных фондов, приводятся их описания и примеры их использования.

Краткие выводы приводятся в заключении.

Глава 1. Недвижимость, ее роли и специфические черты

1.1 Понятие недвижимости и ее роли

Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни -- оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок, а также может рассматриваться как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив.

Но понять особенности недвижимого имущества как объекта экономических отношений можно лишь на основе ясного представления, что же такое «недвижимость».

Таким образом, под общим понятием «недвижимость» скрываются два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей: недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но относимые законодателем к недвижимости. Иными словами, это «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону».

Включая движимые по природе вещи в состав недвижимого имущества «по закону», законодатель устанавливает для них особый правовой режим, накладывая ряд ограничений на их использование (обязательность государственной регистрации объектов и обладателей прав на них, ограничения в возможных вариантах использования), также как и для недвижимости, являющейся таковой по природе.

В то же время ясно, что как объект экономических отношений, именно «недвижимость по природе» по своим характеристикам существенно отличается от движимого имущества.

Прежде всего, важное значение имеет определение того, что же является объектом отношений на рынке недвижимости, что является «товаром», предметом сделок на рынке, какие факторы определяют ценность этого товара и в чем особенность его оборота.

Определим разделение объектов недвижимости на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости:

§ земельный участок - это часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками;

§ первичный объект недвижимости - это земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);

§ вторичный объект недвижимости -- оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т. п.).

Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.

Местоположение недвижимости -- главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность и доходность недвижимости. Отсюда ясно, что местоположение не только географическая, но и экономическая характеристика недвижимости.

Однако, объекты недвижимости могут существенно отличаться друг от друга по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому (относиться к зонам с одинаковым уровнем деловой активности, с одинаковым социальным составом населения).

Значимость местоположения как фактора, определяющего ценность недвижимости, придает проблеме определенности прав пользователя недвижимости на землю существенный экономический смысл..

Из того, что земля является важнейшим элементом недвижимости, прямо вытекает чрезвычайно важное положение: приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права и на землю.

Вторая составляющая недвижимости -- усовершенствования (улучшения) земли: под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Внесение улучшений -- чрезвычайно важный фактор, прямо влияющий на природу недвижимости.

Третья составляющая недвижимости -- принадлежности: под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Вопрос о том, является ли та или иная вещь принадлежностью недвижимости, также имеет важное практическое значение при операциях с недвижимостью.

Так, если вещь, даже являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости, не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это дает полное право продавцу отделить ее и из элемента недвижимости.

Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлежностями.

Рынок недвижимости -- прежде всего локальный рынок. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются даже в рамках единой национальной экономики, испытывая на себе прямое влияние состояния и особенностей (экономических в первую очередь, но не только) региона.

Национальный рынок недвижимости представляет собой мозаику из региональных рынков, существенно отличающихся друг от друга активностью рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков на рынке недвижимости.

В отличие от других рынков, где встречаются значительные массы покупателей, с одной стороны, и продавцов -- с другой, на рынке недвижимости друг другу противостоят два субъекта -- продавец и покупатель, каждый из которых находится в совершенно конкретном социальном, финансовом и психологическом состоянии. Совершение сделки является результатом столкновения их интересов, их оценки объекта, их ожиданий и даже настроения. Цена, по которой продается объект, так же уникальна, как и сама сделка.

Долговечность недвижимого имущества определяет то важное обстоятельство, что в течение своей жизни один и тот же объект недвижимости переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которые прямо влияют на уровень спроса на недвижимость. Особенно это заметно на рынке коммерческой недвижимости, однако экономическая конъюнктура (а также политическая и социальная обстановка) оказывает влияние и на спрос на рынке жилой недвижимости.

При этом однажды созданное недвижимое имущество длительное время остается на рынке как составная часть предложения. Это предложение может носить скрытый характер, если указанная недвижимость используется, но оно может принять форму явного предложения, если недвижимое имущество по каким-либо причинам перестает эксплуатироваться и начинает предлагаться на рынке, что существенным образом может повлиять на ценовую ситуацию.

Примеры подобного рода довольно легко найти в современной России. Свертывание производства на крупных градообразующих предприятиях, национальные конфликты приводят к массовой миграции населения, что вызывает резкое обесценивание недвижимости в отдельных регионах страны.

Это обстоятельство играет существенную роль при определении целесообразности инвестирования в создание новых объектов недвижимости: подобному решению должна предшествовать серьезная экспертиза ситуации на так называемом «вторичном» рынке недвижимости.

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива -- акций, облигаций, валюты -- вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования.

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.

Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, -- «инвестиционная» недвижимость.

Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

· как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);

· как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

Характеристики недвижимости как источника дохода могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от недвижимости:

§ в виде будущих потоков денежной наличности;

§ в виде возрастания стоимости недвижимости;

§ в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

2. Стабильность дохода. В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны -- от 3-х до 10-15 и более лет. Отсюда и большая стабильность дохода, чем дохода по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль -- от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг серьезное влияние оказывают и спекулятивные мотивы.

3. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения других активов, а с другой стороны, у инвестора может не оказаться достаточных средств.

4. Необходимость в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют два вывода:

§ Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.

§ Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

5. Неоднородность недвижимости. Недвижимость -- неоднородный актив (например, два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания различаются, по крайней мере, по своему местоположению). Неоднородность недвижимости является фактором, который определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах, например, одного региона.

6. Защищенность доходов от инфляции.

7. Высокие транзакционные издержки. Недвижимость представляет собой актив, сделки с которым требуют высоких транзакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой недвижимости они существенно выше и могут быть достигать до 10 % от цены объекта.

8. Низкая ликвидность. Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

9. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

10. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

11. Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения -- долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).

12. Сложность финансовых потоков. В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости - в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.

Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для финансирования недвижимости.

Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту недвижимости будут различны, как и конкурентная среда: на финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых активов за инвестора, а на потребительском рынке данный объект недвижимости будет конкурировать с другим объектом за потребителя.

Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.

Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и на деятельность рыночных механизмов на этом рынке.

1.2 Рынок недвижимости

В целом, можно выделить два основных подхода к определению рынка недвижимости:

§ Включение в рамки рынка недвижимости всех экономических отношений по поводу недвижимой собственности;

§ ?Включение в рамки рынка недвижимости отношений связанных, в основном, с куплей-продажей недвижимой собственности.

Таким образом, рынок недвижимости представляет собой определенную взаимосвязанную систему организационно-правовых механизмов, обеспечивающих процесс создания, эксплуатации и финансирования объектов недвижимости, а также оборот прав на них. Рынок недвижимости можно рассматривать, таким образом, как особую сферу рыночной экономики. Причем в литературе рынок недвижимости относят и к товарным рынкам; и к инвестиционным рынкам; и к финансовым рынкам; и к рынкам услуг.

Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна, и его рассмотрение наиболее целесообразно во взаимосвязи рынка товаров и финансового рынка. Рынок недвижимости предполагает наличие характерных черт, присущих и рынку товаров (ресурсов), и финансовому рынку. Однако данная связь рынка недвижимости с другими рынками не означает, что недвижимость является их сегментом. Недвижимость создает основу для формирования самостоятельного рынка, который относится к категории товарных рынков инвестиционного значения.

Рынок недвижимости, таким образом, представляет относительно обособленную систему в рамках национальной экономики, и первоочередное влияние оказывает на экономические системы более низкого порядка, в частности на экономику региона. Причиной этого влияния является особая роль экономики региона как подсистемы национальной экономики.

Здесь уместно отметить эффект мультипликатора, который рынок недвижимости оказывает на экономику региона: рост объемов рынка недвижимости за счет введения в строй новых объектов порождает рост объемов производства в смежных отраслях (производство строительных материалов, грузоперевозки), рост торгового оборота стройматериалов, изменение структуры занятости населения и так далее.

Анализ экономической ситуации в различных регионах показал, что основное влияние на рынок недвижимости оказывают следующие параметры экономического развития:

§ Отраслевая структура экономики региона;

§ Уровень экономического развития и его темпы роста;

§ Уровень доходов населения;

§ Уровень занятости;

§ Объем инвестиций;

§ Структура собственности.

Например, структура рынка недвижимости по функциональному назначению моноотраслевого промышленного региона, будет существенно отличаться от структуры рынка недвижимости региона рекреационного. В первом случае, будет характерна более высокая доля объектов недвижимости промышленного назначения, вспомогательных сооружений. В случае с рекреационным регионом будет заметное преобладание объектов недвижимости социального и культурного назначения. Таким образом, можно определить, что отраслевая структура экономики региона, а также вектор и динамика ее совершенствования будут выступать в качестве базисной системы, предопределяющей направление развития рынка недвижимости региона.

Отраслевая структура экономики региона определяет, прежде всего, структуру рынка недвижимости, а уровень экономического развития определяет степень развития различных аспектов рынка недвижимости и их функциональный уровень.

Уровень доходов населения оказывает определенное воздействие на формирование спроса на рынке недвижимости. Соответственно, растущие доходы населения влияют и на структуру спроса. Например, будут повышаться требования к качеству жилой недвижимости, развиваться инвестиционный спрос на недвижимость.

Уровень занятости позволяет определить уровень и структуру платежеспособного спроса на жилую недвижимость, а также оказывает определенное воздействие на уровень цен. Помимо этого определенное влияние на рынок недвижимости оказывает и структура занятости. Причины влияния структуры занятости следующие: в случае устойчивого экономического роста и, как следствие, роста реальных денежных доходов населения, рынок недвижимости будет весьма активен, однако, если основная часть населения занята, например, в области торговли, то с ростом объема торговли наибольшим спросом на рынке коммерческой недвижимости будут пользоваться именно торговые помещения. Таким образом, структура занятости, которая сложилась в данном регионе за определенный период времени, будет оказывать прямое влияние на тот сегмент рынка недвижимости, который имеет наиболее близкое отношение к основной сфере деятельности жителей региона.

Привлечение инвестиций в регион способствует развитию профилирующих отраслей в регионе, совершенствованию инфраструктуры, повышению уровня занятости (а в конечном итоге и уровня доходов населения), экономическому развитию региона в целом. С позиции рынка недвижимости, инвестиционная активность в регионе влечет за собой рост объемов строительства и, следовательно, предложения на рынке, оптимизацию его структуры, а также развитие смежных с рынком недвижимости сфер экономической деятельности.

Влияние структуры собственности в регионе на рынок недвижимости обусловливает активность на рынке недвижимости, степень вовлеченности недвижимости в оборот, а также предопределяет соотношение частных и государственных участников рынка недвижимости, что в свою очередь, влияет на мотивы и механизмы деятельности субъектов рынка недвижимости.

Значимость недвижимости как элемента социально-экономической жизни региона предопределяет и особое значение роли государственного регулирования рынка недвижимости. В новых условиях государство становится крупнейшим участником рынка недвижимости, а также сохраняет за собой определенные (хотя и в меньшем объеме) регулирующие функции.

Конечной целью государственного управления рынком недвижимости является повышения показателя качества жизни населения. В рамках достижения этой цели выделяется ряд подцелей:

§ содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности;

§ обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов;

§ проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

Используя административные и экономические механизмы воздействия на рынок недвижимости, государство призвано обеспечить равные условия для всех участников экономической деятельности, свободу принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности.

1.3 Анализ московского рынка недвижимости

В течение марта 2006 г. продолжился плавный подъем рынка недвижимости столицы. Так, среднемесячное значение индекса стоимости жилья составило $1092 за кв. м, что на 1% превысило аналогичный февральский показатель $1081 кв. м. По некоторым типам жилья, а также по ряду объектов-новостроек рост цен в марте превысил 1% и достиг нескольких процентов. Это характерно в основном для сегмента недорогого жилья как в спальных районах Москвы, так и ближайшего Подмосковья, а также для высоколиквидных современных домов в престижных районах города.

Высокая потребительская активность на рынке недвижимости в марте была связана, прежде всего, с пошатнувшейся позицией доллара. Не секрет, что большинство граждан хранят свои сбережения именно в американской валюте, привыкнув к ее стабильности. Дополнительным психологическим фактором явился и высокий темп роста цен на недвижимость, который наблюдается уже несколько лет.

Нестабильность доллара и возрастание роли недвижимости, как средства размещения сбережений, являются одними из основных факторов, которые будет и в дальнейшем определять повышение индекса стоимости жилья. Эта тенденция будет преобладающей в 2006 г., несмотря на большие объемы нового строительства, как в прошлом, так и в этом году, и кажущееся истощение платежеспособного спроса.

Индекс ценового ожидания остается на прежнем уровне, совершая незначительные колебания. Его средняя величина в марте, как и в предыдущие месяцы, составила 1%, что соответствует наблюдаемому приросту рынка в среднем на 1% в месяц. Прогноз рынка недвижимости на ближайшие месяцы в согласии с текущим значением индекса ожидания состоит в сохранении существующих темпов подъема рынка. Однако, некоторые корректировки может внести фактор сезонности.

1.4 Рынок ценных бумаг на недвижимость

Сегмент рынка недвижимости является самым слаборазвитым. В этом проявляется и отставание всего фондового рынка, и недостаточное вовлечение в коммерческий оборот самой недвижимости. Участники рынка недвижимости пока предпочитают прямые инвестиции. Узок и круг ценных бумаг, связанных с использованием и реализацией недвижимости.

Прежде всего, бесспорным достоинством жилищных облигаций является их накопительная сущность. Они дают возможность постепенно накапливать их необходимое количество для покупки квартиры, являясь удостоверением права на указываемый в номинале метраж жилья.

Дробность номинала облигаций по отношению к метражу реальных квартир позволяет в любой момент остановиться на том уровне жилой площади и комфортности, который будет признан достаточным или предельно возможным. Хотя следует признать, что это положительное свойство жилищных облигаций несколько ограничивается тем, что они дают право на приобретение лишь вновь вводимого жилья. Довольно ограниченный стандарт строительства и специфика районов новой застройки могут существенно сузить круг желающих приобретать облигации для решения своих жилищных проблем, а ведь именно в этом их основная ценность. Если бы предусматривалась возможность приобретения с помощью облигаций муниципального жилья в любом районе города, любого уровня комфортности и “возраста”, то их привлекательность значительно повысилась бы. Это могло бы обеспечить рост конкурентоспособности жилищных облигаций по отношению к иным, считающимся достаточно надежными платежным средствам (валюте).

Другим несомненным достоинством жилищных облигаций является их антиинфляционная сущность: способность уберегать деньги в той или иной мере от обесценивания. Поэтому ежемесячные котировки стоимости жилищных облигаций должны предполагать как минимум отслеживание уровня инфляции. Между тем, механизм ежемесячных котировок, предусмотренный проектируемой формой эмиссии, способен амортизировать лишь общие макроэкономические колебания, причем значимые в масштабах времени, но не текущие изменения конъюнктуры жилищного рынка.

Возможность изменения котировок в зависимости от сроков получения жилья при погашении облигаций, скажем, в пределах от 1 до 6 месяцев, могла бы существенно повысить как привлекательность этого инструмента фондового рынка, так и степень его ликвидности.

Оценка недвижимости. Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости об”екта недвижимости.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

ГЛАВА 2. МЕХАНИЗМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Во все времена недвижимость считалась надежным объектом доходного вложения. На фоне нынешнего нестабильного состояния рынка акций и облигаций ее привлекательность возросла еще больше. Из-за опасений возможного спада мировой экономики темпы роста инвестиций в недвижимость одни из самых высоких в мире. Управляющие некоторых инвестиционных фондов даже жалуются на то, что не справляются с потоком денег, а многие пенсионные фонды планируют увеличить долю недвижимости в своих портфелях в два раза.

Рост интереса к недвижимости порождает все более интересные предложения, доступные для рядовых инвесторов. Главная задача любого разумного инвестора -- добиться наилучшего соотношения дохода и риска. Недвижимость представляет собой один из важных инструментов для достижения этой цели.

Вот основные преимущества инвестиций в недвижимость:

§ Недвижимость приносит стабильный, предсказуемый доход.

§ Доходы от недвижимости почти всегда превышают уровень инфляции.

§ Риски, связанные с недвижимостью, относительно невелики.

§ Независимо от экономической ситуации у недвижимости всегда остается

§ потребительская стоимость.

§ Недвижимость улучшает качество инвестиционного портфеля. Многочисленные исследования показывают, что для снижения рисков инвестиционного портфеля в него желательно включать недвижимость.

Доходность недвижимости мало зависит от факторов, определяющих доходы от акций и облигаций. Часто доходы от недвижимости возрастают в то время, когда курсы акций идут вниз.

В нынешних экономических условиях (последнее десятилетие) доход от недвижимости превышает доход от акций и облигаций.

Самостоятельное приобретение и сдача в аренду.

Это наиболее сложный и рисковый способ инвестиций в зарубежную недвижимость. Например, в стране могут быть жесткие ограничения на покупку недвижимости иностранцами. С виду приличный брокер может оказаться недобросовестным или просто мошенником. В некоторых странах существуют законодательно разделенные рынки для граждан и иностранцев и цены на них значительно отличаются.

Прежде чем покупать дом или квартиру, необходимо узнать следующее:

§ Процедуры, особенности и ограничения на приобретение недвижимости иностранцами.

§ Состояние рынка недвижимости в стране, тенденции и прогнозы на будущее.

§ Политическая стабильность в стране.

§ Визовое законодательство. Возможность получить вид на жительство.

§ Налоги на недвижимость.

Покупать недвижимость лучше на юридическое лицо (оффшорную или местную компанию). Довольно часто это позволяет снизить налоги и уменьшить расходы при продаже.

Дорогая недвижимость менее подвержена колебаниям в цене. Предложение всегда ограничено. Люди, готовые арендовать роскошный дом или апартаменты не испытывают недостатка в деньгах и у них большой запас финансовой прочности на случай кризиса

Недостатки:

§ Юридические сложности оформления.

§ Высокие расходы в связи с приобретением и продажей.

§ Возможные препятствия и ограничения для нерезидентов.

§ Требуются значительные средства для приобретения.

§ Низкая ликвидность инвестиции.

§ Отсутствие диверсификации, которая присуща фондам недвижимости, а поэтому большие риски.

§ Если недвижимость не сдавать в аренду, то вместо дохода она будет приносить убытки.

§ Затраты на обслуживание довольно высоки.

Преимущества:

§ Если не получается выгодно сдать в аренду, то недвижимость можно использовать в

§ личных целях как жилье.

§ В некоторых случаях наличие недвижимости упрощает получение визы и вида на

§ жительство.

§ Под залог недвижимости можно получить кредит.

Инвестиции в фонды, которые инвестируют в недвижимость

Несравненно проще и надежнее инвестировать в специализированные фонды, которые сами приобретают недвижимость, обслуживают ее и сдают в аренду. Остается только приобрести их акции и получать регулярный доход. Фонды, инвестирующие в недвижимость, существуют во многих странах. Наибольшее развитие они получили в США. Рассмотрим деятельность таких фондов на примере REIT (Real Estate Investment Trust) -- Траст, Инвестирующий в Недвижимость (ТИН).

ТИН -- это фонд коллективного инвестирования, который работает на рынке недвижимости, т.е. покупает, строит, управляет и продает недвижимость.

Первые ТИНы были созданы в 1960 году. До 1992 ТИН имели право только вкладывать средства своих инвесторов в объекты недвижимости, но не имели права ими управлять. Для этого использовались специализированные компании по управлению недвижимостью. Это сильно ограничивало развитие ТИН, и они были непопулярны. Наконец, в 1992 году инвестиционные компании получили право самостоятельно управлять своей недвижимостью. За этим последовал бурный рост рынка коллективных инвестиций в недвижимость. В результате, на конец 2003 г. в США через ТИН в недвижимость было инвестировано около 500 млрд. долларов.

Портфелем недвижимости фонда управляют профессиональные менеджеры. В основном, доходы фонда состоят из арендной платы. Большинство ТИН освобождены от уплаты налога на прибыль, но этот налог обязаны уплачивать вкладчики фонда.

Главное преимущество инвестиций в ТИН, по сравнению с прямым владением недвижимостью, состоит в простоте инвестирования и легкости выхода. Акции большинства ТИН продаются через биржи, поэтому купить или продать их не составляет труда. Операции с ними не отличаются от операций с другими акциями. При цене за акцию в несколько десятков долларов стандартный пакет из 100 акций обойдется в несколько тысяч долларов.

В ТИН инвестируют свои средства множество мелких инвесторов, а также крупные институциональные инвесторы, поэтому рынок их акций очень ликвидный.

Как и традиционные инвестиционные фонды ТИН ведут строгую отчетность, проходят аудит и публикуют ежегодные отчеты. Их деятельность контролирует SEC (Securities and Exchange Commission) -- Комиссия по ценным бумагам и биржам США.

Хотя поведение акций ТИН и напоминает поведение акций компаний с небольшой капитализацией, они имеют ряд преимуществ.

ТИН регулярно выплачивают дивиденды, практически независимо от состояния экономики. Большинство же компаний платят дивиденды нерегулярно или не платят вовсе. Инвестору остается только надеяться, что курс акций в его портфеле поднимется и их удастся выгодно продать. За период с 1971 по 2002 доходность ТИН превысила все основные показатели роста американской экономики.

Долгосрочные результаты деятельности ТИН зависят от качества портфеля недвижимости, которым он владеет. Исторически доходы от недвижимости слабо коррелируют с доходами от других инвестиций. Цены на недвижимость со временем меняются незначительно. Инвестиции в ТИН неплохо защищают сбережения от инфляции.

LLP -- Партнерства с ограниченной ответственностью (ПОО).

Для крупных инвесторов выгоднее использовать для инвестиций в недвижимость Партнерство с Ограниченной Ответственностью. По сути ПОО -- это закрытый инвестиционный фонд, выйти из которого можно только после реализации его активов по согласованию с другими партнерами. Обычно, ПОО используются группой инвесторов со сходными целями и сроками инвестирования. Партеры ПОО хорошо знают и доверяют друг другу.

Хотя риски при таком механизме инвестирования выше, чем у открытых инвестиционных фондов, потенциальная доходность также намного больше. Часто ПОО создаются для инвестиций в единственный объект и используют значительный левередж (соотношение заемных и собственных средств). Левередж позволяет значительно увеличить доход при тех же инвестициях. Например, если левередж равен 4:1 и недвижимость вырастет в цене на 10%, то доход инвестора составит почти 40%.

Но у этой медали есть и другая сторона. Если недвижимость подешевеет, то потери инвесторов тоже возрастут четырехкратно. Как правило, такие механизмы инвестирования -- удел профессионалов.

В Европе механизмы коллективного инвестирования в недвижимость развиты гораздо слабее, но с ростом интереса к инвестициям в недвижимость фонды, аналогичные американским, стали появляться и здесь. В основном они сосредоточены в Великобритании и Ирландии.

Еще недавно минимальные инвестиции в эти фонды были заоблачно высокими. Теперь же для вступления в них требуется около десяти тысяч долларов или евро.

Появились и оффшорные фонды недвижимости. Хотя они и зарегистрированы в традиционных безналоговых зонах, почти все они инвестируют в европейскую и азиатскую недвижимость. Их преимущество состоит в большей конфиденциальности и большей доступности для нерезидентов.

Один из таких фондов -- Premier Diversified Property Fund, который зарегистрирован на острове Мэн. Минимальная инвестиция -- 11 тысяч фунтов стерлингов -- вполне доступна для рядового инвестора.

Фонд инвестирует исключительно в британскую недвижимость. Это хороший рынок, потому что недвижимости здесь много, а законодательство стабильное и понятное. В первый же год деятельности фонд привлек 25 миллионов фунтов средств вкладчиков. Чистый доход составил 8,7% годовых в фунтах стерлингов и 8,6% годовых в Евро.

Нужно помнить, что, в отличие от американских ТИН, акции европейских и оффшорных фондов на биржах не торгуются. Эти фонды рассчитаны на долгосрочное инвестирование, и пеня за преждевременный выход весьма высокая. Например, в Premier Diversified Property Fund в первый год она составляет 9% и в каждый последующий год уменьшается на 0,45%. Выйти из фонда без потерь можно только через 5 лет.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) -- это один из видов коллективных инвестиций, финансовый инструмент, с помощью которого средства множества инвесторов объединяются в специально созданный для этого фонд, которым управляют специалисты Управляющей компании. Профессиональные менеджеры Управляющей компании вкладывают средства фонда в различные ценные бумаги (акции и облигации) и управляют ими исключительно в интересах инвесторов с целью прироста их средств.

При эффективном управлении средствами пайщиков со стороны Управляющей компании цена пая растет. Каждый инвестор имеет право на получение прибыли при продаже ценных бумаг. Однако держатели паёв также могут нести риск потерь инвестированного капитала в случае уменьшения стоимости пая.

Примером эффективного инвестирования в недвижимость (приобретение и строительство) может служить деятельность таких компаний, как Blackwood Фонды недвижимости, Тройка Диалог, Уралсиб, Солид, Ренессанс Капитал и другие.

Компания Blackwood, например, совершает инвестиционные сделки уже более 14 лет, налаживая взаимовыгодное сотрудничество между инвесторами и арендаторами, и выступает в качестве лидера рынка элитной жилой недвижимости. Ежегодно она заключает несколько тысяч сделок.

Сегодня Blackwood предлагает полный комплекс услуг во всех сегментах элитного рынка недвижимости: девелопмент и инвестиции, консалтинг и аналитические исследования рынка, агентские услуги в коммерческой и жилой недвижимости.

Компания работает на рынке новостроек и вторичного жилья, оказывает застройщикам широкий набор консалтинговых и агентских услуг, является лидером на рынке аренды и продажи элитной жилой и коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье.

Направления деятельности компании сегодня:

§ Консалтинг на рынке недвижимости:

Проведение исследований рынка по индивидуальным запросам клиентов, регулярный мониторинг состояния рынка недвижимости

Инвестиционный консалтинг

Разработка концепции земельных участков и объектов недвижимости

Оценка

Разработка маркетинговой стратегии объектов недвижимости

§ Девелопмент и инвестиции в недвижимость:

Архитектурно-строительное бюро

Управлением инвестиционным проектом

Управление строительством

Управление объектами недвижимости

Управление инвестициями. ЗПИФН

§ Агентские услуги:

Продажа и аренда элитной жилой недвижимости в Москве

Продажа и аренда элитной загородной недвижимости

Продажа земельных участков

Продажа и аренда нежилых помещений (офисы, торговые центры, склады)

2.1 Финансирование инвестиций в недвижимость

Кроме традиционной формы -- инвестирования собственного капитала -- в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

Ипотека -- финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости. В соответствии с Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке одна сторона -- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Анализ ипотечного контракта формирует основу для оценки эффективности инвестиций в приносящую доход недвижимость по двум причинам.

Суммы и время получения доходов по большинству ипотек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капитала. Цены на ипотечные закладные хорошо известны на развитых финансовых рынках, в отличие от условий продажи собственного капитала инвестора.

Применение к ипотеке техники сложного процента является стандартной процедурой, которая повышает точность последующего расчета.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости -- это право, но не обязательство купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости -- это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием.

Лизинг недвижимости -- это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска

2.2 Методы государственного регулирования инвестиционной деятельности осуществляемой в форме капитальных вложений

Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает постоянное улучшение условий для развития инвестиционной деятельности за счет:

• предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству РФ;

• создания условий и стимулов по расширению использования средств населения, бюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного назначения;

• создания и развития сети информационно-аналитических центров, осуществляющих регулярное проведение рейтингов и публикацию рейтинговых оценок субъектов инвестиционной деятельности;

• осуществления антимонопольных мер, способствующих привлечению отечественных и зарубежных инвестиций;

• расширения возможностей использования системы залогов при осуществлении кредитования;

• развития финансового лизинга в Российской Федерации; проведения переоценки основных фондов в соответствии с темпами инфляции;

• создания возможности формирования субъекта ми инвестиционной деятельности собственных инвестиционных фондов.

Важным аспектом государственного регулирования является расширение форм прямого участия государства в инвестиционной деятельности, осуществляемое в форме капитальных вложений, путем:

• разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых РФ совместно с иностранными государствами, а так же инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов РФ;

• формирования перечня строек и объектов технического перевооружения для федеральных государственных нужд и финансирования их за счет средств федерального бюджета;

• предоставления на конкурсной основе государственных гарантий по инвестиционным проектам за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов РФ;

• проведения экспертизы инвестиционных проектов с целью защиты российских организаций от поставок морально устаревших и материалоемких, энергоемких и ненаукоемких технологий, оборудования, конструкций и материалов;

• разработки и утверждения стандартов (норм и правил) и осуществления контроля за их соблюдением;

• выпуска облигационных займов, гарантированных целевых займов;

• вовлечения в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в государственной собственности;

*предоставления концессий российским и иностранным инвесторам по итогам торгов (аукционов и конкурсов) в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности предоставляются следующие гарантии защиты капитальных вложений: