• обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности;

• гласность в обсуждении инвестиционных проектов;

• право обжалования в суде решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц.

Вложенные инвестиции могут быть национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ. Капитальные вложения могут быть реквизированы только по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены Гражданским кодексом РФ. Порядок возмещения убытков субъектам инвестиционной деятельности в случае прекращения или приостановления инвестиционной деятельности определяется законодательством РФ и заключенными договорами и/или государственными контрактами. Страхование капитальных вложений осуществляется в соответствии с законодательством РФ.

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

3.1 ПИФы недвижимости

Этот вид ПИФов наличествует исключительно в виде ЗПИФов на российском рынке уже три года. ЗПИФы вкладывают средства в проекты, которые связаны с поиском, строительством и последующей сдачей в аренду объектов недвижимости в любом регионе РФ или их перепродажей. Вкладчик принимает участие в прибыли от реализации такого проекта, которая получается в результате роста стоимости недвижимости и арендными платежами.

В зависимости от того, за счет чего закрытый ПИФ будет приобретать главный доход, закрытые ПИФы делятся на две большие группы:

1. Рентные ПИФы, занимающиеся приобретением и эксплуатацией готовых предметов коммерческой недвижимости с целью получить рентный доход. Риск у подобного вида закрытых ПИФон самый малый и содержится лишь в возможности не найти арендатора, потому капиталовложения в рентные ПИФы -- более надежны, чем в прочие виды закрытых ПИФов.

2. Строительные (девелоперские) ПИФы занимаются постройкой и реализацией объектов жилой и коммерческой недвижимости. Наличествует возможность ошибаться с направленностью использования объекта или неверно назначить стоимость постройки объекта, так что инвестиции в такого рода закрытые ПИФы более рискованы, чем в рентные. Тем не менее основополагающая масса фондов на настоящий момент -- именно строительные.

Если сопоставить рентные и девелоперские ПИФы по их доходности, то мы получим вытекающую картину:

девелоперские фонды, какие функционируют сейчас, представляют доходность порядка 25-37% годовых в рублях в зависимости сзт типа фондов, рентные фонды -- 15-25%.

По предоставленным данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), численность созданных ЗПИФов за 2007 г. выросло со 150 до 270. При этом цена чистых активов (СЧА) возросла с 76,8 млрд до 143 млрд руб. -- это практически удвоение средств, что свидетельствует об усиленном раскручивании отрасли. Около 30% всех ПИФов в России на сегодняшний день составляют фонды недвижимости.

Условно все ЗПИФы недвижимости можно поделить на рыночные и нерыночные. Из рыночных, пожалуй, надлежит выделить те, паи каковых активно обращаются на ММВБ: их без затруднений можно продать, что очень благоприятно -- не надо в течение нескольких лет ожидать закрытия фонда, или купить. Многие из них обладают достаточно демократичной ценой пая -- около 1000 руб.

Так как фонд закрытый, то купить пай можно лишь во время создания фонда, а продать в пору расформирования: цена пая возросла, и вы приобрели доход. Выйти из ПИФа можно по завершении периода работы фонда. Можно войти и выйти из ПИФа во время с момента основания фонда до завершения его работы, приобретя или реализовав его паи на бирже или через УК, но эта операция пока затруднительна: не все фонды являются рыночными. Подобным образом, вложения в ПИФ недвижимости долгосрочные. Большинство фондов обладает наименьшим порогом вхождения: 50 000 - 200 000 руб, но есть и меньшие, и большие суммы.

Затем, по мере работы фонда, дольщикам может выплачиваться систематический доход, обыкновенно 10-14% в год, но это функционирует не во всех ПИФах недвижимости.

Стоимость паев в отдельных фондах может быть намного меньше цены объекта недвижимости. Получается, что имея сумму меньшую, чем стоимость квартиры или даже чем первоначальный взнос по ипотечному кредиту, вы можете вкладывать деньги в такой инвестиционный инструмент, как недвижимость!

Что может быть соблазнительно с позиции капиталовложений в ЗПИФ для частного инвестора:

инвестирование в актив, не так сильно подверженный рыночным колебаниям, как акции

диверсификация(распределение) - в состав одного фонда укладываются разнообразные объекты недвижимости

свободный выход (по сопоставлению с объектом недвижимости)- допустима продажа паев через биржу или УК. Но, например, открытые фонды облигаций, при немного меньшей доходности более ликвидны

ПИФ - не является юридическим лицом, плюс вы не уплачиваете налог на имущество, только налог на прибыток при продаже паев.

3.2 Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

§ высокая доходность и надежность (по сравнению с банковскими вкладами или депозитами);

§ защита интересов инвестора за счет строгого регулирования рынка инвестиционных фондов со стороны государства;

§ паевой фонд не является юридическим лицом и освобожден от уплаты корпоративных налогов;

§ управление доверяется профессионалам рынка, которые не только знают, какие объекты недвижимости следует выбирать для инвестиций, но и способны оперативно реагировать на изменение рыночной конъюнктуры;

§ открытость структуры инвестиционного портфеля и регулярная отчетность.

Примерная схема возможностей инвестирования с использованием ЗПИФН показана на рисунке 1.

Рисунок 1. Примерная схема возможностей инвестирования с использованием ЗПИФН

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) появились в 2003 году после того, как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила положение "О составе структуры активов закрытых паевых инвестиционных фондов".

Инвестор (физическое или юридическое лицо) может стать пайщиком, приобретя паи ЗПИФН и внеся денежные средства или иное имущество (ценные бумаги, объекты недвижимости, права на недвижимость).

Управляющая компания инвестирует денежные средства пайщиков в объекты приносящей доход недвижимости.

Имущество фонда является имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей собственности. Выкуп паев осуществляется по окончании срока функционирования фонда, однако пайщик имеет возможность продать принадлежащие ему паи на открытом рынке (в том числе на бирже), зафиксировав тем самым свой доход. Пайщик также имеет право получать текущий доход от оперативной деятельности ЗПИФН. Например, если приносящее арендный доход офисное здание находится в составе ЗПИФН, то распределение доходов между пайщиками может производиться ежеквартально. Требования к составу активов ЗПИФН определяются в инвестиционной декларации, содержащейся в Правилах ЗПИФН. Объектами инвестирования могут быть любые объекты недвижимости, права на недвижимость, ценные бумаги.

Обслуживание ЗПИФН осуществляется независимыми друг от друга организациями (Управляющей компанией, спецдепозитарием, регистратором, аудитором, оценщиком). Система из четырех компаний, связанных с управлением фонда, обеспечивает надежность фонда как инвестиционного инструмента и позволяет максимально защитить интересы инвесторов.

Управляющая компания анализирует ситуацию на рынке, принимает инвестиционные решения и осуществляет управление портфелем недвижимости (приобретение, продажа, сдача в аренду) паевого инвестиционного фонда.

Специализированный депозитарий осуществляет учет и хранение имущества, составляющего фонд, контролирует соблюдение Управляющей компанией законодательства и Правил Фонда, в том числе: инвестиционной декларации, требований к составу и структуре активов, своевременности внесения приходных и расходных записей и расчетов с пайщиками, правильность расчета стоимости чистых активов и стоимости пая.

Регистратор осуществляет ведение и хранение реестра владельцев паев.

Аудитор проводит ежегодные аудиторские проверки бухучета и ведения учета в отношении имущества фонда. Результаты проверки предоставляются в Федеральную комиссию.

Оценщик осуществляет оценку имущества фонда, а также расчет стоимости чистых активов

Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) Российской Федерации осуществляет функции по принятию нормативно-правовых актов, контролю и надзору в сфере финансовых рынков.

Такая структура делает ЗПИФН весьма привлекательным способом инвестирования в недвижимость.

Заключение

Инвестиции в недвижимость являются одним из самых благонадежных видов инвестиций. К сожалению, такие инвестиции являются и наименее ликвидными.

Закрытые паевые инвестиционные фонды представляют собой, пожалуй, наиболее приемлемый для России вариант инвестирования. Однако, их существенным недостатком является довольно высокая стоимость приобретения паев. Снижение этой стоимости может привести, по прогнозам специалистов, к настоящему буму ЗПИФов в ближайшем будущем.

Но сегодня речь о снижении стоимости приобретения паев закрытых паевых инвестиционных фондов еще не идет. Рынок еще не готов к этому. И тем не менее, развитие ЗПИФов в России постепенно происходит.

В целом, использование таких методов инвестирования средств в недвижимость, как паевые инвестиционные фонды, позволяет избежать влияния большинства отрицательных черт, присущих инвестициям в недвижимость, но при этом сохранить все положительные и, к тому же, приумножить их эффект.

Первые месяцы этого года убедительно доказали это: вопреки всем прогнозам о раздутости и неполноценности российского рынка акций и ПИФов они продолжают жить своей обычной жизнью, правда, иногда падая, опустошая карманы увлеченных биржевыми играми россиян, но затем снова взлетая. И даже последние пессимисты-эксперты убедились: о крахе системы ПИФов речи не идет.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости на сегодняшний день являются наиболее приемлемым способом инвестирования в недвижимость. Их главным недостатком, пожалуй, является высокая стоимость пая. Однако, это не делает их менее привлекательными для крупных инвесторов, поэтому ЗПИФН в России по-прежнему продолжает развиваться.

На сегодняшний день альтернативой ЗПИФН не может служить ни один другой механизм инвестирования в недвижимость. Но для огромного количества мелких инвесторов он является недосягаемым, а наиболее приемлемый способ инвестиций в недвижимость для них -- долевое жилищное строительство.

Таким образом, каждый конкретный механизм инвестирования в недвижимость предназначен для строго определенной категории инвесторов и, хотя ЗПИФН, бес сомнения, наиболее перспективный механизм инвестирования, в России в ближайшее время он не станет единственным.

Хотелось бы отметить, что при правильном использовании различными инвесторами разных механизмов инвестирования в будущем в России вполне может сложиться такая ситуация, при которой жилищная проблема будет частично ликвидирована.

финансирование инвестиции недвижимость

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». - М.: Омега-Л, 2008.

2. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изм. и доп.), ст.1. - М.: Омега-Л, 2008.

3. Андреев А. Инвестиционная деятельность в условиях перехода к рыночной экономике. М.: Норма, 2007.

4. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости. - М.: Юнити, 2009.

5. Багриновский К. А. Инвестиционная политика хозяйственных субъектов. М.: Бек, 2009.

6. Басалов И. А. Инвестиции и инвестиционный потенциал. М.: Дело, 2009.

7. Балабанов Н.Т. Экономика недвижимости: Учеб.пособ. -- СПб.: Нева, 2009.

8. Бизнес: Оксфордский толковый словарь: Англо-русский: более 4000 терминов. - М: Издательство «Прогресс-Академия», Издательство РГТУ, 2009.

9. Богатырев А. Г. Государственно-правовой механизм регулирования инвестиционных отношений: (Вопросы теории). Автореферат диссертации доктора юридических наук/Акад. Министерства внутренних дел РФ.- М., 2007.

10. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. - СПб: Питер, 2008.

11. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование: Методы оценки и обоснования.-СПб.: Издательство С.-Петербургского университета, 2010.

12. Долан Э. Дж., Линдсей Д. Микроэкономика /Пер. с англ. В.Лукашевича и др.; Под общ. ред. Б. Лисовика и В. Лукашевича. - С-Пб., 2008.

13. Егоров А. И., Савченко Б. Ф. Финансы хозрасчетных промышленных предприятий и строительных организаций. Учебное пособие. часть 1 - М.: ВФЭФ при МФИ, 2009.

14. Колтынюк Б.А. Инвестиционные проекты: Конспект лекций. - СПб.: Изд-во Михайлова В.А., 2009.

15. Макконнелл Кэмпбелл Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика. Т 2 :/Пер. с англ. М: Республика, 2009.

16. Политическая экономия: Словарь/Под. Ред.М.И.Волкова и др. - 3-е изд., доп. - М.: Политиздат, 1990.

17. Розенберг Д.М. Бизнес и менеджмент: Терминолог. словарь. М.: Инфра-М, 2009.

18. Сборник научных трудов по материалам Первой международной конференции «Инвестиции в недвижимость как фактор финансовой стабилизации» (Ульяновск, 14-15 мая 2003.)/ Под ред. к.э.н., доц. Гариповой З.Л. ч.1 - Ульяновск, 2008.

19. Словарь современной экономической теории Макмиллана. М: Инфра-М, 2007.

20. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. /Пер. с англ. - М., 2008.

21. Боссерт В.Д. Инвестиционный проблемы реформируемой экономики России. // Экономика. 2009. №1.

22. Бродский М.Н., Костенко С. И., Кац И. Д. Организация финансирования инвестиционных проектов: проблемы и возможные решения // Известия Санкт-петербургского университета экономики и финансов. - 2009.- №2.

23. Мухетдинова Н.М. Инвестиционный процесс//Российский экономический журнал. 2009. N 1.

24. Санамов Ю., Хоменко В. Организация инвестиционной деятельности // Экономист. -2009.-№2.

25. Халевинская Е. Государственное регулирование инвестиций // Маркетинг. - 2008.- №4.

Приложение А

Размещено на allbest.ru