Экспертиза инвестиционного проекта строительства гостиничного комплекса

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Экспертиза правового обеспечения реализации инвестиционного проекта

1.1 Экспертиза проектно-сметной документации и легитимность получения разрешения на строительство

1.1.1 Экспертиза разрешения на строительство

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство:

- подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствии градостроительного плана - разрешенному использованию участка;

- дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.

На экспертизу представлено разрешение на строительство № 4330-р от 30.09. 2010 ( приложение №1 ) выдано департаментом архитектуры и градостроительства Карачаево-Черкесской республики, которое предполагает разрешение строительство гостиничного комплекса расположенного по адресу пгт. Домбай ,Карачаево-Черкесской республики.

Разрешение на строительство дает право Заказчику осуществлять строительство многофункционального жилого комплекса.

Разрешение на строительство выдано на основании предоставления кадастрового плана. Разрешение на строительство необходимо для регистрации: прав на построенный объект, так как в договоре аренды на земельный участок не указано его разрешенное использование; строений и сооружений вспомогательного характера.

1.1.2 Подготовка исходно-разрешительной документации

Важным звеном в цепи действий по получению разрешения на строительство является оформление акта разрешенного использования земельного участка (исходно-разрешительная документация).

Акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции (или "Исходно-разрешительная документация" (ИРД), "Градостроительное заключение") - документ, содержащий требования, параметры и условия разрешенного использования участка территории для строительства, реконструкции градостроительного объекта. Акт разрешенного использования (далее Акт) является обязательной частью решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта и утверждается в составе данного решения.

Для подготовки Акта застройщик (заказчик) представляет в управление архитектуры и градостроительства субъекта федерации, в данном случае это управление архитектуры и градостроительства КЧР, заявку на оформление Акта в составе следующего комплекта документов:

- гарантийное письмо застройщика (заказчика);

- документ, являющийся основанием для подготовки Акта;

- предпроектные проработки, выполненные проектной организацией, имеющей в случаях, установленных законодательством, соответствующую лицензию.

В предпроектных проработках должны быть определены технико-экономические показатели объекта, подтвержденные:

- необходимыми расчетами: соцкультбыта, продолжительности инсоляции и естественной освещенности; по визуально-ландшафтному анализу (для объектов на исторических территориях города); показателями нормативного обеспечения местами хранения автотранспорта; баланса зеленых насаждений;

Состав материалов, прилагаемых к акту или исходно-разрешительной документации для нового строительства включает:

- основание для оформления исходно - разрешительной документации;

- справку Государственного градостроительного кадастра;

- градостроительное обоснование размещения объекта (или материалы действующей утвержденной градостроительной документации);

- материалы предпроектных проработок;

- градостроительное заключение в составе:

1) эскиза N 1;

2) заключения по обследованию объекта недвижимости;

3) заключения по условиям проектирования;

4) заключения согласующих организаций;

5) ситуационного плана участка по компенсационному озеленению в случаях уничтожения зеленых насаждений на участке, отведенном под строительство;

6) заключение по инженерному обеспечению объекта (необходимость разработки Заключения с предварительными техническими условиями присоединения определяется Заказчиком);

7) заключение по компенсационному озеленению;

8) заключение по охраны окружающей среды;

9) протокол рассмотрения материалов предпроектных проработок Архитектурным советом (при их проведении);

10) расчет соцкультбыта (при необходимости);

Материалы исходно - разрешительной документации подлежат согласованию:

- мерией Карачаевска;

- ГУ ГО и ЧС Карачаево-Черкесской республики;

Оформлению заключений:

- ЦГСЭН в г. Черкесск;

- Департамента природопользования и охраны окружающей среды;

- ОПС КЧР;

- НИиПИ Генплана;

- УГПС ГУВД КЧР.

Исходно - разрешительная документация по объектам нового строительства и реконструкции подлежит регистрации в Службе Государственного градостроительного кадастра.

Основанием для получения права на строительство объекта с оформленными земельными и имущественными отношениями является разрешение Карачаево-черкесского министерства архитектуры на проектирование и строительство, оформленное в соответствии с комплектом исходно - разрешительной документации.

1.1.3 Оформление разрешения на строительство

Для получения разрешения на строительство застройщик (заказчик) должен представить в управление архитектуры и градостроительства г. Москвы:

1) заявление;

2) документы, удостоверяющие право на использование земельного участка, иного объекта недвижимости;

3) документ, подтверждающий выполнение условий договора (контракта) на строительство подлежащих выполнению до получения разрешения на строительство;

4) утвержденную, зарегистрированную в установленном порядке проектную документацию;

Разрешение на строительство не выдается в случаях:

1) неполноты, несоответствия установленным требованиям представленных документов;

2) невыполнения условий договора (контракта) на строительство, подлежащих выполнению до получения разрешения на строительство.

Разрешение на строительство регистрируется органом управление архитектуры и градостроительства субъекта федерации в государственном градостроительном кадастре.

Разрешение на строительство вступает в действие со дня его регистрации. Разрешение на строительство оформляется в двух экземплярах. Один экземпляр выдается застройщику. Второй экземпляр хранится в архиве. Копии разрешения на строительство, заверенные органом строительного надзора, хранятся у исполнителя (подрядчика) работ на участке строительства, в администрации.

Решение о строительстве должно содержать:

- наименование или вид градостроительного объекта, подлежащего строительству, место (адрес) его расположения;

- пункт об утверждении акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, прилагаемого к решению о строительстве;

- сведения о земельном участке, предназначенном для строительства, сведения о сохранении или изменении прав на указанный земельный участок, объект реконструкции в связи с осуществлением строительства;

- определение застройщика (заказчика) строительства, его реквизиты и условия предоставления застройщику (заказчику) права на земельный участок, являющийся собственностью города Москвы (в случае, когда указанное право предоставляется без проведения конкурса), или пункт об утверждении условий конкурса на строительство и предоставления права на земельный участок, объект реконструкции, прилагаемых к решению о строительстве (в случае, когда указанное право предоставляется на конкурсной основе);

- срок действия решения о строительстве - срок, в течение которого или до истечения которого застройщик (заказчик) имеет право на получение разрешения на строительство. Срок действия решения о строительстве определяется установленными нормативными сроками разработки, согласования, государственной экспертизы и утверждения проектной документации, сроками реализации установленных актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта внешних условий осуществления строительства;

- ограничения на использование предназначенного для строительства земельного участка, иного объекта недвижимости в период до начала строительства;

- приложения, включающие: акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта; правоустанавливающие документы на земельный участок; документы, подтверждающие согласие третьих лиц на изменение использования принадлежащих им объектов недвижимости.

Выданное разрешение на строительство полностью удовлетворяет требованиям ст. 51 ГК РФ.

1.1.4 Экспертиза Проектно- сметной документации

Статьей 743 ГК РФ установлено, что «подрядная строительная организация обязана осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ». То есть техническая документация и смета являются обязательными приложениями к договору строительного подряда.

Согласно договору, ООО «Крокус-инвест», обязуется разработать проектно-сметную документацию в соответствии с нормативно-правовыми актами и законодательством РФ, а технический заказчик, в лице ООО «Крокус-инвест», обязуется оплатить соответствующие услуги. Своевременная и правильная разработка проектно-сметной документации служит достижению, как минимум двух основных целей:

- обеспечение законности начала строительства;

- определение размеров необходимых источников финансирования по срокам осуществления капитальных вложений и их технологической структуре.

При определении сметной стоимости строительства ООО «Крокус-инвест» придерживался следующих документов:

- Проект и рабочая документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам;

- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель, инвентарь;

- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

Вся проектно-сметная документация объединяется в рабочий проект, в котором в соответствии с требованиями задания на проектирование должны выделяться пусковые комплексы, в состав которых включаются объекты основного производственного, вспомогательного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйств, связи, инженерные коммуникации и очистные сооружения, обеспечивающие выпуск продукции (оказание услуг) в установленном объеме и полную переработку отходов производства, нормальные санитарно-бытовые условия для работающих, а также включаются объекты, связанные с охраной природной окружающей среды.

Вывод: Проектно-сметная документация по проекту строительства офисного здания по адресу: г. Москва, была разработана в соответствии с нормативно-правовыми актами и законодательством РФ и передана Заказчику и Генеральному подрядчику в надлежащие сроки по 3 экземпляра.



2. Экспертиза договоров подряда

2.1 Договор подряда на проектные работы

Договор подряда на проектные работы, заключенный между ООО «ООО «Крокус-инвест»» и ООО «Юг -Девелопмент» представлен на экспертизу.

Предмет договора

Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по разработке проектной документации на строительство офисного здания.

Стадии проектирования: Проект и Рабочая документация.

Технические, экономические и другие требования к проектной продукции, являющейся предметом Договора, должны соответствовать требованиям СНиП и других действующих нормативных актов Российской Федерации.

Стоимость работ по договору подряда установлена Протоколом соглашения о договорной цене.

Сроки выполнения Работ определены в календарном плане работ.

В случае нарушения Заказчиком предусмотренных Договором подряда сроков по:

а) выплате аванса;

б) оплате принятых результатов работ;

сроки выполнения Работ переносятся на время просрочки исполнения Заказчиком вышеуказанных обязательств по Договору, но не далее срока действия Договора в целом.

Порядок сдачи и приемки Работ

По завершении выполнения Работ по этапам Исполнитель передает Заказчику разработанную по соответствующему этапу документацию в пяти экземплярах на бумажных носителях и один экземпляр в электронном виде в форматах:

- пояснительная записка и другая текстовая документация в форматах Microsoft Word, Excel;

- чертежи в формате Auto Cad;

- и акт сдачи-приемки Работ по этапу в двух экземплярах.

Заказчик в течение 5 (пяти) рабочих дней, с момента получения, рассматривает представленную документацию и подписывает акт сдачи-приемки Работ по этапу или представляет мотивированный отказ от приемки.

В случае отказа Заказчика от подписания акта сдачи-приемки Работ по соответствующему этапу, Заказчик направляет Исполнителю письменный мотивированный отказ от приемки Работ с перечнем необходимых доработок и сроками их выполнения.

Исполнитель вправе направить в адрес Заказчика указанные в п. 4.2. договора подряда документы по почте. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения Заказчиком вышеуказанных актов он обязан их подписать и направить один из экземпляров Исполнителю или направить в адрес Исполнителя мотивированный отказ.

Если по истечении указанного срока Заказчик не направит в адрес Исполнителя подписанный акт о приемке выполненных Работ или мотивированный отказ, то Работы считаются принятыми в полном объеме, надлежащего качества.

Если в процессе выполнения Работ выявится неизбежность получения отрицательного результата или нецелесообразность дальнейшего проведения Работ, Исполнитель приостанавливает её и ставит об этом в известность Заказчика в трехдневный срок после приостановления Работ.

В этом случае стороны в 10-дневный срок с момента извещения Заказчика о приостановке Работ, Стороны рассматривают вопрос о возможности продолжения Работ и оформляют решение двусторонним документом.

Права и обязанности Сторон

Исполнитель обязан:

Выполнить Работы в полном объеме и содержании в соответствии с п. 1.5. договора подряда полностью соответствующим действующим СНиП, СН РФ и передать результаты работ Заказчику.

Совместно с Заказчиком принимать участие в согласовании проектной документации в согласующих инстанциях.

По поручению Заказчика, при необходимости, внести изменения и дополнения в выполненную работу в сроки, согласованные с Заказчиком. При необходимости внесения в работу изменений по требованию Заказчика, связанных с корректировкой либо дополнениями к Техническому заданию (Приложение № 1), оплата Исполнителю за указанные Работы будет производиться по дополнительному соглашению.

Заказчик обязан:

В случае одностороннего отказа Заказчика от настоящего Договора оплатить Исполнителю объем фактически выполненных Работ.

Совместно с Исполнителем согласовать проектную документацию в согласующих инстанциях.

Исполнитель имеет право:

Исполнитель не несет ответственность за невыполнение обязательств по настоящему Договору, если оно вызвано действием или бездействием Заказчика, повлекшим невыполнение им собственных обязательств по настоящему Договору перед Исполнителем.

Заказчик также не несет ответственность перед Исполнителем за невыполнение обязательств по настоящему Договору, если оно вызвано действиями (бездействиями) Исполнителя, повлекшим невыполнение им собственных обязательств по настоящему Договору перед Заказчиком.

Ответственность сторон

В случае нарушения Заказчиком установленных Договором порядка и сроков оплаты выполненных Работ, Исполнитель имеет право потребовать от Заказчика выплаты пени в размере 0,1 % от стоимости неоплаченных в срок Работ за каждый день просрочки, но не более 5 % от стоимости неоплаченных в срок Работ, при условии предъявления Исполнителем письменного требования с расчетом суммы пени.

В случае нарушения Исполнителем сроков выполнения Работ, Заказчик имеет право потребовать от Исполнителя выплаты пени в размере 0,1 % от стоимости невыполненных в срок Работ за каждый день просрочки, но не более 5 % от стоимости невыполненных в срок Работ, при условии предъявления Заказчиком письменного требования с расчетом суммы пени.

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если оно явилось следствием действия форс-мажорных обстоятельств в соответствии с действующим законодательством РФ и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение Договора. В случае если такие обстоятельства длятся более трех месяцев, Стороны должны провести переговоры относительно дальнейшей судьбы настоящего Договора. Если о вышеупомянутых событиях не будет сообщено другой Стороне в течение 10 (десяти) календарных дней с момента наступления данных событий, Сторона, затронутая обстоятельствами непреодолимой силы, не может на него ссылаться как на основания освобождения от ответственности за неисполнение или не надлежащее исполнение Договора.

Ответственность Сторон за ненадлежащее выполнение условий Договора наступает при условии предъявления одной из Сторон письменной претензии о нарушении условий Договора.

Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего договора подряда или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 30 (тридцати) дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы в соответствии с действующим законодательством РФ.

Прочие условия

Любая договоренность между Заказчиком и Исполнителем, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из договора подряда, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнений или изменений к Договору. Все изменения и дополнения к Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.

Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без письменного предварительного согласия другой Стороны.

Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание Договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.

Стороны заявляют, что их официальные печати на документах, составляемых в связи с исполнением настоящего Договора, являются безусловными подтверждениями того, что должностное лицо подписавшей Стороны было должным образом уполномочено данной Стороной для подписания данного документа.

Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до «05» августа 2011г.

Договор может быть расторгнут по письменному согласованию Сторон. При этом Стороны должны произвести взаиморасчеты по фактически выполненным и принятым Работам.

Вывод: Представленный на экспертизу договор подряда на проектные работы составлен юридически верно и удовлетворяет действующему законодательству РФ.



3. Экономическая экспертиза

3.1 Общая характеристика инвестиционно-строительного проекта

Настоящая экономическая экспертиза посвящена экономическому обоснованию целесообразности инвестирования в строительство гостиничного комплекса по адресу пгт. Домбай Карачаево-Черкесской республики ул.Пихтовый мыс 18. В экспертизе собрана вся необходимая информация для проведения инвестиционных расчетов, в том числе основные статьи доходов, затрат и капитальных вложений, которые потребуется совершить при реализации проекта.

Основными источниками данных для проведения расчетов с целью экономического обоснования эффективности проекта стали - статистика рынка строительства и недвижимости, экспертные оценки компетентных представителей строительных компаний, а также анализ нормативно-правовой базы в сфере жилищного строительства. При проведении расчетов с целью оценки эффективности инвестиций применялся метод дисконтированных денежных потоков.

Краткое описание проекта:

Цель проекта - инвестирование средств в строительство гостиничного комплекса.

Вхождение в проект осуществлено путем покупки земельного участка.

На сегодняшний момент разработана маркетинговая концепция, доработан эскизный проект, получены все технические условия, проводиться тендер по выбору проектной организации.



Таблица 3.1

Классификация объектов гостиничной недвижимости Класс	Категория	Критерии
Эконом	Местоположение	любой
	Архитектурное решение	Нет требований
	Материал строительства	Типовое, реже монолитное и каркасно - панельные проекты
	Качество отделки входных групп и общественных помещений	Самая простая отделка, простая светотехника, полы - плитка, стены - краска
	Проектные решения	Наличие внутренних несущих стен, готовые планировочные решения.
	Высота потолков	От 2,5 м-2,8 м
	Площадь номеров	Средняя площадь: 55-60 м2
	Техническое оснащение	Обязательно - естественная вентиляция, желательно приточно-вытяжная вентиляция
	Территория дом (внутренний двор)	В основном огорожена/желательно детская площадка, благоустроенная территория.
	Наличие парковки (в т.ч подземной)	Не обязательно
	Количество парковочных мест	Нет требований
	Инфраструктура (комплекса и района)	Желательно наличие развитой инфраструктуры в шаговой доступности.
Бизнес	Местоположение	Преимущественно характеризующие наличием элементов положительного окружения и некоторые престижные районы. Хорошая транспортная доступность до центра города.
	Архитектурное решение	Индивидуальный архитектурный проект.
	Материал строительства	Монолитные
	Качество отделки входных групп и общественных помещений	Недорогие отделочные материалы фасадов и общественных зон, реже с использованием дорогих, как правило, искусственных отделочных материалов.
	Проектные решения	Свободная планировка, возможность распланировать квартиру по своему вкусу.
	Высота потолков	От 3 м/ Желательно 3,2м
	Площадь номеров	Средняя 80-90 м2
	Техническое оснащение	Современные системы вентиляции и кондиционирования, качественное лифтовое оборудование.
	Территория дом ( внутренний двор)	Благоустроенная, огороженная и освещенная
	Наличие парковки (в т.ч подземной)	Обязательно
	Количество парковочных мест	Не менее 1,5 Машино мест
	Охрана/ Организация безопасности	Видеонаблюдение, контроль сотрудниками охраны доступа во двор и здание.
	Средства коммуникации.	Цифровая телефонная линия, выделенная линия интернета, спутниковое ТВ.
	Предоставляемые услуги	Круглосуточная техническая служба.
	Инфраструктура (комплекса и района)	Обязательно в пределах пешеходной доступности/ Желательно на территории ЖК
Элита	Местоположение	престижные районы
	Архитектурное решение	Уникальный архитектурный проект, выполняется преимущественно по заказу авторитетным архитектурным бюро.
	Материал строительства	Монолитные, монолитно кирпичные.
	Качество отделки входных групп и общественных помещений	Использование дорогих, как правило, натуральных отделочных материалов.
	Проектные решения	Свободная планировка, возможность распланировать квартиру по своему вкусу.
	Высота потолков	От 3,2 м
	Площадь номеров	Средняя площадь: 100-120 м2
	Техническое оснащение	Самые современные системы вентиляции и кондиционирования, дорогостоящие лифтовое оборудование, автономные системы энергообеспечения, система фильтрации воды.
	Территория дом ( внутренний двор)	Огорожена и освещена, выполнены дорогостоящие ландшафтные работы.
	Наличие парковки (в т.ч подземной)	Обязательно, прямой доступ в жилые помещения.
	Количество парковочных мест	Желательно 2-3 машина места.
	Охрана/ Организация безопасности	Круглосуточное видеонаблюдение, многоуровневая система охраны, высокотехнологичные системы доступа во двор и в здание.
	Средства коммуникации.	Цифровые телефонные линии, оптико-волоконная линия интернета, спутниковое телевидение
	Предоставляемые услуги	Обязательно: круглосуточная техническая служба, ресепшен.
	Инфраструктура (комплекса и района)	Инфраструктура комплекса, желательно изолирована от постороннего доступа - только для жильцов.

Исходя из вышеизложенного объект можно позиционировать, как современный гостиничный комплекс класса де люкс, включающий комфортабельные номера трех типов со свободной планировкой, подземный паркинг, сервисные площади, обустроенную внутреннею территорию.

Комплекс включает в себя:

1. централизованное кондиционирование и вентиляция,

2. система фильтрации воды,

3. современный бесшумный лифт со спуском в подземный паркинг,

4. автономная система энергосбережения,

5. спутниковое телевиденье,

6. цифровая телефонная линия,

7. охранная система,

8. оптоволоконная линия интернета.

Преимущества объекта

1. «тихий» центр,

2. наличие парковой зоны,

3. удобная пешеходная и транспортная доступность,

4. наличие развитой социальной и культурной инфраструктуры в локальном районе,

5. единая социальная среда,

6. отделка с натуральных материалов,

7. подземный паркинг,

8. современное техническое оснащения объекта,

9. свободная планировка,

10. сервисные площади для размещения инфраструктуры (фитнес-центра, сауны).

Источниками финансирования проекта являются собственные средства, кредиты коммерческих банков.

Прибыль собственников формируется за счет продажи площадей и сдачи номеров комплекса.

3.2 Маркетинг и продажи

3.2.1 Анализ рынка недвижимости

Элитное жилье - самый уникальный сегмент новостроек - включает наиболее дорогие и изощренные проекты, рассчитанные на самого требовательного потребителя. Среди новостроек этого сегмента больше всего передовых проектов, воплощающих в себе самые новые веянья в строительных технологиях.

Сегмент элитной недвижимости в Домбае пока только развивается, мало объектов могут претендовать на такое высокое звание. Раньше было достаточно тяжело определить, какие из новостроек можно с уверенностью отнести к элитным домам, так как ориентироваться можно было только на европейские и американские стандарты, что не является верным в Российской реальности.

Согласно международным стандартам, элитный дом - это:

солидная площадь (от 120 кв.м)

достойная панорама из окна (вид на памятники архитектуры, парки,водоемы)

социальная среда, которой присуща закрытость и клубность (однородность и высокий уровень социального статуса проживающих)

определенная организация жилья

благоустроенная территория (огороженная охраняемая территория, зеленые насаждения, дорожки, детская площадка, КПП во двор)

подземный паркинг

современное инженерное оснащение здания (последнее предполагает автономность энергообеспечения здания, систему климат-контроля и очистки воды, бесшумные лифты, собственную систему отопления, современные телекоммуникации с возможностью выбора операторов,круглосуточную многоуровневую систему охраны).

Общественная зона такого дома должна включать:

парадную входную зону с рецепцией,

развитую социальную инфраструктуру: фитнес-центр, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей и т. д.

Как правило, элитные дома возводятся по современным технологиям с использованием высококачественных строительных материалов. В Домбае -это кирпич, цоколь из натурального камня.

Такие дома имеют определенные типологию в планировке и зонирование помещений. Сложился некий стандарт элитной номера:

1 высота потолков более 3 м,

2 площадь квартиры 50-60 кв.м и более

3 средняя площадь каждой комнаты номера - 20-30 кв. м,

4 большой холл, зимний сад или открытая терраса,

5 наличие гардеробных комнат, нескольких санузлов и т.д.

Можно выделить следующие основные требования, предъявляемые потенциальными покупателями к элитному жилью в Киеве, в порядке значимости:

1 расположение дома в самом центре горнолыжного курорта ,близость канатных дорого ( до нового комплекса гондольно-кресельных дорог 250 метров)

2 хороший панорамный вид из окон (окна минимум на две стороны света);

3 относительно большая общая площадь номера, удобная планировка.

4 наличие гостевого санузла, просторного холла. Высота потолков (после установки фальш-потолка) не менее 3,5 м;

5 охраняемый подъезд;

6 желательно наличие террасы.

В 2006 году Российская Строительная Ассоциация ввела классификацию категорий жилья (de luxe,premium, business, economy, social), что значительно облегчила понятие класса недвижимости.

Элитная недвижимость включает в себя категории премиум и де люкс.

Также к данной категории можно причислить переходной класс между «Премиум» и «Бизнес», - так называемый «Бизнес +»

В Домбае сейчас строится более 15 гостиничных комплексов, 90% от общего их числа принадлежит к классу жилья эконом и бизнес класса.

На сегодняшний день, в соответствии с классификацией новостроек, можно определить 2 объекта в стадии строительства и 3 объекта в стадии проект, которые по основным характеристикам приближаются к жилью элит класса. Уже введенные в эксплуатацию объекты такие как, Домбай Палас, Националь,Снежный Барс, Минги Тау близки к соответствию критериям недвижимости высокого уровня.

Некоторые объекты, несмотря на явные несоответствия важным критериям жилой недвижимости категорий премиум и де люкс (месторасположение, внутренняя инфраструктура, инженерные и технические системы и т.д.), позиционирует себя как элитное жилье.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ

Стадия готовности 40% исследованных объектов элитного жилья находятся на стадии строительства - 2 объектов, 3 объектов заявлены как проект.

Категория жилья

16 объектов на рынке элитного жилья относятся к «Премиум» классу, 2 объекта к классу «Де люкс» (Снежный Барс, Минги Тау) и 2 объекта к так называемому промежуточному классу «премиум бизнес» или «Бизнес +» (Домбай Плаза, Крокус)

Наличие отделки

Из всех отелей, которые находятся на стадии строительства, 1 объект сдается с отделкой. Отель «Грант», (генподрядчик «А-Холдинг», заказчик «Грант») предлагает 3 стиля номеров с полной отделкой: роскошный стиль Art Deco, функциональный стиль Contemporary, непредсказуемый Fusion.

Остальные объекты сдают, как правило, с общестроительной отделкой:

1 стеклопакет (компания выбирает сама металлопластиковые или деревянные стеклопакеты),

2 входные двери

3 стяжка на полу черновая либо под покрытие,

4 штукатурка стен (силиконовая, минеральная и т.д ),

5 разводка инженерных (электро, телевизионных) сетей, как правило, подводка к щиту квартиры

6 водоснабжение и канализация подводят к месту подключения сантехники, возможна установка

7 временных санитарных атрибутов

8 монтаж системы отопления с установкой радиаторов.

В основном, застройщик не предлагает к отели с готовой отделкой, так как клиент приходит в отель уже со своим дизайнером для реализации своих идей.

Паркинг

Обязательным требования для элитного жилья согласно классификации является наличие 2 - х машиномест на номер. Не все объекты элитного жилья соответствуют этому критерию в полной мере.

ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА

Стоимость метра номера колеблется в пределах $1500 - $5000. Парадоксальным является тот факт, что цена квадратного метра зависит скорее не от объективных, а субъективных факторов. К примеру, стоимость метра площади в центре, с номерами с отделкой, насыщенной внутренней инфраструктурой, может быть значительно ниже, чем в отеле рядом без всех этих положительных характеристик. Но в любом случае, самые дорогие остаются в центре курортного поселка.

Наличие инфраструктуры влияет на стоимость 1 кв.м, средняя стоимость кв.м . отеля с небольшой инфраструктурой (1-2 объекта) - $ 5 225, стоимость кв.м отеля с широкой инфраструктурой (более 2 объектов) - $ 6 161.

Первые элитные отели в Домбае появились во второй половине девяностых годов прошлого столетия.

Однако на практике даже сейчас нельзя с уверенностью утверждать, что отели, позиционируемое на курорте как элитное, на самом деле полностью отвечает всем мировым критериям.

СПРОС

На протяжении последних лет на рынке элитной недвижимости наблюдается стабильный рост спроса. Основными причинами небывалого интереса к престижным отелям со стороны покупателей являются недостаточные объемы предложения, постоянное увеличение населения отдыхающих, активное развитие бизнеса. По прогнозам экспертов, спрос на элитное жилье останется стабильным, однако будут иметь место качественные изменения. Так как требования потенциальных покупателей постоянно растут, а застройщики пока что не успевают строить жилье соответствующее требованиям покупателей.

ПРОНОЗЫ РАЗВИТИЯ

Инвестирование в строительство элитного жилья на территории Домбая является довольно перспективным и прибыльным делом. Во вложении средств в строительство дорогого жилья заинтересованы многие инвесторы как из Восточной и Западной Европы, США, так и России. На сегодняшний день доходность проекта элитного жилья может составлять 37-52%, что значительно превышает западные показатели, срок окупаемости проектов зависит от индивидуальных особенностей проекта и составляет в среднем 2- 4 года.

По мнению специалистов объемы строительства жилья повышенной комфортности за три года могут возрасти на 12% -- свыше 220 тыс. кв. м в год. Для того чтоб спрос на элитное жилье стал более «целенаправленным», инвесторам и застройщикам необходимо углубляться в исследование потребительских предпочтений, для того чтоб проекты элитного жилья соответствовали требованиям потенциальных клиентов.

Естественно, российский рынок уже в ближайшее время пополнится новыми проектами элитных гостиничных комплексов, но этот сегмент будет иметь ограниченное предложение, поскольку для создания такого комплекса необходимо несколько условий:

1. Необходимым условием является большой размер участка (более 4 га), на котором будет существлен проект.

3. Должна соблюдаться эксклюзивность месторасположения этого участка.

Если проанализировать ситуацию с земельными участками, к примеру, в Домбае, то потенциально рынок способен дать не более трех-четырех таких комплексов. Кроме того, срок реализации такого проекта с получением всей разрешительной документации составляет более пяти лет, что позволяет говорить о физической ограниченности развития рынка элитных комплексов.

3.3.2 Анализ конкурентного окружения

Месторасположение

Элитный гостиничный комплекс «Каприз» территориально расположен в пгт. Домбай, в центре поселка, в историческом центре, по ул. Пихтовый мыс. Земельный участок имеет правильную прямоугольную форму, перепад высот на участке отсутствует.

Транспортная и пешеходная доступность

Благодаря уникальности расположения строящийся комплекс отдален от основных транспортных магистралей, находиться в 45 км от ближайшего производственного объекта. В настоящее время на объект можно попасть двумя способами:

- с ул. Пихтовый мыс (центральная улица),

- свернув на пер.Алпинистский.

Начало подъемник гондольно-кресельной дороги 250 метров. Расстояние от него до объекта составляет около 200-250 м соответственно.

Недвижимость в локальном районе

Структура недвижимости в районе строительства нового комплекса практически однотипна. Преобладают малоэтажные (3-5 этажей) дома - отели и в большей степени жилые дома “сталинки”.

Многие дома в районе построены капитально и качественно, здесь квартиры имеют большие площади и высокие потолки, что солидно поднимает их «рейтинг» на вторичном рынке купли-продажи жилой площади. Тем не менее, достаточно много и аварийного жилого фонда. 95% жилых зданий (в количественном выражении) в локальном районе - 2-5 этажные

На июнь 2010 года в локальном районе объекта идет реконструкция 3-х этажного жилого дома и строительство 1 гостиничного комплекса премиум класса. Стоимость 1 кв.м жилья в районе составляет от $4800 до $5 900.

Коммерческая недвижимость в локальном районе

Торговля, предприятия общественного питания. Благодаря высокому потенциалу и выгодному положению, близкому к центру, локальный район насыщен торговыми предприятиями, заведениями общественного питания, развлекательными учреждениями.

Основной торговый коридор ул.Пихтовый мыс. Здесь плотно на первых этажах зданий расположились многочисленные магазинчики, кафе, пиццерии, рестораны. Много коммерческих заведений сконцентрировано и на Центральной площади.

В районе работают: 2 супермаркета («Перекресток» и «Тройка»), небольшой ТЦ «Самсон». Часть помещений бывшего универмага недавно реконструировано под крупнейший в Домбае фаст-фуд «Пица хат» на 100 мест.

Среди других сетевых фаст-фудов и кафе/пиццерий можно выделить такие заведения как: «У Зули », Минги Тау , «Форельное», «Кофе Хаус», «ПанПицца», «Реприза».

Стоимость аренды помещений под магазин в районе составляет от $60 до $120 за 1 кв.м в месяц.

Стоимость продажи - от $6 500 до $8 000 за 1 кв.м.

Сфера услуг

Рынок бытовых услуг развит на очень высоком уровне, здесь функционирует более 20 заведений разного профиля: салоны красоты, химчистки, ателье, туристические агентства, фотоателье, бани и сауны и т.д.

Муниципальные структуры, производство

В локальном районе 5 офисов государственных и коммерческих структур, в основном, они сконцентрированы в административных зданиях, реконструированных жилых домах, помещения которых сдаются под офисы.

Хорошо развита сфера образования, в районе функционируют средние школы (2 шт), садики.

Среди особых исторических достопримечательностей ближайшего окружения будущего гостиничного комплекса - форелевое хозйство, которое являются визитной карточкой курорта.

План продвижения объекта

Позиционирование

Оптимальным будет использование образа «дорогого жилья для высшего общества» в аристократическом стиле старинных особняков в современном исполнении и суперсовременным технологическим наполнением.

Потенциальные покупатели

* Крупные предприниматели;

* Политики, депутаты;

* Иностранцы.

В процессе продвижения нужно ориентироваться именно на вышеуказанную целевую аудиторию и использовать средства продвижения, максимально ее охватывающую.

Политика продаж

При выводе площадей на рынок основными ориентирами являются:

- превышение спроса над предложением на рынке коммерческой недвижимости в центральных районах;

- узкий целевой сегмент потенциальных покупателей элитного жилья;

- создание образа эксклюзивности предложения особняков.

Рекламная политика

Рекламируемый продукт:

1. Элитные гостиничные комплексы в центре горнолыжного курорта стилизированные под архитектуру 19 века.

2. Коммерческие площади для инфраструктурного наполнения нового комплекса.

Цель рекламной кампании:

Налаживание контактов с целевой аудиторией для обеспечения объема продаж в запланированные сроки.

Описание целевой аудитории:

1 Представители отечественной политической элиты.

2 Бомонд шоу-бизнеса, известные спортсмены.

3 Розничные операторы брендовых магазинов (будущие владельцы торговых точек).

4 Крупные солидные компании (будущие владельцы представительских офисов).

Основные маркетинговые коммуникации:

- Печатные издания

- Информационные печатные материалы (буклеты, постеры, календари, листовки)

- Интернет

- Наружная реклама

Сроки

Рекламная кампания будет проводиться с момента вывода площадей на рынок до полной их реализации. Ориентировочно - в период с 1-го квартала 3-го проектного года до конца продаж.

Средства продвижения

Опираясь на опыт и практику реализации других проектов, можно выделить основные коммуникации, на которых будет сфокусировано внимание.

Печатная реклама

При выборе средств массовой информации были учтены их профиль, аудитория, рейтинг, а также адекватность затрат величине покрытия «нашей» целевой группы.

На рынке среди специализировано-тематических и рекламно-информационных изданий освещающих рынок недвижимости, можно выделить:

1 «Столичная недвижимость»;

2 «Из рук в руки Северный Кавказ».

Аудитория читателей этих изданий соответствует основным характеристикам нашей целевой аудитории.

Кроме специализированной прессы информация о проекте будет размещена на страницах лидеров общественно-политических и деловых изданий, аудитория читателей которых также потенциальные покупатели нового жилого комплекса:

1 «Бизнес»;

2 «Деловая столица».

В данных изданиях по мере целесообразности планируется размещать пиар-статьи.

Содержание рекламных блоков будет варьироваться от информации об объекте в целом до информации о конкретно продаваемом помещении.

Наряду с рекламными блоками, на тематических и рекламных полосах, будут размещаться статьи о ходе строительства и эксплуатации объекта.

Содержание рекламных блоков в большинстве случаев: компьютерная версия проекта или фото, технические характеристики здания, контактная информация продавца.

Презентационные материалы и прямой маркетинг

При продвижении такого проекта, должное внимание будет уделено заказу печати качественных презентационных материалов - буклетов и проспектов, которые используются для информирования потенциальных покупателей.

Пакет рекламных материалов содержит высококачественные цветные буклеты, (напечатанные небольшим тиражом), которые доставляются VIP-лицам в частном порядке курьером или при личных встречах.

Все рекламные материалы будут выполнены в едином стиле, объединены общей темой, с использованием единого логотипа.

Интернет

Немаловажное значение при продаже такого комплекса играет его продвижение в сети Internet, основу которого составляет создание высококачественного Web-узла (сайта), где любой желающий может ознакомится с планировкой, уточнить место размещения на карте, узнать сроки ввода в эксплуатацию, ценовую политику и т.д.

Брокерские компании

В качестве дополнительного "рекламного носителя" необходимо привлечь крупнейшие в столице брокерские агентства. С этой целью им нужно предоставить всю необходимую информацию и рекламные материалы по объектам.

Сотрудничество с агентствами предполагается выстроить по следующей схеме: агентства будут предлагать площади своим клиентам (чем солиднее агентство, тем больше клиентская база), при этом расходы на брокерские комиссионные будут нести непосредственно покупатели.

3.3.3 Маркетинговая стратегия ИСП

План продвижения объекта

Позиционирование

Оптимальным будет использование образа «среднее жилье для среднего класса» в стиле современных домов в современном исполнении и суперсовременным технологическим наполнением.

Потенциальные покупатели

* Предприниматели;

* ИТР;

* Иностранцы.

В процессе продвижения нужно ориентироваться именно на вышеуказанную целевую аудиторию и использовать средства продвижения, максимально ее охватывающую.

Политика продаж

При выводе площадей на рынок основными ориентирами являются:

- превышение спроса над предложением на рынке жилой недвижимости в центральных районах;

- узкий целевой сегмент потенциальных покупателей жилья;

- создание образа эксклюзивности предложения.

Рекламная политика

Рекламируемый продукт:

1. Современные жилищные комплексы.

2. Коммерческие площади для инфраструктурного наполнения нового комплекса.

Цель рекламной кампании:

Налаживание контактов с целевой аудиторией для обеспечения объема продаж в запланированные сроки.

Описание целевой аудитории:

5 Представители среднего класса.

6 Известные спортсмены.

7 Розничные операторы брендовых магазинов (будущие владельцы торговых точек).

8 Крупные солидные компании (будущие владельцы представительских офисов).

Основные маркетинговые коммуникации:

- Печатные издания

- Информационные печатные материалы (буклеты, постеры, календари, листовки)

- Интернет

- Наружная реклама

Сроки

Рекламная кампания будет проводиться с момента вывода площадей на рынок до полной их реализации. Ориентировочно - в период с 1-го квартала 3-го проектного года до конца продаж.

Средства продвижения

Опираясь на опыт и практику реализации других проектов, можно выделить основные коммуникации, на которых будет сфокусировано внимание.

Печатная реклама

При выборе средств массовой информации были учтены их профиль, аудитория, рейтинг, а также адекватность затрат величине покрытия «нашей» целевой группы.

На рынке среди специализировано-тематических и рекламно-информационных изданий освещающих рынок недвижимости, можно выделить:

3 «Столичная недвижимость»;

4 «Из рук в руки».

Аудитория читателей этих изданий соответствует основным характеристикам нашей целевой аудитории.

Кроме специализированной прессы информация о проекте будет размещена на страницах лидеров общественно-политических и деловых изданий, аудитория читателей которых также потенциальные покупатели нового жилого комплекса:

3 «Бизнес»;

4 «Деловая столица».

В данных изданиях по мере целесообразности планируется размещать пиар-статьи.

Содержание рекламных блоков будет варьироваться от информации об объекте в целом до информации о конкретно продаваемом помещении.

Наряду с рекламными блоками, на тематических и рекламных полосах, будут размещаться статьи о ходе строительства и эксплуатации объекта.

Содержание рекламных блоков в большинстве случаев: компьютерная версия проекта или фото, технические характеристики здания, контактная информация продавца.

Презентационные материалы и прямой маркетинг

При продвижении такого проекта, должное внимание будет уделено заказу печати качественных презентационных материалов - буклетов и проспектов, которые используются для информирования потенциальных покупателей.

Пакет рекламных материалов содержит высококачественные цветные буклеты, (напечатанные небольшим тиражом), которые доставляются VIP-лицам в частном порядке курьером или при личных встречах.

Все рекламные материалы будут выполнены в едином стиле, объединены общей темой, с использованием единого логотипа.

Интернет

Немаловажное значение при продаже такого комплекса играет его продвижение в сети Internet, основу которого составляет создание высококачественного Web-узла (сайта), где любой желающий может ознакомится с планировкой, уточнить место размещения на карте, узнать сроки ввода в эксплуатацию, ценовую политику и т.д.

Брокерские компании

В качестве дополнительного "рекламного носителя" необходимо привлечь крупнейшие в столице брокерские агентства. С этой целью им нужно предоставить всю необходимую информацию и рекламные материалы по объектам.

Сотрудничество с агентствами предполагается выстроить по следующей схеме: агентства будут предлагать площади своим клиентам (чем солиднее агентство, тем больше клиентская база), при этом расходы на брокерские комиссионные будут нести непосредственно покупатели.

3.3.4 Ценообразование и план продаж

Согласно прогнозам специалистов, в течение 2010-2020 гг. ожидается продолжение роста цен на жилую недвижимость, но более медленными темпами, чем в прошлом периоде. Если в течение 2010 г. цены на первичное жилье выросли в среднем на 30%, то на 2011 г. ожидается прирост в размере около 12%.

Ориентируясь на прогноз роста цен устанавливаются следующие базовые цены на площади жилого комплекса и машиноместа в подземном паркинге:

Номера типа А $4 800/кв.м

Номера типа В $5 200/кв.м

Номера типа С $5 100/кв.м

Сервисные площади $7 000/кв.м

Машиноместа $45 000/ машино-место.

Предполагается рост цен на номера в целом на 7-10% в течение всего периода продаж.

График продаж площадей комплекса

Планируется начать продажи в 1 квартале 3-го проектного года.

Продолжительность продаж составит 24 месяца.

строительство инвестирование экспертиза проектный сметный





3.3.5 SWOT-анализ проекта

Сильные стороны проекта С точки зрения рыночной конъюнктуры: 1. Избыточный спрос на жилье. Высокие рыночные цены на элитные комплексы, востребованность площадей элитного жилья рынком. С точки зрения месторасположения: 2. Центр, соседство с памятниками культуры, архитектуры и прочими достопримечательностями; 3. Комплекс отдален от мощных транспортных магистралей и производственных объектов - своеобразная камерность обстановки; 4. Высокий уровень цен в локальном районе; 5. Отсутствие загазованности, экологическая и эстетическая привлекательность окружения, природный колорит; 6. Ландшафт участка делает комлекс обособленным от менее благоустроенных районов; 7. Развитая инфраструктура в локальном районе; С точки зрения концепции комплекса: 8. «Каприз» позиционируется как гостиничный комплекс класса де-люкс, что позволит получить высокую прибыль; 9. Оригинальное архитектурное решение в стиле 19 в.; 10. Застройка оптимально учитывает ландшафт.	Слабые стороны проекта 1. Реконструкция коммуникаций (водоснабжение и водоотвод) является условием подключения объекта к сетям города, 2. Возможные затруднения с согласованием разрешительной документации по объекту в государственных органах. 3. Высокий уровень цен не позволит быстро продать объект.
Возможности развития проекта 1. Строительство гостиничного комплекса класса де-люкс с инфраструктурой и паркингом в центре 2. Создание культурной зоны вокруг объекта.	Угрозы развития проекта 1. Возможны протесты населения против строительства объекта.



3.4 Управление и организационный план проекта

Инициаторы проекта

Инициатором проекта является ООО «Крокус-Инвест», зарегистрировано 29.05.2003 года Центральным Исполнительным комитетом г. Ставрополя.

Юридический адрес: Российская Федерация ,Ставропольский край ,г. Ставрополь ,355000, ул. Пирогова, д. 44, оф. 6,

Фактический адрес: Российская Федерация ,Ставропольский край ,г. Ставрополь ,355000, ул. Пирогова, д. 44, оф. 6,

Телефон: (865) 255-27-75, тел./факс (865) 273-78-66

Свидетельство плательщика НДС № 04856553, ИНН № 339765605624

Основными видами деятельности предприятия является строительство и реконструкция зданий и сооружений для коммерческого использования, строительство жилых зданий. ООО «Крокус Инвест» выступает генеральным подрядчиком, подрядчиком, заказчиком, инвестором, соинвестором различных проектов в сфере недвижимости.

Инициаторы проекта строительства гостиничного комплекса (они же и являются и учредителями ООО «Крокус Инвест») имеют опыт успешной реализации крупномасштабных проектов в сфере строительства жилой недвижимости , отелей, гостиничных комплексов , санаторно-курортных комплексов Кавказских Минеральных Вод и горнолыжных курортов Северного Кавказа ( Приэльбрусье, Домбай,Терскол, Красная Поляна).

Организационно-правовая структура компании

Организационно-правовой формой предприятия является общество с ограниченной ответственностью.

Согласно Устава высшим органом управления общества является общее собрание участников.

Участниками ООО «Крокус Инвест» являются 2 физических лица и 1 юридическое.

№ п/п	Наименование участника	ЕГРПОУ	Адрес	Доля (%)	Форма взноса в уставный капитал
1	Морозов Игорь Анатольевич	2475401316	г.Ставрополь, ул.Пушкина 30	30	денежная
2	Громова Инна Анатольевна	2526911790	г. Ставрополь, ул.Космонавтов 45	30	денежная
3	ООО «Крокус Инвест Групп»	25096372	Г.Ставрополь ул.Пирогова 44	40	денежная

Компания укомплектована высококвалифицированными кадрами, руководство ООО “ Крокус Инвест ” имеет многолетний опыт успешной работы в сфере недвижимости.

Вхождение в проект

Вхождение в проект ООО «Крокус Инвест» осуществляется путем покупки земельного участка площадью 1,21 га с целевым использованием «под строительство гостиничного комплекса с торгово-сервисными площадями и паркингом».