Ипотека: ее сущность, основные понятия и отличительные черты

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ипотека: сущность, основные понятия и отличительные черты

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

Предшественник Солона - Драконт (в 621 г. до н. э.) - ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались.

В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

– отменяет поземельные налоги;

– вводит свободу завещания.

Вымороченное имущество уже не обязательно переходит наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться с собственностью и завещать ее по своему усмотрению.

Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - «специальности» и «гласности», а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право.

Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte» - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

И в России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.

Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение. В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и наследование.

В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.

Законченная ипотечная система введена: в Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.; в Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; в Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.; в Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими «наслоениями». В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний и утверждается порядок «гласности» и «специальности». В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип «специальности»).

Из истории российской ипотеки Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций - и подтверждена потребность, или, оперируя современными понятиями, комфортность экономических расчетов в средствах обращения и платежа.

Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3/4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк. С начала 70-х годов прошлого столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883-1895 гг. банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 млн рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в Риме по закону двенадцати таблиц на лицо, не исполнившее принятого на себя обязательства, допускалось «наложение руки». В России же основными способами обеспечения обязательств были «правеж» (неисправного должника ежедневно в течение месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями, затем должник, в случае неуплаты долга, поступал в распоряжение истца) и «зажив» (должник обязан был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей, если должник был дворянского или барского сословия). На Древнем Востоке, в частности в Вавилоне, должник также поступал в долговое рабство к кредитору. Однако в отличие от российского законодательства Законы Хаммурапи (XVIII до н.э.) ограничивали произвол заимодавцев, предоставляя должнику максимальные шансы рассчитаться с долгом: размер долгового процента нe должен был превышать 20 % при денежном и 30 % при натуральном займе; при неурожае долг откладывался; срок долгового рабства не должен был превышать трёх лет; кредитор нес ответственность за приобретенного подобным способом раба-должника.

Таким образом, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало ни самого понятия «недвижимое имущество», ни тем более «права собственности» на него. Основой сделки служило доверие между участниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что сдерживало развитие товарно-денежных, а также кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита.

С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства появляется необходимость в более четко; определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определенным собственником и защищается от посягательства других лиц. Устанавливаются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залог.

В разных частях света понятие частной собственности возникает в разные временные периоды. Например, в Египте по историческим; свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в период I тысячелетия до н.э.⁵.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. Fiducia - сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой, и кредитор сам решал, что ему выгоднее требовать от заемщика - выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное Положение к документу о залоге (аctio fiducia), которое отменило эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

Следующая форма развития вещного обеспечения - пигнус (от лат. рignus - неформальный залог) - в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором сохранено право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом: земельными участками, зданиями и строениями, предприятиями и другими имущественными комплексами. Кредитор при вступлении во владение мог оказаться неспособным управлять данной недвижимостью, а должник лишался возможности использовать заложенное имущество для погашения долга. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений и вызывало материальные убытки. Значительные потери несли не только субъекты кредитных отношений: должник и кредитор, но и государство, так как значительная часть национального богатства - недвижимое имущество - переходило в руки лиц, которые были не способны им управлять. Частично эта проблема решалась в древнерусском и древнегерманском гражданском праве, где приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.

Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени, т.е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам, приведшей к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые в силу своей профессии они не могли заложить. Выходом из сложившейся ситуации было введение новой формы залога - залог самих орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позднее данный вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость.

Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять контроль использования, не допуская ухудшения либо исчезновения предмета залога. Оставление недвижимого имущества, служащего обеспечением кредита, в собственности должника давало возможность производительно использовать данное имущество, получать прибыль, необходимую как для погашения основного долга, так и для уплаты процентов за кредит. Однако производительное использование ипотечного кредита реализуется не всегда. В данном случае кредит, выданный под залог недвижимого имущества, по характеру своего использования ближе к потребительскому кредиту.

Кредиторы, так же как и на предыдущей стадии вещного обеспечения, не имели права приобретать данную недвижимость в собственность. Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа это право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (двух лет) для выплаты долга. Таким образом, ипотека устанавливала равные права для обеих сторон залога.

Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшая сила была у ипотек «по закону» - фискальных, далее следовали ипотеки, установленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

В тот же период начали действовать ориентированные по приоритету времени ипотеки. Принцип, который служит: «Que prior est tempore» - «Кто первый во времени, тот и сильнее в праве».

В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординационным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первых ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком.

Кроме того, вводились различные легальные ипотеки (ипотеки по закону), действовавшие без согласия сторон:

– ипотека инвестора на инвестиции;

– ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов;

– ипотека на имущество опекуна;

– ипотека жены на имущество мужа;

– ипотека церкви и т.д.

Почти все виды ипотеки сохранились и действуют по настоящее время во многих странах. Специфика ипотеки определяется ее предметом. По общему правилу договор ипотеки можно заключать в отношении любого недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав. Исключение составляют:

– имущество, изъятое из гражданского оборота;

– имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

– имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

– земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности;

– сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых (не садовых) земельных участков личных подсобных хозяйств;

– часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного к использованию;

– жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем законодатель расширил сферу применения правил об ипотеке, распространив их на залог незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке, а также на залог прав арендатора, если предметом арендного договора выступает недвижимое имущество.
Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение (например, имущество, находящееся в общей совместной собственности), ипотеку можно установить при наличии на это согласия всех собственников, причем оно должно быть выражено в письменной форме. Что касается участников общей долевой собственности, то они вправе закладывать свои доли на общее имущество без согласия других сособственников. При ипотеке квартиры в многоквартирном доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Приведем пример. Допустим, я являюсь собственником однокомнатной квартиры (так записано в свидетельстве о регистрации права собственности), но мне принадлежит также часть лестничной площадки, лестничного марша, чердака и т.д., правда эта часть не определена в натуральном виде. Данная норма соответствует п. 3 ст. 8 и п. 2 ст. 9 Федерального закона «О товариществах собственников жилья». Ипотека индивидуальных и жилых многоквартирных домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допустима (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящие в его состав материальные и нематериальные активы: здания, сооружения, земельный участок, производственное оборудование, транспортные средства, сырье, топливо, полуфабрикаты, готовую продукцию, денежные средства в рублях и иностранной валюте в кассе и на банковских счетах, ценные бумаги, доли участия в капитале хозяйственных обществ и товариществ или в паевом фонде кооперативов. К нематериальным элементам относят права требования, фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания, иные исключительные права. Кроме того, право залога распространяется на все входящее в состав данного предприятия имущество, что является логическим следствием представления о предприятии как о едином комплексе, ценность которого для целей бизнеса во многом зависит от целостности набора составляющих его компонентов.

Для ипотеки предприятия требуется согласие собственника соответствующего имущества или органа, специально уполномоченного собственником. Ипотека здания и сооружения допустима только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание и сооружение, либо части этого участка. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

По договору ипотеки могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и представленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики.

Ипотека (греч. hypotheke - залог, заклад) - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту.

Ипотека - это способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека представляет собой полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту. В этом и состоит сущность залога земли, жилой и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью), например залог жилых домов. Благодаря ипотеке (в странах, где она приобрела устойчивое и авторитетное значение) банковский, государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда.

В литературе нередко под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем, само слово «ипотека» (хотя и употребляется обычно в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничиться по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества. Она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество.

Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок, определения состояния и владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент.

Ипотека - это полномочия банкира (обычно на основе вручения ему залогового письма) продавать товары, которые были ему переданы как залог по займу. Таким образом, товары передаются как документальная тратта, подразумевающая, что банкир (ипотечный банкир, специализирующийся на ипотечном финансировании; сотрудник ипотечной финансовой компании) может продавать их в случае отказа от платежа или акцепта.

Ипотека - это письменный акт о передаче титула и собственности, но не права на владение, а также права получения платежей по долгу или на реализацию обязательств при условии, что этот акт утрачивает силу после окончательного платежа.

Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли, строений, производственных объектов, жилых домов.

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создаёт банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврат ссуд заемщиками. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние. В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:

– по объекту кредитования;

– по способу обеспечения гарантии возврата ссуд;

– по характеру рынка использования ипотечных облигаций;

– по субъекту кредитования.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты подразделяются на ссуды, например для приобретения земельных участков, под нежилые строения несельскохозяйственного назначения и др. По способу обеспечения гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. Так, в США различаются кредиты с закладными листами - застрахованными Федеральной жилищной администрацией, застрахованными Управлением по делам ветеранов, незастрахованными.

В зависимости от характера рынка использования ипотечных облигаций различаются ипотечные листы первичного и вторичного рынков. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания в период строительно-монтажных работ еще неизвестен; если он не может финансировать проект самостоятельно либо заинтересован только в получении готового объекта. В США кредит по ипотеке является самым долгосрочным: ссуды выдаются на 15-40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты (1-5). Ипотечные ссуды имеют целевой характер (на покупку земли; оборудования, на мелиорацию, строительство и т.д.) и предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежемесячной, квартальной, ежегодной) при фиксированном проценте за (непогашенную часть задолженности).

В классической ипотечной схеме выделяются основные и второстепенные субъекты. К основным относятся: заёмщик, кредитор, ипотечное агентство, инвесторы. Ко второстепенным - риэлторские, оценочные, страховые компании, государственный регистратор, нотариус, паспортные службы, органы опеки и попечительства.

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 % от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

– выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

– формирование первичных ипотечных активов;

– эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом, это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

– страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

– страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

– страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требуют нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Ипотека - мощный и гибкий механизм оздоровления экономики. И дело не только в стимулировании строительства, промышленности. Главное в ипотеке - то, что она увеличивает платежеспособный спрос населения - не нужно накапливать на жилье. Заключая при покупке договор с кредитным учреждением, покупатель фиксирует свои денежные потоки на весь срок кредита - до 25-30 лет. Капиталы не лежат под подушкой, их невозможно одномоментно выбросить на рынок, вызвав тем самым скачок инфляции. Покупатель, связанный ипотечным договором, становится дисциплинированным плательщиком. Система общая для всех стран, но чтобы успешно функционировать, она должна учитывать уровень развития экономики и национальные особенности. Например, канадская система ипотеки очень гибкая. Если у семьи вырос уровень доходов, можно пересмотреть не только ставку, но и сроки кредита. При их сокращении у вас просто увеличатся текущие платежи, но ставка при этом не повышается. Каждые пять лет условия кредита пересматриваются. Если среднерыночная кредитная ставка за это время выросла, банку невыгодно сохранять процент кредита по ипотеке. И наоборот, при снижении среднерыночной кредитной ставки сохранение процента, определенного в договоре ипотечного кредита, становится невыгодным для заемщика. Если банк не хочет его пересчитывать (снижать), вы можете поменять банк. В условиях конкуренции потеря клиента для банка очень невыгодна, так как он теряет будущие денежные потоки.

В РФ при рассмотрении социальной ипотеки в качестве первоначального взноса может использоваться имеющееся жилье, но чтобы его цена составляла не меньше 60 % цены будущей квартиры. Еще 20 % суммы надо накопить. И только на 20 % дадут кредит до 15 лет под 5-10 % годовых. Если посчитать, то за 15 лет сумма выплат в три раза превысит сумму займа. Кредит в социальной ипотеке выдается на максимальную сумму в 300 тыс. рублей, причем для семей, стоящих на учете как нуждающиеся. В Российской социальной ипотеке есть элементы латиноамериканской модели, которая предусматривает поэтапное улучшение жилищных условий, рассчитанное, прежде всего, на семьи, не имеющие жилья. Сначала через институт сберегательных учреждений накапливается половина суммы, необходимой на покупку комнаты или однокомнатной квартиры. Как только сумма будет выплачена целиком, имеющееся жилье может быть использовано в качестве первоначального взноса при приобретении жилья большей площади. Российская система ипотеки, продвигаемая правительством, рассчитана не на средние, а на высокодоходные слои населения, которые ориентированы на приобретение дорогостоящего элитного жилья.

Ставка процента по ипотечным кредитам колеблется от 15 до 18 % годовых. Она необоснованно завышена. Проблема в том, что банки не заинтересованы в отвлечении средств на долгий срок ипотеки, у них есть другие, более легкие и безрисковые способы увеличения капитала, например, на ожидаемом изменении курса доллара. Дважды в год страна платит по внешним обязательствам. Перед проплатами, что банкам хорошо известно, Центробанк немного опускает доллар, чтобы «сэкономить». К этому моменту банки всю наличность превращают в доллары, а когда курс вернется к прежнему, снова оборачивают в рубли. Даже небольшой скачок курса приносит огромные доходы. А для этого нужны наличные деньги в большом количестве.

Низкий процент по ипотечным кредитам в той же Канаде объясняется двухуровневой ставкой ипотечного кредитования. Если у нас, выдавая кредит, банк остается с закладной и процентами, то там банк возвращает свои деньги, продавая на фондовом рынке пакет закладных в виде ценной бумаги. Доходность таких ценных бумаг невысока и равна безрисковой ставке, но это очень надежные бумаги. Их покупают частные страховые и пенсионные фонды, обязанные по уставу поддерживать свой портфель не только высокодоходными, но и надежными вкладами.

Сегодня АИЖК работает как банк: выдает кредиты и получает закладные. Предполагалось, что на первом этапе ипотечные кредиты будет выдавать АИЖК, а затем ипотека заработает как в Америке. Там система замкнута на фондовый рынок и функционирует без помощи государства. У нас покупателей на эти ипотечные ценные бумаги нет. Доходность их при 18 % годовой ипотечной банковской ставки после того, как все отщипнут свою долю, будет лишь около 14-15 %. А средний уровень инфляции 16-17 %.

Пока в обществе слишком низок уровень доверия, банками не накоплены кредитные истории, а фондовый рынок только складывается, на другое рассчитывать и нельзя.

В настоящее время существуют 3 формы ипотеки. Первая - прямая - это когда человек приходит в банк, заполняет документы, подает их в кредитный комитет и получает кредит под готовую квартиру. Как правило, это 30 % первого взноса и 13-18 % годовых в течение 10 лет.

Непрямая ипотека - это купля-продажа жилья с рассрочкой платежа. Этим сейчас занимается ГУП «Управление муниципальной застройки» при помощи ссудно-сберегательных касс под эгидой правительства Москвы. Это 50 % первоначального взноса и маленькая рассрочка.

И третья форма ипотеки, которую реализуют сами строители при помощи специально созданных товариществ. Это тоже ипотека, но называется по-другому, так как такое товарищество не банковская структура. Это 30 % первоначального взноса и 13 % годовых.

Такое разнообразие форм ипотеки обусловлено тем, что у нас есть множество разных законов, в которых есть разные оговорки, которые не позволяют на 100 % использовать механизм ипотечного кредитования. И главное, что нужно для того, чтобы сделать ее массовой - это повысить уровень жизни. Например, в Финляндии заработная плата рабочего, в среднем, составляет 1,5 тыс. долларов. У них стоимость жилья 1100 в Хельсинки и 1000 долларов в любой деревне. Вне зависимости от зарплаты можно брать кредит на 20 лет. Там минимальный процент - до 1 % годовых и кредит, который выплачивается за квартиру, не облагается налогом. Одновременно ипотека подтолкнула, потащила за собой развитие очень многих смежных областей. Это касается и документов, связанных с совершенствованием жилищного кодекса, выпуска эмиссии ценных бумаг, под которые все это подкладывается. Во всех этих смежных областях пришлось проводить корректировки.

Так, например, с легкой руки Москвы в обиход вошел абсолютно бессмысленный термин - ипотечное строительство. Ипотека - это кредитование граждан, а не строителей. Привлекательность ипотеки состоит в существенно ином характере рисков для людей, когда они получают ключи от квартиры под обязательство выплаты кредита. Здесь рискует банк, инвесторы-покупатели ценных бумаг, а у человека остается риск лишь макроэкономический. Попытка превратить ипотеку в систему кредитования долевого строительства, где риски существенно выше, - это профанация ипотеки.

Вне правового поля до сих пор работает система стройсберкасс, созданная в столице. В Германии, действительно, это одна из основных форм кредитования населения. Но там есть особый закон о стройсберкассах, а у нас - нет. Поэтому в России это не что иное, как форма долевого строительства, при котором инвесторы юридически никак не защищены: граждан очень легко обмануть, поставить в трудное положение из-за роста цен, нарушения сроков строительства и пр.

В настоящее время объем инвестиций в жилищное строительство в Германии составляет свыше 60 млрд долл. в год, в Польше - 8 млрд долл., в России - 6 млрд долл. Именно ипотеке предстоит вовлечь в жилищное строительство сначала средства граждан, а потом и крупных инвесторов, создать новые рабочие места.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение ряда веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве.

В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия, Во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца и уже тогда была надежным вещным правом, но только после внесения соответствующей специальной записи об ипотеке в особую книгу.

В Римской империи уже в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антонина Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре; причинении вреда и т.п.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.

– во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл;

– во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другое здания, сооружения;

– в-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;

– в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией;

– в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;

– и, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует_, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

1) гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2) специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3) достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) старшинства - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5) бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6) неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право на непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.

После отмены крепостного права в 1861 г. встал вопрос о преобразовании казенной системы поземельного кредита, основанной на залоге ревизских душ. Новые ипотечные учреждения должны были помочь помещикам и крестьянам приспособиться к условиям пореформенной перестройки и внести свой вклад в модернизацию сельского хозяйства.

Формирование ипотечной системы, просуществовавшей с 1882 до 1917 г., началось после освобождения крестьян. Ранее долгосрочный кредит землевладельцам обеспечивали казенные кредитные учреждения - Государственный заемный и Государственный коммерческий банки, Петербургская и Московская сохранные казны, губернские приказы общественного призрения, которые неограниченно принимали вклады и выплачивали по ним 4 % годовых. Выгодные условия для вкладчиков обеспечивали государству монополию в области кредита. Почти все накопления денежных капиталов сосредоточились в казенных банках. Однако средства кредитных учреждений были оторваны от сферы промышленности и торговли. Деньги вкладчиков систематически заимствовались правительством на покрытие бюджетных дефицитов и использовались для предоставления 5%-ных ссуд помещикам под залог населенных имений.

Однако положение изменилось в Крымскую войну 1853-1856 гг., когда правительство стало поощрять частное предпринимательство. Оживление коммерческой деятельности, вызванное обилием выпущенных бумажных денег и благоприятной военной конъюнктурой, способствовало притоку капиталов в казенные банки. Поэтому прирост вкладов все более обгонял увеличение ссуд.

Правительство приняло решение приостановить рост вкладов и направить свободные капиталы в промышленность и железнодорожное строительство. 20 июля 1857 г. процент по вкладам был понижен с 4 до 3 %. После этого начался стремительный отлив вкладов из казенных банков в акционерное учредительство. В 1857 г. было востребовано 239 млн руб., в 1858 г. - 299 млн руб., в 1859 г. - 355 млн руб. К 1 июля 1859 г. свободная наличность казенных банков сократилась до 23 млн руб. «Изгнание» вкладов и истощение кассовой наличности привели к краху и ликвидации системы казенного кредита. 8 апреля 1859 г. последовал указ о прекращении ссуд под залог населенных имений. 31 мая 1860 г. был утвержден устав нового Государственного банка, в который поступили средства упраздненных кредитных учреждений.

Перед правительством встала задача возрождения ипотечного кредита на новых основаниях. 10 июля 1859 г. была образована Комиссия для устройства земских банков. Ее участники выдвинули предложение создать при содействии государства систему частных ипотечных банков в форме обществ землевладельцев-заемщиков с круговым ручательством, которое, по их мнению, являлось бы наиболее прочной гарантией выпускаемых закладных листов. При этом отнюдь не исключалось учреждение акционерных земельных банков и даже признавались их определенные преимущества.

Заметным фактором стало и движение либеральной интеллигенции, выступавшей за смягчение остроты крестьянского вопроса. После освобождения крестьян в 1861 г. развитие пореформенной деревни пошло далеко не так, как рассчитывали реформаторы. Сохранение крепостнических пережитков, тяжесть налогов и выкупных платежей, почти ежегодные локальные неурожаи подрывали благосостояние сельского населения. Сокращение наделов в ходе реализации реформы и демографический взрыв в деревне стали причинами растущего малоземелья. В 1860-1880 гг. сельское население увеличилось с 50 млн до 64 млн человек обоего пола, средняя площадь надела на душу для крестьян всех разрядов сократилась с 4,8 до 3,5 десятин.