Ипотека: ее сущность, основные понятия и отличительные черты

В публицистике и научной литературе широкое распространение получила теория недостаточности наделов. Такие авторы, как кн. А.В. Васильчиков, Ю.Э. Янсон, К.Д. Кавелин, в числе способов облегчения участи сельского населения называли открытие банка для кредитования малоземельного крестьянства. Создание ипотечного кредита было одним из пунктов реформаторской программы министра внутренних дел М.Т. Лорис-Меликова в 1880-1881 гг.

С воцарением в 1881 г. Александра III остро встал вопрос и об организации ипотечного кредита для поместного дворянства. На высочайшее имя стали поступать многочисленные ходатайства дворянских и земских собраний о даровании помещикам кредита на льготных условиях, которым они пользовались до отмены крепостного права. Просители жаловались, что ссуды из акционерных земельных банков при высоком проценте платежей вызвали рост задолженности землевладельцев и способствовали их разорению. Отсутствие льготного казенного кредита признавалось главной причиной «оскудения» дворянства.

Создание государственной ипотечной системы произошло в первой половине 1880-х годов. Дополнительным стимулом для правительства послужило общее ухудшение положения в сельском хозяйстве, связанное с мировым аграрным кризисом, который к тому времени поразил и Россию. Падение закупочных цен на зерно и сокращение посевных площадей нанесли тяжелый удар крестьянскому и помещичьему хозяйствам.

Кредит предоставлялся наличными деньгами, которые поступали за счет выпуска процентных бумаг (свидетельств) банка по номинальной цене 100, 500 и 1000 руб. на сумму не более 5 млн руб. Реализация свидетельств осуществлялась при посредничестве Государственного банка, который оказывал Крестьянскому банку финансовую поддержку. Заемщики не получали денег на руки, банк сам передавал их продавцам земли. Размер ссуды составлял 75 % цены приобретаемой земли на сроки 24,5 и 34,5 года. Остальную часть суммы крестьяне должны были вносить сами. По ссуде на 24,5 года взималось 8,5 % годовых платежей (5,5 % роста, 2 % - на погашение ссуд, 1 % - на административные расходы и образование запасного капитала), на 34,5 года - 7,5 % (5,5% роста, 1 % на погашение ссуд, 1 % на административные расходы и образование запасного капитала). За просроченные платежи предусматривалась ежемесячная пеня 0,5 %. Если заемщики не погашали задолженность через 6 месяцев, то их земля подлежала продаже с публичных торгов. Преимущество Крестьянского банка перед другими кредитными учреждениями заключалось в том, что он взыскивал платежи по ссудам не вперед, а по истечении полугодичного срока.

Действия Дворянского банка распространялись на те же территории, что и Крестьянского банка. Отделения открывались также при конторах Государственного банка и казенных палатах. Ссуды выдавались процентными бумагами (закладными листами), которые выпускались по номинальной цене 100, 300, 500, 1000, 5000 и 10 000 руб. Их реализация, как и в Крестьянском банке, проводилась при посредничестве Государственного банка. Размер ипотечного кредита не должен был превышать 60 % стоимости имений (в особых случаях - до 75 %) на срок 48 лет 8 месяцев и 36 лет 7 месяцев при ежегодной уплате соответственно 5,75 % (5 % роста, 0,5 % - на погашение и 0,25 % - на административные расходы и на образование запасного капитала) и 6,25 % (5 % роста, 1% - на погашение, 0,25 % - на административные расходы и образование запасного капитала). В случае просрочки платежей взыскивалась пеня (в первые 2 месяца 0,5 %, затем 1 %). Если в течение полугода долг не погашался, то имение поступало на продажу с публичных торгов. Непроданные имения поступали в хозяй-ственное распоряжение банка, а затем вновь выставлялись на торги, так как по уставу банк не имел права иметь собственные земельные владения. После залога имений в банке заемщики могли перезаложить их и в других ипотечных учреждениях. Но это было возможно только с ведома Дворянского банка при условии сохранения за ним права преимущественного взыскания долга перед другими кредиторами заемщика.

Дворянский банк предоставлял землевладельцам ряд льгот, которых не имели заемщики акционерных банков: более продолжительные сроки ссуд; более низкий ссудный процент, чем в других ипотечных учреждениях; более льготный порядок взимания просроченных платежей; устанавливалась временная заповедность имений, заложенных в банке; по сданному в опеку имению было возможным не платить в банк восемь полугодовых платежей; банк имел право приобретать от своих заемщиков по специальной оценке участки заложенных имений, чтобы облегчить им владение остальной частью; для наследников владельцев заложенных имений, а также для всех заемщиков, имения которых постигло какое-либо бедствие, предоставлялась рассрочка на три года двух полугодовых платежей.

Льготные ссуды зачастую расходовались непроизводительно. Они либо просто «проедались» помещиками, либо расходовались ими на приобретение акций и участие в биржевой спекуляции на разнице между низким ссудным процентом в Дворянском банке и доходностью ценных бумаг. Это отражалось на выполнении некоторыми заемщиками своих обязательств перед банком. К концу 1889 г. недоимки составили 5,2 % суммы капитального долга. Законом 21 февраля 1900 г. банк получил разрешение приобретать часть заложенных имений, на которых накопились значительные недоимки с целью уменьшить долг неисправных заемщиков. Приобретенные участки должны были продаваться банком преимущественно потомственным дворянам.

Однако вопреки жалобам заемщиков и заявлениям консервативной печати, ипотечные платежи отнюдь не были разорительны для землевладельцев. Большинство помещиков справлялось с ежегодными взносами. Тем не менее, землевладельцы постоянно требовали новых льгот как по ссудам, так и по уплате задолженности банку.

Правительство пошло навстречу поместному дворянству. По указу и положению от 12 октября 1889 г. ссуды разрешалось выдавать не закладными листами, а наличными деньгами, процент роста был снижен с 5 до 4,5 %, установлены разнообразные сроки кредита: с 11 лет (при уплате 12 % годовых) до 66 лет 6 месяцев (при уплате 5 % годовых). Принятый 12 июня 1890 г. устав закрепил дарованные льготы, облегчил перезалог имений и изменение сроков возврата ссуд, деятельность банка была распространена на Закавказский край. По манифесту 14 ноября 1894 г. процент роста был вновь снижен до 4 %, по указу 29 мая 1897 г. - до 3,5 %.

Лишь наступившее с 1898 г. значительное понижение курса процентных бумаг и возрастание потерь банка при реализации его закладных листов заставили правительство повысить взимаемые по ссудам платежи (рост, погашение, административные расходы). Указом 7 июля 1900 г. размер платежей был увеличен включением в его состав приплаты на покрытие курсовой разницы, процент роста увеличен до 5 %. Закон 21 марта 1906г. восстановил прежний порядок выдачи ссуд закладными листами.

В 1890-е гг. правительство приняло меры и для активизации деятельности Крестьянского банка. Манифестом 14 ноября 1894 г. процент роста по ссудам был снижен с 5,5 до 4,5 %, указом 6 декабря 1898 г. - до 4 %. 27 ноября 1895 г. по инициативе министра финансов С.Ю. Витте (1892-1903 гг.) был принят новый устав банка, который предоставил ему права покупать земли за счет собственного капитала для перепродажи их крестьянам и выдавать ссуды под земли, уже купленные крестьянами без содействия банка. Отныне Крестьянский банк принципиально отличался от других ипотечных учреждений, которые не обладали подобным правом.

Последующее десятилетие 1896-1905 гг. характеризовалось бурным развитием операций, совпавшим с общим оживлением экономической жизни страны и хорошими урожаями нескольких лет. Задолженность заемщиков заметно сократилась: с 49,1 % (1896 г.) до 25,8 % (1903 г.) годового оклада. Банк стал играть значительную роль в расширении кресть-янского землевладения. Если в 1883-1892 гг. на его долю приходилось 22,3 % крестьянских покупок и 6,8 % всей мобилизованной земли, в 1893-1897 гг. - 23,8 % и 6,2 %, то в 1899 г. - уже 48,8 % и 15,9 %. С 1896 г. по 3 ноября 1905 г. банк выдал ссуды крестьянам на сумму 405 млн руб. для покупки 5804,7 тыс. десятин земли. Всего за 1883-1905 гг. покупки через банк составили 62 % общего прироста крестьянского землевладения.

Учреждение Крестьянского и Дворянского банков было одним из проявлений правительственного курса на расширение государственного вмешательства в развитие народного хозяйства. Протекционистские тенденции в последние десятилетия XIX в. выразились также в ужесточении надзора за частным предпринимательством, усилении таможенной охраны, выкупе частных железных дорог в казну, введении винной монополии.

Государственный ипотечный кредит стал в руках правительства одним из главных рычагов экономической политики, средством воздействия на развитие земельных отношений. Он занял исключительно важное место в кредитной системе России. Это объяснялось неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, наличием огромных массивов помещичьих земель. Крестьянский и Дворянский банки создавались с целью консервации сословных принципов в землевладении. Но по мере изживания крепостнического наследия в аграрном строе и ускорения мобилизации земельной собственности ипотечный кредит неизбежно утрачивал сословный характер и способствовал капиталистической модернизации сельского хозяйства.

Операции обоих банков были прерваны октябрьскими событиями 1917 г. Конфискация помещичьего землевладения и отмена частной собственности на землю подорвали основы существования государственных ипотечных учреждений. 25 ноября (8 декабря) 1917 г. был принят декрет об их ликвидации.

ипотека кредит государственный экономический

Библиографический список

1. Жуков, И.В. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья / И.В. Жуков, А.И. Щербаков; отв. ред. А.И. Щербаков // Экономика и предпринимательство в строительстве (вып. 4): сб. науч. тр. - Новосибирск: НГАСУ, 2008. - С. 98-101.

2. Кирсанова, А.В. Ипотека как способ преодоления инвестиционного кризиса / А.В. Кирсанова // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: материалы к международной научно-практической конференции 10 февраля 2010 г. - Новосибирск, 2010. - С. 180-181.

3. Кук, Дж. Ипотечное кредитование в России / Дж. Кук // Банки и страхование + ценные бумаги для всех. - 2008. - № 9. - С. 7-8.

4. Машинистова, Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем / Е. Машинистова // Российский экономический журнал. - 2006. - № 7. - С. 47-56.

5. Платкин, М. Основы ипотечного кредитования. Программа подготовки специалистов / М. Платкин // Ассоциация ипотечных банков России. - М., 2007.

Размещено на Allbest.ru