Аналіз і оцінка привабливості для підприємства інвестиційних проектів

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЗМІСТ

Вступ

Розділ 1. Аналіз інвестиційної діяльності ТОВ „Строй-Монтаж”

1.1 Коротка характеристика підприємства

1.2 Взаємовідносини з контрагентами

1.3 Аналіз та загальна оцінка майна підприємства

1.4 Аналіз трудових показників підприємства

1.5 Аналіз фінансового становища підприємства

1.6 Аналіз фінансових результатів діяльності підприємства

1.7 Вивчення напрямків інвестиційної діяльності підприємства

1.8 Характеристика інвестиційних проектів підприємства

Висновки до розділу 1

Розділ 2. Аналіз та оцінка інвестиційної привабливості проектів підприємства ТОВ „Строй-монтаж”

2.1 Оцінка інвестиційних проектів

2.2 Фінансовий план інвестиційного проекту

2.3 Оцінка ефективності інвестиційного проекту

2.4 Управління джерелами фінансування інвестицій

Висновки до розділу 2

Висновки

Перелік літератури

Додатки

підприємство інвестиційний проект фінансування

ВСТУП

Підприємництво в будівництві, як і взагалі в економіці колишнього СРСР, почало розвиватися з 1987р. після виходу відповідних постанов уряду, а також Закону СРСР „Про кооперативи”. На першому етапі мале підприємництво інтенсивно розвивалось саме через цю, нову на той час форму власності (1991р. у галузі налічувалося понад 9 тисяч будівельних кооперативів з чисельністю працюючих 244 тисяч чоловік, або в середньому 27 чоловік у одному колективі). У подальшому більшість кооперативів перетворилася на малі підприємства, пік розвитку яких припав на 1993р., коли діяли податкові пільги щодо їх діяльності. У наступні роки цей процес стабілізувався. Водночас паралельно відбувались роздержавлення і приватизація будівельних організацій колишніх міністерств і відомств місцевих організацій влади.

На початок 1998 року функціонувало понад 20 тисяч підприємств і організацій будівельного комплексу, з яких 80% належали до недержавного сектору, з них 40% - приватні підприємства, а решта - підприємства з колективною формою власності. Серед організаційно-правових форм найпоширенішим є товариство з обмеженою відповідальністю (майже 60% загальної кількості), 8% становлять акціонерні товариства і лише 1% - спільні підприємства.

На частку державних підприємств припадає 77% загального обсягу підрядних робіт і виробництва продукції промисловості будівельних матеріалів і виробів.

Отже недержавний сектор у будівельному комплексі з 1998р. вже посів провідне місце, а результати його діяльності багато в чому є визначальними для формування загальних показників галузі. Тому стійка тенденція до збільшення капітальних вкладень, обсягів підрядних робіт і виробництва будівельних матеріалів та виробів зумовлена насамперед активністю недержавного сектора будівельного комплексу.

Розвиток структури будівництва та підприємницької діяльності не може здійснюватись без капітальних вкладень. Аналітичний принцип будівельних інвестицій можна сформувати так: первинне збільшення доходу, спричинене збільшенням інвестицій, призводить до підвищення норми споживання, що сприяє подальшому приросту доходу й повторному підвищенню рівню добробуту. Множний ефект впливає не тільки на збільшення доходу, а й на нарощування додаткових інвестицій будівельних організацій з метою задоволення зростаючого попиту споживачів. За допомогою реалізації будівельних інвестицій та підприємництва на розвиненій інфраструктурі України підноситиме власну економіку.

В економічно розвитих країнах понад три чверті капітальних вкладень становлять будівельні інвестиції у нові споруди, реконструкцію та розширення виробничих потужностей. Завдяки їх реалізації самоінвестується специфічна будівельна галузь. Одноразовий характер будівельних інвестицій сприяє піднесенню ринкової кон'юнктури та стабілізації економічного циклу.

РОЗДІЛ 1. АНАЛІЗ ІНВЕСТИЦІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ ТОВ „СТРОЙ-МОНТАЖ”

1.1 Коротка характеристика підприємства

На сьогоднішній день підприємство ТОВ „Строй-Монтаж” є фірмою, яка займається будівлею та ремонтом споруд. Ця фірма забезпечує проведення загально будівельних робіт, зовнішнє та внутрішнє оздоблення будівель, а також проведення електрики та водопостачання споруд.

Підприємство було зареєстровано у 2005 році згідно з Постановою Кабінету Міністрів України „Про порядок державної реєстрації суб'єктів підприємницької діяльності„ від 25 травня 1998р. № 740. Спочатку фірма займалася лише ремонтом та внутрішнім оздобленням офісних приміщень. Але вже через рік керівництво приймає рішення про розширення діяльності і починає здійснювати також і зовнішнє оздоблення. Та майже відразу починають будувати і самі споруди. Та на даний момент не лише будує та ремонтує споруди, а ще й інвестує гроші у розвиток зовнішньої реклами.

Робітники підприємства організовують та проводять таки роботи як: закладення фундаменту будівлі, взведення стін та перегородок, укладення крівлі, нанесення штукатурки або інших оздоблювальних матеріалів на фасад, проклейка шпалер, покраса стін та стель, укладення плитки, паркету, лінолеуму та ін., а також проведення електроенергії та води і ще багато інших робіт з будівлі та ремонту. При виконанні робіт використовуються сучасні та ефективні технології, потужне обладнання та якісні матеріали.

Якісне виконання всіх цих робіт забезпечує стабільний зріст попиту та приносить достатній стабільний прибуток, якого вистачає, щоб займатися ще й інвестиційною діяльністю.

Крім будівництва для сторонніх інвесторів керівництво прийняло рішення про інвестування грошей у власне будівництво. Побудовані приміщення відводяться для офісів та магазинів.

ТОВ „Строй-Монтаж” реалізує свою діяльність на території України, в основному у місті Харкові та поблизу розташованих городах та СМТ (Полтава, Суми, Чугуїв, Солоницівка та ін.). Проекти, в які реалізуються гроші підприємства реалізуються приблизно на тій самій території.

1.2 Взаємовідносини з контрагентами

Якість будування та ремонту звісно у першу чергу залежить від знань та умінь робочої бригади. Але не мало важливим є також те з якими матеріалами вони працюють. Ринок будівельних матеріалів на даний момент дуже великий. Тому необхідно ретельно ставитися до їх вибору і обертати увагу на їх відповідь таким параметрам як: якість, ціна, швидкість виконання замовлення та сервісне обслуговування.

Основними постачальниками є група підприємств „Строй-ка” (цемент, труби, шифер, руберойд, шпаклівка, теплоізоляція та ін.), ТОВ ”БЕТОНГРУПП-5” (бетон різних марок), ТОВ „Фагот” (оздоблювальна цеглина, плитка та ін.), завод „Акваизол” (євроруберойд, бітумна черепиця, геотекстиль, теплоізоляція). Внутрішні оздоблювальні матеріали та сантехніка обирається найчастіше у будівельних супермаркетах міста („Епіцентр”, „Будмен”, „Рім” та ін.). Всі постачальники або їх представництва знаходяться у Харкові, тому великих проблем з транспортуванням не виникає, тим більше, що у більшості постачальників є своя служба доставки.

Споживачами будівельних робіт в основному є будівельні інвестори, такі як „МКДУ”, „Елітсрой”, „Жилстрой” та інші. Ремонтні роботи проводяться здебільшого у офісних приміщеннях. Але іноді будуються приватні будинки, робляться ремонт в них та в квартирах.

Як зазначалося раніше, підприємство також інвестує гроші у власне будівництво. Побудовані приміщення планується здавати в оренду під офіси та магазини. Отже з цього боку співпраця може бути з будь-якими представниками малого та середнього бізнесу.

1.3 Аналіз та загальна оцінка майна підприємства

Для оцінки майнового становища підприємства необхідно провести певні розрахунки та зрівняти отримані показники з нормативними та зробити висновки. Усі дані, використані у розрахунках беремо з додатку А.

Отже першим показником є середня норма амортизації. Даний показник відображає відсоток зносу основних засобів(Зос) за звітний період відносно до первісної вартості основних засобів(ПВ):

Н^ср = (Зос_кг - Зос_нг)/ПВ_нг *100%

Н^ср = (24100 - 9300)/59400 * 100 = 24,9%

Таким чином, як ми бачимо з розрахунку, середня норма амортизації основних засобів становить 24,9 відсотків.

Наступним показником є темп зростання оборотних активів(ТЗ_ОА). Цей показник розраховується як відношення оборотних активів(ОА) на кінець періоду до початку, помноженого також на 100%:

ТЗ_ОА = ОА_КП/ОА_НП * 100%

ТЗ_ОА = 362500/454600 * 100 = 79,7%

Показник зростання оборотних засобів дорівнює приблизно 80. Це означає, що сума оборотних коштів за час останнього періоду зменшилась на 20%.

Далі розраховуємо коефіцієнт придатності необоротних активів шляхом розділення необоротних активів (НА) на валюту балансу (Б):

К_придНА = НА/Б * 100%

К_{придНА ПП} = 350300/804900 * 100= 43,5%

К_{придНА КП} = 263200/625700 * 100 = 42,1%

Нематеріальні активи на початок періоду складали 43 відсотків від усіх коштів, та за звітів період незначно зменшилися.

Коефіцієнт придатності основних засобів (К_придОЗ) розраховується як одиниця зменшена на відношення зносу основних засобів (З_ОЗ) до первісної вартості основних засобів (ПВ_ОЗ):

К_придОЗ = 1 - З_ОЗ/ПВ_ОЗ

К_{придОЗ ПП} = 1 - 9300/59400 = 0,84

К_{придОЗ КП} = 1 - 24100/69900 = 0,66

Придатність основних засобів на кінець періоду зменшилась з 84 відсотків до 66.

Коефіцієнт автономії (К_авт) показує яку долю займають власні кошти підприємства у сумі всіх коштів, що знаходяться у розпорядженні підприємства. Розраховується як відношення власного капіталу (ВК) до валюти балансу (Б):

К_авт = ВК/Б

К_{авт ПП} = 359100/804900 = 0,45

К_{авт КП} = 399900/625700 = 0,64

Нормативне значення цього коефіцієнту 0,5 та більше. За звітний період значення показника зросло та стало відповідати нормі, отже можна зробити висновок, що в найближчий час фінансова незалежність приблизиться до 100 відсотків.

Коефіцієнт накопичення у даному випадку не розраховуємо, тому що підприємство не виробляє товарів, а виконує роботи.

Коефіцієнт оборотності дебіторської заборгованості (К_дз) знаходимо шляхом ділення чистого доходу (ЧД_р) від реалізації робіт на середньорічну чисту реалізаційну вартість (СВ_дз):

К_дз = ЧД_р/ СВ_дз

К_дз = 1331300/(72800+38000)/2 = 24,03

Період оборотності дебіторської заборгованості (Т_дз) розраховується шляхом ділення кількості днів у періоді (К_дн) на коефіцієнт оборотності дебіторської заборгованості (К_дз):

Т_дз = К_дн/ К_дз

Т_дз = 360/24,03 = 14,98

Коефіцієнт оборотності запасів - це середньорічна собівартість реалізації продукції розділена на середньорічну вартість запасів:

К_з = СР_р/СВ_з

К_з = 1325500/(76300+52100)/2 = 20,6

Період оборотності запасів:

Т_з = К_дн/ К_з

Т_з = 360/20,6 = 17,5

Для розрахунку коефіцієнту оборотності кредиторської заборгованості (К_кз) необхідно розділити середньорічну собівартість реалізації продукції (СР_р) на середньорічну кредиторську заборгованість (СР_кз):

К_кз = СР_р/ СР_кз

К_кз =1325500/2 / (46800+8300)/2 = 24,05

Період оборотності кредиторської заборгованості (Т_кз) визначаємо за допомогою ділення Кількості днів у періоді (К_дн) на коефіцієнт оборотності кредиторської заборгованості (К_кз):

Т_кз = К_дн/К_кз

Т_кз = 360/24,05 = 14,97

Коефіцієнт мобільності майна (К_моб) відображає якою долею коштів підприємство може розпоряджатися відносно вільно. Розраховується як відношення оборотних активів (ОА) до валюти балансу (Б):

К_моб = ОА/Б

К_{моб ПП} = 454600/504700 = 0,9

К_{моб КП} = 362500/408300 = 0,89

Коефіцієнт мобільності майна підприємства достатньо високий (0,9), відповідає нормативному значенню (0,5 та більше). За звітний період ситуація не змінилася, отже у цій сфері ситуація досить стабільна.

Коефіцієнт мобільності оборотних активів (К_мобОА) показує долю мобільних оборотних активів підприємства. Цей коефіцієнт дорівнює сумі грошових коштів (ГК) та поточних інвестицій (ПІнв), розділеної на всі оборотні активи (ОА):

К_мобОА = (ГК+ ПІнв)/ОА

К_{мобОА ПП} = 18200/454600 = 0,04

К_{мобОА КП} = 110200/362500 = 0,3

Нормативне значення коефіцієнту 0,5 та більше. Ні на початок, ні на кінець періоду значення показника не відповідає нормі, але за час періоду значення показника значно зросло та можливо у наступному періоді буде відповідати нормі.

Оборотність власного капіталу (К_вк) дорівнює чистому доходу (ЧД_р) розділеному на середньорічний розмір власного капіталу (ВК_ср):

К_вк = ЧД_р/ВК_ср

К_вк = 1331300/(359100+399900)/2 = 3,5

Період оборотності власного капіталу (Т_вк) визначимо, якщо розділимо кількість днів у періоді (К_дн) на коефіцієнт оборотності власного капіталу (К_вк):

Т_вк = К_дн/К_вк

Т_вк = 360/3,5 = 102,8

Оборотність основного капіталу:

К_ок = ЧД_р/Б_ср

К_ок = 1331300/(804900+625700)/2 = 1,9

Період оборотності основного капіталу:

Т_ок = К_дн/К_ок

Т_ок = 360/1,9 = 189,5

Тривалість фінансового циклу - це сума періодів оборотності

Т_фц = Т_дз +Т_з +Т_кз

Т_фц = 14,98 + 17,5 + 14,97 = 47,45

Отже час, за який виконується весь фінансовий цикл становить майже 48 днів.

Після проведених розрахунків можна зробити висновок, що майновий стан підприємства не дуже гарний, але і не низький і за звітний період значно зріс. Отже можна прогнозувати значне покращення майнового становища у наступний період.

1.4 Аналіз трудових показників підприємства

Для аналізу ефективності використания трудовых ресурсів необхідно розглянути наступні питання: зміна чисельності робітників та фонду оплати праці; структура фонду оплати праці; продуктивність труда и трудоммісткість; текучість кадрів.

Організаційна структура підприємства ТОВ „Строй-Монтаж” має наступний вигляд (у дужках вказано кількість робітників):

1. Головний директор (1)

Секретар референт (1): займається також роботою з кадрами

Офіс-менеджер (1)

Прибиральниця (1)

Фінансовий директор (1)

Економісти (2)

Бухгалтери (1+3)

Кошторисники (3)

Головний інженер (1): робота з наданими проектами; розрахунок об'ємів робот, матеріалів, людських ресурсів; прив'язка проектних рішень; зв'язок проекту з будівництвом.

Технічний секретар (1)

Інженери (3)

Заступник директора з будівництва (1)

Бригадир загально будівельних робіт (1): закладення фундаменту; взведення стін, перегородок та покрівлі.

Монолітники (10)

Муляри (10)

Бригадир оздоблювальних робіт (1):

Робітники з внутрішнього оздоблювання (14)

Фасадщики (5)

Бригадир з інженерних робіт (1)

Сантехніки (4)

Електрики (4)

За теперішній період кількість працівників збільшилась з 38 чоловік до 70 (майже на 50%), а фонд оплати праці з 79,2 тис. грн. до 115,9 тис. грн. (приблизно 35%). Це може свідчити про погіршення соціальних умов на підприємстві. Але у даному випадку збільшилась кількість людей, які працюють у бригадах, тобто робочих, а їх заробітна плата дещо нижча від адміністрації. Крім того раніше цих робочих наймали із субпідряду.

Для визначення продуктивності праці необхідно розділити випуск продукції на середньооблікову чисельність працівників:

ПП = ВП/Ч_ср

ПП ₂₀₀₆ = 1597500/38 = 42039,4 (грн/чел)

ПП ₂₀₀₇ = 3222700/70 = 46038,7 (грн/чел)

Отже не дивлячись на те що об'єм праці та чисельність працівників збільшилися, продуктивність залишилася на тому ж рівні. Тому можна зробити висновок, що продуктивність труда була і остається стабільною і випуск на даний момент залежить від кількості працівників.

Трудомісткість - це час на 1 гривню проведених робіт. Для розрахунку треба відпрацьований час розділити на випуск продукції:

ТМ = Т/ВП

ТМ ₂₀₀₆ = 76608/1597,5 = 47,95 (ч-час/тис.грн)

ТМ ₂₀₀₇ = 141120/3222,7 = 43,8 (ч-час/тис.грн)

Цей показник теж суттєво не змінився. А це означає, що у сфері труда можна спостерігати відносну стабільність.

Також необхідно обчислити коефіцієнти руху персоналу. Перший - це коефіцієнт прийому:

К_пр = Прийнято робітників / Сер. чисельність

К_пр = (70-38) / (70+38)/2 = 0,6

Коефіцієнт вибуття та коефіцієнт текучості не розраховуємо оскільки ніхто з персоналу не звільнявся. А коефіцієнт обороту буде дорівнювати коефіцієнту прийому.

Отже можна зробити висновок, що спостерігається різке зростання персоналу. Але це пов'язано лише з тим, що керівництво вирішило не наймати субпідряду і найняти робочих в штат.

1.5. Аналіз фінансового становища підприємства

Фінансове становище підприємства - це комплексне поняття, яке є результатом взаємодії всіх елементів системи фінансових відносин підприємства, визначається сукупністю виробничо-господарських факторів і характеризується системою показників, яке відображає наявність, розміщення та використання фінансових ресурсів.

Систематичний аналіз фінансового становища підприємства, його платоспроможності, ліквідності та фінансової стійкості обов'язковий тому що дохідність будь-якого підприємства, розмір його прибутку у багатшому залежать від його платоспроможності. Враховують фінансове становище підприємства і банки, розглядаючи режим його кредитування та диференціацію процентних ставок.

Метою оцінки фінансового становища підприємства є пошук резервів збільшення рентабельності виробництва та укріплення комерційного розрахунку як основи стабільної роботи підприємства та виконування їм обов'язків перед бюджетом, банком та іншими установами.

Стійкий фінансовий стан підприємства формується в процесі всієї виробничо-господарської діяльності. Тому оцінку фінансового стану можна об'єктивно здійснити не через один, нехай найважливіший, показник, а тільки за допомогою комплексу, системи показників, що детально й усебічно характеризують господарське становище підприємства.

Показники оцінки фінансового стану підприємства мають бути такими, щоб усі пов'язані з підприємством економічними відносинами могли одержати відповідь на запитання, наскільки надійне підприємство як партнер у фінансовому відношенні, а отже, прийняти рішення про економічну доцільність продовження або встановлення таких відносин з підприємством. У кожного з партнерів підприємства - акціонерів, банків, податкових адміністрацій - свій критерій економічної доцільності. Тому й показники оцінки фінансового стану мають бути такими, щоб кожний партнер зміг зробити вибір, виходячи з власних інтересів.

Для оцінки фінансового становища проводиться аналіз наступних показників: аналіз показників фінансової стійкості підприємства; аналіз показників ліквідності; аналіз показників рентабельності.

Ліквідність балансу - одна з важливих умов стійкого фінансового стану підприємства. Ліквідність балансу виражається в можливості швидко мобілізувати чинні засоби (активи) для оплати у відповідні строки зобов'язань (пасивів), а також непередбачених боргів. Ліквідність балансу є важливим критерієм оцінки фінансового стану підприємства акціонерами, банками, постачальниками та іншими партнерами.

Високоліквідними засобами підприємства є кошти в касі і на розрахунковому рахунку в банку, тому що вони в будь-який час можуть бути використані на оплату заборгованості. Такими за ступенем ліквідності активами є цінні папери і термінова дебіторська заборгованість по відвантажених товарах і наданих послугах. Менш ліквідною є прострочена заборгованість по відвантажених товарах, які не оплачені в строк покупцями по розрахункових документах, бо за цією заборгованістю невідомий строк надходження оплати. Ще менш ліквідними слід вважати вартість готової продукції, яка ще має бути реалізована, а також вартість запасів матеріальних цінностей. Ліквідні засоби використовуються підприємством на погашення першочергових зобов'язань по заробітній платі, банківським кредитам і відсотків по них, постачальникам, фінансовим органам.

Ліквідність підприємства може бути визначена як можливість підприємства швидко сплатити свої поточні зобов'язання. Ліквідність підприємства дозволяє оцінити існуючу платоспроможність підприємства, а також визначити можливості втрати даної платоспроможності.

Аналіз ліквідності підприємства здійснюється шляхом розрахунку таких показників: коефіцієнт покриття, коефіцієнт швидкої ліквідності, коефіцієнт абсолютної ліквідності та чистого оборотного капіталу.

Коефіцієнт покриття (К_п) розраховується як відношення оборотних активів (ОА) до поточних зобов'язань(ПЗ) та відображає достатність ресурсів підприємства, які можуть бути використані для погашення його поточних зобов'язань:

К_п = ОА/ПЗ

К_{п ПП} = 454600/445800 = 1,02

К_{п КП} = 362500/225800 = 1,61

Значення показнику більше одиниці. Це свідчить, що у підприємства достатньо коштів для розрахунків зі своїми поточними зобов'язаннями. А збільшення показнику вказує на покращення фінансового становища. Те, що показник не перевищує 2 свідчить про грамотний розподіл та ефективне використання основних засобів.

Коефіцієнт швидкої ліквідності (К_шл) розраховується як відношення найбільш ліквідних основних засобів(ОС_нл) до поточних зобов'язань підприємства (ПЗ):

К_шл = ОС_нл/ПЗ

К_{шл ПП} = (454600+76300)/445800 = 1,19

К_{шл КП} = (362500+45800)/225800 = 1,8

Значення показників достатньо високі і відповідають нормі.

Коефіцієнт абсолютної ліквідності (К_ал) розраховується як відношення коштів та їх еквівалентів (ГК) до поточних зобов'язань (ПЗ):

К_ал = ГК/ПЗ

К_{ал ПП} = 18200/445800 = 0,04

К_{ал КП} = 110200/225800 = 0,5

Цей показник зазначає, що підприємство у теперішньому періоді має змогу сплатити 50% заборгованості, що значно більше, ніж у минулому (тільки 4%)

Прорахував показники ліквідності можна сказати, що становище підприємства стійке та за останній період значно покращилося.

Чистий оборотний капітал розраховується як різниця між оборотними активами та поточними зобов'язаннями:

Чок = ОА-ПЗ

Ч_{ок ПП} = 454600-445800 = 8800 грн

Ч_{ок КП} = 362500-225800 = 136700 грн

Позитивне значення та збільшення показника свідчать про платоспроможність підприємства та можливість розширення діяльності.

Сутність фінансової стійкості визначається ефективним формуванням, розподілом і використанням фінансових ресурсів, а платоспроможність виступає її зовнішнім проявом. З метою деталізації аналізу фінансового становища доцільно розглянути багаторівневу схему покриття виробничих запасів і витрат .

У ході виробничої діяльності на підприємстві йде постійне формування (поповнення) запасів товарно-матеріальних цінностей. Для цього використовуються як власні оборотні кошти, так і позикові. Аналізуючи або відповідність, або невідповідність коштів для формування запасів та затрат, визначають абсолютні показники фінансової стабільності.

Аналіз фінансової стійкості підприємства характеризує структуру джерел фінансування ресурсів підприємства, ступінь фінансової стійкості та незалежності підприємства віл зовнішніх джерел фінансування діяльності.

Коефіцієнт автономії розраховується як відношення власного капіталу підприємства до валюти балансу та показує питому вагу власного капіталу у загальній сумі засобів, авансованих в його діяльність:

К_авт = ВК/ВБ

К_{авт ПП} = 359100/804900 = 0,45

К_{авт КП} = 399900/625700 = 0,64

Власного капіталу підприємства у загальній сумі засобів на початок періоду було менш, ніж половина, але за звітний період значення показнику суттєво зросло та стало відповідати нормі (нормативне значення 0,5 та більше).

Коефіцієнт фінансування розраховується як відношення позичених та власних коштів та характеризує залежність підприємства від позичених коштів:

К_фін = ПК/ВК

К_{фін ПП} = 445800/359100 = 1,24

К_{фін КП} = 225800/399900 = 0,56

На початок звітного періоду позичений капітал перевищував власний, але за останній рік позичений капітал став майже вдвічі менший ніж власний. Нормативне значення показнику - менше одиниці і за звітний період значення показнику стало відповідати нормі.

Коефіцієнт оборотності активів розраховується як відношення чистої виручки до середньої величини валюти балансу:

К_оа = В_реал/ВБ_ср

К_{оа ПП} = 1597500/(804900+625700)/2 = 2,23

К_{оа КП} = 3222700/715300 = 4,5

Показник, більше за 1 свідчить про ефективність використання всіх ресурсів, що має підприємство, не залежно від джерел їх залучення.

Результативність діяльності будь-якого підприємства оцінюється за допомогою абсолютних і відносних показників. За допомогою абсолютних показників можна аналізувати динаміку різноманітних показників за ряд років. Відносні показники являють собою різноманітні співвідношення прибутку і вкладеного капіталу (власного, інвестованого, позичкового).

Підприємство вважається рентабельним, якщо в результаті реалізації продукції воно покриває усі свої витрати і, крім того, отримує прибуток. Показники рентабельності вимірюють дохідність підприємства з різноманітних позицій і групують відповідно до інтересів учасників економічного аналізу, ринкового обміну.

Показники рентабельності є важливими характеристиками факторного середовища формування прибутку підприємства. З цієї причини вони є обов'язковими елементами порівняльного аналізу й оцінки фінансового стану підприємств.

Аналіз рентабельності підприємства дозволяє визначити ефективність вкладення засобів у підприємство та раціональність їх використання. Однак цей показник будемо розглядати окремо у наступному пункті.

Після проведених розрахунків можна зробити висновок, що за звітний період фінансове становище підприємства значно покращилось. Майже усі показники відповідають нормі.

1.6 Аналіз фінансових результатів діяльності підприємства

Аналіз фінансових результатів діяльності підприємства потрібно провести за формою «Звіт про фінансові результати» (П(С)БО-3), мета складання якого - надання користувачам повної, правдивої і неупередженої інформації про прибутки, витрати, прибутки і збитки від діяльності підприємства за звітний період.

Фінансові результати діяльності підприємства характеризуються сумою отриманого прибутку з рівнем рентабельності. Чим більше розмір прибутку та вище рівень рентабельності, тим ефективніше функціонує підприємство та міцніше фінансове становище. Тому пошук резервів збільшення прибутку та рентабельності є однією з основних задач у будь-якій сфері бізнесу.

Спочатку треба проаналізувати прибуток та його структуру. Всі дані наведені у таблиці 1.1. Чистий прибуток розподіляється згідно зі статутом підприємства.

Таблиця 1.1

Прибуток та його структура

Показник	2007р.	2008р.	Зміни
	Тис.грн	Доля, %	Тис.грн	Доля, %	Темп роста, %	У структурі
Дохід від реалізації продукції	1597,5	119,02	3222,7	119,9	201,7	+1625,2
Непрямі податки та інші відрахування з доходу	266,2	19,8	537,1	19,9	201,7	+270,9
Інші операційні доходи	10,9	0,8	-	-	-	-10,9
Чистий дохід	1342,2	100	2685,6	100	200	+1343,4
Зміна залишків НЗВ та готової продукції	+143,7	10,8	+32,6	1,2	22,6	-111,3
Матеріальні витрати	192,7	14,5	725,4	28,3	376,4	+532,7
Оплата труда	79,2	5,9	115,9	4,5	146,3	+36,7
Соціальні заходи	30,2	2,3	43,0	1,6	142,4	+12,8
Амортизація	8,6	0,6	14,8	0,6	172,1	+6,2
Інші операційні розходи	847,0	63,9	1595,8	62,3	188,4	+748,8
Податок на прибуток	24,1	1,8	34,5	1,3	143,1	+10,4
Сумарні витрати	1325,5	100	2562,0	100	193,2	+1236,5
Чистий прибуток	16,7	-	123,6	-	740,1	+106,9

Після проведених розрахунків можна зробити висновок, що майже всі показники фінансових результатів значно зросли. Зменшилися тільки інші операційні доходи, а точніше їх зовсім не стало. Також зменшилися залишки НЗВ. Удвічі зріс дохід від реалізації та чистий дохід. Більше ніж втричі зросли матеріальні витрати, які складають у середньому 20 відсотків у сумі всіх витрат підприємства. Найбільший зріст відбувся у чистому прибутку - він виріс у 7 разів. Звісно це пов'язано зі стрімким розвитком підприємства і розширенням його діяльності.

Далі будемо аналізувати рентабельність - відносний показник рівня прибутковості бізнесу. Показники рентабельності характеризують ефективність діяльності підприємства в цілому та дохідність різних його напрямків. Вони більш повно, ніж прибуток відображають кінцеві результати хазяйнування, тому що їх величина показує співвідношення ефекту зі спожитими ресурсами. Їх використовують для оцінки діяльності підприємства і як інструмент в інвестиційній політиці та ціноутворенні.

Кожне підприємство може моделювати можливі показники рентабельності в залежності від його діяльності. Їх розрахунки проводяться на основі форм фінансової звітності. У даному випадку будемо використати більш загальні показники.

Рентабельність виробничої діяльності розраховується шляхом ділення прибутку від реалізації на суму витрат. Вона показує скільки підприємство має прибутку з кожної вкладеної гривні:

Р_вир = П_реал/У_Витр

Р_{вир 2007} = 1597500/1325500 = 1,21

Р_{вир 2008} = 3222700/2562000 = 1,26

Отже прибуток на кожну вкладену гривню складає 20 копійок. За звітний період значення показнику незначно зросло. Це як і зазначалося раніше пов'язано з ростом цін на матеріали.

Чиста рентабельність продаж - це відношення чистого прибутку до отриманої чистої виручки:

Р_прод = ЧП/ЧД

Р_{прод 2007} = 16700/1331300 = 0,013

Р_{прод 2008} = 123600/2685600 = 0,046

Цей показник характеризує ефективність виробничої та комерційної діяльності: скільки має підприємство з кожної гривні продаж. За звітний період цей показник збільшився.

Рентабельність капіталу знаходиться як відношення прибутку до середньорічної вартості всього інвестованого капіталу або окремих його елементів.

Існує рентабельність власного та сукупного капіталу та розраховується за формулами:

Р_вл = ЧП/ВК

Р_{вл 2007} = 16700/359100 = 0,05

Р_{вл 2008} = 123600/399900 = 0,31

Р_сук = ЧП/ВБ

Р_{сук 2007} = 16700/804900 = 0,02

Р_{сук 2008} = 123600/625700 = 0,19

Як бачимо рентабельність і власного і сукупного капіталів зросли і стали достатньо високими. Ріст рентабельності капіталу означає, що чистий прибуток зростає швидше за капітал і свідчить про чіткий контроль затрат та ціноутворення.

Підводячи ітог розрахункам, можна сказати, що фінансові результати за останній період значно зросли. Показники аналізу фінансових результатів суттєво покращилися. Отже становище підприємства досить не погане і стрімко покращується.

1.7 Вивчення напрямків інвестиційної діяльності підприємства

Інвестиційна діяльність - це процес організації інвестування в реально існуючих у країні умовах господарювання. Термін „інвестування” має більш теоретичне значення, визначаючи модель поведінки інвестора щодо нарощування свого капіталу.

Інвестиційна діяльність представляє інвестиційний процес в реальних умовах, з акцентом на організаційні засади його реалізації та управління цим процесом. Як правило, інвестиційна діяльність розглядається стосовно конкретного інвестиційного проекту та підприємства, що здійснює інвестиційний процес.

Інвестиційна діяльність ТОВ „Строй-Монтаж” не є дуже масштабною. Вона полягає у пошуку та придбанні приміщення, ремонту та обладнанню його під офіси, магазини або салони та подальшою здачею в оренду або продажем.

Суб'єктами інвестиційної діяльності є всі юридичні, фізичні особи, державні та недержавні установи, органи влади України та інших країн, які беруть участь у реалізації інвестиційного проекту.

Головним суб'єктом інвестиційної діяльності є інвестор, який вкладає власні, позичені або залучені кошти в об'єкти інвестування, приймає рішення щодо форм і способів їх використання, несе повну майнову та фінансову відповідальність за результати використання інвестованих коштів. У даному випадку головним суб'єктом інвестиційної діяльності є ТОВ „Строй-Монтаж”.

Учасниками інвестиційної діяльності є фізичні та юридичні особи України та інших держав, які забезпечують реалізацію інвестицій на основі відповідних договірних умов з інвестором і між собою. Вони можуть бути постачальниками обладнання, сировини і матеріалів, споживачами продукції проекту, позичальниками, посередниками тощо. Відносно до інвестиційної діяльності ТОВ „Строй-Монтаж” учасниками є постачальники матеріалів для ремонту, ті особи, у яких було придбано приміщення, органи місцевої влади, які дають дозвіл на виконання робіт, а також ті юридичні особи, які будуть знімати в оренду даний об'єкт.

Об'єктом інвестиційної діяльності можуть бути фінансові, матеріальні та нематеріальні активи, у які трансформується інвестований капітал і які забезпечують зростання його вартості. У даному випадку - це два приміщення, які знаходяться у розпорядженні ТОВ „Строй-Монтаж” та підлягають переобладнанню і подальшій здачі в оренду.

Інвестиційна діяльність базується на наявних вільних фінансових ресурсах у потенційних інвесторів. Обсяги інвестування будуть більшими якщо у підприємства ТОВ „Строй-Монтаж” зростають вільні кошти.

Інвестування здійснюється з урахуванням організаційних, адміністративних, юридичних аспектів реалізації проекту, а також його відповідності зовнішньому середовищу (загальнодержавному, галузевому і регіональному рівню економіки і умовам для підприємництва).

Інвестиційний процес у практичній площині реалізується і виявляється як сукупність фінансових потоків (припливів і відпливів коштів). Усі платежі, доходи та витрати підприємства оформлюються відповідними договорами (або контрактами) між юридичними особами. Комплекс договорів, укладених між підприємствами з метою здійснення інвестиційних планів інвестора, складає договірне супроводження інвестування. Якість і детальність розробки договорів між ТОВ „Строй монтаж” і учасниками проекту є важливою складовою інвестиційного процесу. Особливе значення має відображення в договорах прав і обов'язків сторін у випадку нестандартних ситуацій. В основі опрацювання цих аспектів договорів лежить мистецтво якісного договірного супроводження інвестування.

Обсяги інвестицій формуються залежно від приватних інтересів власників вільних або відносно вільних коштів. Приватні капітальні вкладення зростатимуть, якщо інвестори пересвідчаться в достатньому рівні їх прибутковості. Ці два чинники формують так звані сприятливі для інвестиційної діяльності умови.

1.8 Характеристика інвестиційних проектів підприємства

Аналіз інвестиційних проектів - це комплекс методичних і практичних прийомів розробки, обґрунтування і оцінки доцільності реалізації проекту. Лише невелика частина інвестицій не дає очікуваного результату з незалежних від інвестора причин. Велика частина проектів, що виявилися збитковими, могли бути недопущені до реалізації якби попередньо був проведений якісний аналіз з урахуванням зовнішніх умов і внутрішніх якостей кожного проекту.

Аналіз інвестиційних проектів здійснюється на основі комплексного вивчання всіх аспектів майбутнього інвестування: економічне середовище, правильно поставлена мета і завдання проекту, маркетинговий, виробничий, фінансовий, організаційний план інвестора, технічна база проекту, його соціальна значущість, екологічна безпека, фінансова достатність і спроможність проекту, організація керування проектом, аналіз інвестиційного ризику, чутливість проекту до зміни окремих найсуттєвіших факторів, достатність показників ефективності, оцінка можливостей учасників проекту, ділових якостей його менеджерів. Це перелік питань, що мають бути опрацьовані в процесі підготовки інвестиційного проекту, розглянуті в ході його аналізу, враховані в разі прийняття рішення щодо інвестування, мають відслідковуватися під час його реалізації аж до завершення чи припинення проекту.

Інвестування залежно від обставин, організаційних умов, джерел коштів, форми інвестицій, характеру задіяних активів, учасників процесу має особливості, які є основою різних типів класифікації інвестиційного процесу.

Перед усім слід відокремити інвестування реальне і фінансове. Це дві досить різні сфери інвестиційного процесу, які мають не лише різні об'єкти інвестування.

Реальні інвестиції охоплюють діяльність, пов'язану зі створенням нових матеріальних об'єктів, що матимуть прибуток за рахунок виробництва й продажу товарів та послуг. Різновидами реального інвестування є капітальні вкладення, виробничі інвестиції.

Фінансові інвестиції є вкладенням коштів у фінансові операції та цінні папери. Наприклад валютні операції (отримання прибутку за рахунок різниці курсів валют), операції з векселями, купівля та продаж акцій, облігацій, сертифікатів, доходи від володіння пакетами цінних паперів тощо.

Реально і фінансове інвестування, не зважаючи на різні інструменти та форми активів, взаємопов'язані, обслуговують однакові фінансові потоки.

У випадку ТОВ „Строй-Монтаж” проводиться реальне інвестування оскільки в результаті вкладення грошей ми отримаємо матеріальний об'єкт, який використовується у реальному житті і за користування яким сплачуються гроші, які і становлять прибуток. Якщо організаційною формою було б обрано акціонерне товариство, буде проведено емісію акцій і відбувається їх продаж на фондовому ринку. Покупці акцій здійснять фінансові інвестиції в цінні папери. Акціонування буде одним із способів фінансування виробничого (реального) проекту. Звичайно, з метою швидкої консолідації капіталу для реалізації проекту буде задіяно інфраструктуру фондового ринку, в тому числі фінансових посередників. В результаті створення виробничого підприємства (реальне інвестування) відбудеться за рахунок форм фінансового інвестування.

Отже, різновиди інвестування тісно пов'язані між собою, мають крім відмінностей багато спільного, створюють розмаїття форм інвестування і водночас є різними проявами інвестиційного процесу використання капіталу з метою його нарощування.

Інвестиції, спрямовані на відтворення основних фондів і на приріст матеріально-технічних запасів з метою організації виробництва й продажу товарів та послуг, є капітальними вкладеннями. Це складова реального інвестування.

З урахуванням інших ознак інвестування можна відокремити інвестиції:

1. Залежно від строку життя проекту:

- короткострокові (до одного року);

- середньострокові (2-3 роки);

- довгострокові (понад 3 років);

2. Залежно від форми власності на інвестиційні ресурси:

- державні;

- приватні;

- іноземні;

- змішані.

3. Інвестиції можуть бути прямими, тобто спрямованими на об'єкт інвестування (інвестор безпосередньо здійснює управління своїм капіталом і проектом інвестування, укладає договори щодо використання свого капіталу віл свого імені), а можуть здійснювати через посередників, які в той чи інший спосіб діють від імені інвестора з метою реалізації його інвестиційних намірів: накопичують фінансові ресурси для вкладення, оперативно керують проектом, ведуть фінансовий портфель за дорученням інвестора, за договірними, довірчими відносинами з ним. Так відбувається спільне інвестування взаємних інвестиційних фондів від імені дрібних інвесторів;

4. Інвестиції поділяються за місцем реалізації на внутрішні (реалізуються на території країни) чи зовнішні ( реалізуються за її межами).

Реальне інвестування, що здійснюється в матеріальні активи, може поділятися залежно віл ознак і форми активів об'єкта інвестування.. Відповідно до форми діючих основних фондів виокремлюється інвестування в нове будівництво, розширення виробництва, модернізацію основних фондів, технічне переоснащення, у повну реконструкцію. Розподіл капітальних вкладень за наведеними напрямами визначає відтворювальну структуру основних фондів.

Нове будівництво - це процес інвестування в організацію нового виробництва (введення основних фондів). Воно створюється на новому місці і не має зв'язку з діючими підприємствами.

Розширення виробництва - інвестування з метою розширення виробничого апарату, введення в дію основних фондів, подібних до тих, що вже діють на підприємстві. Таким інвестуванням реалізується екстенсивний розвиток, повторюється технічний рівень виробництва без заміни діючого обладнання.

Реконструкція - комплексна заміна виробничого апарату більш продуктивним та економічним, із заміною діючого обладнання. Масштаб заміни потребує розробки нового технічного проекту для проведення реконструкції.

Технічне переоснащення, модернізація - удосконалення окремих елементів технологічного та технічного обладнання заміною більш сучасним продуктивним або вдосконалення вже діючого обладнання заміною окремих його вузлів.

Інвестування з боку виробничого підприємства може розрізнятися за ознакою кінцевої мети:

- інвестиції в удосконалення продукції з метою збереження продукції на ринку;

- інвестиції в оновлення основних фондів з метою вдосконалення технології;

- інвестиції в удосконалення технології з метою зменшення витрат на виробництво;

- вимушені інвестиції, які не приведуть до підвищення конкурентоспроможності підприємства (для зменшення впливу на навколишнє середовище, для вимушеного перенесення виробництва в інше місце, для підвищення безпеки праці);

- ризиковані інвестиції в організацію нового виробництва із виходом на нові ринки.

Щодо підприємства як організаційно-юридичної форми реалізації інвестування, проект може реалізуватися на базі вже діючого підприємства (чи виробництва) і може бути підприємствоформуючий (впроваджується на „рівному місці”, тобто передбачає створення відповідного підприємства).

За масштабністю інвестування проект може мати ознаки стратегічних або тактичних інвестицій. Стратегічне (що до інвестора) інвестування пов'язане з великими (що до загального обсягу активів інвестора) обсягами інвестованого капіталу, із значною зміною форми активів інвестора чи сфери діяльності, форми його власності.

За формою тих реальних активів, у які вкладаються кошти інвестора, інвестування може здійснюватися в основні чи в оборотні фонди, у нематеріальні активи.

Технологічна частина інвестиційного процесу базується на розподілі інвестиційних витрат: проектні роботи, навчання персоналу, будівельні роботи, ремонтно-будівельні роботи, вартість машин та обладнання, монтажні роботи.

Обґрунтування та планування інвестиційного процесу здійснюється за допомогою інвестиційного проекту. Цей термін також вживається для позначення практичних дій інвестора щодо нарощування капіталу.

Слід відокремити кілька ознак інвестування залежно від його змістовної характеристики. Належна спрацьованість проекту значною мірою впливає на якість (тобто ефективність) інвестування. Наведемо кілька аспектів інвестування, які можна вважати важливими при визначенні доцільності його реалізації. Водночас ці аспекти можна вважати також змістовними ознаками інвестування, що відображають окремі якості цього процесу:

- узгодженість інвестування із зовнішніми умовами (стан економіки країни, окремих регіонів і фінансового ринку, альтернативні проекти, галузеві особливості проекту, сумісність продукції проекту зі станом ринку, місцеві умови і співробітництво з місцевими органами влади, наявність потрібних місцевих ресурсів і т. ін.). Відповідно, за цією ознакою проекти можуть відрізнятися рівнем узгодженості із зовнішніми умовами для інвестування : добре узгоджене, умовно узгоджене, недостатньо узгоджене, ризиковане інвестування через зовнішні несприятливі умови.

- внутрішня збалансованість процесу інвестування за комплексом взаємозв'язаних аспектів (маркетингові, організаційні, фінансові, виробничі, соціальні, часові параметри інвестиційного процесу). Інвестування за цією ознакою може бути системно збалансованим (повністю) планом інвестування, умовно збалансованим (середній рівень), недостатньо збалансованим (відносно ризикованим за внутрішніми чинниками).

- достатність рівня дохідності та прийнятність рівня ризикованості інвестування (високодохідні, середньо дохідні, низько дохідні, високо ризиковані, середньо ризиковані, низько ризиковані проекти).

- збалансованість і синхронізованість фінансових потоків за їх обсягом і часом. За цими параметрами інвестування може бути фінансово збалансоване, фінансово напружене, фінансово ризиковане (за збалансованістю щодо фінансових потоків), частково напруженим, безпосередньо напруженим, спланованим із резервами часу (за рівнем передбачених резервів часу при інвестуванні).

- наявні можливості для управління проектом, тобто спроможність інвестора і його менеджерів впливати на поточний стан проекту, вносити зміни в процес інвестування, поліпшувати результати використання кожного окремого ресурсу і кінцеві показники інвестування, можливості нейтралізації чинників ризику зокрема можливість відносно беззбиткового виходу з проекту. За цими ознаками слід відокремити добре керовані проекти, умовно керовані проекти ( із очікуваним недостатнім рівнем впливом менеджменту на потенційно можливі кризові події у ході реалізації інвестування), повністю ліквідні проекти (із потенційною можливістю для інвестора припинити інвестування із повним поверненням вкладених у проект коштів. Визначення проекту інвестування за ознакою керованості слід виконувати також із урахуванням оцінки запланованої системи управління інвестуванням і ділових якостей менеджерів, які мають реалізувати проект.

Для інвестування процесів фінансового інвестування важливо визначити термін „портфельне інвестування”. Під цим терміном розуміють вкладення грошей у комплекс цінних різного виду паперів з метою отримання поточного доходу від володіння ними ( або перепродажу), але без наміру управління емітентами цих цінних паперів.

Портфельний інвестор завжди має набір (портфель) пакетів цінних паперів, обсяги яких, як правило, недостатні для тог, щоб безпосередньо впливати на емітентів цінних паперів.

На відміну від портфельного пряме стратегічне фінансове інвестування передбачає операції з цінними паперами з метою отримання можливості безпосередньо впливати на діяльність емітента придбаних цінних паперів, управляти ним.

На даний момент ТОВ „Строй-Монтаж” має у розпорядженні два приміщення. Одне у центрі Харкова площею 63 м² і розташоване на першому поверсі чотирьохповерхового будинку. Друге приміщення знаходиться теж в Харкові, але не в центрі, площа його 84 м², розташоване на другому поверсі дев'ятиповерхової будівлі, поруч цього об'єкта знаходиться метро. Обидва об'єкта планується відремонтувати і здавати в оренду під офіси, магазини або салони.

Проект є організаційною формою реалізації процесу інвестування. У цьому понятті зосереджені як стратегічне планування інвестиційної діяльності, так і практична реалізація щоденного оперативного керування нею.

Для того, щоб повніше охопити багатофункціональність поняття „проект”, визначимо інвестиційний проект у двох аспектах: як документ і як конкретні дії інвестора щодо реалізації своїх інвестиційних намірів.

Інвестиційний проект - це спеціальним способом підготовлена документація, що містить максимально повний опис і обґрунтування всіх особливостей майбутнього інвестування. У такому розумінні проект є документованим інвестиційним планом.

Інвестиційний проект - це комплекс заходів, що здійснюються інвестором з метою реалізації свого плану нарощування капіталу. Дії інвестора мають бути оптимальними для досягнення поставлених цілей при обмежених часових, фінансових і матеріальних ресурсах.

Така подвійність визначення дає змогу надалі точніше і повніше представити питання розробки й експертизи інвестиційного проекту. На відміну від поняття „інвестиційний проект” терміном „бізнес-план” позначають спеціальний документ, що містить тільки економічний план реалізації проекту та його обґрунтування. Бізнес-план є складовою інвестиційного проекту.

Слід зазначити, що інвестиційний проект як план дій інвестора в обраному напрямку істотно впливає на якість (тобто ефективність) інвестування. Можна стверджувати, що за наявності плану інвестор ( чи його менеджер по проекту) досягає вищих результатів, аніж за відсутності плану (проекту) інвестування. Проект вносить системність та організованість у процес інвестування.

Розробка інвестиційних проектів здійснюється з урахуванням кількох важливих моментів, що становлять методичну основу проекту. До них слід зарахувати:

- комплексність представлення процесу інвестування (маркетингові, організаційні, фінансові, виробничі, трудові, часові параметри, які становлять єдину систему).

Для кращого вивчення потреб споживачів працівники ТОВ „Строй-Монтаж” проводять регулярне опитування та анкетування постійних та потенційних клієнтів. Цю інформацію аналізують і отримують свідчення на скільки швидко повинне виконуватися замовлення, з якою якістю, які недоліки спостерігаються у роботі даного підприємства і аналогічних підприємств взагалі. Оскільки у мінімальному витрачені часу в даному випадку зацікавлені ми самі, то і визначаємо його також самостійно, але інформація про те які недоліки спостерігаються після проведення робіт для підприємства і для подальших ефективних інвестицій дуже важлива. Отже згідно цієї інформації ми можемо визначити де потрібні додаткові витрати ресурсів і де можна їх зменшити. Це тягне за собою необхідність в певному рівні кваліфікації робітників і виробничих потужностей.

- урахування зв'язку проекту із зовнішніми умовами ( стан економіки країни, регіональні, галузеві особливості проекту, сумісність продукції проекту з місцевою інженерною інфраструктурою, місцеві умови і співробітництво з місцевими органами влади , екологічна сумісність, соціальна безконфліктність проекту, відповідність ситуації на місцевому ринку праці).

На даний момент спостерігається стрімке підвищення цін на нерухомість, а відповідно і на його оренду також. Але для того, щоб зробити капітальний ремонт у приміщенні, а тим більше необхідні спеціальні дозволи з місцевих органів влади. Великою перевагою першого об'єкта є те, що всі дозволи на переоформлення приміщення існують, що ще дає можливість власникам підвищити вартість оренди. На другому об'єкті дозволів поки що не має, але воно не знаходиться у центрі міста і індивідуального виходу на вулицю там не планується, тому одержати їх не потребує особливих зусиль і часу. Необхідна згода сусідів на переоформлення приміщення у нежиле, оскільки воно знаходиться у жилому будинку, існує.