Финансовые аспекты арендных отношений в бизнесе г. Иркутск

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Арендные отношения являются неотъемлемой составляющей бизнес-процессов. Наверное, нет такой компании или предпринимателя, которым бы не приходилось сталкиваться с договорами аренды.

Законодательно арендные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса, которая содержит основные положения, касающиеся аренды. Если договор не будет содержать указанных в законе сведений, то он будет считаться незаключенным.

Эффективное ведение предпринимательской деятельности предполагает широкое внедрение и использование арендных механизмов. Аренда позволяет предприятиям вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, связанных с его приобретением, и предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно не используемых объектов, сохраняя право собственности на них.

Также немаловажную роль в рассмотрении данной темы занимают финансовые ресурсы предприятий, в состав которых входят доходы от аренды оборудования и сооружений.

В связи с вышеизложенными аргументами актуальность темы «Финансовые аспекты арендных отношений на предприятии» является неоспоримой.

Целью курсовой работы является изучение финансовых аспектов в арендных отношений предприятий. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- изучить сущность аренды;

- рассмотреть доходы от аренды в системе финансовых ресурсов предприятия;

- проанализировать расчет и формирование арендной платы.

1. Сущность аренды

аренда плата договор финансовый

В переводе с латинского аренда означает наем или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) - имущества во временное владение или пользование (или только пользование) - за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений - договор. Речь в данном случае идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы.

Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания - производсительных сил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. В то же время любой вид собственности не исключает арендную форму ее использования.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могут сдаваться и в наем (социальный или коммерческий) - гражданам, и в аренду - юридическим лицам (ст. 671-688 ГК РФ).

В качестве одного из элементов системы хозяйствования - аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становлению и развитию предпринимательской деятельности.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. Запрещается сдавать в аренду предприятия оборонных отраслей, связи, транспорта, предприятия топливно-энергетического комплекса, здания государственных банков и т.д.

Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

- Арендодатель (лессор) - физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.

- Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) - физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

МСФО 17 (международный стандарт финансовой отчетности 17 - аренда) является ключевым стандартом для арендаторов и арендодателей. Он рассматривает особенности арендных отношений, устанавливает требования к признанию и оценке, представлению и раскрытию информации об объектах аренды в финансовой отчетности (новая редакция стандарта является обязательной к применению для арендаторов и арендодателей по отношению к отчетным периодам, начинающимся с 1 января 2005 года).

Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь, воздействует на содержание и не существует без него.

Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций - планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства.

В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наем, поднаем. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Договор аренды должен оговаривать такие существенные моменты, как полное описание предмета договора с указанием его стоимости, размер вознаграждения арендодателю, а также сроки аренды. В договоре аренды могут указываться и такие моменты, как условия последующего выкупа арендатором имущества.

В отношениях, связанных с поднаймом, субарендатор зачастую оказывается в самом невыгодном положении. Судьба его договора зависит не только от субарендодателя, но и от собственника имущества.

C заключением договора о поднайме арендатор становится вторичным арендодателем, но он по-прежнему является полноправным участником первичного соглашения о найме. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.

Соглашение поднайма не может быть заключено на срок, превышающий период действия договора аренды. Кроме того, ограничение по времени поднайма может содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.

При заключении договора найма в качестве нанимателя жилого помещения может выступать только физическое лицо. Такой договор требует письменной формы составления. Однако в случае, если договор был заключен в устной форме, он не признается недействительным. Договор считается заключенным на пять лет, если в нем не указан иной срок.

Договор найма влечет за собой возникновение прав и обязанностей обеих сторон. Так, наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и обеспечить возможность пользования нанимателя коммунальными услугами. Капитальный ремонт помещения производится за счет наймодателя. Помимо этого, наймодатель обязан поддерживать дом в пригодном для проживания состоянии.

Согласно договору найма, наниматель обязан содержать в надлежащем состоянии предоставленное ему жилое помещение, в согласованном с наймодателем порядке вносить плату за жилье, а также производить коммунальные платежи. В обязанности нанимателя входит также текущий ремонт жилья.

В международной практике в зависимости от сроков или продолжительности различают три вида аренды:

1. Долгосрочная - с предоставлением товаров внаем на срок от 3 до 5 лет, а по некоторым видам оборудования до 15-20 лет. Такой вид аренды получил название «лизинг» (англ. to lease - сдавать внаем).

2. Среднесрочная - предполагает сдачу внаем товаров на срок от 1 до 2-3 лет и называется «хайринг».

3. Краткосрочная - продолжительность от нескольких часов, дней, месяцев до 1 года. В большинстве стран такой вид аренды получил название «рентинг», а в Японии - «чартер».

Классическая аренда отличается от распространенной в настоящее время модификации аренды - лизинга - по следующим характеристикам:

1. В отличие от арендатора лизингополучатель, как правило, принимает на себя некоторые обязанности, связанные с правом собственности (риск случайной гибели, техническое обслуживание), и выплачивает не ежемесячную плату за право пользования, а полную сумму амортизационных отчислений.

2. Арендодатель полностью несет ответственность за качество сданного в аренду имущества, в то время как лизингодатель часто переуступает лизингополучателю свое право предъявления рекламаций производителю (поставщику) имущества.

3. При лизинге в отличие от аренды арендодатель не имеет права досрочного прекращения действия договора по собственной инициативе.

4. При расчете за аренду размер платежей в основном зависит от рыночной конъюнктуры, в то время как в лизинге учитывается покупная цена объекта, срок лизинга, остаточная стоимость оборудования и стоимость кредита.

5. Аренда предусматривает, как правило, сдачу во временное пользование уже имеющегося в собственности имущества, в то время как лизинг в большинстве своем подразумевает приобретение в собственность имущества по просьбе и указанию лизингополучателя в целях его последующей сдачи в аренду.

Краткосрочная и долгосрочная аренда недвижимости имеют гораздо больше схожих черт, нежели различий. При любом виде коммерческого найма действуют две стороны: наниматель и наймодатель. Они заключают письменный договор. Сдавать квартиру внаем вправе только собственник. Арендовать ее можно на ограниченный срок и за определенную плату. Однако краткосрочная и долгосрочная аренда имеют некоторые отличительные особенности. И в том, и в другом случае есть как преимущества, так и недостатки.

Краткосрочная и долгосрочная аренда различаются по размеру платежей, способу расчетов и «начинке» самого помещения.

Долгосрочная аренда удобнее для наймодателя. Составление договора сроком более чем на один год обеспечивает финансовую стабильность и уверенность в завтрашнем дне, позволяет достаточно точно планировать бюджет. В пользу долгосрочной аренды говорит минимизация издержек. Если долгосрочный договор составлен с фиксированной арендной ставкой, то наниматель выигрывает на среднерыночном росте стоимости найма».

Также при долгосрочной аренде в отличие от краткосрочной существует много схем расчетов с наймодателем.

Во многих странах в зависимости от содержания и методов осуществления международная аренда делится на два вида:

- оперативная (текущая) (operating lease);

- финансовая аренда (лизинг) (finance lease).

Оперативная (текущая) аренда предполагает предоставление в аренду заранее приобретенных арендодателем товаров на определенный срок за установленную в арендном договоре арендную плату либо на основе прейскурантных арендных ставок.

Финансовая аренда (лизинг) состоит в том, что лизинговая фирма, выступающая арендодателем, оплачивает полную стоимость движимого или недвижимого имущества, чаще всего, оборудования, заказываемого заинтересованной в аренде фирмой у конкретного поставщика. Арендатор пользуется этим оборудованием на условиях лизингового договора, заключаемого с лизинговой фирмой (арендодателем), как правило, на длительный срок, близкий к сроку окупаемости оборудования (амортизация полной или большей части стоимости оборудования).

По истечении срока лизингового договора арендатор может:

ѕ продлить договор;

ѕ заключить новый лизинговый договор;

ѕ вернуть предмет аренды арендодателю;

ѕ купить его у арендодателя по остаточной стоимости.

По своей сути финансовая аренда является формой долгосрочного кредитования лизинговой фирмой потребителя (пользователя) оборудования, который путем выплат арендных платежей погашает стоимость оборудования и возмещает услуги арендодателя, включая плату за финансирование.

В настоящее время аренда активно используется на сезонных работах - в сельском хозяйстве, рыболовстве, строительстве, а также для временного увеличения производственных мощностей с целью выполнения отдельных крупных заказов. Аренда позволяет избежать перевозок машин и оборудования на большие расстояния к месту работ. Строительные и монтажные компании обычно арендуют машины и механизмы у лизинговых компаний, ближайших к местам сооружения объектов.

Длительность каждого вида аренды зависит от характера предметов аренды и под влиянием научно-технического прогресса имеет тенденцию к сокращению. Так, для современного наукоемкого оборудования аренда на срок более года считается лизингом, от нескольких месяцев до года - хайрингом, на срок от нескольких дней до нескольких месяцев - рентингом. В последние десятилетия резко увеличился объем операций по лизингу недвижимости в виде комплексов технологического оборудования и целых промышленных предприятий, когда перемещается не предмет аренды, а арендаторы.

Под «имуществом» подразумеваются все предметы аренды: машины, оборудование, транспортные средства, сооружения и т.д.

Сдача в аренду объектов недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования недвижимости, аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимое имущество, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в объектах, необходимых для их функционирования. Заключая договор аренды объекта недвижимости арендатор приобретает право пользования объектом, а иногда арендатор получает права пользования и распоряжения, - это зависит от условий договора аренды. Право аренды, точнее совокупность прав, полученных по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота, в частности, право аренды может быть продано.

Аренда офиса в бизнес-центрах стала довольно привычной процедурой для различных компаний, как для представителей малого бизнеса, так и для крупного, а также для индивидуальных частных предпринимателей.

Большим предприятиям зачастую требуется не просто одно офисное помещение, а несколько, и дополнительно - торговые площади и складские помещения.

По сути, аренда офисных помещений - это неотъемлемая часть бизнес-мероприятий, посвященных созданию и развитию собственного дела.

Высокая стоимость коммерческой недвижимости объясняет популярность аренды офисов. Ведь, такое действие, как аренда офисных помещений позволяет не извлекать из оборота компании больших денежных средств, которые могут и дальше идти на нормальное функционирование фирмы.

К тому же, аренда офиса доступна практически каждому собственнику предприятия, в то время, как приобретение нежилого помещения в подавляющем большинстве случаев - невыполнимо. Аренда офисных помещений в зданиях торговых центров или бизнес-центров является наиболее оптимальным выбором для любой организации, особенно в тех случаях, когда оперативность работы представляет собой ключевой фактор в деятельности предприятия.

Основное количество торговых центров Иркутска сосредоточено в центральной части города, а именно в Правобережном округе. Здесь располагаются такие крупные объекты торговой недвижимости Иркутска как торговый центр Фортуна Плаза, Аврора, Brand Hall. На сегодняшний день в Иркутске имеется несколько проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости, например торгово-развлекательный центр Карамель, Континенталь, Фортуна Сити Молл. Сегодня стоимость аренды одного квадратного метра торговой площади колеблется от 350 до 3000, в зависимости от расположения, формата здания, инфраструктуры и концепции, а именно ее наличие или отсутствие.

Рынок торговой недвижимости Иркутска, еще недостаточно развит: мало качественных современных торговых центров с продуманной инфраструктурой и концепцией, широким ассортиментом предоставляемых услуг и развлечений. Средний показатель площади торговых центров на одного жителя Иркутска составляет порядка 20 квадратных метров, что достаточно мало в сравнении с другими крупными городами России. Поэтому многие зарубежные и столичные инвесторы уже сегодня обратили свое внимание на этот город и в ближайшие несколько лет ситуация на этом рынке недвижимости может кардинально измениться.

2. Доходы от аренды в системе финансовых ресурсов предприятия

Финансовые ресурсы предприятия - это находящиеся в распоряжении предприятия денежные средства, ценные бумаги, средства имеющиеся на активе, кредитные средства и другие доходы и поступления.

Финансы на предприятии выполняют две важные функции - распределительную и контрольную.

Именно через распределительную функцию реализуется общественное назначение финансов - обеспечение каждого субъекта хозяйствования необходимыми ему финансовыми ресурсами, используемыми в форме денежных доходов специального целевого назначения. Распределение происходит посредством финансов на основе ряда параметров: ставок, норм, тарифов, платежей, отчислений, заработная плата и т.д.

С помощью финансов распределительный процесс протекает во всех сферах общегосударственной жизни - в материальном производстве, сферах обращения и потребления. Финансовый метод распределения охватывает разные уровни управления экономикой: государственный, территориальный, местный. И наконец, финансовому распределению присуща многоступенчатость, порождающая разные виды распределения - внутрихозяйственное, внутриотраслевое, межотраслевое, межтерриториальное.

Распределительная функция финансов органически связана с контрольной, в значительной степени ее обуславливает.

Контрольная функция финансов состоит в том, чтобы сигнализировать о складывающихся пропорциях в распределении денежных средств. Реализовать контрольную функцию помогает финансовая информация, которая содержится в бухгалтерской, статистической и оперативной отчетностях промышленных предприятий. Анализ финансовых показателей дает возможность охарактеризовать все основные стороны деятельности предприятия, оценить достигнутые результаты и, если необходимо, разработать комплекс мер, направленных на устранение негативных факторов.

Финансовые ресурсы - это денежные средства, имеющиеся в распоряжении предприятия и предназначенные для обеспечения его эффективной деятельности, для выполнения финансовых обязательств и экономического стимулирования работающих.

Существует два источника формирования финансовых ресурсов предприятия: внутренний и внешний.

Внутренний источник составляют:

а) прибыль;

б) амортизационные отчисления.

Это собственные финансовые ресурсы предприятия. Если этих ресурсов оказывается недостаточно, то прибегают к внешнему источнику.

Внешний источник составляют:

а) кредиты банков,

б) заемные средства других предприятий,

в) кредиторская задолженность предприятия,

г) долевое участие,

д) средства бюджетов и внебюджетных фондов,

е) прочие каналы привлечения средств извне. (Важнейшим таким каналом является финансовый рынок, обеспечивающий перераспределение свободного финансового капитала.)

В зависимости от источников образования, финансовые ресурсы предприятия можно классифицировать на:

- образуемые за счет собственных и приравненных к ним средств;

- мобилизуемые на финансовом рынке;

- поступающие в порядке перераспределения.

Так формируются финансовые ресурсы за счет собственных и привлеченных денежных средств.

Стартовым источником финансовых ресурсов в момент учреждения предприятия является уставный (акционерный) капитал - имущество, созданное за счет вкладов учредителей (или выручки от продажи акций).

Основным источником финансовых ресурсов действующего предприятия служат доходы (прибыль) от основной и других видов деятельности, внереализационных операций. Он также формируется за счет устойчивых пассивов, различных целевых поступлений, паевых и иных взносов членов трудового коллектива. К устойчивым пассивам относят уставный, резервный и другие капиталы, долгосрочные займы и постоянно находящуюся в обороте предприятия кредиторскую задолженность.

Финансовые ресурсы могут быть мобилизованы на финансовом рынке с помощью продажи акций, облигаций и других видов ценных бумаг, выпущенных предприятием; дивидендов по ценным бумагам других предприятий и государства; доходов от финансовых операций; кредитов.

Финансовые ресурсы могут поступать в порядке перераспределения от ассоциаций и концернов, в которые они входят, от вышестоящих организаций при сохранении отраслевых структур, от страховых организаций.

В отдельных случаях предприятию могут быть предоставлены субсидии (в денежной или натуральной форме) за счет средств государственного или местного бюджетов, а также специальных фондов.

Совокупность финансовых средств предприятия принято подразделять на оборотные средства и заемные (инвестиции).

Оборотные средства - это совокупность денежных средств предприятия, необходимых для формирования и обеспечения кругооборота производственных оборотных фондов и фондов обращения.

Фонды обращения - это средства предприятия, вложенные в запасы готовой продукции, товары отгруженные, но не оплаченные, а также средства в расчетах и денежные средства в кассе и на счетах.

Фонды обращения связаны с обслуживанием процесса обращения товаров, они не участвуют в образовании стоимости, а являются ее носителями. После изготовления продукции и ее реализации стоимость оборотных средств возмещается в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг). Это способствует постоянному возобновлению процесса производства, который осуществляется путем непрерывного кругооборота средств предприятия. В своем движении оборотные средства проходят три стадии: денежную, производственную и товарную.

Финансовые ресурсы предназначены:

ѕ для выполнения финансовых обязательств перед бюджетом, банками, страховыми организациями, поставщиками материалов и товаров;

ѕ осуществления затрат по расширению, реконструкции и модернизации производства, приобретения новых основных средств;

ѕ оплаты труда и материального стимулирования работников предприятий;

ѕ финансирования других затрат.

Наличие в достаточном объёме финансовых ресурсов, их эффективное использование, предопределяют хорошее финансовое положение предприятия, платёжеспособность, финансовую устойчивость, ликвидность. В этой связи важнейшей задачей предприятий является изыскание резервов увеличения собственных финансовых ресурсов и наиболее эффективное их использование в целях повышения эффективности работы предприятия в целом.

Эффективное формирование и использование финансовых ресурсов обеспечивает финансовую устойчивость предприятий, предотвращает их банкротство.

Объем финансовых ресурсов за счет перераспределения между разными источниками может соответствовать потребностям предприятия.

Невозможно обособление различных финансовых ресурсов предприятия, так как финансовые ресурсы - единое целое, обеспечивающее потребности предприятия в кругообороте ресурсов.

Доходы от сдаваемого в аренду имущества входят в состав доходов от внереализационных операций, а также к ним относятся: доходы от финансовых вложений предприятий (в ценные бумаги, предоставленные займы, долевое участие в уставном капитале других предприятий и др.); сальдо полученных и уплаченных штрафов, неустоек; положительные курсовые разницы по валютным счетам и операциям в иностранной валюте; поступления сумм в счет погашения дебиторской задолженности, списанной в прошлые годы в убыток; прибыль прошлых лет, выявленная и поступившая в отчетном году; суммы, поступившие от покупателей по перерасчетам за продукцию, реализованную в прошлом году; проценты, полученные по денежным счетам предприятия в кредитных учреждениях и др.

Предоставление в аренду активов является наиболее распространенной прочей деятельностью.

В организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связанно с этой деятельностью (арендная плата).

В организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью (лицензионные платежи).

В организациях, предметом деятельности которых является участие в уставных капиталах других организаций, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью (часть прибыли этих предприятий).

Доходы, получаемые организацией от предоставления за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов, прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности, и от участия в уставных капиталах других организаций, когда это не является предметом деятельности организации, относятся к операционным доходам.

Прежде всего, речь идет об аренде объектов основных средств, осуществляемой организациями, для которых аренда не является уставным (обычным) видом деятельности. То есть такая схема применяется теми организациями, которые имеют возможность (или вынуждены) сдавать в аренду временно неиспользуемые объекты основных средств (чаще всего здания, сооружения и помещения).

Доходы (расходы) от сдачи имущества в аренду относятся к прочим доходам (расходам) организации. Но только в том случае, если сдача имущества в аренду не является предметом деятельности организации.

Операции аренды земли, недвижимости и имущества осуществляет практически каждое предприятие. Чаще всего для обеспечения производства сельхозпредприятия арендуют земельные участки и имущество (технику, здания и т.п.) у физических лиц, получивших земельные и имущественные паи в процессе реформирования сельского хозяйства. Для развития бизнеса арендуют нежилые помещения. А строительные предприятия арендуют спецтехнику и машины.

Теперь проведем диагностику уровня и структуры финансовых ресурсов. С целью повышения эффективности механизма финансового обеспечения целесообразно внедрить его диагностику, в процессе которой необходимо проявить и соответственно классифицировать уровень фактического состояния финансовых ресурсов и степень их эффективности за избранными критериями.

Для этого необходимо определить состав и структуру источников финансирования производственной деятельности, уровень финансовой стойкости, который достигается благодаря имеющейся структуре финансовых источников, степень соответствия структуры сформированных источников финансирования структуре активов предприятия, исходя из особенностей его деятельности.

На основании этих параметров можно сделать вывод об уровне и качестве финансовых ресурсов и, соответственно, о степени риска вложения его средства в необратимые и оборотные фонды.

Рассмотрим все вышесказанное на примере и проведем финансовый анализ.

Общество с ограниченной ответственностью «Сиботделстрой» зарегистрировано Постановлением главы администрации Ленинского района г. Иркутска от 27 марта 2002 г. №218, является предприятием, основанным на коллективной форме собственности и действует в соответствии с законодательством Российской Федерации, уставом предприятия.

Предприятие приобрело право юридического лица с момента регистрации, имеет обособленное имущество, самостоятельный баланс, может от своего имени заключать договоры, приобретать имущественные и личные неимущественные права и нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Высшим органом управления общества является учредитель общества. Учредитель несет ответственность за выработку решений о развитии стратегии предприятия, распределении прибыли и назначении на должность руководящего персонала, назначает ревизионную комиссию для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью общества.

Уставный капитал общества составляет 150 000 рублей. Учредителем предприятия является одно частное лицо.

Имущество предприятия состоит из основных фондов и оборотных средств.

ООО «Сиботделстрой» это предприятие, основным видом деятельности которого является строительство и ремонт, осуществляемый в городе Иркутске. На рынке строительных услуг ООО «Сиботделстрой» находится 5 лет. За это время предприятие создало свою производственную базу, на территории которой были построены складские помещения, цехи для строительно-монтажных работ.

ООО «Сиботделстрой» является дочерним предприятием ЗАО «Корпорация «Энерпред», которая занимается производством гидравлического инструмента.

Предприятие было создано для осуществления текущего ремонта имеющихся, а также строительства новых производственных площадей ЗАО «Корпорация «Энерпред» и его дочерних предприятий.

Кроме того, с июля 2006 года, когда вино-водочной продукцией разрешено торговать только юридическим лицам, ООО «Сиботделстрой» организовало торговую точку по продаже алкогольной продукции в розницу. А с 1 августа 2007 года стало арендовать торговую площадь под универсальный рынок «Северный» и сдавать торговые точки в аренду частным лицам для торговли товарами народного потребления.

ООО «Сиботделстрой» имеет собственную производственную базу, на которой осуществляется:

? производство строительных материалов (пиломатериал и т.д.);

? изготовление изделий из дерева (двери, оконные блоки) и металла (металлические двери, ворота, решетки и т.д.);

? складирование строительных материалов приобретенных и собственных.

На данный момент численность работающих ООО «Сиботделстрой» составляет 49 человек. В том числе предприятие предоставляет рабочие места иностранным гражданам, тем самым в бюджет государства идут дополнительные средства за счет налогов, уплачиваемых предприятием. Все иностранные граждане имеют трудовые договоры с предприятием и официально зарегистрированы на территории Российской Федерации.

ООО «Сиботделстрой» является малым предприятием, поэтому уплата налогов минимальна.

В настоящее время ООО «Сиботделстрой» выполняет полный цикл общестроительных и отделочных работ, начиная от фундамента до сдачи объекта «под ключ», исполняя функции Генподрядчика.

К имуществу обычно относят здания, сооружения, транспортные средства, машины, оборудование, специальные приспособления, инструмент длительного пользования и т.д. Стоимость имущества в течение отчетного периода увеличивается или уменьшается на сумму вновь приобретенных или выбывших основных средств, а также на сумму капитальных расходов.

Оценка стоимости имущества организации включает изучение структуры имущества, ее изменения и предполагает выявление источников формирования имущества организации. Анализ структуры имущества организации осуществляется на основе информации, содержащейся в активе баланса организации.

Основной целью анализа структуры имущества предприятия является установление ее рациональности или нерациональности с точки зрения нормативов финансовой устойчивости и платежеспособности. По итогам расчетов можно определить основные причины неудовлетворительного финансового состояния предприятия, связанные с недостатками в его финансово-хозяйственной деятельности или управленческой работы персонала.

Анализ структуры источников формирования имущества предприятия проводится для выявления причин неудовлитворительного финансового состояния или низкого его уровня, а также с целью установления зависимости предприятия от внешних источников финансирования. При этом определяется дефицит (или достаточность) собственных источников финансирования имущества и необходимость привлечения долгосрочных и краткосрочных кредитов и займов.

Анализ структуры имущества предприятия представлен в таблице 2.1.

Таблица 2.1. Динамика и структура имущества ООО «Сиботделстрой»

Имущество (средства) предприятия	2007 г.	2008 г.	2009 г.	Изменения за период
	Сумма, млн. руб.	Удельный вес, %	Сумма, млн. руб.	Удельный вес, %	Сумма, млн. руб.	Удельный вес, %	сумма, млн. руб. (гр. 5 - гр. 1)	Удельный вес, % (гр. 6 - гр. 2)
А	1	2	3	4	5	6	7	8
1. Внеоборотные активы	4,35	29,3	3,956	26,22	5	31,45	+0,65	+2,15
В том числе
1.1. Нематериальные активы	-	-	-	-	-	-	-	-
1.2. Основные средства	3	20,2	2,7	17,9	3,8	23,9	+0,8	+3,7
1.3. Незавершенное строит-во	1,35	9,1	1,256	8,32	1,2	7,55	-0,15	-1,45
1.4. Долгосрочные фин. вложения	-	-	-	-	-	-	-	-
2. Оборотные активы	10,5	70,7	11,13	73,78	10,9	68,55	+0,4	-2,15
В том числе
2.1. Запасы	5,5	37	6	39,8	5,6	35,22	+0,1	-1,78
2.2. НДС	0,5	3,36	0,58	3,85	0,7	4,4	+0,2	+1,04
2.3. Дебиторская задолженность	4,1	27,64	4,2	27,81	4,11	25,85	+0,01	-1,76
2.4. Денежные средства	0,4	2,7	0,35	2,32	0,49	3,08	+0,09	+0,38
Всего имущества	14,85	100	15,086	100	15,9	100	+1,05	100

Рассмотрим изменения структуры актива баланса более подробно согласно данным таблицы 2.1. и 2.2. Так как основной деятельностью ООО «Сиботделстрой» является строительство и торговля объектами строительства, следовательно данное предприятие относится к капиталоемким предприятиям. В нашем случае внеоборотные активы в общей структуре актива баланса на конец 2009 г. занимают более 30%, а оборотные активы - 68% и изменения их незначительны, что допустимо и является нормой.

На 01.01.2009 г. внеоборотные активы уменьшились на 394 тыс. руб., и их доля в общей структуре уменьшилась на 3,08%. Изменение ситуации наблюдается на период 01.01.2010 г., увеличение внеоборотных активов составило 1 044 тыс. руб., а доля их увеличилась на 5,23%. Такие изменения возможны в результате перераспределения имущества по другим статьям актива баланса.

Удельный вес денежных средств в структуре активов изменяется незначительно - в пределах от +2,7% до +3,8%, что косвенно свидетельствует о достаточно высоком уровне организации кредитно-расчетных отношений, несмотря на незначительные изменения по дебиторской задолженности, которая на 01.01.2010 снизились на 1,76%.

Наличие значительной доли дебиторской задолженности в составе оборотных средств свидетельствует о том, что в дебиторской задолженности есть просроченные, а может быть и безнадежные долги. Рост дебиторской задолженности в динамике на 01.01.2009 г. свидетельствует о ее накоплении и отвлечении средств из оборота предприятия, что в свою очередь приводит к недополучению доходов и утрате платежеспособности предприятия, но на 01.01.2010 г. данная статья баланса постепенно снижается и свидетельствует об улучшении финансового состояния предприятия.

За период с 01.01.2007 г. по 01.01.2010 г. предприятие наращивает производственный потенциал и за счет вложений в запасы пытается защитить денежные активы от обесценивания в период инфляции. Об этом говорит увеличение запасов на 100 тыс. руб., но их доля незначительно снизилась на 1,78%, а общая доля оборотных активов снизилась на 2,15%, но сумма увеличилась на 400 тыс. руб.

Статья «Незавершенное строительство» на протяжение двух лет постепенно снижается. В 2008 году она снизилась на 100 тыс. руб. или 0,77%, ее доля в внеоборотных активах снизилась с 9,1% до 7,55% (-1,45%). К концу 2009 года «Незавершенное строительство» уменьшилось на 150 тыс. руб.

Увеличение внеоборотных активов к 2009 году также связано с увеличением статьи «Основные средства» на 800 тыс. руб. или на 3,7%. В течение 2007-2009 гг. основные средства приобретались, а именно: здания на 500 тыс. руб., машины и оборудования на 20 тыс. руб., транспортные средства на 200 тыс. руб., инструмент и инвентарь на 30 тыс. руб. и прочие фонды на 50 тыс. руб.

Таблица 2.2. Основные средства ООО «Сиботделстрой» тыс. руб.

Наименование ОС	2007 г.	2008 г.	2009 г.	Изменение за период
Здания	1 500	1 500	2 000	+ 500
Машины и оборудование	430	320	450	+ 20
Транспортные средства	900	750	1 100	+ 200
Инструмент и инвентарь	120	90	150	+30
Прочие фонды	50	40	100	+50

Именно здания, в нашем случае, сдаются в аренду предприятиям под торговые места.

Сведения, которые приводятся в пассиве баланса, позволяют оценить источники для формирования имущества предприятия, определить какие изменения произошли в структуре собственного и заемного капитала, сколько привлечено в оборот предприятия долгосрочных и краткосрочных заемных средств, то есть пассив показывает, откуда взялись средства, кому обязано за них предприятие.

Необходимость в собственном капитале обусловлена требованиями самофинансирования предприятий. Однако нужно учитывать, что финансирование деятельности предприятия только за счет собственных средств не всегда выгодно для него, особенно в тех случаях, если производство носит сезонный характер. Тогда в отдельные периоды будут накапливаться большие средства на счетах в банке, а в другие периоды их будет недоставать.

Пассив баланса отражает состав и состояние прав на имущество, возникающее в процессе хозяйственной деятельности предприятия. Структура пассива баланса, так же как и актива, анализируется при помощи относительных величин, которыми является удельный вес отдельных статей источников формирования имущества в их общей стоимости (таблица 2.3).

Анализ источников имущества предприятия показывает, что в общей сумме имущества собственный капитал на период 2007-2009 гг. составляет большой удельный вес: в 2007 г. - 93,6%, а 2009 г. - 75,87%, то есть удельный вес собственных источников сократился, соответственно возросла доля заемных средств в общем объеме источников, увеличившись за тот же период с 6,4% до 24,13%.

Данные по статье «Долгосрочные обязательства» отсутствуют, из этого можно сделать вывод, что предприятие обходится своими ресурсами и не нуждается в дополнительных долгосрочных кредитах и займах, хотя наличие данных по этой статье приветствуется.

Доля краткосрочных обязательств занимает незначительную часть в структуре пассива баланса. На конец 2007 г. она составила 950 тыс. руб. или на 6,4%, в 2008 г. увеличилась до 1 860 тыс. руб. или на 5,93%, а к концу 2009 г. снова увеличилась и составила 2 781 тыс. руб. или на 5,17%.

Таблица 2.3. Динамика и структура источников имущества ООО «Сиботделстрой»

Имущество (средства) предприятия	2007 г.	2008 г.	2009 г.	Изменения за период
	Сумма, млн. руб.	Удельный вес, %	Сумма, млн. руб.	Удельный вес, %	Сумма, млн. руб.	Удельный вес, %	сумма, млн. руб. (гр. 5 - гр. 1)	Удельный вес, % (гр. 6 - гр. 2)
А	1	2	3	4	5	6	7	8
1. Собственный капитал	13,9	93,6	13,23	87,7	12,063	75,87	-1,837	-17,73
В том числе
1.1. Уставной капитал	0,65	4,5	0,35	2,38	0,15	0,94	-0,5	-3,56
1.2. Резервный капитал	0,1	0,6	0,1	0,66	0,135	0,84	+0,035	+0,24
1.3. Добавочный капитал	13,015	87,6	12,68	84	11,628	73,13	-1,387	-14,47
1.4. Нераспределен-ная прибыль	0,135	0,9	0,1	0,66	0,15	0,94	+0,015	+0,04
2. Заемный капитал	0,95	6,4	1,86	12,33	3,837	24,13	+2,887	+17,73
2.1. Долгосрочные обязательства	-	-	-	-	-	-	-	-
2.2. Краткосрочные обязательства	0,95	6,4	1,86	12,33	2,781	17,5	+1,831	+11,1
2.3. Заемные средства	-	-	-	-	1,056	6,64	+1,056	+6,64
Всего имущества	14,85	100	15,086	100	15,9	100	+1,05	100

С точки зрения финансовой устойчивости и независимости предприятия доля краткосрочных обязательств не должна превышать 40%. В нашем случае, она не превышает норму, что доказывает финансовую устойчивость и ослабление финансовых рисков предприятия.

Серьезные изменения в течение 2009 г. претерпела структура заемных средств. До 2009 г. данная статья в структуре баланса ООО «Сиботделстрой» отсутствовала, но к концу 2009 г. она составила 1 056 тыс. руб. или 6,64%.

Заемный капитал на конец 2009 г. стал существенно больше, чем в 2007 г. Необходимо отметить, что пассивная часть баланса характеризуется преобладающем удельным весом собственных источников. Предприятие готово погасить задолженность своими средствами, что и подтверждает баланс предприятия.

Удельный вес собственных средств довольно значительный в структуре баланса на начало года и составляет 13 900 тыс. руб., а к концу периода произошло незначительное уменьшение до 12 063 тыс. руб. Причиной такого снижения доли собственных средств явился рост «Заемных средств» и как следствие увеличение его доли в валюте баланса на 17,73%. Данную направленность увеличения заемных средств, даже при незначительном уменьшении стоимости собственных средств, нужно назвать негативной.

Таким образом, на основании проведенного предварительного обзора баланса ООО «Сиботделстрой» за 2007-2009 гг., можно сделать вывод об удовлетворительной работе предприятия, несмотря на снижение доли собственных средств в валюте баланса и росте заемного капитала к 2009 г. А также с увеличением основных средств улучшается общее положение ООО «Сиботделстрой». В связи с этим необходимо дать оценку устойчивости, ликвидности и рентабельности предприятия ООО «Сиботделстрой», которая производится на основе анализа и оценки финансового состояния предприятия с помощью баланса.

Еще одним важным показателем, характеризующим финансовое состояние предприятия, является прибыль.

В отчете о прибылях и убытках можно проследить доходы предприятия от сдаваемых в аренду помещений. Как уже говорилось выше, эти доходы относятся к внереализационным доходам.

Таблица 2.4. Динамика чистой прибыли ООО «Сиботделстрой» тыс. руб.

Показатели	2007 г.	2008 г.	2009 г.	Изменение за период
Выручка от продажи товаров, работ, услуг	13 500	13 950	15 000	+1 500
НДС, акцизы, экспортные пошлины	2 060	2 128	2 288	+228
Себестоимость проданных товаров, работ, услуг	6 562	7 154	7 510	+948
Валовая прибыль	4 878	4 668	5 202	+324
Коммерческие расходы	950	935	1 100	+150
Управленческие расходы	2 400	2 280	2 480	+80
Прибыль (убыток от продаж)	1 528	1 453	1 622	+94
Доходы от участия в других организациях	-	-	-	-
Прочие операционные доходы	-	-	-	-
Прочие операционные расходы	-	-	-	-
Внереализационные доходы	580	586	591	+11
Внереализационные расходы	50	39	47	-3
Прибыль (убыток) до налогооблажения	2 058	2000	2 166	+108
Налог на прибыль и другие аналогичные платежи	823	800	866	+43
Прибыль (убыток) от обычной деятельности	1 235	1 200	1 300	+50
Чистая прибыль	1 235	1 200	1 285	+50

Анализируя показатели прибыли ООО «Сиботделстрой» за 2007-2009 гг. представленные в таблице 2.4, следует отметить, статья «Внереализационные доходы», к которой относятся доходы от арендной платы, изменилась не значительно в сторону увеличения - это связано скорей всего с темпами инфляции.

В 2009 году увеличился доход до налогообложения на 108 тыс. руб., следовательно, увеличился и налог на прибыль на 43 тыс. руб. ООО «Сиботделстрой» в 2009 году получило чистый доход в размере 1 285 тыс. руб., то есть за 2007-2009 гг. чистая прибыль увеличилась на 50 тыс. руб.

Все показатели прибыли ООО «Сиботделстрой» увеличиваются, причем расходы не превышают доходы, а следовательно, предприятие имеет прибыль и является рентабельным.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

1. Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам) - 100 руб./кв. м.;

2. Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск) - 200 руб./кв. м.;

3. Налог на имущество (Ни) - 50 руб./кв. м.;

4. Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - Па) - 150 руб./кв. м.

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па.

Таким образом, арендная плата составляет 500 руб. кв. м.

Арендная плата на предприятии рассчитывается для каждого арендатора отдельно, в зависимости от занимаемой площади. 1 кв. м. предприятие сдает за 500 руб. (без учета электроэнергии). За электроэнергию взимается отдельная плата, так как в каждом павильоне стоят счетчики.

Общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет 2000 кв. м. Но проблема состоит в том, что эта площадь занята не полностью. В связи с финансовым кризисом не все предприниматели смогли «остаться на плаву».

3. Формирование арендной платы

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, - расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования.

Арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

ѕ состав платежей (плата за электроэнергию, отопление и т.д.);

ѕ размер платежей;

ѕ способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет важное теоретическое и практическое значение.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

5. Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

6. Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);

7. Налог на имущество (Ни);

8. Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па