Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает неодинаковое количество потребительных стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение.

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Размер арендной платы - существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания - 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

В Иркутске действует Постановление от 8 февраля 2010 г. №031-06-256/10 «Об утверждении Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска».

Методика расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска

1. Формула расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска (далее - Объект):

Ап = S x С x Кд x Кр x Котс x Кл х Кса,

где:

1.1. Ап - размер годовой арендной платы за пользование Объектом, без учета НДС.

1.2. S - площадь Объекта, кв. м. Устанавливается в соответствии с данными технического паспорта Объекта.

в том числе:

первый этаж ____________________ кв. м

второй и более этаж ______________ кв. м

полуподвал_____________________ кв. м

подвал, чердак (мансарда) __________кв. м

технические площади*____________ кв. м.

*технические площади - элеваторные узлы, вентиляционные шахты, вентиляционные камеры, лифтерные, электрощитовые, бойлерные, котельные, а также находящиеся в неудовлетворительном техническом состоянии подвалы жилых домов. (определяются по данным актов проверки арендуемых помещений с учетом данных технических паспортов)

1.3. С - размер базовой ставки арендной стоимости 1 кв. м. помещения (здания).

Ежегодно утверждается постановлением администрации города Иркутска с учетом индекса потребительских цен.

1.4. Кд - коэффициент вида деятельности - устанавливается в соответствии видом деятельности, осуществляемым арендатором на Объекте согласно Приложению №1 к настоящей Методике.

В отношении переданных в субаренду помещений коэффициент вида деятельности устанавливается в соответствии с видом деятельности субарендатора.

1.5. Кр - коэффициент размещения Объекта, рассчитывается по формуле:

Кр = Краз x Кт.з. x Кмоп, где:

Краз - коэффициент размещения Объекта в здании, устанавливается в соответствии с данными технического паспорта:

Кт.з. - коэффициент территориально-экономической зоны устанавливается в соответствии с Приложением №2 к настоящей Методике.

Кмоп. - коэффициент мест общего пользования, устанавливается в соответствии с Приложением №3 к настоящей Методике.

1.6. Котс - коэффициент общего технического состояния Объекта, рассчитывается в соответствии с данными технического паспорта по формуле:

Котс = Км x Кто x Ки, где:

Км - коэффициент качества строительного материала:

- кирпич - 1,0;

- ж/бетон, дерево - кирпич, прочие - 0,8;

- дерево - 0,7.

Кто - коэффициент технического обустройства Объекта, рассчитывается по формуле:

Кто = Квод x Кот х Ккн,

где:

Квод - коэффициент отсутствия холодного водоснабжения - 0,85;

Кот - коэффициент отсутствия централизованного отопления - 0,85;

Ккн - коэффициент отсутствия канализации - 0,85.

При наличии элемента благоустройства Объекта соответствующий коэффициент принимается равным 1.

Ки - коэффициент износа Объекта, устанавливается в соответствии с данными технического паспорта:

1.7. Кл - льготный коэффициент, применяемый:

- на период срока действия договора аренды с организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства - 0,3;

- на период временной невозможности использования Объекта в целом по техническим причинам, произошедшим не по вине арендатора - 0,5;

- на период проведения ремонтных работ в неприспособленных для осуществления деятельности подвальных помещениях жилых домов - 0,01 (не более 3-х месяцев);

- на период проведения реконструкции, капитального ремонта Объекта культурного наследия (кроме случаев, предусмотренных следующим абзацем) - 0,5;

- на период проведения восстановительных работ (реконструкции) зданий - Объектов культурного наследия, находящихся в аварийном состоянии (при наличии документов, подтверждающих аварийность, и проектной документации на восстановление (реконструкцию), согласованной с органом, осуществляющим государственную охрану Объектов культурного наследия) - 0,01.

1.8. Кса - коэффициент права сдачи части арендуемых площадей в субаренду (при наличии согласования арендодателя в соответствии федеральным законодательством):

- при сдаче в субаренду до 3% (включительно) арендуемых площадей - 1,01

- при сдаче в субаренду от 3% до 20% (включительно) арендуемых площадей - 1,3

- при сдаче в субаренду от 20% до 40% (включительно) арендуемых площадей - 1,5

- при сдаче в субаренду от 40% до 60% (включительно) арендуемых площадей - 1,8

- при сдаче в субаренду более 60% арендуемых площадей - 2,0.

При сдаче арендуемого помещения (здания) или его части в субаренду коэффициент права сдачи Объекта в субаренду применяется в отношении всей площади арендуемого помещения (здания).

2. При почасовом использовании помещений арендная плата рассчитывается пропорционально времени использования помещений при суточном полезном времени использования равном 8 часам.

3. При наличии в Объекте более одного показателя какой-либо из качественных характеристик Объекта, расчет арендной платы производится в соответствии с занимаемой данной характеристикой площадью.

4. При размещении в Объекте более одного вида деятельности с различными показателями коэффициента вида деятельности, расчет арендной платы производится в соответствии с площадью, занятой каждым видом деятельности.

5. За пользование земельным участком, находящимся под Объектом (прилегающим к Объекту), и необходимым для его использования Арендатор уплачивает плату за использование земли. Порядок расчета платы за использование земли определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска.

Заключение

В настоящее время вопрос аренды является одним из самых болезненных для малого бизнеса.

Основная масса всех малых предприятий (первая группа) работает в традиционных для них сферах - торговле, общественном питании, сфере услуг и прочее. Малый бизнес занят также в наукоемких отраслях промышленности, сфере новых технологий. Малые предприниматели больше всех заинтересованы в стабилизации арендных отношений, поэтому этой теме уделяет первостепенное внимание.

Итак, можно сделать следующие выводы:

1. Аренда - форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за арендную плату.

2. В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наем, поднаем. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

3. В качестве одного из элементов системы хозяйствования - аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становлению и развитию предпринимательской деятельности.

4. Доходы от сдаваемого в аренду имущества входят в состав доходов от внереализационных операций.

5. Также приведены примеры расчета арендной платы и отражение их в системе финансовых ресурсов.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Абрамова Э.В. Маканова И.Н. Аренда имущества: Правовые аспекты, бухгалтерский учет и налогообложение: Договор аренды; Бухгалтерский учет и налогообложение у арендатора и арендодателя; Амортизация арендованного имущества и др.: Практическое руководство. Издательство: Эксмо. - 2006. - 192 с.

3. Александров А.Д., Ананьева Л.В., Аносова Ю.И., Арзамасцев А.В., Бартанова О.Л., Волкова О.С., Волкова Ю.В., Герасимов К.А., Голованов А.В., Горностаев В.Н. Аренда. Издательство: Эксмо. - 2009. - 272 с.

4. Благодатин А.А., Лозовский Л.Ш., Райзберг Б.А. Финансовый словарь. - М.: ИНФРА-М. - 2005. - 502 с.

5. Большаков С.В. Основы управления финансами: Учебное пособие. - М.: ФБК-Пресс. - 2008. - 351 с.

6. Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент: Полный курс в 2-х томах, перевод с английского под ред. В.В. Ковалева - СПб.: Экономическая школа. - 2007. - 144 с.

7. Ван Хорн Дж.К. Основы управления финансами - М.: Финансы и статистика. - 2006. - 231 с.

8. Гречихо Евгений. Договор аренды (имущественного найма). Издательство: Эксмо-Пресс. - 2006. - 160 с.

9. Ковалев В.В., Ковалев В.В. Финансы организаций (предприятий). - М.: Проспект, Т.К Велби. - 2006. - 352 с.

10. Колчина Н.В., Поляк Г.Б., Бурмистрова Л.М. Финансы организаций (предприятий). - М.: ЮНИТИ-ДАНА. - 2005. - 368 с.

11. Корнийчук Галина. Договоры аренды, найма и лизинга. Издательство: Дашков и К. - 2009. - 160 с.

12. Морозова Жанна. Арендные отношения. Правовое регулирование, бухгалтерский учет и налогообложение. Издательство: Вершина. - 2006. - 208 с.

13. Незамайкин В.Н., Юрзинова И.Л. Финансы организаций. - М.: Эксмо. - 2005. - 512 с.

14. Тепляков А.Б. Аренда имущества. Правовое регулирование. Бухгалтерский учет. Издательство: Ось-89. - 2009. - 288 с.

15. Тихомиров М.Ю., Оглоблина О.М. Аренда. 2-е с изменениями и дополнениями. Издательство: изд-во Тихомирова М.Ю. - 2009. - 48 с.

16. Тихомиров Михаил. Коммерческий наем и аренда квартир. Издательство: Тихомиров М.Ю. - 2010. - 78 с.

17. Шохин Е.И. Финансовый менеджмент: Учебное пособие. /под ред. Е.И. Шохин - М.: ФБК-Пресс. - 2008. - 234 с.

18. Ефремова Лариса. Отказ в кредите - предлог для лизинга. МСФО 17. Журнал «Новые Системы Финансового Учета», №1-2006.

19. Корецкий А. Понятие и классификация элементов договора. / Журнал «Законность». 2005. №10. С. 10-11.

20. Мартынова Т.Н. Экономическая сущность финансовой аренды (лизинга) в рыночной экономике. / Научно-практический журнал «Лизинг». 2006. №6. С. 3-6.

21. Медведев Александр Николаевич. О размере арендной платы и вычете НДС. 25.04.2009. http://www.nalog-forum.ru/php/content.php? id=1670

22. Субаренда объектов коммерческой недвижимости - http://www.bishelp.ru/nedviz/subarenda/obektov_kn.php

23. Торговая недвижимость Иркутска. - http://ir-kutsk.ru/Nedvizhimostx/

24. http://www.aup.ru/news/2008/08/14/2324.html

Размещено на Allbest.ru