Улучшение финансовых взаимоотношений ОАО "УС-604" с местными органами управления
Финансовые формы кредитования, используемые при строительстве жилья. Характеристика ипотечного и долгосрочного жилищного кредитования. Анализ финансовой устойчивости, кредитоспособности, ликвидности, деловой активности строительного предприятия.
| Рубрика | Финансы, деньги и налоги |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 22.07.2010 |
| Размер файла | 117,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
При нормативе 50-60 % можно говорить об обеспечении собственными средствами для осуществления деятельности.
Коэффициенты кредитоспособности собраны в таблице 2.5.
Таблица 2.5
Коэффициент кредитоспособности
|
№ |
Коэффициенты |
Значения |
Нормативы |
|||
|
1 |
2 |
3 |
||||
|
1 |
Коэффициент текущей ликвидности |
1,3 |
2 до 1,5 |
1,5 - 1 |
1 и ниже |
|
|
2 |
Коэффициент промежуточного покрытия |
0,83 |
0,8 и выше |
0,5 - 0,8 |
0,5 и ниже |
|
|
3 |
Коэффициент соотношения собственных и заемных средств |
1,06 |
1 и выше |
|||
|
4 |
Коэффициент обеспеченности собственными средствами |
0,22 |
0,5 и выше |
|||
|
5 |
Коэффициент финансовой устойчивости |
0,53 |
60 и выше |
40 - 60 |
40 и ниже |
В таблице 2.6. произведем группировку коэффициентов и оценим по бальной системе с Т.З. банка.
Таблица 2.6
Группировка предприятий по критерию оценки финансового состояния
|
Показатель |
Фактический уровень |
Количество балов |
|
|
Коэффициент текущей ликвидности |
1,3 |
6 |
|
|
Коэффициент финансовой устойчивости |
0,53 |
12 |
|
|
Коэффициент обеспеченности собственными средствами |
0,22 |
15 |
|
|
Коэффициент соотношения собственных и заемных средств |
1,06 |
15 |
|
|
Коэффициент промежуточного покрытия |
0,83 |
10 |
Это говорит о том, что предприятие относится к 3 группе риска, то есть является проблемным. Здесь вряд ли существует риск потери средств, под сомнением полное получение процентов. Кредит может выдаваться только лишь под хорошее обеспечение и высокую ставку процентов.
2.3 Анализ платежеспособности и ликвидности предприятия
Платежеспособность предприятия. Одним из важнейших критериев финансового состояния предприятия является оценка его платежеспособности, под которой принято понимать способность предприятия рассчитываться по своим внешним обязательствам.
Следовательно, предприятие является платежеспособным, если сумма оборотных активов (запасов, денежных средств, дебиторской задолженности и других активов) больше или равна его внешней задолженности (обязательствам). В нашем случае оборотные активы (в балансе строка 290) составляют:
на начало года - 237688
на конец года - 327431
Внешняя задолженность предприятия определяется по данным V и IV разделов пассива баланса. К ней относятся долгосрочные и краткосрочные кредиты и вся кредиторская задолженности.
Следует иметь в виду, что в составе раздела IV пассива баланса «Краткосрочные пассивы» присутствуют отдельные статьи («Фонд потребления», «Резервы предстоящих расходов и платежей»), не имеющие отношения к заемным средствам предприятия. Так, источником образования фондов потребления является балансовая прибыль предприятия; резервы предстоящих расходов и платежей формируются за счет себестоимости продукции. Поэтому для получения обоснованной информации о величине внешних обязательств предприятия указанные статьи баланса должны быть исключены из общего итога VI пассива автора Горфингель В.Я. [8, с. 593].
В нашем случае она равна:
на начало года: 224784 (234669 - 2477 - 7408)
на конец года: 253063 (300266 - 637 - 34061 - 115 - 12390)
Сравнивая текущие активы с внешними обязательствами, отметим, что анализируемое предприятие платежеспособно, поскольку на начало и на конец года оборотные активы больше обязательств. Однако наличие запасов на предприятиях не означает реальной платежеспособности, так как запасы незавершенного производства, готовой продукции и других товарно-материальных ценностей при банкротстве предприятия могут оказаться труднореализуемыми или вообще неликвидными для погашения внешних долгов.
Чистый оборотный капитал. Динамика платежеспособности предприятия устанавливается по изменению показателя чистого оборотного капитала, который определяется как разница между всеми оборотными активами и краткосрочными обязательствами. В нашем случае:
на начало года: 237688 - 224784 = 12904 тыс. руб.
на конец года: 327431 - 253063 = 74368 тыс. руб.
Сравнение показывает рост чистого оборотного капитала:
74368 - 12904 = 61464 тыс. руб.
Источниками образования чистого оборотного капитала является увеличение чистого дохода, акционерного капитала, долгосрочных обязательств и др.
Наиболее надежным партнерам считается предприятие со значительным размером оборотного капитала, поскольку оно может отвечать по своим обязательствам, расширять масштабы своей деятельности.
При значительном превышении оборотных активов над краткосрочными обязательствами можно сделать вывод, что предприятие располагает значительным объемом свободных источников.
Ликвидность предприятия. Способность предприятия платить по своим краткосрочным обязательствам называется ликвидностью. Предприятие считается ликвидным, если оно в состоянии выполнять свои краткосрочные обязательства, реализуя оборотные активы. Основные средства, если они не приобретаются с целого дальнейшей перепродажи, в большинстве случаев не могут быть источниками погашения текущей задолженности предприятия. Предприятие может быть ликвидным в большей или меньшей степени в зависимости от структуры оборотных активов, от соотношения легко- и труднореализуемых оборотных средств для погашения внешней задолженности.
Потребность в анализе ликвидности баланса возникает в условиях рынка в связи с усилением финансовых ограничений и необходимостью оценки кредитоспособности предприятия. Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в денежную форму соответствует сроку погашения обязательств. Ликвидность активов - величина, обратная ликвидности баланса по времени превращения активов в денежные средства. Чем меньше требуется времени, чтобы данный вид активов обрел денежную форму, тем выше его ликвидность. Анализ ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке убывания ликвидности, с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам в порядке возрастания сроков. В зависимости от степени ликвидности, то есть скорость превращения в денежные средства, активы предприятия разделяются на следующие группы.
А1. Наиболее ликвидные активы - денежные средства предприятия и краткосрочные финансовые вложения (ценные бумаги);
А2. Быстро реализуемые активы - дебиторская задолженность и прочие активы. Итог группы получается из строки актива баланса (240);
А3. Медленно реализуемые активы - статьи раздела II актива, «Запасы и затраты» (за исключением «Расходов будущих периодов»), а статьи из раздела I актива баланса «Долгосрочные финансовые вложения» и «Расчеты с учредителями»;
А4. Труднореализуемые активы - статьи раздела I актива баланса «Основные средства и иные внеоборотные активы», за исключением статей этого раздела, включенных в предыдущую группу.
Пассивы баланса группируются по степени срочности их оплаты:
П1. Наиболее срочные обязательства - к ним относятся кредиторская задолженность (статьи VI раздела пассива баланса);
П2. Краткосрочные пассивы - краткосрочные кредиты и заемные средства;
П3. Долгосрочные пассивы - долгосрочные кредиты и заемные средства;
П4. Постоянные пассивы - статьи раздела IV пассива баланса «Капитал и резервы». Для сохранения баланса актива и пассива итог данной группы уменьшается на сумму иммобилизации оборотных средств по статьям раздела актива и величины по статье «Расходы будущих периодов» раздела II актива.
Для определения ликвидности баланса следует сопоставить итоги по каждой группе активов и пассивов.
Баланс считается абсолютно ликвидным, если выполняется условие:
А1П1
А2П2
А3П3
А4П4
Если выполняют первые три неравенства, то есть текущие активы превышают внешние обязательства фирмы, то обязательно выполняется последнее неравенство, которое имеет глубокий экономический смысл: наличие у фирмы собственных оборотных средств, соблюдается минимальное условие финансовой устойчивости.
Невыполнение какого-либо из первых трех неравенств свидетельствует о том, что ликвидность баланса в большей или меньшей степени отличается от абсолютной. При этом недостаток средств по одной группе активов компенсируется их убытком по другой группе, хотя компенсация может быть лишь по стоимостной величине, так как в реальной платежной ситуации менее ликвидные активы не могут заменить более ликвидные. Анализ ликвидности баланса оформляется в виде таблицы (см. таблицу 2.7.) в графах 2, 3, 5, 6 этой таблицы даны итоги групп актива и пассива, вычисляемые на начало и конец отчетного периода. В графах 7 и 8 представлены абсолютные величины платежных излишков или недостатков на начало и конец отчетного периода.
Таблица 2.7
Анализ ликвидности баланса ОАО «УС-604» за 1999 год
|
Актив |
Ед. изм. |
На начало года |
На конец года |
Пассив |
На начало года |
На конец года |
Платежный излишек или недостаток |
||
|
на начало периода |
на конец периода |
||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
|
Наиболее ликвидные активы |
тыс. руб. |
3846 |
27555 |
Наиболее срочные обязательства |
224784 |
253063 |
-220938 |
-225508 |
|
|
Быстрореализуемые активы |
тыс. руб. |
130839 |
183225 |
Краткосрочные пассивы |
- |
- |
130839 |
183225 |
|
|
Медленно реализуемые активы |
тыс. руб. |
103003 |
116535 |
Долгосрочные пассивы |
- |
- |
103003 |
116535 |
|
|
Труднореализуемые активы |
тыс. руб. |
229838 |
206472 |
Постоянные пассивы |
242742 |
280840 |
-12904 |
-74368 |
|
|
Баланс |
тыс. руб. |
467526 |
533903 |
Баланс |
467526 |
533903 |
х |
х |
Из таблицы видно, что баланс анализируемого предприятия не является абсолютно ликвидным как на начало, так и на конец анализируемого периода:
А1П1
А2П2
А3П3
А4П4
Сопоставление наиболее ликвидных средств и быстрореализуемых активов с наиболее срочными обязательствами и краткосрочными пассивами позволяет выявить текущую ликвидность и платежеспособность, то есть на ближайшее время. Положение анализируемого предприятия на ближайшее время затруднительно, не хватает денежных средств для погашения наиболее срочных обязательств (на начало периода - 220838 тыс. руб., что составило 97,98 %, а на конец периода - 225508 тыс. руб., что составило 89,12 %). Следовательно, для погашения краткосрочных долгов следует привлечь медленно реализуемые активы. Ожидаемое поступление от дебиторов и медленно реализуемые активы не могут быть направлены на покрытие срочных обязательств по причине своей низкой ликвидности. Таким образом, недостаточная ликвидность баланса подтверждает неустойчивое финансовое положение.
Положение А4 < П4, то есть постоянные пассивы превышают труднореализуемые активы, как считает автор Масютин С.Л. [16, с. 7] имеет глубокий экономический смысл: соблюдается важное условие платежеспособности - наличие у предприятия собственных оборотных средств, обеспечивающих бесперебойный воспроизводственный процесс.
Как далее считает автор статьи: «Инфляция приводит к завышению ликвидности предприятия, создавая опасную иллюзию благоденствия. Занижение реальной стоимости статей актива баланса приводит к занижению соответствующих расходов (в том числе амортизации), а, следовательно, и к искажению фактической себестоимости реализованной продукции. В результате прибыль в бухгалтерской отчетности оказывается неоправданно завышенной; возникает ситуация переплаты налогов (изъятие в бюджет фактически не полученной прибыли)».
Проводимый по изложенной схеме анализ ликвидности баланса является приближенным, потому для принятия решения по определению ликвидности и платежеспособности баланса предприятия используются коэффициенты:
коэффициент текущей ликвидности (покрытия);
коэффициент восстановления и платежеспособности;
коэффициент абсолютной ликвидности;
коэффициент срочной ликвидности.
|
Ктек. лик. = |
КА |
||
|
КО |
где Ктек. лик. - коэффициент текущей ликвидности;
КА - краткосрочные активы;
КО - краткосрочные обязательства.
На начало года
|
Ктек. лик. = |
237688 |
= 1,06 |
|
|
224784 |
На конец года
|
Ктек. лик. = |
327431 |
= 1,30 |
|
|
253063 |
Как отмечает автор [25, с. 52], признаками «хорошего» баланса с точки зрения повышения (роста) эффективности можно назвать, если коэффициент текущий ликвидности более или равен 2,0.
Автор же Русак Н.А. [21, с. 88] считает, что этого не достаточно. Ранее утверждалось, что численное значение Ктек.лик. должно быть равно 2 и более. Ныне не менее важным считается состав и качество активов, учитываемых при расчете коэффициента. Если при высоком численном значении (Ктек.лик. равен 3,5) в структуре активов высока доля нереализуемых товарных запасов; нельзя всерьез говорить о благополучии компании. И напротив, если при Ктек.лик. меньше 2, в активах преобладает наличность, ценные бумаги и другие ликвидные статьи, можно смело утверждать, что положение компании прочно.
В нашем случае ценные бумаги в активе отсутствуют (за исключением незначительной суммы денежных средств). Как бы там ни было, но такое значение показателей (1,06 и 1,30) свидетельствует о неудовлетворительной структуре баланса. Но следует еще упомянуть: автор Маркарьян Э.А. [15, с. 108] отмечает, что в мировой практике при инфляции нормальное значение этого коэффициента обычно лежит в пределах 1-3. Если искать из этих соображений, то подсчитанный ранее коэффициент текущей ликвидности соответствует норме.
В постановлении Правительства в числе показателей предусмотрен показатель восстановления платежеспособности предприятия. Период, в течение которого должна быть восстановлена платежеспособность, установлен один для всех предприятий без отраслевой дифференциации - 6 месяцев. Для расчета ликвидности баланса на начало и конец года:
|
Квос. = |
Кн + |
6 |
(Кк + Кн) |
||
|
Т |
|||||
|
2 |
где Квос - коэффициент восстановления платежеспособности;
Кк - коэффициент текущей ликвидности на конец анализируемого периода;
Т - число месяцев в анализируемом периоде (12);
Кн - коэффициент текущей ликвидности на начало периода;
2 - нормативное значение коэффициента текущей ликвидности.
Проверяет на сколько платежеспособно предприятие:
|
Квос. = |
1,06 + |
6 |
(1,3 + 1,6) |
= 0,59 |
|
|
12 |
|||||
|
2 |
Если коэффициент восстановления платежеспособности больше единицы, то предприятие платежеспособно в течение ближайших шести месяцев, если коэффициент меньше единицы, то считается, что предприятие за это время не в состоянии восстановить платежеспособность.
На анализируемом предприятии Квос = 0,59. За шесть месяцев довести значение коэффициента текущей ликвидности до нормативного значения (2) предприятие не может, хотя на конец года этот показатель повышался.
В практике применяется еще один показатель ликвидности, называемый коэффициентом абсолютной ликвидности. Он характеризует, какую часть краткосрочной задолженности предприятие может погасить в ближайшее время. Нормальное ограничение данного показателя 0,2. Коэффициент абсолютной ликвидности исчисляется, как отношение денежных средств и быстрореализуемых ценных бумаг (раздел II актива) к краткосрочной задолженности (итог раздела VI пассива - стр. 640, 650, 660). Он показывает, какая часть текущей задолженности может быть погашена на дату составления баланса или другую конкретную дату.
|
Каб. лик. = |
ДС |
||
|
КЗ |
где ДЗ - легкореализуемые средства;
КЗ - краткосрочная задолженность.
Коэффициент абсолютной ликвидности на начало периода составил:
На начало года
|
Каб. лик. = |
2846 |
= 0,02 |
|
|
224784 |
На конец года
|
Каб. лик. = |
27671 |
= 0,11 |
|
|
253063 |
Таким образом, предприятие в состоянии погасить задолженность только на 1,7 % в начале года, а на конец года - 10,9 %.
Коэффициент срочной ликвидности определяется как отношение денежных средств, ценных бумаг и дебиторской задолженности (раздел II актива) к краткосрочным обязательствам (раздел VI пассива баланса). Этот коэффициент показывает, какая часть текущих обязательств может быть погашена не только за счет наличности, но и за счет ожидаемых поступлений за отгруженную продукцию, выполненные работы или оказанные услуги. Нормальным значением для этого коэффициента считается соотношение 1:1.
В нашем случае коэффициент срочной ликвидности:
На начало года
|
Ксроч. лик. = |
3846 + 130839 |
= 0,60 |
|
|
224784 |
На конец года
|
Ксроч. лик. = |
27671 + 183225 |
= 0,84 |
|
|
253063 |
Анализ платежеспособности ОАО УС-604 говорит о неудовлетворительной оценке баланса. Предприятие не в состоянии погасить краткосрочные кредиты, даже реализуя оборотные активы. Однако общая структура ликвидности баланса выполняется, за счет значительной доли иммобильных активов в имуществе предприятия. В рыночных условиях достаточно сложно оценить насколько ликвидны активы предприятия, то есть могут ли они быть преобразованы в денежные средства в сроки, необходимые для погашения имеющихся обязательств.
В современно экономической литературе большое применение получила оценка уровня платежеспособности предприятия на базе предварительной группировке активов баланса по степени их ликвидности и позиций пассивов баланса по степени их возвратности. Однако, указанная методика не свободна от ряда существенных упущений, в связи, с чем система коэффициентов платежеспособности, логика расчета которых основана на предложенной группировке статей баланса, носит достаточно условный характер.
Краткосрочные финансовые вложения можно признать немедленно реализуемые в том случае, если входящие в их состав ценные бумаги обладают высоким уровнем котировки, а соответствующие договоры по депозитам и представленным займам предусматривают возможность их изъятия по первому требованию.
Дебиторскую задолженность можно считать быстро реализуемой лишь в той части, которая является реальной к возмещению. При этом как показывает практика, к нереальной относится задолженность просроченная, а также возникшая с нарушением расчетно-платежной дисциплины или нарушением договорных обязательств со стороны партнеров предприятия.
Учетное в составе медленно реализуемых активов имущество в виде материально-производственных запасов в современных условиях может принадлежать к любой из групп ликвидности, в зависимости от сложившегося на местном рынке соотношения спроса и предложения по каждой их позиции (это же касается и активов, отнесенных к труднореализуемому имуществу).
Принимая во внимание вышеизложенное, для повышения действительности используемых коэффициентов при оценке платежеспособности предприятия необходимо проведение внутреннего анализа, нацеленного на выявление «качества» активов предприятия.
2.4 Анализ финансовых результатов и деловой активности
Задачами анализа финансовых результатов деятельности предприятия является оценка динамики показателей прибыли (выявлении и изменения действия различных факторов на прибыль), деловой активности и рентабельности предприятия.
Анализ финансовых результатов состоит из двух частей: анализ динамики показателей прибыли и анализ рентабельности и деловой активности. Их анализу предшествуют предварительные расчеты, результаты которых сведены в таблице 2.8.
Таблица 2.8
Анализ динамики показателей прибыли
|
Показатели |
Код строки отчета о финансовых результатах |
Абсолютные величины, т.р. |
Удельный вес, % |
Изменения |
||||||
|
На начало периода |
На конец периода |
На начало периода |
На конец периода |
В абсолютных величинах т.р. (гр.4-3) |
В удельных весах пунктов (гр.6-5) |
В % к величинам на начало периода - темп прироста (гр.7/3)100 |
В % к итогам изменений (гр.78стр.010 гр.7)х100 |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
|
Выручка (нетто) от реализации продукции (работ, услуг) |
010 |
416054 |
329606 |
100 |
100 |
-86448 |
0 |
-20,78 |
100 |
|
|
Себестоимость реализации товаров, продукции, работ и услуг |
020 |
362253 |
307959 |
87,43 |
93,43 |
-54194 |
6,39 |
-14,96 |
62,69 |
|
|
Коммерческие расходы |
030 |
2157 |
2072 |
0,52 |
0,63 |
-85 |
0,11 |
-3,94 |
0,10 |
|
|
Управленческие расходы |
040 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
|
Прибыль (убыток) от реализации |
050 |
51744 |
19575 |
12,44 |
5,94 |
-32169 |
-6,5 |
-62,17 |
37,21 |
|
|
Проценты к получению |
060 |
36 |
253 |
0,01 |
0,07 |
217 |
0,06 |
602,78 |
-0,25 |
|
|
Прочие операционные доходы |
090 |
3648 |
12021 |
0,88 |
3,65 |
8373 |
2,77 |
229,52 |
-9,69 |
|
|
Прочие операционные расходы |
100 |
31491 |
8572 |
7,567 |
2,60 |
-22919 |
-4,97 |
-72,78 |
26,51 |
|
|
Прибыль (убыток) от финансово-хозяйственной деятельности |
110 |
23937 |
23277 |
5,76 |
7,06 |
-660 |
1,3 |
-2,76 |
0,76 |
|
|
Прочие внереализационные доходы |
120 |
1273 |
126 |
0,30 |
0,04 |
-1147 |
-0,26 |
-90,10 |
1,33 |
|
|
Прочие внереализационные расходы |
130 |
943 |
293 |
0,23 |
0,09 |
-650 |
-0,14 |
-68,93 |
0,75 |
|
|
Прибыль (убыток) отчетного периода |
140 |
24267 |
23110 |
5,83 |
7,01 |
-11,57 |
1,18 |
-4,77 |
1,34 |
|
|
Налог на прибыль |
150 |
3729 |
4652 |
0,90 |
1,41 |
923 |
0,51 |
24,75 |
-1,07 |
|
|
Отвлеченные средства |
160 |
3590 |
100 |
0,83 |
0,03 |
-3490 |
-0,83 |
-97,21 |
4,04 |
|
|
Перераспределенная прибыль (убыток) отчетного периода |
170 |
16948 |
18358 |
4,07 |
5,57 |
1410 |
1,5 |
8,32 |
-1,63 |
Из данной таблицы следует, что прибыль в выручке увеличилась в 1,5 пункта и составила на конец отчетного периода 5,57% за счет увеличения (87,04 до 93,43%) доли себестоимости.
Темп прироста прибыли составляет 8,32%, в то время как темп прироста выручки снизился (20,78%). Быстрее всего растет себестоимость, удельный вес изменений который составил 62,69% в изменении выручки.
Полное и последовательное исследование предприятия ОАО «УС-604» не возможно без показателей экономической эффективности хозяйственной деятельности или деловой активности.
Рентабельность отражает степень прибыльности деятельности предприятия или доходности его капитала, ресурсов или продукции. Анализ заключается в исследование разнообразных финансовых коэффициентов:
коэффициент рентабельности всего капитала,
коэффициент рентабельности собственного капитала.
Рентабельность всего капитала показывает эффективность использования всего имущества предприятия.
|
Крентаб. кап. = |
Чистая прибыль |
||
|
Средний за период итог баланса |
|
Крентаб. кап. = |
16948 |
= 0,003 |
|
|
(467526 + 533903) |
|||
|
2 |
Динамика снижения, свидетельствует о падающем спросе на продукцию предприятия и о пере накоплении активов.
Коэффициент рентабельности собственного капитала показывает эффективность использования собственного капитала.
|
Крен.соб.кап. = |
Чистая прибыль |
||
|
Средняя величина источников собственных средств |
|
Крен.соб.кап. = |
16948 |
= 0,11 |
|
|
(242742 + 281840) |
|||
|
2 |
Для акционерного предприятия является основным, так как показывает степень доходности вложенного капитала. Динамика показателя влияет на уровень акций.
Следует заметить, что для полной характеристики данных показателей необходимо рассматривать их в динамике. В нашем случае, данные показатели текущего 2000 года, безусловно - низкие.
Деловая активность предприятия в финансовом аспекте, проявляется, прежде всего, в скорости оборота средств предприятия. Ускорение оборачиваемости активов выражается в общих результатах хозяйственной деятельности: снижение затрат на производство, увеличение объема сбыта продукции, увеличение прибыли, повышение платежеспособности и устойчивости финансового состояния. Рассмотрим наиболее важные финансовые коэффициенты:
коэффициент оборачиваемости активов;
коэффициент оборачиваемости мобильных средств;
коэффициент оборачиваемости товарных запасов;
коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности.
В общем виде скорость оборота активов предприятия определяется с помощью формулы:
|
Крен.соб.кап. = |
Выручка от реализации (без НДС) |
||
|
Средняя величина активов |
Рост данного показателя означает ускорение кругооборота средств предприятия. Чем выше объем реализации, тем эффективнее используются активы. Источником информации о величине выручки является Ф-№ 2 «Отчет о финансовых результатах».
Средняя величина активов по данным баланса определяется по формуле:
|
Он + Ок |
|
|
2 |
где Он и Ок - величина активов соответственно на начало и конец периода.
Затем рассчитаем:
|
Продолжительность оборота = |
360 |
||
|
Кобор.акт |
Оборачиваемость оборотных активов определяется по формуле:
|
Кобор. моб.ср. = |
Выручка от реализации |
||
|
Средняя величина запасов и затрат + Средняя величина денежных средств, расчетов и других активов |
Характеризуется положительно, если показатель растет.
Расчет оборачиваемости всей совокупности активов и мобильных средств предприятия ОАО «УС-604» приведен в таблице 2.12.
Таблица 2.9
Расчет оборачиваемости активов и мобильных средств
|
Показатели |
Тысяч рублей |
|
|
1 |
2 |
|
|
Объем реализации продукции за вычетом НДС |
416054 |
|
|
Сумма всей совокупности активов на начало года на конец года |
467526 533903 |
|
|
Сумма мобильных средств на начало года на конец года |
237688 327431 |
|
|
Средняя величина всей совокупности активов |
500714 |
|
|
Средняя величина мобильных оборотных средств |
282559 |
|
|
Оборачиваемость всей совокупности активов |
0,83 |
|
|
Оборачиваемость мобильных средств |
1,47 |
|
|
Продолжительность оборота, для всей совокупности активов |
434 |
|
|
Продолжительность оборота мобильных средств |
245 |
Можно сказать, что все активы «обернулись» в ходе реализации 0,83 раза, а оборотные - 1,47 раза. Продолжительность оборота всех активов составила 434 дней, а оборотных - 245 дней.
Оценка оборачиваемости запасов проводится по каждому их виду (производственные запасы, готовая проекция, товары и т.д.) поскольку производственные запасы учитываются по стоимости их заготовления (приобретения), то для расчета коэффициента оборачиваемости запасов используется не выручке от реализации, а себестоимость реализованной продукции. Оборачиваемость материальных запасов и затрат отражает число оборотов запасов и затрат предприятия, и свидетельствует об увеличении или снижении производственных запасов.
Для оценки скорости оборота запасов используется формула:
|
Кобор. зап. зап. = |
362153 |
= 3,3 |
|
|
(130003 - 116535) |
|||
|
2 |
При этом, средняя величина запасов и затрат определяется по формуле:
|
Он + Ок |
|
|
2 |
Срок хранения запасов определяется по формуле:
|
Срок хранения запасов = |
360 |
||
|
Кобор.зап.зап. |
|
Срок хранения запасов и затрат = |
360 |
= 106 дней |
|
|
3,3 |
Поскольку значительный удельный вес в составе мобильных активов занимает дебиторская задолженность, то требуется анализ ее состояния. Оборачиваемость дебиторской задолженности характеризует состояние расчетной дисциплины. Высокие темпы роста дебиторской задолженности по расчетам за товары, работы и услуги, могу свидетельствовать о том, что данное предприятие активно использует стратегию товарных ссуд для потребителей своей продукции. Кредитуя их, предприятие фактически делится с ними частью своего дохода. Формула для расчета:
|
Кобор. деб. зад. = |
Выручка от реализации (без НДС) |
||
|
Средняя за период дебиторская задолженность |
|
Срок оборота дебиторской задолженности = |
360 |
||
|
Кобор. деб. зад. |
Таблица 2.10
Показатели дебиторской задолженности ОАО «УС-604» по итогам 2000 г.
|
Показатели |
Тысяч рублей |
|
|
Объем реализации продукции за вычетом НДС (из Ф-№2) |
416054 |
|
|
Дебиторская задолженность: на начало года на конец года |
130839 183225 |
|
|
Доля дебиторской задолженности в оборотных активах, % на начало года на конец года |
27,99 34,32 |
|
|
Оборачиваемость дебиторской задолженности |
2,65 |
|
|
Средняя за период дебиторская задолженность |
157032 |
|
|
Период погашения дебиторской задолженности, дней |
136 дней |
Доля дебиторской задолженности в оборотных активах возросла, что характерно для наших предприятий в настоящее время. Оборачиваемость дебиторской задолженности составила 2,65 раза или 136 дней. Чем выше данный показатель, тем быстрее дебиторская задолженность превращается в наличные деньги.
Необходимо отметить, при анализе данного блока, целесообразно рассматривать показатели в динамике.
Разработка предложений по совершенствованию финансовой деятельности. В современных условиях правильное определение реального финансового состояния предприятия имеет большое значение не только для самого предприятия, его акционеров, но и для возможных инвесторов. Ухудшение финансового состояния предприятий может быть вызвано рядом причин. Учитывая экономическую ситуацию в стране, когда всеобщая не платежность стала хронической болезнью для экономики России, следует искать способы решения неплатежей силами предприятия. Как показал анализ предприятия ОАО «УС-604» проблема неплатежей имеет большую важность. Здесь можно воспользоваться рядом рекомендаций:
перестройка организационно-управленческой структуры предприятия;
оптимизация расходной и доходной части бюджета предприятия, строгий контроля за ними;
совершенствование оргструктуры: создание системы управления, связывающей конечный результат с затратами на выпуск и реализацию продукции (услуг) по всем направлениям деятельности;
управление внешними финансами: акции, облигации, векселя; зачетные схемы и бартерные операции; гибкая ценовая политика; управление дебиторами и кредиторами;
изучение и планирование рынка, выбор партнера, организация сбыта;
освоение тех видов продукции, за которые сегодня платят деньги;
продажа долгов или реструктуризация их, обмен долгов на налоги и т.д.;
выработка гибкой стратегии платежа покрытия (взаимозачет, предоплата, бартер и т.п.) управление долгами.
Финансовое положение предприятия находится в непосредственной зависимости от того, насколько быстро средства вложенные в активы, превращаются в реальные деньги. Решающее воздействие на оборачиваемость активов предприятия оказывает экономическая ситуация в стране. Разрыв хозяйственных связей, инфляционные процессы ведут к накоплению запасов, значительно замедляющему процесс оборота средств.
Что касается внутренних причин необходимо выбрать правильно ценовую политику предприятия, уметь формировать структуру активов. Выбрать правильную методику оценки товарно-материальных запасов.
По управлению состоянием дебиторской задолженности можно назвать несколько общих рекомендаций:
контроль за состоянием расчетов с покупателями по отсроченным (просроченным) задолженностям;
расширение круга покупателей в целях уменьшения потерь от неуплаты одним или несколькими крупными покупателями;
контроль за соотношением дебиторской и кредиторской задолженности (при значительном превышении дебиторской задолженности возникает угроза финансовой устойчивости предприятия);
предоставление скидок покупателям при досрочной оплате, что частично компенсирует потери от инфляции.
Для анализируемого предприятия разработаны следующие предложения для улучшения финансовой деятельности.
Во-первых, провести полную инвентаризацию и ревизию ресурсов предприятия. Пересмотреть организационную структуру и схему управления, ввести новые управленческие должности и четко обрисовать соответствующие им обязанности и ответственность. Ввести контроль и дисциплину, и регулярную отчетность. Сократить старое производство.
На балансе предприятия имеются ряд объектов соцкультбыта, на данный момент предприятию не под силу содержать их, общежитие передать на баланс администрации города. Сократить парк старых автомашин. Часть площадей сдать в аренду. Осуществить реструктуризацию долгов путем преобразования краткосрочных задолженностей в долгосрочные, продать излишнее оборудование и материалы, сократить запасы товарно-материальных ценностей, находящихся на складах без движения. Внедрить в производство новые технологии.
3. ОбосНОВаНиЕ системы ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В Г. ЗЕЛЕНОГОРСКЕ НА 2001-2005 ГГ.
Городская социально-экономическая программа развития ипотечного жилищного кредитования г. Зеленогорска на 2001-2005 гг. разработана на основании «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренной Постановлением Правительства РФ № 28 от 11 января 2000 года.
3.1. Общая характеристика системы ипотечного жилищного кредитования в г. Зеленогорске
В настоящее время жилищное строительство испытывает кризис. Во многом этот кризис связан с отсутствием прежних объемов финансирования. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном строительстве государство сосредоточило внимание, в основном, на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы.
Основная же часть населения, имеющая стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.
Настоящая программа предполагает развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, переход от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке, за счет собственных и кредитных средств.
В течение последних трех лет в результате целенаправленной деятельности органов местного самоуправления г. Зеленогорска в городе внедрены и успешно реализуются различные формы привлечения средств горожан для улучшения их жилищных условий при финансовой поддержке местного бюджета: предоставление безвозмездны субсидий на приобретение или строительство жилья, различные формы участия физических и юридических лиц в долевом строительстве, продажа жилья в рассрочку. В течение этого времени в городе сформирован и активно функционирует рынок жилья.
Однако до сих пор по ряду объективных причин долгосрочное кредитование в городе активно не применялось.
Ипотечное кредитование в г. Зеленогорске предполагает социальную поддержку жителей города, являющихся участниками программы ипотечного кредитования, а также финансовую поддержку механизма рефинансирования за счет имеющихся внебюджетных ресурсов и частично за счет средств местного бюджета.
Данная программа предполагает создание долгосрочной системы ипотечного кредитования на рынке вновь построенных и вторичных жилых помещений, дальнейшее построение и развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования, обеспечивающей рефинансирование кредитных ресурсов. В практике она будет расформирована в самодостаточную, самофинансируемую систему, не требующую дополнительного бюджетного финансирования.
Цель развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем горожан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание указанной системы позволит:
увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
обеспечить развитие строительного комплекса г. Зеленогорска.
Основные принципы и задачи программы
Исходными принципами данной программы являются:
1. Проведение эффективной инвестиционной политики, способствующей дальнейшему увеличению объемов жилищного строительства, развитию строительной индустрии и общему улучшению инвестиционного климата в г. Зеленогорске.
Целевое использование привлеченных инвестиционных средств физических и юридических лиц в жилищном строительстве.
2. Создание системы, гарантирующей соблюдение прав граждан - участников программы: обеспечение администрацией города, по договоренности с банком, минимально возможной процентной ставки по рублевым ипотечным кредитам, контроль за стоимостью квадратного метра жилья, срок кредитования до 7 лет.
3. Система ипотечного кредитования опирается, в первую очередь, на привлечение и эффективное использование финансовых ресурсов граждан, предприятий, коммерческих банков, страховых компаний, а не на бюджетное финансирование.
4. Отбор строительных подрядчиков, страховых компаний по объектам программы производится на основе проведения конкурсов.
5. Ориентация ипотечного кредитования, в первую очередь, на те категории, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите и имеют возможность оплаты части стоимости нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья.
6. Выделение средств при формировании бюджета города, начиная с 2002 года, на строительство инженерных коммуникаций, благоустройства, на выполнение проектных работ по объемам ипотечного жилищного строительства на планируемый год.
МУ «Заказчик» предоставляет титульный список на жилищное строительство за счет инвесторов с использованием ипотечного кредита.
Задачи и функции основных участников системы ипотечного кредитования
На рынке долгосрочных ипотечных кредитов г. Зеленогорска действуют следующие основные участники - субъекты рынка ипотечных кредитов:
1. Банк - субъект первичного рынка ипотечного кредитования, кредитная организация, выдающая физическим лицам ипотечные кредиты с использованием собственных и заемных кредитных ресурсов.
2. Заемщик - субъекты первичного рынка ипотечного кредитования: граждане, заключающие договоры с банком - получатели ипотечного кредита, получатели жилых помещений. Обеспечением использования обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека). Порядок участия граждан г. Зеленогорска в настоящей Программе изложен в Правилах продажи жилья, построенного за счет внебюджетных им целевых средств.
3. Органы местного самоуправления - администрация и городской Совет депутатов г. Зеленогорска, которые разрабатывают и принимают нормативные акты, содержащие общие правила для участников системы ипотечного кредитования и обеспечивают выполнение задач в соответствии с перечисленными целями Программы.
4. Муниципальное учреждение «Служба единого заказчика - застройщика» (далее МУ «Заказчик») - в задачи которого входит разработка и реализация городской Программы ипотечного кредитования, а также координация взаимодействия участников Программы. Выступает оператором на вторичном рынке ипотечного кредитования.
К основным функциям МУ «Заказчик» относятся:
привлечение средств инвесторов в сферу жилищного строительства;
оказание банком содействия во внедрение рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более привлекательных для банков и заемщиков;
обеспечение целевого использования денежных средств;
координация взаимодействия между участниками Программы и обеспечение ее реализации.
5. Страховая компания - осуществляет страхование рисков при ипотечном кредитовании за счет заемщика. Располагая дешевыми кредитными ресурсами в виде средств, собранных на местном и региональном рынке страховых услуг, выступает также и как инвестор вторичного рынка ипотечного кредитования на основании конкурса или аккредитации. Возможно участие нескольких страховых компаний.
6. Поручитель - физическое или юридическое лицо, несущее финансовую ответственность перед банком по обязательствам заемщика в случае его несостоятельности.
7. Физические и юридические лица - осуществляют инвестиционную деятельность в жилищное строительство и обеспечивают оборот жилья на рынке.
8. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основные функции:
регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
регистрация договоров об ипотеке и прав ипотеки;
хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всех участников ипотечного рынка.
9. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариусы, паспортно-визовая служба ОВД, Муниципальное унитарное предприятие «Техническая инвентаризация», отдел опеки и попечительства городского Управления народного образования, юридические консультации, обеспечивающие необходимое юридическое и техническое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Основные стандарты и требования к ипотечным кредитам
1. Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, предоставленный банком физическому лицу (гражданину) на срок до 7 лет для приобретения жилья. В качестве обеспечения обязательства заемщика перед банком закладывается приобретаемое жилье.
2. Программой установлены следующие требования к ипотечным кредитам:
валюта кредита - рубль;
ставка кредитования для участников Программы не превышает 11 процентов годовых до окончания кредитного договора;
время пользования кредитом - до 7 лет;
сумма кредита - не более 30 процентов рыночной стоимости приобретаемого жилья;
заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату жилья в сумме не менее 10 процентов за счет собственных средств.
3. Кредит и проценту по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, которые при фиксировании процентной ставки должны быть постоянными - равными один другому - на весь срок кредита.
4. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 35 процентов совокупного дохода семьи заемщика. При процедуре оценки самостоятельности заемщика используется официально подтвержденная информация о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Совокупный доход определяется по «Методике исчисления среднего совокупного дохода семьи», утвержденной постановлением Министерства РФ № 11 от 28 января 1994 года.
5. Приобретаемое жилье в кредит служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог банку). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика, с вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья.
6. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверенное согласие на освобождение приобретаемого за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое жилье в ипотеку должно быть свободным от каких-либо ограничений (обращений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
7. Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком только для проживания.
На момент получения кредита заемщик не должен иметь обязательств перед другими кредитными учреждениями, а так же иных обязательств, ограничивающих его возможности по погашению ипотечного кредита.
Основные этапы и порядок предоставления гражданам г. Зеленогорска долгосрочных ипотечных жилищных кредитов изложены в Правилах продажи жилья, построенного за счет внебюджетных и целевых средств.
3.2 Оценка системы долгосрочного ипотечного кредитования в г. Зеленогорске
Основная причина создания Программы ипотечного кредитования в г. Зеленогорске, является то обязательство, что городское жилищное строительство находится в кризисном состоянии и что для оживления рынка жилья темпы строительства необходимо ускорить. Так же не излишне акцентировать внимание на том, что при наличии соответствующего механизма по вовлечению в строительство жилья свободных денежных средств зеленогорцев расширить в городе сферу жилищного строительства не трудно.
При этом проблем с недостатком финансирования быть не должно. Система долгосрочного ипотечного кредитования представлена на рисунке 5.
66
|
Система долгосрочного ипотечного кредитования в г. Зеленогорске |
|||||
|
|
Банк |
Субъект первичного рынка ипотечного кредитования: Кредитная организация, выдающая физическим лицам ипотечные кредиты с использованием собственных и заемных ресурсов. |
|||
|
|
Заемщик |
Субъект первичного рынка ипотечного кредитования: граждане, заключающие договоры с банком - получателем ипотечного кредита, получатели жилых помещений. |
|||
|
|
Орган местного самоуправления |
Администрация и городской Совет депутатов. Разрабатывают и принимают нормативные акты, содержащие общие правила для участников системы ипотечного кредитования. |
|||
|
|
МУ «Служба единого заказчика - застройщика» |
Разработка и реализация городской Программы ипотечного кредитования. Координация взаимодействия участников Программы. Оператор вторичного рынка ипотечного кредитования. |
|||
|
|
Страховая компания |
Страхование рисков при ипотечном кредитовании за счет заемщика. Инвестор вторичного рынка ипотечного кредитования. |
|||
|
|
Поручитель |
Физические и юридические лица, несущие финансовую ответственность перед банком по обязательствам заемщика в случае несостоятельности. |
|||
|
|
Физические и юридические лица |
Осуществляют инвестиционную деятельность в жилищное строительство и обеспечивает оборот жилья на рынке. |
|||
|
|
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество |
Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений; регистрация договоров об ипотеке и прав ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности. |
|||
|
11 |
|||||
|
|
Инфраструктурные звенья |
Нотариусы, паспортно-визовая служба ОВД, МУП «Техническая инвентаризация»; Отдел опеки и попечительства; Юридические консультации; Защита прав несовершеннолетних. |
Рис. 5. Система долгосрочного ипотечного кредитования в г. Зеленогорске
67
Организация системы долгосрочного ипотечного кредитования
1. МУ «Заказчик» осуществляет привлечение финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства инвесторов, юридических и физических лиц для финансирования строительства жилых помещений с последующей их реализацией гражданам - участникам Программы.
2. Средства, полученные от реализации жилищных инвестиционных проектов, поступают в бюджет развития и используются целевым назначением для дальнейшего развития ипотечного жилищного строительства города.
3. Исходя из своих желаний и возможностей, заемщик выбирает с помощью МУ «Заказчик» соответствующее жилое помещение, вносит первоначальный взнос, заключает кредитный договор с банком и приобретает у МУ «Заказчик» выбранное жилье.
4. Страховые компании осуществляют страховую защиту ипотечного кредитования, а также осуществляют инвестиционную деятельность в жилищное строительство.
Отбор строительных подрядчиков по объектам производится на основе проведения конкурсов.
Применение системы ипотечного кредитования в г. Зеленогорске рассмотрим на строительстве жилого многоквартирного дома, где заказчиком выступает МУ «Служба Единого Заказчика», а подрядчиком ОАО «УС-604».
Сметная стоимость и выполнения СМР показаны в таблице 3.1
68
Таблица 3.1.
Справка сметной стоимости и выполнения СМР
Объект: жилой дом №4(тыс. руб.)
|
Наименование |
См. ст-ть ц.91г. 5547 |
См. ст-ть ц91, т.р. ПЭО |
Выполнение по годам |
На 1.07.2002г. |
Остаток см. ст-ти на 1.07.02г. |
|||||||||
|
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
|||||||||||
|
ц91 |
дейст ц |
ц91 |
дейст ц |
ц91 |
дейст ц |
ц91 |
дейст ц |
ц91 |
дейст ц |
|||||
|
Жилая часть Гараж Творч. мастерская Администрат. Часть Торговые ряды Тр п/ст, освещ, связь Наружные сети Благ-во с подгот Врем здания и соор с учетом возврата Непревид, резерв Итого по году В т.ч. доля УКС В т.ч. квартирами по протоколу Доля УС-604 В т.ч. квартирам по протоколу |
2234,2 386,72 50,55 239,75 132,41 92,52 297,27 511,16 43,95 79,8 |
2205,564 1020,29 50,32 251,62 87,081 87,902 594,323 291,068 131,674 4719,84 |
160202 56513 3475 14523 2200 69052 305965 305965 |
2256559 738589 48947 204571 28753 956093 4233512 4233512 |
804886 1082 17459 72968 55650 952045 508383 443662 |
13133886 16987 284884 1190669 800415 15426841 8382081 7044760 |
545989 152383 11843 49497 16700 345912 4088 107 1126519 459503 667016 |
12608285 3784286 273483 1143020 406812 7823947 95087 2471 26137392 9005481 17131911 |
251812 125323 5462 22828 15850 66050 26429 1379 515133 515133 0 |
6468445 3196118 140306 586405 404223 1676744 681868 34088 13188197 13188197 0 |
1762889 335301 38238 159817 34750 411962 30517 126188 0 2899662 1788984 1110678 |
34467175 7735980 747619,49 3124666,1 839788 9500691 776955 1793067 0 58985942 24809271 10000000 34176671 10000000 |
442,68 684,99 12,08 91,80 52,33 87,90 182,36 260,55 5,49 0,00 1820,18 |
70
Расчет ожидаемой стоимости 1м2 общей жилой площади в жилом доме №4
|
№ |
Наименование затрат |
Ожидаемая стоимость строительства в действующих ценах с учетом НДС, руб. |
Ожидаемая площадь согласно инвентаризации №1, м2 |
Ожидаемая стоимость 1м2 общей площади, руб. |
|
|
1 |
Жилой дом №4 - жилая часть (без наружных сетей и благоустройства) |
46865792 |
4250,48 |
11026 |
Согласно бухгалтерских данных и с учетом протокола за №1 от 20.03.2001 г. и протокола №17/18 от 21.03.2000 г. Сумма вложений финансовых средств ОАО «УС-604» составила 24176671 + 10000000 = 34176671 руб.
Причитающаяся площадь ОАО «УС-604»
34176671 : 11026 = 3099,6 м2, т.е. 73% от общего объема.
Основываясь на основные стандарты и требования к ипотечным кредитам, где говорится:
кредит предоставляется на срок до 7 лет;
ставка кредитования не превышает 11% годовых;
сумма кредита не более 30% рыночной стоимости приобретаемого жилья;
первоначальный взнос не менее 10% за счет собственных средств.
Просчитаем стоимость квартир разной площади:
Расчет стоимости жилья
|
№ |
Квартира |
Кол-во квартир |
Стоимость 1м2, руб. |
Площадь одной квартиры, м2 |
Стоимость одной квартиры, руб. |
Общая стоимость всех квартир, руб. |
|
|
1 |
4-х комнатная |
9 |
11026 |
104,3 |
115004 |
10350106 |
|
|
2 |
3-х комнатная |
27 |
11026 |
82,66 |
911392 |
24607606 |
|
|
3 |
2-х комнатная |
18 |
11026 |
60 |
661560 |
11908080 |
|
|
Итого: |
54 |
46865792 |
Расчет ипотечного кредита, согласно разработанной Программы в г. Зеленогорске на 2001-2005 гг. Покупка на вторичном рынке:
Вариант №1
4-х комнатная квартира улучшенной планировки:
- стоимости квартиры - 1150011 руб.
- первоначальный взнос (10%) - 115001 руб.
- размер кредита (30% от рыночной стоимости) - 345003 руб.
- стоимость старого жилья должна соответствовать - 690007 руб.
Вариант №2
3-х комнатная квартира улучшенной планировки:
- стоимость квартиры - - 911392 руб.
- первоначальный взнос (10%) - 91139 руб.
- размер кредита (30% от рыночной стоимости) - 273417 руб.
стоимость старого жилья должна соответствовать - 546836 руб.
Вариант 3№
2-х комнатная квартира улучшенной планировки:
- стоимость квартиры - 661560 руб.
- первоначальный взнос (10%) - 66156 руб.
- размер кредита (30%) - 198468 руб.
- стоимость старого жилья должна соответствовать - 396936 руб.
Расчеты процентов по ипотечным кредитам можно увидеть в таблице 3.2.
71
Таблица 3.2
Таблицы расчетов ипотечного кредита (кредит на 7 лет, под 11% годовых)
|
Год |
Ежегодный взнос, руб. |
Остаток, руб. |
% |
Год |
Ежегодный взнос, руб. |
Остаток, руб. |
% |
Год |
Ежегодный взнос, руб. |
Остаток, руб. |
% |
|||
|
345003 |
273417 |
198468 |
||||||||||||
|
I |
49284 |
295719 |
35529 |
I |
39060 |
234357 |
25779 |
I |
28356 |
170112 |
18712 |
|||
|
II |
49284 |
246435 |
27107 |
II |
39060 |
195297 |
21483 |
II |
28356 |
141756 |
15593 |
|||
|
III |
49284 |
197151 |
21687 |
III |
39060 |
156237 |
17186 |
III |
28356 |
113400 |
12474 |
|||
|
IV |
49284 |
147867 |
16265 |
IV |
39060 |
117177 |
12889 |
IV |
28356 |
85044 |
9355 |
|||
|
V |
49284 |
98583 |
10844 |
V |
39060 |
78117 |
8593 |
V |
28356 |
56688 |
6236 |
|||
|
VI |
49284 |
49299 |
5422 |
VI |
39060 |
39057 |
4296 |
VI |
28356 |
28332 |
3117 |
|||
|
VII |
49299 |
- |
- |
VII |
39057 |
- |
- |
VII |
28332 |
- |
- |
|||
|
345003 |
116854 |
273417 |
90226 |
198468 |
65487 |
|||||||||
|
Итого: 461857 |
Итого: 363643 |
Итого: 263955 руб. |
||||||||||||
|
Ежемесячный взнос - 4107 руб. Ежемесячный взнос % - 3130 руб. 7237 руб. |
Ежемесячный взнос - 3255 руб. Ежемесячный взнос в % - 2480 руб. 5735 руб. |
Ежемесячный взнос - 2362 руб. Ежемесячный взнос, % - 4160 руб.. |
||||||||||||
Оценка разработанной Программе ипотечного кредитования в г. Зеленогорске.
Дать оценку разработанной «Службой единого заказчика застройщика» программе, невероятно сложно. Многократно переработанный и измененный документ по-прежнему содержит больше вопросов, чем соответствующих положений, их урегулирующих.
Разберем некоторые моменты. Для начала стоить напомнить, что основной причиной создания программы ипотечного кредитования является то обстоятельство, что городское жилищное строительство находится в кризисном состоянии и что для оживления рынка жилья темпы строительства необходимо ускорить. Так же не излишне акцентировать внимание на том, что при наличии соответствующего механизма по вовлечению в строительство жилья свободных денежных средств зеленогорцев расширить в городе сферу жилищного строительства нетрудно.
Подобные документы
Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России "Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы. Регулирование ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге.
дипломная работа [96,2 K], добавлен 15.08.2007Функционирование денежной системы. Принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий). Кредитование жилищного строительства.
курсовая работа [376,9 K], добавлен 08.07.2009Суть, значение, преимущества и недостатки ипотечного кредитования, как системы долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретения жилья. Субъекты и объекты ипотеки: заемщик, кредитор, инвесторы. Статистические данные ипотечного кредитования в России.
курсовая работа [102,3 K], добавлен 22.03.2015Лизинг как форма долгосрочного кредитования фирмы. Горизонтальный и вертикальный анализ баланса, оценка ликвидности и финансовой устойчивости, обеспеченности запасов и затрат источниками финансирования. Расчет типа финансовой устойчивости предприятия.
контрольная работа [81,7 K], добавлен 01.06.2015Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования. Исследование инструментов ипотечного кредитования, схем расчетов платежей по кредитам. Выявление основных проблем, сдерживающих развитие системы ипотечного кредитования на современном этапе.
курсовая работа [82,4 K], добавлен 17.12.2013Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане, необходимые условия. Страхование в системе долгосрочного ипотечного кредитования. Система страхования кредитных рисков. Порядок заключения и оформления договора страхования.
дипломная работа [64,0 K], добавлен 19.11.2008В России создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Ипотечные портфели банков Удмуртии растут ускоренными темпами.
курсовая работа [34,4 K], добавлен 07.12.2008Анализ структуры баланса, платежеспособности и ликвидности, финансовой устойчивости и деловой активности предприятия. Анализ финансовых результатов и их влияние на финансовое состояние предприятия, предложения по улучшению финансового состояния.
отчет по практике [60,8 K], добавлен 21.04.2015Оценка динамики состава и структуры источников финансовых ресурсов и имущества предприятия. Анализ показателей финансовой устойчивости, ликвидности и платежеспособности. Оценка деловой активности и доходности. Прогноз возможного банкротства предприятия.
курсовая работа [46,2 K], добавлен 15.03.2012Показатели, характеризующие финансовую устойчивость и кредитоспособность предприятия. Ликвидность и платежеспособность предприятия. Оценка кредитоспособности на основе расчета финансовых норм. Пути повышения деловой активности и финансовой устойчивости.
дипломная работа [211,6 K], добавлен 29.10.2010
