История развития и направления совершенствования.

В гл. 31 НК РФ изложены общие принципы налогообложения данным налогом. С момента ее введения в действие поступления сумм этого налога за три года выросли более чем в 1,4 раза (см. таблицу 1). Существенный рост сумм налога в 2007 г. происходил в связи с продолжением работ по созданию земельного кадастра, упорядочением прав собственности на землю.

В 2005 г. продолжал частично действовать Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" (с последующими изменениями) для целей налогообложения.

Следует также отметить, что в главу 31 НК РФ вносятся изменения, которые снимают ряд неурегулированных вопросов. Так, Федеральным законом от 03.11.2006 N 178-ФЗ внесено уточнение в статью 398 НК РФ, согласно которому индивидуальные предприниматели обязаны представлять декларацию, а также расчеты авансовых платежей по земельному налогу только в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности. Как известно, в отношении земельных участков, принадлежащих физическим лицам и не используемых в предпринимательской деятельности, налог уплачивается на основании налогового уведомления, направляемого налоговым органом. Изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.12.2006 N 268-ФЗ в ст. 394 (пп. 1 п. 1) с 1 января 2007 года, ставка земельного налога в отношении земельных участков, предоставленных для ведения дачного хозяйства, снижена с 1,5 процента до 0,3 процента.

На сегодняшний день основу правового регулирования земельного налога составляет НК РФ (ч. ч. 1 - 2). Однако особенности правового регулирования земельного налога продолжают иметь место, что является естественным, если учитывать то обстоятельство, что земельный участок является объектом недвижимости, а налогоплательщиками - землепользователи, землевладельцы и собственники земельных участков. На федеральном уровне существенную роль в правовом регулировании земельного налога играют и другие законы. Это, прежде всего, Земельный кодекс РФ, Закон РФ от 11 октября 1991 г. "О плате за землю" (ред. от 07.03.2005) (действует только статья 25 о нормативной цене земли), а также иные акты земельного законодательства, опосредованно участвующие в регулировании исследуемых отношений.

В зависимости от длительности возведения объекта жилого фонда можно выделить три правовых режима обложения земельным налогом участков, приобретенных на условиях осуществления на них жилищного строительства:

1) правовой режим земельного участка с совокупным сроком возведения объекта менее трех лет - применяется базовая ставка земельного налога на протяжении всего времени осуществления проектно-строительных работ;

2) правовой режим земельного участка с совокупным сроком возведения объекта более трех лет - применяется двукратно увеличенная ставка земельного налога за первые три года использования участка и четырехкратно увеличенная - за последующий период вплоть до регистрации построенного объекта;

3) гипотетический случай осуществления и завершения проектно-строительных работ точно в установленный трехлетний срок - за все три года применяется двукратная ставка земельного налога. Последний вариант теоретически возможен, но в реальности трудно осуществим. Для реализации данного правового режима обложения земельным налогом необходимо точно подгадать момент государственной регистрации завершенного строительством объекта под день истечения трехлетнего срока с момента приобретения земельного участка.

Рассмотренный порядок обложения земельным налогом, очевидно, призван способствовать скорейшему разрешению жилищного вопроса. Индивидуальные предприниматели и организации, вовлеченные в осуществление жилищного строительства, под воздействием налоговых стимулов будут стремиться возводить жилье в минимально возможные сроки и избегать замораживания строительства жилого фонда.

Понятие, сущность

Наибольшее количество вопросов у учреждений-землепользователей вызывает плата соответствующего налога.

Земельный налог устанавливается, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований, а также городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Этот налог подлежит уплате на территориях этих муниципальных образований и городов (ст. 387 НК РФ). Местные власти устанавливают в своих нормативно-правовых актах только те элементы земельного налога, право на определение которых им предоставлено Налоговым кодексом. Это ставки, порядок и сроки уплаты налога. Реализуя положения по установлению земельного налога, представительные органы муниципальных образований (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) могут также устанавливать налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков. Соответствующие положения включаются в принимаемые ими нормативно-правовые акты по земельному налогу.

Кто и за что платит

Земельный налог платят учреждения, которым принадлежат земельные участки на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 388 НК РФ). К ним относятся участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог (ст. 389 НК РФ). С момента введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации). Об этом сказано в Письме Минфина России от 20 июня 2006 г. N 03-06-02-04/89.

Это важно. Если земельные участки находятся в собственности области, то до их приобретения в собственность учреждениями либо предоставления их на праве постоянного (бессрочного) пользования считается, что в отношении таких земельных участков отсутствует плательщик налога (Письмо Минфина России от 12 марта 2008 г. N 03-05-04-02/16).

Пунктом 4 ст. 8 Закона от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ установлено, что в случае отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о существующих правах на земельные участки налогоплательщики по земельному налогу определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных физическим или юридическим лицам до вступления в силу Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Эти документы имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также права можно определять на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков. Об этом говорится в Письмах Минфина России от 29 декабря 2007 г. N 03-05-05-02/82, от 18 февраля 2008 г. N 03-05-05-02/07. Что касается земельных участков, предоставленных после введения в действие Закона N 122-ФЗ, на основании актов органов государственной власти или местного самоуправления, права на которые не зарегистрированы в соответствии с Законом, то факт отсутствия государственной регистрации соответствующих прав на земельный участок не является основанием для освобождения от уплаты земельного налога.

Государственная регистрация соответствующих прав на объекты недвижимого имущества является обязательной, но носит заявительный характер. Вышеуказанные земельные участки, права на которые длительное время не регистрируются, по мнению Минфина России, должны облагаться земельным налогом. В противном случае такие факты должны рассматриваться как уклонение от уплаты.

При установлении фактов неуплаты в связи с уклонением от государственной регистрации прав проверяющие при проведении контрольных мероприятий должны привлекать нарушителей к уплате налога и применять меры ответственности при совершении умышленного налогового правонарушения, предусмотренные ст. 122 Налогового кодекса. Ревизоры также должны сообщать в органы, принявшие решение о предоставлении земельных участков после введения в действие Закона N 122-ФЗ, о несоблюдении лицами, которым переданы эти земельные участки, требований данного Закона.

Учреждения не платят налог по участкам, которые находятся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданным им по договору аренды (п. 2 ст. 388 НК РФ).

Не признают объектом налогообложения:

- участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- участки из состава земель лесного фонда;

- участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда;

- участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

Налоговая база

База по налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом обложения (ст. 390 НК РФ). Учреждения определяют ее самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка и налоговая ставка - два основных показателя, влияющих на размер земельного налога. Государственная кадастровая стоимость определяется для каждой категории земель, а иногда даже для отдельного целевого использования по-разному. Поэтому очень важно определиться, что такое государственная кадастровая стоимость. Использование государственной кадастровой стоимости часто объясняют отсутствием рыночной стоимости. В то же время сегодня для отдельных категорий земель государственная кадастровая стоимость участка значительно превышает его рыночную стоимость.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится их государственная кадастровая оценка. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (ФАКОН), его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. В соответствии с Постановлением N 316 Министерством экономического развития и торговли издан Приказ об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов от 15 февраля 2007 г. N 39. Государственная кадастровая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (ст. 391 НК РФ). Поэтому если в течение года кадастровая стоимость участка изменяется (например, вследствие перевода из одной категории земель в другую, изменения вида разрешенного использования земли), то это никак не скажется на исчислении земельного налога в текущем периоде. Все изменения будут учтены в следующем году - в показателе кадастровой стоимости по состоянию на 1 января следующего года (Письма Минфина России от 16 августа 2007 г. N 03-05-07-02/81, от 18 декабря 2006 г. N 03-06-02-04/172). Единственная ситуация, когда база может измениться, - изменение результатов государственной кадастровой оценки земли вследствие исправления технических ошибок, судебного решения, внесенных обратным числом на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Кадастровая оценка земли зависит от многих факторов, в том числе от местоположения земельного участка, близости его к транспортным магистралям, его плодородия, целей использования и так далее.

Пример 1. Рядом находятся три земельных участка. На одном построена аптека, другой - садово-огородный, на третьем расположен детский сад. Участки рядом, а земельный налог разный, поскольку удельные размеры кадастровой стоимости земли оказались под каждым объектом разными в зависимости от целей использования.

Что делать учреждению, если кадастровая стоимость земельного участка на территории муниципального образования не определена? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина России от 6 июня 2006 г. N 03-06-02-02/75. Чиновники считают, что в случае отсутствия кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения необходимо учитывать следующее.

1. Если результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года не утверждены в установленном порядке до 1 марта этого года, то в отношении этих участков авансовые платежи и земельный налог не уплачиваются до их утверждения.

В отношении таких земельных участков налогоплательщик обязан представить в инспекцию по истечении налогового (отчетного) периода нулевую налоговую декларацию (налоговый расчет по авансовым платежам).

После утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января соответствующего периода учреждение обязано представить уточненную декларацию за соответствующий налоговый период, а если кадастровая стоимость земельного участка доведена до учреждения до окончания срока уплаты авансовых платежей по налогу за третий квартал календарного года, то и уточненные расчеты по авансовым платежам за первый и второй кварталы календарного года с уплатой сумм авансовых платежей.

2. Если результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года утверждены до 1 марта этого года, но порядок доведения кадастровой стоимости земельных участков органами местного самоуправления не определен, то учреждение обязано представить нулевую налоговую декларацию (налоговый расчет по авансовым платежам). После утверждения такого порядка и получения сведений о кадастровой стоимости земельного участка налогоплательщик обязан представить уточненную налоговую декларацию, а при условии, описанном в первом случае, и уточненные налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу за первый и второй кварталы календарного года.

3. Если кадастровая стоимость земельного участка и порядок ее доведения до налогоплательщиков определены, но до их сведения в установленном порядке кадастровая стоимость земельного участка не доведена, то налогоплательщик обязан представить нулевую налоговую декларацию (налоговый расчет по авансовым платежам), а после получения официальных сведений о кадастровой стоимости земельных участков в порядке, установленном органами местного самоуправления, представить уточненную декларацию, а при условии, описанном в первом случае, и уточненные расчеты по авансовым платежам по налогу за первый и второй кварталы календарного года.

Особенности определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности.

В отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, база по налогу определяется пропорционально доле каждого налогоплательщика в общей долевой собственности.

Если приобретателями (покупателями) здания, сооружения или другой недвижимости являются несколько лиц, то налоговая база в отношении части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, для указанных лиц будет определяться пропорционально их доле в праве собственности (в площади) на эту недвижимость.

По земельным участкам в общей долевой собственности существует проблема - налогообложение земельных участков, занятых под объектами недвижимости, особенно под многоквартирными домами. Если объекты недвижимости расположены на земельных участках, в отношении которых не проводились межевание и кадастровый учет, а у налогоплательщиков отсутствуют правоустанавливающие документы на землю, то возникает вопрос о правомерности уплаты земельного налога.

Согласно ст. 16 Закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом на основании ст. 392 Налогового кодекса база по налогу в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (п. 1 ст. 36 ЖК).

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, указанному участку присвоен кадастровый номер, а уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления издано решение о передаче участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то плательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. При этом налог должен исчисляться в порядке, предусмотренном ст. 392 Налогового кодекса.

Налоговые ставки

Вторым основным элементом, влияющим на размер земельного налога, являются налоговые ставки. Они устанавливаются нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований и законами городов федерального значения и не могут превышать ставки, определенные Налоговым кодексом (п. 1 ст. 394 НК РФ):

- 0,3 процента кадастровой стоимости в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры ЖКХ) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

- 1,5 процента кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

Налоговый кодекс допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка (п. 2 ст. 394 НК РФ). Данная норма позволяет при введении налога на территории муниципального образования учитывать значимость земель.

Земельные льготы

Они заключаются в освобождении некоторых плательщиков от земельного налога в отношении участков, используемых для определенной деятельности. Местные власти своими нормативными актами могут расширить перечень тех, кто может воспользоваться данными льготами. Если муниципалитеты ввели своими законами те же льготы, что указаны в Налоговом кодексе, то при определении возможности использования освобождения от земельного налога налогоплательщикам следует руководствоваться перечнем, установленным Налоговым кодексом. Список льготников здесь ограничен. Порядок и условия применения льгот по налогам и сборам не могут носить индивидуальный характер (Письмо Минфина России от 24 октября 2007 г. N 03-05-06-02/122). Льготы по налогу могут устанавливаться муниципальными властями каждый год, так же как и размер не облагаемой налогом суммы. При этом изменения в муниципальные законы о местных налогах, которые должны начать действовать в следующем финансовом году, вносятся правовыми актами муниципалитета. Последние должны быть приняты до дня, в котором представляется в орган муниципального образования проект решения о местном бюджете на очередной финансовый год (п. 2 ст. 64 БК РФ).

Исчисление, уплата налога и авансовых платежей

Налоговым периодом по земельному налогу признается календарный год. Отчетный период с 1 января 2008 г. - первый, второй и третий кварталы календарного года (ст. 393 НК РФ).

Представительные органы муниципальных образований и органы государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга вправе не устанавливать отчетные периоды по земельному налогу (п. 3 ст. 393 НК РФ).

Учреждения исчисляют сумму налога и авансовые платежи по нему самостоятельно (п. 2 ст. 396 НК РФ). Сумма налога рассчитывается по истечении налогового периода как произведение кадастровой стоимости и ставки налога (п. 1 ст. 396 НК РФ). Налогоплательщики, в отношении которых отчетный период определен как квартал, исчисляют суммы авансовых платежей по налогу по истечении первого, второго и третьего квартала текущего налогового периода как одну четвертую соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 6 ст. 396 НК РФ).

Фиксированная сумма авансового платежа рассчитывается в размере одной четвертой соответствующей налоговой ставке процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Пример 2. Учреждение платит в течение налогового периода по окончании отчетных периодов за земельный участок, кадастровая стоимость которого 10 000 000 руб., авансовые платежи. Налоговая ставка установлена в размере 1,5 процента.

Сумма земельного налога равна: 10 000 000 руб. x 1,5% = 150 000 руб.

Авансовые платежи по итогам отчетных периодов составят:

за I квартал - (10 000 000 руб. x 1,5%) x 1/4 = 37 500 руб.;

за II квартал - (10 000 000 руб. x 1,5%) x 1/4 = 37 500 руб.;

за III квартал - (10 000 000 руб. x 1,5%) x 1/4 = 37 500 руб.

Всего в течение налогового периода организация уплатит сумму авансовых платежей в размере: 37 500 руб. + 37 500 руб. + 37 500 руб. = 112 500 руб.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между исчисленной суммой налога и суммами подлежащих уплате в течение этого периода авансовых платежей по налогу. В соответствии с данными предыдущего примера эта сумма составит 37 500 руб. (150 000 - 112 500).

Согласно п. 7 ст. 396 Налогового кодекса в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности (постоянного (бессрочного) пользования) на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании) учреждения, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Причем если регистрация права на землю произошла до 15 числа месяца включительно, то за полный месяц принимается месяц возникновения этого права. В противном случае (позже 15 числа) - месяц прекращения права.

Пример 3. Учреждением 5 февраля 2008 г. было зарегистрировано право собственности на вновь образованный земельный участок, кадастровая стоимость которого 20 000 000 руб. Налоговая ставка установлена в размере 1,3 процента.