Стратегия развития Рязани на основе системы имущественного бюджета

Стратегия развития Рязани на основе системы имущественного бюджета.

Вобенко С.В.; Огнев Г.Г.

1. О преодолении кризисной ситуации в регионе и обеспечении условий для стабильного роста экономики на основе использования имущественного потенциала области

1.1 Общая ситуация

Наиболее характерной чертой современного развития Рязанской области является рост напряженности в социальной сфере, продолжающееся (хотя и сглаженное) ухудшение жизненного уровня населения. Так, по показателям средней заработной платы и уровню жизни Рязанская область занимает сороковое место в России и одно из последних мест в Центральном регионе.

Можно выделить три группы причин, обусловливающих подобное развитие ситуации.

Первая - общеэкономическая: упадок промышленного производства и сельского хозяйства. В 1996 году падение производства в Рязанской области было одним из самых значительных для Центрального региона России.

Вторая - бюджетная: низкая наполняемость областного бюджета и бюджетов муниципальных образований. Можно назвать три конкретных причины неудовлетворительного финансового положения.

(1). Сокращение налоговых поступлений, которое для Рязанской области обострено спецификой структуры экономического комплекса.

(2). Используемые меры по снижению задолженности предприятий, вексельное обращение помогают облегчить ситуацию, но они же лишают бюджет реальных денежных поступлений.

(3). Федеральное правительство крайне нерегулярно, с большими задержками и далеко не в полной мере выполняет свои обязательства по трансфертам. В ближайшее время надеяться на улучшение ситуации по этим направлениям не приходится, а возможности субъекта Федерации здесь практически сведены к нулю политикой центра.

Третья - низкая инвестиционная привлекательность региона, что сказывается на темпах структурной перестройки экономики. Так, капитальные вложения из федерального бюджета на душу населения в Рязанской области в 1996 г. были почти в четыре и раза ниже, чем по Центральному району, и в два раза ниже, чем по России в целом. И хотя к концу 1996 года наметилась тенденция к росту, пока нельзя говорить о ее устойчивости. Сказываются две причины. (1). Общероссийская: отсутствует продуманная политика по стимулированию инвестиционной деятельности, не сформулированы внятные приоритеты экономического роста. (2). Региональная: отсутствует система обеспечения исполнения обязательств Рязанской области.

Вывод: Рязанская область находится в зоне нестабильного социально-экономического развития. Причем “коридор” принятия решений ограничен по сути лишь бюджетными возможностями. Однако традиционные для стран с рыночной экономикой финансовые источники местного развития - налоги, внешние поступления (субсидии, займы, трансферты) - в сложившихся условиях не могут служить опорой администрации в реализации программ по развитию территории. Их, в лучшем случае, хватает на поддержание достигнутого уровня.

Эта ситуация несет в себе угрозу безопасности не только для жителей области, но и для России в целом. Ведь мировая практика показала: темп роста преобразований экономики обусловлен темпом роста наиболее слабого ее звена. Общий интерес России и Рязанской области (субъектов Федерации) состоит в том, чтобы расширить границы “коридора” и обеспечить минимально необходимые условия устойчивого развития региона за счет привлечения новых источников, потенциал которых ранее не использовался.

Единственным способным к постоянному росту и независимым от политики федерального центра источником средств является хозяйственная деятельность властей субъекта Федерации. Значит необходимо развитие производства, опирающегося на местные ресурсы, поддержка инвестиционной деятельности в рамках областной программы структурной перестройки (развития) отраслей экономического комплекса. Однако серьезные инвестиционные проекты требуют больших капиталовложений, которых у области (да и у Правительства) нет.

Проблема. Ситуация выглядит безнадежно: чтобы изменить к лучшему условия жизни людей, необходимо расширить источники поступления средств, а для этого нужно перестроить экономику, что требует еще больших средств, которых нет. Этот круг можно разорвать, если найти и использовать надежный и привлекательный для организаторов инвестиционных процессов источник средств или гарантий под них, который обладает способностью сохранять свой стоимостной потенциал независимо от уровня инфляции в стране, отличается оборотоспособностью и доступностью (в целях учета и управления) для администраций всех уровней.

Таким источником является имущественный комплекс Рязанской области (муниципальных образований).

1.2 Формулировка задачи

С точки зрения практической потребности администрации в дополнительном источнике средств, особый интерес представляет имущественный комплекс области как элемент ресурсного потенциала территории. Пока устоявшейся классификации имущественного комплекса не принято. Здесь к имущественному комплексу относится не только недвижимость, находящаяся в собственности (или на правах пользования, владения, оперативного управления) субъекта Федерации и муниципальных образований, - производственно-коммерческие объекты, земельные участки, жилье и другие объекты социального назначения, месторождения, водные бассейны и пр. (см. приложение “Характеристика элементов, составляющих понятие недвижимого имущества”),- но и иные материальные и нематериальные активы.

Недвижимость же занимает наиболее значимое место, составляя значительную часть активов Рязанской области (см. приложение “Классификация активов субъекта Федерации”). Однако средства, вложенные в имущество, заморожены в буквальном смысле слова - они не могут быть превращены в источник инвестиций. Отсутствует финансово-экономический механизм взаимосвязи рынка капитала и рынка недвижимости, т.е. нет условий (правовых, экономических, организационных, информационных), которые позволяют системно использовать недвижимое имущество как источник привлечения самовозрастающих средств, как инвестиционный капитал.

Т.о. практическая задача состоит в том, чтобы создать систему управления имущественным комплексом территории. В основу подобной системы должен быть положен не дележ ресурсов, а принцип хозяйственного их освоения, вовлечения недвижимости в хозяйственный оборот, формирования эффективного и регулируемого рынка недвижимости, в целях использования имущественного потенциала области для стабилизации ситуации и создания условий экономического роста.

Конечно, это не единственная задача, стоящая перед органами власти. Но в современных условиях управление имущественным комплексом территории может рассматриваться как одна из наиболее перспективных, а потому и приоритетных.

Факторы приоритетности задачи:

1) рынок недвижимости является “локомотивом” экономических преобразований;

2) вовлечение недвижимости в хозяйственный оборот означает появление новых источников бюджетных и внебюджетных средств, обеспечивающих экономическую независимость органов власти в выборе приоритетов и проведении региональной политики.

1.3 Направления решения задачи

1.3.1 Общее описание

Описанная выше задача является актуальной для любого субъекта Федерации. Для ее решения каждый из них вынужден будет организовать деятельность по пяти направлениям:

определение структуры имущественного комплекса области, создание системы регистрации недвижимого имущества и прав на него;

совершенствование бюджетной практики: постепенный переход к разработке бюджета развития (имущественного или инвестиционного бюджета) наряду с административным бюджетом;

разработка системы имущественного обеспечения обязательств Рязанской области пpи использовании в качестве обеспечения обязательств недвижимого имущества;

создание нормативно-правовой базы, регламентирующей управление и использование имущественным комплексом области.

реализация региональных инвестиционных проектов и программ с плановым привлечением в качесвте инвестиционных ресурсов (залог, имущественное обеспечение обязательств области или муниципальных образований, имущественного потенциала области.

1.3.2 Содержание основных направлений деятельности

Анализ существующей структуры управления имущественным и природным комплексами области. Институциональные образования.

Создание системы учета, регистрации, оценки и информационного обмена

Цели: преодоление разрозненности и несовместимости сведений об имущественных и природных ресурсах области для принятия обоснованных решений на областном и муниципальном уровнях управления экономикой.

Содержание практической деятельности

Определение структуры имущественного комплекса области: уточнение состава и принадлежности объектов имущественного комплекса; создание классификатора государственного имущества, находящегося в ведении субъекта Федерации.

Уточнение характера имущественных прав Рязанской области (и муниципальных образований) на недвижимость с учетом установленных в законодательстве ограничений, возможных предстоящих изменений состояния этих прав, а также вероятных коллизий прав в системе действующего законодательства.

Разработка механизма регистрации недвижимого имущества и прав на него в Рязанской области: анализ нормативной базы и разработка схемы функционирования системы регистрации имущественных прав на недвижимость в Рязанской области с учетом имеющегося местного и мирового опыта, подготовка проектных предложений по развитию областного законодательства в этой сфере.

Содействие развитию оценочной деятельности в регионе, в т.ч. путем апробации методик массовой оценки недвижимости.

Создание межведомственного органа, координирующего процесс создания и использования систем мониторинга имущественного и природного комплексов области.

Изменение бюджетной практики: разработка бюджета развития

Задача: слабость инвестиционной политики заключается в незащищенности расходов бюджета на инвестиционные цели и финансирование этих расходов по остаточному принципу. Необходимо отделить бюджет развития (имущественный или инвестиционный бюджет) от бюджета текущих расходов (административного бюджета), сделав его самостоятельной частью бюджета области.

Цель: разработка экономических основ региональной инвестиционной политики на основе:

а) разграничения компетенции субъекта Федерации с точки зрения источников финансирования;

б) определения приоритетов социально-экономического развития;

в) формирования имущественного бюджета области.

Содержание практической деятельности

Определение приоритетов социально-экономического развития области. На этой основе разработать унифицированную процедуру отбора инвестиционных проектов и критерии оценки их значимости для развития территории (см. приложение “Опыт г.Дейтона (США, штат Огайо) по оценке приоритетности инвестиционных проектов развития территории”).

Разграничить компетенцию субъекта Федерации на вопросы, финансирование которых должно осуществляться за счет текущего (административного) бюджета (исполнение социальных обязательств властей субъекта Федерации) и за счет имущественного бюджета. Здесь под “социальными обязательствами” понимаются строительство социально значимых объектов, обеспечение функционирования сложных технических систем (энергетика, теплоснабжение, транспортные коммуникации) и другие вопросы, которые власть обязана осуществлять для поддержания установленных государством социальных стандартов жизни.

На основе результатов регистрации недвижимого имущества и прав на него:

провести “сортировку” активов на группы: (а) учитываемые в управленческом (административном) бюджете; (б) подлежащие включению в имущественный бюджет (бюджет развития);

разработать подсистему учета, идентификации, описания и оценки активов, подлежащих включению в имущественный бюджет.

Разработать методику формирования имущественного бюджета области, предусмотрев:

обеспечение независимости бюджета развития от текущего исполнения бюджета области, для чего законодательно закрепить за бюджетом развития на долгосрочной основе соответствующие доходные источники (например, инвестиционные кредиты под гарантии области; другие заемные средства; выплаты процентов, а также погашение основного долга по выданным кредитам),

уточнение процедуры бюджетного процесса субъекта Федерации, установив особый механизм формирования, утверждения, исполнения и контроля за исполнением бюджета развития.

Сформировать годовой, а затем и перспективный (3-4 года) план движения активов не отраженных в административном бюджете, т.е. сформировать собственно “Имущественный бюджет”.

Приступить к исполнению “Имущественного бюджета” путем обращения (т.е. использования в качестве, скажем, залога или взноса в совместную деятельность) государственного имущества при осуществлении областных проектов.

Разработка системы имущественного обеспечения

Исполнения обязательств рязанской области

Цель: разработать механизм залога объектов недвижимого имущества Рязанской области (зданий, строений, сооружений и земельных участков).

Содержание практической деятельности

На основании итогов работы по п.2.1. и п.2.2. (чч. 1, 3, 4) разработать и утвердить следующие основные процедуры:

процедуру отбора объекта залога (порядок и критерии отбора, подготовка проектов договоров для кредитора),

процедуру удостоверения правоустанавливающих документов и проверки правовой "чистоты" титула на предмет залога,

процедуру оценки имущества, передаваемого в залог,

процедуру страхования заложенного имущества,

процедуру заключения и регистрации договора ипотеки,

процедуру контроля за использованием кредита и обслуживанием долга.

Разработать механизм обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (здания, строения, сооружения и земельные участки) по следующим основным позициям:

досудебная процедура и процедура предъявления судебного иска,

процедура организации и проведения публичных торгов,

процедура юридического оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества,

схема финансовых расчетов по результатам аукциона,

процедура взыскания страхового покрытия.

Разработать организационную схему подготовки решений об имущественном обеспечении обязательств Рязанской области в подразделениях администрации.

Разработать и приступить к поэтапному формированию Резервной системы обеспечения исполнения обязательств Рязанской области.

Создание нормативно-правовой базы

Цель: формирование непротиворечивого и взаимоувязанного правового обеспечения внедряемых экономических механизмов.

Содержание практической деятельности.

Анализ имеющегося законодательства (России, области, муниципальных образований), регламентирующего процессы управления ресурсами; выявление практических вопросов, требующих дополнительного законодательного и нормативного регулирования исходя из целей эффективного управления имущественным комплексом области.

Разработка проектов нормативных актов и утверждение их соответствующими органами власти субъекта Федерации (муниципального образования).

на уровне субъекта Федерации: типовой Устав муниципального образования (уточнить в части введения раздела “Муниципальное хозяйство и управление имуществом”); О ведении Поземельных книг; Об организации учета недвижимости и имущественных прав на территории области; О порядке управления и распоряжения собственностью Рязанской области; О кондоминимумах;

на уровне муниципального образования: Градостроительный кодекс (для городов).

Создание информационной системы нормативных актов субъекта Федерации и муниципальных образований (по типу информационно-справочной компьютерной системы "Консультант+").

Создание объединенной информационной системы Центрального района России.

Информационная подготовка населения.

Реализация отдельных организационно-экономических схем Развития территории (инвестиционных проектов)

Цель: создание эффективных инструментов реализации региональной инвестиционной политики.

Содержание практической деятельности по направлениям.

Мероприятия по оздоровлению бюджета.

Осуществление мер по улучшению системы взаиморасчетов между предприятиями с использованием финансовых и коммерческих векселей.

Проведение аукционных торгов долгами предприятий.

Совершенствование системы налогообложения недвижимости.

Инвестиционные проекты.

Формирование перечня инвестиционных проектов, получивших статус “инвестиционный проект области”, и определение системы стимулов и льгот, предоставленных участникам этих проектов:

проект комплексной застройки пос. Борки;

проект строительства платной муниципальной автодороги (Проект ПМА).

1.3.3 Прогнозируемые последствия

Прирост капиталовложений в экономику области за счет:

а) вовлечения недвижимого имущества в хозяйственный оборот,

б) неограниченного обращения прав на недвижимое имущество в процессе реализации областных инвестиционных проектов.

Постепенное улучшение структуры административного бюджета за счет перераспределения высвободившихся средств и направления их на социальные нужды.

Участие области в инвестиционных программах своим недвижимым имуществом или правами на него:

а) снижает инвестиционные риски,

б) позволяет задействовать механизм кратного привлечения частного капитала в приоритетные сферы (из расчета на 1 рубль государственных средств - до 10 рублей частных инвестиций).

Формирование Резервной системы исполнения обязательств Рязанской области.

Повышение эффективности управления объектами недвижимости, находящимися в государственной областной и муниципальной собственности.

1.4 Выводы и предложения

Изложенное очерчивает лишь общее содержание задач по использованию имущественного потенциала области в целях стабилизации ситуации и создания условий для экономического роста. В той или иной степени каждый субъект Федерации (муниципальное образование) стоит перед необходимостью найти решение этой задачи. Различия существуют лишь в степени осознания возникших проблем и практических наработках по их преодолению. Но каждый отдельный субъект Федерации имеет ограниченные финансовые, кадровые и информационные возможности, чтобы пытаться в одиночку ее решить.

Задачи такого класса в дореволюционной России решались особым способом. При Общероссийском Союзе Земств (или городов), либо при специально созданных для этой цели объединениях органов власти, формировались специализированные органы, которые на паритетных началах финансировались заинтересованными сторонами: по экологии, по формированию горизонтальных хозяйственных связей т.п. Найденное решение “дорабатывалось” с учетом специфики каждого участника объединения.

Выигрыш обеспечивается за счет четырех факторов. Появляется возможность привлечь высокооплачиваемых специалистов, которые будут работать сразу на несколько органов власти. Тем самым создаются условия и для унификации подходов к решению однотипных проблем территорий. Экономится время, поскольку открывается доступ к существующим наработкам и нет нужды “изобретать велосипед”. Кроме того, исходя из естественно сложившегося кадрового потенциала, появляется возможность сформировать специализированные временные творческие коллективы с учетом естественно сложившейся специализации научно-практических кадров, а также создать институциональные структуры, обеспечивающие формирование и исполнение имущественного бюджета. Экономятся средства, поскольку каждая из сторон финансирует разработку лишь части проблемы, а результат получает комплексный. Наконец, это даст более веские основания для законодательной инициативы субъектов Федерации, принимающих участие в совместной работе.

2. О мерах по расширению финансовой основы городской власти

2.1 Общая ситуация

Анализ мероприятий и направлений финансирования, сформулированных в плане (прогнозе) социально-экономического развития Рязани, позволяет сделать вывод, что Администрация города находится в крайне затруднительном положении. Причина - дефицит бюджета и крайне узкая финансовая база местного самоуправления в целом. Однако предложенный план (прогноз) не показывает направлений “расшивки” ситуации:

это чисто затратный документ, предусматривающий на 90% бюджетное финансирование всех городских проблем,

не предусматривает (не прогнозирует и не планирует) какой-либо отдачи от вложенных средств (за исключением, пожалуй, земельного кадастра),

крайне слабо учитывает источники внебюджетных средств (собственные средства муниципальных предприятий, кредитные займы и пр.),

не ставит вопроса об организации работы по расширению финансовой базы городской власти.

Задача

С точки зрения плана (прогноза) социально-экономического развития представляется целесообразным разделить стоящие перед городской властью проблемы на три группы:

а) обеспечение социально приемлемого минимума потребления, чтобы защитить наиболее необеспеченные слои населения и удержать от деградации городское хозяйство (для этого с трудом хватает нынешнего бюджета города),

б) обеспечение нормального уровня предложения городских услуг и поддержание достигнутого уровня жизни (эту задачу можно решить, если устранить дефицит бюджета),

в) обеспечение развития города и постепенное изменение условий жизни людей (эта задача решается за счет дополнительных средств и проведения последовательной инвестиционной политики).

Вывод: для решения задач городской власти необходимо: а) обеспечить устойчивость поступлений имеющихся средств в бюджет, б) найти дополнительные неинфляционные источники покрытия дефицита бюжетных средств, в) найти источники для проведения инвестиционной политики.

2.2 Направления решения задачи

2.2.1 Изменение практики планирования

Необходимо изменить практику бюджетного и социально-экономического планирования, отделив бюджет развития (имущественный или инвестиционный бюджет) от бюджета текущих расходов (Административного бюджета), сделав его самостоятельной частью бюджета города.

В рамках текущего (Административного) бюджета города:

определить направления сокращения (реструктуризации) расходов бюджета за счет проведения экономических мероприятий, невзирая на их возможную непопулярность (например: сокращение расходов на содержание жилья за счет изменения тарифной политики, создание товариществ собственников жилья и т.п.),

определить нетрадиционные источники расширения бюджетных возможностей за счет проведения мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности города по трем направлениям:

определить объекты (участки застройки или предприятия), перспективные с точки зрения развития города, и разработать для этих объектов особый механизм функционирования;

разработать нормативную базу для регулирования частных инвестиций (по опыту Санкт-Петербурга);

обеспечить “прозрачность” условий инвестиционной деятельности в городе (правовое зонирование города и разработка Градостроительного устава).

В рамках бюджета развития (имущественного, инвестиционного бюджета):

1) подготовить условия для повышения эффективности использования потенциала имущественного комплекса (прежде всего недвижимости) как инвестиционного капитала:

усовершенствовать систему учета и оценки имущества;

снять ведомственные барьеры в распоряжении имуществом;

разработать нормативную базу для нормального экономического оборота имущества (прежде всего - недвижимости),

2) сформировать инвестиционную программу города:

разработать унифицированную процедуру отбора “отраслевых” (подготовленных подразделениями Администрации города) инвестиционных проектов и критерии оценки их значимости для развития территории (см. приложение “Опыт г.Дейтона (США, штат Огайо) по оценке приоритетности инвестиционных проектов развития территории”);

на основе выявленных “отраслевых” инвестиционных проектов экономическое управление города формирует комплексную инвестиционную программу развития города;

3) сформировать план финансового обеспечения инвестиционной программы, т.е. разработать бюджет развития (имущественный или инвестиционный бюджет) города (отдел имущественного бюджета управления бюджетного регулирования экономического комплекса Администрации):

определить источники поступления средств: решением городского совета закрепить за бюджетом развития на долгосрочной основе 1) инвестиционные кредиты, взятые под гарантии города (в т.ч. и под имущественные гарантии); 2) другие заемные средства; 3) выплаты процентов, а также погашение основного долга по выданным кредитам,

определить направления расходования средств в соответствии с утвержденной инвестиционной программой: 1) инвестиции в расширение недвижимости города; 2) инвестиционные программы, по которым целесообразно осуществить залоговые операции; 3) участие городских властей в совместной деятельности; 4) прямые инвестиции г.Рязани, предоставляемые под гарантии городских властей по конкурсу для совместного финансирования значимых инвестиционных проектов; 5) капитальные вложения в мероприятия, связанные с санацией предприятий, играющих важную роль в поддержании жизненного уровня населения или в функционировании городского хозяйства; 6) покрытие обязательств по выданным гарантиям (в частности, по гарантиям банкам, осуществляющим кредитование индивидуального жилищного строительства).

2. Институциональные преобразования

Для осуществления названных мероприятий потребуются незначительные институциональные преобразования. Они не затрагивают системы управления, а связаны лишь с усилением координации и управляемости инвестиционными процессами в городе.

1. Необходимо создать при главе Администрации города постоянный консультативный орган - Межведомственную комиссию по недвижимости г.Рязани (см. приложение). Ее задача - разработка и реализация скоординированной политики в сфере городской недвижимости, направленной на увеличение доходов бюджета, рациональное вовлечение имущества в экономический оборот, совершенствование системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, обеспечение взаимодействия органов государственной власти и управления с профессиональными участниками рынка недвижимости.

Председатель Комиссии (по должности) - руководитель экономической службы Администрации. Секретарь Комиссии (по должности) - руководитель отдела имущественного бюджета управления бюджетного регулирования экономического комплекса Администрации города. В состав Комиссии должны войти руководители подразделений Администрации города, распоряжающихся недвижимостью, а также представители предпринимательских структур, занимающихся недвижимостью или разрабатывающие нормативно-методическое обеспечение деятельности на рынке недвижимости.

2. В структуре Администрации города (экономический комплекс, управления бюджетного регулирования) создать отдел имущественного бюджета (см. приложение).

Задачи:

1) обеспечить условия для координации деятельности подразделений Администрации в сфере недвижимости,

2) на основе рекомендаций Комиссии по недвижимости готовить для главы Администрации города или городского совета нормативные документы.

3. Мероприятия по внедрению технологии имущественного бюджета

1. Создание классификатора государственного имущества в ведении субъекта федерации

2. Создание и реализация концепции по:

а) выявлению источников (потенциальных) по получению сведений об имуществе его состоянии,

б) разработке системы накопления, обработки и хранения информации в выявленных источниках,

в) разработке системы информационного обмена между источниками и системы обобщения информации и доступа к ней владельцев и пользователей активов,

г) определению чистоты титула активов (системы регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него, деятельность депозитариев и т.п.),

д) организационному обеспечению сбора, обработки и передачи информации.

3. Создание и обеспечение (техническое и материальное) программы мониторинга государственного имущества

4. Распределение (сортировка) активов на:

- учитываемые в управленческом бюджете,

- подлежащие включению в имущественный бюджет (АИБ).

5. Разработка системы учета, идентификации, описания и оценки АИБ

6. Осуществление анализа и моделирования движения имущества и имущественных прав, не отраженных в административном бюджете, но с учетом его потребностей

Возможные направления движения: а) Реализация (продажа):

- с целью покрытия расходной части (незащищенных статей административного бюджета,

- с целью осуществления инвестиционных программ, не предусмотренных административным бюджетом

б) Прямые инвестиции материальных или нематериальных активов:

- с целью трансформации их в более ликвидные формы,

- с целью получения общественно полезных результатов

в) Реализация разрешительных полномочий (предоставление льгот, режима наибольшего благоприятствования, ограничения монопольного влияния конкурентов и контрагентов, пресечение недобросовестной конкуренции) в рамках сотрудничества с субъектами предпринимательской деятельности по реализации региональных Программ.

7. Формирование годового и перспективного (3-5 лет) плана движения активов не отраженных в административном бюджете, т.е. формирование "Имущественного бюджета".

8. Реализация (исполнение) "Имущественного бюджета" путем использования наиболее эффективных экономических схем, таких, как фондовые механизмы хозяйствования.

3. Мероприятия по внедрению технологии имущественного бюджета

3.1 Классификация объектов недвижимости (в соответствии с ГК РФ)

Согласно части первой п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ можно классифицировать объекты недвижимости следующим образом:

1. Земельные участки.

2. Участки недр.

3. Обособленные водные объекты.

4. Леса.

5. Многолетние насаждения.

6. Искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей.

7. Предприятия.

8. Иное имущество, относимое законом к недвижимому и подлежащее государственной регистрации.

Остановимся подробнее на характеристике элементов, составляющих понятие "недвижимого имущества".

1. Земельные участки.

В соответствии с Конституцией РФ, земельное законодательство находится в совместном ведении России и субъектов РФ.

Определение состава земель Российской Федерации, осуществленное в Земельном кодексе, позволяет задать принципиальную классификацию земельных участков в соответствии с их основным функциональным назначением. Принятие нового Земельного кодекса РФ приведет к необходимости корректировки классификации в соответствии с положениями нового Закона.

Классификация земельных участков (в соответствии с Земельным кодексом РФ)

1. земли с/х назначения,

2. земли населенных пунктов (возможна классификация в соответствии с функциональным зонированием городских территорий),

2.1. земли городской, поселковой и сельской застройки,

2.2. земли общего пользования,

2.3. земли сельскохозяйственного использования и другие угодья,

2.4. земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения,

2.5. земли, занятые лесами, а в городах - городскими лесами,

2.6. земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения,

3. земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного назначения,

4. земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного значения,

5. земли лесного фонда,

6. земли водного фонда,

7. земли запаса.

Комментарии.

* земли сельскохозяйственного назначения - земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

* земли населенных пунктов. В состав земель городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов входят:

1) земли городской, поселковой и сельской застройки - состоят из земель, застроенных и подлежащих застройке жилыми, культурно - бытовыми, промышленными, религиозными и иными строениями и сооружениями.

Эти земли предоставляются предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промышленных, производственных, жилых, культурно-бытовых, религиозных и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства.

2) земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд города, поселка, сельского населенного пункта.

На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.).

3) земли сельскохозяйственного использования и другие угодья. К землям сельскохозяйственного использования в городах, поселках, сельских населенных пунктах относятся пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища. К другим угодьям относятся кустарники, торфяники, овраги, карьеры и другие.

4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения - см. определение ниже по тексту .

5) земли, занятые лесами, а в городах-городскими лесами, служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного мира, сохранения окружающей среды, улучшения микроклимата, организации отдыха населения, защиты территории от ветровой и водной эрозии.

6) К землям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения в городах, поселках, сельских населенных пунктах относятся земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них задач. Землями для нужд обороны признаются земли, предоставленные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, учреждений, военно-учебных заведений, предприятий и организаций Вооруженных Сил, пограничных, внутренних и железнодорожных войск.

С принятием федерального закона "О градостроительном регулировании функционального использования территорий" органы государственной власти субъекта Федерации, а также органы местного самоуправления смогут в пределах своей компетенции определять иной порядок функциональной классификации земель населенных пунктов.

- земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного назначения (см. определение, данное выше).

- земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного значения.

К землям природоохранного назначения относятся земли заказников (за исключением охотничьих), запретных и нересто-охранных полос, земли, занятые лесами, выполняющими защитные функции, другие земли в системе охраняемых природных территорий, земли памятников природы. В состав земель природоохранного назначения включаются земельные участки, в пределах которых имеются природные объекты, представляющие особую научную или культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, сообщества растительных и животных организмов, редкие геологические образования, виды растений и животных).

К землям природно-заповедного фонда относятся земли заповедников, памятников природы, природных (национальных) и дендрологических парков, ботанических садов. В состав земель природно-заповедного фонда включаются земельные участки с природными комплексами и объектами, имеющими особое экологическое, научное, эстетическое, культурное и рекреационное значение.

К землям оздоровительного назначения относятся земельные участки. обладающие природными лечебными факторами (минеральными источниками. залежами лечебных грязей, климатическими и другими условиями), благоприятными для организации профилактики и лечения. Земли оздоровительного назначения подлежат особой охране.

Землями рекреационного назначения признаются выделенные в установленном порядке участки земли, предназначенные и используемые для организованного массового отдыха и туризма населения. К ним относятся земельные участки, занятые территориями домов отдыха, пансионатов, санаториев, кемпингов, спортивно -оздоровительных комплексов, туристических баз, стационарных и палаточных туристическо-оздоровительных лагерей, домов рыболовов и охотников, детских туристических станций, парков, лесопарков, учебно-туристических троп. маркированных трасс, пионерских и спортивных лагерей, расположенных вне земель оздоровительного назначения. К землям рекреационного назначения относятся также земли пригородных зеленых зон, то есть земли за пределами городской черты, занятые лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно-гигиенические функции, и являющиеся местом отдыха населения.

Землями историко-культурного назначения признаются земли, на которых (и в которых) располагаются памятники истории и культуры, достопримечательные места. в том числе объявленные заповедными, национальными парками, историко-культурными заповедниками (музеями - заповедниками), а также занятые учреждениями культуры и с которыми связано существование традиционных народных художественных промыслов, ремесел и иного прикладного искусства.

Законодательство Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях основывается на соответствующих положениях Конституции Российской Федерации и состоит из Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", принимаемых в соответствии с ним других законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

С учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий и статуса находящихся на них природоохранных учреждений различаются следующие категории указанных территорий:

а) государственные природные заповедники, в том числе биосферные;

б) национальные парки;

в) природные парки;

г) государственные природные заказники;

д) памятники природы;

е) дендрологические парки и ботанические сады: ж) лечебно-оздоровительные местности и курорты.

Правительство Российской Федерации, соответствующие органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления могут устанавливать и иные категории особо охраняемых природных территорий (территории, на которых находятся зеленые зоны, городские леса, городские парки, памятники садово-паркового искусства, охраняемые береговые линии. охраняемые речные системы, охраняемые природные ландшафты, биологические станции, микрозаповедники и другие).

землями лесного фонда считаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности.

В состав земель лесного фонда входят:

-лесные земли (покрытые лесом, а также не покрытые лесом- вырубки, гари. редины, прогалины и другие); - нелесные земли (болота, дороги, квартальные просеки и другие).

земли водного фонда. К землям водного фонда относятся земли, занятые водоемами. ледниками, болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон. гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли. выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов. Земли водного фонда используются для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение питьевых, бытовых, оздоровительных и других нужд населения, а также водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных и общественных потребностей.

* земли запаса. Землями запаса являются все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду юридическим или физическим лицам.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения'.

2. Участки недр.

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения

Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

3. Обособленные водные объекты.

Обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка. Положения водного законодательства Российской Федерации применяются к обособленным водным объектам в той мере, в какой это не противоречит гражданскому законодательству.

Водный фонд - совокупность водных объектов в пределах территории Российской Федерации, включенных или подлежащих включению в государственный водный кадастр.

В зависимости от физико-географических, гидрорежимных и других признаков водные объекты подразделяются на:

- поверхностные водные объекты (реки и водохранилища на них, ручьи, каналы межбассейнового перераспределения и комплексного использования водных ресурсов, озера, водохранилища, болота, пруды, ледники и снежники),

- внутренние морские воды;

- территориальное море Российской Федерации;

- подземные водные объекты.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации водное законодательство Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

4. Леса.

Лес - это совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии*.

Все леса и предоставленные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд Российской Федерации.

Лесной фонд находится в совместном ведении Российской Федерации, республик в составе Российской Федерации, автономной области, автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт - Петербурга.

ГК РФ, Гл. 17, ст. 261, п.2. Глава 17 Кодекса "Право собственности и другие вещные права на землю" вводится в действие со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, принятого Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации. ^ Закон РФ "О недрах" в редакции от 3 марта 1995 г. '' Водный кодекс РСФСР в редакции от 18 октября 1995 г. ^ Основы лесного законодательства Российской Федерации от 6 марта 1993 г.

5. Многолетние насаждения.

К многолетним насаждениям относятся:

- защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственного назначения;

- защитные лесные насаждения на полосах отвода железных, автомобильных дорог и каналов;

- озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах, произрастающие на землях, не отнесенных к городским лесам;

- деревья и группы деревьев на приусадебных, дачных и садовых участках;

- другая древесная и кустарниковая растительность не относящаяся к лесному фонду.

6. Искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей.

К недвижимому имуществу относятся искусственные объекты (здания, строения, сооружения и т.п.), неразрывно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

За основу классификации искусственных сооружений, неразрывно связанных с землей, целесообразно принять основное функциональное назначение сооружения.

Классификация искусственных сооружений, неразрывно связанные с землей (в соответствии с основньш функциональным назначением).

1. Производственные объекты:

1.1. транспортные, промышленные, с/х производственные объекты,

1.2. объекты коммунального и бытового хозяйства,

1.3. другие производственные объекты.

2. Объекты инженерной н транспортной инфраструктуры.

3. Нежилые непроизводственные объекты:

3.1. торговые объекты

3.2. складские объекты,

3.3. объекты культуры, здравоохранения и образования,

3.4. офисы,

3.5. другие нежилые непроизводственные объекты.

4. Объекты жилищного фонда

Комментарии

Офисы - специально оборудованные нежилые непроизводственные неторговые нескладские помещения, предназначенные для использования юридическими лицами и гражданами-предпринимателями для организационного (финансового, административного, юридического и др.) обеспечения деятельности юридического лица (гражданина-предпринимателя).

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты,

Деление объектов на производственные и непроизводственные условно, и выбрано разработчиками для удобства практического использования предлагаемой классификации Данное определение предлагается разработчиками классификации Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г.(ред. от 12.01.96) дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Классификация жилищного фонда с точки зрения собственности (в соответствии с законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики").

1. Частный жилищный фонд.

2. Государственный жилищный фонд.

3. Муниципальный жилищный фонд.

4. Общественный жилищный фонд.

5. Жилищный фонд в коллективной собственности.

Комментарии.

Частный жилищный фонд:

1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом.

Государственный жилищный фонд:

1) ведомственный фонд состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальный жилищный фонд:

фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Общественный жилищный фонд: фонд, состоящий в собственности общественных объединений.

Жилищный фонд в коллективной собственности:

фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

7. Предприятия.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли - продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

8. Иное имущество, относимое законом к недвижимому и подлежащее государственной регистрации.

В соответствии с частью второй п.1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации:

* воздушные суда,

* морские суда,

* суда внутреннего плавания,

* космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (ст. 132 ГК).

Мероприятия по внедрению технологии имущественного бюджета

1. Создание классификатора государственного имущества в ведении субъекта федерации

2. Создание и реализация концепции по:

а) выявлению источников (потенциальных) по получению сведений об имуществе и его состоянии,

б) разработке системы накопления, обработки и хранения информации в выявленных источниках,

в) разработке системы информационного обмена между источниками и системы обобщения информации и доступа к ней владельцев и пользователей активов,

г) определению чистоты титула активов (системы регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него, деятельность депозитариев и т.п.),

д) организационному обеспечению сбора, обработки и передачи информации.

3. Создание и обеспечение (техническое и материальное) программы мониторинга государственного имущества

4. Распределение (сортировка) активов на:

- учитываемые в управленческом бюджете,

- подлежащие включению в имущественный бюджет (АИБ).

5. Разработка системы учета, идентификации, описания и оценки АИБ

6. Осуществление анализа и моделирования движения имущества и имущественных прав, не отраженных в административном бюджете, но с учетом его потребностей

Возможные направления движения: а) Реализация (продажа):

- с целью покрытия расходной части (незащищенных статей административного бюджета,

- с целью осуществления инвестиционных программ, не предусмотренных административным бюджетом

б) Прямые инвестиции материальных или нематериальных активов:

- с целью трансформации их в более ликвидные формы,

- с целью получения общественно полезных результатов

в) Реализация разрешительных полномочий (предоставление льгот, режима наибольшего благоприятствования, ограничения монопольного влияния конкурентов и контрагентов, пресечение недобросовестной конкуренции) в рамках сотрудничества с субъектами предпринимательской деятельности по реализации региональных Программ

7. Формирование годового и перспективного (3-5 лет) плана движения активов не отраженных в административном бюджете, т.е. формирование "Имущественного бюджета"