Оценка бизнеса ЗАО "Саянстрой" методом стоимости чистых активов

Крупными и средними строительными организациями республики произведено товаров (работ, услуг) на 1260,9 млн. рублей, что фактических ценах на 21,2% меньше, чем в 2001 году.

Доля строительства в республике не дотягивает и до 5%. без строительства развивать экономику невозможно. Последние три года наблюдается устойчивое снижение инвестиций в основной капитал экономики Хакасии. Доля инвестиций в строительстве в 2002 году составила лишь 57% от предыдущего года. Однако на 2003 год правительством Хакасия поставлена задача, не допустить дальнейшего сползания экономики.

Объем финансирования экономики из всех источников планируется удержать на уровне 2370 млн. рублей, что составляет 100,4% от 2002 года.

В связи с общей дотационностью региона, огромное значение для Хакасии имеют федеральные инвестиционные программы, которые успешно реализуются: программа "Сибирь", "Экономическое и социальное развитие народов Севера", "Дороги России", "Развитие образования", президентская программа "Жилищные сертификаты"

Внешнеторговый оборот

По данным Восточно-Сибирского таможенного управления, внешнеторговый оборот республики в январе-ноябре 2002 года составил в текущих ценах 460,2 млн. долларов США, в том числе экспорт -315,6 млн. долларов США, импорт - 144,6 млн. долларов США. По сравнению с январем-ноябрем 2001 года внешнеторговый оборот сократился на 3,6% в том числе экспорт - на 2,6%, импорт на 5,7%. За январь-ноябрь 2002 года сложилось положительное сальдо внешнеторгового баланса в сумме 171 млн. долларов США. Доля экспорта во внешнеторговом обороте составила 68,6%, на импорт приходилось 31,4%.

Достаточно эффективной была в минувшем году и работа по обслуживанию государственного долга. Несмотря на небольшой эмиссионный опыт, республика остается добросовестным заемщиком даже в современных достаточно сложных экономических условиях. Хакасия имеет возможность выполнить одно из основных условий государственного кредитования - обеспечить кредит.

На основании исследований кредитного рейтинга республики, ее бюджетной устойчивости и кредитной истории можно сделать вывод: финансовое и политическое положение Хакасии позволяет ей как субъекту Российской Федерации, выступать сегодня в качестве эмитента достаточно надежных субфедеральных обязательств.

Если проанализировать развитие Хакасии за последние годы в целом, то, как и везде, "кадры решали все". Надо признать, что некоторые ключевые фигуры, работавшие в правительстве Хакасии до 2001 года, целенаправленно лоббировали интересы только лишь Саянского алюминиевого гиганта и компании "Сибирский алюминий". Они не были заинтересованы в развитии многоотраслевой экономики республики. Задача действующего состава правительства Хакасии - стараться выровнять структурные и финансовые перекосы в экономике. Только в этом случае возможен реальный перелом в экономике республики.

Краткая характеристика отрасли

В настоящее время строительная отрасль в целом переживает непростой период. Волнующих проблем в отрасли немало. Одна из них, которая существенно влияет на экономику строительства - отсталость, изношенность технической основы строительной базы.

По данным Госкомстата, рост в отрасли идет только за счет увеличения жилья (увеличение введенного метража в 2002 году по сравнению с 2001 годом почти на 8%). В области строительства объектов нежилого назначения - падение более чем на 4%. сегодня нет средств у большинства Российских заводов и фабрик, что бы строить как в советское время.

Одна из характеристик прошлого года - резкое замедление роста инвестиций. Отсутствие инвестиций исключает рост производства и развития. Основными целями инвестирования в 2002 году были замена изношенной техники и оборудования, увеличение производственных мощностей, автоматизация и механизация существующих производственных технологий, охрана окружающей среды, снижение себестоимости продукции, экономия энергоресурсов. Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций, по-прежнему остаются высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков, высокая стоимость материалов, конструкций, изделий.

Жилищное строительство. В 2002 году организациями всех форм собственности РФ построено около 300 тыс. квартир. Примерно на 60 территориях субъектов Российской Федерации объемы постоянного жилья превысили уровень 2001 года (таблица 4).

Таблица 4. Строительство жилых домов по регионам России

	Введено тыс. м2 в январе-ноябре 2002 г.	январь-ноябрь 2002 г. в % к ноябрю-декабрю 2001 г.
Российская Федерация в том числе:	23720,7	113,0
– Центраьный федеральный округ	9262,2	117,0
– Северо-Западный федеральный округ	1872,1	111,9
– Южный федеральный округ	4077,3	106,9
– Приволжский федеральный округ	4775,9	112,6
– Уальский федеральный округ	1453,0	106,2
– Сибирский федеральный округ в том числе:	1679,1	120,3
– Республика Хакасия	82,2	148,6
– Красноярский край	294,4	193,1
– Дальневосточный федеральный округ	512,3	92,7

Населением за свой счет и с помощью кредитов построено 11,3 млн. кв. м общей площади жилых домов, что составило 47,8% от общего объема вводимого в январе-ноябре 2002 г. жилья.

Не формируется государственная строительная политика, - нет стратегии развития отрасли, теряются контакты с региональными структурами и строительными организациями. Сегодня встает вопрос о реанимации отечественного строительного комплекса.

Строительный комплекс Российской Федерации, работая в новых экономических условиях, в отдельных регионах не сумел сохранить свой производственный и кадровый потенциал.

В 2002 году инвестиции в основной капитал составили 1950 млрд. рублей, в том числе в промышленность строительных материалов 10,5 млрд. руб., в развитие производственной базы строительных организаций - 48,9 млрд. рублей. Отраслевая структура инвестиций в основной капитал в 2002 году практически сохранилась без изменений.

Дебиторская задолженность по крупным и средним строительным организациям на 1 января 2003 г. составила 269,8 млрд. рублей, удельный вес просроченной задолженности 29,7%

Кредиторская задолженность составила 408,7 млрд. рублей, удельный вес просроченной задолженности 30,6%. По всем округам, кроме южного и сибирского федеральных округов задолженность за 2002 год несколько возросла.

Важнейшим направлением деятельности Госкомитета в 2002 году было выполнение функций заказчика-координатора федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от17 ноября 2001г. № 675. Этот документ на сегодня определяет существо федеральной государственной жилищной политики.

Госстрой России активно развивает международное сотрудничество, направленное прежде всего на привлечение иностранных инвестиций и кредитов и создание условий для экспорта строительных услуг российских организаций, для строительства и реконструкции объектов, продолжает развивать взаимовыгодные международные связи со строительными министерствами и фирмами более 50 стран мира.

Давно назрел вопрос принятия целого пакета федеральных правовых актов, направленных на демонополизацию привлечение инвестиций в жилищно-коммунальную отрасль.

Стратегическим курсом остается создание эффективной и социально ориентированной экономики. Особенно это касается отраслей жизнеобеспечения, в которых основной акцент в 2003 году будет сделан не просто на увеличение темпов замены оборудования, а на инновационный подход.

Одним из ключевых подходов Госстроя России остается осуществление жилищно-коммунальной реформы.

2.2. Анализ финансового состояния предприятия

Характеристика предприятия

ЗАО "Саянстрой" создано путем преобразования треста "Саяналюминстрой" в 1992 году. Это единственная в Хакасии многопрофильная комплексная строительная компания, имеющая государственные лицензии на все виды строительно-монтажной деятельности, проектные работы и на производство строительных материалов и конструкций.

Строительная продукция, выпускаемая фирмой, вводимые жилые дома и объекты промышленного и социального культурного назначения отличаются высоким качеством и сочетают в себе современные технологии, натуральное экологически чистое сырье и последние достижения в строительной отрасли.

Фирма представляет собой производственный комплекс по производству большого количества продукции:

кирпич;

промышленный сборный железобетон;

сборный железобетон для домостроения;

бетон;

раствор;

асфальт;

изделия деревообработки (дверные и оконные блоки, плинтус, брус, штакетник, и др.)

алюминиевые конструкции;

утеплители;

литье из пластмассы;

полиэтиленовые трубы;

сантехника и др.

"Саянстрой" имеет в составе комплекса угольную котельную, компрессорное хозяйство, водозаборные сооружения, завод бетона и раствора, кирпичный завод, домостроительный комбинат, которые необходимы для обеспечения технологических условий производства.

Складская база фирмы позволяет создавать необходимые запасы сырья и материалов, готовой продукции, а техническое состояние складов позволяет создавать надлежащие условия для хранения материальных ценностей.

На момент проведения работ Уставной капитал ЗАО "Саянстрой" составляет 400 000 рублей и разделен на 80000 акций номинальной стоимостью 5 (пять) рублей каждая.

Количество акционеров в фирме 1003 человека. Крупнейшими акционерами являются 15 человек (70% уставного капитала) остальные 30% распределены между прочими акционерами.

Органами управления ЗАО "Саянстрой" в соответствии с Уставом общества являются:

Общее собрание акционеров;

Совет директоров;

Генеральный директор.

Общее собрание акционеров является высшим органом управления ЗАО "Саянстрой"

Совет директоров осуществляет общее руководство деятельностью общества в промежутках между общими собраниями акционеров.

Генеральный директор осуществляет общее руководство текущей деятельностью общества.

ЗАО "Саянстрой" обладает мощным кадровым потенциалом (таблица 5) Общая численность работающих 875 человек.

Таблица 5. Образовательный уровень специалистов ЗАО "Саястрой"

Уровень образования	Количество человек	%
1. Кандидат экономических наук	1	0,10
2. Высшее	137	15,89
3. Незаконченное высшее	27	3,0
4. Среднетехническое	158	18,06
5. Среднее	543	62,06
6. Незаконченное среднее	7	0,8
ВСЕГО	85	100,00

В 2002 году в фирме "Саянстрой" выручка от основной деятельности уменьшилась в связи с увеличением незавершенного строительства.

Анализ финансового состояния предприятия

Целью данного раздела является определение финансового состояния предприятия на основе анализа основных форм бухгалтерской отчетности, а также показателей финансовой деятельности предприятия.

Анализ финансового состояния предприятия включает в себя анализ бухгалтерской отчетности предприятия за прошедшие периоды. Указанный анализ необходим для выявления тенденций в деятельности предприятия и определения основных финансовых показателей, характеризующих его состояние.

Настоящий финансовый анализ выполнен за период с начала 2000 года по январь 2003 года.

Данный анализ носит ограниченный характер, поскольку обесценение рубля (рост курса доллара и инфляция) осложняет ретроспективный анализ отчетов даже при пересчете рублевых сумм в доллары. Анализ проводился по следующим этапам: Общая оценка баланса предприятия. Оценка динамики и структуры пассива баланса. Оценка динамики и структуры актива баланса. Анализ основных финансовых коэффициентов

В целях наглядности представления из исходного баланса были исключены статьи, имеющие нулевое значение Копии исходного бухгалтерского баланса представлены в Приложении 1 к настоящему отчету. Форма о прибылях и убытках представлена в таблица 6.

Таблица 6. Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.

Наименование статьи	код	01.01.01	01.01.02	01.01.03
I. Доходы и расходы по обычным видам деятельности Выручка (нето) от реализации товаров, продукции, работ, услуг (за минусом НДС, акцизов и аналогичных обязательных платежей)	010	62 342,0	87 244,0	59 182,0
Себестоимость реализации товаров, продукции, работ, улуг	020	63 995,0	85 299,0	55 392,0
Валовая прибыль	029	-1653	1945	3790
Коммерческие расходы	030	553,0	622,0	256,0
Управленческие расходы(010-020-030-040)	040
Прибыль (убыток) от реализации продукции	050	-2206,0	1324,0	3534,0
II. Операционные доходы и расходы
Проценты к получению	060	12	9
Проценты к уплате	070
Доходы от участия в других организациях	080	1
Прочие операционные доходы	090	81898	12575	37416
Прочие операционные расходы	100	81012	13285	39934
III. Внереализованные доходы и расходы
Прочие внереализационные доходы	120	1846	396	874
Прочие внереализационные расходы	130	80	760	366
Прибыль (убыток) до налогообложения	140	459	3059	1524
Налог на прибыль	150	280	680	1113
Прибыль (убыток) о обычной деятельности	160	179	2379	411
Отвлеченные средства	170+180
Чистая прибыль (нераспределенная прибыль (убыток) ) отчетного периода	190	179	2379	411

Таблица 7. Анализ платежеспособности и ликвидности

Показатели	Формула	Начало года	Конец года
1. Собственный капитал	СК	117917	13425
2. Внеоборотные активы	ВА	86711	89499
3. Собственные оборотые средства	СОС	+31206	+48926
4. Долгосрочные обязательства	ДП	-	-
Итого средств (3+4)		31206	48926
5. Краткосрочные займы	КП	36737	63763
Итого средств (5+6		67943	112689
6. Производственные запасы +НДС	ПЗ+НДС	53327	104844
7. Излишек(недостаток) средств (3-7)	Х1 0	-22121	-55918
8. Излишек (недостаток) средств (5-8)	Х2 0	-53327	-55918
9. Излишек(недостаток) средств(7-8)	Х3 1	+14616	+7845
Тип финансовой устойчивости	S (001)

ТИПЫ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ:

SХ = 1, если Хi больше или равно 1;

SХ= 0, если Хi меньше или равно 0

S (111) - абсолютная финансовая устойчивость;

S (011) - нормальная финансовая устойчивость;

S (001) - неустойчивое финансовое состояние;

S (000) - кризисное финансовое состояние.



Таблица 8. Коэффициенты финансовой устойчивости

Показатели	Формула	Начало года	Конец года	Отклонение	Примечание
Коэффициент капитализации	Ккап = ПК/СК	0,312	0,461	+0,149	На 1 рубль собственных средств приходится 0,46 рубля заемных средств
Коэффициентобеспеченности собственными источниками финансирования	Коб=СОС/ТА	0,459	0,434	-0,025	На 1 рубль текущих активов приходится 0,43 рубля собственных оборотных средств
Коэффициент финансиования	КФ=1/Ккап	3,21	2,17	-1,04	Снижение показателя (на 1 рубль заемных средств приходится 2,17 рубля собственных средств (норма 1)
Коэффициент финансовой устойчивости	Кфу = (СК+ДП) /Б	0,762	0,685	-0,077	Показывает какая часть актива финансируется за счет устойчивых источников (норма 0,8-0,9)

Таблица 9 Коэффициенты ликвидности

Показатели	Формула	Начало года	Конец года	Отклонение	Примечание
Коэффициент абсолютной ликвидности	Кал = (ДС+КФВ) /КП	0,05	0,02	-	0,2 - 05 -норма
Коэффициет быстрой ликвидности	Кбл=(ДС+КФВ+ДБ) /КП	0,398	0,123	-	0,7 -1 - норма
Коэффициент текущй ликвидности	Ктл=ТА/КП	1,849	1,767	-	2 - норма

Исходя из рассмотренной отчетности за год, можно сделать следующие основные выводы:

1. За 2002 год валюта баланса увеличилась на 47 534 тыс. руб. В основном рост имущественного комплекса предприятия отразился в увеличении следующих статей баланса:

– незавершенное строительство - 4 758 тыс. руб.

– запасы - 50 532 тыс. руб.,

Изменение валюты баланса произошло за счет следующих основных источников финансирования:

– за счет увеличения доли заемных средств

– за счет увеличения кредиторской задолженности на 56,6 % от величины общего изменения валюты баланса.

Задолженность по кредитам, отраженная в бухгалтерском балансе, представляет собой краткосрочное заимствование предприятием денежных средств, для оплаты сырья и материалов. Исходя из практики хозяйствования, предприятие производит единовременные закупки крупных партий сырья и материалов, для осуществления которых необходимы значительные денежные ресурсы.

Задолженность перед бюджетом является текущей задолженностью по налогам, начисленным и планируемым к перечислению в бюджет в соответствии с установленными законодательством сроками. Просроченная задолженность по платежам в бюджет отсутствует.

Анализ финансовых коэффициентов

Дополнительную информацию о финансовом состоянии предприятия с точки зрения краткосрочной и долгосрочной перспектив можно получить из анализа коэффициентов, характеризующих ликвидность, платежеспособность, а также финансовую устойчивость предприятия. Рассмотрим более подробно некоторые из этих коэффициентов.

В таблицах с 6 по 9 представлен расчет основных финансовых показателей. Наиболее важными из них являются показатели ликвидности. Коэффициенты ликвидности применяются для оценки способности фирмы выполнять свои краткосрочные обязательства. Как правило, все рассчитанные коэффициенты сравниваются с нормативными значениями. В целях данной работы исполнитель счел целесообразным и обоснованным подробно становиться лишь на анализе коэффициентов ликвидности. Остановимся на каждом из них.

1. Величина собственных оборотных средств характеризует ту часть собственного капитала предприятия, которая является источником покрытия текущих активов предприятия, т.е. активов, имеющих оборачиваемость менее одного года. Величина собственных оборотных средств численно равна превышению текущих активов над текущими обязательствами. Как видно из таблицы, собственные оборотные средства за рассматриваемый период равны 48 926 тыс. руб.

КСОС =	Собственные оборотные средства
	Текущие активы

2. Коэффициент абсолютной ликвидности денежных средств

3. характеризует страховой резерв платежеспособности предприятия. Для нормально функционирующего предприятия этот показатель может изменятьсяот 0,2 до 0,7. В нашем случае этот показатель соответствует 0,002, что является недопустимым, и свидетельствует о невысокой маневренности собственных денежных средств.

К абс. ликвидности =	Ден. Средства + Краткоср. бязательства
	Текущие обязательства

4. Коэффициент текущей ликвидности дает общую оценку ликвидности активов, показывая, сколько рублей текущих активов предприятия приходится на один рубль текущих обязательств.Экономический смысл данного показателя заключается в том, что он отражает возможность погашения обязательств за счет текущих активов. Размер превышения задается. Он может варьироваться в зависимости от отрасли и вида деятельности. В Российской практике значени этого коэффициента менее двух является основанием для признания структуры баланса предприятия неудовлетворительной. В нашем случае величина коэффициента текущей ликвидности за анализируемый период изменилась от 1,83 до 1,77 - эти показатели ниже нижнего предела установленного норматива, который равен 2,0 и показывает, сколько рублей текущих активов приходится на 1 руб. текущих обязательств.

К тек. ликвидности =	Текущие активы
	Текущие обязательства

5. Коэффициент быстрой ликвидности по своему назначению аналогичен коэффициенту текущей ликвидности, однако, он исчисляется по более узкому кругу текущих активов, когда из расчета исключена наименееликвидная их часть - производственные запасы. Логика такого исключения состоит в том, что при вынужденной ликвидации денежные средства, полученные от реализации запасов будут значительно меньше первоначальных затрат, отраженных в активе баланса. В частности, в услвиях рыночной экономики типичной является ситуация, когда при ликвидации предприятия выручают 50% и менее от учетной стоимости запасов. К денежным средствам и дебиторской задолженности можно добавить легко реализуемые ценные бумаги. Реальные показатели значения рассматриваемого коэффициента для российских предприятий составляет 0,7-0,8, что признается допустимым. Для оцениваемого предприятия величина данного показателя составила 0,1 на конец рассматриваемого периода, что свидетельствует о недостаточной ликвидности активов.

К быстрой. ликвидн.=	Ден. средства +Краткоср. вложения +Деб. задолженность > 1 года.
	Текущие обязательства

6. Анализ финансовой устойчивости проводится для выявления платежеспособности предприятия и направлен на выявление стабильностиили нестабильности его деятельности, а также степени зависимости предприятия от кредиторов и инвесторов.

7. Один из показателей, характеризующих финансовую устойчивость предприятия это коэффициент автономии. Он показывает, что собственые средства во всей сумме активов соответствуют нормативному значению, риск невыполнения предприятием своих долговых обязательств незначителен.

Он показывает долю собственных средств от всей суммы активов. По мере приближения значения коэффициента к единице уменьшается риск невыполнения предприятием своих долговых обязательств. Рост коэффициента свидетельствует об увеличении финансовой независимости и повышаются гарантии выполнения предприятием своих обязательств. Для оцениваемого предприятия коэффициент автономии равен 0,68, что соответствует нормативному значению, риск невыполнения предприятием своих долговых обязательств незначителен.

Кавтономии =	Собственные средства
	Валюта баланса

Таким образом, анализ финансовых коэффициентов показал, что ликвидность предприятия ниже среднеотраслевой, предприятие работает нерентабельно.

Анализ бухгалтерского баланса, отчетов о финансовых результатах, расчет финансовых коэффициентов и их сравнение с нормативными значениями позволило сделать следующий вывод: текущее финансове состояние предприятия характеризуется как неустойчивое.

2.3. Оценка недвижимости предприятия

Описание и анализ объекта оценки

Для проведения работы по оценке рыночной стоимости здания железобетонного склада, расположенного по адресу г. Саяногорск, ул. Индустриальная, 21 Заказчиком были представлены следующие документы:

– технический план БТИ на здание склада

– справка о балансовой стоимости.

Балансовая стоимость здания 836720 руб.

Остаточная стоимость здания 313800 руб.

Анализ местоположения объекта оценки

Оцениваемый объект - здание склада

Объект оценки расположен в г. Саяногорске РХ, ул. Индустриальная, 21.

Район характеризуется средней плотностью застройки, преимущественно промышленными и производственными зданиями и сооружениями.

Транспортная доступность удовлетворительная.

Коммерческая привлекательность объекта - не привлекательный.

Описание объекта оценки

Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольные помещения примерно одинаковой площадью

Площадь застройки - 1119,2 м2.

Площадь помещений - 1060,7 м2.

Высота здания - 6,55 м.

Строительный объем - 7331 м3.

Год постройки - 1976.

Основные конструктивные элементы приведены в таблице 10.

Таблица 10. Основные конструктивные элементы склада

Конструктивный элемент	Описание
Фундаменты	железобетонные столбчатые
Стены	железобетонные панели
Перегородки	кирпичны
Перекрытия	железобетонные
Кровля	совмещенная
Полы	бетонные
Дверные проемы	метллические ворота
Оконные проемы	отсутствуют
Электротехнические устройства	отсутствуют
Внутренняя отделка	штукатурка. побелка

Техническое состояние объекта оценки

Фундамент - трещины в цокольной части здания.

Стены отдельные трещины и выбоины.

Перегородки - трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями и стенами, многочисленные сколы, местами разрушение перегородок.

Перекрытия - небольшие волосяные трещины, местные следы протечек на потолке.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

На основании изложенного и учитывая назначение объекта оценки, определяется рыночная стоимость, и текущее использование рассматривается по прямому назначению - как здание склада или автогаражных боксов.

Определение рыночной стоимости объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнении аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Затратный подход

Затратный подход является одним из стандартных в оценке рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов и современных стандартов и т. д.. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора)

Под накопленным износом понимается принимаемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2. определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства) находящихся на объекте;

3. определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4. определить величину накопленного износа;

5. определить остаточную стоимость объекта оценки ;

6. к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

Сзатр = Сз.у + Сн.с - Из, (II.1)



где	Сзатр	– стоимость объекта оценки; –
	Сз.у	– стоимость земельного участка;
	Сн.с	– стоимость нового строительства;
	Из	– износ, т.е. количественная оцнка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения;

Сн.с = ПИ + КИ, (II.2)

где	ПИ	– прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, котрая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основании договора подряда (ПИ = Ссмет);
	КИ	– косвенные издержки, т.е. издержки инвестора связанные со строительством, которые не – могут быть включены в договорную цену.

В состав КИ обычно включают:

– стоимость разработки пректа и авторского надзора;

– стоимость согласования проекта и экспертизы;

– оплата услуг консультантов;

– затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям;издержки, связанные с правом использования земли во время строительства (аренда, налоги)

– издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, заключением договора подряда;

– издержки, связанные с выводом объекта на полную мощность и т.д.

Сметная стоимость (Ссмет) определяется по формуле

Ссмет = Сс.м.р + Соб + ПЗ (II.3)

где	Сс.м.р	– стоимость строительно-монтажных работ; –
	Соб	– стоимость оборудования отнесенного к недвижимости;
	ПЗ	– прочие (неучтенные) затраты;

Сс.м.р = ПЗ + НР +ПН;(II.4)

ПЗ = Сз.п Смат + Сэмм,(II.5)

где	Сз.п	– заработная плата строительных рабочих и машинистов; –
	Смат	– стоимоть строительных материалов;
	Сэмм	– стоимость эксплуатации машин и механизмов;
	НР	– накладные расходы
	ПН	– плановые накопления, сметная прибыль или прибыль подрядчика

Определение стоимости земельного участка

Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, участок является государственнй собственностью. Будущему покупателю земля не передается в собственность, поэтому он должен платить земельный налог.

Определение восстановленной стоимости здания

Для расчета стоимости нового строительства объекта использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости Согласно "Общей части к сборникам УПВС" Хакасия относится 4-му территориальному поясу и 3-му климатическому району. Расчет стоительного объема и показателей восстановительной стоимости 1 м3 производится согласно правилам изложенным в "Общей части к сборникам УПВС". (УПВС № 18 табл.24е)

В соответствии с "Общей частью к сборникам УПВС", в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством т.е. сумму ПИ + КИ в формуле (II.2), равную полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

ПВС = V Сед Ккл К1 К1 терр К2(II.6)

где	V	– строительный объем объекта недвижимости, м3, м2, п.м;
	Сед	– стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 г. определяется по – соответствующему сборнику УПВС;
	Ккл	– поправочный коэффициент 3-го климатического района, в котором расположен г. Саяногорск Р
	К1	– коэффициент перехода от сметных цен 1969 г к сметным ценам 1984 г. К1 = 1,19
	К1 терр	– поправочный территориальный коэффициент к коэффициенту К1, К1 терр = 1,03
	К2	– индекс удорожания СМР по сравнению с уровнем цен 1984 года к дате оценки, разработнный Региональным центром по ценообразованию в строительстве при министерстве по градостроительной и жилищной политике РХ. По состоянию на дату оценки данный индекс составляет К84/2003 = 34,4

В таблице 11 приведен расчет ПВС здания склада.



Таблица 11. Расчет ПВС здания склада

Наименованиездания	V, м3	Сед	Ккл	К1	К1 терр	К2	ПВС на 01.01.03 г., руб.
Здание склада	7331	12,7	0,9	1,19	1,03	34,4	3611581,31
ИТОГО							3611581,31

Определение физического износа объекта недвижимости

Величина накопленного физического износа объекта недвижимости определялась на основании правил оценки физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р) и визуального осмотра.

Расчет величины накопленного износа произведен по формуле

(II.7)

где		физический износ здания, %
		физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %
	li	коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости объекта;
	n	число отдельных конструкций, элементов или систем объекта

Расчет физического износа здания приведен в таблице 12.

Таблица 12. Расчет физического износа склада

Конструктивный элемент	удельный вес в общей стоимости	Фактический изический износ элементов	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания
1. Фундаменты	8	20	1,6
2. Стены и перегородки	31	25	7,75
3. Перекрыти	17	30	5,1
4. Кровля	7	50	3,5
5. Полы	9	35	3,15
6. Окна и двери	8	30	2,4
7. Внутенняя отделка	4	50	2,0
8. Санитарно-технические и электротехнические устройства	3	100	3
9. Прочие работы	13	50	6,5
10. ИТОГО	100		35,0

Определение накопленного функционального износа объекта недвижимости

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

На момент оценки помещение имеет функциональный износ, вызванный неудовлетворительным месторасположением, неудовлетворительной планировкой внутренних помещений (не отвечающей современным требованиям), и составляет 30%

Определение износа внешнего воздействия объектов недвижимости

Внешнее устаревание - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния. На момент оценки, внешний износ объекта составляет 40%.

Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле

(II.8)

Подставив данные из табл. 11 и 12 в формулу (II.8), получим стоимость здания

руб.

Стоимость объекта оценки полученная затратным методом составляет 985962,00 руб.

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет рыночной стоимости выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

1) права собственности на недвижимость;

2) состояние рынка;

3) экономические характеристики;

4) условия финансирования;

5) местоположение;

6) характер использования;

7) условия продажи;

8) физические характеристики;

9) компоненты не связанные с недвижимостью.

В процессе проведения данного анализа Оценщик располагал достаточно очными официальными сведениями о продажах (предложениях о продаже) определенного количества объектов недвижимости, которые можно было бы рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом.

Таблица 13. Сравнение продаж

Элементысравнения	Ед изм.	Объект оценки	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Дата продажи			декабрь 2002 г.	октябрь2002 г.	ноябрь2002 г.	ноябрь2002 г.
Общая площадь	м2	1119,2	7241,4	2464,7	10530,2	4431,0
Полезная площадь	м2	1060,7	6583,1	2210,5	8775,2	4028,2
	м	6,55	6,15	3,6	6,8	4,5
Объем	м3	7331.0	44534,6	8873,0	71605,4	19940,0
Год постройки	г.	1976	1980	1976	1969	1975
Основные конструктивные элементы здания:
фундаменты		жел/бетонные столбчатые	бетонные ленточные	кирпичные ленточные	бетонные ленточные	бетонные ленточные
стены		панельные	панельные	кирпичные	силикатные	кирпичные
перегородки		кирпичные	панельные	отсутствуют	кирпичные	кирпичные
перекрытие		жел/бетонное	жел/бетонное	жел/бетонное	жел/бетонное	жел/бетонное
крыша		совмещенная	железная	отсутствует	стропила деревянные, кровля - асбестоцементные листы (шифер)	отсутствует
полы		бетонные	бетонные	бетонные	бетонные	отсутствуют
проемы оконные		отсутствуют	двойные глухие	отсутствует	отсутствуют	отсутствует
проемы дверные		металлические ворота	ворота деревянные	ворота дощатые	простые	отсутствует
электротехнические устройства		отсутствуют	отсутствуют	отсутствует	электроосвещение	отсутствует
внутренняя отделка		штукатурка, побелка	отсутствует	отсутствует	штукатурка стен, масляная окраска окон, дверей	отсутствует
Единицы сравнения
Цена продажи	руб.		1 450 000	360 000	3 700 000	420 000
Цена за единицу общей площади	руб./м2		200,2	146,1	351,4	94,8
Цена за единицу полезной площади	руб./м2		220,3	162,9	421,6	104,26
Цена за единицу объема сооружения	руб./м3		32,6	40,6	51,7	21,1
Корректировки		(Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки)
Цена продажи	руб.		1 450 000	360 000	3 700 000	420 000
Право собственности		полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		1 450 000	360 000	3 700 000	420 000
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		1 450 000	360 000	3 700 000	420 000
Условия продажи		коммерч.	коммерч.	коммерч.	коммерч.	коммерч.
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		1 450 000	360 000	3 700 000	420 000
Условия рынка (время продажи)		январь2003 г.	декабрь 2002 г.	октябрь2002 г.	ноябрь2002 г.	ноябрь2002 г.
Корректировка	%		1	3	2	2
Скорректированная цена	руб.		1 464 500	370 800	3 774 000	428 400
Местоположение		пром. зона	пром. зона	пром. зона	пром. зона	пром. зона
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		1 464 500	370 800	3 774 000	428 400
Физические характеристики
Размер		1119,2	7241,4	2464,7	10530,2	4431,0
Корректировка	%		-6,4	-2,2	-9,4	-4
Скорректированная цена	руб.		1 370 772	362 642	3 419 244	411 264
Подъездной автопуть			есть	есть	есть	есть
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		1 370 772	362 642	3 419 244	411 264
Подъездной ж/д путь			нет	нет	нет	есть
Корректировка	%					-15
Скорректированная цена	руб.		1 370 772	362 642	3 419 244	349 574
Техническое состояние		удовлетворительное	удовлетворительное	неудовлетворительное	удовлетворительное	плохое
Корректировка	%			15		20
Скорректированная цена	руб.		1 370 772	417 038	3 419 244	419 489
Удаленность от центра		удален	удален	частично удален	частично удален	частично удален
Корректировка	%			-5	-5	-5
Скорректированная цена	руб.		1 370 772	396 186	3 248 282	398 515
Наличие рядом аналогичных зданий		нет	нет	есть	есть	есть
Корректировка	%			-10	-10	-10
Скорректированная цена	руб.		1 370 772	356 567	2 923 454	358 664
Использование		склад, гараж	склад	склад	склад, цех	склад, гараж
Корректировка	%		15	15	-10
Скорректированная цена	руб.		1 576 388	410 052	2 631 109	358 664
Скорректированная цена	руб.		1 576 388	410 052	2 631 109	358 664
Для выводов
Общая чистая коррекция	руб.		126 388	50 052	1 068 891	61 336
в % от цены продажи	%		8,7	13,9	28,9	14,6
Весовой коэффициент			1	4	2	5

Расчет:

V=	1 576 388 1 +410 0524 +2 631 1092+358 6645	= 856 011 руб.
	12

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным методом, составляет 856 011.руб.

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Для расчета стоимости Объекта был применен метод капитализации доходов.

Этапы расчета:

1. Определяем ПВД (потенциальный валовой доход

ПВД = S Са

Где	S	– площадь сдаваемая в аренду, м2 –
	Са	– арендная ставка за 1 м2 (13,61 руб.)

ПВД = 1060,7 13,61 : 12 мес. = 173 234 руб.

2. Определяем ДВД (действительны валовой доход) при недозагрузке помещений - 15% и недоборе платежей 7%.

ДВД = 173234 - [173234 (0.15 + 0.07) ] = 135 123 руб.

3. Операционные расходы (ОР) составляют 16251 руб. ОР делятся на условно постоянные, размер котоых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг и условно-переменные расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и на расходы на замещение.

4. ЧОД = ДВД - ОР = 135123 -1625 = 118 872 руб.

5. Расчет коэффициента капитализации ведем по методу с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Rк = Rинв + Нвк

Где	Rинв	– ставка доходности инвестиции (капитала);
	Нвк	– норма возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений

Ставка дохода на капитал определяется методом кумулятивного построения. Rинв = Безрисковая ставка + Риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность + Премии за инвестиционный менеджмент Определим Rк

Безрисковая ставка	16
Риск вложения в недвижимость	3
Премии за низкую ликвидность	4
Премии за инвестиционный мееджмент	2
Ставка возмещения капитала (100%/ 24 года)	4,2
Общая ставка капитализации Rк	29,2

=	40Д	=	118872	= 407 096 руб.
	Rк		0,292

Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом составит 407096 руб.

Согласование результатов и заключение рыночной стоимости объекта

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход в основном полезен для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателя.

3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет большой вес при решении окончательной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (таблица 14).

Таблица 14. Расчет весовых коэффициентов (%)

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации	30	35	35
Полнота информации	25	35	40
Способность учитвать действительные намерения покупателя и продавца	20	50	30
Способность учитывать конъюнктуру рынка	25	40	35
Способность учитывать размер, местоположение, доходность оъекта	20	30	50
Допущения принятые в расчетах	35	35	30
Весовые показатели достоверности метода оценки	25,8	37,5	36,7

Стоимость объекта определяется по формуле

где	V	– обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб;
	V1; V2; V3	– стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно, руб;
	Q1; Q2; Q3	– средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта

V = 985262 0,256 + 856011 0,375 + 407096 0,367 = 724606 руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки здания склада расположенного по адресу г. Саяногорск, ул. Индустриальная, 21 по состоянию на 01 января 2003 г. г. с учетом округления составляет 724600 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.д.

На предприятии имеется 12 единиц недвижимости. В результате выполненной оценки их рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2003 года составила 19235,0 тыс. рублей.

2.4. Оценка машин и оборудования предприятия

Оценка машин и оборудования

Задание на оценку

Необходимо произвести оценку восстановительной, рыночной стоимости установки для сушки пиломатериалов ПАП - СИМ 07К по состоянию на 01.01.2003. Установка находится в эксплуатации с января 1999 года. Нормативный срок службы 10 лет. Установка предназначена для сушки всех пиломатериалов и заготовок из различных пород древесины. Отличительные особенности ПАП - СПМ:

– установки аэродинамического нагрева периодического действия;

– сушка нагретым воздухом осуществляется конвективным методом;

– предусмотрен режим влаготермообработки для обеспечения высокого качества сушки;

– возможность изготовления сушильной камеры из нержавеющей стали или алюминия.

Технические характеристики оцениваемой установки ПАП - СПМ 07 К:

Объем разовой загрузки, мЗ	10
Интервал рабочих температур, С	50-110
Время сушки пиломатериала (до влажности 8%), ч	48-60
Удельный расход электроэнергии на сушку 1мЗ, Вт/ч	240
Мощность, кВт	56,5
Габариты, см	993243250
Масса, кг	6800
	алюминий

Для расчета рыночной стоимости необходимо:

1. Осуществить выбор аналогов на первичном рынке (рынке нового оборудования) рассматриваемого оборудования.

2. Выявить главные ценообразующие параметры.

3. При расчете стоимости замещения использовать возможные методы целостной оценки.

4. Расчет износа оцениваемого оборудования произвести методом срока жизни.

Информационная база:

1. Промышленное оборудование, сборник № 11 2002 г.

2. Северо-западный региональный еженедельник Стройка, от 5 дек. 2002 г.

3. Основные средства, № 24 декабрь 2002 г.

4. Основные средства № 23 декабрь 2002 г.

5. Основные средства № 11июнь 2002 г.

6. Приложение к журналу Эксперт "Оборудование", № 6 июнь 2002 г.

7. www. Et3 ru

8. Техническая документация ПАП - СПМ 07 К.

Основные характеристики новых объектов - аналогов представлены в таблице 15.

Таблица 15. Основные характеристики объекта оценки и аналогов

Показатели	ед. изм.	Аналоги
		объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5 На дату продажи А5 цена камеры с внутренней обшивкой из алюминия была дороже по сравнению со стальной на 63360 руб.	А6
Модель		ПАП СПМ-07 К	ПАП СПМ-03 К	ПАП СПМ-07 К	ПАП СПМ-14 К	ПАП СПМ-03 К	ПАП СПМ-07 К	ПАП СПМ-14 К
Дата продажи		01.01.03	01.03.01	01.03.01	01.03.01	01.02.01	01.02.02	01.02.02
Цен	руб.	?	121400	156800	205400	85200	180000	158400
Период эксплуатации	лет	4	0	0	0	0	0	0
Нормативный срок службы		10	10	10	10	10	10	10
Технические характеристики
Объем разовой загрузки, (Х1)	мЗ	10	5	10	20	5	10	20
Удельный расход электро-энергии на сушку 1мЗ, (Х2)	кВт/ч	240	250	240	200	250	240	200
Мощность, (Х3)	кВт	56,5	38,5	56,5	76,5	38,5	56,5	76,5
Объем габаритный, (Х4)	м3	60,3	31,5	60,3	96,8	31,5	60,3	96,8
Масса, (Х5)	кг	6800	4500	6800	11200	4500	6800	11200
Материал внутренней обшивки, (Х6)		алюминий	сталь	сталь	сталь	сталь	алюминий	сталь
Блок автоматики ВС на дату продажи (Х7)	руб.	-	+ 20000	+ 20000	+ 20000	-	-	-
Интервал рабочих температур, (X8)	°С	50-110	50-110	50-110	50-110	50-110	50-110	50-110
Время сушки пиломатериала (до влажности 8%), (X9)	ч	48-60	48-60	48-60	48-60	48-60	48-60	48-60
Габариты - длина	см	993	630	993	1593	630	993	1593
- ширина	см	243	200	243	243	200	243	243
- высота	см	250	250	250	250	250	250	250

Методы целостной оценки

Расчет стоимости методом удельных экономико-технических показателей

Методы удельных экономико-технических показателей основаны на учете удельных экономических показателей и использовании:

– линейного коэффициента торможения:

Со= Цуд.ан. Кл Ро, (Ро/Ран) < 2,5;

где	Со	– стоимость объекта оценки;
	Цуд. ан. = (Цан/Ран)	– удельная стоимость аналога;
	Кл= (Цуд.ан1/ Цудан2)	– линейный коэффициент торможения (Ран.1 > Ран. 2)
	Ро, Р	- номиналы главных одноименных ценообразующих параметров объекта оценки и аналога (Ран 2 < Ро < Ран 1).

Расчеты ведутся при допущении условного равенства значений всех прочих параметров.

- степенного коэффициента Кс:

Со/Цан = (Ро/Ран) Кс

Со = Цан (Ро/Ран) Кс, (Ро/Ран) 3,5;

где	Со	– стоимость объекта оценки;
	Кс = Lg (Цaн.max /Цан. min) /(Ран. max /Ран. min	– степенной коэффициент;
	Ро, Ра	- номиналы главных одноименных ценообразующих параметров объекта оценки и аналога (Ран. min < Ро < Ран. max).

Для выбора главного ценообразующего параметра (ГЦП) необходимо составить матрицу парных коэффициентов корреляции. Таблица 18.

Главным ценообразующим параметром является Х4 - объем габаритный, как имеющий наиболее тесную корреляционную связь с V (ценой).

Для расчета стоимости используем аналоги Al, A2, A3. Кроме того, расчет стоимости будет проведен по двум параметрам Х4 и ХЗ, как параметрам, имеющим наиболее тесную корреляционную связь с ценой аналогов. Расчет представлен в Таблицах 19 и 20.

Стоимость, скорректированная по каждому параметру, соответствует стоимости объекта оценки при подстановке его параметров в уравнение:

Со= Ца (Ро/Ра) Кс, где

где	Со	– стоимость объекта оценки; –
	Цан.	– цена аналога;
	Кс	– степенной коэффициент торможения по каждому параметру
	Ро, Ра	- номиналы главных одноименных ценообразующих парметров объекта оценки и аналога (Ран 2 < Ро < Ран 1).

Расчет стоимости методами корреляционного моделирования

Метод парной корреляции

Парная корреляция подразумевает выявление аличия вида и формы корреляционной зависимости между результативным признаком V (цена) и главным ценообразующим параметром Х4. Расчет параметров корреляционной зависимости выполнен по уравнению регрессии (Таблицы 21-23).

Коэффициент вариации:

;Можно говорить, что совокупность неоднородна.

Высокое значение коэффициента парной корреляции говорит о высокой степени корреляционной связи факторного и результативного признака Х4.

Принимаем решение использовать имеющиеся данные для выведения уравнения регрессии вида:

Y = ao + ai X

Параметры уравнения регрессии рассчитываются по формулам:

;

Расчет параметров уравнения регрессии позволяет построить следующую модель цены установки:

V=196604+4207,7х, где а0 = 196604; а1 = 4207,7;

Для проверки выведенного уравнения регрессии рассчитывается выровненное значение цены (Vв) для каждого аналога, путем подстановки в уравнение соответствующего параметра. Оценка достоверности уравнения регрессии:

Среднеквадратическая ошибка регрессии:

n - количество машин в выборке (3);

e - количество параметров уравнения регрессии (2).

Достоверность выведенного уравнения регрессии равна 0.95%. Можно говорить о применении полученной модели для расчета стоимости установки.

Таким образом, стоимость оцениваемого оборудования методом парной корреляции равна450292 рубля.

Метод множественной корреляции

Результирующим фактором (У) является цена аналога. Отбор основных ценообразующих параметров (X) позволяет включить в многофакторную модель следующие параметры:

– объем разовой загрузки;