4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Первый этап. Оценка стоимости земельного участка

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело прежде всего не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

– индивидуальное (жилищное) строительство;

– крестьянское (фермерское) хозяйство;

– личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

– приватизированные участки под предприятиями.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

– титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

– физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);

– данные о взаимосвязи участка с окружением;

– экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

– методом техники остатка для земли;

– методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

– методом сравнения продаж;

– методом разбиения;

– методом капитализации;

– методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть известны:

– стоимость зданий и сооружений;

– чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями 1| сооружениями;

– коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для| определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Yзд = Vзд Rзд,

Где	Yзд	– текущая стоимость зданий и сооружений; –
	Vзд	– чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;
	Rзд,	– коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооржений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа "Взнос на амортизацию денежной единицы") или рассчитать по формуле

Rзд = Rвозм + Rзем,

Где	Rвозм	– коэффициент возврата (вомещения) капитала;
	Rзем	– коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае 1 дится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как с ется, что земля не – изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитаетсядоход, относимый к зданиям и сооружениям.

Yзем = Y -Yзд

Где	Yзем	– чистый операционный доход, относимый к земле;
		– общий чистый операционный доход; –
	Yзд	– чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость змли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

Vзем =	Yзем
	Rем

Где	Vзем	– остаточная стоимость земли; –
	Yзем	– остаточный чистый операцинный доход от земли;
	Rзем	– коэффициент капитализации для земли.

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. Здесь используется "долевой" подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов:

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации - коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле

Rср = Rзд Дзд + Rзем Дзем

Где	Rср	– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; –
	Rзд	– коэффициент капитализации для зданий, сооружений;
	Дзд, Дзем	– процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости;
	Rзем	– коэффициент капитализации для земли

В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, коэффициент капитализации текущего дохода (общий коэффициент капитализации) должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости, как отмечалось выше фактор фонда возмещения, соответствующий периоду владения объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуемой ставки конечной отдачи.

Текущая отдача(общийкоэффициент капитализации)	=	Требуемая конечнаяотдача	-	Фатор фонда возмещния		Прогнозируемое повышение стоимости собственного капитала за период владения

Прирост стоимости определяется в два этапа:

– Рассчитывается средневзвешенный фактор роста.

Доля зданий и сооружений Фактор сложного процента (фактор роста) ++ Доля земли в обще стоимоти Фактор сложного процента == Средневзвешенный фактор роста

Фактор сложного процента берется из таблицы шести функций сложногопроцента.

- Рассчитывается прирост стоимости вычитанием единицы из средне-взвешенного фактора роста.

В случае же снижения стоимости часть первоначально инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода.

V=	Y
	Rср

Где	V	– общий чистый операционный доход; –
	Y	– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
	Rср	– стоимость всего недвижимого имущества.

4. И, наконец, стоимость земельнго участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:

Vзем = V Дзм,

Где	Vзем	– общий чистый операционный доход; –
	V	– средневзвешенны (общий) коэффициент капитализации;
	Дзм	– стоимость всего недвижимого имущества.

Метод сравнения продаж и метод валвого рентного мультипликатора. Содержание этих двух методов ранее уже было описано в данной главе в разделе, посвященном технологии применения рыночного подхода в недвижимости.

Метод капитализации. Стоимост земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитывается отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной ене по формуле

R =	Yанал
	Vанал

Где	R	– общий коэффициент капитализации; –
	Yанал	– чистый операционный доход аналога;
	Vанал	– продажная цена аналога.

Вероятная стоимость объета оценки определяется по формуле

V =	Y
	R

Где	V	– верятная стоимость объекта оценки; –
	Y	– чистый операционный доход объекта;
	R	– коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам

Метод разбиения земельного участка при определении стоимости.

Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.В процессе применения метода можно выделить следующие этапы:

1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь должны учитываться юридические ограничения, физические требования, касающиеся размеров, топографии, качества почв.

2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.

3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с! продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной! подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных I коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также | рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.

4. Составляется график освоения и предполагаемых продаж.

5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.

6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издери освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли предполагаемой выручки от продажи участков.

7. Определяется ставка дисконта.

8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.

Второй этап. Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

– методом сравнительной единицы;

– методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

– индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2, на 1 м3 здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Стоимостьстроительства базовой единицы

Требуемая площадь

=

Стоимость строительства по базовой единице

Поправки на особенности оцениваемого объекта

=

Всего

Мультипликатор с учетом местных условий

=

Оценка полной стоимости

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (его называют также методом разбивки на компоненты). Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стеы, каркас, крышу и т.д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Третий этап. Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие "износ", используемое оценщиками, и понятие "износ", используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа и сооружений:

метод срока жизни;

метод разбиения.

Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

устранимый физический износ;

неустранимый физический износ;

устранимый функциональный износ;

неустранимый функциональный износ;

внешний износ.

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включался в отчет об оценке.

Определение (оценка) физического износа. При расчете физического износа эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении.

Таблица. 1. Определение физического износа

Элемент здания	Восстановительная стоимость, долл.		Износ, %	=	Накопленный износ, долл.
Фундамент Энергосистема	…		…		…

Процент износа элементов здания может быть определен и как

средневзвешенная величина по всем элементам здания

Наименованиеконструктивногоэлемента	Удельный вес конструктивного элемента здани		Процент износа	=	Удельный вес износа в стоимости здания

Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым.Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим изнсом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущийдоход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:

– недостатками, требующими добавления элементов;

– недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта.

Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом:

отери варенднойплате(замесяц)		Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ), характерный для данного типа недвижимости

Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадеквато современным требованиям рыночных стандартов, относятсяк"сверхулучшениям". В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик.

Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригдности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами:

методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ;

методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой - нет. Таким образом, экономический износ определяется по формуле

Экономическийизнос	=	Потери в арендной плате		Валовой рентный мультипликатор

Определение износа объекта методом расчета срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями

1. Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые лучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

2. Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносомздания.

3. Эффективный возраст (экспортно оцениваемый) основанна оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию.

4. рок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

5. Нормативный срок службы - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

И	=	ЭВ
ВС		ЭЖ

Где	И	– износ
	ВС	– восстановительная стоимость;
	ЭВ	– эффективный возраст;
	ЭЖ	– срок экономической изни.

Эта формул может быть записана следующим образом:

ЭВ	= Процент износа восстановительной стоимости
ЭЖ

Метод срока жизни исользуется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

1.3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

После определения рыночной стоимости недвижимости оценщик должен рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регулирующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.

Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами:

не связаны жестко с землей;

могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;

могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай - определение страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду);

множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);

производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

В первом случае оценка идет "россыпью", во втором - "потоком", а в третьем имеет место системная оценка. При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный (рис. 1)

Рис. 1. Методы оценки машин и оборудования

Затратный подход в оценке машин и оборудования. Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:

– функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);

– эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);

– конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов);

– показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;

– эстетические показатели;

– показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы "человек-машина".

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

функциональное сходство (по области применения, назначению);

конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);

параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах - об аналогичности.

При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы.

При определении затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, необходимо учитывать затраты на приобретение оборудования, транспортные расходы по доставке оборудования, заготовительно-складские расходы (включая комиссионные снабженческим организациям, таможенные пошлины), все виды расходов, связанных с монтажом, установкой оборудования, его наладкой. Указания по учету этих затрат даны в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном Министерством финансов РФ 30 декабря 1993 г. № 160.

В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:

метод расчета по цене однородного объекта;

метод поэлементного расчета;

индексный метод оценки.

Метод расчета по цене однородного объекта. Оценщик при использовании данного метода осуществляет работы в следующей последовательности:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле Данная методика приведена в учебно-методическом пособии: Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. - М.: Финстатинформ, 1997.

Сп.од =	(1- Ндс) (1- Нпр- Кр) Цод
	1- Нпр

Где	Сп.од	полная себестоимость производства однородного объекта;
	Ндс	ставка налога на добавленную стоимость;
	Нпр	– ставка налога на прибыль;
	Кр	– показатель рентабельноси продукции;
	Цод	– цена однородного объекта.

Допустимо принять показатель рентабельности:

– для пользующейся повышенным спросом продукции в интервале 0,25-0,35; для продукции, имеющей средний спрос, - 0,1-0,25;

– для низкорентабельной продукции - 0,05-0,1.

1. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.

Сп. = Сп.од	Gо
	Gод

Где	Сп	– полная себестоимость производства оцениваемого объекта;
	Gо	– масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.
	Gод

2. Определяется восстановительная стоимость оцениаемого объекта по формуле

Sв =	(1- Нпр) Сп.
	(1- Нпр- Кр)

Где	Sв	восстановительная стоимость оцениваемого объекта

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

Метод поэлементного расчета. При использовании данного метода осуществляются следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле

Сп = Цэ+В,

Где	Сп	– полная себестоимость оцениваемого объекта;
	Цэ	– стоимость комплектующего узла или агрегата;
	В	– собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (SВ).

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

Sв = Sо Y,

Где	Sв	– восстановительная стоимость объекта;
	Sо	– базовая стоимость объекта;
	Y	– индекс изменения цен.

Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физический, функциональный и внешний.

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:

методом срока жизни;

методом укрупненной оценки технического состояния.

Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку] экономической жизни.

Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудовния на предприятии. - М.: Центр экономики и маркетинга, 1977 (таблица 2).

Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, производством более экономичных и производительных аналогов.

Функциональный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели:

К =	Хо
	Ханал

Где	К	корректирующий коэффициент;
	Хо, Ханал	значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.

Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

Таблица 2. Оценочная шкала для определения физического износа

Физическийизнос, %	Оценка технического состояни	Общая характеристика технического состояния
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта
21-40	Удовлетворительное	Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта
61-80	Аваийное	Состояние элементов аварийное. Выполнение элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охранительных работ или полной замене этих элементов
81-100	Непригодное	Элементы находятся в не пригодном к эксплуатации состоянии

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство. Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.

Нахождение объекта-аналога.

Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

Таким образом, стоимость машины илиединицы оборудования определяется по формуле

V = Vанал К1 К2 К3 …Кm Vдоп

Где	Vанал	– цена объекта-аалога;
	К1, К2, К3, Кm	– корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;
	Vдоп	– цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

При применении метода прямого сравнения следует соблюдатьопределенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом - поправочные.

Доходный подход в оценке машин и оборудования. Для реализации дохоного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом (ПИК). При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи:

Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка).

Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы.

С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.

1.4. Оценка стоимости нематериальных и оборотных активов предприятия

В ряде российских нормативных документов дается определение нематериальных активов, рассматриваются их виды Порядок оценки стоимости чистых» активов акционерных обществ, утвержденный приказом Министерства финансов РФ от 29 января 2003 г. № 10-н; Гражданский кодекс РФ, ст. 138, 139, 150;

. Обобщая изложенный в этих документах материал, можно отметить, что к нематериальным активам относятся активы:

- либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности;

- способные приносить доход;

- приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода (свыше одного года) Согласно ПБУ 14/2000 только те нематериальные активы могут быть учтены на счете 04, срок использования которых превышает год.

.

Нематериальные активы можно подразделить на три основные группы

Интеллектуальная собственность (ИС).

Отложенные или отсроченные расходы.

Цена фирмы (гудвилл).

114

Рис. 2. Классификация объектов интеллектуальной собственности

1. Отложенные или отсроченные расходы - издержки представленные в виде организационных расходов (гонорары юристам за составление юридических документов, услуги за регистрацию фирмы и т.д.), но все эти расходы осуществляются в момент создания предприятия.

2. Цена фирмы (гудвилл). Под ценой фирмы понимается стоимость ее деловой репутации. Деловая репутация в структуре нематериальных благ выделена согласно ст. 150 ГК РФ. Гудвилл в деловом мире рассматривается как стоимость деловой репутации фирмы.

К особенностям оценки интеллектуальной собственности можно отнести зависимость стоимости от:

объема передаваемых прав;

возможности несанкционированного использования

уровня готовности к коммерческому использованию

Работа по оценке нематериальных активов, прежде всего интеллектуальной собственности в составе нематериальных активов, производится в определенной последовательности.

Осуществляется экспертиза:

объектов интеллектуальной собственности;

охранных документов (патентов, свидетельств);

прав на интеллектуальную собственность.

При оценке нематериальных активов используются доходный. Затратный и сравнительный подходы.

Применение доходного подхода в оценке нематериальных активов

Доходный подход представлен:

методом избыточных прибылей;

методом дисконтированных денежных потоков;

методом освобождения от роялти;

методом преимущества в прибылях.

Метод избыточных прибылей основан на предпосылке о том, что избыточные прибыли приносят предприятию не отраженные в балансе нематериальные активы, обеспечивающие доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно гудвилл.

Основные этапы метода избыточных прибылей:

Определяют рыночную стоимость всех активов.

Нормализуют прибыль оцениваемого предприятия.

Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собственный капитал.

Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего по отрасли дохода на величину активов (или на собственный капитал, эт. 1 - эт. 3).

Определяют избыточную прибыль (эт. 2 - эт. 4). Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль.

Рассчитывают стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации.

Следует учесть, что оценщик должен убрать неоперационные доходы из фактической чистой прибыли предприятия. Некоторые оценщики используют для расчета избыточной прибыли среднюю величину активов и среднюю прибыль за определенный период, обычно за пять лет. Но данный подход оправдан, если данные выбранного периода отражают обоснованные будущие ожидания, более того, "аномальные годы" с уровнем прибыли значительно выше или ниже среднего должны быть исключены из рассмотрения. Использование же простой средней или средневзвешенной величины прибыли за несколько последних лет без учета того, насколько ретроспективная информация отражает возможную будущую прибыль, приведет к недооценке или переоценке предприятия. Важнейшей проблемой при использовании метода избыточных прибылей является правильность выбора ставки капитализации для расчета стоимости гудвилла. Обычно инвесторы оплачивают ожидаемую будущую прибыль, получаемую от гудвилла в течение периода, не превышающего пяти лет. При таких допущениях ставка капитализации рассчитывается как величина, обратная количеству приносящих избыточную прибыль лет, за которые инвестор готов заплатить. Например, если инвестор готов заплатить сумму, эквивалентную пятилетнему избыточному доходу, то ставка капитализации равна 20%.

Метод дисконтированных денежных потоков. При дисконтировании денежных потоков проводятся следующие работы:

1. Определяется ожидаемый оставшийся срок полезной жизни, т.е. период, течение которого прогнозируемые доходы необходимо дисконтировать.

2. Прогнозируются денежный поток (ДП), прибыль, генерируемая нематериальным активом.

3. Определяется ставка дисконтирования.

4. Рассчитывается суммарная текущая стоимость будущих доходов.

5. Определяется текущая стоимость доходов от нематериального актива в постпрогнозный период (если в этом есть необходимость).

6. Определяется сумма всех стоимостей доходов в прогнозный и постпрогнозный периоды.

Метод освобождения от роялти. Этот метод используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Этот метод несет черты как доходного, так и сравнительного подхода.

Основные этапы метода:

1. Составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты роялти.

2. Определять объем произведенной продукции по лицензии следует по каждому году с учетом того, что в первые годы ее освоения выпуска может и не быть, затем происходит наращивание объемов, далее - спад в связи с моральным старением нововведения.

3. Определяется ставка роялти. Данные берутся из таблицы стандартных размеров роялти.

4. Определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует сделать реалистический прогноз относительно продолжительности платежа.

5. Рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.

6. Из ожидаемых выплат по роялти вычитают все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии (юридические, организационные, административные издержки).

7. Рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.

8. Определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.

Таким образом, формула цены лицензии на базе Роялти имеет следующий вид

Где	Vi	- объем определенного выпуска прдукции по лицензии в i-м году (шт, кг, м2); -
	Ri	- размер роялти, в i-м году %;
	Zi	- продажная цена в i-м году, усл. ед;
	T	- срок действия лицензионного догоора, лет;
	i	- порядковый номер рассматриваемого года действия лицензионного договора;
	Kд	- коэффициент дисконтирования

Метод преимущества в прибылях. Часто этим методом оценивается стоимость изобретений. Она опеделяется тем преимуществом в прибыли которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым нематериальным активом. Она равна разности между прибылью, полученной при использовании изобретений, и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения.

Применение затратного подхода в оценке нематериальных активов

При использовании затратного подхода при оценке нематериальных активов используются:

метод стоимости создания;

метод выигрыша в себестоимости

Метод стоимости создания. Основными этапами его является следующие:

1. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие. При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать следующие виды затрат:

– на приобретение имущественных прав;

– на освоение в производстве товаров с использованием нематериального актива;

– на маркетинг - исследование, анализ и отбор информации для определения аналогов предполагаемых объектов промышленной собственности.

при создании нематериального актива на самом предприятии необходимо учитывать следующие затраты:

– на поисковые работы и разработку темы;

– на создание экспериментальных образцов;

– на услуги сторонних организаций (например, на выявление ОИС, на выдачу охранных документов);

– на уплату патентных пошлин (поддержание патента в силе);

– на создание конструкторско-технической, технологической, проектной документации;

– на составление и утверждение отчета.

См.: Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности/Под ред. Кар-повой Н.Н., Азгольдова ГГ. Материалы Института профессиональной оценки, 1998.,

Где	Зс	- сумма всех затрат, связанных с созданием и охраной нематериального актива, ден. ед.; -
	Зр	- стоимость разработки нематериального актива, ден. ед.;
	Зпо	- затраты на правовую охрану объекта, ден. ед.;
	Р	- рентабельность, %
	Кд	- коэффициент дисконтирования, с помощью которого разновременные затраты приводятся к единому моменту времени
	i	- порядковый номер рассматриваемого года действия.

Зр = Знир + Зкт

Где	Знир	затраты на проведение НИР, ден. ед.;
	Зктд	затраты на разработку конструкторско-технической, технологической и/или проектной документации, связанные с созданием объекта, ден. ед.

Знир = Зп + Зти + Зэ + Зи + Зо +Здр,

Где	Зп	затраты на поисковые работы, ден. ед.;
	Зти	затраты на проведение теоретических исследований, деи. ед.;
	Зэ	затраты на проведение экспериментов, ден. ед.;
	Зи	затраты на проведение испытаний, ден. ед.
	3о	затраты на составление, рассмотрение и утверждение отчета, ден. ед.;
	Здр	другие затраты, ден. ед.

Зктд = 3эп +3тп + 3рп +3р +3и +3ан +3д,

Где	3эп	затраты на выполение эскизного проекта, ден. ед.;
	3тп	затраты на выполнение технического проекта, ден. ед.;
	3рп	затраты на выполнение рабочего проекта, ден. ед.;
	3р	затраты на выполнение расчетов, ден. ед.
	3и	затраты на проведение испытаний, ден. ед.;
	3ан	затраты на проведение авторского надзора, ден. ед.;
	3д	- затраты на дизайн, ден. ед.

2. Определяется величина коэфициента учитывающего степень морального старения нематериального актива.

Кмс = 1 -	Тд
	Тн

Где	Тн	номинальный срок действия охранного документа;
	Тд	срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год

3. Рассчитывается остаточная стоимость нематериальных активов с учетом коэффициента технико-экономической значимости, коэффициентморального старения.

Со = Зс Кмс Кт Ки,

Где	Со	– стоимость объекта (нематериального актива); –
	с	– сумма всех затрат;
	Кмс	– коэффициент морального старения;
	Кт	– коэффициент технико-экономичекой значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей)
	Ки	– коэффициент, определяющий процессы в i-м году, учитывается на основе динамики цен.

Коэффициент технико-экономиеской значимости Кт устанавливается по следующей шкале Шкала предложена специалистами Инженерной академии РФ

Кт	Критерий
1,0	– изобретения, относящиеся к одной простой детали, изменению одного параметра простого процесса, одной операции процесса, одного ингредиента рецептуры;
1,5	– изобретения, относящиеся к конструкции сложной детали неосновного узла, изменению нескольких параметров несложных операций, изменению несколькихнеосновных ингредиентов в рецептуре;
2,0	– изобретения, относящиеся к одному основному или нескольким неосновным узлам, части неосновных процессов, части неосновной рецептуры;
2,5	– изобретения, относящиеся к конструкциям машин, приборов. станков, аппаратов, технологическим процессам, рецептурам;
3,0	– изобретения, относящиеся к конструкциям со сложной системой контроля, сложным комплексным технологическим процессам, рецептурам особой сложности;
4,0	– изобретения, относящиеся к конструкциям. технологическим процессам. рецептуре – особой сложности и главным образом к новым разделам науки и техники;
5,0	– изобретения, не имеющие прототипа, - пионерские изобретения

При оценке стоимости нематериального актива иногда используется такой метод затратного подхода, как метод выигрыша в себестоимости. Он содержит элементы как затратного, так и сравнительного подхода. Стоимость нематериального ктива измеряется через определение экономии на затратах и в результате его использования, например при применении ноу-хау.

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Необходимо учесть, что в силу специфики оцениваемого объекта существуют значительные ограничения на применение сравнительного подхода при оценке нематериальных активов.

Оценка товароматериальных запасов

Товароматериальные активы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка дебиторской задолженности

Оценка дебиторской задолженности должна исходить из определения задолженности как части имущества должника (ст.128 и 132 ГК РФ). Дебиторская задолженность является имуществом особого рода. В результате продажи дебиторской задолженности продавец передает покупателю требования для:

– своевременного погашения дебиторской задолженности покупателя, возникающей по другой сделке;

– получения от дебитора выгодных покупателю товаров (услуг);

– установления контроля над дебитором;

– иных случаев.

При оценке следует учитывать, что покупатель с приобретением дебиторской задолженности, получает право требовать пени, штрафа, неустойки, предусмотренных договором между должниками и дебитором (ст. 330, 395 ГК РФ). В связи с этим основным методом оценки является доходный.

На оценку дебиторской задолженности влияют такие факторы как: условия прекращения обязательств; сроки расчетов, предусмотренные договором; наличие обеспечения по соответствующему обязательству и т.д.

На основании имеющихся у предприятия документов о возникновении, составе и наличии дебиторской задолженности составляется перечень организаций-дебиторов имеющих задолженность, в том числе просроченную. После проведения предварительного анализа исходной информации производится оценка и учет безнадежных долгов. Далее проводится анализ финансового состояния организаций - дебитора.

Для определения рыночной стоимости дебиторской задолженности каждой из организаций-дебиторов величина суммы дебиторской задолженности дисконтируется. Величина рыночной стоимости дебиторской задолженности определяется путем умножения величины балансовой стоимости дебиторской задолженности за вычетом безнадежных долгов на величину коэффициента дисконтирования, в зависимости от срока неплатежа по денежным обязательствам.

Оценка расходов будущих периодов

Они оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.

Оценка денежных средств

Эта статья не подлежит переоценке, так как денежные средства являются ликвидным товаром и их стоимость равна рыночной.

Глава 2. Практический расчет по определению рыночной стоимости предприятия строительной отрасли методом стоимости чистых активов

2.1. Анализ внешней информации

Характеристика региона

Республика Хакасия - это один из 12 регионов Сибирского федерального округа. Площадь республики - 61,9 тыс. км2, что составляет 1,2 от территории округа и является наименьшей среди регионов. Население республики 581 тыс. человек, в основном городское (73%). Республика Хакасия делится на 8 районов, в ее составе 5 городов - Абакан (столица республики), Саяногорск, Черногорск, Сорск, Абаза, и 18 поселков городского типа.

Главные реки -- Енисей и его приток Абакан.

Расположена республика на юго-востоке Сибири, в западной части Минусинской котловины, по левобережью Енисея, на восточных склонах Кузнецкого Алатау и северных склонах Западного Саяна. Климат резко континентальный. Средние температуры января от -15 до -21°С, июля 17-20 °С.

Хакасия граничит на севере и востоке с Красноярским краем, на юго-востоке - с республикой Тыва, на юго-западе - с республикой Алтай, на западе - с Кемеровской областью.

Основные отрасли промышленности: горнодобывающая (каменный уголь, железная руда, руды цветных металлов, мрамор), легкая (шерстяная, трикотажная, кожевенная), машиностроение (производство контейнеров, вагонов, автокранов), цветная металлургия (алюминий, молибден), лесная, деревообрабатывающая, пищевая. Энергетика представлена крупнейшей в мире Саяно-Шушенской ГЭС. Сельское хозяйство представлено посевами зерновых (главным образом пшеницы), мясомолочным скотоводством и овцеводством. От Абакана до Кызыла -- Усинский тракт. Судоходство по Енисею и Абакану. Бальнеогрязевой курорт - Шира.

Третьего июля 2001 года Республике Хакасия исполнилось 10 лет. Отделившись в 1991 году от Красноярского края, в состав которого республика входила в качестве Автономии, Хакасия начала самостоятельное экономическое развитие.

Современный Абакан - это культурный и научный центр Хакасии. В городе много высших и средних специальных учебных заведений, Хакасский НИИ языка, истории и литературы, Хакасское книжное издательство, театры (драматический, кукольный), краеведческий музей, выставочные залы, зоопарк. Сады, скверы и бульвары занимают одну третью часть площади города.

2002 год для экономики Хакасии охарактеризовался сохранением положительных тенденций развития в таких сферах как промышленность, транспорт, связь, торговля и общественное питание.

Выпуск товаров и услуг крупными и средними предприятиями и организациями всех отраслей экономики по учтенному кругу по всем видам осуществляемой деятельности в 2002 году составил 21645,8 млн. рублей, что на 5,7% (в фактических ценах) больше уровня 2001 года. (Таблица 3)

Таблица 3. Основные показатели по отраслям экономики Республики Хакасия за 2002г.

	2002 год, млн. руб.	2002 г. в % к 2001 г.
ВСЕГО по республике	21645,8	105,7
в том числе:
1. промыленность	14669,0	104,7
2. сельское хозяйство	961,5	98,2
3. транспорт	2877,6	117,9
4. связь	349,4	130,9
5. троительство	1260,9	78,8
6. торговля и общественное питание	229,4	144,9

Основой экономики Республики Хакасия являются два мощнейших предприятия энергетики и цветной металлургии - Саяно-Шушенская ГЭС СШГЭС) и Саянский алюминиевый завод (СаАЗ). В 90-е годы 20 века СаАЗ вносил в бюджет республики до 60% финансовых поступлений. Доля электроэнергетики заняла в прошлом году около 17%. Кроме того, 10,9% бюджета составили трансферты федерального центра. "001 год оказался для Хакасии переломным в том смысле, что значительно изменилась структура поступления доходов республиканского бюджета.

В связи с появлением в России в декабре 2000 - январе 2001г. холдинга "Русский алюминий", финансовые потоки компании "Сибирский алюминий", металлургической основой которой являлся СаАЗ, изменили свое направление и, образно говоря, "ушли" из Хакасии. Из бюджета республики выпали налог на прибыль Саянского алюминиевого завода и частично НДС. Именно поэтому правительство Хакасии предприняло в мае 2001 года шаги для исправления сложившегося положения, заключив соглашение о сотрудничестве с компанией "Русский алюминий". Вот на таком экономическом фоне развивается республика в начале 21 века.

Рост валового регионального продукта (ВРП) в 2002 году к предыдущему показывает, что экономика Хакасии продолжает поступательно развиваться, хотя и минимальными темпами. Большая часть ВРП Хакасии - 47,4% производится на промышленных предприятиях. Доля сельского хозяйства составляет всего 8,1%, а строительство лишь 4,5%

В промышленности строительных материалов в 2002 году, по сравнению с 2001 годом допущено снижение объемов производства продукции отрасли на 30,5%, выпуск облицовочных изделий из природного камня сократился на 38,1%, материалов строительных нерудных в 3,4 раза.

Инвестиции в основной капитал. В 2002 году на развитие экономики и социальной сферы республики было использовано 1928,2 млн. руб. инвестиций в основной капитал, что на 20,9% меньше, чем в 2001 году. Предприятиями и организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в республике было построено жилых домов общей площадью 95,2 тыс. кв. метров, что на 44,2% больше уровня 2001 года. Индивидуальными застройщиками за счет собственных и заемных средств построено 52,8 тыс. кв. метров общей площади жилья. Доля индивидуальных жилых домов в общем объеме введенного жилья составила 55,5%. По сравнению с 2001 годом ввод индивидуальных жилых домов увеличился на 34,3%.

По договорам строительного подряда в 2002 году выполнено работ на 1379,7 млн. рублей, что в сопоставимой оценке составило 74,8% к уровню 2001 года.