Оценка бизнеса методом дисконтирования дохода
Анализ цены и структуры капитала, его основные источники; взвешенная цена. Леверидж и его роль в финансовом менеджменте. Оценка стоимости предприятия с помощью доходного подхода методом дисконтированных доходов. Организация оценочной деятельности в РФ.
| Рубрика | Экономико-математическое моделирование |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 24.12.2012 |
| Размер файла | 59,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
Введение
1. Теоретические основы анализа цены и структуры капитала
1.1 Цена основных источников капитала
1.2 Взвешенная цена капитала
1.3 Леверидж и его роль в финансовом менеджменте
1.4 Основы теории структуры капитала
1.5 Оценка бизнеса
1.5.1 Оценка стоимости бизнеса
1.5.2 Подходы к оценке стоимости
1.5.3 Оценка видов имущества
1.5.4 Оценка стоимости предприятия (бизнеса) в целом
1.5.5 Организация оценочной деятельности в РФ
2. Практический пример оценки бизнеса с помощью доходного подхода методом дисконтированных доходов
Заключение
Используемая литература
Введение
Любое предприятие нуждается в источниках средств, чтобы финансировать свою деятельность. Привлечение того или иного источника средств финансирования связано для предприятия с определёнными затратами: акционерам нужно выплачивать дивиденды, банкам - проценты за предоставленные ими ссуды и др. Общая сумма средств, которую нужно уплатить за использование определённого объёма финансовых ресурсов, выраженная в процентах к этому объёму, называется ценой капитала. В идеале предполагается, что текущие активы финансируются за счёт краткосрочных, а средства длительного пользования - за счёт долгосрочных источников средств. Благодаря этому оптимизируется общая сумма расходов по привлечению средств. Концепция цены капитала является одной из базовых в теории капитала.
Существование и эффективная деятельность предприятия в рыночных условиях хозяйствования нереальна без хорошо налаженного управления его капиталом, то есть основными видами финансовых средств (инвестиционных ресурсов) в форме материальных и денежных средств, различных видов финансовых инструментов. Капитал предприятия является, с одной стороны, источником, а с другой, результатом деятельности предприятия. Финансы -- более широкое понятие, чем капитал, так как включает не только финансовые средства, но и финансовые отношения.
Оценка предприятия (бизнеса) включает в себя определение стоимости пассивов и активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. В результате такого комплексного подхода определяется реальная стоимость бизнеса и его способность приносить прибыль ВС Оценка.
1. Теоретические основы анализа цены и структуры капитала
1.1 Цена основных источников капитала
Можно выделить три основных источника капитала: заёмный капитал; акционерный капитал; отложенная прибыль (фонды собственных средств и нераспределённая прибыль).
Основными элементами заёмного капитала являются ссуды банка и выпущенные предприятием облигации. Цена первого элемента должна рассматриваться с учётом налога на прибыль. Проценты за пользование ссудами банка включаются в себестоимость продукции. Поэтому цена единицы такого источника средств (Кбс) меньше, чем уплаченный банку процент (Р). Цена такого источника средств, как облигации хозяйствующего субъекта, приблизительно равна величине уплачиваемого процента. В некоторых странах проценты по облигациям тоже разрешено относить на прибыль до налогообложения. Поэтому цена этого источника иногда уточняется. Для вновь планируемого выпуска облигационного займа при расчёте его цены необходимо учитывать влияние возможной разницы между ценой реализации облигации и ее нарицательной стоимостью (последняя нередко может быть выше, в частности, за счёт расходов по выпуску облигаций и продажи их на условиях дисконта).
Акционеры в обмен на предоставление своих средств предприятию получают дивиденды. Их доход численно будет равен затратам предприятия по обеспечению данного источника средств. Поэтому с позиции предприятия цена такого источника приблизительно равна уровню дивидендов, выплачиваемых акционерам. По привилегированным акциям выплачивается фиксированный процент. Размер дивидендов по обыкновенным акциям заранее не определён и зависит от эффективности работы предприятия. Поэтому цену источника средств «обыкновенные акции» (КОА) можно рассчитать с меньшей точностью. Существуют различные методы оценки, из которых наибольшее распространение получил метод Гордона Метод Гордона предусматривает изложение ведущим концепции к решению проблемы и высказывания участниками своих идей по этому вопросу..
1.2 Взвешенная цена капитала
На практике любое предприятие финансирует свою деятельность из различных источников. За пользование авансированными в деятельность предприятия финансовыми ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения и т.п., то есть несёт некоторые обоснованные расходы на поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий относительный уровень общей суммы расходов, и составляет цену авансируемого капитала (СС).
Экономический смысл этого показателя заключается в том, что предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя СС.
Показатель взвешенной цены капитала может использоваться для оценки цены предприятия в целом.
1.3 Леверидж и его роль в финансовом менеджменте
Производственный леверидж Отношение капитала компании к заемным средствам. - потенциальная возможность влиять на валовой доход путём изменения структуры себестоимости и объёма выпуска.
Финансовый леверидж - потенциальная возможность влиять на прибыль предприятия путём изменения объёма и структуры долгосрочных пассивов.
Обобщающей категорией является производственно-финансовый леверидж, для которого характерна взаимосвязь трёх показателей: выручка, расходы производственного и финансового характера и чистая прибыль.
Анализ этой взаимосвязи, т.е. количественная оценка уровня левериджа выполняется с помощью специального метода, известного в финансовом анализе как метода «мёртвой точки».
Метод «мёртвой точки»
Метод «мёртвой точки» (или критического объёма продаж) применительно к оценке и прогнозированию левериджа заключается в определении для каждой конкретной ситуации объёма выпуска, обеспечивающего безубыточную деятельность. В зависимости от того, производственный или финансовый леверидж оценивается, термин «безубыточная деятельность» имеет разную интерпретацию. В первом случае под безубыточной деятельностью понимается деятельность, обеспечивающая валовой доход. При неблагоприятных условиях весь валовой доход может быть использован на оплату процентов по ссудам и займам. При анализе финансового левериджа оценивается трансформация валового дохода в прибыль.
Оценка производственного левериджа (УПЛ)
Экономический смысл показателя УПЛ довольно прост, - он показывает степень чувствительности валового дохода к изменению объёма производства. Предприятие, повышающее свой технический уровень, с целью снижения удельных переменных расходов, одновременно увеличивает и свой уровень производственного левериджа. Предприятия с относительно высоким уровнем производственного левериджа рассматриваются как более рискованные с позиции производственного риска, т.е. возникновения ситуации, когда предприятие не может покрыть свои расходы производственного характера.
Оценка финансового левериджа (УФЛ)
По аналогии с производственным левериджем, уровень финансового левериджа (УФЛ) измеряется показателем, характеризующим относительное изменение чистой прибыли при изменении валового дохода. Коэффициент УФЛ показывает, во сколько раз валовой доход превосходит налогооблагаемую прибыль.
Нижней границей коэффициента является единица. Чем больше относительный объём привлечённых предприятием средств, тем выше уровень левериджа.
С категорией финансового левериджа связано понятие финансового риска. Финансовый риск - это риск, связанный с возможным недостатком средств для выплаты процентов по долгосрочным ссудам и займам. Возрастание финансового левериджа сопровождается повышением степени рискованности данного предприятия.
Уровень финансового левериджа возрастает с увеличением доли заёмного капитала. Возрастает размах вариации показателя «рентабельность собственного капитала». Для структуры капитала с наивысшим значением финансового левериджа изменение валового дохода на 10% приводит к изменению чистой прибыли на 15%. Это свидетельствует о повышении степени риска инвестирования при изменении структуры капитала в сторону увеличения доли заёмных средств.
Общий вывод таков: увеличение доли долгосрочных заёмных средств приводит к повышению рентабельности собственного капитала, однако вместе с тем происходит и возрастание степени финансового риска.
Производственный и финансовый леверидж обобщаются категорией производственно-финансового левериджа.
1.4 Основы теории структуры капитала
В теории финансового менеджмента различают два понятия: «финансовая структура» и «капитализированная структура» предприятия. Под термином «финансовая структура» подразумевают способ финансирования деятельности предприятия в целом, т.е. структуры всех источников средств. Второй термин относится к более узкой части источников средств - долгосрочным пассивам (собственные источники средств и долгосрочные заёмный капитал).
Соотношение между собственными и заёмными источниками средств служит одним из ключевых аналитических показателей, характеризующих степень риска инвестирования финансовых ресурсов в данное предприятие.
Одним из показателей, характеризующих степень финансового риска, является показатель покрытия расходов по обслуживанию заёмного долгосрочного капитала (УПЗ).
Коэффициент УПЗ измеряется в долях от единицы и показывает, во сколько раз валовой доход предприятия превосходит сумму годовых процентов по долгосрочным ссудам и займам. Снижение этой величины свидетельствует о повышении степени финансового риска. Доля заёмного капитала, рискованная для одной отрасли, может не быть таковой для другой отрасли.
Возможность и целесообразность управления структурой капитала давно дебатируется среди учёных и практиков. Существует два основных подхода к этой проблеме:
а) традиционный;
б) теория Модильяни - Миллера.
Последователи первого подхода считают, что цена капитала зависит от структуры и существует «оптимальная структура капитала».
Поскольку цена заёмного капитала (Сз) в среднем ниже, чем цена собственного капитала (Сс), существует структура капитала, называемая оптимальной, при которой цена авансированного капитала (Сс) имеет минимальное значение а следовательно, цена предприятия будет максимальной.
Основоположники второго подхода - Модильяни и Миллер (1958 г.) утверждают обратное - цена капитала не зависит от его структуры, а следовательно, её нельзя оптимизировать. При обосновании этого подхода они вводят ряд ограничений: наличие эффективного рынка; отсутствие налогов; одинаковая величина процентных ставок для физических и юридических лиц; рациональное экономическое поведение; возможность идентификации предприятий с одинаковой степенью риска и др. В этих условиях, утверждают они, цена капитала всегда выравнивается путём перекачки капитала за счёт кредитов, предоставляемых компаниям физическими лицами Управление инвестициями: справ. пособ. - М.: Высшая Школа, 1998. - с.126.
1.5 Оценка бизнеса
1.5.1 Оценка стоимости бизнеса
Основные положения
Бизнес всегда обладает стоимостью, которую необходимо знать для того, чтобы иметь возможность принимать обоснованные решения в процессе совершения сделок с ним.
Оценка бизнеса - сложный и трудоемкий процесс. Бизнес - это конкретная деятельность юридического или физического лица. При этом юридическое лицо - предприятие рассматривается как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.
При оценке рыночной стоимости действующего предприятия как имущественного комплекса следует учитывать, что балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учёта, как правило, не соответствует рыночной. Поэтому для определения рыночной стоимости предприятия с использованием рекомендованного к оценке метода чистых активов (в рамках затратного подхода) статьи баланса должны быть скорректированы и отражены в реальных рыночных ценах. После этого скорректированный актив баланса уменьшается на текущую стоимость обязательств предприятия. Полученная разница и есть рыночная стоимость предприятия. Метод чистых активов для оценки предприятий целесообразно применять при оценке имущественных комплексов, обладающих значительными основными средствами и когда доходы предприятия не поддаются точному прогнозу и не позволяют учесть перспективы развития предприятия, поскольку данный метод расчёта стоимости предприятия базируется на одной информационной базе - балансе предприятия.
Имущественный комплекс же включает в себя: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырьё и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.
Очевидно, что двумя наиболее важными факторами, влияющими на стоимость функционирующего предприятия, являются рыночная стоимость его активов и размер его доходов. Оба фактора играют исключительно важную роль, однако, в конечном счёте, размер доходов всё же имеет больший вес. В основе этого утверждения лежит предпосылка, что функционирующее предприятие стоит лишь столько, сколько оно может принести в виде доходов. Бизнес по сути дела является вариантом инвестирования средств, предполагающим определённую прибыль на вложенный капитал. Объём инвестиций, соответственно, логически зависит от ожидаемой доходности по сравнению с альтернативными вариантами капиталовложений. Таким образом, наиболее реалистичная стоимость действующего предприятия определяется доходным подходом к его оценке. Методология доходного подхода позволяет спрогнозировать притоки и оттоки денежных средств с учётом износа и амортизации, капиталовложений, дебиторской задолженности и изменениями в структуре собственных оборотных средств предприятия, позволяет учесть различные риски, влияющие на величину стоимости предприятия, позволяет смоделировать различные сценарии его развития и, следовательно, более точно оценить его стоимость.
Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.
Сравнительный подход для оценки предприятия возможен только при наличии доступной разносторонней финансовой информации за несколько лет не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу похожих фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов, что является достаточно сложным. При оценке предприятия сравнительным подходом требуется делать сложные корректировки, промежуточные расчёты, связанные с математическим моделированием взаимосвязи рассчитываемых мультипликаторов и финансовых показателей предприятий, вносить итоговые поправки (связанные с характером оцениваемой доли в предприятии, для акционерных обществ - контрольный или неконтрольный пакет акций). Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий, на нашем фондовом рынке торгуются, как правило, миноритарные пакеты акций, а стоимость различных пакетов одних и тех же акций существенно различается. Поэтому сравнительный подход для оценки предприятия является чрезвычайно трудоемким и дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат. В результате сложнейших вычислений нередко приходят к заключению об отсутствии необходимого сходства у сравниваемых предприятий и невозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены РК Аудит Оценка стоимости предприятий.
Создание системы эффективного антикризисного управления предприятием невозможно без оценки его исходного (текущего) состояния, включающей:
- анализ финансового состояния предприятия;
- оценку стоимости предприятия.
Оценка стоимости имущества и предприятия в целом является составным элементом общей системы ценообразования, но ее характерным отличием является то, что она призвана сбалансировать интересы текущего и предполагаемого собственников продукции, уже находящейся в обращении.
Оценка стоимости предприятия или его элементов осуществляется в следующих основных случаях:
- по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, в том числе для определения стартовой цены при конкурсной продаже;
- по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
- при сдаче предприятия в аренду для обоснования размера арендной платы;
- при страховании;
- по заказу собственника для выявления способа максимально эффективного ее использования;
- перед приобретением земельного участка на предмет его использования конкретным запланированным способом;
- при оценке эффективности инвестиционных проектов, в том числе проекта финансового оздоровления предприятия;
- перед оценкой целесообразности участия в совместных инвестиционных проектах;
- при оценке вклада одного предприятия в другое предприятие или при создании совместного предприятия;
- перед получением кредита под залог, при разделе имущества, внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
- с целью уточнения стоимости имущества предприятия как базы для налогообложения. Оценка производится на основе:
- общей характеристики предприятия, его истории и перспектив развития;
- доли акционеров в капитале предприятия или характеристики ценных бумаг, подлежащих оценке, включая юридические права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль над предприятием, и соглашения, ограничивающие продажу или передачу этих прав;
- финансовой информации о предприятии за предыдущие периоды;
- активов и обязательств предприятия;
- общей характеристики отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие; их текущего состояния;
- оценки экономических факторов, оказывающих влияние на данное предприятие;
- оценки состояния рынка капиталов как источника необходимой информации о возможных ставках дохода по альтернативным капиталовложениям, о сделках с котируемыми акциями, о слияниях и поглощениях компаний;
- данных о прошлых сделках с участием оцениваемого предприятия, долей в его капитале или его акций.
Оценка выполняется независимыми экспертами - оценщиками.
Основные правила, которые необходимо соблюдать при организации работ по оценке:
- комиссионные оценщика не устанавливаются в процентах от стоимости оцениваемого объекта;
- комиссионные оценщика не зависят от результатов оценки;
- оценщик не участвует в оценке себестоимости, к которой у него есть какой-либо личный интерес.
При проведении оценки оценщики работают независимо либо в составе небольших консалтинговых фирм.
В зависимости от предполагаемого использования результатов и объекта оценки выделяются следующие виды оценочных стоимостей.
Стоимость в пользовании определяется исходя из предположения о том, что предприятие не будет продаваться на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых альтернативных целей использования ни полностью, ни путем распродажи по частям. Стоимость в пользовании носит субъективный характер, поскольку выражает мнение владельца предприятия относительно возможностей его дальнейшего использования. Основные стоимости этого вида:
- полная стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) -- совокупность затрат, требующихся на воспроизводство копии объекта из тех же или иных аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах;
- полная стоимость замещения -- текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим характеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого объекта. Другими словами, полная стоимость воспроизводства -- это стоимость создания точной копии объекта, а полная стоимость замещения -- это стоимость создания объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта;
- стоимость остаточного замещения -- минимальные совокупные затраты (в текущих ценах), необходимые для замены данного объекта аналогичным другим объектом, не худшем рассматриваемого, но не по всем, а лишь по оставшейся части его функциональных конструктивных и эксплуатационных характеристик;
- страховая стоимость -- определяется на основании рассмотренных выше стоимостей за вычетом стоимости тех элементов, исключение которых оговорено договором страхования;
- инвестиционная стоимость (в пользовании) -- стоимость собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования. Разность между инвестиционной стоимостью и полной восстановительной стоимостью (или полной стоимостью замещения) характеризует размер капитальных вложений.
Стоимость в обмене определяется исходя из предположения о том, что возможна продажа предприятия на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения. При этом предполагается альтернативное существующему использование предприятия. Основные стоимости в обмене следующие:
1. рыночная стоимость -- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Условия, необходимые для формирования рыночной цены:
- типичность мотивировок продавца и покупателя;
- достаточная осведомленность сторон и их желание действовать в своих интересах;
- нахождение объекта на открытом рынке достаточно продолжительное время;
- определение цены как разумного вознаграждения за объект, формируемого без наличия каких-либо скидок или уступок с чьей-либо стороны;
- осуществление платежа наличными или их эквивалентом;
2. инвестиционная стоимость (в обмене) -- стоимость собственности в результате инвестиций, когда их направление и размер определяются наиболее эффективным характером использования объекта;
3. ликвидационная стоимость -- типичная сумма, которую предполагается получить в результате открытой вынужденной продажи оцениваемого имущества, при условии, что у продавца есть некоторый период времени на поиск покупателя и подготовку имущества к продаже.
Оценка стоимости предприятия (бизнеса) или его элементов основывается на целом ряде экономических принципов.
Принцип соответствия спроса и предложения. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, то есть превышение спроса над предложением, повышает цену.
Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций. Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, ведет к снижению уровня доходов.
Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость объекта зависит от внешнего окружения и, в свою очередь, влияет на стоимость других связанных с ним объектов.
Принцип изменения стоимости. Стоимость объектов оценки, как правило, не остается неизменной в течение времени. Оценка должна содержать указание на дату ее проведения.
Принцип замещения. Максимальная стоимость объекта оценки определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Принцип сбалансированности. Максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства (земли, рабочей силы, капитала и управления) и их взаимосвязи.
Принцип вклада. Добавление любых элементов к объекту оценки оправдано лишь тогда, когда получаемый прирост его стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.
Принцип наиболее эффективного использования. Должно обеспечиваться такое использование объекта собственности, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых и законодательно разрешенных вариантов будет обеспечивать объекту максимальную текущую стоимость на дату оценки.
Принцип соответствия. Предприятие должно отвечать потребностям и ожиданиям рынка. Предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, доходности и т. д., оцениваются ниже среднего уровня.
Принцип ожидания. В процессе оценки устанавливается текущая стоимость доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.
Оценка предприятия, как правило, подчинена решению определенной, конкретной задачи. Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия это:
1. продажа бизнеса;
2. реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т.п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия;
3. купля-продажа акций предприятия;
4. купля-продажа доли вклада в уставном капитале предприятия;
5. при определении величины арендной платы при передаче предприятия в аренду;
6. осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;
7. получение кредита под залог имущества (акций) предприятия.
Обоснованность и достоверность оценки стоимости предприятия во многом зависит от того, насколько правильно определена задача и цель оценки, что в свою очередь позволяет оценщику выбрать нужный методический инструментарий для расчетов РК Аудит Оценка стоимости предприятий.
доходный оценка капитал предприятие
1.5.2 Подходы к оценке стоимости
При оценке стоимости предприятия и его элементов используют следующие подходы:
- затратный,
- сравнения продаж (аналоговый),
- доходный.
Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка объекта. Общую стоимость объекта получают суммированием стоимостей всех его элементов. Применение затратного метода дает пессимистическую оценку объекта, однако в условиях, когда фондовый рынок еще не сформирован, а рыночная информация отсутствует, этот подход часто оказывается единственно возможным. Реализация затратного подхода состоит из четырех этапов:
1. Анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей, по которым будет производиться оценка.
2. Выбор наиболее подходящего способа для каждого элемента структуры объекта оценки и осуществление расчетов.
3. Оценка накопленного износа элементов объекта оценки.
4. Расчет остаточной стоимости элементов и суммарная оценка стоимости всего объекта.
При этом накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной стоимости, которое может происходить в результате физического разрушения, морального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников. Таким образом, накопленный износ может включать:
· физический износ т. е. потерю физических возможностей объекта в результате его эксплуатации,
· моральный износ, т.е. потерю стоимости вследствие относительной неспособности объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Моральный износ подразделяют на:
технологический износ -- следствие влияния на стоимость достижений научно-технического прогресса в области конструкции, технологии и материалов,
функциональный износ -- следствие уменьшения функциональных возможностей объекта в сравнении с новым аналогом,
· внешний износ вследствие изменения финансовых, законодательных и других условий, которым рассматриваемый объект перестает удовлетворять.
Для оценки накопленного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы:
· экономического возраста,
· сравнительного анализа продаж,
· разбивки по компонентам износа.
По методу экономического возраста величина накопленного износа определяется как произведение частного от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (срок службы) и полной восстановительной стоимости здания. При этом под эффективным возрастом здания понимается его относительный возраст, определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни -- период времени, в течение которого здание имеет ценность с экономической точки зрения, т. е. вносит вклад в стоимость всего объекта недвижимости.
По методу сравнительного анализа продаж величина накопленного износа определяется как разница между полной восстановительной стоимостью здания и его рыночной стоимостью на дату оценки. Применение данного метода возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно откорректировать на различия с оцениваемым объектом.
В соответствии с методом разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составляющие накопленного износа:
· устранимый физический износ (отложенный текущий ремонт) -- это такой вид физического износа, устранение которого экономически оправдано, т.е. затраты на устранение которого не превышают стоимости, добавляемой в результате к стоимости объекта;
· неустранимый физический износ -- затраты на устранение которого превышают добавляемую в результате стоимость;
· устранимый функциональный износ;
· неустранимый функциональный износ;
· внешний (экономический) износ -- по определению является неустранимым.
Аналоговый подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, рыночная цена которых известна, и имеет нижеследующую последовательность:
1. Изучение рынка и сбор информации по сделкам с объектами-аналогами.
2. Проверка достоверности полученной информации.
3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым аналогом и выявление отличий по:
· передаваемым имущественным правам,
· условиям финансирования,
· условиям продажи,
· дате продажи,
· потребительским характеристикам,
· месторасположению,
· наличию дополнительных элементов и др.
4. Расчет стоимости объекта путем корректировки цен аналогов. При этом могут использоваться:
· оценка стоимости дополнительных элементов (например, вспомогательных сооружений к зданиям и др.) через сравнение цен у двух групп объектов, имеющих и не имеющих эти элементы;
· повышающие и понижающие коэффициенты, используемые для корректировки влияния функциональных, потребительских, технических и других различий между объектами;
· удельные показатели (например, на 1 кв. м общей площади здания) для расчета стоимости, в случае, если сравниваемые объекты, являясь сходными функционально, различаются по размеру и мощности;
· мультипликаторы, представляющие собой соотношение цены объекта к ежегодному доходу от объекта (например, отношение рыночной цены акции фирмы к доходу на акцию). При оценке применяют несколько мультипликаторов по различным аналогам. Стоимость оцениваемого объекта получают перемножением проектируемого ежегодного дохода на усредненную величину мультипликатора;
· корреляционные модели, устанавливающие зависимость цены объекта от небольшого числа факторов. При этом необходимо иметь достаточное количество объектов-аналогов, позволяющее осуществить статистическую обработку информации.
Доходный подход основывается на расчете будущих поступлений от эксплуатации объекта оценки и определении их текущей стоимости. При реализации данного метода эксплуатация объекта оценки рассматривается как проект. Для расчета стоимости объекта используется показатель чистого дисконтированного дохода.
Показатель темпа инфляции (при расчете в прогнозных ценах) рекомендуется определять на основе индекса потребительских цен на товары и услуги, так как доходы от акций (т. е. дивиденды) выплачиваются широкому кругу акционеров и те используют их на удовлетворение индивидуальных потребностей.
При наличии достаточного объема первичной информации для оценки желательно применять все три указанных выше подхода.
1.5.3 Оценка видов имущества
В зависимости от целей заказчика оценка обычно производится в отношении:
1. материальных активов, в том числе:
- недвижимости, т.е. участка территории, с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также с принадлежащими ему зданиями и сооружениями,
- машин и оборудования,
- товарно-материальных запасов и готовой продукции;
2. финансовых активов;
3. нематериальных активов, в том числе:
- интеллектуальной собственности (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, наименование мест происхождения товара, секреты производства или ноу-хау, программы ЭВМ и базы данных, топология интегральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности, и др.),
- имущественных прав (права пользования землей, водными и другими ресурсами, недрами, имуществом и др.),
- отложенных затрат (организационные расходы, НИОКР и др.),
- деловой репутации предприятия;
4. предприятия в целом.
Применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков обычно применяются:
- метод остатка для земли, при котором, в первую очередь, определяется предполагаемый доход от недвижимости в целом, затем определяется доход от зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Доход от самого земельного участка определяется как общий доход за вычетом дохода от зданий и сооружений, а его стоимость - делением дохода на коэффициент капитализации для земли.
- метод сравнения продаж, основанный на сопоставлении данных об имевших место сделках по продаже земельных участков. При реализации этого метода заполняется нижеследующая таблица.
Для оценки стоимости зданий и сооружений могут применяться следующие методы:
- метод дисконтированных доходов предполагает расчет показателя чистого дисконтированного дохода, в котором в качестве доходов рассматриваются арендная плата и ожидаемая стоимость здания по истечении принятого срока аренды. В расчетах необходимо также учесть текущие затраты, связанные с коммунальными платежами, ремонтом, налоговые выплаты и др.;
- метод прямой капитализации позволяет определить стоимость здания по формуле (6.2) при условии, что здание будет находиться в аренде достаточно длительный срок, размер которой останется неизменным;
- метод остатка для зданий аналогичен методу остатка для земли, но предполагает достаточно точное представление о стоимости земельного участка;
- метод сравнения продаж предполагает заполнение таблицы, аналогичной 6.2.1, в которой в качестве единицы измерения будет применяться 1 кв. м площади либо 1 куб. м объема здания;
- метод удельных затрат на единицу площади или объема предполагает использование нормативов затрат на 1 кв. м площади здания для определения его сметной стоимости;
- метод разбивки на компоненты предполагает разбивку здания на отдельные элементы (подготовка участка, фундаменты, стены, каркасы, лестницы и площадки, перекрытая, кровля, перегородки, полы, окна, двери, отделка, водо-, газо, тепло-, электроснабжение, канализация, лифты, благоустройство, внешние сети и др.), для оценки которых собирается информация от субподрядчиков;
- метод сметного расчета предполагает составление сметы на строительство здания, что является наиболее трудоемким, но и точным расчетом.
Оценка стоимости машин и оборудования основывается на достоверном знании технических характеристик оцениваемых объектов. Это позволяет применять следующие основные методы оценки.
- Метод прямого сравнения предполагает определение аналога, наиболее близкого к оцениваемому объекту.
Интегральный показатель рассчитывается по всем выявленным объектам-аналогам, а стоимость оцениваемого объекта определяется по наиболее близкому аналогу.
- Метод расчета по удельным ценовым показателям позволяет рассматривать стоимость объекта как совокупность его технических характеристик.
- Корреляционный метод является наиболее трудоемким и результативным при наличии достаточного массива исходных данных. При этом в качестве результирующего показателя принимают оценочную стоимость машин и оборудования. Далее применяется стандартная последовательность построения статистических моделей:
- формирование однородной совокупности объектов,
- отбор основных независимых параметров, влияющих на стоимость объекта,
- выбор и обоснование типа регрессии,
- математическая обработка данных и получение корреляционных моделей,
- применение корреляционной модели для расчета вероятной стоимости оцениваемого объекта и анализ результатов.
- Метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя состоит в том, что в качестве базы сравнения берется запрашиваемая у предприятия-изготовителя цена, к которой прибавляются затраты на транспортировку и установку оборудования.
- Метод расчета себестоимости по укрупненным нормативам основан на технологической общности многих видов машин и оборудования. Определение сметной стоимости осуществляется в разрезе статей: материалы, комплектующие изделия, заработная плата и косвенные расходы.
- Ресурсно-технологический метод позволяет напрямую учесть влияние конфигурации (комплектующих) на стоимость объекта оценки.
Индексный метод представляет собой определение базовой стоимости объекта оценки и ее перемножение на индекс изменения цен, например, публикуемый органами Госкомстата.
Для оценки стоимости машин и оборудования может также рассчитываться доход от эксплуатации всего имущественного комплекса с последующим выделением дохода, относимого на машины и оборудование с помощью метода остатка.
Товарно-материальные запасы и готовая продукция обычно оцениваются по себестоимости, при этом устаревшие запасы списываются. Оценка запасов также может базироваться на ожидаемой цене их продажи за вычетом издержек на продажу, включая прибыль продавца.
Финансовые активы, подлежащие оценке, включают дебиторскую задолженность, финансовые вложения в ценные бумаги, расходы будущих периодов.
Дебиторская задолженность оценивается путем анализа сроков ее возникновения. Просроченная задолженность частично или полностью списывается. Суммы к получению дисконтируются. Ценные бумаги оцениваются по их рыночной цене, а расходы будущих периодов -- по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода.
Нематериальные активы в документах бухгалтерского учета имеют два вида оценки: по первоначальной и остаточной стоимости.
Первоначальная стоимость нематериальных активов слагается из затрат по их созданию или приобретению и расходов по их доводке, в результате которой они могут быть применимы в деятельности предприятия. Первоначальная стоимость нематериальных активов, внесенных учредителями в счет их вкладов в уставный капитал, определяется по договоренности сторон. Первоначальная стоимость нематериальных активов, переданных безвозмездно, определяется экспертным путем Управление инвестициями: справ. пособ. - М.: Высшая Школа, 1998. - с. 147.
Остаточная стоимость нематериальных активов -- это первоначальная стоимость за вычетом начисленного износа. Нормы износа нематериальных активов рассчитываются предприятием самостоятельно исходя из их первоначальной стоимости и срока службы. В случае невозможности определить срок полезного использования нормы износа устанавливаются в расчете на 10 лет.
Оценка объектов интеллектуальной собственности опирается на доходный или затратный подход.
Для определения стоимости ноу-хау, изобретений товарных знаков и некоторых других объектов интеллектуальной собственности используется доходный подход. В этом случае в качестве доходов служат платежи -- роялти. В качестве дохода может также рассматриваться доля, приходящаяся на объект оценки, в приросте чистого дохода предприятия. В процессе применения доходного подхода необходимо учитывать все затраты, вытекающие из использования интеллектуальной собственности, а также предусматривать повышенную премию за риск, так как вложения в указанные объекты имеют высокую степень риска.
Имеется целый ряд нематериальных активов, стоимость которых может быть определена только на основе затратного подхода методом сметных затрат. К ним относят целевые организационные расходы, стоимость результатов НИОКР, стоимость промышленных образцов, стоимость лицензий на право заниматься определенными видами деятельности и др. Стоимость определяется как итог затрат по смете расходов плюс прибыль.
Стоимость деловой репутации предприятия формируется за счет тех нематериальных активов, благодаря которым рентабельность собственного капитала предприятия превышает среднеотраслевую, и определяется методом избыточной рентабельности в следующей последовательности:
1. Анализируются данные о деятельности предприятий отрасли и определяется среднее по отрасли значение показателя рентабельности собственного капитала.
2. Определяется чистая прибыль предприятия при среднеотраслевом уровне рентабельности, для чего среднеотраслевой показатель рентабельности перемножается на собственные средства предприятия.
3. Определяется избыточная прибыль как разность между фактической чистой прибылью предприятия и значением прибыли, полученной при среднеотраслевом уровне рентабельности.
4. Стоимость деловой репутации определяется делением полученной избыточной прибыли на коэффициент капитализации.
1.5.4 Оценка стоимости предприятия (бизнеса) в целом
При оценке стоимости предприятия в целом оценщики должны рассматривать его как единый имущественный и производственный комплекс. При этом применяются следующие методы:
* чистой стоимости активов,
* рыночных сравнений,
* доходный.
Метод чистой стоимости активов позволяет определить стоимость предприятия как сумму цен реализации (или восстановления) активов предприятия за вычетом суммы обязательств. Этот метод опирается на затратный подход. При этом исходят из того, что рыночная стоимость предприятия (и соответственно его акций) предопределяется в первую очередь тем, насколько велика имущественная ценность его активов. Поэтому центральное положение здесь занимает поэлементный расчет стоимости собственных активов предприятия по состоянию на дату оценки.
Реализация метода предполагает:
* анализ статьи раздела «основные средства» актива последнего баланса предприятия и определения их современной рыночной стоимости. На этом этапе рассчитывают отдельно текущую стоимость земельного участка, зданий и сооружений, машин и оборудования, нематериальных активов по тем правилам, которые были описаны выше в данной главе. Для всех элементов активов, кроме земли, определяется остаточная стоимость;
* переоценку и корректировку оборотных активов. Переоценивают производственные запасы, при этом непригодные и устаревшие запасы списывают, а пригодные -- переоценивают по современным ценам. Если предприятие владеет ценными бумагами других предприятий, то эти активы пересчитывают с учетом текущего курса этих бумаг. Нехарактерные доходы из баланса исключают, а нехарактерные убытки, наоборот, включают. Исключают безденежную дебиторскую задолженность;
* расчет суммы скорректированных активов;
* анализ и корректировку долговых обязательств предприятия (кредиторская задолженность);
* получение чистой стоимости собственных средств предприятия как разности между скорректированными активами и уточненными долговыми обязательствами. Стоимость деловой репутации приплюсовывают к рассчитанной стоимости собственных средств.
Метод чистой стоимости активов по сравнению с другими методами дает наиболее пессимистическую оценку, независимую от рыночной конъюнктуры, но требует большой аналитической работы с отчетными документами предприятия.
Метод рыночных сравнений является общим способом определения оценочной стоимости предприятий, долей в капитале предприятий и ценных бумаг, эмитируемых предприятиями, основанным на сравнении данного предприятия с аналогичными компаниями, долями в их капитале и ценными бумагами, которые были реально проданы на рынке.
Компания, используемая для сравнения с оцениваемым предприятием, должна представлять собой надежную базу для сравнения по инвестиционным характеристикам. Следует, прежде всего, искать компании в той же отрасли, что и оцениваемое предприятие. Однако если по предприятиям данной отрасли отсутствует достаточная информация о сделках, можно рассматривать другие компании, сходные с оцениваемой по таким инвестиционным характеристикам, как рынки сбыта, продукция, темпы роста, зависимость от циклических колебаний рынка и др.
При наличии различий в методах ведения бухгалтерской отчетности между оцениваемым предприятием и компаниями, отобранными для сопоставления, следует внести поправки в соответствующие статьи финансовых отчетов, чтобы максимально снизить влияние этих различий на стоимостные показатели. Кроме того, следует провести корректировки чрезвычайных и единовременных статей финансовых отчетов (доходов и расходов) Управление инвестициями: справ. пособ. - М.: Высшая Школа, 1998. - с.152.
Непосредственное определение величины стоимости оцениваемого предприятия производится на основе применения к нему одного или нескольких оценочных коэффициентов-мультипликаторов, рассчитанных по данным о сопоставимых компаниях и представляющих собой в общем виде отношение фактической цены продажи компании и одного из ее финансовых показателей. Наиболее часто применяется мультипликатор [рыночная цена : доход акционеров на акцию], который характеризует мнение участников рынка ценных бумаг о перспективах роста предприятия и уровне его риска. Среди других финансовых показателей применяют: доход до выплаты процентов по кредитам и налогов, прибыль до выплаты налогов плюс амортизация, балансовая стоимость, прибыль, денежный поток, валовая выручка и т.д.
Использовав разные мультипликаторы, получают несколько значений текущей стоимости предприятия, в качестве конечного результата берут обычно среднее значение. Надежность расчетов значительно повышается, если удается подобрать не одно, а несколько аналогичных предприятий и путем сравнения с каждым из них получают несколько оценок стоимости предприятия, из которых на основе анализа выбирают наиболее приемлемую величину.
При этом оценщик должен учитывать остающиеся количественные и качественные различия между оцениваемым предприятием и сопоставимыми компаниями и, при необходимости, корректировать величину избранного оценочного коэффициента.
После определения показателя стоимости методом рыночных сравнений следует сделать соответствующие поправки на действие таких факторов, как наличие или отсутствие контрольного пакета акций, а также на уровень ликвидности.
В рамках доходного подхода возможно применение как метода капитализации дохода (прибыли), так и метода дисконтирования будущих доходов (прибылей). При использовании метода капитализации репрезентативная величина дохода за один временной промежуток пересчитывается в стоимость предприятия с помощью коэффициента капитализации.
Метод дисконтирования будущих доходов основан на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких временных промежутков. Эти доходы пересчитываются в стоимость при помощи ставки дисконта.
Ожидаемые доходы рассчитываются с учетом ретроспективных данных о деятельности предприятия, его доли на соответствующем рынке, перспектив развития отрасли в целом и непосредственных конкурентов, а также общеэкономических показателей.
При пересчете прогнозных доходов в стоимость предприятия учитываются предполагаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, относительный риск неполучения этих доходов, а также стоимость денег во времени.
При определении величины коэффициента капитализации и ставки дисконта оценщику следует руководствоваться такими показателями, как среднерыночные ставки процента по кредитам, ставки дохода по безрисковым вложениям, ожидаемые инвесторами ставки дохода по альтернативным инвестициям.
В результате оценок необходимо получить обоснованное согласование расчетных оценок стоимости активов (предприятия), полученных в результате использования различных методов оценки, исходя из относительных весов, придаваемых каждому методу. При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости предприятия могут выступать как единая величина, так и диапазон стоимостей.
1.5.5 Организация оценочной деятельности в РФ
Институт оценки развивается в России по трем направлениям:
* государственные структуры;
* общественные организации оценщиков;
* коммерческие (частные) фирмы.
Государственная служба оценки по действующему законодательству связана с учетом и контролем за операциями с недвижимостью и структурно распределена между несколькими ведомствами.
В настоящее время в России существует ряд общественных организаций оценщиков, каждая из которых претендует на роль лидера в сфере методической подготовки и обучения оценщиков: Российское общество оценщиков, Институт независимых оценщиков, Лига независимых экспертов, Московское общество оценщиков и др.
Российское общество оценщиков (РОО) -- это профессиональная общественная организация, объединяющая специалистов в области оценки недвижимости и бизнеса, инвестиционных проектов, промышленной и интеллектуальной собственности, функционирует как независимая, находящаяся на самообеспечении некоммерческая структура. РОО имеет разветвленную (более 70) структуру региональных представительств. Деятельность РОО регламентируется:
Декларацией общества оценщиков, информирующей всех потенциальных потребителей услуг по оценке об основных целях и задачах общества, а также об обязательствах, принимаемых на себя обществом и его членами;
Стандартами профессиональной практики оценки недвижимого имущества, которые регламентируют профессиональные требования к работе оценщика, определяют терминологию, методику работы, требования к качеству информации и содержанию отчета об оценке;
Кодексом профессиональной этики членов РОО, который содержит критерии, позволяющие принимать решения об этичности и профессионализме действий членов общества.
Институт независимых оценщиков принимает в свои ряды только лиц, окончивших двухнедельный семинар по оценке недвижимости Института экономического развития Всемирного банка. Институт независимых оценщиков пользуется поддержкой Российской гильдии риэлтеров, Всемирного банка, регулярно организует обучение своих членов и снабжает их методической литературой.
Лига независимых экспертов принимает в свои ряды как юридических, так и физических лиц. Кроме того, в Лиге существует коллективная ответственность за результаты оценки, имеется страхование рисков профессиональной деятельности и страхование оцененного имущества. Лига проводит семинары по обучению оценщиков и обязуется после обучения трудоустроить слушателей в подразделениях организации или в своих региональных отделениях.
Подобные документы
Классификация подходов к оценке стоимости компании. Метод стоимости чистых активов. Метод дисконтированного денежного потока коммерческого предприятия. Определение ставки дисконтирования. Прогнозирование денежного потока. Расчет стоимости компании.
дипломная работа [178,0 K], добавлен 26.12.2011Решение графическим методом задачи линейного программирования с двумя неизвестными. Решение транспортной задачи методом северо-западного угла и методом минимальной стоимости. Системы массового обслуживания. Стохастическая модель управления запасами.
контрольная работа [458,1 K], добавлен 16.03.2012Определение первичного опорного плана разными способами: методом северо-западного угла, методом минимальной стоимости, методом Фогеля. Перепланировка поставок с помощью метода потенциалов для каждого плана. Анализ эффективности их использования.
контрольная работа [67,2 K], добавлен 06.11.2012Изучение статистического метода анализа риска. Анализ и оценка уровеня риска деятельности предприятия с помощью графика Лоуренца. Страновой риск – риск изменения текущих или будущих политических или экономических условий в странах. Оценка производства.
контрольная работа [72,3 K], добавлен 10.02.2009Особенности построения опорных планов транспортной модели методом северо-западного угла, методом минимальной стоимости, методом Фогеля. Оптимизация транспортной модели открытого и закрытого типа с помощью метода потенциала на основе опорного плана.
курсовая работа [68,6 K], добавлен 25.04.2014Сущность и необходимость применения математических моделей в экономике. Характеристика предприятия "Лукойл", определение стоимости компании с помощью модели дисконтированных денежных потоков. Использование математических моделей в управлении предприятием.
дипломная работа [1,7 M], добавлен 25.09.2010Расчет рыночной стоимости и оценка конкурентоспособности радиомодема МЕТА: выбор коэффициентов; определение величины затрат. Сравнение радиомодемов МЕТА, Риф Файндер-801, ГАММА методом построения и анализа иерархии. Расчет матриц сравнения и приоритетов.
курсовая работа [245,3 K], добавлен 30.06.2012Проблемы и тенденции развития гостиничного бизнеса в России. Структура номерного фонда гостиниц. Прогнозирование уровня заполняемости гостиниц в России в ближайшие несколько лет методом экстраполяции временного ряда и методом наименьших квадратов.
курсовая работа [330,6 K], добавлен 20.06.2014Влияние девальвации национальной валюты на цены активов и процентных ставок на фондовый рынок. Анализ отраслевых взаимосвязей и закономерностей в динамике биржевых индикаторов и множества других временных рядов. Оценка моделей методом "rolling window".
дипломная работа [1,7 M], добавлен 06.11.2015Пример решения задачи по оптимизации размещения побочного производства лесничества графическим методом; симплекс-методом; в стандартной форме - преобразованием неограниченных по знаку переменных. Оценка влияния различных параметров на оптимальное решение.
презентация [566,6 K], добавлен 30.10.2013
