Законодательные основы и правила ведения оценочной деятельности в настоящее время находятся в стадии формирования. Большие надежды в этой связи возлагают на принятие Закона «Об оценочной деятельности в РФ», который вводит обязательную для юридических лиц процедуру лицензирования. В настоящее время физические лица должны пройти аттестацию на право заниматься оценочной деятельностью в уполномоченных государственных органах. Кроме того, в ряде городов России (например, в Москве) действуют свои процедуры аттестации и лицензирования оценочной деятельности.

Обучение профессии оценщика в настоящее время проводится в Академии оценки, учрежденной РОО, и ее филиалах, в Федеральном фонде оценки, в Институте профессиональной оценки при Финансовой академии, в Плехановской школе профессиональной оценки и экспертизы собственности, в Нижегородском и Санкт-Петербургском институтах приватизации и др.

2. Практический пример оценки бизнеса с помощью доходного подхода методом дисконтированных доходов

Возникает ситуация, когда инвестор согласен приобрести объект оценки и заплатить за него определенную сумму, если он и дает, что в дальнейшем объект на протяжении нескольких лет принесет ому доход или выгоду. Следовательно, сегодняшняя рыночная стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем, что и является основной идеей при использовании доходного подхода в оценочной стоимости.

На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам оценки объекта.

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта. Будущие доходы включают:

1) периодический денежный поток доходов от эксплуатации на протяжении срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т.п.;

2) денежные поступления от продажи объекта в конце срока владения, т. е. будущая выручка от его продажи (за вычетом издержек по оформлению сделки).

Чтобы понять сущность метода дисконтированных доходов, коснемся таких понятий, как сложный процент, накопление, дисконтирование и аннуитет (это разделы финансовой математики -- см. ниже).

Вложенный капитал как бы самовозрастает по правилу сложных процентов. При этом можно указать некоторую норму (ставку) дохода, которая указывает на прирост единицы капитала по истечении определенного периода (года, квартала, месяца). В методе дисконтированных доходов норму дохода называют ставкой дисконта.

Обозначим ставку дисконта через г. Положим, в настоящее время текущая стоимость вложенного капитала равна S₀ руб. По истечении одного года (периода) стоимость капитала будет равна S₀ (1 + r), по истечении 2 лет -- S₀ (1 + r)², по. истечении 3 лет -- S₀ (1 + r)³ и т. д. Будущая стоимость капитала по истечении п лет (периодов) равна

S_n = S₀ (1 + Г)ⁿ (1)

где S_n -- будущая стоимость вклада по прошествии п лет (периодов);

S_o -- текущая стоимость вклада, т. е. стоимость вклада на конец базового, 0-го года (периода);

r -- ставка (норма) дохода на вложенный капитал.

Для удобства расчета функции, построенные на формулах сложных процентов, табулированы, т. е. представлены в виде таблиц «Шесть функций денежной единицы» (приложение).

Формула (1) при применении таблиц имеет вид

S_n =S_oF_l., (1а)

где F₁ -- первая функция денежной единицы согласно таблицам «Шесть функций денежной единицы». Если известны будущие доходы (или расходы), то из формулы (1) можно вывести выражение для расчета их текущей стоимости:

S₀ = S_n / (1+r)ⁿ =S_n F_4, (2)

где F₄ - четвертая функция денежной единицы по таблицам «Шесть функций денежной единицы».

При выведении формул (1) и (2) не учитывалось влияние инфляции. На практике, особенно в России, влияние инфляционного процесса настолько значительно, что им нельзя пренебрегать в расчетах. Если капитализация средств вызывает их наращивание и как бы увеличивает покупательную способность каждой вложенной единицы с течением времени, то инфляция, наоборот, обесценивает деньги и понижает со временем реальную цену вклада.

Формулы (1) и (2) применимы для расчетов и в условиях инфляции, если, во-первых, расчет вести не в действующих, подверженных инфляции денежных единицах, а в твердой валюте и, во-вторых, применять реальную ставку дисконта, а не периодически индексируемую процентную ставку.

В условиях инфляции банки назначают повышенную ставку дохода, чтобы таким образом защитить вклады от обесценения. Повышенную ставку дохода, защищающую вклад от инфляции, будем называть номинальной ставкой и обозначим через r_n. Обозначим ежегодный темп инфляции (т. е. прирост индекса цен за год) через i. Будущая реальная стоимость вклада, выраженная в твердых денежных единицах, не подверженных инфляции, по истечении п лет (периодов) определяется по формуле

(3)

где S_n -- будущая стоимость вклада на конец n-го года, выраженная в твердых денежных единицах. Отсюда получаем формулу для расчета текущей стоимости вклада

(4)

После преобразования формулы (4) и сопоставления ее с формулой (2) получаем выражение для расчета реальной ставки дисконта

(5)

где r -- реальная ставка дохода, т. е. ставка, очищенная от инфляционной составляющий.

При небольших значениях темпа инфляции (несколько процентов в Год) реальная ставка может быть определена по упрощенной формуле

r = r_n - i,

В России, где ежегодный темп инфляции исчисляется десятками процентов, использование упрощенной формулы приводит к серьезным искажениям, и поэтому следует применять только точную формулу.

Приведенная выше формула (4) лежит в основе метода дисконтированных доходов, применяемого для определения текущей стоимости ОО, Текущая стоимость аккумулирует все будущие доходы от владения комплексом, она показывает ту предельную цену за ОО, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им. Если объект приобретается на какое-то время (например, на 4--5 лет), а затем планируется его продать, то текущая стоимость рассчитывается по формуле:

(6)

где E₁, Е₂,..., Е_п -- чистый доход от эксплуатации ОО по истечении первого, второго, ..., л-го года (периода), выраженный в твердых денежных единицах;

п -- число лет (периодов) владения комплексом (периодов регулярных выплат чистого дохода);

S_n -- будущая стоимость ОО по истечении n-го года (периода), выраженная в твердых денежных единицах.

Положим, что периодически получаемый доход на протяжении всего времени владения ОО не изменяется. Тогда эти доходы приобретают характер аннуитета. Под аннуитетом (рис. 1) понимается серия поступлений (или платежей) на протяжении определенного числа лет (периодов) начиная с конца первого года (периода). Если доходы начисляются ежегодно, то период равен году, а общее время владения измеряется в годах. Если доходы поступают в конце каждого квартала, то период -- это квартал, а общее время измеряется числом кварталов.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1. Текущая стоимость аннуитета

Таким образом, текущая стоимость ОО вытекает из текущей стоимости аннуитета и текущей стоимости его будущей продажной цены:

(7)

с E -- средний доход от ОО по истечении каждого года (периода);

F₅, -- функция единичного аннуитета, пятая функция в таблице «Шесть Функций денежной единицы» (приложение):

F₅ =1/r[1-1/(1+r)ⁿ]

Расчеты методом дисконтированных доходов выполняются в шесть 11 последовательных этапов.

Этап 1. Определение общей положительности владения ОО исходя in намерений инвестора и с учетом срока службы комплекса, выбор периодичности поступления будущих доходов (год, квартал или месяц).

Этап 2. Прогнозирование темпов инфляции и соответственно индексов обесценения денежных средств на срок владения ОО. Темп инфляции это относительный прирост цен за период (год или месяц), а индекс обесценения - это величина, обратная индексу цен.

Этап 3. Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. При этом ОО рассматривают как основную часть производственной системы, приносящей прибыль. Анализируют расчет балансовой и чистой прибыли в соответствии со схемой Отчета о финансовых результатах и их использовании (форма №2) по данным за 2--3 последних года для рассматриваемой производственной системы. По результатам анализа разрабатывают прогноз размеров чистой прибыли. Расчеты выполняются либо в рублях базового года (т. е. индексирование на дату оценки), либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю распределяемой прибыли, и на коэффициент, отражающий долю данного ОО в капитале производственной системы. Для практических целей достаточно спрогнозировать среднегодовой доход инвестора (он может быть в форме дивиденда, арендной платы, нормативных отчислений и т. п.), чтобы воспользоваться формулой (7).

Этап 4. Прогнозирование стоимости ОО в конце срока владения им. 11ри этом исходя из того, что стоимость земли возрастает со временем, а остальное имущество подвергается физическому износу.

Этап 5. Определение ставки дисконта для оцениваемого ОО. Так как прогнозные оценки стоимостных показателей делаются обычно в твердой валюте (либо в рублях базового года, либо в долларах США), то для расчетов по формулам (6) или (7) необходимо определить реальную (очищенную от инфляции) ставку дисконта «г».

Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного ОО. Имеется в виду, что у инвестора всегда есть другие альтернативы вложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска. Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимается вероятность потери собственности вследствие, например, банкротства предприятия, политических и других чрезвычайных событий. Чем выше риск, тем выше ставка дисконта. Это объясняется тем, что готовность инвестора идти на риск оправдана тогда, когда он ожидает повышенную отдачу от его инвестиций.

В общем случае ставка дисконта -- это сумма безрисковой ставки r_бр и премии за риск r_p, т.е. r = r_бр + r_р. В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют процентную ставку по долгосрочным государственным облигациям.

В российских условиях оценить реальную безрисковую ставку можно двумя, способами. Первый способ состоит в том, что в качестве номинальной безрисковой ставки дисконта берется среднегодовая ставка рефинансирования Центрального банка РФ, а затем по формуле (5) рассчитывается реальная безрисковая ставка дисконта. Не исключено, что если темп инфляции будет превышать размер банковской ставки, то результат получится отрицательным, и тогда только достаточной премией за риск можно обеспечить приемлемое значение ставки дисконта. Второй способ -- это выбор дисконта межбанковской долгосрочной процентной ставки в твердой иностранной валюте (например, в долларах США) в качестве реальной безрисковой ставки. Для определения реальной ставки дисконта можно рекомендовать следующий способ: берется международная процентная ставка LIBOR и к ней прибавляется страховой риск по оценке зарубежных банков. Так, на конец 1995 г. ставка LIBOR в долларах США составляла 5,6--5,7%, а страховой риск для России -- 4%. Таким образом, реальная ставка дисконта в России раина около 10% годовых.

Если инвестор вкладывает собственные средства, то берут ставку по депозитам, если он планирует использовать заемные средства -- ставку по кредитам, а при смешанной форме финансирования -- среднее значение между этими ставками.

Премия за риск, как и ставка дисконта в целом, рассчитывается тем или иным способом в зависимости от вида объекта оценки. Так, при оценке недвижимости и станочного парка можно использовать данные о действующих ставках арендной платы для аналогичных объектов.

Этап 6. Расчет текущей стоимости объекта оценки с помощью формул (6) или (7). Метод прямой капитализации построен на применении следующей формулы:

S₀ = E/r_к , (8)

где S₀ -- текущая стоимость объекта оценки в твердых денежных единицах; r_к - коэффициент капитализации.

Если исходить из того, что объект оценки приобретается не с целью его скорой перепродажи, а на многие годы, то при достаточно, большом значении п формула (7) преобразуется в формулу (8) Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: учеб. Пособ. - Подольск: Приор, 1999. - с.78-85.

Заключение

Предприятие является объектом гражданских прав и представляет собой имущественный объект и определённую структуру организованной хозяйственной деятельности по производству или реализации продукции или услуг. Предприятие или фирма представляет собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Бизнес же - это конкретная деятельность, организованная в рамках определённой структуры. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Бизнес- объект инвестиционный, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени, причём размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Бизнес является системой, но оцениваться может как вся система в целом, так и отдельно её подсистемы и даже элементы. Оценка бизнеса в целом включает в себя оценку всех активов предприятия. При этом юридическое лицо - предприятие рассматривается как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Особенностью процесса оценки стоимости предприятия (компании) является её рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости бизнеса не ограничивается учётом лишь одних затрат на создание или приобретение объекта. Она учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономические характеристики. Подходы и методы при оценке бизнеса для каждого конкретного случая определяются оценщиком индивидуально и связаны с особенностями процесса оценки и экономическими особенностями оцениваемого объекта, а также целями и принципами оценки. Зачастую (в случае банкротства предприятия, вялотекущей деятельности предприятия и крупных имущественных комплексов), определение стоимости предприятия сводится к определению стоимости всего лишь его активов: земельных участков, зданий и сооружений, машин и оборудования, транспортного парка, нематериальных активов и имущественных обязательств РК Аудит.

Используемая литература

1. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник, 3-е изд., перераб. - М.: Финансы и статистика, 1996

2. Ефимова О.В. Финансовый анализ. - М.: Бухгалтерский учет, 1996.

3. Ковалев В.В. методы оценки инвестиционных проектов.- м.: финансы и статистика, 1998

4. Риполь-Сарагоси Ф.Б Основы оценочной деятельности: учеб. Пособ. - Подольск: Приор, 1999. - 279с.

5. Смирнов Э.А. Основы теории организации: Учеб. пособие для вузов. - М.: Аудит, ЮНИТИ, 1998. - 375с.

6. Управление инвестициями: справ. пособ. - М.: Высшая Школа, 1998. - 390с.

7. Финансовый менеджмент // Учебник для вузов. / Г.Б. Поляк, И.А. Акодис, Т.А. Караева и др. / Под ред. проф. Г.Б. Поляка. - М., 1997. - 520 с.

Размещено на Allbest.ru