Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

«ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ»

Выпускная квалификационная работа

Оценка объекта недвижимости

по направлению подготовки 38.03.01 Экономика

Кузьменкова Наталья Алексеевна

Руководитель

кандидат экономических наук Л.М. Плюснина

г. Пермь, 2020 год

Оглавление

• Аннотация
• Введение
• Глава 1. Теоретические и правовые аспекты определения стоимости объекта недвижимости
• 1.1 Основные понятия и принципы проведения оценки объектов недвижимости
• 1.2 Рассмотрение методов и технологий применения методов, используемых в оценке стоимости объектов недвижимого имущества
• Глава 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
• 2.1 Влияние макроэкономических и микроэкономических факторов на цены недвижимости
• 2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости в городе Пермь
• 2.3 Анализ наибольшей эффективности использования объекта недвижимости
• Глава 3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
• 3.1 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом
• 3.2 Определение рыночной стоимости доходным подходом
• 3.3 Определение рыночной стоимости затратным подходом
• 3.4 Согласование результатов рыночной стоимости объекта
• Заключение
• Список использованных источников
• Приложения
• Аннотация
• Данная выпускная квалификационная работа рассматривает проблему оценки объекта недвижимости в новых современных реалиях, когда каждый объект уникален и в данной связи сложно подобрать объекты-аналоги. Целью работы является определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Поставленные задачи включают рассмотрение теоретических и правовых основ, принципов, подходов и методов необходимых для обоснованного расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, изучение факторов, влияющих на стоимость недвижимости, расчет рыночной стоимости объекта оценки.
• В ходе исследования проведен анализ политической, экономической и социальной обстановки в стране и в крае, который позволил понять влияние факторов на изменение стоимости одного квадратного метра коммерческой недвижимости. Определен сегмент рынка оцениваемого объекта, проведен анализ предложений купли-продажи и аренды по данному сегменту. Дана характеристика объекту оценки.
• С помощью методик рассмотрены обоснования использования подходов сравнительного, доходного и затратного. При сравнительном подходе использован метод сравнительного анализа продаж. Объекты-аналоги выбраны со схожими с объектом оценки характеристиками. При доходном подходе использовался метод прямой капитализации, как наиболее подходящий для определения рыночной стоимости объекта оценки. При анализе данных оцениваемого объекта, при обосновании применения методов оценки было вынесено решение о невозможности использования затратного подхода.
• В результате, с учетом применения использованных подходов и методов, рассчитана обоснованная рыночная стоимость объекта недвижимости.
• Введение
• Рынок недвижимости в России активно развивается и дифференцируется как по назначению, так и по физическим характеристикам. Недвижимость, имея ряд особенностей, приобретает уникальность, а значит и свою ценность. Во многом на стоимость объекта влияют такие факторы как: тип объекта, местоположение, окружающая среда, исторические факторы, архитектура, год постройки, наличие транспортной доступности, экологическое состояние региона.
• Возникла необходимость проведения оценки объектов недвижимости для определения стоимости в операциях купли-продажи, ипотечного кредитования, установления страховой стоимости при расчете страховых взносов, составления финансовой отчетности, внесения объектов недвижимости в уставный капитал в качестве вклада, кредитования под залог недвижимости.
• Для целей налогообложения земельных участков, зданий и сооружений государственными органами определяется кадастровая стоимость по установленной методике.
• Для оспаривания результатов кадастровой стоимости, определенной по установленной государственными органами методике, проводится оценка рыночной стоимости земельных участков, зданий и сооружений.
• Необходима оценка в разрешении споров, связанных с имуществом. Недвижимость можно расценить как товар или как капитал приносящий доход, в этой связи объективная оценка недвижимости позволит максимально эффективно управлять активом.
• На рынке недвижимости происходят изменения, меняется состав объектов внутри категорий, например, то, что раньше входило в элитную недвижимость сегодня можно отнести к массовому рынку, это отражается на структуре рынка. Меняется потребительское предпочтение, это местоположение, вид из окна, окружение, близость социальных объектов, транспортная доступность, а также качество строительства, которое в свою очередь влияет на стоимость и цены объектов.
• Проблема заключается в поиске аналогичных объектов для использования сравнительного подхода к определению стоимости. В общей ситуации проблему определения стоимости объекта недвижимости можно связать с выбором подхода. Зачастую спорные вопросы возникают при использовании сравнительного подхода, учитывая возникновение объектов точечной застройки. Сложно найти два и более одинаковых объекта, так как необходимо учесть множество деталей и факторов, влияющих на результат оценки, либо вовсе отсутствует информация по сделкам с подобными объектами. Кроме того, в случае проведения срочной сделки, когда цена объекта может значительно отличаться от стоимости объекта, стоимость оцениваемого объекта недвижимости может быть искажена. Следовательно, необходимо осмотрительно выбирать аналоги для проведения оценки объектов недвижимости.
• Определение стоимости объекта недвижимости в современных реалиях, опирающееся на методологическую базу, нормативные документы и научные принципы обусловили актуальность темы исследования.
• Цель работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости с применением федеральных стандартов, нормативной базы и методических рекомендаций, являющихся методологической и правовой основой для проведения оценки.
• Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
• 1) изучить теоретическую базу подходов, которые определяют стоимость объектов недвижимости;
• 2) рассмотреть основные правовые критерии оценки объекта недвижимости;
• 3) провести анализ основных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости;
• 4) обосновать целесообразность использования подходов и методов к оценке объекта недвижимости;
• 5) рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.
• Объектом оценки является - встроенное помещение, общей площадью 360,1 кв. м., на первом этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева, дом 67/1. Кадастровый (условный) номер 59-00/3-000-000304-000-1011.
• Предметом исследования послужили подходы и методы, используемые для оценки объекта недвижимости, направленные на определение рыночной стоимости актива.
• При написании работы были использованы монографический метод, экономико-статистические методы, методы экономического анализа.
• В первой главе рассмотрены основные понятия недвижимости, определения стоимостей, используемых в оценке, принципы, основанные на экономической теории и методы оценки, рассмотрена правовая база для проведения оценочной деятельности.
• Во второй главе проведен анализ объекта недвижимости с целью выявления наиболее эффективных путей управления активом.
• В третьей главе проведена оценка объекта недвижимости.
• Структура работы выдержана в соответствии с поставленными задачами.
• В заключении работы приводятся основные выводы.
• Практическая значимость выпускной квалификационной работы заключается в обоснованном выборе подходов и методов для определения текущей рыночной стоимости объекта недвижимости.
• Глава 1. Теоретические и правовые аспекты определения стоимости объекта недвижимости

1.1 Основные понятия и принципы проведения оценки объектов недвижимости

“Рынок недвижимости России выходит в настоящее время на новый виток своего развития. С кризисом 2008 г. завершился период его экстенсивного развития. На практике, а не только в теории стало понятно, что недвижимость может не только расти в цене, но и падать, что обладание недвижимостью -- не только благо, но и бремя. Многие собственники и руководители предприятий встали перед необходимостью рационального использования недвижимости как экономического актива.” [Максимов и др., 2019, с. 6]

“При этом заметим, что недвижимость как объект собственности обладает физической природой, правовым статусом, а также имеет социальную ценность. Жизненный цикл объектов недвижимости включает определенные этапы разной продолжительности (предпроектный, проектный, строительство, эксплуатация и ликвидация), каждый из которых отличается своим набором мероприятий собственника в отношении объекта.” [Бердникова, 2019, с. 142]

“Оценка недвижимости представляет собой прикладную экономическую дисциплину, принципы и методы которой основываются как на теоретических представлениях, так и на практическом опыте использования определенных приемов оценки.” [Максимов, 2020 б, с. 232]

“В международных стандартах оценки недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.” [Федотова и др., 2019, с. 81]

“Стационарность как привязанность любой недвижимой вещи к строго определенному месту на земной поверхности есть определяющая характеристика любого объекта недвижимости, оказывающая самое существенное влияние на ценность этого объекта, издержки и выгоды, связанные с его использованием.” [Максимов и др., 2019, с. 11]

“Выделение земельного участка в качестве основного элемента любого объекта недвижимого имущества является принципиально важным для понимания закономерностей функционирования как рынка недвижимости в целом, так и для экономики и управления отдельным объектом недвижимости.” [Максимов и др., 2019, с. 16]

“Одна из существенных для понимания особенностей недвижимости как объекта экономического оборота и управления состоит в том, что экономические характеристики недвижимости органически связаны с правовыми. Учет объектов недвижимости, оформление прав на эти объекты -- все это, конечно, прежде всего, правовые аспекты операций с недвижимостью, но они оказывают прямое влияние на экономические процессы. Лишь после прохождения процедур учета вновь созданного здания, сооружения, оформления прав на вновь созданный объект недвижимости можно говорить о нем, как о полноценном экономическом объекте.” [Максимов и др., 2019, с. 19]

“Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.” [Федеральный закон № 135]

“Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.” [Приказ Минэкономразвития РФ № 255]

“К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.” [Приказ Минэкономразвития РФ № 256]

“Стоимость объекта с позиции экономической теории отражает полезность и ограниченность данного объекта. С позиции оценочной деятельности как профессионального вида деятельности, стоимость -- это мотивированное экспертное суждение о наиболее вероятной цене, которая могла бы быть заплачена за объект в свободном обмене при соблюдении ряда условий, либо это мнение о выгодах владения объектом. Отсюда вытекает постулат, согласно которому стоимость объекта может существовать в двух видах -- в обмене и в пользовании.” [Котляров, 2019, с. 73]

“Рыночная стоимость объекта как предположение о наиболее вероятной цене, по которой может совершиться сделка, реализуется при сопоставлении результатов, полученных при использовании трех подходов -- затратного сравнительного и доходного. Суть всех подходов отражает позицию разумного субъекта, рассматривающего стоимость объекта с точки зрения затрат на строительство, приобретение на свободном рынке аналогичного объекта либо будущих денежных потоков от коммерческого использования данного объекта.” [Котляров, 2019, с. 73]

“Цена трактуется как фактическая денежная сумма, по которой совершилась сделка по передаче прав на объект недвижимости. Стоимость этого универсального измерителя -- денег -- сама подвержена колебаниям. Стоимость денег, реализуемая в виде уровня процентных ставок в стране, влияет на стоимость недвижимости.” [Котляров, 2019, с. 73]

Федеральный стандарт оценки № 2 раскрывает общие положения оценки, дает понятие конкретного вида стоимости, используемого в оценочной деятельности.

“При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства” [Приказ Минэкономразвития РФ № 255]

“Задача оценщика состоит в том, чтобы учесть, по возможности, все факторы, влияющие на стоимость недвижимости, выявить их влияние на ее величину и на основе этого вынести максимально объективное и реалистичное суждение о величине стоимости.” [Максимов, 2019 б, с. 235]

“Для того чтобы обеспечить максимальную объективность результата оценки, оценщик должен опираться на определенные общезначимые методические правила и подходы. В качестве таких правил и выступают принципы оценки стоимости недвижимости.” [Максимов, 2019 б, с. 236]

“Принцип замещения. Смысл этого принципа заключается в том, что разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три подхода к оценке недвижимости: сравнительный (рыночный) подход, затратный и доходный.” [Максимов, 2019 б, с. 237]

“Принцип полезности. Смысл этого принципа состоит в том, что объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность -- способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время.” [Максимов, 2019 б, с. 236]

“Принцип ожидания. Принцип означает, что приобретатель всегда связывает приобретение недвижимости с получением определенных выгод, наиболее явной формой которых является приносимый объектом доход. Соответственно, стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.” [Максимов, 2019 б, с. 237]

Группировка принципов оценки стоимости недвижимости представлена на рисунке 1.

Рис. 1. Классификация принципов оценки стоимости недвижимости

Далее рассмотрены принципы, связанные с объектом недвижимости.

“Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стомит чего-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства. Тогда остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.” [Боровкова и др., 2019, с. 90]

“Принцип предельной производительности (принцип вклада). Вклад -- сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента.” [Максимов, 2019 б, с. 238]

“Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода. Суть данного принципа заключается в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются меньше, чем необходимые для их получения затраты.” [Максимов, 2019 б, с. 238]

“С учетом принципа сбалансированности владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли.” [Боровкова и др., 2019, с. 91]

“Принцип экономического размера участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.” [Боровкова и др., 2019, с. 91]

“Принцип экономического разделения применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.” [Боровкова и др., 2019, с. 91]

Принципы, связанные с рыночной средой, представляют собой принципы изменения или соответствия спроса и предложения, показывают на сколько внешние факторы могут влиять на стоимость объекта недвижимости.

“Анализ рынка недвижимости -- это вид деятельности, целью которого является обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении определенных операций на рынке.” [Бердникова, 2020, с. 61]

“Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть принципом зависимости.” [Боровкова и др., 2019, с. 92]

“Принцип соответствия предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.” [Боровкова и др., 2019, с. 92]

“Суть оценочного принципа конкуренции состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию -- силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.” [Боровкова и др., 2019, с. 92]

“Последняя четвертая группа принципов -- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования -- это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки.” [Боровкова и др., 2019, с. 93]

1.2 Рассмотрение методов и технологий применения методов, используемых в оценке стоимости объектов недвижимого имущества

Для рассмотрения представлены три подхода оценки объектов недвижимости: доходный, затратный, сравнительный. Более подробно каждый рассмотрен ниже.

Подходы к оценке прописаны в приказе Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 “Об утверждении Федерального стандарта оценки “Оценка недвижимости (ФСО № 7)”

Рисунок 2 наглядно представляет, с помощью каких методов реализуется доходный подход.

Рис. 2. Методы, используемые в доходном подходе оценки недвижимости

“Метод капитализации доходов. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.” [Бусов, Поляков, 2019, с. 331]

“Коэффициент капитализации показывает, какой доход в определенный период генерирует собственность, имеющая определенную стоимость.” [Федотова и др., 2019, с. 194]

Для расчета стоимости методом капитализации используется формула:

, (1)

где: - стоимость объекта недвижимости;

- чистый операционный доход;

- коэффициент капитализации.

“Чистый операционный доход -- действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.” [Максимов, 2019 б, с. 254]

, (2)

где: - действительный валовый доход;

- операционные расходы.

“Операционные затраты -- расходы по обеспечению нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечению воспроизводства действительного валового дохода.” [Максимов, 2019 б, с. 254]

Операционные затраты разделяются на условно-переменные, условно-постоянные и резервы на замещение.

“Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а следовательно, и прибыли от объекта недвижимости. Однако уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для их пользователей, а значит, и уровень доходов от их эксплуатации.” [Максимов, 2019, с. 207]

“Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) -- потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.” [Максимов, 2019 б, с. 254]

Формула, предложенная М. А. Федотовой, выглядит следующим образом:

, (3)

где: - коэффициент потерь (недоиспользования).

“Потенциальный валовой доход (ПВД) -- суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.” [Максимов, 2019 б, с. 254]

“Факторы, ведущие к снижению ПВД. Во-первых, всегда существуют периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На основе анализа рыночной информации об оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции можно оценить эту величину.” [Максимов, 2019, с. 204]

“Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости. К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковке, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники, предоставление услуг по охране помещений и пр.” [Максимов, 2019, с. 205]

Итак, при расчете чистого операционного дохода необходимо определить коэффициент капитализации, используемый при определении стоимости объекта недвижимости. В оценке недвижимости коэффициент состоит из двух частей: из ставки требуемой доходности инвестиций и нормы возврата на капитал.

“Коэффициент капитализации -- это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Он отражает норму доходности инвестора. В общем виде ставка доходности -- показатель, характеризующий величину дохода или интенсивность его начисления.” [Федотова и др., 2019, с. 200]

Норму возврата на капитал можно определить способами, которые представлены в таблице 1.

Таблица 1

Методы определения нормы возврата на капитал

Метод	Характеристика	Формула фактора фонда возмещения
	Формирование фонда возмещения происходит равными частями в течение срока владения активом.	, где:
	Формирование фонда возмещения происходит исходя из ставки процента равной норме прибыли на инвестиции.
	Фонд возмещения формируется по безрисковой ставке.

Сост. по кн.: Оценка стоимости и активов и бизнеса, 2019, с. 204-206.

“Метод рыночной экстракции (метод рыночной выжимки) основан на рыночных данных о ценах сделок (предложений) по продаже аналогичных оцениваемому объектов, которые сопоставимы по рискам и доле изменения стоимости в будущем:” [Федотова и др., 2019, с. 207]

, (4)

где: - коэффициент капитализации;

- количество аналогичных объектов;

- чистый операционный доход I - го объекта-аналога;

- цена продажи I - го объекта аналога.

“Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого -- предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.” [Бусов, Поляков, 2019, с. 341]

“Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (один год).” [Максимов, 2019, с. 253]

“Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи, сопоставимых с оцениваемым объектом (отсюда он и может рассматриваться как разновидность сравнительного подхода).” [Максимов, 2019, с. 253]

“Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход является компромиссным и отражает ситуацию, которая сложилась на рынке на текущий момент. Он основан на исторических результатах деятельности, осуществляемой на имеющихся активах (имуществе). Данный подход применим ко всем компаниям, для которых можно найти аналоги на рынке. Результат подхода будет состоятелен при условии сформировавшегося и стабильного рынка. Выполнение этих условий и предполагает баланс интересов участников. Этот факт и является главным ограничением к применению сравнительного подхода в условиях современной отечественной экономики.” [Талонов, 2019, с. 148]

“К достоинствам подхода можно отнести полностью рыночный характер метода, учет текущей реальной практики продаж, доступность для всех типов предприятий.” [Талонов, 2019, с. 148]

“Практически полное отсутствие методической базы корректировки цены компаний-аналогов существенно сужает область применения подхода, а в российских условиях практически лишает оценщиков возможности воспользоваться им.” [Талонов, 2019, с. 149]

Метод применяется на массовом рынке жилья, объектов недвижимости и при оценке объектов недвижимости для малого бизнеса. На первом этапе использования сравнительного подхода, наряду с изучением сегмента рынка, происходит сбор данных о продаже аналогичных объектов недвижимости.

“Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению. Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.” [Боровкова и др., 2019, с. 111]

В западной литературе мнение известного автора Асвата Дамодарана аналогично российским, которые считают основной задачей, при использовании сравнительного подхода, это обоснованный выбор объектов-аналогов, и применение корректировок для учета различий, так как каждый объект уникален.

“Для случая с недвижимостью различия в создании доходов, размере, масштабе, местоположении, возрасте и качестве постройки должны учитываться прежде, чем будет выполнено сравнение.” [Дамодаран, 2016, с. 1003]

На следующем этапе анализируются проведенные сделки, либо предложения о продажах и выбирается объект-аналог, при этом основными критериями выбора будут право собственности, на каких условиях осуществлялось финансирование, на каких условиях и в какой период прошла продажа, физические характеристики объекта-аналога. Вышеназванные критерии являются поправками в цены продаж объектов-аналогов.

Поправки могут быть коэффициентными, которые, как правило, отражают условия совершенной сделки и будут вносится первыми за исключением денежных поправок на право собственности или поправок на условия финансирования, и денежными или стоимостными. Далее вносятся денежные поправки. Внесение таких поправок не предусматривает очередности. Существует ряд методов расчета поправок.

Классификация поправок изображена на рисунке 3.

Рис. 3. Классификация поправок

Определение рыночной стоимости объекта при сравнительном подходе, с применением метода корректировок, проводится путем перемножения цены одного квадратного метра объекта недвижимости, с учетом стоимостных корректировок, на процентные поправки и на площадь оцениваемого помещения.

“Наиболее точным способом определения величины корректировки являются количественные методы их определения, и одним из наиболее распространенных является метод анализа парных продаж. Остановимся на данном методе подробнее. Данный метод заключается в анализе пар продаж сопоставимых объектов, отличающихся только по одному признаку, по которому и необходимо найти величину корректировки. Парная продажа -- это продажа двух объектов (чистая пара), которые являются аналогами по всем характеристикам, за исключением одной характеристики, поправку на которую необходимо оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене объекта-аналога.” [Максимов и др., 2019, с. 137]

“Статистические методы. В сравнительном (рыночном) подходе к оценке недвижимости часто применяются статистические методы, основанные на анализе значительных выборок данных из базы. Наиболее распространенным является метод корреляционно-регрессионного анализа, который основан на предположении о существовании подвергающейся формализации зависимости между вариацией цен объекта и вариацией тех или иных его характеристик.” [Боровкова и др., 2019, с. 113]

“Частным случаем общего метода сравнения продаж является метод, основанный на анализе доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке. К его основным показателям относят следующие.” [Бусов, Поляков, 2019, с. 354]

“Валовой рентный мультипликатор (gross rent multiplier, GRM) определяется отношением цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций. Важно при оценке всегда пользоваться только одним из них.” [Бусов, Поляков, 2019, с. 355]

“Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:” [Бусов, Поляков, 2019, с. 355]

, (5)

где: - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

- валовый действительный доход от оцениваемого объекта;

- усредненный валовый рентный мультипликатор по аналогам;

- цена продажи i-го сопоставимого аналога;

- потенциальный валовый доход i - го сопоставимого аналога;

- количество отобранных аналогов.

“Валовой рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как он базируется на данных рынка, которые учитывают все различия между продажами.” [Бусов, Поляков, 2019, с. 356]

“Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе согласования результатов корректировки продаж объектов-аналогов. Наиболее доступны следующие способы согласования результатов оценки: определение среднеарифметической величины, математическое взвешивание и субъективное взвешивание результатов оценки.” [Максимов и др., 2019, с. 140]

“Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшие количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.” [Бусов, Поляков, 2019, с. 360]

Далее выносится решение о стоимости объекта недвижимости, подсчитанной сравнительным методом.

“Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход основан на исторических затратах, формирующих остаточную текущую стоимость имущества, и отражает позицию продавца.” [Талонов, 2019, с. 149]

Применяется затратный подход при страховании объекта недвижимости, реконструкции, налогообложении или при новом строительстве. Первым этапом в применении затратного подхода это оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

“Для получения более обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта недвижимости необходимо выполнять расчеты различными методами, в том числе и методами, используемыми в затратном подходе.” [Боровкова и др., 2019, с. 94]

“Методы восстановительной стоимости. Оценка методом восстановительной стоимости включает прямой пересчет всех видов затрат на полное воссоздание объекта. При этом учитывают текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимают в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала, связанного с функционированием оцениваемого объекта. Таким образом, при применении метода восстановительной стоимости производят практически полные сметно-финансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяйственной деятельности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически полностью одинакового с оцениваемым объектом.” [Гровер, Соловьев, 2019, с. 144]

“Методы замещения. Методы замещения по своему содержанию, во многом идентичны вышепредставленным методам восстановительной стоимости. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем, объект может отличаться от полного аналога за счет различных, присущих настоящему времени технологических и иных модификаций.” [Гровер, Соловьев, 2019, с. 146]

“Этап I. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения. Оценка текущей стоимости замещения здания может проводиться с использованием различных методов.” [Максимов, 2019, с. 243]

К таким методам можно отнести сметный, при котором составляется смета затрат на строительство. Этот метод дает наиболее точные результаты. Учитывает прямые и косвенные затраты, а также прибыль девелопера.

“Этап II. Определение накопленного износа здания. Под накопленным износом понимается величина потери объектом рыночной стоимости с течением времени вследствие воздействия на объект (улучшения) внутренних и внешних факторов.” [Максимов, 2019, с. 245]

“В оценке износ -- фактор, обусловливающий восстановительную текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости. Износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода.” [Максимов, 2019, с. 245]

Определить величину накопленного износа можно методом разделения, рыночным методом и методом срока жизни.

“Метод разделения предполагает разделение износа (устаревания) на три составляющие: физический износ, функциональный износ и внешний износ.” [Максимов, 2019, с. 245]

На рисунке 4 представлены составляющие износа.

Рис. 4. Классификация износа

“Физический износ -- утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов. Физический износ может определяться как в целом по объекту, так и по его отдельным элементам.” [Максимов, 2019, с. 245]

“Устранимый износ -- такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Устранимый износ учитывается в размере затрат, необходимых для его устранения.” [Максимов, 2019, 246]

“Неустранимый износ -- тот, при котором затраты на устранение износа либо невозможны, либо выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размере износа.” [Максимов, 2019, с. 246]

“Функциональный износ -- утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей, современных рыночных стандартов. Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств. Заметим, что к функциональному износу могут быть отнесены также и излишние с точки зрения состояния рынка и его сегмента улучшения.” [Максимов, 2019, с. 246]

“Внешний (иногда его называют экономическим) износ -- утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения.” [Максимов, 2019, 246]

“Метод срока жизни основан на использовании таких понятий, как: срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.” [Максимов, 2019, с. 246]

“Срок физической жизни здания -- срок, в течение которого здание физически возможно использовать.” [Максимов, 2019, с. 246]

“Срок экономической жизни здания -- срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).” [Максимов, 2019, с. 246]

“Эффективный возраст -- возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки. Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.” [Максимов, 2019, с. 246]

“Задача оценщика -- определить эффективный возраст здания и на этой основе -- степень его износа:” [Максимов, 2019, с. 246]

, (6)

“Рыночный метод предусматривает сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).” [Максимов, 2019, с. 246]

“Этап III. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.” [Максимов, 2019, с. 247]

“В результате применения всех описанных выше методов оценщик получает три величины стоимости объекта недвижимости, и даже с теоретической точки зрения эти величины будут получаться различными, так как каждый из применяемых подходов опирается на разные стороны оцениваемого объекта. Для получения итоговой величины стоимости недвижимого имущества применяется процедура согласования результатов.” [Варламов, 2019, с. 144]

“Согласование результатов оценки. Как следует из анализа основных подходов к оценке стоимости недвижимости и соответствующих им методов, каждый из подходов реализует определенный экономикотеоретический взгляд на природу стоимости в такой прикладной сфере, как экономика и оценка недвижимости.” [Максимов, 2019, с. 259]

“Метод логического анализа (метод прямого экспертного назначения весов) предполагает определение весового коэффициента на основе экспертного мнения. Суть метода заключается в том, что оценщик характеризует каждый из примененных подходов к оценке стоимости бизнеса с точки зрения его соответствия целям оценки, доступности информации и прочим факторам, на основании которых определяет весовые коэффициенты для каждого подхода.” [Федотова и др., 2020, с. 265]

“Оценщик должен определить, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении должен указать, какой вес может быть придан тому или иному подходу при формулировании окончательного суждения о величине стоимости.” [Максимов, 2019, с. 259]

Формула расчета стоимости недвижимости путем согласования результатов представлена ниже.

“Значения весовых показателей достоверности рассчитываются как сумма рейтингов по столбцу. Следовательно, согласованная величина стоимости недвижимости вычисляется по формуле средней взвешенной величины:” [Варламов, 2019, с. 144]

, (7)

где: Vд - стоимость, рассчитанная доходным подходом;

Vз - стоимость, рассчитанная затратным подходом;

Vс - стоимость, рассчитанная сравнительным подходом;

Pд, pз, pс - весовые показатели результатов оценки с помощью доходного, затратного, сравнительного подходов соответственно.

Таким образом, изучив теоретическую основу, изложенную известными учеными, были выбраны наиболее подходящие методы для исследования и написания работы.

Глава 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

2.1 Влияние макроэкономических и микроэкономических факторов на цены недвижимости

Для исследования влияния факторов необходимо провести анализ социальной, экономической и политической обстановки в целом по стране и в Пермском крае, в частности. Определить сегмент рынка оцениваемого объекта. Провести анализ предложений объектов недвижимости по данному сегменту.

Спрос на коммерческую недвижимость зависит от ситуации в мировой экономике, экономике страны и края, к ним относится изменение уровня валового внутреннего продукта, оказывающий влияние на уровень доходов, социальных выплат, уровень заработной платы и на темпы развития экономики страны в целом. Зависит от политических факторов, которые могут оказать влияние на фактор риска вложения капитала в развитие страны, к ним можно отнести санкции, изменение в законодательстве и в налоговом в том числе, от уровня курса рубля и ключевой ставки центрального банка, которые в свою очередь влияют на ценообразование, от уровня арендной ставки и количества потребителей. Уровень арендной ставки влияет на привлекательность недвижимости у инвесторов. В случае использования заемных средств влияние оказывают ставки процента по долгосрочным займам. При росте процентной ставки инвестиционные проекты становятся менее прибыльными.

Из статьи от 16 июля 2019 года: “Российская экономика продолжает умеренный рост в условиях обоснованной макроэкономической политики, но при наличии структурных ограничений и воздействии санкций. Объем производства в 2018 году вырос на 2,3 процента за счет экспорта и потребления, которому благоприятствовали рост реальной заработной платы и повышение спроса на рабочую силу. Инвестиции умеренно увеличились по сравнению с предыдущим годом. Инфляция, достигнув ранее в 2018 году рекордно низких уровней, во второй половине года ускорилась. Основными движущими силами ее ускорения были разовые факторы (такие как снижение курса рубля и повышение цен на продовольствие и топливо), а не давление спроса.” [Исполнительный совет МВФ завершил консультации..., 2019]

Изменения курсов национальных валют, которые в значительной степени влияют на рынок недвижимости, напрямую зависят от изменения цен на нефть. По состоянию на 28.03.2020 года цена составила 25,1 доллар за баррель.

Такой обвал цены на нефть эталонного сорта Brent произошел вследствие того, что Россия отказалась продлевать договор о снижении добычи нефти. Такое снижение могло способствовать наращиванию добычи сланцевой нефти, и регулирование мировых цен на нефть станет еще одним инструментом мировой политики США, что в свою очередь создаст благоприятные условия для производителей Соединенных Штатов Америки. Решение было стратегически оправданным и основывалось на укрепление позиций России на рынке добычи нефти. Снижение цены на нефть стало причиной падения курса рубля.

“Одним из главных источников замедления роста экономики в 2019 г. стал внешний спрос. Снижение экспорта в реальном выражении составило 2,1% на фоне замедления роста мировой экономики. Дополнительным фактором, сдерживающим динамику экспорта, стало выполнение сделки ОПЕК+ по ограничению добычи. Суммарный объем экспорта нефти и нефтепродуктов (в реальном выражении) в 2019 г. остался на уровне 2018 г., тогда как в 2018 г. вырос на 2%. Импорт в начале 2019 г. снижался, однако во втором полугодии начал расти, как за счет некоторых разовых факторов, так и под воздействием укрепления рубля и восстановления потребительского и инвестиционного спроса.” [О ЧЕМ ГОВОРЯТ ТРЕНДЫ Макроэкономика и рынки, 2020, с. 13]

Ключевыми показателями, влияющими на финансовый рынок, являются ключевая ставка, уровень инфляции и изменение курсов валют.

Ускорение темпа инфляции вызвано ослаблением рубля вследствие снижения цен на нефть и угрозой рецессии в мировой экономике на фоне эпидемии коронавируса. Как следствие - повышение уровня цен. Правительством Российской Федерации приняты ряд мер, направленных на поддержку экономики страны и финансового сектора. Это доступ к банковским кредитам для малого и среднего бизнеса, отсрочка платежей по уже имеющимся кредитам, ослабление налоговой нагрузки, снижение размера страховых взносов.

“Совет директоров Банка России 20 марта 2020 года принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 6,00% годовых. В феврале--марте события развиваются с существенным отклонением от базового сценария прогноза Банка России. Это связано с изменением внешних условий: распространением эпидемии коронавируса и резким снижением цен на нефть. Произошедшее ослабление рубля является временным проинфляционным фактором. Под его влиянием годовая инфляция может превысить целевой уровень в текущем году. Однако значимое сдерживающее влияние на инфляцию будет оказывать динамика внутреннего и внешнего спроса, что связано с выраженным замедлением роста мировой экономики и возросшей неопределенностью. Пакет мер Правительства и Банка России обеспечивает финансовую стабильность и окажет поддержку экономике. Все эти факторы принимались во внимание при принятии решения по ключевой ставке. С учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция вернется к 4% в 2021 году.” [Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 6,00% годовых, 2020]

На изменение экономического роста, на объем ВВП влияют ряд факторов.

“К прямым относятся факторы, которые непосредственно определяют физическую способность к экономическому росту (увеличение численности и повышение качества трудовых ресурсов; рост и изменение структуры основного капитала; улучшение технологии и организации производства; увеличение количества и качества вовлекаемых в хозяйственный оборот природных ресурсов).” [Максимова, 2020, с. 154]

“Косвенные факторы оказывают влияние на реализацию потенциала, заложенного в прямых факторах (наличие конкурентной среды; уменьшение цен на производственные ресурсы; снижение налогов; улучшение условий получения кредита и др.).” [Максимова, 2020, с. 154]

Валовый внутренний продукт за последние пять лет представлен в таблице 2. Данные актуальны на 1 апреля 2020 года

Таблица 2

Динамика изменения валового внутреннего продукта и индексов роста

Наименование	2015	2016	2017	2018	2019
валовый внутренний продукт, млрд. руб.	83087,4	85616,1	91843,2	104629,1	110046,1
ВВП в % к предыдущему году	98	100,2	101,8	102,5	101,3

Таблица составлена по данным Росстат

Темп роста объема ВВП значительно замедлился, но наблюдался почти во всех отраслях за исключением деятельности по операциям с недвижимым имуществом, в области здравоохранения и социальных услуг и в деятельности домашних частных хозяйств. Наибольший рост объемов ВВП наблюдался в финансовой и страховой деятельности - 109,7%, в деятельности гостиниц и предприятий общественного питания 103,2%, в оптовой и розничной торговле 101,7%, в деятельности по добыче полезных ископаемых 102,7%, в деятельности культуры и спорта 101,8%, в образовании 101,5%, в строительстве индекс роста составил 100,4%. Данные приведены на официальном сайте Росстат. Доля реализованной продукции высокотехнологичных и наукоемких отраслей в ВВП в 2019 году составила 21,6 %. Структура и динамика ВВП по источникам доходов с приведенными значениями изображена на рисунке 5.

Рис. 5. Структура и динамика источников доходов ВВП за 2018-2019 годы

Изменения свидетельствуют о росте доходов в каждом элементе.

Элементы использования ВВП в динамике с отклонениями можно посмотреть в приложении 1.

“Ускорение среднегодовой инфляции и снижение темпов роста реальных зарплат привели к замедлению роста потребления населения в 2019 году. В целом замедление роста потребления домохозяйств было компенсировано двукратным ускорением роста расходов государственного управления, которое объясняется активизацией трат на благоустройство и дорожное хозяйство на фоне реализации национальных проектов (даже с учетом некоторого недорасходования средств по итогам года).” [О ЧЕМ ГОВОРЯТ ТРЕНДЫ Макроэкономика и рынки, 2019, с. 12]

Динамика использования ВВП представлена на рисунке 6.



Рис. 6. Динамика элементов ВВП

Снижение темпов роста валового накопления наблюдалось в 2018 году, в 2019 рост валового накопления на этом фоне оказался значительным, на что в некоторой степени повлиял прирост запасов материальных оборотных средств.

В целом по экономике в 2018 году рост производительности труда составил 102,3 %, что на 0,4 % больше чем в 2017 году. Наибольший рост наблюдался в водоотведении, водоснабжении и утилизации отходов и составил 102,7 %, в строительстве составил 102,8 %, в научной и технической деятельности на 102,7 %, в оптовой и розничной торговле рост составил 102,5 %.

Из вышеперечисленных факторов замедления роста ВВП следует отметить инвестиции в основной капитал. В 2019 году инвестирование в основной капитал сократилось по сравнению с 2017 годом.

“Инвестиции в основной капитал играют важнейшую роль в приспособлении российской экономики к новой конъюнктуре после значительного падения цен на нефть. Они призваны способствовать модернизации производства и повышению качества выпуска, а значит, и выходу российской продукции обрабатывающей промышленности и сферы услуг на новые зарубежные рынки. Импортозамещение также невозможно без инвестиций в качество роста. Ключевым параметром, от которого зависят темпы экономического роста и технологическая модернизация экономики страны, является накопление.” [Замедление роста инвестиций в основной капитал, 2019]

Снижение ключевой ставки и увеличение арендных ставок оказывает влияние на рынок инвестиций в недвижимость в целом и в коммерческую недвижимость в частности, что в свою очередь может способствовать росту сделок.

Согласно данным Пермьстат на 1 января 2020 года число хозяйствующих субъектов, по сравнению с 2019 годом, сократилось на 11,8 % и составило 62364 единицы.

В 2018 году оборот организаций составил 3450368,9 млн. рублей. Субъектами малого и среднего бизнеса за январь и февраль 2020 года совокупный оборот региона увеличился на 1,3 % по отношению к тому же периоду прошлого года.

Рост средней заработной платы в регионе на январь 2020 года составил 104,8 % по отношению к январю 2019 года.

Наибольший рост составил в деятельности водоснабжения, водоотведения, утилизации отходов, в общественном питании, при этом наибольший уровень среднемесячной заработной платы зафиксирован в деятельности по добыче полезных ископаемых. В 2020 году в связи с эпидемией коронавирусной инфекции ожидается резкое снижение доходов населения.