Итак, в ходе анализа факторов, влияющих на стоимость коммерческой недвижимости, можно выделить изменение цен на нефть, курса рубля, ключевой ставки, изменение уровня инфляции, что в итоге сказывается на инвестициях в основной капитал, на темпе роста валового внутреннего продукта, изменении цен на товары и услуги, росте заработной платы.

2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости в городе Пермь

оценка стоимость недвижимость

Анализ подразумевает сопоставление с аналогами по основным критериям: класс качества объектов, месторасположение относительно города и района, ценовые показатели арендной ставки, предлагаемая площадь, состояние помещения. Внешнеэкономические факторы влияют на рынок коммерческой недвижимости, поскольку основными потребителями являются юридические лица и предприниматели. Кризис 2014 года поспособствовал оптимизации затрат, сократив убыточные направления деятельности, оставив наиболее прибыльные.

За последние пять лет ввод в эксплуатацию коммерческой недвижимости снизился, темпы роста замедлились, строительство и ввод в эксплуатацию затягиваются, процесс строительства фиксируется в малоформатных торговых и офисных центров площадью до 2,0 тыс. кв. м., а также в жилых домах со встроенно-пристроенными помещениями.

В 2019 году получено разрешение на строительство ТРЦ “Планета”. Торговый центр будет расположен в городе Пермь в Индустриальном районе на Ш. Космонавтов, 162 б, где будут размещены развлекательный центр семейного формата, детские площадки, гипермаркеты. Еще одним событием в строительстве Перми было получение разрешения на строительство Многофункционального комплекса в центре города - первого в России отеля под брендом Redisson. В Центре разместятся магазины, кафе и рестораны. Открытие центра запланировано на конец 2021 года.

К объектам коммерческой недвижимости можно отнести объекты нежилого фонда. Цель использования, как правило, получение дохода.

На рисунке 7 представлена структура рынка коммерческой недвижимости с разделением на сегменты и подсегменты.

Рис. 7. Структура рынка коммерческой недвижимости

Основными источниками информации для проведения анализа рынка коммерческой недвижимости в городе Пермь послужили специализированные средства массовой информации, такие как сайты Avito, Domofond.

При анализе предложений купли-продажи на Пермском рынке коммерческой недвижимости было рассмотрено 1045 объявлений на сайте Avito. Выявлено на 22 марта 2020 года следующее распределение: гостиницы - 12 объектов, офисные помещения - 223, помещения общественного питания - 14, помещения свободного назначения - 479, производственные помещения - 63, складские помещения - 22, торговые помещения - 232 объекта соответственно. Предложения купли-продажи коммерческой недвижимости представлены в приложении 2.

Распределение количества предложений по сегментам рынка купли продажи коммерческой недвижимости города Пермь на март 2020 года представлено на рисунке 8.



Рис. 8. Распределение количества предложений по сегментам рынка купли-продажи коммерческой недвижимости города Пермь на март 2020 года

В приложении 3 представлено распределение предложений по продаже коммерческих помещений по районам города Пермь.

Очевидно, что в коммерческой недвижимости наиболее активными являются сегменты торговых, офисных помещений и помещений свободного назначения, доля которых в сфере купли-продажи составляет 22,1%, 21,4% и 46% соответственно. Большая часть помещений, предложенных на рынке недвижимости, находится в Свердловском районе, доля помещений свободного назначения, офисного и торгового составляет 90,5 %.

Следует обратить внимание, что на рынке коммерческой недвижимости можно проследить тенденцию зависимости цены и арендной ставки в зависимости от района и удаленности от центра. Зонирование коммерческой недвижимости разработано аналитическим отделом ООО “Аналитический центр “КД-Консалтинг”.

К первой категории престижности “Центр” относятся:

- Дзержинский район: “Центр-2” (к югу от железной дороги вдоль р. Кама);

- Ленинский район: “Разгуляй” (кварталы, ограниченные ул. 25 Октября - южным берегом р. Кама - у. Парковая - ул. Луначарского 2-я - ул. Клименко - ул. Пушкина);

- Свердловский район: “Центр-1”; “Громовский” (первая линия домов вдоль шоссе Космонавтов - ул. Революции - ул. Куйбышева); “Зеленое хозяйство” (первая линия домов вдоль ул. Чернышевского - Героев Хасана до ул.Чкалова); “Островского” (исключая кварталы, ограниченные ул. Тихая - р. Егошиха - ул. Народовольческая - ул. Серединная и ул. Фонтанная - р. Егошиха - Южной Дамбой - ул. Николая Островского); “Свердлова” (кварталы, ограниченные ул. Белинского - ул. Чернышевского - ул. Героев Хасана - ул. Чкалова - ул. Куйбышева, включая нечетные дома по ул. Куйбышева); “Свердлова-центр”.

Ко второй категории престижности “ Прилегающие к центру районы” относятся: Дзержинский район - “Данилиха”; “Железнодорожный”; “Заимка”; “Парковый” (кварталы, ограниченные проспектом Парковый - ул. Зои Космодемьянской - ул. Подлесная - ул. Куфонина, включая нечетные дома по проспекту Парковый); “Центр-2” (на север от железной дороги вдоль р.Кама до р.Кама); Индустриальный район - “Балатово” (кварталы, ограниченные шоссе Космонавтов - ул. Карпинского - проспект Декабристов - ул. Снайперов - ул. Семченко - ул. Нефтяников - ул. Леонова, а также первая линия домов вдоль ул. Мира от ул. Леонова до ул. Власова); “Ераничи” (кварталы, ограниченные проспектом Декабристов - ул. Молодежная - ул. Самолетная - ул. Конноармейская); “Новоплоский”; Ленинский район - “Разгуляй” (в сторону Северной Дамбы от ул. Парковая - ул. Луначарского 2-я - ул. Клименко - ул. Пушкина); Мотовилихинский район - “Городские Горки” (исключая кварталы, ограниченные ул. Добролюбова - ул. Макаренко, 8-28 -ул. Тургенева, а так же кроме первой линии домов по ул. Старцева); “Рабочий поселок” (кварталы, ограниченные ул. Красновишерская - ул. Металлургов - ул.Уральская - ул. Циолковского - ул.КИМ, включая нечетные дома по ул. КИМ); “Садовый” (кварталы, ограниченные ул. Уинская - ул. Юрша - ул. Пушкарская, включая нечетные дома по ул. Уинская и ул. Пушкарская, а также четные дома по ул. Юрша от ул. Уинская до ул. Лякишева); Свердловский район - “Громовский” (за исключением первой линии домов вдоль шоссе Космонавтов - ул. Революции - ул. Куйбышева); “Зеленое хозяйство” (за исключением первой линии домов по ул. Чернышевского - Героев Хасана); “Островского” (кварталы, ограниченные ул. Тихая - р. Егошиха - ул. Народовольческая - ул.Серединная и ул.Фонтанная - р. Егошиха - Южной Дамбой - ул. Николая Островского); “Свердлова” (от ул. Куйбышева до р. Данилиха, исключая нечетные дома по ул. Куйбышева).

Учитывая, что объект оценки находится в центральной части и по району престижности принадлежит к категории “Центр”, далее будут рассмотрены коммерческие помещения, расположенные в данной части города.

Диапазон цен в предложениях купли-продажи коммерческих помещений в центральных и приближенным к центральным районам г. Перми представлен в таблице 3.

Таблица 3

Диапазон цен в предложениях купли-продажи коммерческих помещений

№ п/п	Район по категории престижности	Назначение использования	Цена за кв. м. мин. в руб.	Цена за кв. м. сред. в руб.	Цена за кв. м. макс. в руб.
1	1	Офисные помещения	45454	60136	101266
2	1	Торгово-офисные и свободного назначения	37744	75281	100000
3	2	Офисные помещения	34676	56925	89112
4	2	Торгово-офисные и свободного назначения	39065	62440	87838

Прослеживается очевидная динамика снижения цены за квадратный метр в зависимости от района престижности и назначения помещения.

Предложения аренды коммерческой недвижимости представлены в приложении 4. Распределение количества предложений по сегментам рынка аренды коммерческой недвижимости города Пермь на март 2020 года представлено на рисунке 9.

Рис. 9. Распределение количества предложений по сегментам рынка аренды коммерческой недвижимости города Пермь на март 2020 года

В приложении 5 представлено распределение предложений по аренде коммерческих помещений по районам города Пермь.

В сфере аренды коммерческой недвижимости аналогичная ситуация, то есть предложения в сфере аренды составляют 31,8% на офисные помещения, 24,6% на торговые и на помещения свободного назначения приходится 28,8%.

В ходе проведенного анализа предложений аренды коммерческих помещений установлено, что в Свердловском районе сконцентрировано около 30 % предложенных помещений, в том числе 84 % помещений торгового, офисного и свободного назначения, из числа представленных в Свердловском районе.

Диапазон цен в предложениях аренды коммерческих помещений в центральных и приближенным к центральным районам г. Перми сформирован на выборке около 40 объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.

Диапазон цен представлен в таблице 4 отдельно по офисным помещениям, по помещениям торгово-офисного и свободного назначения, а также по районам престижности.

Таблица 4

Диапазон цен в предложениях аренды коммерческих помещений

№ п/п	Район по категории престижности	Назначение использования	Цена за кв. м. мин. в руб.	Цена за кв. м. сред. в руб.	Цена за кв. м. макс. в руб.
1	1	Офисные помещения	450	612	875
2	1	Торгово-офисные и свободного назначения	512	756	1000
3	2	Офисные помещения	360	485	604
4	2	Торгово-офисные и свободного назначения	600	650	700

Очевидно, как и в сегменте купли-продажи, в ставках аренды за квадратный метр прослеживается зависимость от престижности района и назначения помещения.

2.3 Анализ наибольшей эффективности использования объекта недвижимости

“Экономико-теоретической основой концепции наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является концепция альтернативной стоимости, под которой понимается максимальная стоимость, достигаемая при упущенных (альтернативных) вариантах использования ресурсов. Смысл концепции альтернативной стоимости состоит в том, что любой выбранный вариант использования ресурса означает отказ от иных возможных вариантов, а значит, от определенной упущенной выгоды. Наилучшим, соответственно, является вариант, при котором упущенная выгода минимальна, т. е. выбранный вариант обеспечивает максимальную из возможных выгоду. Это положение и лежит в основе концепции наилучшего использования недвижимости.” [Максимов, 2020, с. 166]

Концепция наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает анализ и сравнение на основании определенных критериев, а именно:

1) физическая осуществимость - “рассмотрение физически возможных для данного объекта способов использования” [Максимов, 2020, с. 167]

2) юридическая допустимость - “рассмотрение тех способов использования, которые разрешены градостроительными нормами, экологическим законодательством и т. д.” [Максимов, 2020, с. 167]

3) финансовая осуществимость - “рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка” [Максимов, 2020, с. 167]

4) максимальная эффективность - “рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.” [Максимов, 2020, с. 167]

“В наибольшей степени концепция ННЭИ применима к анализу свободных от застройки земельных участков, поскольку именно в этом случае возможность наилучшего использования наиболее высока.” [Максимов, 2020, с. 167]

“Применяя указанные критерии в процессе анализа вариантов использования земли, необходимо проанализировать следующие факторы: рыночный спрос, потенциал местоположения объекта, ресурсный потенциал участка и технологическую осуществимость возможных вариантов использования объекта.” [Максимов, 2020, с. 167]

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо дать характеристику объекта оценки.

“Пермь - город на востоке европейской части Российской Федерации, административный центр Пермского края. Пермь современный, крупный многоотраслевой промышленный центр, третий по площади город России после Москвы и Санкт-Петербурга (799,68 кв. км). Город вытянут вдоль реки Камы и по протяженности занимает третье место после Санкт-Петербурга и Сочи. По данным на 1 января 2020 года население Перми составляет 1054 тысяч человек.” [городпермь]

Для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки использовалась информация из технического паспорта нежилого помещения.

Характеристика местоположения объекта оценки и локальное окружение представлены в приложении 6.

Состав объекта оценки представлен в таблице 5.

Таблица 5

Состав объекта оценки

№ п/п	Адрес расположения, наименование объекта	Общая площадь помещений, кв. м
1	Пермский край, г. Пермь, Свердловский р-он, ул. Куйбышева, д.67/1, встроенные помещения, общая площадь 360,1 кв. м, на 1 этаже 9-этажного кирпичного жилого дома. Год ввода в эксплуатацию 1982	360,10

Далее проведен анализ земельного участка.

“Анализ местоположения. Каждый участок имеет уникальное, присущее только ему, местоположение. Именно оно в первую очередь определяет использование объекта и получаемый от него доход. В то время как здания, сооружения, благоустройство участка могут меняться, сам участок в своих главных характеристиках неизменен.” [Максимов, 2020, с. 169]

Земельный участок находится в центре Свердловского района г. Перми, в жилой зоне микрорайона Свердлова-центр, внутри квартала по улице Куйбышева, с высокой плотностью застройки, обладает спокойным рельефом и имеет хорошую транспортную доступность. На земельном участке расположен 9-ти этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. Описание земельного участка составлено на основании визуального осмотра и представленной в отчете документации.

Сведения по земельному участку, расположенному по адресу г. Пермь, ул. Куйбышева 67/1 представлены в приложении 7.

По результатам проведенного осмотра можно сделать вывод, что земельный участок, на котором размещен исследуемый объект оценки, неплохо расположен по отношению к центру Свердловского района, а также центру города Перми. Несложно доехать по автомагистралям и на общественном транспорте, что указывает на функциональную полезность использования объекта оценки. На основании рассмотренных физических характеристик можно сделать вывод, что наиболее вероятным использованием для конкретного участка будет любая форма коммерческой или социальной застройки.

Сведения об улучшениях. Оцениваемое улучшения представляет собой встроенное нежилое помещение на первом этаже 9-ти этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Центральный фасад дома выходит в сторону улицы Куйбышева.

По результатам осмотра установлено, что помещение занимает первый этаж, расположено в центральной части жилого дома. В оцениваемом помещении существует отдельный вход, выполнена качественная внутренняя отделка, помещение находится в удовлетворительном пригодном для эксплуатации состоянии, в настоящее время используются в качестве торгового.

Дальнейшее использование оцениваемого помещения пригодно в качестве офисных, торговых помещений, а также бытового обслуживания.

Основные параметры улучшений составлены специалистами ООО “Пермский центр оценки” и представлены в приложении 8.

На основании проведенного анализа оцениваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Главным фактором на рынке коммерческой недвижимости, влияющим на цену, являются местоположение объекта и класс качества недвижимости. Оцениваемый объект относится к средне ликвидным объектам.

Согласно классификации объектов по типам, объект можно отнести к III группе офисной недвижимости, к встроенно-пристроенным офисным помещениям.

К достоинствам можно отнести такие факторы, как расположение объекта оценки в деловом центре Свердловского района в зоне жилой многоэтажной застройки рядом с объектами административного и социального назначения, площадь помещения востребована на рынке коммерческой недвижимости, состояние помещения пригодно к эксплуатации и дополнительных финансовых вложений собственника на внутреннюю отделку не требует, инженерные коммуникации присутствуют, помещение на первом этаже с отдельным входом, имеется вход с дворовой территории, существует возможность парковки автотранспорта, остановки общественного транспорта находятся в непосредственной близости к объекту недвижимости.

К недостаткам можно отнести умеренный спрос на данный тип недвижимости, расположение объекта на второй линии и невысокий людской трафик вследствие расположения, объекты, составляющие конкуренцию, находятся рядом, здание советской постройки, количество мест на парковке ограничено.

При изучении объекта можно сделать заключение, что фактическое состояние объекта и его местоположение в наибольшей степени влияют на доходность объекта и на его стоимость. Вышеприведенные факторы указывают на среднюю степень коммерческой привлекательности.

Поскольку недвижимость, как имущество, может использоваться несколькими способами, то перед проведением оценки необходимо выбрать наиболее эффективный.

Оцениваемое помещение расположено на первом этаже девятиэтажного жилого дома. Помещение находится в удовлетворительном состоянии, пригодное к использованию. Вариантами при анализе наиболее эффективного использования объекта недвижимости могут быть: продолжение использования объекта недвижимости в том состоянии, в котором находиться сейчас, реконструкция или снос строения. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями приведен в таблице 6.

Таблица 6

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями

Критерии НЭИ	Варианты использования	Примечание
	продолжение использования	реконструкция	Снос
Юридическая допустимость	+	+	+	ограничения не выявлены
Физическая возможность	+	+	-	Так как оцениваемые улучшения являются встроенными в девятиэтажное жилое здание, то снос, без нарушения конструкций, недопустим.
Экономическая оправданность	+	-	-	Ввиду того что здание является постройкой 1982 года и находится в удовлетворительном для эксплуатации состоянии, реконструкция нецелесообразна.
Максимальная продуктивность	+	-	-	В настоящее время помещения востребованы на рынке, пригодны к использованию. Учитывая ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, характеристики объекта, местоположение и окружение объекта, использование в качестве торгово-офисной недвижимости может принести владельцу максимальный доход.

Итак, анализируя объект недвижимости с точки зрения максимальной эффективности учитывая физические характеристики объекта, ситуацию на рынке недвижимости, близость социальных объектов, можно сделать вывод, что использование объекта с назначением торгово-офисной недвижимости может привести к получению максимального дохода от владения недвижимостью.

В ходе проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

1. использование объекта с назначением торгово-офисной недвижимости может привести к получению максимального дохода от владения недвижимостью;

2. основными факторами влияющим на стоимость объекта недвижимости являются местоположение объекта и класс качества недвижимости;

3. на рынок недвижимости оказывают влияние политические факторы и социально-экономическое развитие страны и региона.

Глава 3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

3.1 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

В ходе определения рыночной стоимости объекта оценки путем сравнения с объектами-аналогами, рекомендуется применять сравнительный подход, так как информация о ценах предложений и характеристиках объектов-аналогов доступна, достоверна и достаточна для проведения анализа. При этом могут применяться цены совершенных сделок и цены предложений.

Учитывая, что рынок коммерческой недвижимости активен, в предыдущей главе был проанализирован высокий уровень торговой активности, сформирован и количество объектов, сопоставимых оцениваемому объекту недвижимости на дату оценки достаточное, следовательно, определение рыночной стоимости сравнительным подходом будет наиболее предпочтительным.

На основании проведенного анализа наиболее эффективного использования, оцениваемое помещение, в применении сравнительного подхода, рассматривается как удовлетворительное и пригодное к эксплуатации с целевым использованием торгово-офисного и свободного назначения. Аналоги сопоставимы с оцениваемым объектом. Критерии для проведения анализа объектов-аналогов представлены в таблице 7.

Таблица 7

Критерии объектов-аналогов

Наименование	Характеристики
передаваемые имущественные права	право собственности на улучшения
условия финансирования	денежные средства, разовый платеж
условия продажи	рыночные
состояние рынка	март 2020 г
местоположение	центральные и прилегающие к центру районы города Перми
тип улучшений	торговые помещения и свободного назначения, расположенные на первых этажах многоквартирных жилых домов
обременения	отсутствуют

На основании проведенного анализа предложений купли-продажи коммерческой недвижимости были подобраны объекты-аналоги, близкие по месторасположению к объекту оценки. Источниками информации послужили электронные ресурсы. Аналоги представляют собой нежилые встроенные помещения, расположенные на первых этажах жилых зданий с разрешенным видом использования - помещения торгово-офисные и свободного назначения. Все аналоги расположены в Свердловском районе города Перми.

Расположение объектов относительно города Пермь представлено на рисунке 10.

Рис. 10. Схема расположения объекта оценки и объектов-аналогов на карте города Пермь

Красным флагом на схеме отображен оцениваемый объект, синими значками объекты-аналоги.

Информация по объектам, выбранным в качестве аналогов представлена в приложении 9.

Выбранные объекты находятся в Свердловском районе, вблизи объекта оценки, по назначению являются торгово-офисными. Помещения встроенно-пристроенные, расположены на первых этажах жилых домов. Характеристика объектов-аналогов для применения сравнительного подхода представлена в таблице 8.

Таблица 8

Информация по объектам, выбранным в качестве аналогов

п/п	Наименование	Объекты аналоги
		Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
1	2	3	4	5	6	7
1	Источник информации	Эл. ресурс	Эл. ресурс	Эл. ресурс	Эл. ресурс	Эл. ресурс
2	Наименование объекта	Коммерческие помещения
3	Функциональное назначение	Торгово-офисное	Торгово-офисное	Торгово-офисное	Торгово-офисное	Торгово-офисное
4	Первичный объект	3-этажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями	5-этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями	5-этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями	3-этажный жилой дом, встроенными нежилыми помещениями	16-этажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями
5	Этаж расположения	первый	первый	первый	первый	первый
6	Адрес в г. Перми	ул. Куйбышева 57	Комсомольский проспект, 77	Комсомольский проспект, 71	ул. Куйбышева 89	ул. Краснофлотская 11/2
7	Район	Свердловский	Свердловский	Свердловский	Свердловский	Свердловский
8	Зона престижности	ЦР	ЦР	ЦР	ЦР	ЦР
9	Расположение относительно квартала	на периметре квартала, 1 линия	на периметре квартала, 1 линия	на периметре квартала, 1 линия	на периметре квартала, 1 линия	внутри квартала, 2 линия
10	Район окружения	административно-жилая зона	административно-жилая зона	административно-жилая зона	административно-жилая зона	административно-жилая зона
11	Вход	отдельный	отдельный	отдельный	отдельный	отдельный
12	Тип отделки	качественная	качественная	качественная	качественная	качественная
13	Тип объекта	Встроенные помещения
14	Общая площадь помещений, кв. метров	111,6	153,1	280	154,1	161,6
15	Состояние объекта-аналога	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
16	Дополнительная информация	Парковка	Парковка	Парковка	Парковка	Парковка
17	Дата предложения о продаже	28.03.2020	27.03.2020	17.03.2020	20.03.2020	27.03.2020
18	Переданные права	На улучшения - право собственности
19	Финансирование	В денежных средствах
20	Условия продажи	Рыночные
21	Цена предложения объекта, в рублях	10 300 000	12 990 000	18 500 000	15 000 000	11 635 200
22	Цена предложения за 1кв. м., в рублях	92 294	84 847	66 071	97 339	72 000

Учитывая, что в ходе применения сравнительного подхода нет возможности использования данных по совершенным сделкам, необходимо устранить систематическую погрешность, приводящую к завышению рыночной стоимости. Для корректировки используется скидка на торг. Коллективное мнение экспертов-оценщиков, приведенное автором Л. А. Лайфер в справочнике оценщика недвижимости за 2018 год, подтверждает, что скидка на торг в среднем составляет 10 %.

Так как объекты-аналоги расположены на первой линии, а объект оценки на второй линии внутри квартала, то значение корректировки местоположения, по данным справочника оценщика, составит 20 %.

При анализе физических характеристик необходимо сравнить площадь аналогов с площадью объекта оценки и внести необходимые поправки, указанные выше. В проведенном анализе рынка коммерческой недвижимости установлена зависимость цены от размера предлагаемых к продаже помещений. Очевидно, что чем больше площадь помещения, тем ниже цена. Для корректировки отличий необходимо воспользоваться специальной литературой, которая является рекомендацией при проведении расчетов. Величина корректировки на площадь представлена в таблице 9.

Таблица 9

Определение величины корректировки на площадь для торгово-офисных объектов

№ п/п	Диапазон площадей объекта оценки, в кв. м.	Диапазон площадей объекта аналога, кв. м.
		до 100	100 - 250	250 - 500	500-1000	1000-1500	1500-3000	? 3 000
1	2	3	4	5	6	7	8	9
2	до 100	1,00	1,12	1,23	1,35	1,44	1,55	1,61
3	100 - 250	0,90	1,00	1,10	1,21	1,29	1,39	1,44
4	250 - 500	0,81	0,91	1,00	1,09	1,17	1,26	1,31
5	500-1000	0,74	0,83	0,91	1,00	1,07	1,15	1,20
6	1000-1500	0,70	0,78	0,86	0,94	1,00	1,08	1,12
7	1500-3000	0,64	0,72	0,79	0,87	0,93	1,00	1,04
8	? 3 000	0,62	0,69	0,76	0,84	0,89	0,96	1,00

Сост. по кн.: Справочник оценщика недвижимости - 2018, 2018, с. 184

При расчете итогового результата рыночной стоимости одного квадратного метра, необходимо рассчитать коэффициенты согласования, величина которых определялась в соответствии с количеством произведенных корректировок.

Последовательность определения веса объекта-аналога в величине рыночной стоимости с учетом всех проведенных корректировок, итоговый вес объекта аналога в величине рыночной стоимости представлены в таблице 10.

Таблица 10

Последовательность определения веса объекта-аналога в величине рыночной стоимости

№	Определяемый показатель	Действие
1	Количество корректировок	Общее количество корректировок по всем объектам аналогам
2	Процентная поправка (по модулю)	Сумма корректировок по каждому объекту аналогу
3	Уд. процентная поправка (в среднем на 1 поправку)	Сумма корректировок по объекту-аналогу разделить на общее количество корректировок
4	Суммарная корректировка и вес объекта-аналога в суммарной корректировке	Единица, деленная на долю корректировки аналога в общей сумме корректировок
5	Итоговый вес объекта аналога в величине рыночной стоимости	Вес объекта аналога в суммарной корректировке деленный на суммарную корректировку (0,069/0,368=0,187).
6	Вклад объекта аналога в итоговую рыночную стоимость, (за один кв. м.)	Итоговый вес объекта аналога умножить на цену продажи одного кв. м. аналогов.

Далее необходимо определить рыночную стоимость одного квадратного метра объекта оценки. Для этого необходимо внести поправки к стоимости предложения, что представлено в таблице 11.

Таблица 11

Внесение поправок к стоимости

№ п/п	Наименование	Объект оценки	Объекты сравнения
			Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
1	2	3	4	5	6	7	8
	Характеристика объектов
1	Цена предложения 1 кв. м. в рублях	-	92 294	84 847	66 071	97 339	72 000
	Скидка на торг (%)	-	-10	-10	-10	-10	-10
2	Цена предложения со скидкой 1 кв. м. в рублях	-	83 065	76 362	59 464	87 605	64 800
	Последовательные корректировки
3	Условия финансирования	Разовый платеж	Разовый платеж	Разовый платеж	Разовый платеж	Разовый платеж	Разовый платеж
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Скорректированная цена	-	83 065	76 362	59 464	87 605	64 800
4	Права собственности	Право собственности	ПС	ПС	ПС	ПС	ПС
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Скорректированная цена	-	83 065	76 362	59 464	87 605	64 800
5	Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Скорректированная цена	-	83 065	76 362	59 464	87 605	64 800
6	Состояние рынка	28.03.2020	28.03.2020	29.03.2020	17.03.2020	20.03.2020	27.03.2020
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Скорректированная цена	-	83 065	76 362	59 464	87 605	64 800
	Независимые корректировки
7	Местоположение относительно района города	ЦР центральный район	ЦР	ЦР	ЦР	ЦР	ЦР
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
8	Местоположение относительно квартала района	Внутри квартала2 линия	На периметре квартала, 1 линия	На периметре квартала, 1 линия	На периметре квартала, 1 линия	На периметре квартала, 1 линия	Внутри квартала, 2 линия
	Корректировка (%)	-	-20	-20	-20	-20	0
	Корректировка (руб.)	-	-16 613	-15 272	-11 893	-17 521	0
9	Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Корректировка (руб.)	-	0	0	0	0	0
10	Ликвидность по площади	360,10	111,60	153,10	280	154,10	161,60
	Корректировка (%)	-	-9	-9	0	-9	-9
	Корректировка (руб.)	-	-7 476	-6 873	0	-7 884	-5 832
11	Внутренняя отделка	Качественная	Качественная	Качественная	Качественная	Качественная	Качественная
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Корректировка (руб.)	-	0	0	0	0	0
12	Физическое состояние	Удовлетворительное	Такое же	Такое же	Такое же	Такое же	Такое же
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Корректировка (руб.)	-	0	0	0	0	0
13	Целевое использование	Торгово-офисное	Торгово-офисное	Торгово-офисное	Торгово-офисное	Торгово-офисное	Торгово-офисное
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Корректировка (руб.)	-	0	0	0	0	0
14	Наличие входа	Отдельный	Отдельный	Отдельный	Отдельный	Отдельный	Отдельный
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Корректировка (руб.)	-	0	0	0	0	0
15	Этаж расположения	1/9	1/3	1/5	1/5	1/3	1/16
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Корректировка (руб.)	-	0	0	0	0	0
16	Тип объекта	Встроенные	Встроенные	Встроенные	Встроенные	Встроенные	Встроенные
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Корректировка (руб.)	-	0	0	0	0	0
17	Рыночная стоимость 1 кв. м. аналогов	-	58 976	54 217	47 571	62 200	58 968
	Согласование результатов
18	Количество сделанных поправок	8	2	2	1	2	1
19	Процентная поправка (по модулю)	-	29,00	29,00	20,00	29,00	9,00
20	Уд. процентная поправка (в среднем на 1 поправку) (стр. 19 / стр. 18)	75,50	14,50	14,50	20,00	14,50	9,00
21	Суммарная корректировка и вес объекта-аналога в суммарной корректировке (1 / уд. Процентная поправка для каждого объекта)	0,368	0,069	0,069	0,050	0,069	0,111
22	Итоговый вес объекта аналога в величине рыночной стоимости	1	0,187	0,187	0,137	0,187	0,302
23	Вклад объекта аналога в итоговую рыночную стоимость, руб./кв. м. (стр. 17 * стр. 22)	-	11 028	10 139	6 517	11 631	17 808
24	Рыночная стоимость 1 кв. м. объекта оценки, руб. (сумма вклада объектов аналогов)	57 123	-	-	-	-	-

В ходе проведения анализа данных по объектам предложений, учитывая такие характеристики, как местоположение объектов относительно района города, площадь помещений, этажность, было сделано заключение, что при помощи объектов-аналогов и использования необходимых для расчета корректировок рыночная стоимость одного квадратного метра оцениваемого помещения на дату оценки составила 57123 (пятьдесят семь тысяч сто двадцать три рубля). Результаты определения рыночной стоимости объекта оценки, полученной сравнительным подходом приведены в таблице 12.

Таблица 12

Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Адрес расположения, наименование объекта	Общая площадь помещений кв. м.	Рыночная стоимость, руб.
		1 кв. м.	объекта (округлено)
Пермский край, г. Пермь, Свердловский р-он, ул. Куйбышева, д.67/1, встроенные помещения, общая площадь 360,1 кв. м, на 1 этаже 9-этажного кирпичного жилого дома	360,10	57123	20 570 000

В ходе проведенных расчетов стоимость объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом, составила 20 570 000 (двадцать миллионов пятьсот семьдесят тысяч рублей).

Используя сравнительный подход можно сделать выводы:

1. необходимо тщательно подойти к выбору объектов-аналогов, учитывая местоположение и их физические характеристики;

2. использование поправок необходимо для устранения погрешностей между объектами аналогами и объектом оценки, которые могут привести к необоснованному завышению либо занижению рыночной стоимости объекта оценки.

3.2 Определение рыночной стоимости доходным подходом

Объект оценки представляет собой торговые помещения, которые относятся к развитому сегменту рынка недвижимости и ставка капитализации может быть определена методом рыночной экстракции. При расчете доходной недвижимости за основу принимаются рыночные арендные ставки, которые формируются под воздействием рынка.

В данном случае объект находится в удовлетворительном пригодном для текущей эксплуатации состоянии. Для дальнейшей эксплуатации объекта необходимости в проведении капремонта нет. Предполагается, что денежные потоки от сдачи объекта в аренду будут стабильными. Таким образом, расчет стоимости объекта доходным подходом проводим с применением метода прямой капитализации.

Для определения стоимости объекта, полученной доходным путем, необходимо, при сборе информации, выбрать объекты аналогичного назначения. Источниками для сбора информации послужили электронные ресурсы. На рисунке 11 представлены выбранные объекты аналоги.

Рис. 11. Расположение объектов-аналогов относительно города

На схеме красным флагом обозначен объект оценки, синие значки, это объекты-аналоги. Информация по объектам представлена в приложении 10.

Информация по арендным ставкам, характеристикам объектов, выбранным в качестве аналогов представлена в таблице 13.

Таблица 13

Информация по арендным ставкам, выбранным в качестве аналогов

№ п/п	Наименование показателя	Объекты сравнения
		Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
1	2	3	4	5	6	7
1	Источник информации	Эл. ресурсы	Эл. ресурсы	Эл. ресурсы	Эл. ресурсы	Эл. ресурсы
2	Информация об объекте	Коммерческие помещения
3	Целевое использование	Торговое	Торговое	Свободное	Торговое	Торговое
4	Первичный объект	5-этажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями	5-этажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями	10-этажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями	5-этажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями	5-этажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями
5	Характеристика объекта	встроенные помещения	встроенные помещения	встроенные помещения	встроенные помещения	встроенные помещения
6	Этаж расположения	1/5	1/5	1/10	1/5	1/5
7	Адрес в г. Перми	Комсомольский проспект, 55	Комсомольский проспект, 77	Ул. Куйбышева, 97	Ул. Полины Осипенко, 56	Ул. Героев. Хасана, 15
8	Район	Свердловский	Свердловский	Свердловский	Свердловский	Свердловский
9	Зона престижности	ЦР	ЦР	ЦР	ЦР	ЦР
10	Расположение относительно квартала	на периметре квартала, 1 линия	на периметре квартала, 1 линия	на периметре квартала, 1 линия	внутри квартала, 2 линия	на периметре квартала, 1 линия
11	Район окружения	административно-жилая зона	административно-жилая зона	административно-жилая зона	административно-жилая зона	административно-жилая зона
12	Тип объекта	Встроенные помещения	Встроенные помещения	Встроенные помещения	Встроенные помещения	Встроенные помещения
13	Вход	отдельный	отдельный	отдельный	отдельный	отдельный
14	Тип отделки	качественная	качественная	качественная	качественная	качественная
15	Площадь помещений, кв. м.	138,0	153,0	119,0	180,0	221,0
16	Состояние объекта	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
17	Дополнительная информация	Парковка, интернет	Парковка, интернет	Парковка, интернет	Парковка, интернет	Парковка, интернет
18	Дальнейшее использование	Торгово-офисные
19	Информация об аренде
20	Дата предложения	17.03.20	17.03.20	13.03.20	13.03.20	02.03.20
21	Переданные права	Права аренды
22	Финансирование	В денежных средствах
23	Условия аренды	Рыночные
24	Арендная плата (рублей в месяц)	99 000	122 480	80 000	117 260	176 800
25	Арендная ставка (рублей за один кв. м. месяц)	717	801	672	651	800
26	Коммунальные платежи	дополнительно	дополнительно	дополнительно	дополнительно	дополнительно

Далее необходимо провести расчет рыночной арендной ставки за один квадратный метр объекта оценки. Для этого требуется выполнить ряд корректировок. Скидка за торг установлена на среднем значении в 8,4 % согласно справочнику оценщика недвижимости. Учитывая, что ставки аренды объектов-аналогов приведены без учета коммунальных платежей необходимо провести корректировку в большую сторону на 19 %, согласно справочнику оценщика недвижимости. Корректировка на местоположение, как и в сравнительном подходе составит минус 20 % на аналоги, расположенные на первой линии. Скидка на площадь помещения составит 9 %, так как все представленные аналоги имеют площадь меньшую, чем объект оценки. Расчет представлен в таблице 14.

Таблица 14

Определение рыночной арендной ставки за 1кв.м объекта оценки

№	Наименование	Объект	Объекты сравнения
п/п	показателя	оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Рыночная арендная ставка 1 кв. м. в месяц (руб.)	-	717	801	672	651	800
2	Коммунальные платежи	-	дополнительно	дополнительно	дополнительно	дополнительно	дополнительно
3	Коммунальные платежи, %/ 1 кв. м. в месяц	-	+19	+19	+19	+19	+19
4	Коммунальные платежи, руб./ 1 кв. м. в месяц	-	136,23	152,19	127,68	123,69	152,00
5	Рыночная арендная ставка с учетом коммунальных платежей 1 кв. м. в месяц (руб.)	-	853	953	800	775	952
6	Скида на торг, %	-	-8,4	-8,4	-8,4	-8,4	-8,4
7	Арендная ставка с учетом скидки на торг 1 кв. м. в месяц (руб.)	-	781	873	733	710	872
	Последовательные корректировки
	Условия финансирования	Денежные средства	Те же	Те же	Те же	Те же	Те же
8	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Скорректированная цена	-	781	873	733	710	872
	Права	Аренда	Такие же	Такие же	Такие же	Такие же	Такие же
9	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Скорректированная цена	-	781	873	733	710	872
	Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
10	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Скорректированная цена	-	781	873	733	710	872
	Состояние рынка	28.03.2020	17.03.2020	17.03.2020	13.03.2020	13.03.2020	02.03.2020
11	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Скорректированная цена (руб.)	-	781	873	733	710	872
	Независимые корректировки
12	Местоположение относительно района города	ЦР	ЦР	ЦР	ЦР	ЦР	ЦР
	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Корректировка (руб.)	-	0	0	0	0	0
	Местоположение относительно квартала района	внутри квартала, 2 линия	на периметре квартала, 1 линия	на периметре квартала, 1 линия	на периметре квартала, 1 линия	внутри квартала, 2 линия	на периметре квартала, 1 линия
13	Корректировка (%)	-	-20	-20	-20	0	-20,00
	(руб.)	-	-156	-175	-147	0	-174
	Транспортная доступность	Хорошая	Такая же	Такая же	Такая же	Такая же	Такая же
14	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Корректировка (руб.)	-	0	0	0	0	0
	Этаж расположения	1/9	1/5	1/5	1/10	1/5	1/5
15	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Корректировка (руб.)	-	0	0	0	0	0
	Ликвидность по площади	360,10	138,0	153,0	119,0	180,0	221,0
16	Корректировка (%)	-	-9	-9	-9	-9	-9
	Корректировка (руб.)	-	-70	-79	-66	-64	-78
	Внутренняя отделка	качественная	качественная	качественная	качественная	качественная	качественная
17	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Корректировка (руб.)	-	0	0	0	0	0
	Наличие входа	отдельный	отдельный	отдельный	отдельный	отдельный	отдельный
18	Корректировка (%)	-	0	0	0	0	0
	Корректировка (руб.)	-	0	0	0	0	0
19	Рыночная арендная ставка объектов-аналогов, приведенная к объекту оценки 1 кв. м. в месяц с НДС, руб.	-	555	620	520	646	619
	Согласование результатов
20	Количество сделанных поправок	9	2	2	2	1	2
21	Процентная поправка (по модулю)	-	29,00	29,00	29,00	9,00	29,00
22	Уд. процентная поправка (в среднем на 1 поправку)	67,00	14,50	14,50	14,50	9,00	14,50
23	Суммарная корректировка и вес объекта-аналога в суммарной корректировке (1/ уд. процентная поправка для каждого объекта)	0,387	0,069	0,069	0,069	0,111	0,069
24	Итоговый вес объекта аналога	1,000	0,178	0,178	0,178	0,288	0,178
25	Вклад объекта аналога в итоговую рыночную стоимость, руб./кв. м. (стр. 19 * стр.24)	-	99	110	93	186	110
26	Рыночная арендная ставка с учетом коммунальных платежей 1 кв. м. в месяц, руб. (сумма строк 25)	598			-

При формировании итогового результата рыночной стоимости одного квадратного метра рассчитывались коэффициенты согласования. Последовательность определения веса объекта аналога в величине рыночной стоимости приведена в таблице 15.

Таблица 15

Последовательность определения веса объекта аналога в величине рыночной стоимости

№	Определяемый показатель	Действие
1	Количество корректировок	Общее количество корректировок по всем объектам аналогам
2	Процентная поправка (по модулю %)	Сумма корректировок по каждому объекту аналогу
3	Уд. процентная поправка (в среднем на 1 поправку)	Сумма корректировок по объекту аналогу разделить на общее количество корректировок
4	Суммарная корректировка и вес объекта-аналога в суммарной корректировке	Единица, деленная на долю корректировки аналога в общей сумме корректировок
5	Итоговый вес объекта аналога в величине рыночной стоимости (сумма весов аналогов)	Вес объекта аналога в суммарной корректировке деленный на суммарную корректировку (0,069/0,387=0,178).
6	Вклад объекта аналога в итоговую рыночную стоимость, руб./кв. м.	Итоговый вес объекта аналога умножить на цену продажи 1 кв. м. аналогов, приведенную к объекту оценки

Далее следует определить расходы необходимые для содержания оцениваемой площади. Уровень операционных расходов может приниматься на значении показателя равным 17,8 %, это усредненный показатель, основанный на коллективном мнение экспертов-оценщиков. Учитывая месторасположение объекта недвижимости, разрешенное использование, коммерческую привлекательность, то согласно справочнику оценщика недвижимости, процент недозагрузки, как и в сравнительном подходе, используя справочник оценщика недвижимости, принимается на уровне 11,1 %.

С помощью использования метода капитализации доходов, учитывая, что доходы стабильны, необходимо определить стоимость объекта недвижимости. Для определения коэффициента капитализации в данном случае подойдет метод рыночной экстракции, так как этот метод основан на данных о предложении по продаже объектов-аналогов, которые в свою очередь одинаковы по рискам и изменениям в денежных потоках в будущем.

Расчет ставки капитализации представлен в таблице 16.

Таблица 16

Определение ставки капитализации с помощью метода “рыночной экстракции”

№	Наименование	Ед. изм.	Величина показателя по объекту оценки
1	2	3	4
	Источник информации
1	Продажа	Ч	Электронные ресурсы	Электронные ресурсы	Интервью с собственником
2	Аренда	Ч	Электронные ресурсы	Интервью с собственником	Электронные ресурсы
3	Адрес объекта в г. Перми	Ч	Комсомольский проспект, 77	Краснофлотская, 11/2	ул. Сибирская, 9
4	Наименование объекта	объект	Жилой дом со встроенными помещениями	Жилой дом со встроенными помещениями	Жилой дом со встроенными помещениями
5	Целевое использование	Ч	Торговля	Торговля	Торговля
6	Площадь помещений; S	кв. м	153,10	161,60	544,50
	Определение чистого операционного дохода
7	Арендная плата в месяц; АП	руб.	122 480	129280	447034
8	Арендная ставка за 1 кв. м. в месяц; АС	руб./м2	800	800	821
9	Скидка на торг; Ст	%	-8,4	-8,4	-8,4
10	Потенциальный валовый доход в год объекта-аналога; ПДВ	руб.	1 346 300	1 421 046	4 913 803
11	Процент недозагрузки; %н	%	11,1	11,1	11,1
12	Коэффициент загрузки; Кз	Ч	0,889	0,889	0,889
13	Действительный валовый доход;	руб.	1 196 861	1 263 310	4 368 371
14	Процент операционных расходов, % от потенциального валового дохода	%	17,80	17,80	17,80
15	Операционные расходы в год; ОР ОР=	руб./год	239 641	252 946	874 657
16	Чистый операционный доход;	руб.	957 220	1 010 364	3 493 714
	Определение рыночной стоимости объекта
17	Цена предложения за 1 кв. м. объекта; Цп1	руб.	84846	72000	84984
18	Цена предложения за объект (с округлением); ЦП	руб.	12 990 000	11 635 200	46 274 000
19	Скидка на торг ЦП; %Ст	%	-10,0	-10,0	-10,0
20	Рыночная стоимость объекта; РС	руб.	11 691 000	10 471 680	41 646 600
21	Ставка капитализации; Ск	%	8,188	9,649	8,389
22	Ставка капитализации (средневзвешенная)	Ч		8,742

Далее необходимо определить рыночную стоимость объекта оценки с помощью доходного подхода. Расчет представлен в таблице 17.

Таблица 17

Определение рыночной стоимости объекта оценки

№ п/п	Элемент расчета	Ед. изм.	Величина показателя по объекту оценки
1	Объект оценки	объект	встроенные помещения, общая площадь 360,1 кв. м., на первом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома.
2	Целевое использование	Ч	Торговое
3	Площадь помещения в кв. м.; S	кв. м.	360,10
4	Арендная ставка за один кв. м., в рублях; AC	руб./м2	598
5	Потенциальный валовый доход в год;	руб.	2 584 078
6	Процент недозагрузки в %; %н	%	11,10
7	Коэффициент загрузки; Кз	Ч	0,889
8	Действительный валовый доход;	руб.	2 297 245
9	Процент операционных расходов, % от потенциального валового дохода	%	17,80
10	Операционные расходы в год, ОР в том числе: управленческие расходы; налог на землю; страховка зданий; налог на имущество; расходы на замещение	Рублей в год	459 966
11	Чистый операционный доход;	руб.	1 837 279
12	Ставка капитализации; Ск, в %	%	8,742
13	Рыночная стоимость объекта оценки, вычисленная доходным подходом, (округлено);	руб.	21 017 000

Рыночная стоимость объекта оценки с применением доходного подхода составила 21 017 000 рублей (двадцать один миллион семнадцать тысяч рублей).

Таким образом, можно сделать выводы:

1. на рыночную стоимость влияют арендная ставка, площадь помещения и коэффициент капитализации;

2. при использовании доходного подхода, для определения ставки капитализации, объекты для сравнения подбирались со схожими с объектом оценки характеристиками, с учетом стабильности получения доходов и открытой информации о предложениях купли-продажи.

3. При расчете рыночной стоимости арендной ставки 1 кв. метра объекта оценки были применены процентные поправки по физическим характеристикам аналогов и на основании согласования результатов проведен расчет.

3.3 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход применяется в тех случаях, когда существует информация, которая позволяет определить затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости, вычисленная затратным подходом, строится на определении рыночной стоимости земельного участка плюс затраты на замещение или воспроизводство с учетом физического износа.

Учитывая то, что площадь земельного участка не выделена в натуре, в соответствии с долей оцениваемого помещения, определить рыночную стоимость земельного участка невозможно, так как предложения на продажу земельных участков без выделения в натуре на рынке земельных участков отсутствуют. Следовательно, в рамках затратного подхода невозможно корректно произвести расчет рыночной стоимости земельного участка.

Применение затратного подхода целесообразно, например, для отдельно стоящих зданий. Так как оцениваемыми улучшениями являются встроенные помещения на первом этаже девятиэтажного жилого дома, то применение затратного подхода не представляется возможным. Определение доли затрат в общей стоимости строительства всего здания, приходящейся на оцениваемые помещения, приведет к большой погрешности при вычислениях.

Затратный подход не отражает действительных рыночных цен на объекты коммерческой недвижимости, поэтому, в случае использования данного подхода в расчетах, при согласовании результатов ему был бы придан наименьший вес, что в незначительной степени сказалось бы на результатах проведенной оценки. Таким образом, затратный подход не использовался для определения стоимости объекта оценки.

Необходимо отметить, что рыночная стоимость земельного участка, как отдельная составляющая, учитывается только при определении стоимости объекта недвижимости затратным подходом. При определении стоимости объекта оценки доходным и сравнительным подходами стоимость земельного участка учтена в них косвенно - в цене предложения или арендной ставке.

3.4 Согласование результатов рыночной стоимости объекта

В результате определения рыночной стоимости использованными подходами, исходя из анализа данных, относящихся к рассматриваемому объекту, были получены два стоимостных показателя.

Целью получения результатов всех использованных подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки - получение рыночной стоимости объекта. В таблице 18 приведены результаты расчета подходов оценки рыночной стоимости объекта по состоянию на дату оценки.

Таблица 18

Расчет весовых коэффициентов

№	Наименование показателя	Весовой коэффициент для подхода, %
		затратного 1	сравнительного 2	доходного 3
1	Достоверность информации	-	60	40
2	Полнота информации	-	55	45
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	-	50	50
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	-	55	45
5	Способность учитывать размер, местоположение, специфику объекта	-	50	50
6	Допущения, принятые в расчетах	-	55	45
7	Количество баллов	0	325	275
8	Расчет весового коэффициента	Сумма коэффициентов / количество показателей
9	Взвешенные весовые показатели метода оценки	-	54,17	45,83

Определение рыночной стоимости объекта на дату оценки представлено в таблице 19.

Таблица 19

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Наименование объекта	Рыночная стоимость, руб.	Вес, %	Рыночная стоимость, руб. (округлено)
	ЗП	СП	ДП	ЗП 1	СП 2	ДП 3
Пермский край, г. Пермь, Свердловский р-он, ул. Куйбышева, д.67/1встроенные помещения, общая площадь 360,1 кв. м, на 1 этаже 9-этажного кирпичного жилого дома.	-	20 570 000	21 017 000	-	54,17	45,83	-
Рыночная стоимость объекта недвижимости; 3 %	-	-	-	-	-	-	20 774 860

В расчете весовых коэффициентов, информации, представленной для доходного подхода, был придан меньший вес, так как является менее надежным. С точки зрения надежности, доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объектов и на принятые ставки доходности.

В результате проведения оценки объекта недвижимости, площадью 360,10 кв. м., находящегося по адресу город Пермь, ул. Куйбышева, дом 67/1, обоснованная рыночная стоимость составила 20 774 860 рублей.

Заключение

Объектом оценки являлось встроенное помещение общей площадью 360,1 кв. м., на первом этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу Пермский край, город Пермь, ул. Куйбышева, дом 67/1.

Целью оценки было определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью федеральных стандартов, нормативной базы и методических рекомендаций.

Объект оценивался сравнительным и доходным подходами. Использование подходов обосновано.

Сравнительный подход является более надежным и в полной мере отражает тенденцию покупок и продаж на рынке объектов недвижимости.

Доходный подход в данном случае является менее надежным. С точки зрения надежности, доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объектов и на принятые ставки доходности. Достоинством этого подхода является возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя, способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение объекта, площадь помещения, вероятная доходность.

Объект оценки относится к коммерческим объектам, целью его эксплуатации будет получение дохода. Учитывая нестабильную ситуацию в экономике и политике страны, с учетом фактора коронавирусной инфекции, возникают сложности в прогнозировании доходов и расходов, так как изменения могут иметь как отрицательную, так и положительную динамику. Исходя из того, что на момент оценки активность рынка торговой и офисной недвижимости значительно уменьшилась, продавцы и арендодатели, во избежание потерь от простоев объектов недвижимости, вынуждены идти на уступки, значительно снижая стоимость арендных ставок, что в свою очередь может повлиять на доходы, получаемые от аренды объекта недвижимости.