Экономическая экспертиза инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: Казань, ул. Академика Губкина

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

Курсовая работа

Экономическая экспертиза инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: Казань, ул. Академика Губкина

по дисциплине: «Экономическая экспертиза инвестиционно-строительных проектов»

Выполнил: ст.гр.6СМ23 Низамов Б.М.

Проверил: доцент, к. эк. н. Гареев И.Ф.

Казань 2018

СОДЕРЖАНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

1. РЫНОК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСВА

1.1 Законодательства о долевом строительстве

1.2 Альтернативные схемы финансирования долевого строительства и риски, связанные с их использованием

1.3 Проблемы в области долевого строительства

1.4 Правовое регулирования долевого строительства в Российской Федерации

2. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА, СТРОЕЩЕГОСЯ В РАМКАХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1 Характеристика деятельности застройщика на рынке долевого строительства

2.2 Экспертиза договора участия в долевом строительстве

2.3 Экспертиза договорных отношений при реализации инвестиционного проекта

3. ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИ БЕЗОПАСНОЙ МОДЕЛИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСИЦИОННОГО ПРОЕКТА НА РЫНКЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛСТВА

3.1 Модель использования собственных, привлеченных и заемных средств в зависимости от стадии строительства

3.2 Альтернативные схемы финансирования инвестиционного проекта

3.3 Рекомендуемая схема финансирования инвестиционных проектов

ЗКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВЕДЕНИЯ

Целью курсовой работы является анализ правовых отношений, возникающих в процессе строительства объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан, а также рассмотрение законодательства, регулирующего отношения участников долевого строительства и выявление, и решение основных проблем в данной сфере рынка.

На данном этапе развития экономики нашей страны изучение таких понятий как «инвестиции» и «инвестиционная деятельность» является крайне необходимым и жизненно важным. В данный момент для привлечения инвестиционных средств отечественные предприятия прилагают максимум усилий, занимаясь разработкой инвестиционных проектов, реализация которых может способствовать улучшению деятельности предприятия в целом: увеличению ассортимента выпускаемой продукции, снижению ее себестоимости и увеличению качества, рост получаемой прибыли и т.д.

Приобретение квартир гражданами на рынке первичного жилья до ввода дома в эксплуатацию чаще всего является единственно возможным способом обеспечить себя местом проживания, поскольку цены на такое жилье, как правило, более низкие. Однако практика вложения гражданами средств в строительство многоквартирных жилых домов за последние годы показала, что это очень рисковое предприятие. Застройщики часто нарушали договорные обязательства: несвоевременно сдавали дома в эксплуатацию либо вовсе не завершали строительство домов.

Развитие жилищного строительства в России является важным национальным приоритетом. Целый ряд законодательных и программных инициатив государства за последние несколько лет направлен на повышение эффективности и расширение источников финансирования жилищного строительства. Однако, несмотря на принятые меры, банковское кредитование строительства не получило должного распространения и основным источником жилищного финансирования остаются средства граждан.

Также в практике имеются случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Неоднозначность юридической квалификации договоров долевого участия в строительстве, многообразие схем инвестиционной деятельности, сложности, возникающие при определении субъектов вещных прав на такой специфический объект недвижимости как многоквартирный жилой дом, обусловили актуальность настоящей работы.

В настоящей работе рассматриваются проблемы, ограничивающие возможности финансирования проектов жилищного строительства, проводится анализ различных схем и способов финансирования застройщиков на российском рынке.

Под финансированием проекта понимают, как правило, целевой характер использования средств на нужды выполнения конкретного инвестиционного проекта. Для реализации инвестиционного проекта необходим большой объем денежных средств. Особенно в области недвижимости. При реализации инвестиционного проекта самой главной проблемой является поиск средств, для финансирования проекта. Практика показывает, что финансовые партнеры появляются позже, когда уже вложено около трети от общей сумы инвестиций.

Финансирование инвестиционных проектов можно разделить на 2 категории:

1) самофинансирование, что называется;

2) за счет привлеченных денежных средств.

Одним из надежных методов финансирование является привлечение дольщиков. С одной стороны это для дольщиков очень выгодно, а с другой стороны они несут большие финансовые риски. А для застройщика, по большому счету, привлечение средств дольщиков является беспроцентным кредитом.

С другой стороны, для дольщика заключение договора участия в долевом строительстве - важнейший этап покупки квартиры, поскольку именно здесь определяются правила, по которым в дальнейшем будут развиваться отношения с застройщиком по поводу строительства дома, отделки квартиры, её передачи, оплаты и т.д. Поэтому очень важно провести грамотную юридическую и экономическую экспертизу документа. В связи с этим, информация приведенная в данной работе является очень актуальной.

Цель курсовой работы - провести экономическую экспертизу инвестиционного проекта по строительству построенного многоквартирного жилого дома на примере ООО «Ак таш-Инвестстрой» и выявить несоответствие договора долевого участия Федеральному Закону № 214.

Объектом исследования выступает построенный многоквартирный дом в ЖК «Триумф», находящаяся по адресу г. Казань, Советский район, ул.Академика Губкина построенный застройщиком ООО «Ак таш-Инвестстрой».

Предметом исследования в курсовой работе выступает разбор договора долевого участия на соответствие ФЗ № 214. Для решения поставленной цели необходимо решить ряд задач:

выявить проблемы, связанные c несовершенством закона,

рассмотреть теоретические предпосылки появления специализированного закона о долевом строительстве и этапы развития ФЗ № 214;

рассмотреть и проанализировать деловую репутацию и характеристику деятельности застройщика ООО «Ак таш-Инвестстрой»

выяснить причины участия граждан в строительстве жилья по ДДУ;

разработать новые альтернативные схемы финансирования инвестиционного проекта;

Курсовая работа включает три главы, введение, заключение и список использованных источников.

В настоящей работе излагается основная деятельность застройщика компания ООО «Ак таш-Инвестстрой», проанализирован ДДУ на соответствие Федеральному Закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства».

1. РЫНОК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСВА

1.1 Законодательства о долевом строительстве

Принципиальные положения

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) решил часть насущных проблем. В частности, была решена проблема «двойных продаж», поскольку заключение двух договоров участия в долевом строительстве на одну квартиру стало невозможным, так как совершение таких сделок стал контролировать орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Увеличение объемов строительства с привлечением денежных средств граждан было сопряжено с возникновением проблемы «обманутых дольщиков», которая уже выходила за рамки заурядных судебных споров и становилась социальной. Вот почему в начале 2014 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее также - Минстрой России) выступило с инициативой перехода с 1 января 2015 года от механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия к финансированию строительства многоквартирных домов через кредитные организации. Это означало бы фактическую отмену института долевого строительства и переход к проектному финансированию. Однако в условиях высоких ставок по банковским кредитам это привело бы к кризису в строительной отрасти.

Таким образом, к 2016 году назрела необходимость серьезных перемен в правовом регулировании долевого строительства.

Предпосылки появления специализированного закона о долевом строительстве

В России Федерации долевое строительство в его современном понимании получило развитие только в начале 90-х годов XX-го века при переходе экономики страны на рыночные отношения. В условиях планово-распорядительной экономики данный правовой институт отсутствовал, поскольку в те годы потребность в жилье в основном обеспечивалась с помощью безвозмездной передачи жилья во владение и пользование лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Формированию этапу развития законодательства в строительстве было присуще разделение правового регулирования по сферам социального функционирования возводимых объектов. Итогом законодательного регулирования правоотношений в сфере строительства в этот период стало принятие постановления Госстроем СССР № 16 от 02 февраля 1988 г., в котором нашли воплощение положения ранее принятых актов о заказчике-застройщике. Как справедливо отмечается, в социально-экономических условиях начала 90-х гг. прошлого столетия сложилась такая ситуация, при которой функционировавшая ранее государственная система строительства жилья была разрушена, а появляющийся частный сектор пока находился только в стадии накопления капитала. Соответственно, собственных средств, которые были необходимы для инвестирования в массовое жилищное строительство, участники данного сегмента рынка не имели. В то же время, существовавшая в России на протяжении десятилетий нерешенность жилищного вопроса способствовала росту предложения свободных инвестиционных ресурсов, которые направлялись населением на строительство жилья. В результате, население было готово авансом, только под обещание в будущем предоставления квартир в строящихся домах, финансировать застройщиков. Долевое участие в строительстве, несмотря на широкую распространенность на практике, долгое время не было прямо предусмотрено действовавшим законодательством.

Договор долевого участия в строительстве не был урегулирован и Гражданским кодексом Российской Федерации, что само по себе влекло практические трудности, ведь «употребление неуказанного в Гражданском кодексе Российской Федерации договора лишает стороны возможности опираться на разработанные легальные конструкции, и заставляет полагаться всецело только на сам текст договора и общие нормы Гражданского кодекса», а также порождало многочисленные дискуссии относительно правовой природы и существенных условий договора долевого участия в строительстве.

Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Федерального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимости.

Тaк, необходимо отметить, что в настоящее время наблюдается тенденция к повышению государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, а также доступность приобретения жилья гражданами. С принятием ФЗ дополнительная защита прав участников долевого строительства выразилась в следующем:

· гарантия качества выполняемых работ;

· установление законных штрафных неустоек;

· прозрачность сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации);

· обязательная государственная регистрация данных договоров;

· прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей и др.

Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту участника долевого строительства.

Необходимость принятия ФЗ обусловлена экономическими и юридическими причинами объективного свойства. Для застройщика важно иметь возможность аккумулировать денежные средства, которые могут быть использованы в качестве ресурсов строительства дорогостоящих объектов, какими являются многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества. При этом строительство объекта недвижимости является для застройщика бизнесом, успешное ведение которого позволяет получать значительную прибыль. Для участника долевого строительства (а в значительном количестве случаев - это граждане, рассчитывающие приобрести жилье) предусмотренная законом форма приобретения жилья предоставляет возможность купить объект недвижимости в рассрочку, а также непосредственно участвовать в планировке возводимого жилья. Впрочем, закон не исключает возможность для лиц, вкладывающих денежные средства (а это могут быть как частные лица, так и юридические лица и индивидуальные предприниматели), осуществления дальнейшей перепродажи построенного жилья или иных объектов недвижимости с целью получения прибыли.

Нормы вышеуказанного закона призваны регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан. Законом также установлена допустимая форма договоров о долевом участии в строительстве, которая в первую очередь направлена на защиту прав граждан от недобросовестных застройщиков. Но для того, чтобы такой договор долевого строительства принял реальную юридическую силу, он обязательно должен быть зарегистрирован соответствующими органами государственной власти.

Основной целью принятия указанного Закона стало повышение государственных гарантий защиты прав дольщиков. При этом интересы застройщиков практически не учитывались. Так в первоначальной редакции указанного закона не было ни одной нормы, которая предоставляла бы право застройщику отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Закон, представляя собой попытку установить надлежащее правовое регулирование отношений, связанных с долевым участием в строительстве, не предусматривал соответствующих мер защиты участников долевого строительства и нуждался в дальнейшем совершенствовании, «по крайней мере, в части установления ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств».

Рис. 1 Принципиальная схема участия в долевом строительстве

На рисунке приведена схема участия в долевом строительстве (рис. 1). Согласно закону определяются две стороны договора об участии в долевом строительстве - застройщик и участник долевого строительства.

Застройщик в строительстве представляет собой юридическое лицо, который арендует или является собственником земельного участка, где и предполагается строительство того или иного объекта за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства.

История и предпосылки возникновения закона долевого участия в России.

Долевое строительство (от англ. equity construction -- «строительство по справедливости») -- форма инвестиционной деятельности в строительстве, где строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства дольщиков -- граждан и юридических лиц -- для строительства объектов недвижимости.

Обеспечение граждан жильем, причем жильем доступным и комфортным, всегда было актуальной для России проблемой. В дореволюционный период в нашей стране государственного и муниципального жилого фонда не существовало, и большинство населения проживало в частных домах. В XVIII в. началось строительство доходных домов, и к началу XX в. в Москве они составляли около 40 % всего жилья. Доходные дома строились на средства состоятельных владельцев, которые затем сдавали квартиры и комнаты населению, получая доход от аренды. Преимуществами аренды в доходных домах было то, что арендатору не нужно было следить за содержанием квартиры, платить налоги на недвижимость и т. д. Нужно заметить, что доходные дома -- это не отечественное изобретение, их родиной считаются страны континентальной Европы. Как правило, в классическом доходном доме верхние этажи были отведены под квартиры, а нижний предназначен для торговых помещений.

Структура жилого фонда по формам собственности в начале XX века в крупных городах России была примерно следующей: частный односемейный дом -- 50 %; частный доходный дом -- 40 %; социальное жилье -- 10 %.

Еще во время Первой мировой войны жилой фонд начал приходить в упадок. С началом революции, в 1917 году жилые дома стали собственностью государства -- в России произошла национализация. Однако, в период Новой экономической политики (1920-е гг.), когда была осознана неэффективность централизованного жилищно-коммунального хозяйства, стали появляться жилищно-строительные кооперативы.

Жилищно-строительные кооперативы -- это дома коллективной собственности и управления, которые, после перерыва во время сталинской эпохи, приобрели широкую популярность в 70-е гг. XX века. Также советский период ознаменован и появлением еще одного вида жилых домов -- ведомственных. Это также государственное жилье, но переданное различным учреждениям, организациям, крупным предприятиям. Их управление и обслуживание производилось специальным органом соответствующей организации и за ее счет.

С распадом СССР и переходом нашей страны к рыночной экономике, среди множества различных программ по реформированию жилищно-коммунального хозяйства стала преобладать либеральная концепция. Ее сущность заключалась в применении идей приватизации, в том числе была проведена бесплатная приватизация квартир в домах муниципального жилого фонда. Таким образом, в России сформировался своеобразный жилой фонд -- муниципальные дома с приватизированными квартирами.

Участник долевого строительства представляет собой, как правило, физическое лицо (реже юридическое), которое предоставляет застройщику денежные средства для строительства недвижимости с целью получения в собственность жилье после его ввода в эксплуатацию.

По сути, участник долевого строительства является своего рода инвестором, а договор об участии в долевом строительстве - инвестиционным договором. Согласно данному договору застройщик обязуется в указанный срок построить объект и после разрешения ввода его в эксплуатацию передать оговоренные в договоре квадратные метры жилья участнику долевого строительства, а участник при этом обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект, если тот соответствует всем требованиям договора. При этом существенными условиями, которые так или иначе должны быть указаны в договоре о долевом участии остаются:

Объект договора, который должен быть передан участнику долевого строительства и должен быть определен в проектной документации;

Срок передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства после ввода его в эксплуатацию;

Цена договора, порядок и сроки её уплаты участником долевого строительства.

Схема участия в долевом строительстве выглядит следующим образом:

Застройщик покупает или арендует земельный участок под строительство объекта;

Далее застройщик заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками;

Дольщики согласно договору и чаще всего в рассрочку выплачивают обусловленную стоимость квартиры;

После сдачи объекта в эксплуатацию участники долевого строительства получают в собственность данное жилье.

На сегодняшний день в Российской Федерации созданы и работают комитеты для помощи пострадавшим участникам долевого строительства. Данные организации ведут учет новых строительных объектов и осуществляют сбор статистических данных о каждом из них и об администрации соответствующего региона, тем самым выявляя недобросовестных застройщиков.

Проблемы законодательства

ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» должен был защитить покупателей новостроек от произвола, который творился на рынке, то есть, от откровенных обманщиков, вообще не собирающихся начинать стройку, а лишь выманивающих денежки у доверчивых граждан, от «двойных» продаж одной и той же квартиры, от незаконного строительства и бесцеремонных изменений проектной документации уже в процессе возведения объекта, от некачественных строительных работ и срыва сроков сдачи дома.

Эти проблемы предполагалось решить, прежде всего, с помощью запрета «серых» схем и внедрения договора долевого участия (договора участия в долевом строительстве, ДДУ), подлежащего обязательной регистрации в Росреестре.

Как считают эксперты рынка недвижимости, практически полностью 214 закон защищает лишь от «двойных» продаж, «так как каждый договор долевого участия должен проходить обязательную регистрацию в Росреестре, где приобретаемая по договору квартира проверяется на предмет нахождения в собственности третьих лиц. И более того, ДДУ считается заключенным только с даты государственной регистрации. Но даже тут не все гладко. Например, застройщик может продать квартиру еще раз (и даже не один раз) по любой другой схеме, например, по предварительному договору купли-продажи, который не нужно регистрировать в Росреестре. В таком случае при регистрации ДДУ квартира будет выглядеть «чистой», но при сдаче дома появится еще один покупатель, и судов не избежать. Правда, дело, скорее всего, решится в пользу того претендента, который заключил ДДУ, но время и нервы никто не возместит. Таким образом, можно утверждать, что 214 закон защищает от двойных продаж только по законным схемам. Однако известно несколько случаев, когда застройщик умудрялся продать одну и ту же квартиру два раза даже по ДДУ. Возможности для этого, в принципе, есть. К примеру, процесс регистрации может затягиваться на очень долгий срок (это противоречит правовым нормам, согласно которым первый для конкретной новостройки договор должны регистрировать не более месяца, а последующие - не более 5 дней, но в практике бывает всякое), а пока ДДУ не зарегистрирован его как бы и нет, даже если будущий дольщик внес за нее существенный аванс, а следовательно объект можно продавать второй раз. Да и сговор между застройщиком и регистратором, естественно, исключать нельзя.

Различные мошеннические схемы могут быть направлены и на нецелевое использование полученных застройщиком средств, хотя от этого закон тоже защищает довольно эффективно. «Ежеквартально застройщик обязан сдавать в орган по надзору за долевым строительством отчетность, в которой содержатся сведения о количестве проданных квартир, полученных и израсходованных денежных средствах и количестве переданных дольщикам объектов, при таких проверках растратить денежки дольщиков очень сложно, но и это возможно. А что уж говорить о проблемах, причины которых кроются не в мошеннических действиях, а в халатности подрядчика и субподрядчиков или в финансовом положении застройщика и недобросовестности некоторых его должных лиц, а то и в конъюнктуре рынке или в мировой экономике.

Что же касается качества, в законе 214, конечно, есть статья 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором», но ее ведь можно и нарушить. Согласно этой статье застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов (среди них технический регламент о безопасности зданий и сооружений и технический регламент о требованиях пожарной безопасности), проектной документации и другим обязательным требованиям. Если же передаваемая квартира не соответствует хотя бы одному из перечисленных требований и это привело к ухудшению ее качества или сделало непригодной для проживания, покупатель (он же дольщик) может не подписывать передаточный акт (квартиры в новостройке передаются по такому акту или аналогичному документу), а требовать от застройщика составления акта о несоответствие объекта (дефектный акт), а также на выбор:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (он указывается в акте несоответствия);

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Однако застройщик может игнорировать требования дольщика и не исполнять закон в добровольном порядке, тогда прямая дорога в суд, а это значит, трата времени, нервов и денег на юристов. К тому же в суд надо представить доказательства, что квартира действительно ненадлежащего качества. Для этого дольщику потребуется эксперт-строитель, который сможет провести экспертное исследование. И вместе с подачей искового заявления нужно заявлять ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы со списком вопросов для эксперта.

К сожалению, отдельным пунктом хочется отметить факт того, что 214 не может защитить покупателей жилья и от долгостроя, хотя срокам строительства в документе посвящена целая статья 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». В соответствии с этой статьей в ДДУ застройщик должен обозначить срок, в который он обязуется передать квартиру дольщику, причем во всех договорах указывается один и тот же срок. Иное допускается только если дом многосекционный, тогда застройщик вправе установить разные сроки для разных блок-секций, но надо учитывать, что секция считается секцией только когда она имеет отдельный подъезд и отдельный вход на придомовую территорию.

Естественно, застройщик обязуется соблюдать этот срок, а если не выполняет обязательство, то платит неустойку (пенни) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по договорам, где дольщиком выступает юридическое лицо, и в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ по договорам, заключенным с физическими лицами. Собственно эта мера ответственности является одним из основных стимулов застройщика для завершения строительства в установленные сроки. Однако уплата неустойки, тем не менее, не гарантирует сдачу объекта к намеченной дате. И к тому же закон 214 разрешает переносить сроки сдачи объекта, причем неограниченное число раз. Единственно, что должен для этого сделать застройщик - предупредить дольщика о сдвиге не менее чем за 2 месяца до срока, указанного в ДДУ или в дополнительном соглашении. Известны случаи, когда сроки сдвигались в течение 3-5 лет, а иногда доходило и до 10.

Так или иначе, дольщики стараются избежать судебных тяжб, так как им выгоднее получить долгожданную квартиру, а не уплаченные когда-то деньги, особенно если цены на недвижимость успели существенно вырасти и с вырученной суммой в лучшем случае доступны лишь очередные новостройки на стадии котлована. На застройщика можно подать в суд, можно взыскать с него деньги, можно привлечь руководителя к уголовной ответственности, например, за мошенничество. Но от всех этих действий дом сам собой не построится и в эксплуатацию не введется. Вследствие чего и приходится ждать, и иногда годами. Причем в такой ситуации могут оказаться даже те, кто приобретает квартиры на последних стадиях строительства, ведь застройщик не задерживает строительство просто так, на это, как правило, всегда есть причины: от проблем с подрядчиком до финансовых сложностей на фоне кризиса.

1.2 Альтернативные схемы финансирования долевого строительства и риски, связанные с их использованием

С вступлением в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщики были ограничены в правах на привлечение денежных средств участников долевого строительства рядом условий, соблюдение которых «неудобно» для застройщиков. К таковым, в частности, относится государственная регистрация договора долевого участия, которой должны предшествовать получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и представление проектной декларации, и государственная регистрация права собственности на земельный участок или договора аренды, договора субаренды участка.

Закон № 214-ФЗ, вступивший в силу по истечении 3 месяцев с момента его опубликования, не предусматривал какого - либо разумного «переходного» периода и не учитывал инертности застройщиков, привыкших к привлечению денежных средств без «лишних» формальностей. В немалой степени сохранению ранее применявшихся застройщиками схем финансирования способствовали многочисленные обращения региональных органов власти и органов местного самоуправления к федеральным властям с предложениями об отсрочке вступления в силу Закона № 214-ФЗ. Закон, призванный придать долевому строительству упорядоченность и единообразие, незамедлительно привел к появлению «серых» схем привлечения средств граждан. Как правило, застройщики стремились придумать менее обременительные для себя схемы привлечения денежных средств участников долевого строительства.

К схемам, соответствующим требованиям действующего законодательства, относятся следующие:

классическая схема, предполагающая привлечение средств дольщиков на основании договора участия в долевом строительстве;

схема выпуска застройщиком ценных бумаг - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента (застройщика) жилых помещений;

схема строительства объектов жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, регулируемая специальным законодательством.

Заключение дольщиком и застройщиком возмездного предварительного договора купли-продажи квартиры.

Такая схема, казалось бы, в полной мере обеспечивает права дольщика на получение квартиры после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Однако, с учетом того обстоятельства, что в подавляющем большинстве случаев дольщики вносят денежные средства в качестве обеспечения заключения основного договора купли - продажи квартиры в период строительства дома, такая схема рассматривается судебной практикой в качестве схемы долевого участия в строительстве.

К рискам подобной схемы относится риск незаключения основного договора купли-продажи в срок, определенный предварительным договором.

В рамках реализации подобной схемы у сторон зачастую возникают споры, связанные с несоответствием характеристик квартиры, определенной предварительным договором и фактически построенной. Подобные споры, как правило, возникают по вопросу определения цены квартиры в основном договоре. В ситуации, когда многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, рыночная цена квартиры повышается, что стимулирует застройщика к борьбе за цену каждого метра.

Рассматриваемая схема не исключает «двойных» продаж квартиры недобросовестными застройщиками. Стимулом к этому так же является увеличение рыночной цены введенного в эксплуатацию жилья. Порой, восстановление нарушенных прав лица, заключившего предварительный договор, но не успевшего заключить основной договор купли продажи в согласованный сторонами срок, требует невероятных усилий.

Нередки и случаи, при которых в период строительства в проектную документацию вносятся изменения и заключить основной договор купли-продажи квартиры невозможно, поскольку таковой попросту нет по причине изменения как конфигурации и площади, так и разрешенного вида использования помещения.

К числу рисковых схем можно отнести следующие схемы.

1) «Депозитная» схема, согласно которой средства дольщика вносятся на депозит банку, а банк, в свою очередь, финансирует застройщика.

Такая схема может сопровождаться обеспечительными мерами, однако, таковые распространяются исключительно на отношения банка и вкладчика, обеспечивая возврат внесенного вклада.

Риски реализации подобной схемы связаны с значительной долей «притворности» отношений дольщика с банком и застройщиком. Так, дольщик, желающий получить квартиру от застройщика, вносит денежные средства на депозитный счет банка, формально не имеющего к строительству дома никакого отношения. Отсутствие прямой связи между внесением денежных средств в банк с возникновением права требования квартиры от застройщика создает значительные риски. Основными рисками являются: риск «двойных» продаж и риск получения денежных средств от банка вместо квартиры от застройщика.

Кроме того, реализация подобной схемы, как правило, предполагает заключение «рамочного» договора о сотрудничестве в реализации проекта строительства того или иного объекта, связывающего обязательство застройщика «зарезервировать» дольщику квартиру с заключением дольщиком договора о целевом накопительном счете с определенным банком, что содержит признаки нарушения ч. 2 ст. 11 Закона «О защите конкуренции».

Кроме того, при такой схеме дольщики лишены возможности реализовать многочисленные права и гарантии, предоставленные им Законом № 214-ФЗ

2) Привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путем передачи построенной квартиры в собственность.

Такая схема, в отличие от ранее рассмотренной, не нарушает законодательства о конкуренции, однако, имеет сходные с ней признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства все еще находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обремененность квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заемщика). На практике встречаются так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого - либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон

3) Уступка юридическим лицом или предпринимателем прав по инвестиционному договору дольщику.

Такая схема прямо противоречит Закону № 214-ФЗ. Действие этого Закона действительно не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству, в том числе, многоквартирных домов и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Однако, ст. 1 Закона № 214-ФЗ прямо запрещает передачу инвестором прав на получение квартиры от застройщика гражданам

Единственным законным последствием недействительности подобных сделок является возврат инвестором суммы, полученной от дольщика за «уступленное» право требования. Помимо возврата инвестором полученных от гражданина денежных средств, последний будет вправе претендовать на получение от инвестора процентов в размере, соответствующем ставке рефинансирования Центрального банка РФ.

Признание прав гражданина на получение квартиры от застройщика в рассматриваемой схеме довольно затруднительно, однако, при определенных

По закону пайщик должен накопить минимальную часть взноса (не менее 30 % от стоимости жилья), после чего кооператив добавляет к этой сумме 30 % из собственных средств, а на остальные 40 % берет для пайщика банковский кредит и выделяет ему квартиру. Человек может сразу в нее заселиться, но, пока он полностью не рассчитается с кооперативом, квартира будет находиться в собственности ЖНК. Де-факто жилищно-накопительные кооперативы в России существовали и раньше, но их деятельность не была достаточно урегулирована. Назывались такие кооперативы по-разному, однако регистрировались, как правило, в форме ЖСК, хотя «работали» не с одним домом и занимались не только строительством. Закон о ЖНК четко сформулировал критерии этого вида деятельности, и теперь все кооперативы, использующие жилищно-накопительные схемы, обязаны зарегистрироваться в качестве ЖНК.

Чтобы ЖНК не «увязли» в строительстве на стадии котлована и не направляли все деньги на возведение одного дома, закон № 215-ФЗ ограничил участие кооператива в новом строительстве. На эти цели разрешается направлять не более 30% средств, если ЖНК участвует в новом строительстве в качестве застройщика или дольщика.

Каких-либо преимуществ, кроме более низких процентов, чем при классической ипотеке, у ЖНК нет. Однако для вступления в ЖНК не требуется подтверждение доходов, необходимое при ипотеке. Достаточно написать заявление о том, какую квартиру вы хотите приобрести, и вовремя вносить взносы. Все остальные проблемы решает кооператив. Но, как уже говорилось, член кооператива не является собственником жилья, пока полностью не выплатит его стоимость.

Жилищно-строительный кооператив относится к потребительской сфере, где реализуется процесс строительства жилья с постепенным преобразованием в товарищества собственников жилья. Эта схема существовала задолго до появления долевого строительства, ее суть состоит в целевом назначении вложенных гражданами средств. Гражданин вступает в кооператив и начинает оплачивать свой пай, за которым забронирована конкретная квартира. Некоторые застройщики предусматривают рассрочку платежей в течение четырех лет после приемки объекта госкомиссией. Схема должна строиться только по потребительскому принципу, возможная организационно-правовая форма - кооператив или другая модель потребительского общества, но здесь не должно быть хозяйственной деятельности, оказания услуг и т. д.

4) Внесение вклада в полное, либо коммандитное товарищество.

Согласно ст. 69 Гражданского кодекса РФ, полным признается товарищество, участники которого (полные товарищи) в соответствии с заключенным между ними договором занимаются предпринимательской деятельностью от имени товарищества и несут ответственность по его обязательствам принадлежащим им имуществом.

Подобная схема применяется, как правило, неспециализированными организациями, что объясняет повсеместные нарушения градостроительного законодательства при строительстве. При этом, вне зависимости от того, кто непосредственно осуществляет ведение дел товарищества, дольщик, выступающий в рассматриваемых отношениях в роли участника товарищества и внесший свой денежный вклад, несет риски убытков товарищества, а так же субсидиарную ответственность своим имуществом по обязательствам товарищества. Подобная схема может привести к ситуации, при которой уже не товарищество должно передать квартиру своему участнику, а участник, сверх долевого взноса, должен оплатить «чужие» долги.

5) Заключение возмездного агентского договора дольщика с агентом, согласно которому агент является посредником между дольщиком и застройщиком по передаче построенной квартиры в собственность дольщика.

Такая схема может применяться в различных вариациях, которые зависят от отношений, складывающихся между застройщиком и дольщиком, либо между застройщиком и агентом. Из множества различных вариаций рассматриваемой схемы остановимся на наиболее часто применяемой: согласно агентскому договору, агент действует от своего имени и вступает в отношения инвестирования с застройщиком. В ряде случаев застройщики, в обоснование применимости подобной правовой конструкции, маскируя «притворность» складывающихся отношений, ссылаются на то обстоятельство, что дольщик не вступает в отношения с застройщиком, поскольку получает квартиру от агента. При этом, поскольку агент является юридическим лицом или предпринимателем, на инвестиционные отношения агента и застройщика действие Закона № 214-ФЗ не распространяется. Подобная схема, как правило, удобна для застройщиков и в финансовом отношении, поскольку инвестиционный взнос агента, применяющего упрощенную систему налогообложения существенно меньше суммы, получаемой от дольщика.

Подобная схема таит существенные риски для дольщика. Во-первых, дольщик вступает в отношения по поводу приобретения квартиры не с застройщиком непосредственно, а с агентом и, соответственно, получает «двойной» риск неисполнения договора (застройщиком и агентом). При этом, в отличие от «классической» законной схемы, дольщик лишен возможности оценить финансовое состояние как застройщика, так и агента. Поскольку строительство является процессом, растянутым во времени, даже стабильное финансовое положение этих субъектов в момент заключения договора не гарантирует сохранения к моменту завершения строительства. В случае, если у застройщика или агента не будет достаточных денежных средств для расчетов с иными кредиторами, «оплаченная» дольщиком квартира, как и весь дом в целом могут быть реализованы как застройщиком, так и приставами, поскольку объект долевого строительства не обременяется правом залога. Во-вторых, подобная схема, как правило, применяется в случаях, когда денежные средства привлекаются застройщиком (через агента) в отсутствие как проектной, так и разрешительной документации. При этом в роли застройщика может выступать лицо, не обладающее какими - либо правами на земельный участок.

1.3 Проблемы в области долевого строительства

На сегодняшний день практикой сложились следующие проблемы долевого участия в строительстве:

1. Задержка завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию). Причинами возникновения данной проблемы являются:

2. Доплаты сверх сумм, указанных в договоре.

3. Невозможность расторжения договора долевого участия.

4. Регистрация прав собственности дольщика.

5. Двойная продажа жилья.

6. Приобретение жилья не у застройщика.

7.«Серые» схемы.

Долевое строительство получило широкое распространение и в РФ. Долевое строительство в РФ ведется по английской схеме. Схема признана удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. То есть покупатель (дольщик) вносит деньги несколькими траншами на начальном этапе строительства. Соответственно, пока длится строительство, недвижимость дорожает в цене в несколько раз и в итоге дольщик получает более дорогой продукт, который на сегодняшний день, возможно, уже и не смог бы оплатить.

Также существуют проблемы в области долевого строительства:

1) Просрочка со сдачей дома. Одна из самых частых проблем, бороться с которой можно посредством взыскания неустойки. Однако ситуация осложняется тем, что в договоре долевого строительства часто вместо конкретного срока сдачи указывается плановый, который не является строго обязательным. Проблема усугубляется тем, что в ряде случаев инвесторы заключают договора с подрядчиком, а не застройщиком, и все они пытаются переложить ответственность за невыполнение обязательств друг на друга. В договоре должна быть указана дата непосредственной передачи недвижимости в собственность дольщика.

2) Брак при строительстве. Довольно распространённое явление, которым славится долевое строительство. Теоретически дольщик имеет право на полное возмещение понесенных убытков и компенсацию морального вреда. На практике застройщик в большинстве случаев избегает наказания, прикрывая свои погрешности результатами незаконно проведенной экспертизы. Единственной возможностью дольщика вернуть свои деньги остается судебное разбирательство с обязательным проведением независимой экспертизы.

3) Незаконное взыскание средств за оплату коммунальных услуг. Долевое участие в строительстве не предусматривает оплаты коммунальных услуг вместо застройщика, который не может вовремя передать жилье в пользование дольщика. До тех пор, пока не подписан передаточный акт, расходы на содержание жилья несет строительная компания. Однако в некоторых случаях застройщик отказывается передать квартиру в собственность, пока не будут погашены долги за коммунальные услуги. Такие требования неправомерны и требуют судебного разбирательства.

4) Проблемы с регистрацией прав собственности. Они возникают в случае, если застройщик не может собрать нужную документацию. В ряде случаев органы государственной власти не готовы принять в эксплуатацию объект строительства ввиду его несоответствия установленным требованиям. Эта ситуация является логическим продолжением проблемы с просрочкой сдачи дома и решается аналогичным образом.

5) Необходимость доплаты, непредусмотренной в договоре. Нередко застройщики не включают в первоначальную стоимость расходы на отделочные или иные работы, необходимые для сдачи застройки. Если в договоре конкретно не указано, что именно входит в установленную сумму, то инвестору, вполне возможно, придется вносить дополнительную плату за работы, непрописанные в договоре. Такие ситуации чаще становятся следствием затянувшегося строительства и просрочкой со сдачей дома. При этом дольщик стоит перед непростым выбором: доплатить и получить наконец-таки свое жильё, или отказаться от доплаты, обратиться в суд и остаться без квартиры на неопределённый срок. В этой ситуации решение нужно принимать совместно с другими дольщиками, участвующими в строительстве.

Сдача квартиры площадью, отличной от указанной в договоре, как правило, в меньшую сторону, то есть дольщик оплачивает несуществующие квадратные метры. Или застройщик сознательно увеличивает площадь, требуя доплаты за дополнительные квадратные метры. В первом случае инвестор вправе требовать выплату неустойки и компенсацию морального вреда. Во втором - все зависит от того, как был составлен договор. Если застройщик предусмотрел возможность увеличения площади квартиры и возможное увеличение цены, то дольщик обязан уплатить указанную сумму.

Самая частая проблема долевого строительства, высокий риск оказаться обманутым дольщиком и остаться вовсе без жилья. Как показывает практика, договор долевого строительства не является гарантом безопасности, и количество обманутых дольщиков по всей стране растет в геометрической прогрессии. Введение обязательного страхования застройщиков незначительно изменит ситуацию, поскольку их ответственность в этой ситуации фактически станет ещё меньше, а финансовые нагрузки за страхование лягут на плечи дольщиков. На сегодняшний день обезопасить себя от обмана со стороны застройщика можно только тщательным подбором строительной компании, хорошо зарекомендовавшей себя на строительном рынке.

1.4 Правовое регулирования долевого строительства в Российской Федерации

Нормы об ответственности за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства в законодательстве отсутствуют, законодательством предусмотрены лишь неблагоприятные для застройщика налоговые последствия.

Существенные дополнения и изменения в правила регулирования долевого строительства внесены Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».



Рис.1.1 Основные поправки к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Согласно пункту 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается тремя способами:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Здесь надо уточнить, что, по общему правилу, установленному пунктом 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищно-строительный кооператив не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более трех.

Несмотря на то, что принятый в 2004 году Закон № 214-ФЗ ограничил формы привлечения денежных средств граждан тремя перечисленными способами, недобросовестные застройщики продолжали привлекать их запрещенными способами.

К сожалению, при подготовке изменений законодательства о долевом строительстве не был проведен анализ основных причин, приводящих к появлению «обманутых дольщиков», поэтому подавляющее количество изменений коснулось только одного способа привлечения денежных средств граждан, а именно договора участия в долевом строительстве, который и до принятых дополнительных мер максимально защищал права участников долевого строительства и реже всего становился причиной появления «обманутых дольщиков».

Установление уголовной ответственности за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости стало первым шагом. Такая ответственность наступает, если имеет место незаконное привлечение денежных средств граждан в крупном размере или группой лиц по предварительному сговору. Деяния, предусмотренные статьей 200.3 Уголовного кодекса Российской федерации, признаются совершенными в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере - если превышает пять миллионов рублей. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное этой статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме или если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Такая оговорка в Уголовном кодексе Российской Федерации может позволить недобросовестным застройщикам и дальше привлекать денежные средства граждан с нарушением законодательства о долевом строительстве, если они будут уверены в том, что смогут завершить строительство многоквартирного дома и обеспечить его ввод в эксплуатацию.

Объективная сторона уголовного преступления (то есть то, в чем выражено уголовно наказуемое деяние) определена как «нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве». При такой формулировке закона под уголовную ответственность застройщик может попасть за любое нарушение Закона № 214-ФЗ при привлечении денежных средств граждан. Остается вопрос, почему законодатель не уточнил, какие именно нарушения законодательства о долевом строительстве должны повлечь уголовное преследование. Между тем основные нарушения, которые часто становятся причиной появления обманутых дольщиков, - это привлечение денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, нецелевое использование этих денежных средств и самовольное строительство. Первое из этих нарушений могло бы быть прямо указано в статье 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации. Действующая редакция этой статьи делает возможным привлечение к уголовной ответственности даже за незначительные нарушения законодательства о долевом строительстве.