Экономическая экспертиза инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: Казань, ул. Академика Губкина

2. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА, СТРОЕЩЕГОСЯ В РАМКАХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1 Характеристика деятельности застройщика на рынке долевого строительства

История создания компании застройщика

Общество с ограниченной ответственностью «Ак таш» существует с 2007 года. За это время организация прошла путь от небольшого предприятия до строительной компании, выступающей генеральным подрядчиком в строительстве, как многоэтажных домов, так и объектов общественного и промышленного назначения. Обладает необходимым производственным потенциалом, использует современные технологии, полный спектр строительных работ в области жилищного и промышленного строительства,

Компания была создана 21 февраля 2007 года. На сегодня она обладает свидетельством СРО РНП «Содружество строителей республики Татарстан». Также фирма прошла сертификацию системы менеджмента качества на соответствие требованиям стандартов серии ИСО 9001:2001. Напомним, что ИСО 9001:2001 подтверждает, что организация продемонстрировала свою способность предоставлять услуги, отвечающие требованиям потребителей и установленным к ним обязательным требованиям, т.е. стандарты этой серии направлены на повышение удовлетворённости потребителей. ИСО является международным стандартом менеджмента качества, а в России, по различным оценкам, только 1500-1800 предприятий, сертифицированных по ИСО 9000.

За время своей работы ООО «Ак таш» зарекомендовало себя как ответственный генподрядчик, выполняющий работы в короткие сроки. Стоит отметить, что первый по всей Казани жилой дом, заложенный и построенный в течение 2011 года, возведён ООО «Ак таш»: это 10-этажный дом с нежилыми помещениями первого этажа по улице Аделя Кутуя.

ООО «Ак таш» в 2009 году в Кировском районе были построены два 16-этажных дома «Огни Казани». В этом же году в качестве генерального подрядчика компания выступила при строительстве целой серии жилых объектов по предложению ОАО «Жилищная инвестиционная компания г. Казани». Была построена серия панельных домов на базе ВДСК, досрочно были сданы два жилых дома по улицам Побежимова и Трамвайная. В ноябре 2010 года сдан дом по улице Минская в Советском районе. Дом расположен в лесопосадке и оттуда открывается отличный вид на природу. Также введён в эксплуатацию жилой дом по улице Горсоветская в Кировском районе.

Наиболее важная сфера деятельности ООО «Ак таш» -- это строительство жилья по социальным программам. Компанией построен жилой дом, возведённый по программе социальной ипотеки, который был сдан первым в 2010 г. (дом находится по улице Стадионной, 3 в посёлке Дербышки). При работе над этим объектом фирма была генподрядчиком, и все этапы строительства были завершены в очень короткий срок -- 6,5 месяцев. Другой пример -- строительство 27-квартирного жилого дома по улице Строителей в пгт Богатые Сабы. Заказ на этот объект поступил от НО «Государственный жилищный фонд» при Президенте РТ по рекомендации МУП «Служба единого заказчика» Сабинского района. Дом успешно введён в эксплуатацию в сентябре 2010 года. Отдельного внимания заслуживает 36-квартирный жилой дом по ул. З. Юсупова в пгт Богатые Сабы, построенный для участников Великой Отечественной войны. Для компании было очень почётно в год 65-летия Победы сделать ветеранам такой подарок

Компания владеет собственной производственной базой, офисными, складскими и производственными помещениями, своим автопарком и средствами механизации.

Газинур Ахметов, директор ООО «Ак таш-Инвестстрой». Родился 3 февраля 1965 г. в Сабинском районе ТАССР. Окончил Казанский строительный техникум, затем -- Казанский инженерно-строительный институт по специальности «Промышленное гражданское строительство».

Начинал работать мастером, потом был прорабом и начальником участка.

С 2007 года возглавляет ООО «Ак таш-Инвестстрой ».

2.2 Экспертиза договора участия в долевом строительстве

«Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства всоответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство»

В строительстве делегируются функции заказчика и застройщика. Первое понятие - общее, второе - частное. Главным отличием заказчика от застройщика является то, что застройщик - это тот, кому принадлежит земельный участок.

В соответствии с ДДУ земля принадлежит на правах аренды ООО «Ак таш-Ивестстрой» который является застройщиком «Триумф»

Разрешение на строительство выдано Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани муниципального района РТ 01 декабря 2017 года.

В соответствии с договором, участник ДДУ при условии выполнения им своих обязательств приобретает жилье, а также долю в общем имуществе всех необходимых для эксплуатации дома внутренних и наружных инженерных сетей, коммуникаций, мест общего пользования и земельного участка.

Застройщик обязан передать участнику ДДУ объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации в течении трех месяцев с момента получения «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Но при выполнении следующих условий:

- полной оплаты цены договора;

- полной оплаты пеней, в случае несвоевременной оплаты цены договора;

Таким образом, на основании проведенного анализа можно сделать вывод о том, что договор долевого участия, предлагаемый подписанию СК Унистрой соответствует требованиям законодательства РФ.

экспертиза инвестиционный проект строительство

2.3 Экспертиза договорных отношений при реализации инвестиционного проекта

Нами был проанализирован на соответствие ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» договор долевого участия в долевом строительстве жилого комплекса "Триумф". Результаты анализа приведены в таблице ниже.

Таблица

Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);	Данному пункту рассматриваемый договор соответствует: -объект долевого строительства указан в п.1.1.5; -план объекта в приложении №1;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;	Данному пункту рассматриваемый договор соответствует: - срок передачи Участнику долевого строительства объекта указано в п.2.7.
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;	Данному пункту рассматриваемый договор соответствует: -цена договора указаны в п.3.1 Сроки и порядок уплаты указаны в п.3.2
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;	Данному пункту рассматриваемый договор соответствует: -гарантийный срок объекта (5 лет) указан в п.8.1.
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; "Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору 1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.	Данному пункту рассматриваемый договор соответствует частично: -п.7.5. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон в установленном законом порядке. Односторонний отказ от исполнения Договора допускается только в случаях, установленных Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». -п.7.3.В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору Сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой Стороне предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.	Данному пункту рассматриваемый договор соответствует
Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Таким образом, рассмотренный нами договор соответствует ФЗ-214.

3. ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИ БЕЗОПАСНОЙ МОДЕЛИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСИЦИОННОГО ПРОЕКТА НА РЫНКЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛСТВА

3.1 Модель использования собственных, привлеченных и заемных средств в зависимости от стадии строительства

Следует рассмотреть следующую модель использования собственных, привлеченных и заемных средств на всех этапах строительства.

Вложение средств в строительство должно быть в следующем соотношении:

50% - собственные средства.

30% - привлеченные средства.

20% - заемные средства.

Приобретение земли и ее подготовка к строительству.

На данном этапе застройщик приобретает землю на собственные средства. В регистрационной палате он оформляет данную землю в собственность и является единственным ее владельцем, что дает ему право полностью использовать ее под собственные нужды.

Вторым главным этапом застройщик, используя собственные средства, заказывает у проектной организации проектно-сметную документацию.

Проектно-сметная документация (ПСД) -- комплекс документов, раскрывающих сущность проекта и содержащих обоснование его целесообразности и реализуемости; документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции и/или технического перевооружения объектов капитального строительства и инженерных коммуникаций.

Она имеет в свою очередь следующие основные разделы:

1."Пояснительная записка".

2."Проект полосы отвода".

3."Технологические и конструктивные решения линейного объекта. Искусственные сооружения".

4."Здания, строения и сооружения, входящие в инфраструктуру линейного объекта".

5."Проект организации строительства".

6."Проект организации работ по сносу (демонтажу) линейного объекта", (при необходимости).

7."Мероприятия по охране окружающей среды".

8."Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности".

9."Смета на строительство объектов капитального строительства" (для объектов, финансируемых полностью или частично за счёт средств соответствующих бюджетов),

На этапе возведения здания производятся строительно-монтажные работы.

Строительно-монтажные работы (СМР) -- работы, выполняемые при возведении зданий и сооружений, а также при монтаже технологических систем и оборудования. СМР делятся на строительные и монтажные. К строительным работам относят общестроительные и специализированные работы.

На данном этапе взаимодействуют как собственные, заемные активы так и привлеченные средства.

Под привлеченными средствами можно рассматривать дольщиков, а также подрядчиков, расчет с которыми проводится, как правило, не в виде денег, а в виде квартир, что делает подрядчиков такими же участниками долевого строительства.

Завершающий этап строительства.

На данном этапе можно рассмотреть работы по внутренней отделке и проведению инженерных сетей на объекте строительства. На данном этапе должны привлекаться денежные активы дольщиков, которые могут составлять до 30% от всего объема строительства.

Рассмотрев данную модель можно составить следующее процентное соотношение, которое представлено на диаграмме ниже:

Рис. 3.1. Диаграмма распределения денежных средств

Следует сказать, что данная модель использования денежных средств является идеализируемой. На практике все иначе. Как уже было сказано ранее основными активами, используемыми застройщиком в строительстве, являются привлеченные средства и лишь часть заемные средства.

Говоря о дольщике как о лице, осуществляющем инвестирование в строительство, следует руководствоваться главным, а именно следует проверять застройщика.

Проверять нужно следующее:

1.Кредитная история;

2.Налоговая история;

3.Наличие производственной базы;

4.Список сданных в эксплуатацию объектов;

5.Отзывы;

6.Наличие судебных разбирательств;

7.Штатная расстановка внутри компании;

8.Проверка на предмет банкротства других фирм;

Также дольщику следует проверить условия финансирования объекта, прописанного в договоре долевого участия. Вести контроль за графиком выполнения работ и графиком оплаты.

3.2 Альтернативные схемы финансирования инвестиционного проекта

Рассмотрим подробно следующие три альтернативные схемы финансирования инвестиционного проекта

1.Целевые облигационные займы представляют собой выпуск предприятием -- инициатором проекта корпоративных облигаций, средства от размещения которых, предназначены для финансирования определенного инвестиционного проекта.

Выпуск и размещение корпоративных облигаций дает возможность привлечь средства для финансирования инвестиционных проектов на более выгодных по сравнению с банковским кредитом условиях:

не требуется необходимое банкам залоговое обеспечение;

предприятие-эмитент имеет возможность привлечь значительный объем денежных средств на долгосрочной основе при меньшей стоимости заимствования, при этом оно получает прямой доступ к ресурсам мелких инвесторов;

погашение основного долга по облигациям, в отличие от традиционного банковского кредита, происходит, как правило, по окончании срока обращения займа, что делает возможным обслуживание долга за счет доходов, генерируемых проектом;

проспект эмиссии облигаций содержит лишь общее описание инвестиционного проекта, что исключает необходимость представления кредиторам детального бизнес-плана инвестиционного проекта;

предприятие-эмитент не обязано предоставлять каждому из потенциальных покупателей облигаций внутреннюю финансовую информацию помимо той, которая содержится в проспекте эмиссии, а также отчет о ходе реализации инвестиционного проекта;

в случае возможных осложнений, связанных с реализацией инвестиционного проекта предприятие-эмитент может осуществить выкуп собственных облигаций, причем цена выкупа может быть меньше сумм, полученных при первичном размещении облигаций;

в силу раздробленности держателей облигаций минимизируется вероятность вмешательства кредиторов во внутреннюю деятельность предприятия;

предприятие-эмитент получает возможность оперативного управления задолженностью, регулирования рисков, связанных с выпуском и обращением облигаций, оптимизации долга в соответствии с изменяющимися условиями внутренней и внешней среды путем предложения новых условий и использования различных комбинаций долговых ценных бумаг.

2.Жилищно-строительный кооператив.

ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства. Как правило, используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство.

Однако здесь есть главный плюс, что в кооперативе задействованы непосредственно дольщики.

3.Акционирование (а также паевые и иные взносы в уставный капитал)

Паевой инвестиционный фонд.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) является имущественным комплексом, без образования юридического лица, основанным на доверительном управлении имуществом фонда специализированной управляющей компанией, с целью увеличения стоимости имущества фонда.

К основным преимуществам акционирования как метода финансирования инвестиционных проектов относят следующие:

выплаты за пользование привеченными ресурсами не носят безусловный характер, а осуществляются в зависимости от финансового результата акционерного общества;

использование привлеченных инвестиционных ресурсов имеет существенные масштабы и не ограничено по срокам;

эмиссия акций позволяет обеспечить формирование необходимого объема финансовых ресурсов в начале реализации инвестиционного проекта, а также отсрочить выплату дивидендов до наступления того периода, когда инвестиционный проект начнет генерировать доходы;

владельцы акций могут осуществлять контроль над целевым использованием средств на нужды реализации инвестиционного проекта

Цель создания ПИФа -- получение прибыли на объединённые в фонд активы и распределение полученной прибыли между инвесторами (пайщиками) пропорционально количеству паёв. Инвестиционный пай (пай) -- это именная ценная бумага, удостоверяющая право её владельца на часть имущества фонда, а также погашения (выкупа) принадлежащего пая в соответствии с правилами фонда. Инвестиционные паи, таким образом, удостоверяют долю инвестора в имуществе фонда и право инвестора получить из паевого инвестиционного фонда денежные средства, соответствующие этой доле, то есть погасить паи по текущей стоимости. Каждый инвестиционный пай предоставляет его владельцу одинаковый объём прав. Учёт прав владельцев инвестиционных паёв (реестр) ведётся независимой организацией, ведущей реестр владельцев паёв.

3.3 Рекомендуемая схема финансирования инвестиционных проектов

Строительная компания при возведении жилого дома может использовать различные источники финансирования в зависимости от этапа строительства.

Укрупненно можно поделить строительство на следующие этапы.

1. Выбор и покупка земельного участка. Данная стадия включает себя получение различных разрешений на строительство на данном земельном участке, покупку земельного участка.

2. Инженерно-геологические изыскания и топосъемка.

На данной стадии проводятся топографическая съемка и геологические изыскания, в ходе которых определяются основные характеристики местности, строение грунта, глубина залегания грунтовых вод. По результатам исследования выбираются строительные материалы и технологии строительства.

3. Получение разрешения на строительства.

Документальная стадия строительства дома - невидимая дольщику, но одна из самых важных. Подготовка проекта и получение государственной разрешительной документации - этап, гораздо более ответственный, сложный и затяжной, чем само по себе строительство.

Для начала работы над проектом необходимо разработать технико-экономическое обоснование. При его подготовке учитывается ряд важных факторов. Например, местоположение будущего дома, от которого зависит близость инфраструктуры и наличие коммуникаций - и то, и другое оказывает значительное влияние на конечную стоимость строительства.

Архитекторы и проектировщики создают проект здания с учетом строительных норм, санитарных нормативов, климатических особенностей. В проекте рассматривается оптимальное расположение инженерных коммуникаций, рассчитывается нагрузка на несущие конструкции и, разумеется, разрабатываются планировки квартир и внешняя архитектура здания. Также на предварительном этапе определяются инвесторы, подрядчики и поставщики оборудования

4. Подготовительный этап строительства.

Имея утвержденный проект и все разрешительные документы, заказчик заключает договор со строительным подрядчиком. Проводится подготовка строительной площадки. Сюда входят такие подготовительные работы, как ограждение земельного участка, расчистка территории, перетрассировка инженерных сетей, прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций; устройство временных бытовых, административных, складских и других помещений.

На первых четырех этапах застройщик может использовать собственный и заемный капитал. Под заемным капиталом в данном случае нужно понимать кредиты в банке и средства партнеров инвесторов.

5. Нулевой цикл.

«Нулевым циклом» считаются подземные работы: рытье котлована, возведение основания и фундамента, строительство подвала и несущих конструкций подземной части здания. На этом же этапе прокладываются траншеи под коммуникации (водопровод, газ, канализация и т.д.).

6. Основной цикл - возведение каркаса, коробки здания.

Данный этап включает в себя следующие работы:

- возведение несущих стен, колонн и балок;

- установка монолитных конструкций;

- междуэтажные перекрытия

7. Оформление и отделка фасадов, простенки, установление оконных и кровельных покрытий. На данном этапе производятся следующие работы:

- кирпичная, блочная кладка простенков;

- монтаж электропроводки, систем отопления;

- возведение кровли.

- заполнение фасадных проемов;

- фасадная отделка.

8. Внутренние работы включают в себя следующие виды работ:

- устройство перегородок;

- устройство напольных покрытий;

- потолочные работы;

- монтаж внутренних инженерных систем.

9. Завершающий этап - отделка интерьеров:

- установка внутренних дверей;

- внешняя и внутренняя финишная покраска;

- сантехнические работы;

- электроприборы, электрические розетки и выключатели и т.п.

10. Ландшафтные работы.

Выполняются по завершению строительства или параллельно с внутренними работами и работами по отделке. На данном этапе делают финальную планировку участка, устраивают подъездные пути, проводят озеленение и благоустройство территории.

В условиях российского рынка продолжительные девелоперские проекты являются слишком рискованными. Банки осуществляют проектное финансирование только после получения разрешения на строительство. Поэтому на начальные этапы строительства строительные компании вынуждены вкладывать собственные деньги или искать соинвесторов.

В качестве соинвестора на начальных этапах строительства может выступать ЗПИФ.

Для строительной компании привлечение средств на начальных этапах строительства имеет особое значение. Именно тогда средства наиболее дефицитны. Так как банки осуществляют проектное финансирование только после получения строительства, а собственных средств зачастую может не хватать на покрытие всех затрат.

За счет средств паевого фонда можно осуществить приобретение земельного участка, инженерно-геологические изыскания и получения разрешения на строительства.

Далее, для последующего финансирования строительства возможно уже привлечение средств у дольщиков через договора долевого участия, ЖНК или кредитование в банке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе были проанализированы все аспекты участия в долевом строительстве. Долевое строительство в его современном понимании в России получило развитие только в начале 90-х годов XX-го века при переходе экономики страны на рыночные отношения. По данному виду договора, Застройщик в строительстве представляет собой юридическое лицо, который арендует или является собственником земельного участка, где и предполагается строительство того или иного объекта за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства. А участник долевого строительства является своего рода инвестором, а договор об участии в долевом строительстве - инвестиционным.

Но кроме договора долевого участия, существуют и различные иные схемы привлечения денежных средств.

К числу «сомнительных» или, так называемых, «серых» схем привлечения денежных средств можно отнести следующие схемы.

1) «Депозитная» схема, согласно которой средства дольщика вносятся на депозит банку, а банк, в свою очередь, финансирует застройщика.

2) Привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путем передачи построенной квартиры в собственность.

4) Заключение возмездного агентского договора дольщика с агентом, согласно которому агент является посредником между дольщиком и застройщиком по передаче построенной квартиры в собственность дольщика.

5) Внесение вклада в полное, либо коммандитное товарищество.

6) Уступка юридическим лицом или предпринимателем прав по инвестиционному договору дольщику.

Не смотря на то, что законодательство в большинстве случаев выступает в защиту дольщиков, долевое строительство имеет различные проблемы, которые невозможно предусмотреть заранее. Одни из основных проблем:

1) Просрочка со сдачей дома.

2) Брак при строительстве.

3) Незаконное взыскание средств за оплату коммунальных услуг.

4) Проблемы с регистрацией прав собственности.

5) Необходимость доплаты, непредусмотренной в договоре

Самая частая проблема долевого строительства, высокий риск оказаться обманутым дольщиком и остаться вовсе без жилья. Как показывает практика, договор долевого строительства не является гарантом безопасности, и количество обманутых дольщиков по всей стране растет.

Компания «Грань» - является одним из опытных застройщиков Республики Татарстан.

Большинство объектов застройщика расположено в городе Казань, в частности:

Жилой ЖК "Садовое кольцо"

ул. Гвардейская АМЕТЬЕВСКАЯ МАГИСТРАЛЬ

Начало строительства - 2 квартал 2016 года

Окончание строительства - 4 квартал 2017 года

Количество домов в комплексе - 6

Количество квартир в комплексе - 711

Жилой дом на ул. Зур урам, д. 7A

Этажей в доме 5-9

Количество секций в доме 6

Жилой дом в г. Зеленодольск ул. Гоголя, д.31А

Этажей в доме 9

Количество секций в доме 3

Проектная площадь квартир - 33,54кв.м.-104,84кв.м.В результате проведенного анализа договора долевого участия ООО «Ак таш-Инвестстрой» был сделан следующий вывод.

Договор долевого участия, который предлагает к подписанию застройщик, соответствует требуемым нормам законодательства, а именно Федеральному Закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Таким образом, реализация и разработка инвестиционного проекта составляет сложный комплекс мероприятий, состоящий из различных этапов. И каждый этап сопровождается рисками, которые должен предусмотреть застройщик, чтобы не только реализовать проект, но и получить свою прибыль.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция РФ от 21.07.2014 № 14-ФКЗ.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ(действующая редакция, 2016).

4. Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ(действующая редакция, 2016).

5. Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 22.04.1996 №39 (действующая редакция, 2016).

6. Антонов В.Г.[и др.].-- Управление рисками приоритетных инвестиционных проектов. Концепция и методология [Электронный ресурс]: монография/ Электрон. текстовые данные.-- М.: Палеотип, 2014.-- 188 c.

7. Асаул А. Н., С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов Экономика недвижимости Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

7. Бузун Е. В., Бузун М. Д. К вопросу об истории развития института долевого участия в строительстве // Молодой ученый. -- 2015. -- №9. -- С. 823-826.

8. Воробьева Т.В. Управление инвестиционным проектом [Электронный ресурс]/ Воробьева Т.В.-- Электрон. текстовые данные.-- М.: Интернет-Университет Информационных Технологий (ИНТУИТ), 2016.-- 146 c.

1. http://docs.cntd.ru/

2. http://logos-pravo.ru

3. http://www.akbars-development.ru/

4. http://stroikomproekt.ru/

5. Официальный сайт СК «Унистрой» https://unistroyrf.ru

6. Официальный сайт ЖНК «Жилищные возможности» http://www.znk-kzn.ru

7. Информация по ЗПИФ «Унистрой Жилищный капитал» на сайте Национальной Лиги Управляющих http://www.nlu.ru/fondinfo.htm?id=2867

8. Правовые особенности долевого строительства http://www.gilkod.ru/article/zhilishnye_problemy/Dolevoe-uchastie-v-stroitelstve.html

9. Электронная газета Бизнес Онлайн «Топ 15 крупнейших застройщиков РТ» https://www.business-gazeta.ru/news/308503

10. Электронная газета Бизнес Онлайн «Инвестиции в недвижимость» https://www.business-gazeta.ru/article/99027

ПРИЛОЖЕНИЯ

Типовой договор участия в долевом строительстве

№Т1-***

(Настоящий типовой договор не является публичной офертой. В зависимости от состава, количества дольщиков, в случае участия банка, иных способов оплаты, не предусмотренных в настоящем

договоре, при приобретении нежилых помещений, Договор участия в долевом строительстве может отличаться от настоящей версии и дополняться соответствующими пунктами.)

Республика Татарстан,

г. Казань «**»***** 201___года

Общество с ограниченной ответственностью «Ак таш-Инвестстрой», именуемое в дальнейшем "ЗАСТРОЙЩИК" от имени и за счет которого на основании Агентского договора N° 1 от 01.01.2018 года действует Общество с ограниченной ответственностью «Ак таш-Риэлт» в лице директора Гариповой Алины Газинуровны, действующейна основании Устава, именуемое в дальнейшем «АГЕНТ» с одной стороны и ________ ФИО, именуемые в дальнейшем «УЧАСТНИК» с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Термины

1.1. Для целей заключения настоящего Договора используемые термины имеют следующее значение:

1.1.1. ЗАСТРОЙЩИК - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее на праве аренды, земельный участок с кадастровым номером 16:50:050147:2171, расположенный по адресу: Республика Татарстан, МО "г.Казань", г.Казань, Советский район, ул. Академика Губкина, и привлекающее денежные средства УЧАСТНИКОВ долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее: Закон) для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство.

1.1.2. УЧАСТНИК -физическое (юридическое) лицо, заключившее Договор и вносящее денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома, на условиях Договора.

1.1.3. Здание (Многоквартирный дом) - 9-10-этажный жилой дом на 281 квартиру, строительство которого осуществляет ЗАСТРОЙЩИК с привлечением денежных средств УЧАСТНИКА долевого строительства по адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, г.Казань, Советский район, ул. Академика Губкина, номер дома (корпуса, секции) по проектной документации №1, входящий в состав объекта строительства Жилой комплекс «Триумф».

Характеристики Здания указаны в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.1.4. Квартира - структурно обособленное жилое помещение, расположенное в Многоквартирном жилом доме, в состав которого входят одна или несколько комнат, помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

1.1.5. Объект долевого строительства - Квартира, указанная в пункте 2.3 Договора, и доля в праве собственности на общее имущество в Многоквартирном доме пропорционально общей площади Квартиры.

1.1.6. Земельный участок -земельный участок (или смежные земельные участки), на котором ЗАСТРОЙЩИК осуществляет строительство Здания, реквизиты и характеристики которого указаны в пункте 2.1.

Договора.

1.1.7.Проектная площадь -площадь, определенная в проектной документации Здания.

1.1.8. Фактическая площадь - площадь по результатам технической инвентаризации, проведенной по окончании строительства.

2. Предмет Договора

2.1. По настоящему Договору ЗАСТРОЙЩИК обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом №1 на земельном участке с кадастровым номером 16:50:050147:2171 общей площадью 9070 кв.м, находящемся у ЗАСТРОЙЩИКА на праве аренды, расположенном по адресу: Республика Татарстан, МО "г.Казань", г.Казань, Советский район, ул. Академика Губкина (далее - Здание), и после получения "Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" передать УЧАСТНИКУ Объект долевого строительства, указанный в п.2.3. настоящего Договора, а УЧАСТНИК в соответствии с настоящим Договором обязуется выполнить надлежащим образом свои обязательства по оплате денежных средств, предусмотренных настоящим Договором, после чего принять Объект долевого строительства (Квартиру) при наличии"Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

2.2. ЗАСТРОЙЩИК осуществляет строительство Здания с привлечением средств УЧАСТНИКОВдолевого строительства на основании:

2.2.1. Договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от «16» июня 2017 года № 071-4906, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по Республике Татарстан «08» сентября 2017 года за регистрационным номером 16:50:050147:2171 -16/001/2017-1;

2.2.2. Разрешения на строительство №16-RU16301000-2551-2017 года, выданного Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани «01» декабря 2017 года на Жилой дом №1 в Жилом комплексе "Триумф" Советского районаг. Казани.

2.2.3. Проектной декларации от «05» декабря 2017 года, размещенной в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте ЗАСТРОЙЩИКА http://триумфказань.рф/. Оригинал проектной декларации хранится у ЗАСТРОЙЩИКА. (ЗАСТРОЙЩИКОМ могут вноситься изменения в проектную декларацию в соответствии с действующим законодательством; изменение данных о ЗАСТРОЙЩИКЕ, опубликованных в проектной декларации не влияет на исполнение обязательств Сторон по настоящему Договору и на действительность настоящего Договора).

2.2.4. Заключения о соответствии ЗАСТРОЙЩИКА и проектной декларации требованиям законодательства.

2.2.5. Положительного заключения экспертизы проектной документации №16-2-1-3-0021-17 от

22.11.2017г., выданное ООО "ЭкспертСервис".

2.3. После получения ЗАСТРОЙЩИКОМ "Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" УЧАСТНИК, при условии выполнения им своих обязательств по настоящему Договору, приобретает и принимает в собственность одну __-хкомнатную квартиру со следующими идентификационными характеристиками (далее - Квартира) и, в том числе, долю в общем имуществе всех необходимых для эксплуатации Здания внутренних и наружных инженерных сетей, коммуникаций, мест общего пользования и благоустройства прилегающей территории, в соответствии с проектом и Проектной декларацией (далее - Доля в общем имуществе) с последующей регистрацией права собственности на Квартиру и Долю в общем имуществе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

Основные характеристики Квартиры, содержащиеся в приведенной в настоящем пункте Договора таблице, являются проектными и указаны в соответствии с информацией, включенной в Проектную декларацию на момент заключения Договора.

Окончательные характеристики Квартиры будут определены по окончании строительства Здания по результатам обмеров Квартиры кадастровым инженером.

Приведенная проектная общая площадь Квартиры используется для определения окончательной Цены Договора и для проведения Сторонами взаиморасчетов на основании п.5.3. настоящего Договора.

Сторонами допускается отклонение Фактической общей площади Квартиры от Проектной площади Квартиры (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 5% (Пять процентов). Изменение площади Квартиры в указанных пределах не является нарушением условий Договора со стороны ЗАСТРОЙЩИКА. План Квартиры, отображающий в графической форме расположение по отношению друг к другу частей Квартиры: комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, балконов (при их наличии) и местоположение Квартиры на этаже Здания содержатся в Приложении №2 к Договору.

2.4. ЗАСТРОЙЩИК/АГЕНТ гарантирует, что им не заключено и не будет в период действия настоящего Договора заключено договоров (соглашений), предусматривающих право иных лиц на получение от ЗАСТРОЙЩИКА/АГЕНТА Квартиры, указанной в п.2.3. настоящего Договора. ЗАСТРОЙЩИК/АГЕНТ гарантирует, что Квартира, указанная в п.2.3. настоящего Договора, на момент заключения настоящего Договора не принадлежит третьим лицам, не отчуждена, не заложена, в споре, под запретом (арестом) не состоит.

2.5. Строительство данного Здания ведется ЗАСТРОЙЩИКОМ в соответствии с проектно-сметной документацией. Передача УЧАСТНИКУ Квартиры будет произведена в степени готовности, включающей выполнение только тех видов работ, которые указаны в Характеристике строящегося Объекта долевого строительства (ПриложенииN° 3к настоящему Договору).

2.6. Предполагаемый срок получения "Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию": не позднее «31» декабря2018 года.

2.7. Срок передачи и принятия Квартиры УЧАСТНИКОМ не позднее «31»марта 2019года.

2.8. Правовым обоснованием Договора являются:

Гражданский Кодекс Российской Федерации;

Земельный кодекс Российской Федерации;

Жилищный кодекс Российской Федерации;

Градостроительный кодекс Российской Федерации;

Федеральный закон от 30 декабря 2004г. N 214-Ф3 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";

Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

ГОСТ, технические регламенты, СП, СНиП и СанПин Российской Федерации.

2.9. В обеспечение исполнения обязательств ЗАСТРОЙЩИКА по Договору с момента государственной регистрации Договора право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство Здания (п. 1.1. Договора), и строящееся Здание считаются находящимися в залоге у УЧАСТНИКА (залогодержателя).

Залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств ЗАСТРОЙЩИКА:

возврат денежных средств, внесенных УЧАСТНИКОМ, в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -

«Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве») и (или) Договором;

уплата УЧАСТНИКУ денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче Квартиры, и иных причитающихся ему в соответствии с Договором и (или) федеральными законами денежных средств.

С даты получения ЗАСТРОЙЩИКОМ "Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" до даты передачи Квартиры УЧАСТНИКУ по передаточному акту или иному документу о передаче (далее - «Передаточный акт»), такая Квартира считается находящейся в залоге у УЧАСТНИКА. При этом нежилые и жилые помещения, входящие в состав Здания и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения ЗАСТРОЙЩИКОМ "Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

ЗАСТРОЙЩИК осуществляет обязательные отчисления (взносов) в компенсационный фонд (Публичноправовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства") согласно Федеральному закону от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Квартира передается УЧАСТНИКУ в состоянии, требующем проведения дополнительных работ по доведению Квартиры до полной готовности: установки горизонтальной разводки систем электроснабжения, водоснабжения, канализования, чистовой отделки Квартиры и инженерного оборудования (отделки стен, полов и потолков любыми отделочными материалами, любых других отделочных работ и материалов, которые попадают по законодательству Российской Федерации, строительным нормам и правилам под определение «отделочные работы», «отделочные материалы», «оборудование жилых квартир») и т.д.

Указанный в настоящем Договоре адрес является адресом земельного участка, на которомосуществляется строительство Здания. Почтовый адрес будет присвоен Зданию после его ввода в эксплуатацию.

3.Размер и условия оплаты

3.1. Общая сумма денежных средств долевого участия в строительстве Объекта долевого строительства (далее по тексту - Цена Договора), вносимая УЧАСТНИКОМ, является договорной - установленной соглашением Сторон и составляет ---- (----) рублей 00 копеек. Базовая стоимость 1 (одного) кв.м. --- (--) рублей 00 копеек, УЧАСТНИКУ предоставляется скидка в размере -- (--) процента. Итого стоимость 1 (Одного) кв.м. по настоящему Договору на дату его подписания составляет -- (--) рублей 00 копеек.

3.1.1. Цена настоящего Договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства (90% от Цены Договора) и денежных средств на оплату услуг ЗАСТРОЙЩИКА (10%от Цены Договора).

3.1.2. Срок действия Цены Договора, указанной в п.3.1. настоящего Договора - 2 (Два) рабочих дня после даты государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

3.1.3. В случае нарушения УЧАСТНИКОМ порядка полной оплаты, установленного в п.3.2. настоящего Договора (неоплата или не полная оплата), Цена Договора, указанная в п.3.1 настоящего Договора, изменяется, в результате чего Стороны обязуются подписать Дополнительное соглашение к настоящему Договору о цене, сроках и порядке оплаты в соответствии с изменением цен на рынке недвижимого имущества и/или себестоимости строительства.

3.1.4. В случае нарушения УЧАСТНИКОМ порядка полной оплаты, предусмотренном п. 3.2. настоящего Договора, ЗАСТРОЙЩИК направляет УЧАСТНИКУ телеграмму с уведомлением о необходимости явиться для подписания Дополнительного соглашения в связи с нарушением УЧАСТНИКОМ сроков оплаты, а УЧАСТНИК обязан явиться по адресу АГЕНТА, указанному в разделе 8 настоящего Договора и/или по адресу, указанному в телеграмме, в течение 7 (Семи) календарных дней с момента получения телеграммы и подписать Дополнительное соглашение. Неявка УЧАСТНИКА к ЗАСТРОЙЩИКУ для подписания Дополнительного соглашения в течение 7 (Семи) календарных дней с момента получения УЧАСТНИКОМ телеграммы признается Сторонами согласием УЧАСТНИКА на одностороннее изменение Цены Договора, сроках и порядке оплаты и дает право ЗАСТРОЙЩИКУ подписать его в одностороннем порядке, что Сторонами признается правомерным, а Дополнительное соглашение - обладающим юридической силой и подлежит регистрации ЗАСТРОЙЩИКОМв соответствии с п. 8.3. настоящего Договора.

3.2. УЧАСТНИК производит 100% (Сто процентную) оплату Цены Договора в отношении Объекта долевого строительства, указанного в п.2.3. настоящего Договора, в размере ---- (-----) рублей 00 копеек, что соответствует стоимости --- м2 площади квартиры, в течение 2 (Двух) рабочих дней после даты государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

3.2.1. ЗАСТРОЙЩИК/АГЕНТ в течение 24 (Двадцати четырех) часов с момента получения зарегистрированного Договора уведомляет УЧАСТНИКА об окончании государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан путем направления УЧАСТНИКУ SМS-сообщения или телефонограммы по номеру телефона, указанному в настоящем Договоре.

3.3. Цена полностью оплаченных УЧАСТНИКОМ площадей Объекта долевого строительства в срок, установленный в п.3.2., является ТВЕРДОЙ и изменению не подлежит.

3.4. Оплата суммы долевого участия осуществляется путем внесения или перечисления денежных средств на расчетный счет ЗАСТРОЙЩИКАпо следующим реквизитам: Общество с ограниченной ответственностью «Ак таш - Инвестстрой»

420025, Республика Татарстан, г. Казань, Переулок Дуслык,

дом 8, помещение 1001, офис 31

ИНН/КПП 1660295320/166001001

ОГРН 1171690058286присвоен 14.06.2017года МРИ ФНС №18 по Республике Татарстан р/с 40702810525240002189

в Филиале ВТБ (ПАО) в г.Нижний Новгород

к/с 30101810200000000837 БИК 042202837

По соглашению сторон оплата может производиться иными способами, не противоречащими законодательству.

Обязательство УЧАСТНИКА по оплате Цены Договора считается исполненным УЧАСТНИКОМ с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет ЗАСТРОЙЩИКА.

3.5. УЧАСТНИК долевого строительства не имеет права осуществлять расчеты по Договору до момента государственной регистрации данного Договора. В случае поступления на расчетный счет ЗАСТРОЙЩИКА денежных средств от УЧАСТНИКА долевого строительства (либо от третьего лица по поручению УЧАСТНИКА долевого строительства) в счет оплаты цены Договора, до момента фактической регистрации Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, ЗАСТРОЙЩИК возвращает УЧАСТНИКУ долевого строительства полученные денежные средства, путем перечисления денежных средств на счет, с которого был осуществлен платеж в течение 3 (Трех) банковских дней.

В случае, если денежные средства были перечислены на расчетный счет ЗАСТРОЙЩИКА с корреспондентского счета банка (без открытия в банке счета УЧАСТНИКА долевого строительства), возврат осуществляется путем перечисления денежных средства на счет УЧАСТНИКА долевого строительства, указанный им в соответствующем заявлении, либо иным, не запрещенным законом способом. УЧАСТНИК долевого строительства обязан предоставить ЗАСТРОЙЩИКУ реквизиты своего банковского счета в течение 1 (Одного) рабочего дня с момента получения соответствующего запроса ЗАСТРОЙЩИКА. Возврат денежных средств в соответствии с настоящим пунктом Договора осуществляется ЗАСТРОЙЩИКОМ в течение 3 (Трех) банковских дней с момента получения заявления УЧАСТНИКА долевого строительства с указанием реквизитов банковского счета УЧАСТНИКА долевого строительства.

3.6. Цена Договора не включает в себя государственную пошлину и иные расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора и права собственности УЧАСТНИКА на Объект долевого строительства, расходы за услуги органов БТИ по технической инвентаризации Объекта долевого строительства, расходы за услуги и работы по управлению имуществом Здания, расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт Объекта долевого строительства и общего имущества Здания, расходы за коммунальные и эксплуатационные услуги, в том числе расходы по оплате электроэнергии, теплоснабжения, водоотведения, отопления, горячего и холодного водоснабжения Объекта долевого строительства, вывоза твердых бытовых отходов, уборки Здания и прилегающей к нему территории, расходы по охране Здания и Объекта долевого строительства, и другие необходимые расходы, связанные с эксплуатацией имущества Здания и Объекта долевого строительства и обеспечением функционирования Здания и Объекта долевого строительства в соответствии с их назначением, возникающие после ввода Здания в эксплуатацию.

4. Обязанности сторон 4.1. ЗАСТРОЙЩИК/АГЕНТ обязан:

4.1.1. Выполнять функции Заказчика по строительству Здания, в том числе осуществлять строительный контроль за строительством с привлечением третьих лиц (специализированных организаций), а также производить целевое финансирование всех затрат, необходимых для достижения конечных целей Договора.