Размещено на http://www.allbest.ru/

10

Содержание

• Введение
• Раздел 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости
• 1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости
• 1.2 Особенности оценки жилой недвижимости
• Раздел 2. Аналитическое исследование практики оценки жилой недвижимости
• 2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости
• 2.2 Особенности процедуры оценки жилой недвижимости
• Раздел 3. Проблемы и перспективы совершенствования оценки жилой недвижимости
• 3.1 Проблемы оценки жилой недвижимости
• 3.2 Предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости
• Заключение
• Список использованных источников
• Приложение
• Приложение А - Динамический ценовой ряд

Введение

Профессиональная и независимая оценка дает четкое и беспристрастное представление о реальной рыночной стоимости квартиры, которую вы собираетесь покупать или продавать.

В основном к оценке жилплощади прибегают в следующих случаях:

1 Кредитования, т.е. предоставления квартиры в качестве залога при получении кредита.

2 Совершения сделки купли - продажи.

3 Страхования.

4 Решения имущественных споров.

5 Вступления в права наследства.

Объект недвижимости оценивается с целью принятия управленческого решения заказчиком. Вид оцениваемой стоимости - рыночная стоимость. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки. Вместе с тем жизнь предъявляет к работе оценщиков новые требования, которые пока не учтены ни одним нормативным документом.

Актуальность настоящего исследования определяется в первую очередь тем, что благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Оценка жилого помещения проводится специализированными оценочными фирмами либо сертифицированными специалистами-оценщиками с учетом современных реалий на рынке жилья, перспектив его развития.

Цель выпускной квалификационной работы состоит в комплексном проблемно-правовом анализе особенностей оценки жилой недвижимости и обосновании необходимости использования рыночных подходов.

Объект исследования - совокупность общественных отношений в сфере оценки жилой недвижимости.

Предметом исследования выступают теоретико-правовые положения оценки жилой недвижимости в настоящее время и проблемы, а также перспективы их совершенствования.

В работе используется общенаучный диалектический метод познания, позволяющий рассматривать налогообложение земельных участков как динамическую категорию, зависящую от различных условий. Также были использованы методы анализа, синтеза, аналогии и обобщения, сравнительно-правовой и формально-логический методы.

Нормативной правовой основой исследования являются: федеральные законы Российской Федерации, подзаконные акты, нормативные акты министерств и ведомств по теме исследования.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе рассматриваются теоретические основы оценки жилой недвижимости; во втором разделе проведен анализ оценки жилой недвижимости; в третьем разделе даны предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости.

При написании выпускной квалификационной работы были использованы статистические материалы по предприятиям и организациям народного хозяйства, работающим в сфере капитального строительства, а также данные Министерства экономического развития Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также других министерств и ведомств.

Раздел 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости

оценка жилой недвижимость

Как известно, объекты материального мира можно классифицировать на движимые и недвижимые вещи. Российское гражданское законодательство содержит положения, определяющие некоторые характеристики, позволяющие отнести ту или иную вещь к категории недвижимых или движимых вещей. Законодатель относит к недвижимости земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Итак, в законе содержится весьма обтекаемая формулировка понятия «недвижимое имущество», в связи с чем на практике довольно часто возникают вопросы, касающиеся относимости той или иной вещи к категории недвижимости.

Термин «недвижимость» в целом определяется совокупностью трех элементов:

1 Недвижимое имущество - все созданное человеком в виде сооружений, многолетних насаждений, неотделимых от земельного участка.

2 Земля - ограниченный участок земли и расположенные на ней природные объекты.

3 Юридические права на пользование и распоряжение недвижимого имущества.

Понятие «недвижимость» больше определяет не физический объект а правовые отношения связанные с ним, в то время как термин «недвижимое имущество» определяет вещь как таковую, ее неподвижность.

В современной юриспруденции недвижимость определяют по ряду признаков. Среди них:

- прочная связь с земельным участком

- полноценность использования по целевому назначению

- четкое обособление границ объекта

- принадлежность конкретному собственнику

- функциональная независимость объекта

- наличие сервитутов и иных ограничений

На оценку объекта недвижимости оказывают влияния разнообразные условия и их сочетания. Классификация объектов, в зависимости от вида правового акта или отдельного сегмента рынка, проводится по различным основаниям: происхождению, назначению, масштабу, видам, физическому статусу, юридическому статусу (право пользования), видам собственности (право собственности), сроку эксплуатации, значению, по специализации, готовности к использованию и пр.

В современной научной литературе представлено множество классификаций недвижимого имущества. Приведем некоторые из них.

При оценке недвижимого имущества одной из самой значимых классификаций является деление объектов на два класса. Специализированная недвижимость - объекты недвижимости, имеющие особые конструкции, размер, специализацию, месторасположение, а также сочетание приведенных факторов. Как правило, такая недвижимость редко продается на открытом рынке (кроме случаев продажи как часть бизнеса). К данному виду недвижимости относят нефтеперерабатывающие и нефтехимические заводы, которые характеризуются невозможностью перепрофилирования, а также особым местом размещения и специализированным оборудованием; объекты узкоспециализированного назначения, имеющие особые конструкции, коммуникации, техническое оснащение: нефтебазы, электростанции, бензозаправочные и газозаправочные станции, доки; объекты в закрытых поселениях, в удаленных или неосвоенных районах.

Неспециализированная недвижимость - объекты недвижимости, пользующиеся общим спросом, имеющие возможность перепрофилирования. Этот класс недвижимости покупается, продается, арендуется на открытом рынке с целью инвестирования, развития, освоения.

Исходя из этого определения, необходимо возвратиться к понятию «недвижимость». Недвижимость является общеизвестным понятием для каждой правовой системы мира, но с различного рода модификациями. Российское законодательство предлагает определение недвижимого имущества, которому присущ ряд особенностей. Их можно детально рассмотреть путем его сравнения с определениями, содержащимися в нормах зарубежного законодательства. Так, германское гражданское право предлагает иное толкование понятия недвижимости. В Германском гражданском уложении отсутствует определение недвижимости, но содержит его виды. В настоящее время в вопросе приобретения недвижимости существует две важных проблемы:

1) размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое,

2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав.

Понятие «недвижимость», как было указано выше, тесно связано с понятие «земля». До принятия Земельного кодекса РФ были приняты федеральные законы от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и от 18.06.2001 № 78-ФЗ. Земельный кодекс РФ был составлен с учетом положений этих законодательных актов о земле. Точно также как и в случае с Гражданским кодексом РФ, Земельный кодекс дополняет и развивает положения указанных федеральных законов. Земля - природный объект как объект земельных отношений.

Специфика недвижимости как товара определяют признаки самой недвижимости[11]. К ним относятся:

- неповторимость, уникальность. Здания, построенные по типовой застройке, но расположенные в разных местах, обычно имеют различную полезность, а значит и стоимость. Каждый участок земли имеет свою неповторимую топографическую привязку.

-неподвижность. Признак неподвижности (или стационарности) свидетельствует о невозможности перемещения объектов из мест с низким спросом в места повышенного спроса.

-долговечность. Недвижимость - долговечный товар. Владелец может использовать объект в нескольких циклах купли-продажи, многократной сдаче в аренду.

-ликвидность. Недвижимость обладает более низкой по сравнению с другими товарами ликвидностью. Сделки с объектами недвижимого имущества требуют сложного и дорогостоящего юридического оформления. В РФ для них необходима государственная регистрация. Недвижимость, как правило, дороже других товаров. Это увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

Приведенные признаки недвижимости как товара определяют особенности рынка недвижимости:

1. Специфический метод оборота недвижимости (оборот прав на недвижимость)

2.Большой размер транзакционных издержек

3. Низкая ликвидность

4. Формирование цены на объект в результате участия ограниченного числа покупателей и продавцов

5. Поле взаимодействия спроса и предложения - ограниченный регион, но не национальная экономика в целом.

В Международных стандартах оценки приводятся следующие особенности рынка недвижимости (они определяют применение разных методов оценки):

- отсутствие централизации

- закрытость, конфиденциальность информации

- нерегулярность совершения сделок

- неотъемлемость объекта от его местоположения

- уникальность объекта

- обилие сегментов

- дисбаланс рынка: предложение отстает от спроса

- специфические меры государственного регулирования

Объекты, подлежащие государственной регистрации по определению гражданского кодекса:

- земельные участки

-участки недр

-сооружения

-объекты незавершенного строительства

-обособленные водные объекты

-леса, многолетние насаждения

- морские суда

- речные суда

- воздушные суда

- космические объекты

При проведении оценки разделяют недвижимое имущество в зависимости от цели владения объектом:

1 Недвижимость, занимаемая владельцем для использования в интересах предприятия.

2 Инвестиционная недвижимость.

3 Недвижимость для освоения и развития.

4 Недвижимость как товарный запас.

5 Недвижимость избыточная для потребностей предприятия.

По назначению объекты недвижимости принято классифицировать на жилую и нежилую.

Вопросы по определению понятия «жилища» довольно часто поднимаются в научной литературе. Сложность в формулировании понятия жилища создает неоднозначное определение жилища в действующем законодательстве. «Жилым помещением» признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К видам жилых помещений относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст.ст. 15, 16 ЖК РФ).

В научной литературе традиционно выделяются следующие признаки жилого помещения:

- назначение и пригодность жилого помещения;

-соответствие санитарным и техническим требованиям, которые ведут в конечном итоге к определению назначения помещения;

- благоустроенность жилого дома;

- помещение должно быть зарегистрировано в качестве жилого в специальных государственных органах, осуществляющих регистрацию недвижимости.

В статьях ЖК РФ наряду с понятием «жилое помещение» используется понятие «жилище», значение которого не раскрывается. Понятие «жилище» является более широким, нежели понятие «жилое помещение».

Жилая недвижимость представлена:

1 Городской недвижимостью, к которой относят одноквартирные и многоквартирные дома.

2 Загородная недвижимость, представлена одноквартирными домами, дачными и садовыми домами в пригороде и сельской местности.

Нежилая недвижимость подразделяется на:

- промышленную недвижимость, к которой относят производственные площади, сооружения, здания, коммуникации и технические сети

- коммерческую недвижимость, которая включает в себя офисы, магазины, павильоны

- недвижимость медицинских учреждений (поликлиники, больницы, медсанчасти, лаборатории, санаторные учреждения)

- недвижимость сферы культуры, к которым относятся театры, музеи и пр.

- недвижимость сферы образования

- недвижимость административно-бытовой сферы

Для ведения конкретного вида бизнеса недвижимость делят на типы по функциональному назначению:

- жилая

- индустриальная

- складская

- офисная

- многофункциональная

Еще одна классификация связана с целями использования улучшений объектов недвижимого имущества: жилые объекты (первичный и вторичный рынок квартир и комнат), промышленные здания, сооружения, встроенные помещения, части объекта, административные здания, коттеджи, дачи, садовые дома, особняки, комплексы зданий и сооружений.

В учебном пособии «Оценка недвижимости» рассматривая теоретические и методологические аспекты оценки недвижимого имущества авторы Касьяненко Т.Г., Маховиковой Г.А., Есиповой В.Е., Мирзажанова С.К. приводят многоуровневую группировку классификаций недвижимости в виде «древа признаков». В частности, оценивая происхождение недвижимого имущества, исследователи выделяют естественные и искусственные объекты. В первом случае речь идет о природных объектах, во втором об искусственных постройках. Далее они в данном методе выделяют наиболее масштабные признаки назначения, масштаба и готовности к использованию.

1.2 Особенности оценки жилой недвижимости

Согласно статье 12 Федерального закона «О бухгалтерском учете» от 6 декабря 2011 г. №402-ФЗ под оценкой объекта понимается его денежное измерение [25]. Активы, обязательства и капитал являются компонентами, непосредственно связанными с измерением финансового положения компании, в то время как доходы и расходы связанны с измерениями результатов хозяйственной деятельности, отраженными в отчете о прибылях и убытках. При соблюдении критериев признания все вышеперечисленные элементы подлежат при включении в финансовую отчетность оценке. В российском учете применяется термин «объекты учета», в качестве которых, согласно Закону «О бухгалтерском учете», понимаются активы и обязательства, факты хозяйственной жизни и источники финансирования деятельности организации, доходы и расходы, а также прочие установленные федеральными регламентами объекты. Перейдем к рассмотрению основных положений стандарта IFRS 13 и концепции справедливой стоимости.

Главным условием оценки недвижимого имущества является анализ состояния существующего рынка недвижимости. Основные данные используемые оценщиками при рассмотрении того или иного объекта, такие как: уровень риска, вероятная цена объекта, поток доходов находятся в прямой зависимости от функционирования рынка недвижимости. Анализ особенностей рынка недвижимости позволяет обоснованно корректировать данные при оценке методом рыночного подхода.

Оценка представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учётом влияющих на неё факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка[20].

Оценка жилой недвижимости проводится с помощью применения многообразных подходов. Каждый из подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов (развернуто они будут освещены в главе 2 настоящей работы). Так, при использовании затратного подхода выделенные сегменты покупателей можно условно разделить на тех, кто покупает недвижимость с целью извлечения прибыли и тех, кто покупает ее для проживания [15]. К первой группе будут относиться инвесторы-профессионалы и покупатели-инвесторы, а ко второй - покупатели-ипотечники, покупатели-местные жители и покупатели-иммигранты. Ввиду того, что группы различаются по характеру использования недвижимости, для них будут важны различные атрибуты. Так как большей доступностью и емкостью обладают те, кто покупает недвижимость для последующего проживания, девелоперы чаще выбирают именно ее для своей деятельности. С одной стороны, выбор этой группы обеспечивает возможность большого охвата потенциальных покупателей и простоту механизмов продвижения, с другой, по тем же причинам в этой группе достаточно большая конкуренция. В связи с этим важно занять такую позицию в сознании клиентов, которая выделяла бы компанию среди других, предлагающих аналогичный продукт. Чтобы понять, какой атрибут будет ключевым при формировании позиционирования, необходимо рассмотреть предложения конкурентов.

Несмотря на исключение из требований к отчету «принципа проверяемости» (см. сопоставление старой и новой версий раздела II «Требования к составлению отчета об оценке» ФСО-3 «Требования к отчету об оценке»), возможность объективной проверки достоверности полученного результата достаточно востребована. Однако в практическом плане оценка достоверности, как правило, ограничивается проверкой исходных данных и достаточностью обоснования применяемых в процессе оценки методов и допущений. Даже само определение рыночной стоимости как «наиболее вероятной цены» не получало своего развития в практике оценочной деятельности, поскольку, не описав множество доступных оценщику объектов-аналогов и не определив критерии отбора, оценить вероятность реализации имущества в рамках полученного оценщиком результата не представляется возможным.

По той же причине норма ФСО-7 «...в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке» остается продекларированной, но не имеющей практической реализации. В немалой степени этому способствует смещение требований к существенности информации от объекта оценки к субъекту оценочной деятельности (см. изложение принципа существенности в старой и новой версиях ФСО-3) и требований к объему исследований: «Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности» (ФСО-7, п. 11), при этом само определение «принципа достаточности» из новой версии ФСО-3 также исключено.

Тем не менее необходимость в неких, хотя бы рамочных, критериях определения уровня достоверности полученного результата, причем критериях, не зависящих от информации, изложенной в отчете, всегда остается востребованной у пользователей отчета, принимающих на основании этих результатов долгосрочные решения, таких, как банки, работающие с залоговыми объектами, страховые компании и другие.

Изложенная ниже технология позволяет заполнить эту информационную брешь, во всяком случае для объектов, оборот которых происходит на достаточно активных рынках.

В отличие от весьма общих правил отбора объектов-аналогов, изложенных в ФСО-7, принцип отбора объектов-аналогов, изложенный в Методических рекомендациях «Оценка имущества в целях залога» (далее - МР АРБ № 25), рекомендованных к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (протокол от 25.11.2011)» представляется более конкретным: «Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, месторасположение, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.». То есть в данном документе, в отличие от ФСО-7, в качестве одного из наиболее важных ценообразующих факторов выделено также местоположение.

Исходя из указанного выше, включим в отбор объектов-аналогов для проведения расчета только те объекты (сходные по назначению, состоянию, текущему использованию, классу объекта), которые имеют сходное с оцениваемым местоположение, понимаемое в географическом смысле, то есть объекты-соседи, находящиеся в границах определенного радиуса от оцениваемого (определенной территориальной ячейки, в пределах которой территориальную составляющую цены можно считать условно постоянной).

Для иллюстрации технологии в приведенных ниже расчетах включены объекты, расположенные в радиусе 1 км от некоторой точки городской территории.

Интуитивно вполне понятная связь между рыночной стоимостью и сроком экспозиции до последнего времени совершенно не принималась во внимание в отчетах об оценке объектов оценки, и только после выхода ФСО-9 необходимость учета срока экспозиции и отражения его в расчетах получила свое формальное подтверждение. Однако для получения корректных результатов на практике потребовалось уточнение некоторых базовых понятий:

«Срок экспозиции» необходимо подразделить на два: «долгосрочная экспозиция», соответствующая «сроку реализации» (в терминах МР АРБ № 25 «с момента выставления объекта на рынок до достижения договоренности между продавцом и покупателем» - практически с момента первого публичного размещения до снятия объекта с листинга) и «краткосрочная экспозиция», соответствующая периоду времени с момента последнего изменения цены объекта до достижения договоренности между продавцом и покупателем (в рамках публичной информации - до снятия объекта с листинга).

Разница между этими сроками (долгосрочной и краткосрочной экспозициями) - это время, потраченное продавцом на осознание переоцененности объекта по сравнению с рыночными требованиями, на формирование цены, адекватной рыночному спросу; это время, когда на заявленную цену не нашлось ни одного заинтересованного покупателя. Практически это означает (поскольку цена - существенная характеристика), что ранее установленная цена не является рыночной в смысле ФЗ-135 (нет второй стороны сделки), и в результате изменения цены на рынок выводится новый объект, а срок реализации (срок, необходимый для формирования новой заинтересованной аудитории и получения от нее положительного отклика) необходимо учитывать вновь.

В расчетах будем учитывать только те объекты, которые, в терминах МР АРБ № 25, «были сняты с листинга», то есть проданы (договоренность между продавцом и покупателем достигнута), а присутствующие на конец исследуемого периода объекты (еще не нашедшие покупателя), учитывать не будем. Соответственно уточнению выше сроков экспозиций все объекты, снятые с листинга, подразделим на «изменившие цену», то есть у которых краткосрочная и долгосрочная экспозиции не совпадают, и «не изменившие цену».

Для большей иллюстративности примем глубину исследований, равной одному году. Это имеет основание, поскольку, если посмотреть средневзвешенный индекс изменения цен за год (для жителей Екатеринбурга доступен для скачивания на сайте www.statrn.ru, как и другая статистическая информация), то он практически не изменился, поэтому цены можно принять без временных корректировок.

Для анализа приняты данные по Екатеринбургу; сегмент: жилая недвижимость; тип: улучшенная планировка; городская территориальная ячейка № 59 (по территориальному делению, приведенному на сайте www.statrn.ru «Статистика рынка недвижимости»).

1 Этап «Частотный анализ»

Распределим весь массив объектов, снятых с листинга, по интервалам краткосрочной экспозиции и произведем подсчет объектов, изменивших и не изменивших цену за время пребывания на рынке.

Показатель высокой ликвидности достигнут в основном за счет изменения цены большинства объектов.

2 Этап «Анализ удельных цен»

В расчетах рыночной стоимости объектов недвижимости всегда фигурируют удельные (относительные) цены, то есть цены одного квадратного метра. Обычно предполагается, что, чем меньше удельная цена, тем меньше срок экспозиции.

Обратим внимание на два обстоятельства.

1 Стартовая цена объектов, у которых изменилась стоимость, превышала цену закрытия позиции, и только путем снижения стоимости (иногда - в несколько этапов) была достигнута цена, соответствующая рыночному спросу. Однако для этого потребовалось существенное время. По значительному числу объектов наблюдается до шести, а в некоторых случаях - до восьми месяцев последовательной адаптации цен к рыночным реалиям.

2 Тем не менее, все цены, соответствуют определению рыночных цен, поскольку объекты, по которым они выставлялись, участвовали в сделках и нашли своего покупателя. Формально оценщик, выбирая и наиболее низкую цену, и наиболее высокую, не совершает ошибки, хотя разброс цен достаточно велик. Но если принимать во внимание формулировку рыночной стоимости как «наиболее вероятной цены», то, конечно, предпочтение следует отдавать ценам в интервале до четырех месяцев экспозиции.

Однако пока еще остается открытым вопрос: почему некоторые объекты с удельной ценой, незначительно превышающей наиболее вероятную, имеют более значительные сроки экспозиции?

3 Этап «Анализ абсолютных цен»

Построим график, связывающий абсолютные цены со сроками экспозиции с последнего изменения цен.

Сопоставив этот график с графиком удельных цен, можно сделать вывод, что рынок учитывает не только удельные, но и абсолютные цены, а именно: объекты с экспозицией до четырех месяцев имеют наиболее низкие показатели как по удельным, так и по абсолютным ценам; объекты с экспозицией в диапазоне от четырех до шести месяцев, несмотря на относительно незначительную разницу в удельных ценах по сравнению с предыдущим временным интервалом, имеют наибольшую абсолютную цену, и, наоборот, объекты с экспозицией шесть - восемь месяцев при, пожалуй, минимальной абсолютной цене имеют максимальную удельную стоимость.

4 Этап «Проверка зависимости удельных цен от площади объектов»

Вновь построим график, связывающий сроки экспозиции со средней площадью объектов.

Из сопоставления графиков нельзя сделать вывод о существовании связи между площадью и удельной ценой, то есть вывести некую «поправку (или скидку) на площадь». Этот вывод касается жилой недвижимости.

Следовательно:

1 Применение показателя ликвидности в качестве шкалы для ранжирования рыночной информации позволяет проверить достоверность результата оценки (а также и отобранных в качестве аналогов объектов) в виде четырех связанных между собой параметров: частота объектов - удельная цена - рыночная стоимость - срок экспозиции (ликвидность). Эти параметры создают границы достоверности, в рамках которых должен находиться результат индивидуальной оценки.

2 Основанная на данной технологии система мониторинга (практическая реализация - сайт www.statrn.ru «Статистика рынка недвижимости», Екатеринбург), покрывающая всю городскую территорию, обеспечивает интересы заинтересованной аудитории в получении независимой и достоверной информации как об уровне рыночных цен, так и о соответствующих им интервалах ликвидности и позволяет определить уровень достоверности контролируемых оценок объектов оценки по всей городской территории.

3 Актуализация ранее проведенных оценок (при необходимости отслеживания изменения стоимости, например, в случае залоговых или страховых объектов) не требует привлечения оценщика - по крайней мере для оценки изменения стоимости в границах интервала достоверности.

Применение изложенной выше технологии, которая относится к геоинформационным технологиям, позволяет не только уточнить, но и практически реализовать положения нормативных документов.

4 Критерий отбора объектов по территориальному принципу (по принципу ближайших соседей с установлением границ) является реализацией положения ФСО-7 о правилах отбора объектов-аналогов (в том числе и об объеме доступных данных).

5 Этот же критерий отбора полностью удовлетворяет принципу отбора, изложенному в Методических рекомендациях «Оценка имущественных активов в целях залога», рекомендованных к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (протокол от 25.11.2011)».

6 Частотный анализ в рамках выделенного диапазона ликвидности конкретизирует понятие наиболее вероятной цены как критерия рыночной стоимости, определенного в ФЗ № 135.

А вот теоретический базис дисконтированной оценки был заложен экономистом Ойгеном фон Бём-Баверка, теоретиком австрийской школы, который отстаивал концепцию времени как экономической категории, объясняя это тем, что экономическая деятельность осуществляется в субъективном восприятии экономическим агентом продолжительности последовательных этапов его деятельности.

В качестве метода приведения экономических показателей разных лет к одному сопоставимому виду дисконтирование стало применяться в конце XIX века, когда стремительное развитие капитализма привело к появлению крупных долгосрочных проектов и повлекло за собой использование дисконтирования для подготовки долгосрочных бизнес-планов и инвестиционных проектов.

Дисконтированная стоимость представляет собой приведенную стоимость будущих денежных поступлений или их эквивалентов с учетом альтернативных возможностей инвестирования. В российском учете данный вид оценки встречается даже реже текущей рыночной стоимости, несмотря на его потенциальную универсальность.

В соответствии с РСБУ применение дисконтирования осуществляется при расчете стоимости долговых ценных бумаг и предоставленных займов. Обязательному дисконтированию согласно п.20 ПБУ 8/2010 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы» подлежат оценочные обязательства, предполагаемый срок исполнения которых больше двенадцати месяцев (или другого установленного в учетной политике срока) после отчетной даты. Для последующего измерения активов применение дисконтирования денежных потоков в РСБУ не предусматривается.

Дисконтированная стоимость также применяется в международной практике при оценке ценности использования актива - текущей стоимости будущих денежных потоков, которые компания ожидает получить от использования конкретного актива (МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов»). Расчет стоимости производится с использованием такой ставки дисконтирования, которая учитывает характерные для определенного вида актива риски (п. 30). Применение дисконтированной оценки для составления финансовой отчетности в российском учете до появления МСФО не производилось. Дисконтирование с точки зрения международных стандартов важно для инвесторов, рассматривающих компании в качестве потенциальных объектов инвестирования, в то время как в бухгалтерском учете и финансовой отчетности должны фиксироваться произошедшие факты хозяйственной деятельности. Однако, не стоит пренебрегать тем фактом, что финансовое положение любой организации оценивается исходя из структуры и объема ее активов, обязательств, капитала, доходов и расходов, существующих на определенную дату. В таком ключе, применение дисконтирования к каким-либо объектам учета может оказывать значительное влияние на отчетные показатели, а значит, и в целом на финансовое положение отчитывающейся организации [17].

Главным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости считается принцип замещения, гласящий, что разумный покупатель не будет платить за определенный объект недвижимости сумму выше, нежели он сможет заплатить за покупку иного аналогичного объекта недвижимости. Сравнительный подход подразумевает наличие и анализ информации о не так давно произошедших сделках с недвижимостью[28]. Оценщик изучает аналогичные объекты недвижимости, которые были реализованы в последнее время, сопоставляет их с объектом оценки. Далее вносятся поправки на отличия между оцениваемым и сравнимыми объектами. При применении сравнительного подхода обязательным условием является наличие развитого рынка недвижимости. В противном случае использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Выделяют 4 основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

На первом этапе исследуются положение и уровень развития рынка недвижимости и в особенности такого сектора, к которому принадлежит объект оценки. Выявляются недавние сделки по реализации аналогичных объектов.

Второй этап включает в себя сбор необходимой информации об аналогах объекта оценки. Затем подобранная информация анализируется, и каждый из аналогов сравнивается с объектом оценки. Оценщик обязан удостовериться, в том, что проданные объекты могут быть сравнимы с оцениваемым объектом. Вся подобранная о сделках информация тщательно проверяется. Оценщик обязан пристально изучить очень поспешные сделки, либо если субъекты сделки состоят в родственных отношениях.

На третьем этапе определяются составляющие элементы и единицы сопоставления. Так как объекты отличаются по количеству и размеру входящих в них единиц, при проведении сопоставления реализованных объектов с объектом оценки появляются трудности и появляется потребность приведения данных об этих объектах к всеобщему знаменателю, то есть либо к физической единице либо к экономической.

Следует отметить, что в проведении оценочных работ могут быть заинтересованы как стороны участвующие в сделке (покупатели, продавцы, инвесторы, государственные структуры и пр.) так и «третьи стороны» косвенно участвующие в экономических отношениях с одной из сторон. В некоторых случаях «третья сторона» может выступать в качестве заказчика. Например:

- при покупке недвижимости в государственную собственность государственные агентства должны знать обоснованную рыночную стоимость покупки

- страховые компании рассчитывают величину риска

- кредитные организации рассчитывают сумму, которую они могут получить в случае банкротства заемщика

Стоимость представляет собой денежный эквивалент ценности конкретного товара или услуги в конкретный момент времени в условиях определенного рынка. Таким образом, стоимость является свойством товара. Ее формирование происходит независимо от того существует ли ее измеритель в лице оценщика или нет и происходит процесс оценки.

Доходный подход к определению кадастровой стоимости гостиничных комплексов. При наличии достаточно полной информации о ставках аренды земельных участков проводится определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. Величина земельной ренты рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли[17]. Физические единицы сравнения:

- единицы сопоставления территории: стоимость за 1 га, стоимость за 1 сотку, стоимость за 1 м2;

- единицы сопоставления застроенных участков: стоимость за 1 м2 общей площади, стоимость за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 м2.

В качестве экономической единицы сопоставления при оценке проектов на базе пропорции дохода и стоимости реализации может применяться валовой рентный мультипликатор либо общий коэффициент капитализации. Внесение поправок происходит с учетом отличий между объектом оценки и любым из объектов аналогов. Поправки необходимо вносить в стоимость объекта аналога с той целью, чтобы выявить, за какую цену можно было бы реализовать данный объект аналог, если бы он обладал теми же свойствами и характеристиками, что и объект оценки.

Четвертый этап подразумевает согласование корректировки цен объектов аналогов, и выводится итоговый уровень рыночной стоимости объекта оценки на базе сравнительного подхода. Подбор объектов аналогов, например, при оценке квартиры может быть произведен по следующим критериям:

- местоположение;

- площадь;

- количество этажей дома;

- удаленность от станции метро;

- состояние;

- другие технические характеристики.

Прежде всего, оценка справедливой стоимости обязательно должна принимать во внимание особые характеристики актива или обязательства. Справедливая стоимость определяется конкретно для каждого актива или обязательства и должна учитывать специфические характеристики этих объектов таким образом, как их бы учитывали при определении стоимости участники рынка. К таким характеристикам можно отнести состояние и местонахождение актива, наличие ограничений на продажу или использование актива.

Следующим ключевым компонентом является момент оценки. Ведь измерение справедливой стоимости базируется на допущении, что потенциальная сделка по продаже или передаче объекта, осуществляется именно на дату оценки, а, поскольку рыночные реалии могут меняться, фактор времени обретает большое значение.

Важным элементом исследуемой концепции является цена выхода (или продажи). Под ней подразумевается гипотетическая величина, которая могла бы быть получена в результате продажи либо передачи объекта, независимо от того, является ли такая цена непосредственно наблюдаемой или расчётной. По такой цене стороны предполагают совершение обычной сделки на организованном рынке на момент оценки [20].

Ключевым компонентом МСФО 13 является разделение используемых для оценки по справедливой стоимости исходных данных на два типа - наблюдаемые и ненаблюдаемые [19]. К наблюдаемым данным относятся находящаяся в общем доступе рыночная информация о событиях и сделках; они отражают потенциальные предположения участников рынка о ценообразовании актива или обязательства. Ненаблюдаемые данные представляют собой те, в отношении которых публичной рыночной информации не представлено, и которые вычисляются на базе доступной для оценки информации, по которой и будет рассчитываться справедливая стоимость.

Стандарт во всех без исключения случаях обязывает предприятие отдавать предпочтение уместным наблюдаемым данным и минимально использовать ненаблюдаемые данные в целях достижения цели оценки справедливой стоимости и определении цены, по которой проводилась бы сделка на добровольной основе в текущих рыночных условиях.

Другим важным элементом концепции справедливой стоимости является понятие обычной сделки. Оно подразумевает гипотетическую сделку по продаже актива или передаче обязательства, которая имеет место на момент оценки и рассматривается с точки зрения участников рыночной среды - владельцев объекта сделки. Обычные сделки проводятся на рынке с максимальным объемом информации и наибольшей степенью активности (далее основной рынок). Наблюдаемый рынок служит для предприятия источником информации о ценах при продаже актива или передаче обязательства на дату оценки. При наличии основного рынка справедливая стоимость выражается ценой этого рынка, которая является непосредственно наблюдаемой или рассчитывается с помощью методов оценки, даже если на другом рынке существует более выгодная величина. А при отсутствии основного рынка сделка перемещается на наиболее выгодный (благоприятный) рынок - рынок, который позволяет организации (при учете затрат по сделке) максимально увеличить потенциально возможную сумму продажи актива или минимизировать потенциальный убыток от передачи обязательства. Если наблюдаемого рынка не существует при измерении справедливой стоимости предприятием должно приниматься допущение о том, что операция рассматривается на дату оценки с точки зрения участника рынка - собственника актива/ обязательства. Такое допущение и обеспечивает основу для установления цены продажи актива или передачи обязательства.

Оценка недвижимости предполагает свою классификацию. В соответствии с Земельным кодексом РФ устанавливается деление земельного фонда на категории в соответствии с их целевым назначением, правовыми возможностями использования и охраной.

Классификация недвижимого имущества имеет целью внедрить дифференцированный подход в оценке, учитывать наиболее существенные и значимые признаки объекта и их сочетания.

Недвижимостью также признается предприятие как имущественный комплекс, используемый для совершения предпринимательской деятельности. Главное в рассмотрении предприятия как недвижимости - его неделимость, целостность, сложность (ст. 133 ГК РФ). Главным объектом недвижимости, принадлежащим предприятию, является само предприятие как единый имущественный комплекс, который может быть представлен определенной организационно-правовой формой, объектом гражданских прав, иметь физическую, стоимостную и количественную характеристики.

Поскольку страховое законодательство не устанавливает методик определения страховой стоимости, необходимо по аналогии закона применять предусмотренные иными законодательными актами, в частности Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Объектом оценки является любая собственность, т.е. любое имущество в совокупности с пакетом связанных с ним прав[22]. И, несмотря на то, что в данной ситуации существует потенциальная возможность получить прибыль, нельзя забывать о том, что она сопровождается высоким риском того, что в необходимый момент подходящего инвестора может не найтись. Опасность данного подхода заключается в том, что вероятность найти инвестора, готового заплатить за объект сумму, превышающую его реальную стоимость, чрезвычайно низка. Ведь покупка активов или передача обязательств осуществляется, как правило, в целях генерирования прибылей, а значит оценка объектов должна основываться на существующих реалиях, а не на субъективных предположениях. То есть цена, уплачиваемая за объект, должна отражать будущие денежные потоки, которые он может принести. Поиск такой цены и является главной целью процесса оценки.

В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Определение рыночной стоимости недвижимости, находящейся в частной собственности, необходимо при:

- купле-продаже объектов недвижимого имущества

- акционировании предприятия и перераспределения имущественных долей

- планировании инвестиционных проектов, привлечении капитала

- дополнительной эмиссии акций

- внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставной капитал предприятия или организации

- сдаче в аренду

- ликвидации объекта недвижимости

- страховании

- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимого имущества - земельных участков и зданий

- кредитовании под залог объектов недвижимости

- исполнении прав при принятии наследства, при разрешении имущественных споров, при исполнении судебного приговора и др.

Следует отметить важность процедуры оценки недвижимости в силу того, что недвижимое имущество является объектом разного рода сделок. Оно включено в общий гражданский оборот наряду с другими товарами и услугами. Это порождает необходимость определения денежного эквивалента объекта - то есть оценки его стоимости в определенный момент времени.

Основой формирования стоимости любого объекта собственности является его полезность. Стоимость жилой недвижимости, как и любого товара, имеет две разновидности: потребительскую и меновую стоимость. Исследование рынка общим анализом решает задачи: нахождения НЭИ объекта; определяет имеющиеся признаки внешнего устаревания оцениваемого объекта; помогает обосновать экономическую заинтересованность объекта.

Общий анализ выполняет следующие функции:

1 Выявляет характеристики географического положения оцениваемого объекта

2 Определяет и исследует группы экономических, социальных, физических, политических и государственных факторов, оказывающих влияние на стоимость на уровне государства, региона, города и района.

3 Прогнозирует будущее района, а также его влияние на стоимость объекта и его использование.

Общий анализ предполагает также рассмотрение следующих вопросов:

- использование недвижимости

- факторы, влияющие на целесообразное использование объекта и факторы, снижающие его стоимость

- типы недвижимости, пользующиеся особым спросом и не пользующиеся спросом

Анализ рынка проводится с различным уровнем детализации. Цели инвестирования и предпочтения инвестора будут определяющими при выборе вида анализа. В некоторых случаях заказчик только планирует работать на новом, незнаком рынке и ему требуется общий анализ раскрывающий рынок страны или региона. Инвестор уже работающий и знающий определенный сегмент рынка может нуждаться в специальном анализе для дальнейшего инвестирования, в частности специальный анализ по сопоставимым объектам.

Исследование рынка общим и специальным анализом служит основой для расчета стоимости объекта недвижимости методами трех основных подходов: затратного, доходного, сравнительного. Каждый из этих подходов базируется на разных вариантах совокупности оценочных принципов. Затратный подход предполагает дополнительный расчет стоимости земли, проводящийся на основе принципа ее НЭИ, при оценке ее рыночной стоимости.

Потребительская стоимость жилой недвижимости определяется полезностью объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который учитывает сложившийся вариант ее использования. Она обусловлена совокупностью общественных и естественных свойств объекта для его владельца. Потребительскую стоимость объекта недвижимости формируют множество факторов: расположение, плодородие земельного участка, качественные и количественные характеристики сооружений, долговечность, уникальность, предпочтение, вкус владельца и пр.

Формой выражения потребительской стоимости жилой недвижимости является полезность. Меновая стоимость возникает только в процессе обмена объекта и представляет собой пропорцию, в которой один объект может быть обменен на другой. В современной товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения стоимости выступают деньги. В условиях конкурентного рынка денежное выражение стоимости - то есть цена товара является фактором, регулирующим силы спроса и предложения. Цена представляет собой форму проявления меновой стоимости и отражает суммарное действие всех факторов рынка.

В некоторых случаях объект недвижимости обладает только потребительской стоимостью для его пользователя. Если недвижимое имущество не находится в гражданском обороте, то его невозможно передать в обмен на какой - нибудь эквивалент (например - земельный участок расположенный в зоне исторической застройки и предоставленных в бессрочное пользования без права аренды или продажи). Таким образом, под ценой мы подразумеваем денежное выражение стоимости объекта с точки зрения других субъектов рынка, на определенный момент продажи исходя из варианта его наилучшего использования. Под влиянием различных финансовых факторов цена неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки в конкретных условиях рынка.

Задача оценщика правильно выбрать вид определяемой стоимости, которая будет соответствовать целям и условиям оценки.

При проведении оценочной деятельности жилой недвижимости оценщик учитывает также следующие правовые акты и нормы: международные стандарты оценки (МСО), международные требования бухгалтерского учета и аудита, а также принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования. Принадлежность видов стоимости к первой или второй группе определяется целями оценки и полнотой прав на объект недвижимости. Следует отметить, что любой вид стоимости является не историческим фактом (всегда относится к определенному месту и моменту времени), а стоимостью объекта на конкретный момент времени и соответствует выбранной цели.

Первую группу характеризует способность недвижимого имущества обмениваться на деньги или другие товары. Эти виды стоимости носят объективный характер и основываются на поддающихся рассмотрению экономических факторах при проведении операций с объектами недвижимости на рынке. Среди них:

- Купли-продажа

- Сдача в аренду

- Внесение в уставные фонды предприятий

- Передача в залог и пр.

В настоящий момент принято выделять 6 форм проявления стоимости в обмене:

1 Рыночная.

2 Ликвидационная.

3 Утилизационная.

4 Страховая.

5 Залоговая.

6 Арендная.

В основе практически всей оценочной деятельности лежит понятие рыночной стоимости. Оно является базой для оценки большинства объектов экономики рыночного типа. Определение и трактовка понятия рыночной стоимости в различных юридических, страховых и финансовых организациях имеет определенные особенности. В частности, на величине сделки не могут отражаться какие либо чрезвычайные обстоятельства (стороны хорошо осведомлены и действуют в своих интересах, объект представлен на открытом рынке в форме публичной оферты, одна из сторон не обязана отчуждать объект, платеж выражен в денежной форме, цена представляет собой разумной вознаграждение).

Определяя рыночную стоимость объекта оценщик, прежде всего, должен выявить наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта собственности. Этот анализ является неотъемлемой частью процесса оценки рыночной стоимости. НЭИ определяет выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на рыночную стоимость.

Стоит отметить, что рыночная стоимость рассчитывается без учета торговых издержек и каких либо сопутствующих налогов (например, налог на продажу).

В некоторых странах в качестве синонима понятия «рыночная стоимость» используется термин «справедливая стоимость». В настоящее время эти термины могут быть эквивалентными, если критерии относительно времени проведения продаж и отсутствия принуждения при определении «справедливой стоимости» соответствуют нормам « рыночной стоимости».

В случае если товар не может находиться в открытой продаже должное время, то есть продается «срочной» продажей рассчитывается его ликвидационная стоимость. Этот вид стоимости относится к стоимостям рыночного типа, для которых предполагается существование отдельного рынка, так как расчет связан с анализом рыночной информации, представляющий особенности того рынка к которому относится оцениваемый объект.

Ликвидационная стоимость отличается от рыночной изменением двух условий продажи:

1 Продажа вынужденная.

2 Срок нахождения на открытом рынке короче типичного.

Ликвидационная стоимость может быть рассчитана на основе уже определенной рыночной стоимости путем введения эмпирической или определенной иным способом скидки. Размер ее зависит от уровня ликвидности имущества и степени сокращения срока продажи и может колебаться от 0 до 100%.

В некоторых случаях на основе данного вида стоимости рассчитывается залоговая стоимость, используемая при кредитовании.

Утилизационная стоимость определяется по рыночной стоимости элементов и материалов, из которых состоит строение без учета стоимости ремонта, подготовки элементов к продаже. Утилизационная стоимость рассчитывается при оценке компенсации затрат на снос здания, сооружения.

Страховая стоимость представляет собой денежную сумму, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта недвижимости. Страховая стоимость рассчитывается в соответствии с методами принятыми в сфере государственного и частного страхования. В основе страховой стоимости лежит принцип замещения (или воспроизводства) с учетом существующего износа, подверженного риску уничтожения.