Залоговая стоимость - стоимость, обеспечивающая ипотечный кредит. Размер выплаты определенный методом залоговой стоимости переходит кредитору в случае неплатежеспособности клиента, путем продажи объекта недвижимости на рынке. Величина залоговой стоимости является верхним пределом суммы ссуды предоставленной заемщику. Размер ее всегда меньше рыночной на величину риска, а также дохода кредитора от данной операции.

Стоимость восстановления представляют собой затраты в текущих ценах на строительство подобного объекта (точной копии), что и у объекта оценки. Эта форма стоимости используется при проведении переоценки и отражается в бухгалтерском балансе.

Стоимость замещения представляет собой расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего идентичную полезность с объектом оценки, но выполненного из новых современных материалов по новым технологиям. Стоимость замещения, как правило, используется в оценке, если ее размер меньше стоимости восстановления.

Раздел 2. Аналитическое исследование практики оценки жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости

3 июля 2016 года был принят Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке». Кадастровым учётом считают процедуры, которые проводятся кадастровым органом по постановке, прекращению или изменению сведений об объекте недвижимости, которые отражены в основной информационной базе, то есть государственном кадастре недвижимости. Постановкой недвижимости на кадастровый учет считают внесение в кадастр сведений о данном объекте. На данный момент без постановки недвижимости на кадастровый учет, невозможно продать недвижимость или сдать в аренду.

Кадастровой деятельностью считается выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями данного федерального закона. Такими требованиями считают, подготовку документов, которые содержат сведения о недвижимом имуществе для осуществления государственного кадастрового учета. В первом пункте четвертой части говориться, что кадастровые работы выполняются в отношении зданий, сооружений, земельных участков, объектов незавершенного строительства или частей перечисленной недвижимости. Во втором пункте четвертой части поясняется, что инженерами определяются координаты характерных точек границ объектов недвижимости для осуществления обработки результатов определения данных координат. В ходе таких работ определяется площадь объектов недвижимости, а так же устанавливается согласование местоположения границ земельного участка. В законе установлено, что в случае выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение недвижимости, при этом учитывая высоту или глубину недвижимых конструкций.

Решение о приостановлении осуществления кадастрового учета или решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, которые приняты в отношении документов и необходимы для осуществления государственного кадастрового учета, могут быть обжалованы в административном порядке заявителем, или его представителем, а также кадастровым инженером, который подготавливал межевой план, технический план или акт обследования. Отметим, что решение о приостановлении в судебном порядке возможно только после обжалования решения апелляционной комиссии. Для того что бы обжаловать такое решение нужно составить заявление о кадастровом учете или государственную регистрацию прав, а так же в апелляционную комиссию предоставляются сведенья содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Контроль в саморегулируемой организации кадастровых инженеров проводиться самой организацией с целью соблюдения условий данной организации.

Таким образом, профессиональное оценочное сообщество смогло частично отстоять свои интересы, а задача инициаторов Закона (исключение возможности оспаривания) не была решена.

Фактически кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой величину, исчисляемую в ходе проведения государственной кадастровой оценки данного объекта. Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости является расчетной величиной для определения налоговой нагрузки на собственников данных объектов, порядок ее определения вызывает особый интерес, а вопросы, связанные с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки при неоправданном завышении кадастровой стоимости, являются весьма актуальными.

Государственная кадастровая оценка представляет собой процесс, состоящий из ряда стадий. В Законе об оценочной деятельности выделено семь стадий. Рассмотрим более детально каждую из них.

1 Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.

Субъектом, принимающим такое решение, является либо исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, либо орган местного самоуправления, если в субъекте Российской Федерации предусмотрено такое перераспределение полномочий. Следует отметить, что государственная кадастровая оценка проводится периодически: не чаще чем 1 раз в течение 3 лет, но и не реже чем 1 раз в течение 5 лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки. Исключения составляют города федерального значения. Здесь государственная кадастровая оценка может производиться чаще: ограничение установлено 1 раз в течение 2 лет. Поскольку ФЗ, которым устанавливаются данные сроки (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ), вступил в законную силу 22 июля 2014 г., то он не распространяет свое действие на отношения, возникшие до его вступления в силу. Таким образом, положения о сроках не применяются к проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, договоры на проведение которой заключены до 22 июля 2014 г. и результаты проведения которой утверждены после 22 июля 2014 г.

2 Определение объекта оценки. После осуществления действий по принятию решения происходит формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Занимается формированием такого перечня Росреестр по запросу органа, принявшего решение о проведении оценки, поскольку информация об объектах оценки берется из государственного кадастра недвижимости. Росреестр вправе делегировать такие полномочия подведомственному ему государственному бюджетному учреждению.

3 Определение субъекта оценки. После формирования перечня объектов необходимо определить исполнителя работ. Отбор исполнителя является конкурсным, сам конкурс проводит орган, принявший решение о проведении оценки.

4 Проведение кадастровой оценки и подготовка отчета - основная стадия.

В Законе об оценочной деятельности содержатся лишь общие положения, касающиеся проведения данной стадии. Более полно требования к деятельности оценщика, осуществляющего определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, изложены в ФСО № 4.

Именно применение метода массовой оценки и является причиной несогласия многих собственников и иных заинтересованных лиц с определенной в ходе государственной кадастровой оценки стоимостью объекта недвижимости. Кадастровая стоимость может значительно отличаться от рыночной ввиду того, что при использовании метода массовой оценки оценивается в совокупности достаточно много объектов, отличных друг от друга [21]. В связи с этим существует возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, порядок осуществления которого будет описан ниже.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости базируется на трех принципах.

1 Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования Росреестром (или подведомственным ему учреждением) перечня объектов недвижимости.

2 Выбор оценщиком подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости должен быть обоснован.

3 Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости.

Стадия определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подразделяется на несколько этапов.

Этап 1. Заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке.

Этап 2. Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости.

Этап 3. Определение ценообразующих факторов объектов оценки Следует отметить, что ценообразующие факторы определяются оценщиком самостоятельно на основании собственных выводов о влиянии того или иного фактора на кадастровую стоимость.

Этап 4. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки.

Этап 5. Группировка объектов оценки.

Все объекты из перечня разбиваются на группы на основании информации, полученной на предыдущих этапах. Включение объекта в ту или иную группу должно быть обоснованно.

Этап 6. Сбор рыночной информации.

Осуществляется исходя из принципов достоверности и достаточности. Если специалист выяснит, что имеющейся рыночной информации недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

Этап 7. Построение модели оценки и анализ качества.

Происходит на основании собранных оценщиком данных о значениях ценообразующих факторов объектов оценки и рыночной информации. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. Модель оценки определяется для каждой группы объектов оценки при помощи любого подхода к оценке: сравнительного (при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки), затратного, доходного.

Этап 8. Расчет кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки. Применение нескольких подходов к оценке требует согласования полученных результатов.

Этап 9. Составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Порядок подготовки отчета регламентируется Законом об оценочной деятельности, ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» и Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, разработанными Минэкономразвития России для каждой категории земель.

Первоначально исполнитель составляет проект отчета в форме электронного документа, который в течение 3 рабочих дней направляется в Росреестр и СРО оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, о чем извещается орган, принимавший решение о проведении кадастровой оценки. Ознакомление с проектом отчета обеспечивает Росреестр путем включения его в течение 3 дней в фонд данных государственной кадастровой оценки на 20-дневный период, о чем извещаются исполнитель работ и орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления. Последний в свою очередь размещает информацию о включении проекта отчета в фонд данных на своем официальном сайте (при отсутствии - на сайте субъекта Российской Федерации) с указанием адресов, по которым размещаются замечания, представленные к проекту отчета об определении кадастровой стоимости. Заинтересованные лица имеют возможность предъявить любые замечания к проекту отчета в течение 20 рабочих дней.

По истечении всех указанных выше сроков составляется итоговый вариант отчета об определении кадастровой стоимости, который состоит из проекта с внесенными изменениями (если таковые имелись) и представленными к нему замечаниями. Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном носителе не менее чем в 3 экземплярах и на электронном носителе в форме электронного документа.

5 Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Результаты оценки утверждаются посредством принятия акта органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в течение 20 рабочих дней с даты принятия отчета. Дата вступления в силу такого акта является датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости. В течение 3 рабочих дней с этой даты экземпляр отчета и копия данного акта направляются в Росреестр.

6 Внесение стоимости в кадастр недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета в течение 10 рабочих дней с даты получения им соответствующих сведений. В связи с тем, что сведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), теперь считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), с 1 января 2017 года вместо кадастрового паспорта выдается выписка из ЕГРН

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, который составлен оценщиком в предусмотренном законодательством порядке, признается достоверной. Она рекомендуется для целей совершения сделки с объектом оценки.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение. В настоящее время вступил в силу ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, направленный на упрощение и ускорение процесса регистрации недвижимости, а также создание Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и единой учетно-регистрационной системы. Предусматривается формирование ЕГРН, который объединит сведения, содержащиеся в кадастре недвижимости и ЕГРП. В ЕГРН войдут, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ. Вести ЕГРН будут в электронном виде.

Таким образом, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляются Росреестром и его территориальными органами.

Если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его учет в кадастре и государственная регистрация прав теперь осуществляются одновременно. Исключения составляют ситуации, когда кадастровый учет может проводиться без одновременной государственной регистрации и наоборот.

Устанавливаются случаи, когда права на объекты недвижимости, сведения о которых имеются в ЕГРН, регистрируются без проведения одновременного кадастрового учета. К их числу относятся, например, государственная регистрация перехода права собственности, подтверждение ранее возникших прав.

Сведения в ЕГРН теперь вносятся в том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Обязанность направлять необходимые для учета и государственной регистрации документы в таком порядке устанавливается для органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов и нотариусов при принятии ими решений (актов).

Кадастровая стоимость жилой недвижимости - это стоимость, которая является альтернативой рыночной цене объекта и определяется в том случае, когда не представляется возможным оценить каждый земельный участок индивидуально, учесть его характеристики, влияющие на его стоимость. В основе кадастровой оценки жилой недвижимости в том числе лежит деление земель на вид и категории разрешенного использования. По каждому объекту, в зависимости от вида и категории, оценка ведется индивидуально, откуда следует, что кадастровая стоимость жилой недвижимости характеризует текущее состояние использования объекта, которое не всегда является наилучшим. В этом случае регулятором может быть налоговая ставка. Следствием изменения налоговой базы (кадастровой стоимости) является изменение ставок земельного налога. Ставки налога определяются для расчета налогового потенциала территории и установления соответствия налоговых поступлений потребностям их функционирования и развития на период действия результатов оценки.

При этом ликвидность отдельных объектов независимо от сегмента рынка коррелируется уровнем их инженерной и градостроительной подготовки, местоположением, а также технологическим потенциалом развития. Как уже было сказано, в рамках кадастровой оценки оцениваются сотни тысяч и миллионы объектов оценки. Здесь необходимо отметить, что кадастровая оценка - это оценка семи категорий земель и ОКС. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится по технологии, принципиально отличной от кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, земель под водными объектами или земель под лесами.

Государственная кадастровая оценка стала проводиться государственными кадастровыми оценщиками. Применение кадастровой стоимости недвижимого имущества в период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года должно осуществляться с учетом ряда особенностей.

Кадастровые оценщики специализируются на оценке определенных категорий земель, и те из них, кто являются профессионалами в кадастровой оценке земель промышленности или ОКС, не станут проводить кадастровую оценку земель сельскохозяйственного назначения, и наоборот.

Сегодня пересчеты кадастровой стоимости земли приняли массовый характер по всей России. Одна из основных причин - несовершенство применяемой методики государственной кадастровой оценки земли, которая рассчитана на развитый рынок земли. Поскольку в нашей стране нормального рынка земли как не было, так и нет, используемая в настоящее время методика имеет существенный недостаток - отсутствует преемственность результатов новой и предшествующей кадастровых оценок. Результаты оценки некоторых участков порой отличаются в разы (и таких участков достаточно много). Следствием отличия результатов в меньшую сторону являются недоборы в бюджет, если же они отличаются в сторону, то это создает определенное социальное напряжение - большое число людей вовлекается в судебные споры, комиссии. Действующие сегодня стандарты оценки рассчитаны на индивидуальную оценку, поэтому применять их в ситуации массового производства, которая характерна для процесса оценки предметов залога в рамках ипотечного кредитования, чрезвычайнее неудобно. Причём не только самим оценщикам, но и заёмщикам, и банкам, и страховым компаниям.

2.2 Особенности процедуры оценки жилой недвижимости

Тема подходов к оценке стоимости жилой недвижимости достаточно разработана, написаны тысячи трудов по оценке стоимости, как зарубежными авторами, так и отечественными [31]. Не в даваясь в излишнюю детализацию, тезисно обобщим имеющийся теоретический материал. Заметим, что, хотя существует терминологическое разнообразие, которое четко можно проследить в европейских языках и которое так аутентично вбирает в себя русский язык, слово «оценка» («estimation», «valuation», «evaluation»,»appraisal», «valorization» и др.) здесь обозначает установление цены, стоимости, количественных и качественных параметров объекта, т.е. наблюдается диалектическое единство данных двух определений. Поэтому под определением «оценка» понимаем определение не только стоимости объекта, но и цены[25].

При этом существует два вида анализа рынка.

1 Общий анализ - анализ общих данных рынка региона, района, города. При этом виде анализа рассматривается влияние общих данных на стоимость объекта.

2 Специальный анализ - изучение информации, непосредственно связанной с объектом оценки.

Также существует первичный и вторичный рынок жилой недвижимости, что в значительной степени влияет на стоимость объектов. Первичный рынок - совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами.

Вторичный рынок - сделки, совершаемые со вновь созданными объектами, уже находящихся в эксплуатации.

Анализ физической осуществимости предполагает рассмотрение состояния зданий и сооружений. Это позволяет определить возможность их дальнейшей эксплуатации на новой основе [24, с.19]. Девелопер работает исключительно за гонорар и не берет на себя финансовых рисков. Такой вид девелопмента в зарубежной практике называется «девелопмент за вознаграждение» (fee-development).

Определение малоэтажному жилью дается в 25-ФЗ; это «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельным участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), а также многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находится несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования».

Оценка - акт или процесс определения стоимости.

Дата оценки - дата, на которую действительно заключение оценщика о стоимости.

Затратный подход - это тот подход к оценке, который определяет стоимость объекта путем определения нынешней (текущей) стоимости актива за вычетом различных элементов износа: физического, функционального и экономического.

Для определения рыночной стоимости недвижимости, как правило, используются три стандартных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

- оценка рыночной стоимости объекта оценки;

- оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

- расчет выявленных видов износа;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость объекта оценки.

При определении стоимости затратным походом используем метод сравнительной единицы, как самой простой и широко применяемой оценщиками. При затратном подходе для оценки объектов недвижимости используются методы балансовой стоимости, восстановительной стоимости и замещения.

Метод балансовой стоимости используется для определения стоимости объекта недвижимости, например, имущественного комплекса предприятия, исключительно на основе данных его баланса.

Расчет методом восстановительной стоимости позволяет «восстановить» данный объект и определить стоимость такого восстановления. Если в методах восстановительной стоимости вычисления ведутся для полных копий объектов оценки, то в методах замещения - для замещающих их функциональных копий.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости используется метод прямого сравнение продаж, который предполагает определение стоимости объекта оценки путем моделирования вероятной цены продажи на основе анализа недавних продаж аналогичных объектов.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях: объект оценки не должен быть уникальным; аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.); достаточность и достоверность имеющейся информации; факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости реализуется двумя основными методами: статистического моделирования и сравнительного анализа.

Метод статистического моделирования заключается в построении зависимостей стоимости объектов недвижимости от ценообразующих факторов (характеристик среды функционирования подобных (сопоставимых) объектов) методами регрессионного и корреляционного анализа.

Метод сравнительного анализа основан на сравнении оцениваемого объекта недвижимости с сопоставимыми объектами, недавно проданными или предложенными к продаже на рынке, с корректировкой по отличающимся параметрам.

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости выделяют два основных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод прямой капитализации. Доходный подход применяется при определении лучшего и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: законодательная разрешенность; физическая осуществимость; финансовая осуществимость; максимальная эффективность. Целью оценки является информирование Заказчика о возможной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости для принятия решения. Стоимость малоэтажного дома оценивается экспертами на основании собранной об этом объекте недвижимого имущества информации и его визуального обследования. На цену дома оказывают влияние различные факторы:

Территориальные факторы:

ь местоположение объекта;

уровень престижности района;

ь наличие поблизости лесов, рек, озер;

ь экологическая ситуация в данном районе.

Местная инфраструктура: транспортная доступность; наличие торговых точек, аптек, мест отдыха, объектов сферы бытового обслуживания и пр.; удаленность от основных служб быстрого реагирования (скорой помощи, милиции, МЧС); наличие подъездных путей и охраны; наличие необходимых коммуникаций в населенном пункте (газ, вода, электричество).

Характеристики объекта недвижимости: размер земельного участка; тип здания, архитектурное решение, использованные строительные материалы; год постройки; планировка, количество комнат и этажей; внешняя и внутренняя отделка; капитальный или косметический ремонт; инженерное оснащение, наличие собственной скважины; наличие телекоммуникаций; вид из окон; обустройство придомовой территории; ландшафтный дизайн; наличие санитарных условий; наличие гаража и хозяйственных построек; наличие и состояние фруктового сада и огорода; наличие надежного ограждения и ворот и т.д.

При расчете стоимости объекта загородной недвижимости эксперт также учитывает наличие обременений и земельные правоотношения (т.е. оценивается не только строение, но и земельный участок, на котором оно расположено). Эксперт проводит полный анализ всех перечисленных критериев и фиксирует его результаты в отчете о рыночной оценке.

Описание оцениваемого объекта -- обязательная составляющая часть при определении рыночной стоимости жилья. Основной целью описания является выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.

Таблица 1 - Описание объекта оценки

Характеристика объекта	Возможные значения
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Частный дом
Юридическое описание	Оценка
Субъект РФ	Московская область
Район	Солнечногорский район
Адрес	деревня Голиково, Дом 32
Право собственности на здание	Полное право собственности
	Участок
Площадь участка	900 м2
Сервитуты	Нет
Форма	Прямоугольная
Топография	Ровное место
Состояние участка	Разработан
Неблагоприятные условия окружающей среды	Нет

Таблица 2 - Описание месторасположения объектов

Характеристика	Возможные значения
Местонахождение объекта	Сельское поселение Кутузовское, деревня Голиково
Расстояние до остановок общественного транспорта	1000 м
Ближайший город	г. Химки
Расстояние до ближайшей автомагистрали	5000 м
Ближайшее окружение
Типичное использование окружения	Жилье, промышленные здания
Основной тип застройки	Уличная
Основной тип зданий	Кирпичные, смешанные
Качество застройки	Новостройки, смешанные
Полнота застройки	25-75%
Этажность застройки	Малоэтажные
Социальная инфраструктура	Предприятия торговли, детский сад
Объект повышенной опасности	Нет
Благоустройство территории	Освещение

По данным официального сайта Солнечногорского района стоимость строительства 1 м2 об аналогичных оцениваемому составляет 28 тыс. руб. Отчистим ее от различных надбавок приблизительно на 20%. Площадь объекта оценки составляет 68,9 м2

где, (1)

- цена 1 м2 от застройщика;

0,8 - коэффициент, учитывающий надбавки.

Определим по формуле 1 стоимость объекта оценки затратным подходом.

Таким образом, стоимость, рассчитанная затратным подходом, составляет 1543,36 тыс. руб.

Объект оценки имеет износ 10%. Учтем износ, накопленный на дату оценки в стоимости.

где, (2)

- стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом износа;

%И - процент износа объекта оценки.

Определение стоимости объекта сравнительным подходом

По данным официального сайта администрации цена продажи 1 м2 в Солнечногорском районе составляет 30 тыс. руб.

Таким образом, стоимость объекта, полученная сравнительным подходом, составляет 2067 тыс. руб.

Необходимо учесть накопленный износ (см. табл. № 2.1 Описание объекта оценки)

(3)

Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, с учетом износа составляет 1860,3 тыс. руб.

Определяем величину рентного дохода об оценки по данным официального сайта администрации Солнечногорского района, арендные платежи по сопоставимым объектам в месяц составили 5000 руб.

Далее определяем стоимость объекта оценки:

где, (4)

стоимость, определенная доходным подходом.

Определим стоимость недвижимости доходным подходом:

Арендная плата по объекту оценки по опросам, может составить 7000 руб. Тогда стоимость объекта оценки по доходному подходу составит:

Таким образом, стоимость, полученная доходным подходом, составляет 980,28 тыс. руб. Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки полученным каждым из трех подходов. Сведем результаты оценки в последующей формуле:

где, (5)

весовой коэффициент затратного подхода;

весовой коэффициент сравнительного подхода;

весовой коэффициент доходного подхода.

Определим значимость каждого подхода через удельные коэффициенты:

- затратный подход учитывает затраты и издержки на возведение здания, но не учитывает конъюнктуру рынка. Также учитывая характеристику технического состояния объекта оценки, присвоим весовой коэффициент -0,35.

- сравнительный подход показывает рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная методом сравнения с аналогами, является наиболее подходящей, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости, поэтому сравнительному подходу придаем наибольший удельный коэффициент -0,6.

- доходный подход обычно используется для оценки объекта, который приносит большие доходы. Вероятность сдачи недвижимости в аренду объекта оценки мала, поэтому удельный коэффициент составит 0,05.

Рассчитаем итоговую стоимость объекта оценки (Со):

Таким образом, итоговая стоимость, полученная в результате согласования результатов, полученных затратным, сравнительным и доходным подходом составляет 1385,15 тыс. руб.

Раздел 3. Проблемы и перспективы совершенствования оценки жилой недвижимости

3.1 Проблемы оценки жилой недвижимости

Интуитивно понятная связь таких параметров, как рыночная стоимость, ликвидность и границы достоверности результатов, не подкреплена независимыми данными и в подавляющем большинстве случаев определение этих параметров базируется либо на суждении оценщика, либо на экспертных оценках, зачастую не основанных на реальных исследованиях рынка.

Применение описанной выше технологии не только позволяет проверить результаты отчета об оценке залогового объекта и определить как уровень достоверности результата, так и вероятный уровень ликвидности, но и создает основу для дальнейшего мониторинга залогового объекта недвижимости.

Применение сравнительного подхода по существу является моделированием и изучением рынка недвижимости на основании малой выборки. Вопрос о полноте отражения этой выборкой тех сторон рынка, которые являются объектом интереса залоговых служб, а следовательно, и достоверности этой выборки всегда стоит остро (и зачастую болезненно) как при изучении отчета об оценке объекта оценки, так и при последующем мониторинге рыночной среды, оказывающей влияние на рыночные параметры залогового объекта.

Интуитивно понятная связь ликвидности и рыночной стоимости объектов недвижимости в практике оценочной деятельности находит реализацию в подавляющем большинстве случаев путем применения «экспертных оценок», зачастую не основанных на реальных исследованиях рынка недвижимости и основывающихся исключительно либо на личном опыте эксперта, либо на коллективной экспертной оценке, то есть на совокупности личных оценок, обобщенных и усредненных тем или иным способом.

В случае проверки достоверности (по существу - новой оценки) различные подходы к подбору объектов-аналогов и соответственно различный набор объектов, формирующих выборку, могут вызывать сомнение в сопоставимости результатов, поскольку в опосредованной форме этот отбор происходит под влиянием как объекта оценки, так уровня компетентности эксперта.

Очевидно, требуется технология анализа рыночной среды, не связанная непосредственно с объектом оценки и конкретного исполнителя, определяющего состав выборки, а ориентированная на изучение рыночной среды вблизи (в географическом смысле) оцениваемого объекта, то есть технология, имеющая промежуточное значение между массовой и индивидуальной оценкой.

Для объектов, стоимость которых формируется, помимо стоимости недвижимости, стоимостью бизнеса, входящего в состав объекта движимого имущества и прочих объектов (гостиничные комплексы, санаторно-курортные объекты, АЗС и пр.), при использовании сравнительного и доходного подходов следует выделять вклад объектов материальных и нематериальных прав, не относящихся к стоимости объекта недвижимости. В стандартную концепцию объекта недвижимости входят следующие маркетинговые операции:

- анализируются социально-экономическая ситуация, бизнес-среда, а также сегменты рынка недвижимости, спроса и предложения;

- определяется вероятная рыночная стоимость для объектов, расположенных в конкретном географическом месте и вырабатываются конкурентные преимущества анализируемого объекта;

- анализируется эффективность инвестиционных проектов, с учетом необходимости привлечения заемных средств и продолжительности строительства.

Процесс оценки жилой недвижимости представляет собой систему методов и приемов, позволяющие решить поставленную, четко сформулированную задачу расчета требуемого вида стоимости, учитывая все необходимые факторы, влияющие на ее величину. Результатом работы является обоснованное и надежное заключение об оценке, базирующееся на подробном исследовании всех имеющихся характеристик объекта.

Основными этапами процесса оценки кадастровой стоимости жилой недвижимости являются:

1 Постановка задачи, заключение договора, составление плана оценки.

2 Сбор данных, проверка (верификация) информации на достоверность и полноту.

3 Общий и специальный анализ рынка недвижимости.

4 Анализ НЭИ объекта.

5 Выбор метода оценки и проведение расчетов.

6 Установление окончательной величины стоимости на основании согласования результатов, полученных от различных подходов.

7 Составление отчета.

Оценка кадастровой стоимости жилой недвижимости представляет собой экономический анализ, основанный на методах сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных данных. Характер объекта собственности определяет вид необходимых данных и объем работ по их сбору.

Разработка точных моделей оценки зависит от адекватного сбора и анализа рыночной информации, выявления варианта НЭИ объекта, анализ факторов спроса и предложения. Эти сведения содержатся в основной части отчета. В этом разделе необходимо представить три типа данных: региональных, городских, данных по ближайшему окружению. Эта информация является экономической основой для анализа оценки окружения, в котором рассматриваемый объект должен быть конкурентноспособным. Эти сведения содержат географические, экономические социальные данные, информацию о тенденции развития.

Следует отметить, что сложность процесса оценки кадастровой стоимости жилой недвижимости связана с необходимостью правильно, истинно и объективно анализировать сведения современной экономической системы. Значимость информационных ресурсов в оценочной деятельности имеет первостепенное значение, так как дает возможность повысить достоверность оценки. Используемые сведения должны достоверно отражать экономическую ситуацию на дату оценки, соответствовать ее целям, а также учитывать совокупность внешних условий функционирования объекта оценки.

Одним из центральных этапов в процессе оценки кадастровой стоимости жилой недвижимости является изучение рынка недвижимого имущества. Эта деятельность связана со сбором и анализом данных рынка. Специалист собирает и обрабатывает всю доступную информацию: наличие возможных покупателей и конкурентов, уровень спроса на подобный объект недвижимости, условия финансирования будущей сделки, параметры сопоставимых объектов и пр. Заключение о кадастровой стоимости жилой недвижимости будет не достоверным, если собранные данные будут представлены неточно или неполно.

Анализ оценки кадастровой стоимости жилой недвижимости основывается на информации, которая собирается, и проверятся оценщиком с точки зрения ее: соответствия действительности; своевременности; ее точности и надежности, а также возможностями данных отражать основные тенденции.

Результаты, полученные методами разных подходов, ранжируются оценщиком, а также соотносятся на основе сформированной оценщиком системы критериев. На основе этого выводится окончательный размер стоимости объекта. Окончательный вариант перед составлением отчета согласовывается с заказчиком.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) является самым значимым звеном в процессе определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Это исследование становится «сердцем проблемы оценки» и требует от оценщика максимальных усилий, профессиональных навыков и времени.

Процесс поиска земли (или земли и строения) обладающей значительным потенциалом повышения стоимости очень типичен в условиях современного рынка недвижимости. Инвестор, оценивая потенциал повышения стоимости объекта, определяет для себя два вопроса:

Анализ НЭИ представляет собой подробное исследование ситуации на рынке недвижимости; всех характеристик объекта; анализ вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта недвижимости, востребованных рынком; расчет доходности каждого варианта; оценку стоимости объекта при каждом варианте его использования.

Главенствующей информационной основой в системе налогообложения недвижимости в международной практике выступает государственный кадастр недвижимости. Такие признаки государственного кадастра недвижимости, как достоверность и актуальность сведений о зарегистрированном объекте недвижимости, непосредственным образом влияют на эффективность процесса по взиманию налога на недвижимость с действующего правообладателя на основе стоимостных показателей, соотносимых со сложившимися ценами на рынке недвижимости. Результаты официальной оценки недвижимости заносятся в государственный кадастр недвижимости с условием их периодической актуализации по истечении определенного периода времени (как правило, каждые 5 - 8 лет). При этом инициатором переоценки недвижимости в соответствии с происходящими ценовыми изменениями выступает местный уровень власти, поскольку объем собранных доходов от взимания налога на недвижимость напрямую влияет на формирование доходной части местных бюджетов и, следовательно, на финансовые возможности органов местного самоуправления.

При наличии единой методики налоговой оценки земельно-имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и находящихся на нем строений, налогообложение разными налогами утрачивает смысл, поскольку в отношении земельно-имущественного комплекса возникает единая налоговая база, исчисленная по единой методике налоговой оценки. Единая налоговая база как центральный элемент в системе налогообложения недвижимости логически приводит к целесообразности применения единого налога на недвижимость.

Анализ приведенных факторов при оценке кадастровой стоимости жилой недвижимости позволяет из многих вариантов различного использования выбрать несколько для более подробного анализа. Это исследование лежит в основе формирования критериев выбора единственного варианта из предварительно отобранных. Он будет являться НЭИ конкретного участка со следующими характерными требованиями:

1 Юридическая допустимость. Проверка каждого рассматриваемого варианта на юридическую допустимость проводится в первую очередь. Оценщик проводит экспертизу с точки зрения действующего законодательства, перспективных решений по районной планировке, градостроительных нормативов (зонирование, пожаробезопасность, энергопотребление, охраны исторических зданий, охраны окружающей среды и пр.), разного рода ограничений.

Необходимо учитывать при данном анализе наличие долгосрочных договоров аренды, так как это один из факторов способных снизить экономическую целесообразность проекта. Оценщик должен ознакомиться со всеми ограничениями различного характера. Возможны ситуации, когда ограничения не позволяют тот вид использования объекта, который оценщик признает как оптимальный. Но у специалиста могут быть основания рассчитывать на внесение изменений в нормативных акты. Это позволит считать признанный им вариант оптимальным. Обосновав разумность предложенных изменений, оценщик включает в отчет этот условный вариант оптимального использования. Например: предложение о переводе земель жилого назначения под коммерческую застройку.

2 Физическая осуществимость. В основе выбора НЭИ физическая осуществимость проекта. Новая застройка предполагается определение всех факторов, старые места застройки уже имеют такую информацию (информацию о земельном участке можно получить в БТИ, районных и городских комитетах и комиссиях, а также в оценочных фирмах).

Данные по физическим, грунтовым и ландшафтным возможностям позволяют определить назначение, этажность, размеры и прочие характеристики будущего объекта. В частности затраты на застройку земельного участка правильной формы часто ниже, что увеличивает их полезность по сравнению с другими участками. Свободный доступ к объекту также способен увеличить его конечную продуктивность.

При анализе варианта использования участка необходимо рассматривать различные негативные моменты и неудобства (с нанесением их на карту-схему). Оценщик должен выявить и рассмотреть варианты использования объекта совместно с соседними участками. Подобные ситуации описываются принципами сбалансированности и экономического размера.

3 Финансовая обоснованность. Этот этап представляет собой выяснение наличия рыночного спроса на объект такого рода для продажи или сдачи в аренду. Вариант считается экономически приемлемым если размер дохода от эксплуатации объекта равен или превышает объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и возврат капитала. То есть все варианты использования с положительным доходом могут рассматриваться как выполнимые в экономическом отношении.

Итогом аналитических действий предложенных критериев НЭИ становится выбор варианта, который при прочих равных способен принести рассматриваемому участку наибольший чистый доход (наибольшую остаточную стоимость земли).

Таким образом, основой кадастровой оценки земли являются стандартные подходы, применяемые при оценке рыночной стоимости земельных участков, а стандартные подходы базируются на рыночной информации. Таким образом, точность определения рыночной стоимости конкретных объектов зависит от количества и качества информации, представленной на рынке подобных объектов. Однако рынок продаж земельных участков до настоящего времени недостаточно развит как по объему, так и по качеству предлагаемой информации, поэтому применение методов массовой оценки, которые ориентированы на большие объемы информации, не может давать качественные результаты. Это подтверждается и практикой оспаривания кадастровой стоимости, которая в настоящее время приняла массовый характер.

3.2 Предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости

Претензии к недостаточной оперативности государственного земельного надзора в сочетании с избыточным давлением на проверяемых лиц также обусловили принятие законодательного решения (о введении новой формы осуществления такого надзора, при которой должностные лица вообще не взаимодействуют с правообладателями земель и не посещают их земли, - административное обследование и ряд других уточнений действий государственных и муниципальных органов и их должностных лиц).

В то же время отмеченные выше недостатки при выполнении кадастровой оценки весьма схожи по своему характеру с недостатками кадастровой деятельности, которую с 2008 года осуществляют кадастровые инженеры (напомним, независимые оценщики проводят ГКО с 2010 года). И там, и там - многочисленные претензии к качеству работ, оспаривание их результатов в специальных комиссиях.

В отношении же кадастровой деятельности законодатель не пошел по пути усиления государственного участия. Наоборот, были усилены роль и ответственность саморегулируемых организаций кадастровых инженеров (такие организации существовали и ранее, но членство в них было добровольным, теперь же кадастровые инженеры для подтверждения своего статуса обязаны вступить в одну из них). Причем это относится как к проверке компетентности будущих кадастровых инженеров, так и к контролю за их деятельностью. Функции же государственных органов в данной сфере были при этом сокращены.

Необходимо провести практическую апробацию Методических указаний «О государственной кадастровой оценке» в 5 - 7 пилотных регионах в течение не менее двух лет. Целесообразно предусмотреть паритетное финансирование работ по апробации из федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации. По результатам апробации следует не только внести обязательные к применению изменения в Методические указания, но и разработать Методические рекомендации, имеющие рекомендательный характер.

Несмотря на это, попробуем предложить схему кадастровой оценки (основные положения), направленную на формирование баланса интересов государственных органов власти и налогоплательщиков:

1 В субъектах Российской Федерации создаются ГБУ, основными задачами которых являются:

- подготовка качественной информации для проведения кадастровой оценки (ГКН, факторы стоимости), взаимодействие с федеральными, субъектов федерации и муниципальными органами власти;

- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости на конкурсной основе.

2 Источник финансирования ГБУ - 25 - 30 процентов от затрат на проведение кадастровой оценки.

3 Исполнители работ по определению кадастровой стоимости должны соответствовать требованиям Постановления Правительства Российской Федерации № 1051.

4 Законодательно меняется соотношение стоимостных/нестоимостных критериев до 30/70 или 20/80.

5 В конкурсную документацию включается требование о гарантийном сопровождении - 5 лет до очередной кадастровой оценки. В рамках гарантии - бесплатное исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости по вине оценщика.

6 ГБУ организует процесс исправления ошибок кадастровым оценщиком в рамках гарантийных обязательств по контракту.

7 Законодательно вводится норма, позволяющая не оценивать объекты, содержащиеся в ГКН, информация об основных характеристиках которых отсутствует (является противоречивой). В фонде данных размещаются три списка объектов.

8 СРОО проводится экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.

9 Заказчик - ГБУ отвечает за качество исходной информации о характеристиках объектов оценки, содержащихся в ГКН.

10 Оценщик и СРОО несут ответственность за качество результатов кадастровой оценки при условии наличия в ГКН качественной исходной информации.

11 В состав комиссий по оспариванию включаются три представителя органов власти, два представителя СРОО, два представителя предпринимательского сообщества.

12 И физические, и юридические лица имеют право обратиться как в комиссию, так и в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной на основе отчета независимого оценщика.

13 Для сокращения количества оспариваний база налогообложения устанавливается в размере 70 процентов от кадастровой стоимости. Введение этой нормы объясняется тем, что кадастровая стоимость определяется с определенной погрешностью. Даже на развитых зарубежных рынках эта погрешность составляет около 30 процентов, поэтому за рубежом в качестве базы налогообложения берется 0,7 от кадастровой стоимости, чтобы налогоплательщики не оплачивали налог с завышенной кадастровой стоимости. В этом случае оспариваться должна именно база налогообложения, то есть сравниваться должна рыночная стоимость с 0,7 от кадастровой стоимости.

14 При наличии положительного экспертного заключения СРОО на подтверждение стоимости на отчет об оценке кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной.

Алгоритм реализации предложений по совершенствованию оценки жилой недвижимости можно описать следующим образом:

Шаг 1. В качестве начальной точки расчетов берутся результаты последней кадастровой оценки (Di - действующая кадастровая стоимость для i-го объекта).

Шаг 2. Определяется суммарный уровень инфляции (p) между датами последней и очередной (новой) кадастровыми оценками. По уровню инфляции рассчитываем величины возможных приращений (p x Di) для предшествующей кадастровой стоимости Di.

Шаг 3. Проводится расчет новой кадастровой стоимости i-го объекта (Ri) по утвержденной методике государственной кадастровой оценки земель.

Шаг 4. Сравниваются полученные результаты с данными шага 1 и определяем величину кадастровой стоимости i-го объекта на новую дату (Ci), пользуясь следующими соображениями:

- если разность между действующей кадастровой стоимостью Di и новой расчетной Ri не превышает величину p x Di, то действующую кадастровую стоимость Di заменяем на новую расчетную стоимость, то есть если |Ri - Di| <= p x Di, то Ci = Ri;

- если же разность между действующей кадастровой стоимостью и новой расчетной стоимостью превышает величину p x Di, то действующую кадастровую Di стоимость заменяем на граничное значение, которое было превышено, то есть если |Ri - Di| > p x Di, то Ci = Di + [(Ri - Di) / |Ri - Di|] x p x Di.

По результатам анализа исходного перечня объектов оценки кадастровый оценщик формирует три списка:

- объекты, в отношении которых отсутствует информация о значении хотя бы одной характеристики из обязательных сведений, или значение такой характеристики допускает неоднозначное толкование - кадастровая стоимость подобных объектов не определяется. Право не оценивать такие объекты должно быть закреплено законодательно;

- объекты, в отношении которых отсутствует информация о значении хотя бы одной характеристики из дополнительных сведений, или значение такой характеристики допускает неоднозначное толкование - оцениваются при соответствующих допущениях, которые должны быть отражены в кадастровом отчете;

- объекты, в отношении которых в ГКН имеются полные, непротиворечивые как обязательные, так и дополнительные сведения, требуемые для проведения кадастровой оценки.

Во все три списка включаются:

- кадастровый номер объекта недвижимости;

- перечень и значения всех характеристик, использованных при определении кадастровой стоимости (также выделяются поля с отсутствующими или противоречивыми характеристиками в случае, если стоимость определялась);