Оценка стоимости земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1 Теоретические основы стоимости земельных участков

1.1 Понятие, цели и принципы оценки земельных участков

1.2 Основные подходы и методы в оценке земельных участков

Раздел 2 Анализ практики оценки земельных участков

2.1 Законодательно-правовые основы оценки земли

2.2 Анализ рынка земельных участков Ставропольского края

Раздел 3 Совершенствование оценки стоимости земельных участков

3.1 Разработка направлений по совершенствованию оценки стоимости земельных участков

3.2 Проектирование оценки стоимости земельного участка

Заключение

Список использованных источников

Приложение



Введение

Оценка стоимости земли в современных условиях очень важна и актуальна. На законодательном уровне установлены все существующие формы собственности на земельные наделы. Чтобы принять верное решение в области землепользования, нужно знать основы оценки земли.

Целью выпускной квалифицированной работы является исследование теоретических основ оценки земельных участков, а так же разработка практических рекомендаций по совершенствованию этого процесса.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы является выступают земельные участки различных форм собственности, расположенные на территории Ставропольского края.

Предметом исследования выступают экономические отношения, возникающие в результате определения рыночной стоимости земельных участков.

Методологической основой исследования можно назвать труды отечественных и иностранных ученых-экономистов и оценщиков в вопросах, касающихся осуществления регулирования отношений в земельной сфере и оценки стоимости земли.

В работе применялись такие методы исследований научного характера как: экономико-статистический, экономико-математический, расчетно-конструктивный, расчетно-графический, монографический и прочие методы.

С точки зрения структуры выпускная квалификационная работа состоит из следующих трех разделов: в первом разделе осуществляется рассмотрение теоретических основ осуществления оценки земельных участков; второй раздел посвящен всестороннему анализу существующих основ оценки земельных участков; в третьем разделе обозначены перспективные предложения по улучшению выявления справедливой рыночной стоимости земельных участков в рамках примера Ставропольского края.

В процессе написания выпускной квалификационной работы использовались различные отчеты об оценке земельных участков, официальные данные о купле-продаже земли, а также данные, предоставляемые Федеральной службой государственной статистики Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, и прочих министерств, и ведомств.



Раздел 1 Теоретические основы стоимости земельных участков

1.1 Понятие, цели и принципы оценки земельных участков

Земля является природным ресурсом, характеризующийся такими свойствами, как пространство, рельеф, почва, водные ресурсы, растительным и животным миром. Оценка земли осуществляется с точки зрения позиций потенциальной возможности осуществления ею разноплановых функций, которые далеко не всегда связаны с процессом извлечения определенного дохода. Важно отметить тот факт, что земля по сути рассматривается как необходимая часть абсолютно любого объекта недвижимости и соответственно ее оценка осуществляется с точки зрения позиций степени полезности и уровня доходности практического использования каждого отдельного земельного участка[27].

В полном соответствии с действующим в настоящее время гражданским кодексом Российской Федерации под земельным участком с правовой точки зрения следует понимать четко определенные права собственности на земельный участок, чьи границы с территориальной точки зрения указываются в порядке, который установлен действующим в стране земельным законодательством, на базе различных необходимых документов, которые непосредственно выдаются собственнику органами государственной власти, чья компетенция распространяется на земельные ресурсы и вопросы, связанные землеустройством [2].

Действующий на сегодняшний день Земельный кодекс РФ рассматривает такой термин, как земельный участок в виде определенного объекта земельных отношений - в том числе часть поверхности земли, включая почвенный слой, чьи границы достаточно подробно описаны и удостоверены в необходимом порядке [4].

В то же время согласно действующему кадастровому законодательству под термином земельный участок понимается определенная часть поверхности земли, включая в том числе почвенный слой, чьи границы необходимым образом описаны и удостоверены специально уполномоченным для этого органом государственной власти, а также соответственно все, что находится непосредственно над и под ним, за исключением случае, когда это не противоречит действующим федеральным законам о недрах, об использовании воздушного пространства и прочими законодательными актами [9].

Исходя из вышеизложенного, вполне очевидно, что земельным участком называется такой участок, который имеет вполне четко обозначенные границы, площадь, местоположение, правовой статус и прочие характеристики, которые отражены в существующем Государственном земельном кадастре и специальных документах государственной регистрации прав на земельный участок.

Для того, чтобы земельный участок использовался по целевому назначению, на нем необходимо проводить какие-либо работы или улучшение.

В свою очередь улучшениями называются абсолютно любые виды определенного благоустройства земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его некоторому изменению для последующей эксплуатации и существенно наращивают объем его рыночной стоимости.

Как правило, все улучшения можно разделить на внешние и внутренние [39].

Под термином оценка понимается определение стоимости конкретного объекта недвижимости или любого вида интереса в ней, которое осуществляется специально уполномоченным для этого лицом, которое является специалистом по осуществлению анализа и соответственно оценки недвижимости [41].

Согласно Федеральному закону от 26.03.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прямо установлено, что под так называемой оценочной деятельностью понимается определенный вид деятельности, который направлен на установление в отношении различных объектов оценки рыночной, кадастровой или любой другой стоимости [11].

В настоящее время землю можно назвать одним из наиболее тяжелых объектов оценки что можно объяснить: уникальной особенностью данного объекта; значительной неразвитостью действующей нормативно-правовой основы; а также, серьезной неразвитостью всего рынка, специализирующегося в земельной сфере в государстве.

Уникальная специфика и особенность земли можно объяснить вполне конкретными факторами [28]: землю можно назвать базой для процесса жизнедеятельности человека и народов, которые проживают на определенных территориях; абсолютно любой земельный участок обладает вполне конкретным местоположением, другими словами он полностью неподвижен и его нельзя перенести; земля является весьма ограниченным ресурсом природного характера; земля имеет ярко выраженное многоплановое применение, другими словами его можно назвать и непосредственно средством производства, и определенной базой для размещения прочих объектов недвижимости; земля может эксплуатироваться крайне значительный срок.

Итог оценочной деятельности земельных участков, как правило объясняется целью оценки, которая обуславливает вид ценовой стоимости земельного участка, и тех прав, которые непосредственно относятся к нему. Принято обозначать четыре ключевых цели осуществления оценки земельных участков [39]:

1 Полное удовлетворение существующих потребностей развивающегося земельного рынка;

2 Формирование необходимой базы для эффективного налогообложения;

3 Отражение реального стоимостного уровня различных земельных участков в рамках бухгалтерского учета разного рода организаций;

4 Процесс составления необходимого государственного земельного кадастра, а также отражение реального уровня стоимости земель в рамках национального богатства государства.

В полном соответствии с действующим Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» от 20.07.2007 № 255 используются следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая [18].

Согласно положениям, указанным в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной ценой конкретного объекта, над которым осуществляется оценочная деятельность принято понимать самую потенциально вероятную стоимость, по которой обозначенный объект оценки может быть определенным образом отчужден в рамках конкурентного рынка, а на размере цены сделки никоим образом не отражаются различные форс-мажорные обстоятельства, другими словами когда [11]: стороны никоим образом не принуждаются к сделке; при этом все стороны сделки максимально осведомлены о осуществляемой сделке и функционируют в собственных интересах; объект оценки путем так называемой публичной оферты представлен на открытом рынке; цена сделки является весьма разумным с рыночной точки зрения вознаграждением за объект оценки; осуществляемый платеж непосредственно выражен в денежной форме.

В результате, стоит отметить, что рыночная стоимость объективно отражает текущее рыночное состояние, при которых осуществлена сделка, на конкретную дату оценки.

Стоит уточнить, что в современных стандартах оценки на международном уровне рыночная стоимость выявляется, как денежная сумма, получаемая в процессе расчете, за которую может быть осуществлена определенная сделка по передаче прав на какое-либо имущество без принуждения [37].

В то же время, при выявлении инвестиционной стоимости объекта оценки выявляется стоимость для определенного лица или же целой группы лиц в рамках имеющихся инвестиционных целей практического использования объекта оценки. Важным отличием от рыночной стоимости можно назвать то, что при выявлении инвестиционной стоимости, учет потенциальной возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке совсем не обязателен [18]

В процессе нахождения ликвидационной стоимости объекта оценки выявляется расчетная величина, которая отражает самую вероятную стоимость, по которой указанный объект оценки может быть в некоторой степени отчужден за временной срок экспозиции объекта оценки, который несколько короче стандартного временного срока экспозиции для традиционных рыночных условий, в ситуации, когда продавец обязательно должен осуществить сделку, связанную с отчуждением имущества. В отличие от рыночной стоимости, в процессе нахождения ликвидационной стоимости, в расчет принимается воздействие различных форс-мажорных обстоятельств, которые определенным образом подталкивают продавца продавать имущество в условиях, которые не соответствуют рыночным [18].

Ну и наконец процесс нахождения кадастровой стоимости объекта оценки. Данный вид оценки стоимости находится интенсивно применяемыми методами рыночной стоимости, в полном соответствии с действующим законодательством, которое занимается регулирование осуществления кадастровой оценки. Кадастровая стоимость должна быть определена оценщиком, для разных целей, например, в вопросах налогообложения [18].

Существующая в настоящее время система земельного кадастра, функционирую вместе с общепринятой системой государственной регистрации прав на земельные участки и различные улучшения, которые связаны с ними, полностью обеспечивает: необходимыми гарантиями существующих прав на имущество; максимально актуальными сведениями в вопросах, касающихся налогообложения; полностью открытой и достоверной информацией о земельных участках и разного рода улучшениях; необходимой информацией для осуществления политики со стороны государства в вопросах, которые касаются земли и недвижимости и т.д.

Работы по проведению кадастровой оценки земель со стороны государства осуществляются специально уполномоченной для этого Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальными органами и всеми предприятиями, и организациями, которые находятся в прямом подчинении.

Факторы, влияющие на стоимость земли можно определить в следующие группы: существующие особенности в социальной и демографической сферах; текущая экономическая ситуация; регулирование с правовой точки зрения; существующие системы налогообложения; условия природного характера; характеристики физического и качественного характера конкретного земельного участка; его расположение; доход, который получается путем практической эксплуатации земельного участка.

Процесс оценки земли делятся на рыночную и кадастровую оценку.

Суть рыночной оценки любого земельного участка состоит в нахождении необходимой и максимально эффективной рыночной стоимости на дату осуществления оценки независимыми специалистами.

При этом кадастровая оценка земли представляет собой обобщенность разного рода мер административного и технического характера, определяющие кадастровую стоимость земельных участков, в рамках административного деления.

Основным критерием нахождения необходимой стоимости отдельных земельных участков являются текущий уровень рыночной стоимости. Все существующие принципы экономического характера процесса оценки земли можно определенным образом разделить на три группы, которые представлены на рисунке 1 [39].

Рисунок 1 - Схема принципов оценки земли

Первую группу оценки составляют принципы, которые образовались на понятиях потенциальных земельных собственников.

Принцип полезности можно назвать самым важным принципом осуществления оценки текущей рыночной стоимости. Он определяет степень полезности и соответственно стоимость земельного участка.

Такие важные признаки, как объем и характер правомочий владельца конкретного земельного участка, существующие виды выгод, размер, риск и время получения денежных средств определяют степень полезности вполне определенного земельного участка [27].

Принцип замещения характеризуется тот факт, что цена земельного участка напрямую зависит от наличия на земельном рынке идентичных участков. Вместе с этим при помощи принципа замещения можно установить максимально возможную потенциальную стоимость объекта недвижимости.

Еще одним важным принципом можно назвать ожидания, который определяется планируемым уровнем дохода или степенью удобства от практического применения земли со стороны покупателя, в том числе выручку от дальнейшей его продажи. Еще одна группа принципов оценки характеризуется процессом практического использования земли и собственно состоит из принципов так называемой остаточной продуктивности, максимально возможной производительности, уровня сбалансированности и разделения существующих элементов недвижимости и прав на них с имущественной точки зрения.

В целом, принцип остаточной продуктивности будет обозначен при помощи таблицы 1 [39].

Таблица 1 - Остаточная продуктивность земли

По сути, принцип остаточной продуктивности характеризует по какой причине остаточная стоимость земельного участка может быть подвержена весьма значительным колебаниям разного рода.

В свою очередь, принцип максимально возможной производительности характерен тем, что цена различных факторов производства или определенных улучшений, можно определить тем, как сильно их отсутствие уменьшает суммарную стоимость земли.

Следующий принцип, так называемый принцип сбалансированности подразумевает под собой, что наиболее эффективное совмещение различных производственных факторов, обеспечивает получение крайне высокой стоимости земельного участка, независимо от используемых типов землепользования.

Ну и наконец принцип разделения существующих элементов недвижимости и прав на них с имущественной точки зрения подразумевает тот факт, что с физической точки зрения элементы комплексного объекта недвижимости и соответственно имущественные права на него следует разделять и соединять так, чтобы получить максимально возможный размер стоимости конкретного объекта, как правило, на практике используются [39]: пространственное разделение; разделение по видам имущественных прав; разделение по времени владения или пользования.

Третья группа принципов состоит из принципов спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения с точки зрения воздействия внешних факторов, отражающие влияние рыночной среды.

Принцип спроса и предложения характеризует взаимосвязь между существующей потребностью в земле и определенной недостаточностью объема их предложения.

Образование необходимого спроса на конкретные земельные участки объясняется воздействием различных факторов.

Обозначенный выше принцип характеризует существующие различия в стоимости объектов в зависимости от их назначения с целевой точки зрения, разрешенного практического использования, существующей формы собственности и местонахождения [41].

Принцип конкуренции дает понять, что стоимость на конкретные земельные участки выставляется путем конкуренции разного рода субъектов рынка на регулярной основе, преследующими цели максимизации возможной прибыли.

Принцип соответствия объясняет, что практическое применение земельного участка является эффективным в том случае, когда понесенные затраты на покупку и его дальнейшее освоение, прямо соответствуют степени полезности и доходности того объекта недвижимости, который был построен на нем согласно действующим нормам и стандартам.

Принцип изменения внешней среды объясняется различными потенциальными экономическими, социальными, юридическими условиями осуществления оценки земельных участков, принимая во внимание внешнее окружение.

Наиболее эффективное использование (далее - НЭИ) подразумевает под собой тот факт, что из потенциальных вариантов практического применения земельного участка, как правило выбирается тот, при котором в максимальной степени реализуются различные возможности функционального характера при условии соблюдения действующего законодательства.

В целом, данный принцип дает реальную возможность выявить тот вариант, при использовании которого конкретный земельный участок будет приносить наивысший доход.

Исходя из этого, становится очевидно, что принцип НЭИ в некоторой степени объединяет все остальные принципы стоимостной оценки земли.

1.2 Основные подходы и методы в оценке земельных участков

Для выполнения эффективной оценки кадастровой и единичной стоимости, как правило применяют следующие подходы:

1 Доходный;

2 Сравнительный;

3 Затратный (техника остатка).

Официально действующими в настоящее время методическими рекомендациями в вопросах выявления рыночной стоимости конкретных земельных участков, которые были утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р обозначено, что при выполнении оценки необходимо применять доходный, сравнительный и затратный подходы [22]. Каждый из подходов характерен конкретными методами оценки.

При осуществлении оценки рыночной стоимости применяются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Все использующиеся подходы и методы оценки достаточно наглядно обозначены на рисунке 2 [39].

Рисунок 2 - Схема подходов и методов оценки рыночной стоимости земельных участков

Конечный размер оценочной стоимости рассчитывается, принимая во внимание те результаты, которые были получены разными подходами.

Весь комплекс применяемых методов оценки стоимости, которые основаны на выявлении планируемых доходов от объекта оценки, можно назвать так называемым доходным подходом. Если использовать этот подход, цена любого объекта недвижимости рассчитывается его потенциальной возможностью приносить реальный денежный доход. Он базируется на так называемом принципе ожидания и принимает во внимание принципы наилучшего и наиболее эффективного использования, спроса и предложения, и замещения [27].

В случае применения доходного подхода выявляется также размер потенциальных доходов от практического применения конкретного земельного участка, в том числе учитывая сдачу его в рамках аренды или продажи. При этом важно отметить, что все потоки доходов за вычетом так называемых потоков затрат капитализируются.

По сути, капитализация -- это результат деления дохода от практического применения земельного участка на необходимый коэффициент капитализации.

Главное условие, которое требуется соблюдать это то, что различные потоки денежных средств должны выявляться на идентичной основе [31].

В целом, доходный подход состоит из метода капитализации дохода, метода остатка и метода предполагаемого использования.

Метод капитализации дохода базируется на выявлении дохода от владения конкретным земельным участком сроком один год и последующим делением его на существующий коэффициент капитализации или же напротив, умножением на временной срок капитализации, другими словами период, который требуется для полной окупаемости или воспроизводства так называемого земледельческого капитала [33].

Все расчеты базируются на указанной ниже формуле:

, (1)

где

I -- доход,

R -- норма или коэффициент капитализации.

Стоит отметить, что процесс осуществления оценки текущей рыночной стоимости методом капитализации дохода состоит из:

1 Выявления необходимой величины капитализируемого дохода;

2 Выявления необходимого коэффициента капитализации;

3 Выявление текущей рыночной стоимости земельного участка.

При нахождении стоимости земли в отличие от стоимости зданий, коэффициент капитализации состоит исключительно из одного элемента - ставки дохода, в данном случае так называемая норма возмещения не используется, ведь время эксплуатации земельного участка по сути безгранично. Сложившиеся в мировой практике подходы к определению коэффициента капитализации представлены в приложении А.

В городах Российской Федерации различные муниципальные органы принимают базовые ставки размера арендной платы за землю, которая находится в их собственности, дифференцируемые с точки зрения разделения территориально-экономическим зонам. Также существуют коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из обозначенных выше данных, размер необходимой арендной платы за один год может быть найдена по указанной ниже формуле:

, (2)

где

А - величина годовой арендной платы за земельный участок;

C_б - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м.;

К_д - коэффициент вида деятельности арендатора;

К_м - коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S - площадь земельного участка.

В процессе определения стоимости земельного участка применяется капитализация арендной платы за один год [28].

В полном соответствии с активно используемым принципом остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, которые построены на земле путем привлечения необходимого финансового капитала, рабочей силы и управления, определенный приоритет отдается в процессе распределения дохода. Тот доход, который остался после полного покрытия всех имеющихся затрат на привлечение прочих факторов, непосредственно относится к конкретному земельному участку [39].

При использовании первого варианта метода остатка определение стоимости производится следующим образом [22]:

1 Определение стоимости улучшений;

2 Определение чистого операционного дохода от объекта недвижимости;

3 Определение чистого операционного дохода, который приходится на осуществляемые в течение года улучшения;

4 Определение существующего остатка чистого операционного дохода;

5 Определение справедливой рыночной стоимости земельного участка.

Важно отметить тот факт, что под стоимостью воспроизводства необходимо понимать объем расходов в рыночных ценах, которые имеются в период осуществления оценки, на формирование необходимого объекта, который полностью соответствует объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Под стоимостью замещения понимается объем расходов на формирование объекта, идентичного объекту оценки, в рыночных ценах, на дату осуществления оценки.

Определение чистого операционного дохода осуществляется в рамках выполнения нескольких стадий.

Первая стадия - производится оценка потенциального валового дохода (ПВД).

ПВД - это такой доход, который потенциально есть возможность получить от недвижимости при максимальной загруженности площадей, без потерь, рассчитывается за год [27].

, (3)

где

S - площадь (кв. м.), которая сдается в аренду;

А - размер ставки арендной платы за 1 кв. м. площади.

Вторая стадия - осуществляется оценка так называемого действительного валового дохода (ДВД).

ДВД - это потенциальный доход за вычетом различных убытков от недозагрузки площадей и потерь в процессе сбора арендной платы.

Потери как правило определяются по ставке, которая выявляется для стандартного уровня управления на этом рынке.

Принимаются во внимание все другие доходы от объекта недвижимости, которые не входят в состав арендной платы.

(4)

Третья стадия - определяются потенциальные расходы операционного характера и расходы на замещение. Операционными расходами называются такие расходы, которые проявляются время от времени и которые требуются для обеспечения эффективного функционирования объекта недвижимости, в свою очередь делятся на условно постоянные и условно переменные [33].

После определения имеющихся операционных расходов и расходов на замещение выявляется потенциальный чистый операционный доход (ЧОД):

(5)

По сути, ЧОД, который приходится на годовые улучшения, определяется как произведение цены улучшений на коэффициент капитализации доходов от получаемых улучшений [39].

Определение рыночной стоимости осуществляется через процесс капитализации ЧОД непосредственно для земли.

Второй вариант метода остатка осуществляется следующим образом [22]:

1 Определение стоимости улучшений, которые полностью соответствуют НЭИ того земельного участка, который оценивают;

2 Определение ЧОД на базе текущих рыночных ставок осуществления арендной деятельности;

3 Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимо-сти через процесс капитализации ЧОД;

4 Определение справедливой рыночной цены земельного участка, при этом от объема текущей рыночной стоимости единого объекта недвижимости отнимается стоимость осуществляемых улучшений.

Вероятность применения земельного участка способом, который приносит определенный доход, можно назвать необходимым условием использования на практике метода предполагаемого использования.

Данный метод в свою очередь имеет такой алгоритм действий [22]:

1 Расчет необходимой суммы и структуры расходов с временной точки зрения, которые требуются для максимально эффективного использования земельного участка;

2 Выявление величины и структуры доходов с временной точки зрения от самого эффективного практического использования земли;

3 Расчет размера и временной структуры имеющихся операционных расходов;

4 Выявление так называемой ставки дисконтирования, которая полностью отвечает уровню риска инвестирования в тот земельный участок, который подвергается оценке;

5 Определение стоимости земельного участка путем дисконтирования всех имеющихся доходов и расходов, которые так или иначе связаны с практическим использованием земельного участка.

Вместе с этим существует еще один вариант метода предполагаемого использования, который как правило именуется методом разбивки на участки.

Он используется в тех случаях, когда самым эффективным его практическим применением можно назвать разделение существующего земельного массива на весьма стандартные участки, и является по сути в некоторой степени упрощенной моделью инвестиционного анализа [39].

Оценка методом разбивки на участки осуществляется так:

1 Производится анализ самого эффективного варианта застройки, выявляются размеры индивидуальных участков;

2 Осуществляется расчет планируемой цены продажи тех уча-стков, которые были освоены через процесс анализа аналогичных участков;

3 Составляется необходимая смета с учетом всех затрат;

4 Выявляется размер чистого дохода от продаж;

5 Выявляется необходимый временной период, который требуется на освоение и последующую продажу;

6 Производится дисконтирование чистого дохода от процесса продажи имеющихся земельных участков.

Далее переходим к сравнительному подходу. Под этим подходом необходимо понимать комплекс существующих методов оценки стоимости, который основываются на сравнении объекта оценки с идентичными объектами.

Сравнительный подход основывается на том, что стоимость того имущества, которое оценивается, выявляется на основе всестороннего анализа стоимости аналогичных сделок [26].

Данный подход состоит из методов сравнения продаж, выделения и распределения [27].

В целом, в общем виде модель расчета рыночной стоимости имеет следующий вид:

, (6)

где

С_р - рыночная стоимость земельного участка, который оценивается;

Ц_i - цена продажи i-го аналогичного земельного участка;

К_{i -} размер необходимых корректировок цены продажи i-гo аналогичного земель-ного участка.

Собственно, сам метод сравнения продаж осуществляется следующим образом [22]:

1 Определение недавних сделок с аналогичных объектов;

2 Проверка имеющейся информации о аналогичных сделках;

3 Сравнение того земельного участка, который оценивается с существующими аналогичными примерами и внесение необходимых корректировок;

4 Всесторонний анализ приведенных аналогичных цен и соответственно выведение итогового размера рыночной цены земельного участка, который подвергается оценке.

По сути, оценку методом сравнения продаж можно назвать весьма объективной в ситуациях, когда есть достаточное число объективной информации по аналогичным сделкам, которые уже произошли.

Важно отметить тот факт, что земельные участки должны быть идентичны по целому ряду признаков.

Оценка земельного участка с помощью сравнения с другими участками земли, которые уже были проданы может осуществляться следующими способами [39]: по элементам сравнения и с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения как правило именуют различные характеристики земельных участков и условия сделок, непосредственно влияющих на размер стоимости продажи. Очень важно в процессе сравнения определенным образом рассматривать состав прав собственности, которые будут переданы, существующиеусловия финансирования сделки купли-продажи, время и условия продажи, местоположение и окружение, различные особенности физического и экономического характера [37].

Последовательность внесения корректировок и способы определение их величины представлены в приложении Б.

При осуществлении разного рода сделок с земельными участками активно применяется сравнение цены за конкретную единицу, например, за 1 кв. м. или за 1 лот и т.д. [27].

Исходя из этого, достаточно очевидно, что определения и внесения корректировок стоимости аналогов, обычно, должны быть весьма близки друг другу.

Чтобы получить значительно более точный конечный результат, требуется применять так называемую формулу средневзвешенной величины. В данном случае удельные веса присваиваются ценам аналогов исходя из определенных факторов [31]: число поправок, которые были внесены, величина поправок в абсолютных значениях, достоверность информации и т.д.

При этом, итоговая оценка выражается в рублях в виде суммарной величины, за исключением ситуаций, оговоренных непосредственно в договоре.

Далее, так называемый метод выделения базируется на выявлении существующей разницы между отдельно рыночной стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью всего объекта недвижимости в целом. Этот метод используется при существовании информации о стоимости продаж с аналогичными вариантами. Оценка происходит в три этапа [39].

1 Выявление текущей рыночной стоимости единого объекта недвижимости, который включает в себя оцениваемый земельный участок.

2 Определение стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений, непосредственно находящихся на участке.

3 Расчет текущей рыночной стоимости непосредственно земельного участка через процесс вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости зданий и сооружений.

Метод выделения способен привести к реально объективным исходам, лишь в том случае, если есть возможность максимально точно оценить величину стоимости осуществления улучшений, принимая в расчет накопленный износ в условиях некоторого равновесия между спросом и предложением.

Метод распределения подразумевает под собой, что для каждого типа застройки есть четко оговоренная пропорция между ценой земельного участка и ценой производимых улучшений [27].

Метод распределения базируется на нахождении определенного соотношения между ценой земли и ценой тех строений, которые были построены на земле. Соответственно цена продажи состоит из цены отдельно зданий и цены земельного участка.

В том случае, если в районе, где осуществляется оценка отсутствует необходимое количеств продаж неосвоенных земель, то есть возможность подобрать в целом идентичный район с существующими продажами и следующим образом рассчитать так называемую долю земли:

, (7)

где

D_з - доля земли;

V_з - стоимость земли;

V_он - стоимость единого объекта недвижимости.

Далее будет рассмотрен последний оставшийся, затратный подход. К нему принято относить весь комплекс существующих методов оценки стоимости, которые основываются на выявлении тех затрат, которые необходимы для последующего воспроизводства или же замещения объекта оценки, принимая в расчет его износ. Данный вид подхода базируется на расчете необходимых затрат по восстановлению либо замещению объекта недвижимости, идентичному по собственной полезности объекту, над которым производятся оценочные манипуляции, принимая в расчет его износ. Как правило, применяется для выявления стоимости различных улучшений, которые находятся на земельном участке для того, чтобы выделить отдельно земельную часть.

В полном соответствии существующими методическими рекомендациями элементы этого вида подхода, как правило применяются в методе остатка и методе выделения [22].



Раздел 2 Анализ практики оценки земельных участков

2.1 Законодательно-правовые основы оценки земли

Если рассматривать с правовой точки зрения, то обеспечение грамотной оценки реальной стоимости земли состоит из [27]:

1 Осуществления регулирования на уровне действующего законодательства процесса оценки стоимости конкретного земельного участка и самых разных ресурсов природного характера;

2 Права имущественного характера на землю;

3 Градостроительные и прочие ограничения в практическом использовании земли.

В рамках действующей Конституции РФ законодательство, регулирующее земельные вопросы можно назвать предметом ведения РФ в целом и ее отдельных регионов и состоит из так называемого Земельного кодекса РФ, других федеральных законов и законов отдельных регионов. Все прочие акты, которые содержат нормы земельного права, могут издавать Президент РФ, Правительство РФ, государственные органы исполнительной власти регионального и муниципального уровня. В вопросах недвижимости роль законов на уровне регионов и отдельных муниципалитетов существенно более велика, нежели в прочих отраслях экономики. [1]

Безусловно, стоит отметить, что национальное законодательство РФ подчиняется Международным нормативно-правовым актам данной сфере, которые могут издаваться в виде различных договоров, конвенций и деклараций. К ним можно отнести «Международные стандарты оценки (МСО 1 - 4)» так называемого Международного комитета по существующим стандартам оценки.

На сегодняшний день Федеральное законодательство состоит из [26]:

а) Конституции Российской Федерации

б) Федеральных законов

К главным документам данного уровня, которые регламентируют оценку земли и определяют сферу практического использования различных показателей оценочного характера, принято относить:

1 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ;

2 Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27.07.2006 № 157-ФЗ;

3 Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 года № 137-ФЗ;

4 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ;

5 Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 № 52-ФЗ;

6 Федеральный закон «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» от 16.04.2001 г. № 45-ФЗ;

в) Указы Президента Российской Федерации

г) Постановления Правительства Российской Федерации, такие как:

1 Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 № 808;

2 Постановление Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999 № 945;

3 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04. 2000 № 316;

4 Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15.03.1997 № 319;

5 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства» от 28.01.1993 № 77.

д) Различные законодательные акты ведомственного характера, к которым принято относит издаваемые отдельными министерствами и ведомствами, которые уполномочены заниматься вопросами регулирования оценочной деятельности и осуществлять эффективную оценку земли и прочих видов природных ресурсов, нормативные акты.

1 Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» от 20.07.2007 № 256;

2 Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20.07.2007 № 255;

3 Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20.07.2007 № 254;

4 Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.2010 № 508;

5 Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 04.07.2011 № 328;

6 Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 07.11.2011 № 628;

7 Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» от 25.09.2014 № 611;

8 Распоряжение Минимущества РФ «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» от 06.03.2002 № 568-р.

При осуществлении оценки земельных участков, производится оценка земельных участков, которые находятся в эксплуатации и приносят вполне конкретную выгоду материального характера. Важно отметить, что как правило, права на землю и природные ресурсы можно разделить на две большие группы [41]:

- права, которые определяют принадлежность имущества, другими словами право собственности;

- права пользования, другими словами аренда, концессия и т.д.

Виды прав на землю принято разделять на [4]:

- собственность, которая может быть частной, государственной, муниципальной и т.д.;

- бессрочное пользование на постоянной основе;

- пожизненное наследуемое владение;

- безвозмездное срочное пользование;

- аренда земельных участков;

- ограниченное пользование чужим земельным участком.

Действующим в настоящее время Гражданским кодексом Российской Федерации к вещным правам на землю вместе с правом собственности принято относить: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного, другими словами бессрочного пользования земельным участком; так называемые сервитуты [2].

Как правило, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом, которое предусмотрено действующим гражданским законодательством к земельным участкам не применяется [2].

Важно отдельно уточнить о существующих особенностях оборота земель. Под данным термином понимается перераспределение земли между различными собственниками различными методами экономического характера основываясь на текущем спросе и предложении [26].

Принято выделять три основные категории земель с точки зрения возможности вовлекаться в определенные сделки:

- земельные участки, оборот которых разрешен;

- земли, которые изъяты из оборота;

- земли, которые частично изъяты из оборота.

Для эффективного соблюдения существующих интересов страны и общества в процессе использования земли утверждаются правила землепользования, соответствующие действующим нормам правового характера; осуществляется регулирование землепользования на государственном и муниципальном уровне.

Есть два основных типа регулирования. К первому типу регулирования принято относить самые ценные земли и соответственно особые режимы их использования. Второй тип состоит из регулирования застройки на различных городских землях [27].

2.2 Анализ рынка земельных участков Ставропольского края

Ставропольский край официально входит в состав Северо-Кавказского федерального округа, а также Северо-Кавказского экономического района. Находится в центральной части так называемого Предкавказья и на северном склоне Большого Кавказа. Протяженность края составляет практически 275 км с севера на юг и 380 км с запада на восток.

На западе и юго-западе Ставропольский край граничит с Краснодарским краем, на северо-западе с Ростовской областью, на севере и северо-востоке с Калмыкией, на востоке с Дагестаном, на юго-востоке с Чеченской Республикой, на юге с Северной Осетией-Аланией, Карачаево-Черкесской и Кабардино-Балкарской республиками.

С административной точки зрения в состав края входят 27 районов, 9 городов краевого подчинения, 12 городов районного подчинения, 7 рабочих и курортных поселков. Административным центром является город Ставрополь.

На территории Ставропольского края находится особая экономическая зона туристско-рекреационного типа «Гранд Спа Юца», созданная в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 71 от 3 февраля 2007 года. С декабря 2012 года Туристско-рекреационная особая экономическая зона «Гранд Спа Юца» Ставропольского края включена в Северокавказский туристический кластер, которым управляет ПАО «Курорты Северного Кавказа».

Согласно официальным данным, предоставляемым Росстатом на 01.01.2017 г. численность населения края равняется значению 2 645 528 человек, в свою очередь плотность населения равняется 43,62 чел./кв. км.

В дальнейшем, в рамках данной работы будет проведен всесторонний анализ современного земельного рынка г. Ставрополь.

Структура предложения земельных участков ИЖС, соответствующая принятому районированию г. Ставрополь, изображена на рисунке 3.

Рисунок 3 - Структура предложения земельных участков ИЖС по районам г. Ставрополь на 01.02.2017г., %

В целом, исходя из данных указанных на рисунке выше становится очевидно, что самый крупный объем предложения земельных участков ИЖС находится в Юго-Западном районе и равняется значению в 26%, а самый малый объем предложения находится в 204-м квартале -12%.

Согласно официальным данным на 1 февраля 2017 года средняя стоимость предложений земельных участков равнялась значению в 291 386 руб/сот. +/- 10,5%. При этом цена 1 сотки находится в диапазоне от 45 724 руб до 801 126 руб в зависимости от различных факторов.

Наименьшая стоимость предложения объекта равнялась сумме в 380 тыс. руб, самая крупная составила 15 млн. руб[24].

В целом, существующее соотношение средних цен по различным районам города обозначено на рисунке 4.

Рисунок 4 - Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по районам г. Ставрополь на 01.02.2017г., руб

В целом, показанный анализ динамики цен разделяется на следующие составляющие: долгосрочная, которая имеет интервал сроком 1 год и краткосрочная, чей интервал в свою очередь равняется значению 3 месяца.

Долгосрочная динамика указана далее, на рисунках 5 и 6.



Рисунок 5 - Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в г. Ставрополь с 01.01.2009 по 01.02.2017г., руб.

За тот временной период, который был исследован (с 01 января 2009 г. по 01 февраля 2017 г.) средний уровень стоимости 1 сотки сократился на 102 538 руб[24].

Рисунок 6 - Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в г. Ставрополь с 01.01.2009 по 01.02.2017г., %

За тот временной период, который был исследован (с 01 января 2009 г. по 1 февраля 2017г.) средняя стоимость 1 сотки сократилась на 25%.

Для осуществления полноценного анализа существующей динамики цен с краткосрочной точки зрения имеющихся предложений земельных участков были отмечены доступные объявления в указанном сегменте. Базисом является официальный средний показатель за 2009 год (379 413 руб/сот.). Результат представлен в таблице 2



Таблица 2 - Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС по районам г. Ставрополь, руб

Указанные в таблицы данные прямо говорят о том, что на существующем рынке земельных участков самые крупные средние показатели цен предложений видны в Центральном районе города, а самые малые - в прочих.

Текущая краткосрочная динамика средней стоимости предложений земельных участков, которая имеется в рамках временного периода в диапазоне с марта 2014 г. по 1 февраля 2017 года, которая указана в руб, в графическом виде обозначена на рисунке 7.

Рисунок 7 - Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в г. Ставрополь с 2014 по 2017г., руб.

Имеющаяся краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выставленных на продажу в аналогичный временной период в диапазоне с марта 2014 г. по 1 февраля 2017 г., которая выражена в процентах, в графическом виде обозначена на рисунке 8.

Рисунок 8 - Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в г. Ставрополь с 2014 по 2017г., %

Ситуация на земельном рынке, которая сложилась в настоящее время дает возможность сделать однозначный вывод, что средняя цена 1 сотки земли под ИЖС выросла, однако безусловно, ситуацию на данном рынке не стоит считать однозначной, в связи с тем, что рынок -- это весьма нестабильная структура, и потенциальное увеличение цены нельзя назвать существенным. Все объявления, так или иначе подлежат торгу. В целом, рынок на современном этапе является неактивным, при этом значительные сделки практически не осуществляются за первоначально объявленную цену [24].

Текущая структура имеющегося предложения земельных участков под осуществление застройки коммерческого характера, которая соответствует существующему районированию г. Ставрополь, указана на рисунке 9.



Рисунок 9 - Структура предложения земельных участков под коммерческую застройку по районам г. Ставрополь на 01.02.2017г.

Из данных, которые указаны выше становится очевидно, что самый крупный объем предложения земельных участков под осуществления коммерческой застройки находится в Центральном районе - 39%, а самый малый объем в 204-м квартале - всего лишь 3%.

В настоящее время, по состоянию на 1 февраля 2017 года средний уровень стоимости предложений земельных участков равнялся значению 432 564 руб/сот. +/- 25%. При этом ценовой диапазон за 1 сотку был в пределах от 48 433 руб до 1 550 000 руб в зависимости от различных факторов ценообразующего характера.

Самый низкий уровень стоимости предложения одного участка под застройку коммерческого характера равнялся значеню в 500 тыс. руб, а самый высокий - 113 млн. руб[24].

Текущее соотношение среднего уровня стоимости имеющихся предложений по отдельным районам города указано на рисунке 10.

Рисунок 10 - Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по районам г. Ставрополь на 01.02.2017г., руб.

Как правило, анализ динамики цен можно разделить на две следующие части: долгосрочная, которая имеет интервал в 1 год и краткосрочная, которая имеет интервал в 3 месяца.

Долгосрочная динамика указана на рисунках 11 и 12.

Рисунок 11 - Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в г. Ставрополь с 01.01.2009 по 01.02.2017г., руб.

За тот временной период, который был исследован (с 01 января 2009 г. по 01 февраля 2017 г.) средняя стоимость 1 сотки земельных участков сократилась на 55 214 руб по сути упав до значений 2010 г.



Рисунок 12 - Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в г. Ставрополь с 01.01.2009 по 01.02.2017г., %

За тот временной период, который был исследован (с 01 января 2009 г. по 01 февраля 2017 г.) средняя стоимость 1 сотки земельных участков сократилась на 11%.

Для осуществления всестороннего анализа краткосрочной динамики стоимостных предложений земельных участков были проанализированы доступные объявления в этом рыночном сегменте. Базисом является среднее значение за 2009 год (500 156 руб/сот.)[24]. Результат указан в таблице 3.

Таблица 3 - Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по районам г. Ставрополь, руб.

Таблица 3 прямо говорит о том факте, что на существующем рынке земельных участков самые крупные средние стоимостные показатели имеющихся предложений были зафиксированы в Центральном районе города, а самые малые - в «Других» городских районах.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков под застройку коммерческого характера, которая выражена в руб, в графическом виде обозначена на рисунке 13.

Рисунок 13 - Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в г. Ставрополь с 2014 по 2017г., руб.

Краткосрочная динамика средней стоимости предложений земельных участков, которая выражена в процентах, в графическом виде указана на рисунке 14.

Рисунок 14 - Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в г. Ставрополь с 2014- 2017г., %

В целом, текущая ситуация в экономике и промышленности края, а также довольно невысокий уровень инвестиционной привлекательности оказывает ярко выраженное отрицательное воздействие на современный рынок земельных участков для промышленного применения.

На сегодняшний день, рынок земельных участков указанного выше назначения можно охарактеризовать довольно слабым уровнем развитости - малым объемом предложения и соответственно невысоким уровнем спроса. При этом в целом, с точки зрения динамики показателей макроэкономических показателей ситуация в целом позитивна, что дает возможность в некоторой степени надеяться на определенное улучшение текущей ситуации в будущем, однако эффективно оценить с точки зрения долгосрочной перспективы не имеется возможности. Кроме того, стоит отдельно отметить, что сейчас, довольно часто, различные объекты готовы продавать по сильно уменьшенным, по сути не рыночным ценам.