Оценка стоимости земельных участков

Так называемая скидка на торг, согласно официальным данным крупного исследования «Справочник оценщика недвижимости»[36], при осуществлении разного рода сделок с земельными участками самого разного назначения (ИЖС, многоэтажное жилищное строительство, коммерческая застройка, застройка производственно-складского характера) находится в диапазоне от 8 до 14%, что прямо соотносится с представленными данными ставропольских риелторов, говорящих о весьма значительной скидке на торг при заключении торговой сделки с нежилой недвижимостью в рамках 5 - 20%. При этом, они же отмечают, что указанные скидки говорят о том, что ситуация на текущем рынке достаточно стабильна. При этом процентные показатели скидок для прочих объектов недвижимости при заключении сделок могут быть совершенно другими и составлять практически 30%[24].

Текущая структура существующего предложения сельскохозяйственных земельных участков, которая соответствует общепринятому районированию г. Ставрополь, указана на рисунке 15.



Рисунок 15 - Структура предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения по районам г. Ставрополь на 01.02.2017 г.

Из тех данных, которые представлены выше, вполне очевидно, что самый крупный объем предложения сельскохозяйственных земельных участков находится в Промышленном районе и составляет 42%, соответственно самый малый объем в Ленинском районе - 26%.

В настоящее время, на 1 февраля 2017 года средняя стоимость имеющихся предложений сельскохозяйственных земельных участков равняется значению в 52 364 руб/сот. +/- 25%. При этом стоимость 1 сотки находится в диапазоне от 432 руб до 271 000 руб в зависимости от существующих факторов ценообразующего характера.

Наименьшая стоимость предложения одного земельного участка под с/х нужды равнялась сумме в 55 тыс. руб, а самая крупная - 25 млн. руб.

В целом, очевидно, что на цену конкретного участка сильное влияние оказывает площадь [24]. Указанный ниже рисунок 16 показывает зависимость цены сельскохозяйственного земельного участка от размера участка и уровня соотношения средних цен по различным районам города.

Рисунок 16 - Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков сельскохозяйственного назначения по районам г. Ставрополь в зависимости от площади земельного участка, руб.

Важно отметить тот факт, что указанные выше значения представлены для иллюстрации ценообразующего воздействия размера площади участка и не могут быть применены для выявления конкретных корректирующих коэффициентов, в связи с тем, что участки, которые были определенным образом сгруппированы, в некоторой степени различались прочими факторами ценообразующего характера.

Большая часть сельскохозяйственных земельных участков, которые выставлены на продажу в рамках городской черты в Ставрополе - это участки, которые находятся в СНТ или ДНТ.

В целом, анализ показывает, что средний размер сельскохозяйственного участка, который находится в городской черте равняется размеру в 8 соток[24]. Данные, указанные ниже, показывают распределение общего объема предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения, выставленных на продажу в г. Ставрополе, по площади.

Рисунок 17 - Распределение объема предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения в зависимости от площади в г. Ставрополь на 01.02.2017 г.

Далее будет осуществлен переход к всестороннему анализу рынка земельных участков, которые выставлены на продажу в Кавказских Минеральных Водах.

Текущая структура предложения на современном рынке земельных участков ИЖС, согласно официально принятому районированию в регионе Кавказских Минеральных Вод, указана на рисунке 18.

Рисунок 18 - Структура предложения земельных участков ИЖС по городам Кавминвод на 01.02.2017 г., %



Исходя из представленных данных становится видно, что самый крупный объем предложения земельных участков ИЖС, объемом 30% находится в г. Пятигорск, а самый малый объем предложения земельных участков находится в г. Железноводск - 8%.

На текущий момент, по состоянию на 1 февраля 2017 года средняя стоимость земельных участков под ИЖС равнялась сумме в 206 402 руб/сот. +/- 25%. При этом, стоимость 1 сотки земельных участков находилась в диапазоне от 26 000 рублей до 2 378 000 рублей в зависимости от существующих факторов ценообразующего характера [25].

Соотношение среднего стоимостного уровгя цен предложений в городах Кавказских Минеральных Вод приведено на рисунке 19.

Рисунок 19 - Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по городам Кавминвод на 01.02.2017 г., руб

Наибольший уровень стоимости земельных участков зафиксирован в Пятигорске, Кисловодске и Ессентуках, серьезно отличается цена земельных участков в городах Железноводск, Минеральные Воды в Георгиевске.

Как правило, средний размер участка под ИЖС, который выставлен на продажу в регионе Кавминвод равняется значению 9 соток.

Исходя из анализа очевидно большое воздействие на цену участка его площади, существующая в настоящее время структура предложения по размерам участков указана ниже:

Рисунок 20 - Распределение объема предложений земельных участков ИЖС в зависимости от площади в Кавминвод на 01.02.2017 г.

Цена 1 сотки земельного участка в городской черте под ИЖС находится в диапазоне от 25 000 рублей до 2 400 000 рублей. Наименьший уровень стоимости за 1 сотку земли в г. Ессентуки, в то время, как самая крупная - в г. Кисловодске. Стоит отметить, что меньшей стоимостью обладают объекты, которые состоят из земельных участков, не имеющих строений, с коммуникациями по меже, которые находятся в определенной отдаленности от города[25].

Текущая структура предложения земельных участков под застройку коммерческого характера, согласно общепринятому разделению на районы региона Кавказских Минеральных Вод, указана на рисунке 21.



Рисунок 21 - Структура предложения земельных участков под коммерческую застройку по городам Кавминвод на 01.02.2017 г.

Исходя из представленных данных видно, что самый крупный объем предложения земельных участков под застройку коммерческого, который равняется 41% представлен в г. Пятигорске, а соответственно самый малый объем находится в г. Железноводск и г. Кисловодск, который равняется по 4 и 6%.

По состоянию на 1 февраля 2017 года средняя стоимость земельных участков равнялась сумме в 275 800 руб/сот. +/- 25%. Стоимость 1 сотки находится в диапазоне от 2 564 руб до 1 201 640 руб в зависимости от раздичных ценообразующих факторов.

Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 22.



Рисунок 22 - Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по городам Кавминвод на 01.02.2017г., руб.

В целом, стоимость предложения довольно неоднородна и напрямую зависит, от местоположения земельного участка, его размера и от его назначения, существования необходимой документации проектного характера. Очевидно, что на цену прямо воздействует не только нахождение участка в конкретном городе, но и различные условия размещения локального характера, например, земельные участки, которые находятся в центре Пятигорска отличаются по своей стоимости от земельных участков, которые находятся на окраинах. Например, земельные участки в определенных районах Железноводска и Минеральных Вод по собственной цене достаточно сравнимы с земельными участками, которые находятся в Пятигорске и Кисловодска. В качестве примера можно привести следующий факт, максимальная цена 1 сотки земли была зафиксирована в г. Пятигорске. Цена в районе Квартал, где она достигает суммы в 1 390 000 рублей за 1 сотку. При этом самая малая стоимость предложения на земельный участок промышленного назначения равняется сумме в 2 664 рублей за 1 сотку за земельный участок, который находится в г. Минеральные Воды [25].

Анализ показывает существенное влияние на стоимость участка его площади, структура предложения по размерам участков представлена ниже:



Рисунок 23 - Распределение объема предложений земельных участков под коммерческую застройку в зависимости от площади в Кавминвод на 01.02.2017 г.,%

Важно отдельно отметить тот факт, что структура предложения по площади в городах Кавминвод показывает преимущество крупных участков (от 5 до 10 сот). Исходя из рисунка, более половины объектов, которые выставлены на продажу имеют площадь в обозначенном диапазоне.

Скидка на торг, согласно данным исследования «Справочник оценщика недвижимости»[36], при сделках с земельными участками различного назначения (ИЖС, под многоэтажное жилищное строительство, под коммерческие объекты, под производственно-складское назначение) содержится в диапазоне 9 - 15%, что коррелирует с данными ставропольских риелторов, которые говорят о скидке на торг при осуществлении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 - 20% [25].

Структура предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения, следуя принятому районированию в регионе Кавминвод, изображена на рисунке 24.



Рисунок 24 - Структура предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения по районам Кавминвод на 01.02.2017 г., %

Из тех данных, которые представлены выше становится очевидно, что самый крупный объем предложения сельскохозяйственных земельных участков, а именно 28% и 37% находятся в городах Ессентуки и Пятигорск, соответственно, а самый малый объем находится в г. Железноводск - 5%.

По состоянию на 1 февраля 2017 года средняя цена предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения составила 45 380 руб/сот +/- 25%. Диапазон цен предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 500 руб до 363 636 руб в зависимости от ценообразующих факторов[25]. Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 25.

Рисунок 25 - Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков сельскохозяйственного назначения по районам Кавминвод на 01.02.2017 г, руб.

Данные иллюстрации выше прямо показывают, что самая высокая цена сельскохозяйственного земельного участка находится в городе Пятигорске. Цена 1 сотки в черте города, территориально "Квартал" (мкр-н Бештау"), иногда достигает 363 636 рублей. Самая малая стоимость 1 сотки земельного участка с/х назначения находится в 6 км от Пятигорска. Например, цена участка размером 40 га р-не трассы ст. Ессентукская-Юца, который сдан в долгосрочную аренду, равняется 30 тыс. рублей, т.е. 500 руб/сот.

Большая часть сельскохозяйственных земельных участков, которые выставлены на продажу в регионе Кавминвод - это участки, которые находятся в СНТ или ДНТ.

Анализ дает понять, что средний размер сельскохозяйственного земельного участка, который находится в регионе Кавминвод равняется значению в 5-10 соток. Данные, которые представлены ниже, показывают распределение суммарного объема имеющихся предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые выставлены на продажу в регионе Кавказских Минеральных Вод, с точки зрения площади.

Рисунок 26 - Распределение объема предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения в зависимости от площади в Кавминвод на 01.02.2017 г.,%

Данные рисунка прямо говорят о том, что среди сельскохозяйственных земельных участков явно преобладают категории земель, имеющие размер в 5-10 соток (земельные участки в СНТ и ДНТ) и более 1 га (земельные участки в пригородах) [25].

Указанный ниже рисунок показывает зависимость стоимости сельскохозяйственного земельного участка от размера участка.

Рисунок 27 - Распределение средней стоимости участков сельскохозяйственного назначения в городах Кавминвод в зависимости от площади земельного участка на 01.02.2017 г., руб

Указанные значения показывают ярко выраженное ценообразующее воздействие площади участка и не могут применяться для выявления конкретных коэффициентов корректирующего характера по той причине, что участки были сгруппированы в одни группы, однако при этом различались разного рода ценообразующими факторами.

Порядка на 20% земельных участков, которые предлагаются к продаже, имеют строения небольшого размера, или же фундамент под какое-либо строение. Цена на данные участки, в зависимости от их местонахождения, находится в диапазоне от 55 000 руб/сот. до 580 000 руб/сот [25].



Раздел 3 Совершенствование оценки земельных участков

3.1 Разработка направлений по совершенствованию оценки земельных участков

На сегодняшний в России достаточно прочно укоренилась практика выставления земельных участков выставляются на разного рода конкурсы и аукционы, в результате которых определяется доля владельца в проекте. Расчет минимально возможной доли собственника возлагается непосредственно на оценщика, в связи с тем, что в рамках данной работы требуется оценить суммарную стоимость недвижимости, которая вовлекается в оборот. Кроме того, обычно, оценщик делает специальное технико-экономическое обоснование проекта, бизнес-план и экспертное заключение в вопросах, которые касаются эффективности бюджетной части проекта. Осуществляя данную работу оценщик вынужден сталкиваться с определенными проблемами [33].

В первую очередь, те земельные участки, которые выставляются на конкурс и аукцион довольно часто реализуются не по принципу НЭИ. Главная задача любого проекта инвестиционной направленности - это увеличение цены конкретного земельного участка через процесс его практического использования в полном соответствии с существующим принципом НЭИ. Для этого требуется рассмотреть все существующие варианты строительства на данном участке разных объектов недвижимости, что является довольно трудоемким процессом. Обычно, на том участке, который рассматривается, уже присутствуют различные эскизные проработки, которые, как правило, выполнены на денежные средства потенциального инвестора, и довольно часто оценщики просто принимают их. Вместе с этим, в полном соответствии с НЭИ выходит, что те здания и сооружения, которые есть на участке требуется сносить, что безусловно ложится достаточно серьезным обременением на проект и понижает стоимость земельного участка, который оценивается.

Кроме того, довольно значительная проблема непосредственно связана с оценкой прав на земельные участки. При осуществлении необходимых расчетов, которые направлены на получение реальной стоимости прав, требуется достаточно корректно выявить все потенциальные дисконтированные доходы и затраты проекта принимая во внимание риски. Безусловно, к примеру, все инвестиционно-строительные проекты, отличаются довольно длительным временем практической реализации, и при этом спрогнозировать развитие рынка за данный временной период весьма трудно, и в целом прогноз доходов иметь невысокую точность [33].

Достаточно длительное время процесс оценки недвижимости и земли базировался на особенности земли, как актива и фактической невозможности использования традиционных методов, при помощи которых осуществляется анализ активов финансового характера. В качестве объяснения определенной невозможности их использования указываются достаточно уникальные характеристики, вроде неделимости, специфических рисков бессрочности и т.д.

При этом, важно отметить, что есть наоборот сторонники оценки земли традиционными методами оценки финансовых активов [30].

Апологеты этой точки зрения, признают уникальность земельных активов, но при этом основной акцент делают на существующих общих характеристиках земельных и финансовых активов. К ним как правило относится то, что их цена как правило формируется создаваемыми ими:

- денежными потоками;

- их рисками и неопределенностью;

- ожидаемым ростом этих денежных потоков.

Все денежные потоки в рамках бизнеса в несколько упрощенном виде можно представить, как денежные потоки со стороны кредиторов и денежный поток, который приходится непосредственно на свой капитал. Определенное дисконтирование данных денежных потоков по специальным ставкам, которые учитывают все потенциальные риски их приобретения, представляют необходимое значение стоимости долговых средств и стоимости своего капитала. В комплексе, сумма стоимости долга и капитала является стоимостью бизнеса, другими словами инвестированного капитала [33].

С точки зрения позиции оценивания земельного участка стоимость бизнеса, который инвестирован в земельный участок является стоимостью земельного участка с имеющимися улучшениями. В целом, все денежные потоки от земли, являются арендной платой. В дальнейшем определяется, как ЧОД, который учитывает все выгоды, потери и затраты, которые можно объединить термином операционные расходы.

При этом, стоит уточнить, что если с точки зрения денежных потоков оценка земли и бизнеса фактически не отличается, то с точки зрения потенциальных рисков есть весьма значительные отличия. Сторонники традиционных методов оценки недвижимости заявляют, что применять классические методы оценки ставок дисконтирования, которые как правило используются в процессе оценки финансовых активов, для оценки земельного участка категорически нельзя. Но есть и противники данного подхода.

При выявлении суммы стоимости своего капитала в процессе оценке финансовых активов как правило используются следующие модели:

- модель оценки финансовых активов, которая сокращенно именуются CAMP;

- модель арбитражной оценки, которая сокращенно именуется АРМ.

Максимально подробно про данные модели рассказывается в рамках приложения В.

Потенциальная вероятность использования данных моделей в процессе оценки земельного участка напрямую зависит от степени о диверсификации со стороны инвесторов в земельные участки. Очевидно, что размер инвестиционной деятельности в землю очень велики, в связи с чем достичь высокого уровня диверсификации достаточно трудно. Несмотря на это, в последние годы было сформировано немало принципиально новых инструментов инвестирования, которые дают реальную возможность диверсифицировать инвестиции - в рамках отечественного рынка под данным инструментом понимаются так называемые закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).

В результате, при применении модели САМР с практической точки зрения для осуществления оценки земли весомым камнем преткновения является выявление рыночных индексов и эффективная оценка параметров риска. Конечно, различные научные исследования в данной сфере продолжаются и по мнению ряда специалистов они дадут реальную возможность использовать на практике модифицированную модель САМР в процессе осуществления оценки земли.

С целью правильной оценки потенциальной стоимости разного рода возможностей строительной деятельности и так называемую остаточную стоимость земли, можно применить так называемую теорию опционного ценообразования. Сам по себе термин опцион перекочевал с биржевого рынка и с буквальной точки зрения означает полноценную «возможность выбора». Среди всех используемых в настоящее время финансовых инструментов исключительно опционы обладают весьма уникальным свойством: они полностью защищают собственного владельца от негативного развития событий, при этом не лишая его реальной возможности получить некий дополнительный объем прибыли в случае наиболее благоприятного исхода, и в связи с этим обладают стоимостью [33].

Опционом можно назвать вполне определенные ценные бумаги, предоставляющие наличие определенного права, на приобретение или же наоборот продажу определенного ценного актива, в течении жизненного цикла самого опциона, или в некий момент времени, согласно заранее обозначенной цене.

По сути, временем образования теории оценивания опционов можно назвать 1973 г., когда Блэк и Скоулз сформировали собственную базовую систему, представляющую собой окончательную теорию опционного ценообразования. Образованная ими модель, которая получила название Блэка - Скоулза, неоднократно была дополнена в целях совершенствования.

Все подробности осуществления опционного ценообразования, ключевых предположений, которые лежат в рамках модели Блэка - Скоулза и использования формулы для инвестиционных проектов находятся в рамках приложения Г.

Одной из основных целей оценивания земли можно назвать оценка в целях налогообложения [29]. По сути, налогооблагаемой базой для осуществления определения земельного налога, согласно ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации, можно назвать кадастровую стоимость земельного участка [5]. Довольно часто предпринимались различной степени интенсивности попытки перехода на расчет земельного налога в зависимости от текущей рыночной цены земли, в связи с тем, что рыночная стоимость серьезно отличается от кадастровой, при этом демонстрируя истинное положение вещей. Кроме того, выдвигались довольно интересные предложения, связанные с переходом на комплексный налог на недвижимость, который бы включал в себя налоги на землю и имущество.

К примеру, в начале 1996 г. города Новгород и Тверь официально обратились в Правительство РФ с собственной инициативой о осуществлении эксперимента по внедрению так называемого налога на недвижимость. 20 июля 1997 г. Федеральный закон «О проведении эксперимента по на-логообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери» № 110-ФЗ был официально принят и вступил в законную силу.

Суть данного эксперимента состоит в том, чтобы заменить существующие налоги на имущество и землю единым налогом на недвижимость на базе текущей рыночной стоимости земли. Вместе с этим планировалось определенным образом изменить существующую методику расчета необходимого уровня арендной платы за землю, нежилые помещения, жилье, прямо связав ее с осуществлением оценки рыночной стоимости.

Одним из ключевых условий осуществления оценки и эффективного администрирования налога на недвижимость можно назвать формирование единой и полноценной базы данных о всей недвижимости, которая находится в территориальных пределах городов.

В целом, в рамках осуществляемых экспериментов была предпринята попытка практической реализации так называемой методологии массовой оценки, имеющей следующие недостатки вроде упрощенный подход к осуществлению оценки, а также неспособность эффективно оценивать особенные объекты, серьезную сложность формирования модели.

В процессе моделирования рынка стало ясно, что ситуация с оценкой отличающихся друг от друга объектов недвижимости существенно отличается.

При этом, несмотря на все проявившиеся проблемы и трудности, база данных все же была сформирована.

Требуется отдельно отметить, что в целом эксперимент осуществлялся в крайне сложный временной период, в условиях так называемой переходной экономики, серьезной неразвитости не только земельного рынка, но и всего рынка недвижимости.

3.2 Проектирование оценки стоимости земельного участка

В рамках данной выпускной квалификационной работы была осуществлена оценка земельного участка, который находится в муниципальной собственности Благодарненского района Ставропольского края. Назначение объекта административно-хозяйственный комплекс. Целью оценки можно назвать выявление объективной стоимости в целях купли-продажи. Определяемый вид стоимости - рыночная стоимость.

С точки зрения инфраструктуры в районе, в котором производилась оценка, весьма развита, основной вид застройки - это жилые дома и магазины. К земельному участку ведут различные подъездные пути. В целом, доступность с транспортной точки зрения можно характеризовать как удовлетворительную. В то же время все необходимые инженерные сети к данному объекту не подведены.

С точки зрения экологии состояние оцениваемого района можно характеризовать как удовлетворительное. Вся необходимая краткая информация о земельном участке находится в таблице 4.

Таблица 4 - Краткая информация об объекте оценки

Исходя из той информации, которая обозначена выше можно сделать вполне определенные выводы:

- объект, который подвергается оценке полностью соответствует необходимым нормативам и никоим образом не противоречит официально разрешённому виду использования;

- объект имеет вполне достаточную с транспортной точки зрения доступность, как для различного транспорта общественного пользования, так и для личного автомобильного транспорта;

- с точки зрения месторасположения объект, подвергаемый оценке, является пригодным для осуществления строительства требуемого административно-хозяйственного комплекса;

- данный район не имеет никаких серьезных отклонений имеющихся показателей с точки зрения экологии от средней по району.

Все территории, который прилегают к данному земельному участку как правило заняты различными жилыми объектами и торговыми организациями. В целом, район обозначенного объекта находится в состоянии устойчивой стабильности.

При выявлении самого эффективного применения был осуществлен всесторонний анализ через проведение необходимой проверки соответствия различных потенциальных вариантов использования следующим критериям:

1 Разрешенность с точки зрения действующего законодательства: земельный участок официально предназначен для осуществления строительства полномасштабного и современного административно-хозяйственного комплекса;

2 Осуществимость с физической точки зрения: участок, который подвергается оцениванию можно отнести к поселенческим землям и применения его для осуществления строительства административно-хозяйственного комплекса вполне логично и приемлемо;

3 Возможность осуществления с финансовой точки зрения: земельный участок необходимо рассматри-вать в рамках планируемого строительства современного административно-хозяйственного комплекса.

4 Максимально возможный уровень эффективности достигается в случае выборе наиболее эффективного и возможно варианта из всех представленных.

В целом, принимая во внимание местонахождение рассматриваемого участка, конфигурацию, особенности его окружения, а также анализ рынка земельных участков, следует сделать однозначный вывод, что самым эффективным с практической точки зрения вариантом использованием данного земельного участка можно назвать именно осуществление строительства административно-хозяйственного комплекса.

Для осуществление эффективной оценки потенциальной стоимости земельного участка используется метод сравнения продаж в рамках обозначенного ранее сравнительного подхода. В качестве примеров для сравнения были подобраны несколько участков, проданных в конце 2016 года.

В процессе осуществления оценки земельного участка площадью 1393 кв. м., который находится по адресу: г. Благодарный, ул. Советская, 21, сделаны такие поправки:

1 Право собственности: согласно объему тех прав, которые передаются, все представленные аналоги имеют идентичные условия, при этом представляют собой полностью сформированные участки. В результате, никакие корректировки не вносятся.

2 Условия финансирования: у абсолютно всех представленных аналогов и объекта оценки условия оплаты идентичны. Поправки в данном случае не вносятся.

3 Особые условия продажи: у всех представленных аналогов и объекта оценки существующие условия продажи идентичны. Никакие поправки не осуществляются.

4 Время продажи: объективным основанием для внесения указанной поправки можно назвать изменение уровня цен на земельном рынке. Увеличение цен за временной период 2012 - 2013 г. имеет определенную тенденцию к поступательному росту. Вносятся следующие поправки: участок №1: +3%, участок №2: +5%, участок №3: +2%.

5 Местоположение: для осуществления внесения необходимых корректировок принимались во внимание такие факторы, как: местоположение земельного участка в районе с точки зрения приближения к центру района, его окружение, наличие водоемов, озер и т.д. Аналоги №1, №2, №3 имеют весьма похожее местоположение если сравнивать с объектом оценки. Исходя из этого, никакие поправки не вносятся.

6 Использование: участки №1, №2, №3 используются в отличном варианте, нежели тот который оценивается, исходя из этого очевидно, что требуется внести определенные поправки. Представленные аналоги №1, №2, имеют значительно лучшее использование если сравнивать с объектом, который оценивается. Необходимо внести следующие поправки: участок №1: -10%, участок №2: -10%, участок №3 имеет значительно худшее использование если сравнивать с оцениваемым объектом: +2%.

7 Подъезд: участки №1, №2, №3 имеют идентичные подъездные пути, соответственно, поправки не вносятся.

8 Инженерные коммуникации: на объекте оценки инженерные коммуникации отсутствуют, соответственно, вносятся определенные поправки: участок №1: -10%, участок №2: -8%, участок №3: -10%.

9 Площадь: участки №1 и №2 имеют несколько меньшую площадь по сравнению с оцениваемым участком. Исходя из этого вносятся поправки: участок №1: -10%, участок №2: -10%, участок №3 имеет площадь крупнее по сравнению с оцениваемым участком: +2%.

10 Экономические характеристики: с экономической точки зрения характеристики участков №1, №2 и №3 аналогичны оцениваемому. Исходя из этого поправки не вносятся.

11 Компоненты стоимости, которые не связаны с недвижимостью: не установлены.

Результаты корректировок и цены сравниваемых участков представлены в таблице Д.1 Приложение Д.

Данные по указанным земельным участкам представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Объекты-аналоги и их характеристики

В результате, цена земельного участка площадью 0,1386 га, которые находится по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, г. Благодарный, ул. Советская, 21, выявленная с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж равняется 150 000 рублей.

Необходимо отдельно отметить, что для оценки указанного земельного участка не применялись доходный и сравнительный подходы. Отказ от доходного подхода объясняется тем, что земельный участок может приносить определенный доход как правило при сдаче объекта в аренду.

В связи с неразвитостью рынка аренды земельных участков в районе расположения оцениваемого объекта не имеется каких-либо сведений о сделках по аренде или потенциальном спросе и предложении на такую недвижимость. Так же нет сведений, с помощью которых можно было бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки.

В то же время затратный подход для оценки земельных участков не применяется.

По той причине, что затратный и доходный подходы не использовались, рыночной стоимостью участка, площадью 0.1386 га, который находится по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, г. Благодарный, ул. Советская, 21, будет являться значение стоимости, которая получена сравнительным подходом, составляющим сумму в 150 000 рублей.

Заключение

Тема «Оценка стоимости земельных участков», которая была рассмотрена в рамках данной работы представляет серьезный интерес для различных специалистов в вопросах, касающихся оценки, инвесторов, владельцев земельных участков, а также для всего общества в целом, что объясняет ее весьма значительную актуальность. В целом, в результате проведенного анализа ее можно сделать несколько явных выводов.

В первую очередь, земля имеет ряд уникальных особенностей, например, таких как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также важность обязательного учета в процессе оценочной деятельности целого ряда прочих факторов. В связи с эти, оценку земли можно назвать определенной базой, которая применяется в процессе оценки любой прочей недвижимости.

Вторым выводом является тот факт, для реальной и справедливой оценки земли требуется знать существующие в настоящее время оценочные принципы, на основе которых производится расчет цены каждого земельного участка. Практическое применение разных принципов оценки сильно зависит от текущей ситуации. Важно отметить, что абсолютно все принципы оценки весьма тесно связаны друг с другом и каждый из них может быть, как основными в рамках выбранного метода оценки, так и вспомогательными.

Третьим выводом можно назвать то, что в процессе оценке земли необходимо применять три ярко выраженных фундаментальных подхода к осуществлению оценки - доходный, сравнительный и затратный.

Четвертым выводом является то, что очень значительную роль играет знание действующего законодательства в рамках процесса оценки земли. Требуется на регулярной основе следить за появляющимися его изменениями законодательства, чтобы использовать исключительно актуальные сведения и не допускать ошибок в процессе оценки.

Пятым можно обозначить то, что, приступая к оцениванию земельного участка не следует забывать о выполнении всестороннего анализа текущего состояния земельного рынка как в стране в целом, так и в отдельном регионе, в котором собственно и находится земельный участок, подвергаемый оценке.

Ну и наконец, необходимо следить за развитием области оценки и подмечать появляющиеся различные новые методы, например, методы оценки бизнеса и методы опционного ценообразования.

Конечно, не смотря на крайне активное развитие в настоящее время деятельности в сфере оценки, принятие необходимых законодательных актов, определенных пробелов в данной сфере остается немало. Чтобы решить проблемы в вопросах оценки земли и действующего земельного законодательства требуется пересмотреть существующие принципы и особенности земельного налога. Есть предложение базой для налогов сделать не кадастровую, а рыночную стоимость каждого конкретного земельного участка, или же вновь вернуться к вопросу формирования эффективного комплексного налога на недвижимость.

Есть предложение ввести существенно более суровые требования к осуществлению анализа НЭИ земельных участков, в связи с тем, что как правило, за НЭИ объекта понимается такое использование, которое является выгодным для заказчика оценочной деятельности, а не использование, обеспечивающее максимальную цену земельного участка.

Серьезно упростило бы текущую процедуру оценки и значительно облегчило труд различных специалистов в вопросах оценочной деятельности и формирование некой единой и общей базы оценки, в которой находились бы необходимые сведения о собственно объектах оценки, объектах-аналогах, текущей ситуации на самых разных отраслях рынка, включая конечно и земельный. оценка земельный участок рынок



Список использованных источников

Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: принята 12 декабря 1993 года. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации, ч.1 [Электронный ресурс]: федеральный закон от 21.10.1994, №130. -Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации, ч.2 [Электронный ресурс]: федеральный закон от 26.01.1996, №288. -Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 25.10.2001, № 136-ФЗ. -Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: часть первая принята федеральным законом от 31.07.1998, № 146 и часть вторая принята федеральным законом от 05.08.2000, № 117. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Российская Федерация. Законы. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 25.10.2001, № 137-ФЗ. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Российская Федерация. Законы. О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994, № 52-ФЗ. - Поисково-правовая система «Консультант плюс», 2017.

Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс]: федеральный закон от 27.07.2006, № 157-ФЗ. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Российская Федерация. Законы. О государственном земельном кадаст-ре [Электронный ресурс]: федеральный закон 02.01.2000, № 28-ФЗ. - Поисково-правовая система «Консультант плюс», 2017.

Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: федеральный закон от 24.07.2002, № 101-ФЗ. - Поисково-правовая система «Консультант плюс», 2017.

Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998, № 135-ФЗ. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Российская Федерация. Постановления. О государственной кадастровой оценке земель [Электронный ресурс]: постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999, № 945. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Российская Федерация. Постановления. О порядке определения нормативной цены земли [Электронный ресурс]: постановление Правительства Российской Федерации от 15.03.1997, № 319. - Поисково-правовая система «Консультант плюс», 2017.

Российская Федерация. Постановления. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель [Электронный ресурс]: постановление Правительства Российской Федерации от 08.04. 2000, № 316. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Российская Федерация. Постановления. Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства [Электронный ресурс]: постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.1993, № 77. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Российская Федерация. Постановления. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков [Электронный ресурс]: постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002, № 808. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Российская Федерация. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015, №297. - Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2017.

Российская Федерация. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015, №298 - Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2017.

Российская Федерация. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015, №299. - Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2017.

Российская Федерация. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010, №508 [Электронный ресурс]. - Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2017.

Российская Федерация. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014, №611. - Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2017.

Российская Федерация. Распоряжения. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]: распоряжение Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002, № 568-р. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

Анисимова, И.Н. О требованиях к количеству сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом [Текст] / И.Н. Анисимова, Н.П. Баринов, С.В. Грибовский // Вопросы оценки. - 2010. - № 1. - с. 2 - 7.

Анализ рынка земельных участков г. Ставрополь [Электронный ресурс]. -режим доступа: http://sroroo.ru/upload/iblock/0a5/analiz-rynka-zu-g.-stavropol.doc, 2016.

Анализ рынка земельных участков Кавказских минеральных вод [Электронный ресурс]. -режим доступа: http://sroroo.ru/upload/iblock/6fd/analiz-rynka-zemelnykh-uchastkov-v-regione-kmv-po-sostoyaniyu-na-01.02.2016.doc, 2016.

Асаул, А.Н. Оценка объектов недвижимости: учебник [Текст] / В.Н. Старинский, М.А. Асаул, Е.В. Грахова/ Под ред. А.Н. Асаула. - М.: Проспект, 2016. - 384 с.

Ванданимаева, О.М. Оценка стоимости земельных участков [Текст]. - М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. - 119 с.

Грибовский, С. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков [Текст] / С. В. Грибовский, О.Е. Медведева, П.В. Касьянов. - М.: Армо, 2012. - 95 с.

Грибовский, С.В. Оценка недвижимости для налогообложения [Текст] / С.В. Грибовский, Н.П. Баринов // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2011. - № 5. - с. 96 - 106.

Дамодаран, А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов [Текст]: пер. с. англ., 2-е изд. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. - 1339 с.

Иванова, Е.И. О?ц?е?н?к?а с?т?о?и?м?о?с?т?и н?е?д?в?и?ж?и?м?о?с?т?и (для бакалавров)[Т?е?к?с?т]. - М.: К?н?о?р?у?с, 2016. - 344 с.

Коростелев, С.П. Кадастровая оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие. - М.: Маросейка, 2010. - 356 с.

Коростелев, С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью [Текст]. - М.: Маросейка, 2009. - 416 с.

Кукол, Е. Минэкономразвития предлагает стимулировать экономику бюджетными расходами [Электронный ресурс]. - режим доступа: http://www.rg.ru/2012/05/12/prognoz.html, 2014.

Лейфер, Л.А. Доля земли в общей стоимости единого объекта недвижимости [Текст] // Вопросы Оценки. - 2013. - № 2. - с. 52 - 54.

Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости[Текст]. Том 3, Издание третье. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, А.М. Стерлин, З.А. Кашникова, Д.А. Яковлев, А.М. Пономарев, Д. А. Щегурова. - Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014.

Международные стандарты оценки [Текст]: Российское обще-ство оценщиков, 7-е изд. - М.: Юрайт, 2005.

Мониторинг «Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в 2015 году» [Электронный ресурс]. - режим доступа: http://economy.gov.ru/minec//activity /sections/macro/monitoring/monitoring2015, 2016.

Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков [Текст]: учебное пособие / Под ред. д.э.н., проф. М.А. Федотовой. - М.: КноРус, 2007. - 208 с.

Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/, 2016.

Румянцев, Ф.П. Оценка земли [Текст]: учебное пособие / Ф.П. Румянцев, Д.В. Хавин, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин. - Нижний Новгород: Нижегород. гос. архитектурно-строит. ун-т, 2012. - 279 с.

Сборник рыночных корректировок: СРК-2016[Текст] /Под ред. Е.Е. Яскевича. -М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2016.

Федотова, М.А. Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости [Текст] / М.А. Федотова, Г.М. Кондратов, Р.Ф. Гинзбург, П.Н. Костин. - Астрахань: ГУП Издательско-полиграфический комплекс «Волга», 2009. - 359с.



Приложение А

Основные подходы к расчету коэффициента капитализации

В настоящее время, в результате накопленного мировым сообществом опытом сложилось несколько основных подходов к процессу расчета коэффициента капитализации, которые были первоначально разработаны для капитализации так называемой земельной ренты, другими словами оценки сельскохозяйственных земель.

В рамках первого подхода земельный участок рассматривается, как определенная разновид-ность финансового капитала и соответственно необходимо рассчитывать коэффици-ент капитализации исходя из существующих характеристик денежного рынка на момент осуществления оценки. Главным кри-терием эффективности вложения капитала является процентная став-ка по инвестициям, которая характеризуется в некоторой степени сопоставимым уровнем риска, а коэффициентом капитализации выступает, в качестве примера, процентная ставка кредитных организаций по депозитам. В результате, коэф-фициент капитализации, который был рассчитан этим способом состоит из следующих частей: ставки дохода, другими словами отдачи на капитал и нормы возврата, другими словами возмещения капитала. В то же время, под возвратом капи-тала принято понимать погашение денежной суммы первоначальных вложений [27].

В то же время, ставка дохода на капитал с практической точки зрения как правило определяется методом так называемого кумулятивного построения, а норма возврата рассчитывается одним из обозначенных ниже методов:

- метод Ринга или другими словами прямолинейный возврат капитала;

- метод Инвуда, или другими словами возврат капитала по специальному фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции, также данный способ называют аннуитетным методом;

- метод Хоскольда, или другими словами возврат капитала по специальному фонду возмещения и безрисковой ставке дохода.

Второй подход - это условная капитализация исходя из того временного срока капитализации, который был установлен государством. Выявляется необходимый срок, в течение которого осуществляется воспроизведение капитала в рамках сельского хозяйства. Тот объем дохода с одного гектара, который получается от процесса производства сельскохозяйственных культур, должен быть умножен на срок капитализации, установленный государством и соответственно в результате данных манипуляций получается стоимость сельскохозяйственных земель.

Третий подход - это осуществление расчета коэффициента капитализации путем так называемого кумулятивного построения. Определение ставок доходности для земельных участков непосредственно связан в первую очередь с идентификацией, анализом и класси-фикацией всех рисков, которые должны быть учтены в ставке дохода. Формула нахождения дохода путем кумулятивного построения указана ниже [39]:

, (А.1)

где

К - коэффициент капитализации для земельного участка;

К₀ - безрисковая ставка дохода на капитал;

К_i - премия за риск по i-му фактору риска;

n - число факторов риска.

Безрисковая ставка дохода выявляет наименьшую компен-сацию за капитал, который инвестирован в земельный участок, принимая во внимание временной фактор. Безрисковая ставка применяется в виде базо-вой величины, к которой добавляются специальные поправки, которые учитывают все существующие риски, которые непосредственно связаны с инвестициями в землю.

С экономической точки зрения содержание данного вида ставки по сути проявляется в том, что она показывает уровень доходности на самые ликвидные активы и у всех инвесторов обязательно должен быть доступ к этим активам, которые выступают в виде некоторого альтернативного варианта денежных вложений.

К безрисковым принято относить такие инвестиции, возврат которых определенным гарантиру-ется либо со стороны государства, либо со стороны надежной кредитной организации.

В действующих в настоящее время Методических рекомендациях по определению рыночной стои-мости земельных участков, которые были утверждены официальным распоряжением Миниму-щества России от 6.03. 2002 № 568-р, рекомендуется необходимая ставка [22].

Важно отметить, что в процессе осуществления оценки стоимости земли коэффициент капитализации непосредственно включает так называемую премию за риск инвестиций и пре-мию за невысокий уровень ликвидности.

Премия за риск инвестиций в какой-то конкретный земельный участок учитывает потенциальный риск получения определенного дохода от инвестиций, который обуславливается видом практического использования земельного участка и его местоположением с региональной точки зрения.

Под региональным риском понимается риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся в государстве, где есть довольно высокая вероятность появления чрезвычайных обстоятельств из-за нестабильного положения в социальной, экономической или политической сферах. Кроме того, принимается во внимание уникальная специ-фика региона.

Премия за невысокий уровень ликвидности в свою очередь принимает во внимание тот риск, который непосредственно с вероятностью появления потерь при практической реализации участка из-за малой степени развитости или определенной неустойчивости всего земельного рынка. Для ее определения требуется провести анализ текущей динамики цен как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также стандартный временной срок экспозиции [41].

, (А.2)

где

П_ликв - премия за низкую ликвидность;

К₀ - безрисковая ставка дохода;

Т - срок экспозиции земельного участка на рынке (меся-цев).

Ну и наконец четвертый подход - это метод проведения анализа сравнительных продаж, другими словами так называемой рыночной выжимки, который подразумевает под собой определение коэффициента капитали-зации через деления размера дохода по идентичным земельным участкам на стоимость их официальной продажи. Как правило, рекомендуется находить среднее зна-чение сразу по нескольким примерам [27].

Приложение Б

Последовательность внесения корректировок и способы определения их величины в методе сравнения продаж

Последовательность внесения корректировок обозначена дальше:

Сначала осуществляются корректировки, которые относятся непосредственно к условиям сделки и текущему состоянию рынка (1 - 4 элемента сравнения). Корректировки осуществляются путем использования каждой дальнейшей корректировки по отношению к прошлому результату [27].

Далее осуществляются корректировки, которые относятся прямо к земельному участку (5 - 7 элементов сравнения), через процесс применения указанных корректировок к результату, который был получен после корректировки на текущие условия рынка. Эти поправки как правило осуществляются методом суммирования, другими словами рассчитывается так называемая алгебраическая сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая вносится непосредственно в скорректированную цену аналога после процесса внесения определенных поправок по первым четырем элементам сравнения [23].

В зависимости от имеющегося отношения цены к единице сравнения все существующие корректировки можно разделить на процентные и денежные. Денежная корректировка может осуществляться как непосредственно к цене всего участка, другими словами абсолютная денежная корректировка, так и к цене отдельной единицы сравнения, другими словами относительная денежная корректировка.

Все процентные корректировки определенным образом изменяют текущую стоимость земельного уча-стка на необходимый коэффициент и соответственно вносятся через процесс умножения стои-мости объекта аналога на указанный коэффициент [39]:



, (Б.1)

где

V_ан - скорректированная цена продажи объекта-аналога;

Ц_ан - цена продажи объекта-аналога;

П% - процентная поправка;

V_ед - стоимость одной единицы сравнения;

К_ед - количество единиц сравнения.

Процентные корректировки применяются в тех случаях, когда достаточно трудно выявить максимально точные рублевые поправки, однако при этом рыночные данные прямо говорят о наличии процентных различий.