Оценка офисной недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

рынок офисный недвижимость стоимость

• Введение
• Раздел 1 Теоретические основы оценки офисной недвижимости
• 1.1 Офисная недвижимость как объект оценки и ее классификация
• 1.2 Особенности офисной недвижимости и основные подходы ее оценки
• Раздел 2 Анализ практики оценки офисной недвижимости
• 2.1 Законодательно-правовые основы оценки офисной недвижимости
• 2.2 Основные тенденции развития рынка офисной недвижимости в г. Москве
• Раздел 3 Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости на примере офисного здания и предложения по ее совершенствованию
• 3.1 Основные направления совершенствования оценки офисной недвижимости
• 3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки
• Заключение
• Список использованных источников

Приложение



Введение

После перехода российского рынка с плановой экономики на рыночную или правильнее будет сказать на смешанную, так как рыночной экономики в чистом виде быть не может, российский рынок начал строиться и строить рыночные отношения во всех сферах деятельности. Одной из основных и новых сфер для российского рынка стал рынок жилья, недвижимости и понятие оценки его стоимости, чего раньше нельзя было представить в российской экономике.

Для России конца двадцатого века недвижимость стала абсолютно новым и уникальным товаром, что характеризует ее новизну.

Данную тему можно назвать обоснованной прежде всего, из-за того, что по мере развития нашей страны мы нуждаемся в квалифицированной и объективной оценки стоимости недвижимости и профессиональный уровень подготовки оценщиков должен стремится к мировому. 

Актуальность и практичность темы данной дипломной работы стоит на высоком уровне и решается не только в экономической сфере, но и на законодательном уровне, ни раз меняя свое направление, тем самым российское законодательство показывает, что проблема достаточно серьезная и ее решение не предоставляется простым, многое зависит от правильной оценки недвижимости, в том числе в определенном смысле экономическая стабильность России.

В настоящее время рынок недвижимости представлен большим разнообразием, начиная от дач и сельских домов с земельными участками до офисных зданий и помещений, зданий производственного и торгового назначения. И несомненно для нашей странны с столь большими просторами эта тема является еще более актуальна в связи с региональным размещением рынка недвижимости и составляет еще большую трудность в произведении оценки стоимости недвижимости в следствие ее неоднородности и крупномасштабности работ.

Как и в большинстве развитых странах мира, так и в России, недвижимость является весомой составляющей национального богатства, которая несомненно способна обеспечить все обстоятельства для стабильного роста национальной экономики.

Для большинства наших граждан, недвижимость, как собственность является одной из главных экономических «подушек безопасности» и дает экономическо-социальную защищенность в условиях рыночной экономики.

Также оценка объектов недвижимости необходима для компаний и предприятий, так как это помогает оценивать эффективность деятельности и возможность привлечения дополнительного капитала в виде инвестиций.

Государству отводится большая роль в вопросе об оценке недвижимости, так как именно государство является значительным и весомым игроком на рынке недвижимости и именно от государства и его политики зависит благоприятный ли будет инвестиционный климат в стране.

В виду выше сказанного можно утверждать, что оценка стоимости недвижимости актуальна и всегда будет актуальна, до тех пор, пока существует сама недвижимость. Крайне актуальна данная тема стала сейчас, когда экономика нашей страны переживает спады и нестабильность и это оказывает несомненное влияние на развитие непростой ситуации на жилищно-строительном рынке России.

Содействие государства в жилищной отрасли проявляется в покупке недвижимости под выполнения социальных программ. Необходимо развивать частно-государственное партнерство, такое объединение усилий оказывает положительное влияние в условиях наступления кризиса и не только.

Государству следует разрабатывать пути, которые уменьшают риски для вкладов инвесторов, в том числе банков, а также организаций строительной индустрии и других профессиональных участников рынка.

Значимость оценки стоимости недвижимости для благоприятного социально-экономического прогресса России в нынешней ситуации обусловили не только актуальность выбранной темы, но и цель, задачи, структуру и содержание данного дипломного исследования.

Цель заключается в изучении объекта в взаимосвязи с предметом исследования, а также в исследовании и рассмотрении теоретических особенностей и разработке практических рекомендаций по совершенствованию оценки офисной недвижимости.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы выступает офисная недвижимость г. Москвы.

Предметом исследования представляются экономические отношения возникающие в процессе оценки стоимости офисной недвижимости.

Методологической основой исследования выпускной квалификационной работы являются труды отечественных и зарубежных экономистов, оценщиков, социологов по вопросам формирования информативной базы об оценочной деятельности.

В выпускной квалификационной работе использованы следующие методы научных исследований: экономико-статистический, экономико-математический, расчетно-конструктивный и другие методы.

Структура работы как мы определили будет состоять и определяться объектом, предметом и целью исследования.

Содержание выпускной квалификационной работы характеризуется тремя разделами. В первом разделе рассмотрены теоретические аспекты оценки недвижимости, раскрыты особенности при оценке офисной недвижимости, а также приведена ее классификация, влияющая на ее стоимость. Во втором разделе рассматриваются законодательно-правовые основы оценки офисной недвижимости, а также проведен анализ тенденций развития рынка офисной недвижимости в составе коммерческой. Третий раздел посвящен совершенствованию оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости на примере офисного здания.

Раздел 1 Теоретические основы оценки офисной недвижимости

1.1 Офисная недвижимость как объект оценки и ее классификация

Оценка стоимости недвижимости необходима в любом государстве, а тем более в таком современном и развивающемся государстве, как Россия, где существует частная собственность.

Любая недвижимость имеет один простой цикл:

1) Создание;

2) Продажа;

3) Приобретение.

И весь данный цикл естественным образом направлен на удовлетворение потребностей и получения каких-либо выгод от объекта недвижимости. И в следствие этого, насколько большую выгоду можно будет получить от объекта недвижимости и удовлетворить имеющиеся потребности зависит его ценность и соответственно стоимость.

Чтобы понимать, как происходит оценка стоимости офисной недвижимости на практике, в первую очередь нужно разобрать теоретические аспекты оценки данного вида недвижимости. Такого рода недвижимость, как офисная, относится к коммерческой и имеет тенденцию к постоянному росту его стоимости.

Офисная недвижимость в большей степени специализирована для воплощения представительской и управленческой функции компаний и сопровождающих их бизнес-процессов.

Под офисной недвижимостью следует понимать следующие объекты: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки и т.д.

В результате исследования существующих офисных центров в России были выведены основные критерии, позволяющие классифицировать данный вид недвижимости: назначение здания, возрастной уровень, дизайн, конструкция, инфраструктура, отделочное исполнение, геолокация (размещение) здания и ввиду развития современного общества более серьезно начали относится к таким критериям, как система управления зданием, парковочные места и сервис.

Оценка стоимости офисных помещений проводится в следующих случаях:

- определении платежеспособности заемщика при его кредитовании;

- с целью привлечения инвестиций;

- для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи;

- в случаи налогообложения, проводится для упрощения налогооблагаемой базы предприятия;

- при страховании, проводится для установления размера страховой компенсации;

- при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения;

- в случаи внесения офисного помещения в уставной капитал, так как по договоренности уставной капитал в ОАО, ЗАО или ООО, между его учредителями может складываться в виде имущества имеющую денежную оценку;

- если в покупку акций вместо денежного эквивалента вносится определенное имущество, необходимым образом нужно воспользоваться услугами оценщика для наиболее точного расчета его рыночной стоимости;

- при совершении сделок купли продажи, для обоснования запрашиваемой суммы оценщиком на основе отчета;

- при переходе офисного помещения в доверительное управление, необходима для последующего их рационального и максимально эффективного управления доверительным лицом.

Документы, привлекаемые при оценки офисной недвижимости:

1 «Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.);

2 Документы БТИ на объект;

3 Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть);

4 Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта);

5 Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);

6 Данные о сооружениях, входящих в состав объекта;

7 Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего» [26].

На оценку офисной недвижимости отводится от одной до двух недель. В период этого времени существует ряд регламентированных действий, которые эксперты должны совершить:

1 Визуальный осмотр здания;

2 Собрать информацию об их физических характеристиках;

3 Проанализировать инфраструктуру объекта недвижимости, его окружение;

4 Анализ спроса и предложения на рынке офисной недвижимости;

5 Выбрать наиболее подходящий подход и метод оценки с учетом особенностей объекта;

6 Произвести рыночную оценку офисных помещений;

7 Составить отчёт об оценке.

«В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

1 Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

2 Применяемые стандарты оценки;

3 Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

4 Сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор, в том числе о независимости такого юридического лица и оценщика (оценщиков) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

5 Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации, и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

6 Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

1.1 Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

1.2 Общая информация, идентифицирующая объект оценки;

1.3 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

1.4 Итоговая величина стоимости объекта оценки;

1.5 Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

2 Описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);

3 Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

4 Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

5 Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов» [7].

Также необходимо подчеркнуть обязательность выезда оценщика для фотографирования на объект оценки, так как осмотр объекта повышает точность расчетов, наиболее точно определяя состояние объекта. Фотографии, документально свидетельствуют о положении объекта оценки, формируя доказательную базу отчета.

Для более эффективной и рациональной оценки в сфере офисной недвижимости придумана ее классификация.

Необходимость в классификации и упорядочению данного вида недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро особенно сейчас, и в первую очередь она касается аналитиков рынка недвижимости и непосредственных ее профессиональных участников: риелторов и оценщиков.

Деятельность оценщика неразрывно связана с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, будь то заказчик оценки или потребитель отчета, что стоимость не является слишком завышенной или заниженной. В виду этой проблемы и нужна классификация, которая позволяет не только самому оценщику определить более точную стоимость объекта оценки, но и пояснить об этом его непосредственным клиентам.

Но к сожалению до сих пор не решено, какая классификация наиболее допустима и удобна, так как все более расширяются количество факторов и признаков, влияющих на классификацию, ввиду новаторских решений.

А теперь перейдем к самой классификации и ее небольшой истории. Изначально существовавшая классификация, принятая в 2003 г. Московским исследовательским форумом, изжила себя, так как в то время рынок недвижимости в России только начинал движение вперед, в сторону прогресса. На сегодняшний день рынок недвижимости стал достаточно развитым и качество офисных помещений сильно возросло, клиенты использующие данные помещения стали предъявлять все более качественные требования, и прежняя классификация перестала соответствовать сформировавшимся условиям.

В конце 2006 г. опять же на Московском исследовательском форуме была разработана и утверждена новая классификация офисных помещений.

В результате исследований разработчики определили 10 обязательных и 10 второстепенных требований, которые позволят отчетливо отнести тот или иной офисный центр к классам «A», «B+» или «B-».

Первые десять требований содержат такие критерии, как:

- центральное расположение, в пределах делового района;

- наличие отдельных входов;

- уровень высоты потолков: не менее 2,7 м;

- наличие парковок с охраной, из расчета 1 машино-место на 100 кв. м. полезной площади;

- минимальное энергообеспечение 50 Вт на 1 кв. м;

- современная система теплообеспечения и контроля климата, с возможностью ее контроля в офисе арендаторами;

- возможность перепланирования;

- оптоволоконные цифровые линии;

- компенсирующий коэффициент потерь не более 12 %;

- профессиональный менеджмент центра с прозрачной системой бухгалтерского учета.

К десяти второстепенным требованиям относятся:

- фасад здания должен выходить на улицу;

- 95 % полезных площадей находятся в 10 м от источника природного освещения;

- минимальная площадь этажа 500 кв. м;

- среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей арендованных площадей не должно превышать 10 м;

- возможность подсоединения коммуникационных систем в любом месте;

- среднее время ожидания лифта в час-пик - не более 30 секунд;

- близость станции метро, остановок транспорта;

- наличие неподалеку от здания заведения питания;

- допустимая нагрузка на пол - 450 кг/кв. м;

- современное освещение офисов.

Обусловив основные и второстепенные требования, определим, как формируются классы офисных зданий:

I Класс «A». В данную классификацию относятся офисы в новых высококачественных бизнес-центрах, считающимися наиболее престижными среди всех современных зданий. Данный класс характеризует расположение в пределах центра города, подъезд к зданиям должен быть удобным для автотранспорта. Менеджмент здания должен осуществляться профессиональной компанией, а также должна обеспечиваться полная безопасность бизнеса. Инженерные коммуникации должны соответствовать международным стандартам, в отделке использованы дорогостоящие высококачественные материалы, а также в проекте должны быть оригинальные архитектурные решения;

II Класс «B+». Этот класс офисных зданий обладает теми же признаками, что и офисы класса «A», за исключением престижности самого здания и его центрального расположения, оригинальность архитектурных решений не обязательна, а также спектр их услуг является более узким. В этот класс зданий могут входить офисные объекты класса А, после 6-7 лет эксплуатации;

III Класс «В-» - офисные помещения возможно в новых офисных сооружениях, но по некоторым параметрам уступающие офисным зданиям класса B+, (не претендующих на звание бизнес-центра). Также, это могут быть реконструированные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы.

Таким образом офисы класса «A» компании в основном арендуются для размещения высшего руководящего состава, топ-менеджмента, как представительские и имеют высокий уровень обеспечения безопасности, а класса «B» и «B-» относятся к офисам эконом класса, характеризуются более низкими арендными ставками и предназначены для размещения основного персонала компании.

Перейдем к следующими пункту и разберем особенности оценки офисной недвижимости, а также основные подходы применяемые при оценке ее стоимости.

1.2 Особенности офисной недвижимости и основные подходы ее оценки

Итак, мы подошли к заключительному пункту первой главы, связанной непосредственно с подходами к оценке офисной недвижимости и ее особенностями.

Существует три основных подхода, используемых при проведении оценки:

1 Сравнительный;

2 Доходный;

3 Затратный.

Согласно федеральным стандартам оценки «общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», от 20 мая 2015 г. № 297, «при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей» [8].

Также хотелось бы подчеркнуть, что офисная недвижимость входит в большую группу, которая именуется коммерческой недвижимостью.

Понятие коммерческая недвижимость в нашей стране имеет молодую историю и начала складываться только с процессом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости во всем мире является наиболее привлекательным, основной формой сделок в этом секторе считается аренда, не исключение это и для нашей страны и ее столицы.

«В марте 2017 г. в аренду предлагалось 3 358 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 828 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 11%. Средняя арендная ставка за месяц практически не изменилась и составила 17 163 руб./кв. м/год. Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 51%. Далее идут производственно-складские (37%) и торговые помещения (12%)» [31].

Сектор коммерческой недвижимости имеет определенные специфические особенности, в частности хотелось бы отметить ее направленность на извлечение дохода, что и определяет формирование ее стоимости. Другими словами, чем выше потенциал получения дохода, тем больше будет стоить данная недвижимость, именно на этом принципе и сформирован один из важнейших подходов оценки - доходный.

Другой характерной чертой оценки такого вида недвижимости- является уникальность свойств. Например, такое свойство, как дизайнерская отделка офиса, сделанная на вкус владельца или арендатора может стоить больше помещения, но при расчете стоимости данного объекта этот фактор большого значения не сыграет, однако надо сказать, что процесс оценки в подобных случаях достаточно усложняется.

Таким образом разобрав основные теоретические аспекты оценки офисной недвижимости перейдем к ее законодательным основам и тенденциям складывающихся на коммерческом рынке недвижимости.



Раздел 2 Анализ практики оценки офисной недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки офисной недвижимости

«Имущество (от лат. bona immobilia -- недвижимое имущество) - юридическое понятие - это совокупность подлежа-щих денежной оценке юридических отношений, в которых находится дан-ное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою оче-редь достаточно часто называют имущественными отношениями.

Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представ-ляет собой:

1) Актив:

а) Совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

б) Совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).

2) Пассив:

а) Совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

б) Совокупность обязательств, существующих у данного лица. Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.

Понятие об имуществе как совокупности юридических отношений не должно быть сравнимо с совокупностью вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.), поскольку рассматриваемое поня-тие - не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.

В настоящее время оценка стоимости имущества и другие виды оценки в основном базируются на требованиях меж-дународных стандартов, ориентированных на условия традицион-ной рыночной экономики. Они предусматривают достоверную и достаточную информационную базу, четко действующую систему ограничений и определенных условий, жесткие процедуры оцен-ки в рамках трех обязательных методов определения стоимости» [28]:

1 Сравнительный метод

2 Доходный метод

3 Затратный метод

Офисная недвижимость является коммерческой и естественным образом, как и основная часть недвижимого имущества имеет прямое отношение к земле, земельному участку.

Законом определено, что к недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и т.д.

«Целевое назначение недвижимой вещи - это цель, для которой может быть использована эта вещь. Для офисной недвижимости целевым назначением будет являться - служба в качестве неторгового и непромышленного направления, используемое юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями.

Отношения, возникающие по поводу недвижимого имущества, регулируются:

1 Гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения РФ;

2 Законодательством, относящимся к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ (жилищное, земельное, лесное и др. законодательства);

3 Градостроительным законодательством, не относящимся ни к предметам ведения РФ, ни к предметам совместного ведения РФ и ее субъектов» [33].

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. с изм. на 01.06.2017 устанавливает основные правовые регламенты для регулирования оценочной деятельности по отношению к объектам оценки, входящих в состав Российской Федерации, муниципальных образований, а также принадлежащих физическим и юридическим лицам при совершении сделок с объектами оценки.

«Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме» [2].

В целях регулирования действий участников оценочной деятельности была создана саморегулируемая организация оценщиков.

Согласно статье 22 действующего Федерального закона №135 «саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается некоммерческой организацией в соответствии с положениями настоящей статьи с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:

- объединение в составе этой организации в качестве ее членов не менее чем триста физических лиц, отвечающих требованиям к субъектам оценочной деятельности;

- наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере, установленном частью третьей статьи 24.6 настоящего Федерального закона;

- наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;

- наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона;

- наличие официального сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»» [2].

Итак, на сегодняшний день «государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее также - уполномоченные федеральные органы).

Регулирование оценочной деятельности осуществляется советом по оценочной деятельности при уполномоченном федеральном органе, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (далее - совет по оценочной деятельности), а также национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Контроль за деятельностью членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики осуществляется этими саморегулируемыми организациями» [2].

В соответствии с Федеральным законом РФ «Об оценочной деятельности», ст.3 «под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости» [6].

Также, в соответствии с Федеральным законом №135, статьей 24.3: «положение о порядке осуществления контроля за деятельностью членов саморегулируемой организации оценщиков утверждается коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков. Указанное положение должно определять порядок проведения плановых и внеплановых проверок членов саморегулируемой организации оценщиков, порядок взаимодействия структурного подразделения, осуществляющего контроль за соблюдением членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, с членами саморегулируемой организации оценщиков и другими структурными подразделениями саморегулируемой организации оценщиков, порядок оформления результатов таких проверок.

Ежегодный план проведения проверок членов саморегулируемой организации оценщиков утверждается коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков и доводится до сведения заинтересованных лиц посредством размещения указанного плана на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не позднее 15 декабря года, предшествующего году проведения плановых проверок.

Предметом плановой проверки является соблюдение членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов. Продолжительность плановой проверки не должна превышать тридцать дней.

Основанием для проведения саморегулируемой организацией оценщиков внеплановой проверки является поступившая в саморегулируемую организацию оценщиков жалоба, содержащая доводы заявителя относительно того, как действия (бездействие) члена саморегулируемой организации оценщиков нарушают или могут нарушить права заявителя.

Внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков могут быть предусмотрены и иные основания для проведения внеплановой проверки.

Член саморегулируемой организации оценщиков обязан представить для проведения проверки необходимые документы и информацию по запросу саморегулируемой организации оценщиков в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.

О принятии жалобы к рассмотрению и начале проведения внеплановой проверки или об отказе от проведения внеплановой проверки с указанием причин такого отказа саморегулируемая организация оценщиков уведомляет лицо, направившее жалобу, в течение десяти дней с момента получения жалобы саморегулируемой организацией оценщиков» [2].

Обращаясь к законодательству об оценке, можно утверждать, что деятельность, направленная на определение рыночной стоимости, которая проводится не субъектами оценки, не подается регулированию законодательством об оценочной деятельности. Другими словами, отчет, подготовленный лицом не имеющего образование в сфере оценке, не имеет силы.

Следует вывод, что одним из главных условий признания доказательной силы отчета при оценке стоимости является проведение оценки субъектами оценочной деятельности в соответствии с законодательством.

Также, нужно сказать, что деятельность субъектов оценки по своей сути является предпринимательской деятельностью и должна осуществляться физическими и юридическими лицами, главная цель которых извлечение прибыли.

«К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте» [2].

Таким образом, объектом оценки может быть только имущество и все его виды, кроме таких исключений, которые запрещены законом, например, наркотики.

Федеральным законом РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрен переход от системы государственного регулирования оценочной деятельности (в форме лицензирования) к саморегулированию. С 1 июля 2007 года вводится обязательность членства специалистов-оценщиков в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, включенных в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

«Для включения сведений о некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков некоммерческая организация представляет в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, следующие документы:

1 Заявление о включении в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков с указанием наименования некоммерческой организации, основного государственного регистрационного номера, идентификационного номера налогоплательщика, адреса официального сайта саморегулируемой организации оценщиков в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

2 Заверенные некоммерческой организацией копии документов об образовании и (или) о квалификации, подтверждающих получение ее членами профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего образования, дополнительными профессиональными программами в области оценочной деятельности;

3 Заверенные некоммерческой организацией копии положений о коллегиальном органе управления, о структурном подразделении, осуществляющем контроль за соблюдением своими членами требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, и о дисциплинарном комитете;

4 Заверенные некоммерческой организацией копии документов, подтверждающих формирование компенсационного фонда в размере, установленном настоящим Федеральным законом;

5 Заверенные некоммерческой организацией копии заявлений ее членов о вступлении в эту организацию;

6 Заверенная некоммерческой организацией копия реестра членов некоммерческой организации, с указанием идентификационного номера налогоплательщика и паспортных данных (фамилии, имени, отчества, даты рождения, места рождения, реквизитов паспорта) каждого из ее членов на бумажном и электронном носителях либо в форме электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью некоммерческой организации;

7 Заверенные некоммерческой организацией копии договоров обязательного страхования ответственности оценщика в отношении каждого члена некоммерческой организации;

8 Засвидетельствованная в нотариальном порядке копия свидетельства о постановке некоммерческой организации на учет в налоговом органе;

9 Заверенные некоммерческой организацией копии справок об отсутствии у ее членов неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления» [2].

«Совет по оценочной деятельности создается при уполномоченном федеральном органе, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Совет по оценочной деятельности осуществляет следующие функции:

- участвует в рассмотрении вопросов государственной политики в области оценочной деятельности;

- рассматривает проекты федеральных стандартов оценки и рекомендует или не рекомендует их для утверждения уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

- рассматривает предложения о совершенствовании деятельности саморегулируемых организаций оценщиков и при необходимости дает рекомендации по совершенствованию этой деятельности;

- вносит на рассмотрение уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, типовые правила профессиональной этики оценщиков и требования к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

- рассматривает обращения и ходатайства саморегулируемых организаций оценщиков в области оценочной деятельности и вносит соответствующие предложения на рассмотрение уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

- одобряет методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки, за исключением федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости» [2].

«Надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется путем проведения плановых и внеплановых проверок уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков» [2].

Таким образом, федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017), согласно статье 4 «субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона» [2].

«Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

- документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;

- справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления» [3].

Претендент, получивший отказ во время вступления в саморегулируемую организацию, вправе обжаловать такое решение в суде.

«Саморегулируемая организация вправе применять следующие способы обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами:

1) Создание системы личного и (или) коллективного страхования;

2) Формирование компенсационного фонда.

Компенсационный фонд первоначально формируется исключительно в денежной форме за счет взносов членов саморегулируемой организации в размере не менее чем три тысячи рублей в отношении каждого члена.

В случае применения в качестве способа обеспечения ответственности членов саморегулируемой организации перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами системы личного и (или) коллективного страхования минимальный размер страховой суммы по договору страхования ответственности каждого члена не может быть менее чем тридцать тысяч рублей в год.

Федеральными законами могут устанавливаться иные требования, чем те, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, к порядку формирования компенсационного фонда саморегулируемой организации, его минимальному размеру, размещению средств такого фонда, страхованию ответственности членов саморегулируемой организации» [4].

В 2001 г. постановлением Правительства Российской Федерации №519 были утверждены стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые регулируют оценочную деятельность, в том числе при оценке офисной недвижимости:

- ФСО-1 от 20.05.2015 N 297: Приказ Минэкономразвития РФ «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;

- ФСО-2 от 20.05.2015 N 298: Приказ Минэкономразвития РФ «Цель оценки и виды стоимости»;

- ФСО-3 от 20.05.2015 N 299: Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке»;

- ФСО-4 от 22.10.2010 N 508: Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости»;

- ФСО-5 от 04.07.2011 N 328: Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»;

- ФСО-6 от 07.11.2011 N 628: Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»;

- ФСО-7 от 25.09.2014 N 611: Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости».

- ФСО-8 от 01.06.2015 N 326: Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса»

- ФСО-9 от 01.06.2015 N 327: Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога»

- ФСО-10 от 01.06.2015 N 328: Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования»

- ФСО-11 от 22.06.2015 N 385: Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности»

- ФСО-12 от 17.11.2016 N 721: Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости»

- ФСО-13 от 17.11.2016 N 722: Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение инвестиционной стоимости»

Таким образом определив основные нормативно-правовые требования к оценке, перейдем к самому рынку оценки, главным образом, оценки офисной и коммерческой недвижимости, а также тенденций ее развития.

2.2 Основные тенденции развития рынка офисной недвижимости в г. Москве

Дабы определить основные направления и тенденции развития рынка офисной недвижимости, обратимся к глобальным, в том числе политическим и экономическим процессам происходящих в нашей стране.

Подобный обзор политической ситуации прежде всего необходим для оценки политических рисков, под которыми следует подразумевать возможность имущественных и финансовых потерь, вызванных политикой, проводимой тем или иным государством.

На президентских выборах 2012 года победу одержал Владимир Владимирович Путин, для которого это уже третий президентский срок. По действующему законодательству Президент избирается народным голосованием на срок 6 лет, вследствие чего нет оснований ожидать смены вектора развития страны, планомерно реализующегося при В.В. Путине с 2000 года.

Согласно данным экспертов Фонда развития гражданского общества, полученным в ходе опроса за 2016 год, уровень поддержки В.В. Путина среди россиян превышает 80 %, что так же говорит о стабильной внутриполитической ситуации. В России уже созданы 75 партий, которые соревнуются между собой, 11 из них участвуют в выборах в Государственную Думу. Из 448 членов Государственной Думы 342 относятся к фракции «Единая Россия», 42 - «КПРФ», 39 - «ЛДПР», 23 - «Справедливая Россия» и 2 - депутаты, не входящие во фракции.

Таким образом, состав Государственной Думы остаётся консервативным, и нет оснований полагать, что он может резко измениться, что повлечёт за собой изменения политики Государства.

Последние 2 года можно в целом охарактеризовать ухудшением экономической обстановки в России, вызванное стремительным снижением цен на энергоресурсы, продажа которых составляет значительную часть в доходах бюджета России, а также введением экономических санкций в отношении России.

Эти факторы вызвали значительное снижение курса рубля относительно иностранных валют и, как следствие, увеличение инфляции и замедление роста реальных доходов населения. Мировые компании, ведущие бизнес в России, зафиксировали снижение прибыли из-за снижения потребительских настроений граждан России, часть из них сообщила об отзыве своего капитала из России. Можно сделать вывод, что текущую политическую ситуацию в стране можно признать нестабильной, что не может не оказывать негативного влияния на рынок недвижимости.

Также обобщенные данные свидетельствуют о сложном экологическом состоянии Москвы. Город стремительно растет, переходит за кольцевую дорогу, сливается с городами-спутниками. Средняя плотность населения 4,9 тыс. чел. на 1 кв. км.

Но тем не менее, природоохранное законодательство России обеспечивает экологическую безопасность Москвы и минимизирует возможные риски для финансового и инвестиционного рынка, которые могут возникнуть вследствие экологических проблем. Можно сделать вывод, что серьёзных экологических проблем, которые могли бы оказать негативное влияние на рынок недвижимости Москвы на дату оценки нет.

Также для определения тенденций развития обратимся к экономическим показателям, а именно, произведем анализ спроса и предложения сектора коммерческой недвижимости в Москве и выявим основные тенденции его развития. Анализ на март месяц 2017 года говорит о следующем.

«В марте на продажу предлагался 1261 объект общей площадью 1661 тыс. кв. м и общей стоимостью 302 млрд. руб., что ниже показателя февраля на 8% по количеству и на 22% по общей площади. 

Средневзвешенная цена за месяц в рублях снизилась на 4% и составила 182 007 руб./кв. м. Курс доллара в марте снизился на 1%, поэтому в долларовом эквиваленте цены снизились на 5%, составив 3 138 $/кв. м.

Снижение цен в условиях снижения объема предложения свидетельствует о том, что рынок по-прежнему находится в стадии стагнации.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 60%. Далее идут производственно-складские помещения (19%), помещения свободного назначения (12%) и торговые помещения (9%)» [29].

Следующим этапом анализа будет выступать рынок аренды коммерческой недвижимости, дабы понять какие сегменты этого рынка более или менее востребованы.