«В марте 2017 г. в аренду предлагалось 3 358 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 828 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 11%. Средняя арендная ставка за месяц практически не изменилась и составила 17 163 руб./кв. м/год. Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 51%. Далее идут производственно-складские (37%) и торговые помещения (12%)» [31].

Таким образом определенно можно утверждать, что среди коммерческой недвижимости, как по продаже, так и по ее аренде, львиную долю спроса берет на себя офисная недвижимость.

Что касается итогов 2016 года, на этот счет есть мнение экспертов, которые оценили ситуацию офисной недвижимости следующим образом.

«Эксперты компании CBRE оценили ситуацию во всех сегментах рынка офисной недвижимости России и подвели итоги 2016 года.

Начиная со второй половины 2016 года выросла доля новых рыночных сделок. Низкие объемы ввода и увеличивающаяся, начиная с III квартала, активность арендаторов и покупателей офисной недвижимости привела к процессу вымывания качественных активов, особенно ощутимого в предложении крупных по размеру помещений.

Арендные ставки в бизнес-центрах Москвы остаются преимущественно в рублевой зоне после масштабного перехода от номинирования в долларах в конце 2014 - начале 2015 годов.

Девелоперы по-прежнему прибегают к переносу сроков ввода в эксплуатацию бизнес-центров, строительство которых находится в завершающей стадии, ожидая подтвержденного интереса со стороны клиентов» [30].

Предложение на офисном рынке Москвы говорит о следующем: «объем нового строительства в 2016 году показал рекордно низкое значение. По итогам года в эксплуатацию было введено только 317 300 кв. м новых офисных площадей. Такое значение в 2,3 раза уступает показателю 2015 года (721 500 кв. м) и является минимальным показателем более чем за 10 лет.

В 2016 году наблюдался рост спроса на офисную недвижимость, в результате которого объем сделок новой аренды и продажи достиг докризисного уровня 2013 года и составил 1,06 млн кв. м. Такой показатель на 22% превосходит значение предыдущего года, и на 44% больше значения в 2014 году.

В 2016 году сократился объем сделок по продлению и пересмотру коммерческих условий, пик которых пришелся на 2015 год. Их доля в общем объеме транзакций снизилась с 39% в 2015 до 27%, что все еще выше докризисного уровня.

Крупные сделки по переходу прав собственности двух бизнес-центров (Башня «Евразия» и «Президент Плаза») во многом определили характер спроса первой половины года. Преимущественно за счет них объем сделок по продаже офисных площадей в структуре спроса увеличился с 25% в 2015 году до 36% в 2016 году.

Начиная с III квартала на рынке наблюдалось увеличение рыночных сделок. Объем сделок новой аренды и продажи во второй половине года показал сопоставимые с началом года значения, но изменился структурно. В июле-декабре 2016 года доминировали сделки по аренде офисных помещений, доля которых по итогам года составила 64%.

Объем купленных и арендованных офисных помещений класса «А» в 2016 году увеличился в 1,5 раза по сравнению с 2015 годом и составил 568 000 кв. м. Доля класса «А» в структуре новых сделок увеличилась на 10 п.п. до 54%. Спрос на помещения класса «В» в абсолютных значениях не изменился по сравнению с прошлым годом, тогда как его доля в структуре сделок снизилась до 46%.

В территориальном распределении новых сделок наиболее значительно выросла доля ЦДР (275 000 кв. м), на которую в 2016 году пришлось больше четверти арендованных и купленных помещений. Одними из крупнейших сделок стали аренда офисов компаниями Яндекс в БП «Аврора» и Samsung Electronics в «Новинском пассаже».

Активность иностранных компаний на рынке офисной недвижимости в 2016 году выросла. В структуре спроса на них пришлось 22% новых сделок, тогда как российские компании арендовали и купили 78% площадей.

В 2016 году наиболее активными были финансовые компании, доля которых увеличилась с 12% до 33% по сравнению с 2015 годом. Крупнейшие сделки были связаны с представителями банковской сферы. Существенную долю в структуре спроса сохранили сегменты ИТ и телекома и потребительских товаров, на которые пришлось 11% и 10% соответственно.

Коммерческие условия аренды офисов в г. Москве: в 2016 году значительно снизилось давление на ставки аренды со стороны волатильности на сырьевых и валютных рынках. Рубль на протяжении года постепенно укреплялся. Такая экономическая ситуация способствовала стабилизации арендных ставок на офисные помещения.

Наиболее качественные бизнес-центры класса «А Прайм» по-прежнему заявляют ставки аренды в долларах в диапазоне $800-900 за кв. м/год.

Долларовые договоры в 2016 году были заключены на 10% арендованных площадей. Подавляющее большинство собственников сохраняют номинирование ставки аренды в рублях» [30].

Обзор рынка за первый квартал 2017 года показывает следующее: «рынок еще испытывает на себе последствия кризисных явлений, и показатели ввода пока находятся на минимальных рыночных значениях. За первые три месяца в эксплуатацию введено всего 21 100 кв. м - почти в три раза меньше, чем в IV квартале 2016 года.

Среди появившихся в начале года объектов - комплекс площадью 7 000 кв. м, на территории НАО, а также I фаза БЦ «Большевик», где завершилась качественная реконструкция нескольких корпусов совокупной площадью 14 100 кв. м.

Территориальная структура предложения и распределение офисных площадей по классам не изменились. Ввод новых объектов по-прежнему имеет децентрализованный характер, а общий объем существующего предложения сохраняет сегментацию 2015 года.

Начало года традиционно демонстрирует низкую активность рынка. Совокупный объем новых сделок составил около 145 000 кв. м, что на 38% ниже, чем в предыдущем квартале, и на 21% меньше, чем годом ранее (185 000 кв. м в I квартале 2016 года).

Средний размер сделки по аренде не превысил по итогам квартала 995 кв. м. В своем большинстве крупные, в особенности западные, арендаторы уже пересмотрели текущие условия аренды минимум на 2-3 года, и наиболее активны сейчас те небольшие компании, которые рассматривают возможность переехать из старых офисов в более качественные.

Больше половины - 53% арендованных и купленных площадей - сконцентрировано в ЦДР. Другие востребованные офисные помещения расположены в бизнес-центрах в Ленинградском субрынке и в ММДЦ «Москва-Сити», где было заключено 9% и 7% сделок в I квартале 2017 года» [32].

Также экспертами был сделан прогноз развития рынка офисной недвижимости в г. Москва на весь 2017 г.

«Прирост нового предложения, по прогнозам экспертов CBRE, в 2017 году хотя и превзойдет значение 2016 года, но сохранится на низком уровне. Ожидается, что объем введенных в эксплуатацию офисных площадей составит порядка 507 000 кв. м.

Почти 60% нового ввода придется на территорию внутри ТТК, где основной точкой роста станет субрынок Москва-Сити. Только на два бизнес-центра («IQ-квартал» и Башня «Федерация Восток»), запланированных к вводу в этом субрынке, придется 42% совокупного объема нового предложения в 2017 году.

В объеме нового предложения будут доминировать офисные площади класса «А», что обусловлено переносом сроков ввода по основным крупным бизнес-центрам этого сегмента с 2016 года на первую половину 2017 года. Доля класса «А» при условии реализации планов девелоперов достигнет рекордно высоких за последние годы 65%.

Объем новых сделок по аренде и продаже офисных помещений в 2017 году сохранится на уровне прошлого года и составит порядка 1,1 млн кв. м. При этом, ожидается усиление тенденции роста новых сделок, заключаемых на рыночных условиях, а также реализации спроса крупных структур.

Динамика арендных ставок в 2017 году будет находиться под влиянием экономических тенденций в стране. Номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в национальной валюте. При благоприятном сценарии развития экономической и геополитической ситуации и сохранении спроса мы ожидаем возможного увеличение уровня арендных ставок в рублевом выражении на 5-10% в этом году.

В 2017 году специалисты CBRE прогнозируют дальнейшее снижение вакансии на рынке. Доля свободных площадей в классе «A» в 2017 году может незначительно увеличиться до 19,1%, а в классе «B» уменьшится до 14%. Это связано с тем, что большая часть заявленных проектов, вводимых в эксплуатацию в 2017 году, приходится на бизнес-центры класса «A»» [30].

Инвестиции в недвижимость в целом, гарантирует более стабильный поток доходов, и что не маловажно, данный поток имеет стабильную тенденцию к росту. Однако, необходимо учитывать, что при вложении в доходную недвижимость, рыночные цены будут возрастать при росте инфляции и снижаться при ее сокращении.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием объектов оценки было бы их использование в соответствии с их функциональным назначением.

А также, резюмируя все вышеперечисленное следует полагать, что на рынке коммерческой недвижимости за 2016 год произошел спад предложения офисной недвижимости в составе коммерческой, но все же занимает основную долю в этой структуре и составляет 60% по ее продажам и 51% - по аренде. Однако, в целом объем введенной офисной недвижимости в эксплуатацию за 2016 год ниже чем в 2015 году в 2,3 раза.

Также, понижение предложения, в 2017 году может вызвать рост цен на офисную недвижимость, но на данный период времени цены и в долларах, и в рублях снизились, в долларах на 5%, в рублях - 4%.

Итак, разобрав ситуацию на рынке коммерческой недвижимости перейдем к разделу, по оценке рыночной стоимости офисной недвижимости.



Раздел 3 Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости на примере офисного здания и предложения по ее совершенствованию

3.1 Основные направления совершенствования оценки офисной недвижимости

Оценка стоимости офисной недвижимости является особенным и весьма уникальным процессом. Его развитие в целом должно проходить по трем направлениям:

1 Правовое;

2 Информативное;

3 Методологическое.

При оценке любого объекта собственности необходимо полагаться на существующие нормы и законы. Но зачастую опираясь на данные правила и законы корректную оценку рыночной стоимости объекта провести бывает проблематично.

В основном, при оценке стоимости объектов используется сравнительных подход, который позволяет в виду имеющейся информации провести корректную оценку.

Однако, существует множество нюансов. Каждый объект имеет базовую стоимость и в зависимости от затрат и вложений она будет меняться в ту или иную сторону. И если такие затраты, как ремонт и прочее, можно просчитать по соответствующим документам и определить их влияние на стоимость объекта, то местоположение, уровень инфраструктуры, дизайн, определенные рыночные показатели и другие подобного рода характеристики очень трудно подсчитать и переложить их стоимость на стоимость объекта недвижимости.

Поэтому при определении стоимости объекта основой служит структура на которой строится сделка купли-продажи бизнеса в конкретной сложившейся ситуации на рынке.

Оценка коммерческой недвижимости считается очень сложной ввиду своей особой индивидуальности, поэтому оценка стоимости офисной недвижимости является достаточно глубоким процессом, ввиду исключительной уникальности каждого здания и сооружения.

При этом учитывается не только стоимость отобранных аналогов, но и определяется уровень завышения или занижения цены. Это дает возможность провести наиболее корректную оценку.

Существует, как мы убедились в предыдущих главах, множество различных критериев оценки. В случаи с офисными зданиями данные критерии увеличиваются в разы и все становится еще сложнее. несмотря на наличие определенной классификации офисных сооружений, позволяющих определить класс офисов.

Однако, сложность оценки офисных зданий даже не столь сложна из-за критериев оценки, сколько в роде того, что данные сооружения являются составной частью в составе коммерческой недвижимости, поэтому необходимо анализировать состояние рынка на перспективу и руководствоваться базой данных основанных на максимально точных показателях. А также, касаемо правительственных структур, чтобы получать качественный и объективный результат, нельзя забывать совершенствовать систему оценки в целом.

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости» [27].

При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным» [27]. Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

Ввиду вышесказанного, учитывая тесную связь офисной недвижимости с принципами и общими подходами оценки недвижимости имущества, хотелось бы подчеркнуть, что основными направлениями совершенствования оценочной деятельности, которые присущи не только офисной недвижимости, но и всей системе оценки, на мой взгляд, являются:

1) Экономически-информационное совершенствование;

2) Законодательные рычаги управления;

3) Повышение уровня обучения и квалификации.

Экономически-информационное направление должно характеризоваться определенными чертами, и этими чертами должны стать открытость источников информации и ее доступность оценщикам и обычным гражданам, для принятия рационального решения при сделках связанных с куплей-продажей объектов недвижимости и не только.

Должны создаваться достоверные информационные базы по укрупненным базовым показателям стоимости, ссылающихся на исходные данные. Это поможет при оценке стоимости затратным подходом, но не только, так как нормативные сборники, используемые оценщиками в ходе своей работы, были изданы в 70-х гг. прошлого века и давно устарели, а корректирующие коэффициенты, применяемые в этих подходах ничем не обоснованы.

Также, что крайне важно в современном обществе, где информации большое количество, это ее объективность и суверенность. Благодаря тому, что информация приобретет данные черты, оценщики в России смогут приблизиться к более достоверным результатам в своей деятельности.

Что касается экономической части данного критерия, то информация по экономическим показателям должна быть обоснованной и выработанной профессиональными консалтинговыми компаниями или же совместной работой сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлении совершенствования оценочной деятельности и не только. Это может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы. Что касается профессионализма данных компаний, то этим должны заниматься специальные ведомства, которые будут аттестовать и тем самым давать определенную гарантию на достоверную информацию.

Законодательные рычаги управления позволят контролировать деятельность оценщиков и в случаи необходимости координировать их действия в тех или иных аспектах, поэтому постоянное совершенствование законодательства и доведение его до идеала, посредством введение различных нормативно-правовых актов позволит сделать оценку офисной недвижимости более объективной.

Например, необходимо принятие мер по устранению «заказных - мотивированных» оценок. Подобные работы приносят вред, как государству и обществу, так и в целом всей системе оценке, доверие к оценщикам постепенно будет пропадать.

Также, посредством законодательных актов необходимо взять в более жесткие рамки деятельность саморегулирующих организаций оценщиков, качество их проверок оставляет на сегодняшний день желать лучшего, ввиду ограниченного бюджета они не способны вести качественный контроль за своими членами организаций.

Что касается уровня обучения и квалификации, на мой взгляд требуется значительное снижение количества оценщиков. По некоторым источникам статистика показывает порядка 18 тысяч независимых оценщиков, и это без учета оценщиков, работающих в государственных структурах, банках и других финансовых институтов, однако существует мнение, что потребности по стране может удовлетворить и треть существующих оценщиков. Не должно быть реалии, что любой человек, который прошел, переобучающие курсы и вовремя вносит членские взносы в РСО, может спокойно работать оценщиком. Как вариант, хотелось бы предложить сделать упор на стаж работы минимум 3 года, а при возможности, для проведения корректной оценки от 5 лет.

Также, касательно обучения, необходимо:

1 Подготовить преподавательский состав высокого уровня, который мог достойно подготовить будущих оценщиков.

2 Проведение ежегодных проверок квалификации оценщиков для подтверждения их знаний.

3 Разделение деятельности оценщиков на более узкие профили, дабы повысить качество работы. Например, один оценщиков на сегодняшний день занимается оценкой квартир, бизнеса и нематериальных активов, что на мой взгляд является неправильным и может повлиять на качество проводимой оценке в одном из этих направлений.

Итак, определив основные возможные направления совершенствования оценочной деятельности, перейдем к определению рыночной стоимости офисного здания.

3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки

Объект оценки, представляет собой объект инвестиционный деятельности общей площадью 3 509 кв. м., расположен в г. Москве, Центральном административном округе (район Замоскворечье) по адресу: ул. Садовническая,10

В дальнейшем, предусматривается строительство комплекса путем реализации инвестиционного договора по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д. 10, в результате реализации инвестиционного проекта предполагается строительство офисного здания площадью 3 509 кв. м. (срок сдачи объекта предполагается в апреле 2018 г.). Исходя из этого, при проведении оценки и определения рыночной стоимости объекта оценки, будем исходить из предполагаемого использования объекта после проведения реконструкции.

Таким образом, в рамках данного отчета расчет рыночной стоимости объекта оценки, будет проводиться через расчет стоимости инвестиционного проекта.

В соответствии с п.24 ФСО № 7 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений. Поскольку объектом оценки выступает объект инвестиционной деятельности, представляющий собой нежилые офисные помещения, следовательно, принято решение отказаться от затратного подхода в данной работе.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

Учитывая индивидуальность объекта оценки, на рынке не выявлены объекты сопоставимые с оцениваемым объектом. Следовательно, п.22 ФСО 1 не выполняется, что вынуждает отказаться от сравнительного подхода в данном отчете. Однако, метод сравнения продаж будет использован при определения рыночных цен в рамках доходного подхода.

В соответствии с ФСО №7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

Подход к оценке объекта недвижимости с точки зрения его доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, использующую предположение, что рыночная стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, предполагается, что инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от коммерческой эксплуатации недвижимости.

Учитывая тот факт, что при построении расчетной модели предполагается реализация помещений на разных стадиях строительства и как следствие этого, часть помещений будет продана в разные периоды времени по ценам соответствующим рыночным условиям, зависящим от степени завершенности строительства объекта недвижимости, денежные потоки во времени будут неравномерны. В связи с этим был выбран метод дисконтированного денежного потока, получаемого от продаж помещений в рамках доходного подхода, однако в проводимой оценке, как было упомянуто выше было решено воспользоваться и методом сравнения продаж сравнительного подхода.

Итак, произведем расчет рыночной стоимости офисных помещений общей площадью 3 509 кв. м, расположенных по адресу - г. Москва, ул. Садовническая д. 10.

Для оценки объекта необходимо произвести:

1 Формирование репрезентативной выборки;

2 Обоснование выбора единицы сравнения;

3 Определение возможных поправок;

4 Расчет скорректированной стоимости.

1) Формирование репрезентативной выборки.

Для формирования репрезентативной выборки была проведена группировка объектов недвижимости со сходными характеристиками. Анализируя рынок коммерческой недвижимости г. Москвы было выбрано 3 аналога. Отобранные аналоги выбираются как схожие по значениям некоторых учитываемых (ценообразующих) факторов. Описание аналогов произведено в приложении А, таблице А.1.

Исходя из данной таблицы видно, что каждый объект предполагает возможность торга, а средняя цена за кв. м варьируется от 276 923 до 475 233 рублей.

Для дальнейших вычислений, сформируем расчетную таблицу и проведем ряд корректировок. В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв. м.

2) Обоснование выбора единицы сравнения.

Можно выделить пять основных обоснованных критериев выбора единицы сравнения:

- данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка.

- тексты объявлений предложений о продаже недвижимости содержат показатель - цена предложения в рублях 1 кв. м. общей площади, аналитические статьи, посвященные обзору рынков коммерческой недвижимости, также содержат такой показатель как стоимость 1 кв. м. общей площади объектов.

- данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов аналогов («общий знаменатель»).

- имеется информация для расчета, содержащая показатели общей площади, то есть известна общая площадь и для объекта оценки, и для объектов-аналогов, поэтому выбирается единица сравнения «цена за единицу общей площади».

- данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов.

3) Определение поправок

При сравнении объектов-аналогов установлено, что права собственности на объекты недвижимости, условия продажи, условия финансирования для объектов сравнения типичны для рынка недвижимости. Все предложения на продажу являются текущими.

В процессе анализа сравнимых объектов был выявлен ряд расхождений между ними и оцениваемым объектом оценки.

Были внесены корректировки по следующим параметрам:

- поправка на торг;

- поправка на вид права;

- поправка на удаленность от метро;

- поправка на площадь;

- поправка на этаж расположения;

- поправка на наличие отдельного входа;

- поправка на состояние отделки.

Поправка на торг - с учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

На основании обзора рынка - см. приложение Б, таблица Б.1 - расчету принята поправка на торг в размере 15%. Коэффициент корректировки составляет 0,85.

Поправка на вид права - для оцениваемого объекта недвижимости на данном этапе расчета производится из предположительного права собственности на объект (корректировка на вид права применяется на более позднем этапе). Расчет и обоснование корректировки приведено в приложении В, таблице В.1. Коэффициент корректировки составляет 0,98.

Поправка на удаленность от метро - объект оценки расположен в 10-15 минутах пешком до метро. Объекты-аналоги №2 и №3 расположены на расстоянии от 5 до 10 минут пешком от метро, до объекта аналога №1 необходимо добираться транспортом, что занимает порядка 20 мин. Необходимо введение корректировки.

На основании обзора рынка коэффициент корректировки для Объектов аналогов №2 и №3 составит 0,94, для объекта-аналога №1 - 1,05.

Поправка на площадь - площадь объекта оценки составляет 3 509 кв. м. Площади объектов-аналогов №1-3 составляют 466 кв. м, 868,5 кв. м и 468 кв. м соответственно. На основании обзора рынка - см. приложение Г, таблица Г.1 - коэффициент корректировки для всех объектов-аналогов составит 0,95.

Поправка на этаж расположения - помещения объекта оценки расположены на втором и третьем этажах. Объект аналог №1 расположен на втором и мансардном этажах, объект-аналог №2 расположен в цоколе, 1 и 2 этажах. Объект-аналог №3 расположен на первом этаже. Необходимо введение корректировки.

На основании обзора рынка - см. приложение Д, таблица Д.1 - коэффициент корректировки для объектов аналогов №2 и №3 составит 0,96 и 0,86 соответственно. Расчет поправки на этаж расположения представлен в таблице 1.

Таблица 1 - Расчет поправки на этажность

Наименование	Корректирующий коэффициент на этаж расположения	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Физические характеристики
Общая площадь, кв. м		3 509,0	466,0	868,5	468,0
В т.ч.
Подвал	0,71	-	-	-	-
Цоколь	0,83	-	-	193,2	-
1-ый этаж	1,00	-	-	309,9	468,0
прочие этажи	0,86	3 509,0	466,0	365,4	-
Доля площади подвала к общей площади объекта	-	-	-	-	-
Доля площади цоколя к общей площади объекта	-	-	-	0,22	-
Доля площади 1-го этажа к общей площади объекта	-	-	-	0,36	1,00
Доля площади других этажей к общей площади объекта	-	1,00	1,00	0,42	-
Удельный показатель коэффициента	-	0,86	0,86	0,90	1,00
Корректирующий коэффициент	-	-	1,00	0,96	0,86

Поправка на наличие отдельного входа - объект оценки не обладает отдельным входом в помещение. Помещения объектов-аналогов №1-3 обладают отдельным входом в помещения. Необходимо введение корректировки.

На основании обзора рынка - см. приложение Е, таблица Е.1 - коэффициент корректировки для объектов аналогов №1-3 составит 0,85.

Поправка на состояние внутренней отделки - состояние оцениваемого объекта недвижимости принимается как «под чистовую отделку». Объекты-аналоги №1-3 имеют стандартную отделку. Необходимо внести корректировку на техническое состояние для всех объектов аналогов.

На основании обзора рынка - см. приложение Ж, таблица Ж.1 - к объектам-аналогам №1-3 принята корректировка в размере -11 763 руб./кв. м.

В связи с тем, что понятия «под чистовую отделку (Shell&Core)» немного различаются, и смысл в том, что помещения с таким состоянием не может использоваться в том виде, в котором есть, т.к. необходимы ремонтные работы, которые позволят использовать помещения по своим функциональным назначениям. В связи с вышесказанным необходимо сделать допущение о том, что в настоящем отчете принимается состояние нежилых помещений «под чистовую отделку» сопоставимы с состоянием нежилых помещений «без отделки».

4) Расчет скорректированной рыночной стоимости объекта оценки представлен в приложении И, таблице И.1. Исходя из данной таблицы мы получили рыночную стоимость 1 кв. м. офисных помещений, на дату оценки с учетом округлений и допущений равную: 292 596 (Двести девяносто две тысячи пятьсот девяносто шесть) рублей и 94 копейки с учетом НДС.

С целью определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода предприняты следующие действия:

1 Определение дохода от реализации, а именно:

1.1 Обоснование сроков и графика реализации объекта инвестиционной деятельности;

1.2 На основании проведенного анализа рынка недвижимости, определены цены продаж помещений, входящих в состав объекта инвестиционной деятельности;

2 Расчет издержек, необходимых для получения доходов от реализации объектов недвижимости;

3 Расчет нормы доходности на вложенный капитал;

4 Расчет ставки дисконтирования;

5 Дисконтирование денежного потока с учетом полученной нормы доходности, рассчитать стоимость доходов от реализации помещений объекта инвестиционной деятельности;

6 Определение рыночной стоимости объекта.

В рамках настоящей работы для определения дохода от реализации объектов недвижимости используется спрогнозированная стоимость продаж оцениваемого объекта инвестиционной деятельности в соответствии с динамикой изменения конъюнктуры рынка.

Доход от реализации - это общий доход, который можно получить от недвижимости при продаже объекта без учета потерь и расходов в год. Доход от реализации будет зависеть от рыночной стоимости за 1 кв. м. и площади реализуемых помещений. Доход от реализации определяется по формуле (1):

ДР = VЧS, (1)

где

ДР - доход от реализации;

V - рыночная стоимость 1 кв. м.;

S - площадь помещений.

Учитывая имеющуюся степень неопределенности при прогнозе продаж, а также руководствуясь принципом осмотрительности принят график продаж начиная с II квартала 2017 года. Окончание строительства и ввод в эксплуатацию предполагается в апреле 2018 года. При этом предполагается, что срок экспозиции помещений, учитывая значительный объем площадей составит не менее 1 года и реализация помещений будет окончена во II квартале 2018 года.

Расчет ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования для недвижимости может быть определена с использованием нескольких методов:

- метод рыночной экстракции;

- метод связанных инвестиций;

- метод кумулятивного построения.

В методе рыночной экстракции на основе данных о ценах продажи и ставках аренды (чистого операционного дохода от доходной эксплуатации) объектов-аналогов оцениваемому объекту, коэффициент капитализации определяется с использованием формулы (2) - прямой капитализации:

, (2)

где

PV - текущая стоимость недвижимости;

NOI - величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;

R₀ - ставка капитализации.

Метод связанных инвестиций (средневзвешенной стоимости капитала) применяется в случаях, когда для приобретения объектов недвижимости используется как собственный, так и заемный капитал, а ЧОД (чистый операционный доход) содержит платежи поставщикам заемного капитала.

Наиболее простым и наиболее часто используемым методом расчета ставки капитализации для денежных потоков, получаемых от недвижимости является метод кумулятивного построения. В данном методе ставка капитализации определяется как сумма нормы отдачи на капитал (ставки дисконтирования) и нормы возврата капитала.

При расчёте ставки дисконтирования для объектов оценки будет использован метод кумулятивного построения, который основывается на безрисковой ставки. Формула расчёта следующая (3):



, (3)

где

r_отд - норма отдачи на капитал;

rf - безрисковая норма доходности;

p₁+p₂+p₃+…+p_n - сумма премий за риск инвестирования в актив.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы.

В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

- Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

- Западные финансовые инструменты (государственные облигации других стран);

- Ставка рефинансирования ЦБ РФ;

- Государственные облигации РФ.

На дату оценки в качестве безрисковой ставки принята эффективная доходность к погашению облигаций федерального займа. Ставки рынка ГО-ОФЗ на 10.01.2017 долгосрочная ставка составляет 10 % годовых [25].

Премия за ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Некоторые объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи других могут понадобиться месяцы и даже годы, особенно если в данном секторе рынка наблюдается спад деловой активности. Это учитывается при оценке недвижимости посредством премии за низкую ликвидность, которая рассчитывается, исходя из безрисковой ставки и времени экспонирования объекта (в месяцах для данного объекта), по формуле (4).



, (4)

где

r_i - коэффициент компенсации за ликвидность;

Exp - cрок экспонирования объекта;

rf - безрисковая ставка дисконтирования.

Срок экспозиции при продаже подобной недвижимости может составлять порядка 6 месяцев, для расчета принято значение 6 (шесть) месяцев.

Коэффициент компенсации за ликвидность тогда будет равен:

r_l = (6*10)/12 = 5%

Поправка на риск вложения в недвижимость отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход. Данные риски представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Шкала активности рисков

Вид риска	Величина премии	Описание
Риск связанный с вложением денежных средств, связанных с извлечением дохода от владения и эксплуатацией актива (оцениваемый интервал от 0-10%)	От 0% до 5%	Риск вложений отсутствует в случае с высокодоходными активами на развитых рынках
	От 5% до 10%	Риск вложений имеет невысокое значение в случае с высокодоходными активами на слаборазвитых рынках
	Свыше 10%	Риск вложений имеет высокое значение на слаборазвитых рынках по активам, уровень доходности которых имеет спорное значение
Риск, связанный с развитостью и законодательной разработанностью рынка, к которому относится актив (оцениваемый интервал от 0-10%)	От 0% до 5%	Риск отсутствует на экономически и законодательно развитых рынках
	От 5% до 10%	Риск имеет невысокое значение на экономически развитых, но законодательно непрозрачных рынках
	Свыше 10%	Риск имеет высокое значение на рынках, оцениваемых как перспективные с точки зрения доходности, однако законодательно слаборазвитых

Исходя из приведенной шкалы применительно к объекту оценки относятся риски п.1 с величиной премии 0 - 5%. На дату оценки была принята средняя граница диапазона, значение 2,5%, что объясняется ухудшением экономической ситуации в стране в связи падением цен на нефть, однако данные риски отчасти нивелируются стабильной ситуацией на рынке элитной недвижимости.

Премия за управление представляет собой объективное требование инвестора, помещающего свои денежные средства в доходную недвижимость, а не в безрисковый инструмент, не требующий управления.

Подобные риски должны компенсироваться путем включения в ставку премии за риск, связанный с управление инвестициями в подобные объекты недвижимости с учетом их высокой доходности и, как следствие, высокой рискованности финансовых вложений требует определенных усилий (выбор варианта финансирования при управлении, отслеживание законодательных изменений, принятие решения о продаже или удержания объекта недвижимости и др.), которые управлением актива.

Методология расчета премии на управление отсутствует. В следствии этого была принята премия на управление по данным СРД №14, 2014 «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга» под ред. к.т.н. Е.Е. Яскевича стр. 18, в котором вознаграждение управляющих компаний оценивается от 1% до 5% в зависимости от размера объекта оценки. Исходя из этого размер премии на управление будет равен 2,0% [24]. Общий расчет дисконтирования приведен в таблице 3.

Таблица 3 - Расчет ставки дисконтирования, %

Наименование	Значение
Безрисковая ставка	10,00
Премия на ликвидность	5,00
Премия на инвестиции	2,50
Премия на управление	2,00
Ставка дисконтирования	19,5

Таким образом, ставка дисконтирования для объекта оценки составляет 19,5%.

Так как мы нашли ставку дисконтирования перейдем к определению рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтированных денежных потоков.

Итак, текущая стоимость денежных потоков определялась с использованием соответствующей ставки дисконтирования, а также из расчета, что доходы от реализации недвижимости поступят во II квартале 2017 г. по II квартал 2018 г. в соответствии с уровнем темпов продаж. Для вычисления использовалась стандартная формула дисконтирования денежных потоков с учетом поступления денежных средств в середине периода, формула (5):

, (5)

где

NPV - чистая приведенная стоимость денежных потоков;

CF_i - денежный поток i-ого прогнозного года;

r - ставка дисконтирования;

n - продолжительность прогнозного периода (в годах).

Расчет рыночной стоимости права требования методом дисконтирования денежных потоков представлен в таблице 4 (расчет приведен в тыс. руб.).

Таблица 4 - Расчет рыночной стоимости права требования методом дисконтированного денежного потока офисного здания, расположенного по адресу - г. Москва, ул. Садовническая, д. 10

Наименование	Единица измерения	Итого	I кв. 2017	II кв. 2017	III кв. 2017	IV кв. 2017	I кв. 2018	II кв. 2018
Темпы роста цен на недвижимость, % квартальный	-	-	0,00	1,86	1,60	1,60	1,60	1,60
Наименование	Единица измерения	Итого	I кв. 2017	II кв. 2017	III кв. 2017	IV кв. 2017	I кв. 2018	II кв. 2018
Темпы роста цен на недвижимость, % накопленным итого	-	-	0,00	1,86	3,45	5,05	6,65	8,24
Доходная часть	-	-	-	-	-	-	-	-
Скидка на степень готовности, %	-	-	-35	-23	-12	0	0	0
Объем реализации, %	-	-	-	10	15	25	25	25
Общая площадь офисных помещений	кв. м.	3 508,9	-	350.9	527	877	877	877
Доход от продажи офисных помещений	тыс. руб.	1 086 419	-	104 568	159 576	269 765	274 062	278 448
Расходная часть	-	-	-	-	-	-	-	-
Вознаграждение риэлторов (2%)	Тыс. руб.	21 728	-	2 091	3 192	5 395	5 481	5 569
ЧОД	-	-	-	-	-	-	-	-
Офисные помещения	Тыс. руб.	1 064 691	-	102 477	156 384	264 370	268 581	272 879
Ставка дисконтирования, %	-	19,5	-	-	-	-	-	-
Коэффициент текущей стоимости	-	-	-	0,915	0,875	0,837	0,800	0,765
Офисные помещения	Тыс. руб.	875 497	-	93 766	136 836	221 278	214 865	208 752
Скорректированная рыночная стоимость объекта с учетом НДС	Тыс. руб.	717 908	-	76 888	112 206	181 448	176 189	171 177

Таким образом, на дату оценки стоимость объекта, расположенного по адресу: г. Москва ул. Садовническая д.10, составляет 717 908 000 (Семьсот семнадцать миллионов девятьсот восемь тысяч) рублей с учетом НДС, округленно. Рыночная стоимость за 1 кв. м: 204 596 (двести четыре тысячи пятьсот девяносто шесть) рублей.



Заключение

Рассмотрев такую актуальную на сегодняшний день тему, важную с финансовой и политической точки зрения, и любопытную на мой взгляд тему - оценка офисной недвижимости в Москве, следует подвести краткий итог выше изложенному и сделать следующие выводы.

Во-первых, рассматриваемая деятельность, как оценка недвижимости является весьма специфической в силу сложности изучаемого объекта, а именно уникальности и неповторимости данных сооружений.

Во-вторых, оценка стоимости офисной недвижимости - это достаточно непростой и трудоемкий процесс, где использование подходов и методов оценки является центральной и одной из главных стадий. Оценщик обязан при оценке использовать все три подхода, а в случае отказа от одного из подходов давать обоснованный ответ. Также он вправе проводить оценку любым из доступных методов в рамках данных подходов оценки.

В-третьих, оценочная деятельность регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской федерации», тринадцатью Федеральными стандартами оценки охватывающее разные ее виды и т.д. Однако, данная сфера деятельности нуждается в постоянном государственном регулировании, так как существующая законодательно-правовая база в области оценки не соответствует международным стандартам и требует постоянного совершенствования и устранению недостатков.

В-четвертых, несмотря на достаточно быстрое развитие, особенно в последние годы оценочной деятельности, ввиду спада экономики, предложения коммерческой недвижимости уменьшились в 2,3 раза, а вместе с предложением и цена, которая несомненно оказывает влияние и на оценочную деятельность, но присутствуют и другие проблемы, которые тормозят развитие данной отрасли. К их числу можно отнести следующие: несовершенство правовой базы, неточность добываемой информации, «заказные - мотивированные» оценки, огромное количество оценщиков и СРО.

В-пятых, на примере оценки реального офисного здания можно сказать, что одним из основных используемых подходов для оценки офисной недвижимости является доходный, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации. Однако необходимо отметить, что пренебрегать другими методами оценки нельзя, так как результаты, полученные при применении некоторых из них, могут носить корректирующий характер.

В связи с этим предлагается.

Во-первых, необходим комплексный подход к государственному регулированию оценочной деятельности, поскольку применение отдельных методов носит индивидуальный характер для различных субъектов рынка недвижимости.

Во-вторых, обеспечить реальной информацией оценщика, информация должна быть прозрачной и объективной, то есть с экономическими показателями, не вводящих его в заблуждение. Должны создаваться достоверные информационные базы по укрупненным базовым показателям стоимости.

В-третьих, «заказные - мотивированные» отчеты об оценке должны мгновенно же выявляться и устраняться, по-другому теория и практика оценки никак не станет прогрессировать.

В-четвертых, необходимо уменьшить количество оценщиков, что даст возможность повысить качество контроля за их деятельностью.

Таким образом, подводя итог данной дипломной работы остается сказать, что должны быть приняты только качественные решения этого вопроса, для выведения данной отрасли на международный уровень. Для этого необходимо в первую очередь начать с законодательных рычагов, как это было раннее сказано и последовательно филигранными шагами двигаться в сторону совершенствования.



Список использованных источников

1 Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: принята 12.12.1993 г. Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017.

2 Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в РФ [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) - Поисково-правовая система «Гарант», 2017. Режим доступа: http://ivo.garant.ru/#/document/12112509/paragraph/216514:0.

3 Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ [Электронный ресурс]: федеральный закон от 27.07.2006 № 157-ФЗ (ред. от 02.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 05.12.2013) - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61891/3d0cac60971a511280cbba229d9b6329c07731f7/.

4 Российская Федерация. Законы. О саморегулируемых организациях [Электронный ресурс]: федеральный закон от 01.12.2007 № 315-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2016) - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_72967/1b0835243bedf8c84ae73fd68520ef10916cf5a2/.

5 Российская Федерация. Законы. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений [Электронный ресурс]: федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017.

6 Российская Федерация. Кодексы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: часть первая от 30.11.1994, № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017.

7 Российская Федерация. Приказы. Приказ Минэкономразвития России. Требования к отчету об оценки [Электронный ресурс]: федеральный стандарт оценки №3 от 20.05.2015 №299 (ред. от 06.12.2016) - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180059/b9fc48c2e9b60e5e97077f7151009a9795db1113/.

8 Российская Федерация. Приказы. Приказ Минэкономразвития России. Общие понятия оценки и требования к проведению оценки [Электронный ресурс]: федеральный стандарт оценки №1 от 20.05.2015 N 297 - Поисково-правовая система «Гарант», 2017. Режим доступа: http://base.garant.ru/71034730/.

9 Российская Федерация. Приказы. Приказ Минэкономразвития России. Цель оценки и виды стоимости [Электронный ресурс]: федеральный стандарт оценки №2 от 20.05.2015 №298 - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017.

10 Российская Федерация. Приказы. Приказ Минэкономразвития России. Оценка недвижимости [Электронный ресурс]: федеральный стандарт оценки №7 от 25.09.2014 №611 - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017.

11 Российская Федерация. Приказы. Приказ Минэкономразвития России. Оценка бизнеса [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки №8 от 01.06.2015 №326 - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017.

12 Российская Федерация. Приказы. Приказ Минэкономразвития России. Определение инвестиционной стоимости [Электронный ресурс]: Федеральный стандарт оценки №13 от 17.11.2016 №722 - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2017.

13 Аббасов, М.Э. Теория и практика стоимостной оценки: региональный аспект [Текст] / М.Э. Аббасов, А.В. Потапов, В. Н. Подкорытов, Е.В. Милинова/ - сборник научно-практических статей, посвященный 20-летию оценочной деятельности в России: Российское общество оценщиков. - Екатеринбург: 2014.

14 Борисов, А.Н. Комментарии к федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Текст] // Юстицинформ. - Москва: 2015.

15 Батурина, О.Ю. Актуальные вопросы профессиональной оценки: теория, опыт, практика [Текст] // Сборник научно-методических трудов; Тверское региональное отделение, Общероссийская общественная организация «Российского общества оценщиков»; Печатница. - Тверь: 2016.

16 Верхозина, А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности [Текст] // Федерация специалистов оценщиков; Политбюро. - Москва: 2016.

17 Гаврилова, В.Г. Теория оценки [Текст] // Магнитогорск. - МГТУ 2015.

18 Грабовый, П.Г. Управление рисками в недвижимости [Текст] / П.Г. Грабовый, С.А. Болотин, К.П. Грабовый. / Проспект. - Москва: 2012.

19 Довбня, А.В. Стандартизация в оценочной деятельности: состояние, проблемы, перспективы [Текст] / А.В. Довбня, К.В. Механцева. / М-во образования и науки Российской федерации; РГЭУ (РИНХ). Ростов-на-Дону. - 2013.

20 Жарский, И.П. Оценка имущества: все что необходимо знать собственнику [Текст] / И.П. Жарский, Д.П. Жарский, А.А. Терентьева. / - подготовлено специалистами экспертной группы VETA / ФГБУ Ред. «Российской газ». - 2016.

21 Кузнецов, А.П. Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе [Текст] / А.П. Кузнецов, А.В. Генералов, Д.В. Ворончихин. - М: Статут, 2016.

22 Лейфер, Л.А. «Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Таблица. Графики. Гистограммы.» [Текст] / Л.А. Лейфер, А.М. Стерлин, З.А. Кашникова, Д.А. Яковлев, А.М. Пономарев, Д.А. Шегурова. / Издание третье, актуализированное и расширенное. Нижний Новгород. - 2014.

23 Незнамова, А.А. Гражданско-правовое регулирование в сфере оказания оценочных услуг по законодательству Российской Федерации [Текст] // Саратов. - Саратовский источник. - 2016.

24 Яскевич, Е.Е. СРД №14, «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга» [Текст] // 2014. - 18 с.

25 Безрисковая ставка. Информационно-электронный ресурс центрального банка РФ [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.cbr.ru/.

26 Документы необходимые при оценке офисной недвижимости. ООО «Независимый оценщик» [Электронный ресурс] - режим доступа: http://ocenchik.com/page5.php.

27 Международный стандарт оценки 1. Рыночная стоимость как база оценки [Электронный ресурс] Информационно-поисковая система - режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docs/468.htm.

28 Нормативно-правовые основы оценки недвижимости [Электронный ресурс] - режим доступа: http://refdb.ru/look/1391506.html.

29 Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости в Москве. Консультационная компания по анализу коммерческой недвижимости - RRG. Предложения по продажам [Электронный ресурс] - режим доступа: http://rrg.ru/analytic/review/sale-march-2017.

30 Обзор офисного рынка Москвы по итогам 2016 года. Аналитическая база коммерческой недвижимости [Электронный ресурс] - режим доступа: http://zdanie.info/2393/2420/news/9322.

31 Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Консультационная компания по анализу коммерческой недвижимости - RRG. Предложения по аренде [Электронный ресурс] - режим доступа: http://rrg.ru/analytic/review/rent-march-2017.

32 Офисная недвижимость Москвы - обзор за I квартал 2017 года. Аналитическая база коммерческой недвижимости [Электронный ресурс] - режим доступа: http://zdanie.info/2393/2420/news/10032.

33 Правовые основы оценки недвижимости [Электронный ресурс] - режим доступа: http://refdb.ru/look/1842660-pall.html.

34 Порядок проведения оценки [Электронный ресурс] - режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/.

35 Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов [Электронный ресурс] - режим доступа: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/.



Приложение А

Описание объектов-аналогов

Таблица А.1 - Описание объектов-аналогов для расчета стоимости офисных помещений

Наименование	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Характеристики местоположения объекта
Город	Москва	Москва	Москва	Москва
Административный округ	ЦАО	ЦАО	ЦАО	ЦАО
Ценовая зона	Между бульварным и садовым кольцом	Между бульварным и садовым кольцом	Между бульварным и садовым кольцом	Между бульварным и садовым кольцом
Адрес	ул. Садовническая д.10	Садовническая улица, 72С1	Денежный переулок, 7К2	Сеченовский пер, 2
Станция метро	Новокузнецкая	Новокузнецкая	Смоленская	Парк Культуры
Удаленность от метро*	от 10 до 15 минут пешком	до метро транспортом	от 5 до 10 минут пешком	от 5 до 10 минут пешком
Линия застройки, на которой расположено здание	Первая линия второстепенной улицы	Первая линия второстепенной улицы	Первая линия второстепенной улицы	Первая линия второстепенной улицы
Линия застройки, с которой осуществляется вход в помещение	Первая линия	Первая линия	Внутриквартальная линия	Первая линия
Состав передаваемых прав на объект
Вид права	Права требования	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Ограничения (обременения прав)	Нет	Нет	Нет	Нет
Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Условия продажи (предложения)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Физические характеристики
Тип объекта	Помещение	Помещение	Помещение	Помещение
Тип здания	Нежилое	Нежилое	Нежилое	Нежилое
Общая площадь, кв. м	3509	466

Подобные документы

• Оценка недвижимости на примере офисного здания

  Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
  
  курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Основы оценки недвижимости

  Описание риэлтерской компании ООО "БизнесОценка", анализ ее места на рынке. Экономические принципы определения стоимости недвижимости. Обзор московской офисной недвижимости. Составление аналитической справки для оценки офисного помещения в г. Москве.
  
  отчет по практике [524,0 K], добавлен 16.04.2013
  

• Обзор рынка офисной недвижимости в Москве

  Тенденции и показатели развития рынка офисной недвижимости. Анализ структуры ввода нового предложения на данном субрынке. Динамика спроса на аренду помещений по территориальным зонам города. Ценовая политика владельцев объектов офисного назначения.
  
  курсовая работа [1,8 M], добавлен 18.11.2014
  

• Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения

  Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [326,9 K], добавлен 09.08.2010
  

• Оценка рыночной стоимости офисного помещения

  Характеристика нежилого помещения, подходы к оценке его рыночной стоимости. Применение сравнительного анализа продаж и метода прямой капитализации. Анализ рынка офисной недвижимости. Оценка недвижимости при залоге в рамках российского законодательства.
  
  дипломная работа [1,2 M], добавлен 09.02.2012
  

• Обзор рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга

  Теоретические основы рынка офисной недвижимости на примере подхода 4Р. Исследование основных направлений и анализ развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, пути его развития. Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости.
  
  курсовая работа [179,4 K], добавлен 10.11.2011
  

• Экономика недвижимости

  Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
  
  курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом

  Обзор рынка офисной недвижимости Уфы. Характеристика офисов классов - "A", "B", "C", "D", "E". Средняя цена офисной недвижимости по Уфе. Особенности применение метода сравнения. Классификация и суть поправок. Последовательность внесения корректировок.
  
  контрольная работа [757,8 K], добавлен 26.01.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам