Оценка офисной недвижимости
Анализ практики оценки и основные тенденции развития рынка офисной недвижимости в г. Москве. Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости на примере офисного здания и предложения по ее совершенствованию. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 14.08.2018 |
| Размер файла | 120,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
868,5
468
В т.ч.
Цоколь
0
193,2
1 этаж
0
309,9
468
2 этаж и выше
3509
466
365,4
Этаж/этажность
2 и 3 этажи/7
2 и мансарда/3
цоколь, 1 и 2/5
1/6
Вход в помещение
Общая входная группа
Отдельный
Отдельный
Отдельный
Состояние помещения
Под чистовую отделку
Стандартный ремонт
Стандартный ремонт
Стандартный ремонт
Наименование
Объект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Экономические характеристики
Назначение объекта
Офис
Офис
Офис
Офис
Текущее использование
Не используется
Офис
Офис
Офис
Прочие характеристики
Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью
-
Нет
Нет
Нет
Другие характеристики, влияющие на стоимость
-
Не выявлены
Не выявлены
Не выявлены
Стоимостные характеристики
Цена предложения, руб. (с учетом НДС)
210 636 772
412 740 000
270 000 000
Цена предложения, руб./кв. м (с учетом НДС)
452 010
475 233
276 923
Торг
Возможен
Возможен
Возможен
Источник информации
Контактная информация
Данные, предоставленные Заказчиком
+7 968 919-02-34
+7 495 589-47-44
+7 926 917-56-44
Источник информации
http://www.cian.r u/sale/commercial/7791952/
http://www.cian.ru/sa le/commercial/800147 2/
https://www.avito.ru /moskva/kommerche skaya_nedvizhimost/ prodam_ofisnoe_po meschenie_468_m_5 92901240
Приложение Б
Корректировки поправки на торг
Таблица Б.1 - Размер скидки на торг для помещений различного назначения
|
Наименование |
Скидка на торг |
||
|
Продажа |
Аренда |
||
|
Производственно-складская недвижимость |
15 |
10 |
|
|
Офисная недвижимость |
15 |
10 |
|
|
Торговая недвижимость |
13 |
8 |
Приложение В
Корректировка поправки на вид передаваемых прав
При анализе рынка недвижимости установлено, что отсутствуют предложения о продаже прав требования на недвижимость. Была рассчитана рыночная стоимость 100% доли собственности на объект инвестиционной деятельности. К полученному результату необходимо внесение поправки, учитывающей вид оцениваемых прав. Поправка учитывает период оформления прав собственности, а именно:
· минимальный срок оформления прав собственности возникает в ситуации, когда инвестор и собственник пришли к предварительному соглашению. В данном случае период 3 месяца определяется сроками на согласование и подписание договоров, выделение помещений в натуре и оформление документов БТИ, оформление прав собственности;
· максимальный срок возникает при спорных ситуациях, когда предварительны договоренности не достигнуты и договор не подписан. В данном случае возникает дополнительное время на арбитражное производство. В данном случае срок оформления прав собственности будет не менее 9 месяцев. В данной оценке принят срок оформления 3 месяца.
Отсрочка передаваемых прав на период оформления прав собственности инвестором долю города можно условно рассматривать как дебиторскую задолженность инвестора. Задолженность к дате оценки определяется методом дисконтирования. Расчет поправки на вид передаваемых прав осуществлялся по формуле:
?? = 1/(1+??) n , (В.1)
где:
С - скидка на вид передаваемых прав;
r - ставка дисконтирования;
n - период дисконтирования.
Ставка дисконтирования принята по депозитным ставка нефинансовых организаций сроком от 31 дня до 90 дней в размере 9,26 % по данным «Статистического бюллетеня Банка России» на январь 2017 г. (дата, наиболее приближенная к дате оценки по которой представлены данные). Период дисконтирования принят по сроку оформления 3 месяца.
Таблица В.1 - Расчет скидки на вид передаваемых прав
|
Показатели |
Значение |
|
|
Ставка дисконтирования, % |
(9,26) |
|
|
Период дисконтирования, лет |
0,25 |
|
|
Дисконтный множитель |
0,98 |
|
|
Скидка на вид передаваемых прав |
0,98 |
Приложение Г
Экспертные оценки поправочного коэффициента на общую площадь (фактор масштаба) для цен продаж и арендных ставок для офисно-торговых объектов
Таблица Г.1 - Поправочные коэффициенты на площадь объекта [22]
|
ОА/ОО |
<100 кв. м |
100-300 кв. м |
300-1000 кв. м |
>1000 кв. м |
|
|
<100 кв. м |
1 |
0,98 |
0,91 |
0,86 |
|
|
100-300 кв. м |
1,02 |
1 |
0,93 |
0,88 |
|
|
300-1000 кв. м |
1,1 |
1,08 |
1 |
0,95 |
|
|
>1000 кв. м |
1,16 |
1,14 |
1,06 |
1 |
Приложение Д
Экспертные оценки поправочного коэффициента на этаж расположения для офисно-торговых объектов
Таблица Д.1 - Поправочные коэффициенты на этаж расположения [22]
|
Показатель |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
||
|
Цены предложений |
||||
|
Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на 1 этаже |
0,71 |
0,70 |
0,73 |
|
|
Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже |
0,83 |
0,82 |
0,84 |
|
|
Отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше к удельной цене такого же объекта на 1 этаже |
0,86 |
0,85 |
0,86 |
|
|
Арендные ставки |
||||
|
Отношение удельной ставки аренды объекта в подвале к удельной ставке аренды такого же объекта на 1 этаже |
0,72 |
0,70 |
0,73 |
|
|
Отношение удельной ставки аренды объекта в цоколе к удельной ставке аренды такого же объекта на 1 этаже |
0,83 |
0,82 |
0,84 |
|
|
Отношение удельной ставки аренды объекта на 2 этаже и выше к удельной ставке аренды такого же объекта на 1 этаже |
0,86 |
0,85 |
0,87 |
Приложение Е
Экспертные оценки поправочного коэффициента на наличие отдельного входа для офисно-торговых объектов
Таблица Е.1 - Поправочные коэффициенты на наличие отдельного входа [22]
|
Показатель |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
||
|
Отношение удельной цены объекта без отдельного входа к удельной цене такого же объекта с отдельным входом |
0,85 |
0,84 |
0,86 |
|
|
Отношение удельной ставки аренды объекта без отдельного входа к удельной ставке аренды такого же объекта с отдельным входом |
0,86 |
0,85 |
0,87 |
Приложение Ж
Значения корректировки на состояние отделки нежилых помещений за 1 кв. м площади, руб. с НДС
Таблица Ж.1 - Корректировка на состояние отделки
|
Объект оценки/объект аналог |
Без отделки |
Требует капитального ремонта |
Стандартная отделка, требующая косметический ремонт |
Стандарт |
Люкс |
|
|
Без отделки |
0 |
3 667 |
-7 200 |
-11 763 |
-25 750 |
|
|
Требует капитального ремонта |
-3 667 |
0 |
-8 130 |
-15 330 |
-29 417 |
|
|
Стандартная отделка, требующая косметический ремонт |
7 200 |
8 130 |
0 |
-4 463 |
-18550 |
|
|
Стандарт |
11 763 |
15 330 |
4 463 |
0 |
-14 087 |
|
|
Люкс |
25 750 |
29 417 |
18 550 |
14 087 |
0 |
Приложение И
Определение стоимости права требования на офисное помещение
Таблица И.1 - Расчет рыночной стоимости права требования на офисное помещения, расположенного по адресу - г. Москва, ул. Садовническая, д. 10
|
Наименование |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
|
Цена предложения, руб./кв. м (с учетом НДС) |
452 010 |
475 233 |
576 923 |
||
|
Корректировка на имущественные права |
|||||
|
Вид права |
Расчет производился из предположительного права собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
|
|
Коэффициент корректировки |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Ограничения (обременения прав) |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
|
|
Коэффициент корректировки |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Скорректированная цена, руб./кв. м |
452 010 |
475 233 |
576 923 |
||
|
Корректировка на условия продажи (предложения) |
|||||
|
Условия продажи (предложения) |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
|
Коэффициент корректировки |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Скорректированная цена, руб./кв. м |
452 010 |
475 233 |
576 923 |
||
|
Корректировка на условия рынка |
|||||
|
Дата предложения |
Март 2017 |
Март 2017 |
Март 2017 |
Март 2017 |
|
|
Коэффициент корректировки |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Торг |
Возможен |
Возможен |
Возможен |
||
|
Коэффициент корректировки |
0,85 |
0,85 |
0,85 |
||
|
Скорректированная цена, руб. /кв. м |
384 209 |
403 948 |
490 385 |
||
|
Корректировка на вид использования |
|||||
|
Назначение объекта |
Офис |
Офис |
Офис |
Офис |
|
|
Текущее использование |
Не используется |
Офис |
Офис |
Офис |
|
|
Коэффициент корректировки |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Скорректированная цена, руб. /кв. м |
384 209 |
403 948 |
490 385 |
||
|
Характеристики местоположения объекта |
|||||
|
Административный округ |
ЦАО |
ЦАО |
ЦАО |
ЦАО |
|
|
Ценовая зона |
Между бульварным и садовым кольцом |
Между бульварным и садовым кольцом |
Между бульварным и садовым кольцом |
Между бульварным и садовым кольцом |
|
|
Коэффициент корректировки |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Удаленность от метро* |
от 10 до 15 минут пешком |
до метро транспортом |
от 5 до 10 минут пешком |
от 5 до 10 минут пешком |
|
|
Коэффициент корректировки |
- |
1,05 |
0,94 |
0,94 |
|
|
Скорректированная цена, руб./кв. м |
- |
403 419 |
379 711 |
460 962 |
|
|
Наименование |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
|
Характеристики местоположения объекта |
|||||
|
Административный округ |
ЦАО |
ЦАО |
ЦАО |
ЦАО |
|
|
Ценовая зона |
Между бульварным и садовым кольцом |
Между бульварным и садовым кольцом |
Между бульварным и садовым кольцом |
Между бульварным и садовым кольцом |
|
|
Коэффициент корректировки |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Удаленность от метро* |
от 10 до 15 минут пешком |
до метро транспортом |
от 5 до 10 минут пешком |
от 5 до 10 минут пешком |
|
|
Коэффициент корректировки |
- |
1,05 |
0,94 |
0,94 |
|
|
Скорректированная цена, руб./кв. м |
- |
403 419 |
379 711 |
460 962 |
|
|
Корректировка на различие физических характеристик |
|||||
|
Общая площадь, кв. м. |
3 509,0 |
466,0 |
868,5 |
468,0 |
|
|
Коэффициент корректировки |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
||
|
Этаж расположения |
2 и 3 этажи/7 |
2 и мансарда/3 |
цоколь, 1 и 2/5 |
1/6 |
|
|
Коэффициент корректировки |
1,00 |
0,96 |
0,86 |
||
|
Вход в помещение |
Общая входная группа |
Отдельный |
Отдельный |
Отдельный |
|
|
Коэффициент корректировки |
- |
0,85 |
0,85 |
0,85 |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв. м |
- |
325 761 |
294 352 |
320 115 |
|
|
Состояние отделки |
Под чистовую отделку |
Стандартный ремонт |
Стандартный ремонт |
Стандартный ремонт |
|
|
Корректировка, руб./кв. м |
- |
-11 763 |
-11 763 |
-11 763 |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв. м |
- |
313 998 |
282 589 |
308 352 |
|
|
Корректировка на наличие движимого имущества |
|||||
|
Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью |
- |
Нет |
Нет |
Нет |
|
|
Коэффициент корректировки |
- |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
|
Другие характеристики, влияющие на стоимость |
- |
Не выявлены |
Не выявлены |
Не выявлены |
|
|
Коэффициент корректировки |
- |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
|
Скорректированная стоимость, руб./кв. м |
- |
313 998 |
282 589 |
308 352 |
|
|
Удельный вес аналога |
- |
0,3470 |
0,3123 |
0,3407 |
|
|
Стоимость объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода, руб./кв. м с учетом НДС |
301 646,33 |
||||
|
Корректировка на вид передаваемых прав |
0,97 |
||||
|
Рыночная стоимость права требования 1 кв. м., руб. с учетом НДС |
292 596,94 |
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Описание риэлтерской компании ООО "БизнесОценка", анализ ее места на рынке. Экономические принципы определения стоимости недвижимости. Обзор московской офисной недвижимости. Составление аналитической справки для оценки офисного помещения в г. Москве.
отчет по практике [524,0 K], добавлен 16.04.2013Тенденции и показатели развития рынка офисной недвижимости. Анализ структуры ввода нового предложения на данном субрынке. Динамика спроса на аренду помещений по территориальным зонам города. Ценовая политика владельцев объектов офисного назначения.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 18.11.2014Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
дипломная работа [326,9 K], добавлен 09.08.2010Характеристика нежилого помещения, подходы к оценке его рыночной стоимости. Применение сравнительного анализа продаж и метода прямой капитализации. Анализ рынка офисной недвижимости. Оценка недвижимости при залоге в рамках российского законодательства.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 09.02.2012Теоретические основы рынка офисной недвижимости на примере подхода 4Р. Исследование основных направлений и анализ развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, пути его развития. Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости.
курсовая работа [179,4 K], добавлен 10.11.2011Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Обзор рынка офисной недвижимости Уфы. Характеристика офисов классов - "A", "B", "C", "D", "E". Средняя цена офисной недвижимости по Уфе. Особенности применение метода сравнения. Классификация и суть поправок. Последовательность внесения корректировок.
контрольная работа [757,8 K], добавлен 26.01.2011
