Исследование теоретических и главных методологических основ оценки жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В комплексных условиях развития рыночной экономики данная оценка недвижимости, в частности приобретает все большее значение. Важность представленного вида оценочной деятельности обуславливается как основным расширением комплексного сектора частной собственности, так и точной необходимостью глобального роста инвестиций.

Важной задачей социальной политики страны является удовлетворение основной потребности граждан в жилье. Для этого создаются и реализуются государственные программы, а так же регулируются вопросы связанные с ипотекой. Многие молодые семьи приобретают объекты жилой и нежилой недвижимости под залог (ипотеку). В виду нестабильности экономической ситуации граждане имеющие сбережения приобретают объекты недвижимости. Все выше перечисленное с способствует развитию оценки недвижимости.

Именно поэтому ключевую актуальность в современных условиях рынка недвижимости, приобретает исследование главных вопросов оценки нашей жилой недвижимости для целей залога, так как в нынешних условиях рынка приобрести недвижимость для большинства граждан не возможно без заемных средств.

Целью моей выпускной и квалификационной работы в особенности является исследование теоретических и главных методологических основ оценки жилой недвижимости, в частности обобщенный анализ данных оценки жилой недвижимости, а также разработка основных практических рекомендаций по главному ее совершенствованию.

Допустим, объектом исследования является жилая недвижимость (квартира).

Предмет исследования - экономические отношения, складывающиеся в результате исполнения оценки рыночной стоимости жилой недвижимости.

Методологической (ключевой) основой исследования являются труды главных российских и конечно зарубежных экономистов и оценщиков по вопросу регулирования оценки недвижимости

В моей работе использованы указанные ниже методы научных исследований: экономико-статисстический, расчетно-конструктивный, монографический и многие другие методы.

Выполненная выпускная квалификационная работа комбинируется из трех самых актуальных разделов, в первом из которых рассматриваются основные теоретические и ключевые методологические основы оценки представленного ниже объекта и жилой недвижимости; во втором разделе проведен анализ указанной практики оценки жилой недвижимости; в третьем разделе даны главные предложения по совершенствованию данной оценки нашей жилой недвижимости для целей залога.

При написании комплекса выпускной и квафиликационной работы были использованы комплексные, статистические материалы по рынку недвижимости в городе Москве и Московской области, а также данные оценочной компании.



Раздел 1. Методологические и теоретические главные особенности оценки определенной жилой недвижимости

1.1 Жилая недвижимость как данный объект оценки

Для точного раскрытия данной темы мы должны для начала определить само понятие недвижимость к чему оно относится и в заключении изучить его классификацию и особенности.

Имущество, в свою очередь разделялось на недвижимое и движимое в 1714 году, пока не был принят закон об отмене частной собственности на землю 1923 год, после того как вступил в действие Гражданский Кодекс РСФСР.

В самом начале 90-х годов наша страна перешла к основным рыночным отношениям, что повлекло за собой глобальное изменение действующего законодательства. Обновленный гражданский кодекс был принят в октябре 1994 года Государственной Думой, в статье 130, определение недвижимости следующее:

«К конкретным недвижимым вещам (недвижимое и движимое имущество, недвижимость) относятся разные земельные участки, участки обособленных недр, конкретные водные объекты и все, что точно связано с землей, по другому объекты, перемещение которых нужных без несоразмерного безграничного ущерба их назначению совсем невозможно, в том числе лесные, многолетние, многовековые насаждения, здания или например сооружения.

Надлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, или например суда внутреннего плаванья, или космические объекты относят к недвижимым элементам.

Рассмотрим на ниже приведенном рисунке 1 различия в основном понятии недвижимости как данного объекта оценки и в правильном определении Гражданского Кодекса РФ.

Рисунок 1- Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении ГК РФ.

С данной позиции оценочной деятельности предоставленное определение объединяет основное движимое и недвижимое имущество, оно в свою очередь имеет четко выраженные физические разнообразия, так как воздушные и морские суда, или например суда внутреннего конечного плавания, или космические объекты совсем не могут быть отнесены к недвижимости, в связи с тем, что не имеют неразрывной постоянной связи с землей.

Один из важных терминов: «недвижимость» в нужном контексте формулировки определения «предприятия», часто встречается в статье 132 ГК РФ. «Предприятием как главным объектом прав в частности определяется имущественный комплекс, который обычно используется в основном для осуществления основной предпринимательской деятельности.

Предприятие в основном как имущественный комплекс часто признается жилой недвижимостью.

Предприятие в целом или, например его часть могут быть основным объектом купли-продажи или например залога или аренды и других сделок, которые связаны с установлением, а также изменением и прекращением данных вещных прав.

Предприятие как имущественный комплекс включает любые виды имущества необходимые для его деятельности, например земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, концептуального права требования, долги, а также основные права на обозначения, и остальные исключительные права, если другое не предусмотренное законом или любым договором».[2]

В настоящее время стали широко распространены такие термины как «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости»

Принятый ранее Федеральный закон «Об основной оценочной деятельности в Российской Федерации» а также «Стандарты оценки, необходимые к применению субъектами данной оценочной деятельности», Оценщики также всегда относят недвижимость в частности к реальным и нереальным инвестиционным инструментам и конечно рассматривают ее как главный физический объект, однако не менее комплексной важной стороной оценки рассматриваемого недвижимости является изучение связанных с ней комплексных имущественных прав. В связи с этим всегда при оценке недвижимости проводится различия между терминами такими как «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость -- это земельный участок, а также физические, осязаемые и совсем не подлежащие перемещению любые объекты (строения), которые прочно связанные с землей.

Основное недвижимое имущество подразумевает под своим определением комплекс прав и выгод, неразрывно, абсолютно связанных с собственностью на комплексную вещественную недвижимость. Право собственности -- это права пользования, разные продажи, или например сдачи в аренду, обособленные владения, дарения, а также другая комбинация этих прав, включая главный отказ от них. Комплекс прав который представляет совокупность отдельных и точечных имущественных прав.

Собственник недвижимости также может обладать всеми но в основном только частью этих прав. Обычно оценка всей недвижимости подразумевает оценку как абсолютного права частной собственности, так и малого имущественного права, которое обычно появляется при продаже, или например сдаче в аренду и включает комплексное право собственности арендодателя или например вещное право арендатора.

Также вместе с тем многие тесно связанные с недвижимостью предметы, которые не являются недвижимостью, так как она совсем не используются арендатором для основных целей бизнеса и относятся к технологическому оборудованию.[14]

В главной практике оценки недвижимости обычно выделяется в основном так называемое мощно присоединенное движимое имущество, включающее конкретные движимые компоненты имущества, которые совсем не связаны с недвижимостью и совсем не являются ее малой частью. Например такие как мебель, холодильники и абсолютно другие отдельно стоящие предметы.

Для того чтобы определить, все таки является ли предмет движимым имуществом или например частью недвижимости, обычно на практике анализируются такие критерии, как например способ прикрепления предмета, роль, выполняемая данным предметом для изменения основных функциональных характеристик недвижимости, а также условия арендного договора, на которых, используемая сторона присоединила предмет. Оценщикам подобный анализ абсолютно необходим для того, чтобы точно определить, входит ли данный предмет в стоимость оценки.[27]

Помимо выше перечисленного для определения объектов недвижимости обычно предполагает наличие также в их структуре двух элементов (рисунок 2):

1 Естественных объектов - земельный участок, лес и различные многолетние насаждения, другие обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».

2 Искусственных объектов : многоквартирные дома, коммерческие, общественные (специальные) здания и конечно сооружения,а также главные инженерные сооружения.



Рисунок 2 - Укрупненная классификация объектов недвижимости

Многоквартирный дом - малоэтажный невысокий дом (до трех-четырех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом немного повышенной этажности такой как (от 10 до 20 этажей), или например высотный дом (выше 20 и более этажей).

Объектами такой жилой недвижимости могут быть также секция (подъезд),или например этаж в подъезде, в конце жилые помещения.

Жилым помещением обычно признается изолированное крупное помещение, пригодное в частности для постоянного проживания людей: жилой дом или к примеру часть жилого дома; такого как квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом это есть - индивидуальное обособленное здание, состоящее из комнат и помещений, как правило вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами субъективных нужд, связанных с их постоянным проживанием в доме.

Квартирой обычно считается структурно обособленное изолированное помещение в многоквартирном доме, которое состоит из одной или нескольких комнат и как обычно принято считать помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения людьми нужд, связанных с постоянным проживанием.

Комнатой - называется часть жилого дома или квартиры, которая обычно для использования в качестве обособленного места проживания людей.

Под помещением как правило понимают единицу объекта рассматриваемой недвижимости, предназначенную обычно для самостоятельного использования в частности для жилых и иных целей.

Любой рассматриваемый нами многоквартирный дом как данный объект недвижимости обычно представляет собой единую и целиковую конструкцию, но со стороны использования для проживания используемая конструкция неоднородна, потому что кроме личной собственности на данное нам жилье она составляет долевую собственность на обобщенное имущество.

Общее имущество - все инженерно-технологические и другие системы, без которых обычно невозможно использовать обособленные личные объекты жилой недвижимости (квартиры) и земельный участок, на котором как правило расположен дом, с элементами благоустройства. Без имущества как правило не может существовать личный используемый объект недвижимости - квартира. Это является имущество которое обладает свойствами неделимости. Обычно это означает, что любой другой владелец помещения (жилья) по факту должен владеть единовременно правом единоличной собственности на жилье, а также правом долевой собственности на общее жилое имущество.

В сравнении с площадями, которые принадлежат индивидуальным владельцам, жилая недвижимость в совместной собственности является неделимой по факторам : ее нельзя продать, заложить или например управлять ею без друхстороннего согласия совладельцев.

То есть, жилые квартиры на правах собственности представляют из себя внутриквартирные перегородки то есть стены, межкомнатные двери, слой капитальной отделки на стенах и других перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также в частности инженерно-технические системы, отделенные от общих без ущерба для интересов и юридических прав собственников иных помещений.

Право собственности показывает правовой статус жилища на представленное жилье совместно с правом собственности на долю в частном имуществе многоквартирного дома.

К коммерческим жилым зданиям и сооружениям обычно относятся офисы, рестораны, магазины, еще можно выделить развлекающие комплексы, гостиницы или например гаражи для аренды, склады и логистические терминалы, и в конце здания и предприятия как имущественные комплексы;

Общественные (специальные) муниципальные здания и сооружения как правило включают:

-лечебно-оздоровительные такие как (больницы, поликлиники, дома престарелых и детские дома , санатории, спорт комплексы);

-учебно-воспитательные (детские сады , школы, муниципальные училища, техникумы, ВУЗЫ);

-культурно-развивающие(музеи, выставки, парки культуры и активного отдыха, ДК и театры, цирки, зоопарки, сады);

-специальные здания или например сооружения (административные - полиция, суд, прокуратура, органы власти, памятники, мемориалы, вокзалы, порты).

Инженерные сооружения - это и является мелиоративные сооружения, дренаж и тому подобное.

Выше представленные группы распределяеюся в подгруппы на основе дезагрегации по базе критериев по типологии.

Искусственные объекты получили название - недвижимость, опирающуюся на жилую недвижимость. Искусственные объекты называют «незавершенкой» в том случае, когда они полностью построены и готовы к эксплуатации. К такому типу недвижимости относят у которых в документации не хватает документа о приеме в эксплуатацию. «Незавершёнка» состоит из двух типовых групп: объекты с нескончаемыми работами и объекты с прекращенными работами.[18]

В компетенцию Гражданского законодательства не входят ограничения преобретения и перехода прав на незавершенное строительство, а сделки осуществляются после гос. Регистрации права собственности на объект недвижимости.[5]

В ВКР мы рассматриваем классы жилых объектов недвижимости по направлениям:

1 Маркетинговый подход (предпочтения потребителей).

Элитное жилье - это жилье крайне высокого уровня комфортности, имеющего общие требования к особенностям условий данного вида.

Жилье высокой комфортности направлено на запросы и доходы граждан, называемых средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа обычно предполагает:

- возможность размещения в разных (не только самых престижных) районах города, кроме таких мест массового строительства самого дешевого панельного жилья; высоту дома обычно до 9 этажей; низкую плотность окружающей застройки;

Для жилья эконом класса соответствуют адреса в любой точке города, новая строительная архитектура(панельные, кирпично-монолитные).

Жилье эконом класса строится для для граждан с низкой платежеспособностью. По распространенным адресам непрестижных районов, отдаленно от коммуникаций транспорта. [19]

2. Основываясь на градостроительных ориентиров выделяют:

- дома самого старого фонда, построенные в тот самый дореволюционный период;

- дома постройки 1917 - конца 1930-х гг.;

- «сталинские» дома, которые расположены преимущественно в престижных, то есть удаленных от промышленных зон районах;

- дома первоначального поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с невероятно заниженными архитектурно-техническими параметрами;

- дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970 - 1980-х гг.;

- современные дома, которые отличаются большим разнообразием характеристик.

3. Основывается на материалах наружных стен.

4. В определении от продолжительности и характера использования разделяют жилье:

- первичное - место постоянного жилья;

- вторичное - загородное жилье, которое используется в течение обособленного периода;

- третичное - которое предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Мансарда на сегодняшний день получило второе рождение(в ней можно разместить любую детскую, комнату отдыха, а также зимний сад)!

В последнее время на крупном рынке жилой недвижимости встречаются отдельные дома на крыше, то есть - пентхауcы. «Родовые» особенности пентхауcа: крайний этаж, отдельный лифт, стеклянные стены, а также огромная терраса с ландшафтным дизайном, где конечно могут располагаться бассейн, теннисный корт или например фруктовый сад. Обязателен расширенный эффектный панорамный дальний вид площадь не менее 150-200 м2. Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному согласованному с заказчиком проекту.

Со стороны экономики объект недвижимости обычно рассматривают как благо и как источник дохода.



Рисунок 3 - Сущностные характеристики объектов недвижимости

Благо это объект потребительского выбора, удовлетворяющий потребителя и повышающий его благосостояние. В нашем случае благом является объект недвижимости.

Земля - это благо, выполняющее функцию жизнеобеспечения для людей. Земля, как главный источник дохода и на ней основывается сельскохозяйственное производство. Главные источники дохода. Главными источниками дохода являются именно объекты недвижимости. Объектом купли-продажи является жилье, помимо этого оно является источником дохода. Обеспечивающим ресурсом являются объекты недвижимости, где бизнес не основывается на операциях с недвижимым имуществом. Для них важным фактором является соответствие структуры, состава и главного качества объектов недвижимости относящимся к целям и задачам бизнеса организации. Как правило, структурная реорганизация таких компаний, тесно связана с реорганизацией имущественного комплекса, а также существенным перераспределением собственности, или например реализацией инвестиционных проектов, в особенности для развития новых производств и конечно отдельных линий. Главные операции с недвижимостью в других организациях могут иметь место вспомогательного бизнеса, как например, продажа совсем непрофильных активов или например сдача в аренду незадействованных неактуальных объектов недвижимости.

Объекты недвижимости, по правилам могут выступать как предмет специализации данной организации, ее деловой активности, как главный источник доходов. Такие как: крупномасштабные портфели объектов нежилой и жилой недвижимости в нужных инвестиционных фондах.

Иным типом организаций, объект недвижимости для которых составляет основу их основных активов и профессиональной деятельности, есть фирмы-застройщики. Их бизнес по своей главной сути связан с приобретением земельных участков, реализацией конфигурации проектов развития, у примеру путем застройки купленных участков объектами коммерческой и жилой недвижимости с их последующей продажей.

На основное место и роль объектов недвижимости, безпринципно, влияют масштаб и главная специализация организации. Особенное место занимают объекты жилой недвижимости в самом современном наукоемком и высокоавтоматзированном производстве, в то время как в виртуальном бизнесе необходимо обойтись арендованным помещением, то есть минимумом физического производства.

Благо является обладанием объектом недвижимости и получения больших доходов от его использования независимо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника как правило возлагается обязанность содержания объекта жилой недвижимости (ремонт, охрана и поддержание в хорошем состоянии), если настоящим договором это бремя (либо часть его) не возложено на другое лицо.

Собственник обычно сам несет риск случайной гибели или абсолютно случайной порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом.

Абсолютно любой объект недвижимости находится в единстве физических, экономических и правовых свойств (рисунок 4), каждое из них может в нужных случаях выступать в качестве определяющего в заслучае складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа. [15]

По мимо всего выше перечисленного все объекты недвижимости, в тои числе и жилой, имеют свою продолжительность срока жизни (физического), экономический и эффективный возраст, которые учитываются при оценки. Они обычно зависят от износа - процесса, имеющего большую силу законов природы. Существуют как правило три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рисунок 5).

Все основные виды физического износа обычно приводят к абсолютно негативным последствиям, таким как ухудшение отдельных потребительских и эксплуатационных характеристик рассматриваемого объекта недвижимости, увеличение частоты его ремонтов, ремонтные работы с каждым разом становятся все дороже. Иногда замедлить физический износ возможно путем внедрения системы технологического обслуживания.

Рисунок 4 - Триединство объектов недвижимости



Рисунок 5 - Виды износа

Такое понятие как "износ" обычно используется в оценочной деятельности, важно отличать от понятия «амортизация», которое применяется в бухгалтерском учете. Износ с точки зрения бухгалтера и оценщика это есть разные процессы.

В бухгалтерских научных документах понятие износ - это экономический неразрывный механизм компенсации износа главных фондов, который называют амортизацией.

В соответствии с основным положением о главном порядке амортизационных отчислений денежных средств по основным фондам износ объектов как правило определяется линейным методом (в денежном эквиваленте) по такой формуле:



В РФ в настоящее время применяются единые для всех нормы амортизационных отчислений направленных на полное восстановление, дифференцированые по различным классификационным группам главных фондов. В зарубежной практике всегда (кроме равномерного метода начисления износа) применяют еще и методы убывающего остатка, такие как кумулятивный и метод «фактор фонда возмещения», опирающийся на теорию сложных процентов. Обычно этими методами пользуются при оценке на базеосновного доходного подхода.

Моральный износ подразумевает под собой снижение потребительской привлекательности данного объекта недвижимости, которое обусловленно более устаревшими архитектурой здания, планировкой,а также инженерным обеспечением. Моральный износ как правило подразделяется на функциональный и технический. Функциональный износ как правило связан с расширением функций у новых объектов жилой недвижимости (схожих с существующими). В итоге функционального износа объекты жилой недвижимости старинных построек становятся для будущих собственников объектов менее привлекательными и соответственно дешевеют. Технический износ связан с научно-техническим прогрессом , то есть появлением новых конструкций, а также технологий и материалов, что как правило приводит к понижению себестоимости объектов жилой недвижимости и эксплуатационных затрат. Моральный износ, также как и физический, бывает устранимым и неустранимым.

Важным критерием устранимости износа, как правило является сравнение затрат на капитальный ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости, в случае если последняя превышает дополнительные затраты на восстановление, то функциональный износ будет устранимым. Величина устранимого функционального износа как правило определяется точной разницей между потенциальной стоимостью используемого здания на момент его оценки обязательно с обновленными элементами и его же ценой на ту же дату без основных обновленных элементов.

Внешний то есть экономический - это как правило снижение стоимости здания на исходе негативного изменения его внешней среды, обычно бывает под воздействием экономических а также политических факторов. Причинами внешнего износа как правило являются: общий упадок района, где находится объект; частные действия правительства или например местной администрации в области налогообложения, а также страхования; прочие изменения на изменяющимся рынке занятости, отдыха, а также образования.

На основную величину внешнего износа, как правило существенно влияет близость к непривлекательным природным или неприродным объектам (ресторанам, очистным сооружениям, бензоколонкам, танцевальным площадкам, железнодорожным станциям, школам, больницам, а также промышленным предприятиям).

Экономический износ, в сравнении с физическим и моральным , всегда будет необратимым.[28]

1.2 Понятие и сущность залога недвижимости

Залог недвижимости по другому - ипотека это есть гражданское правоотношение, в нем одна сторона - это есть залогодержатель, который является кредитором по обязательству, который обеспечен ипотекой (основному обязательству), обязательно имеет право в случае неисполнения или не совсем ненадлежащего исполнения главного обязательства получить удовлетворение полученных денежных требований к непосредственному должнику по этому обязательству из основной стоимости заложенного недвижимого имущества иной стороны - залогодателя преимущественно перед абсолютно другими кредиторами залогодателя, за изъятиями» которые установлены федеральным законом.

Вся суть залога недвижимости состоит в основном том, что «для обеспечения исполнения неотъемлемого долга из имущества известного лица как правило выделяется какой-либо определенный объект то есть недвижимая вещь». «Этот объект как правило должен доставить абсолютное удовлетворение кредитору в том случае, если оказанное должнику непосредственное доверие не оправдается и например не последует то действие, которое должен произвести должник».

Содержанием залогового права как правило является право «требовать открытой публичной продажи вещи с главной целью получения полного удовлетворения по долгу». Само залоговое право по факту представляет собой «абсолютное право на уплату определенной суммы, которое направлено против обладателя определенного имущественного объекта и обычно осуществляется в качестве исключительного права взыскания».[4]

Уникальность залога имеет свойства как вещных, так и обязательственных отношений.

Для вещно-правовой основы залога характерны элементы:

1. При коллизии обстоятельств нет принципа старшинства. Оно характерно для коллизии кредиторов.

2. Право следования.

3. Залоговый кредитор имеет вещно-правовые обязательства.

4. Залоговое право дает субъекту его невероятно большее правомочие, чем другие вещные права, так как, влечет в себе лишение собственника принадлежащего ему права собственности».

5. Залог приводит к тесной связи кредитора и заложенной вещью.

Имущество, которое принимается банком в залог, отвечает представленным ниже требованиям:

* возможность его отчуждения, как правило должна быть подтверждена документами об отсутствии иных залогов на это имущество и долгов по уплате за него, о прописке и согласии жильцов на залог (по жилым помещениям), о возможности залога (по государственным предприятиям);

* собственность на это имущество обязательно должна быть обязательно подтверждена соответствующими документами (государственной регистрацией и др.);

* должна быть выполнена (квалифицированными специалистами) денежная оценка (по рыночной стоимости) предметов залога (по обоюдному согласию сторон -- с индексацией);

* необходимый контроль за полной сохранностью заложенного имущества;

* его стоимость должна превышать сумму кредита.

* обладать обязательно ликвидностью, т. е. способностью к реализации;

* некоторые предметы должны быть застрахованы на случай чрезвычайных обстоятельств;

Залог с передачей его банку на определенный период пользования кредитом имеет название заклад. Он используется чаще всего в случаях, таких когда залогодатель недостаточно известен банку или его кредитоспособность совсем не внушает доверия. Выделяют залог прав и твердый залог.

Твердый залог как правило предусматривает передачу имущества банку , а также хранение его на складе или например в сейфе банка. Самые удобные объекты твердого залога это есть драгоценные металлы, валютные ценности и разные изделия из них, ценные бумаги (государства и местных органов власти, а также самих банков).

При залоге прав обычно в качестве заклада применяются документы на пользование и на владение объектами , имуществом интеллектуальной собственности (патентами, авторскими правами, товарные знаки, программное обеспечение, ноу-хау и прочее). Залогодателем права по факту может быть только определенное лицо, которому принадлежит это самое право.

Договор о залоге обязательно должен быть нотариально удостоверен (имущественным правам и по недвижимому имуществу ) и зарегистрирован например при ипотеке, в основных регистрационных органах. В договоре как правило указываются форма и вид залога, его местонахождение и стоимость, обязанности и права сторон.[18]

Удовлетворение банка согласно стоимости имущества осуществляется по решению суда. Сумма зачисляется на счет заемщика в том случае, когда превышает долг. Банк требует сумму от продажи другого имущества в том случае, когда сумма долга недостаточна.

Коммерческие банки предоставляют собой ипотечные жилищные кредиты трех видов:

* строительный -- краткосрочный кредит, направленный на строительство (реконструкцию) жилья;

* земельный -- краткосрочный (или долгосрочный) кредит на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

* долгосрочный кредит для приобретения жилья.

Сумма кредита выдаваемого банком , обычно, не превышает 70% от необходимых расходов (обустройства земли и стоимости приобретения, реконструкции жилья, строительства, стоимости приобретаемого жилья), которые фиксированы в закладной, при условии непосредственного вложения заемщиком недостающих средств (виде субсидий или собственных) в размере не меньше 30% от стоимости, рассматриваемого кредитуемого объекта.

Взаимоотношения заемщика и банка, как правило определяются договором о залоге (об ипотеке) и кредитным договором и договором. В кредитном договоре обязательно оговариваются цель получения кредита, его размеры, порядок погашения и выдачи, инструмент кредитования (условия, процентная ставка, и основная периодичность ее изменения),условия страхования кредита, обеспечение основных обязательств заемщика, обязательные условия страхования кредита, санкции за нецелевое нерациональное использование и возврат кредита позднее срока.

Возврат ипотечного кредита действителен в таких формах как:

* под залог объекта недвижимости земельного участка;

* под земельный участок и на нем индивидуальное жилье;

*под залог строительства жилого объекта;

* пол залог приватизированного жилья (квартиры).[24]

1.3 Подходы и методы к оценке жилой недвижимости

Оценку объектов недвижимости как правило, рассчитывают с помощью трех основных подходов: доходного, затратного а также сравнительного. Каждый подход подчеркивает особенные характеристики данного объекта.

Доходный подход или еще называют - имущественный, это и есть оценка дисконтированных денежный потоков. Состоит из ценности данного актива с текущей ценностью, которые крайне ожидаемы в будущем денежные потоки, которые приходятся на данный актив, зависящей от риска, дисконтируемых по поставке. В сравнительном подходе (рыночном) ценность актива как правило следует вычислять, рассматривая ценообразование сходных активов, связывает его с какой-либо переменной (с доходами или прибылью, денежными потоками, а также балансовой стоимостью или объемом основных продаж). Затратный подход по другому- оценка условных требований - это есть использование главной модели ценообразования опционов для полного измерения ценности активов, которые имеют характеристики опциона. некоторые из таких финансовых активов обращаются на рынке (напр., варианты), другие же не являются торгуемыми и как правило, основываются на реальных активах (патенты, проекты, запасы нефти и т.п.) - это есть реальные опционы. Нужно заметить, что в условиях абсолютного совершенного рынка все представленные подходы должны давать один и тот же точный результат в оценках.

При доходном подходе обычно во главу угла ставится доход то есть основной фактор, которые определяет величину стоимости объекта. Чем выше доход, которые приносится объектом оценки, тем выше величина его рыночной стоимости при других равных условиях. Здесь также имеют большое значение продолжительность используемого периода получения возможного дохода, вид и степень рисков, которые сопровождают данный процесс. Доходный подход - обычно это является исчислением текущей стоимости используемых в будущем доходов, возникавших в результате использования собственности, а также возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае часто применяется принцип ожидания.

Доходный подход, обычно, является самой подходящей процедурой для оценки бизнеса, но целесообразно бывает использовать еще и сравнительный и затратный подходы. В исключительных случаях затратный и сравнительный подходы являются более точными или куда более эффективными. В многочисленных случаях каждый из трех подходов используется для проверки оценки стоимости, которая получена при других подходах.

Сравнительный подход является особенно эффективным, в среде активного рынка сравниваемых объектов собственности. Точность оценки обычно зависит от качества собранных данных, потому что применяя данный подход, оценщик как правило, должен собрать абсолютно достоверную информацию о ранних продажах сопоставимых объектов. Эти данные как правило включают: экономические характеристики, местоположение, время продажи, условия продажи , а также и условия полного финансирования. Действенность сравнительного подхода снижается, если: было мало сделок; момент совершения их и момент оценки разделяет долгий период времени; рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке обычно приводят к искажению показателей. Сравнительный подход как правило, основан на применении главного принципа замещения. Для полного сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым объектом. Обычно между ними существуют большие различия, в связи с этим необходимо провести нужную корректировку данных. В основу использования поправок положен принцип вклада.

Затратный подход самый актуальный для оценки любых предприятий, которые имеют разнородные активы, в том числе финансовые, еще когда бизнес не может приносить устойчивый доход. Методы затратного подхода логично использовать и при оценке специальных разновидностей бизнеса (мотелей, гостиниц и т.п.), страховании. Анализируемая информация включает данные об оцениваемых активах (строительные спецификации, цены на землю и др.), данные об основном уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на основное оборудование, о накладных и прибыли расходах строителей в основном на местном рынке. Необходимая информация как правило зависит от специфики оцениваемого объекта недвижимости . Затратный подход обычно сложно применять при оценке уникальных объектов, которые обладают эстетическими характеристиками, исторической ценностью или устаревших объектов.

Затратный подход полностью основан на принципах: замещения, наилучшего и самого эффективного использования, сбалансированности, экономического разделения, а также экономической величины.

Три подхода непосредственно связаны между собой. Каждый из них подразумевает использование разных видов информации, получаемой на рынке. Обычно например , базовыми для затратного подхода как правило являются данные о текущих рыночных ценах на , рабочую силу, материалы, и др.; для доходного подхода - коэффициентов капитализации и ставки дисконтирования , которые обычно рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода всегда перед оценщиком открываются разные перспективы. Хотя эти подходы основываются обычно на данных, собранных обычно на одном и том же рынке недвижимости, каждый из них тесно связан с различным аспектом рынка. На абсолютно совершенном рынке все подходы обязательно должны привести к одинаковой величине стоимости. Но например большинство рынков несовершенно, а например спрос и предложение обычно не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производство может быть неэффективным. По этим, а также и по абсолютно другим причинам при данных подходах могут быть получены разные показатели стоимости.[29]

При оценки жилой недвижимости чаще всего используют сравнительный подход, так как в основном объекты жилой недвижимости используют не для получения дохода, а так же за чистую трудно определить величину затрат на ее приобретение или создание. В связи с этим доходный и затратный подходы не целесообразно использовать, поэтому подробнее рассмотрим сравнительный подход.

Метод главных рыночных сравнений, по другому это называется рыночный подход, а также метод сравнительного анализа всех рыночных данных,-- метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, который основан на анализе рыночных цен сделок или например предложений по частичной продаже или аренде объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым, -- аналогов, имевших место на общем рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод главного сравнительного анализа как правило помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости)как правило может использоваться для оценки всех арендных ставок, полного износа улучшений или основных затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и иных параметров, необходимых для оценки стоимости недвижимости с использованием иных подходов.

Метод главных рыночных сравнений основывается на принципе «спроса и предложения», в сопоставлении с которым цена на объект недвижимости определяется в результате соотношения сил спроса и предложения на объект в определенном месте, в данное время и на определенном рынке.

Этот метод, как правило, является методом абсолютного моделирования факторов спроса и предложения. При покупке объекта обычно покупатель (инвестор) полагается на принцип замещения, который гласит, что максимальная цена объекта оценки Vо не превышает минимальной цены Vai объекта- это является аналогом , который обладает аналогичными характеристиками (главными ценообразующими факторами):

maxVo m min i{Vai}ki=1.

Здесь K -- это есть общее количество объектов аналогов.

Метода рыночных сравнений в математической модели может быть назначен в следующем виде:

,

где Сo -- оценка стоимости(рыночной),

k -- число сравниваемых аналогов,

Coi --оценка стоимости, включая данные о цене i-го аналога,

Wi -- участие i-го аналога в стоимости рассматриваемого объекта оценки.

Сумма всех основных вкладов как правило равна единице:

.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки с использованием полной информации о цене i -го аналога должна быть представлена следующим образом (см.рисунок 6):

Здесь Цi -- это является ценой i-го данного аналога, n -- это есть количество всех ценообразующих факторов, цij --это есть значение корректировки цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору (этажность , состояние, а также местоположение).

Рисунок 6 - Оценка рыночной стоимости объекта оценки

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору, обычно основывается на принципе главного вклада. Вклад -- это есть сумма, на которую изменяется цена объекта жилой недвижимости на рынке при использовании того или иного фактора производства. К примеру, вклад камина в стоимость квартиры как правило может быть больше, меньше или равен всем затратам на его создание. Из (1.3) следует, что при оценке объекта оценки недвижимости корректируются цены аналогов, то есть при корректировке оценщик постоянно отвечает на вопрос, какова была бы стоимость аналога, если бы он имел те же характеристики, какие имеет объект оценки.[25]

Метод сравнения продаж как правило используется в том случае, когда рынок объекта оценки гиперактивен, то есть на дату оценки предоставляется информация о достаточном для оценки количестве предложений или сделок . Например, метод рыночных сравнений как правило, позволяет получить достаточно уникальные результаты для оценки земельных участков, а также квартир. Его в основном никогда не применяют для объектов особого назначения (школ, церквей, стадионов и т.п.), у которых обычно нет рынка или их рынок ограничен.

Метод рыночных сравнений как правило при наличии достаточного количества сбора всех данных позволяет получить точные и, что очень важно, легко понимаемые результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Как раз поэтому его стараются употреблять даже тогда, когда этого количества данных явно недостаточно, для того чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве сбора данных метод помогает получить диапазон, в котором должна находиться искомая стоимость объекта. Такая информация крайне полезна и используется как поверочная при использовании иных методов оценки.

В методе рыночных сравнений как правило огромное значение имеет данная информация об аналогах. В начале об описании объекта-аналога, как правило она должна быть наилучшим и соответствующим образом представлена в отчете. Обязательно это делать по позициям, в зависимости от которых будет осуществляться сравнение его со всеми объектами оценки и соответствующая корректировка рыночной цены. Целесообразно в отчете привести актуальные фотографии объекта - аналога, которые показывали бы его физическое состояние, окружение и конечно отличия или сходства с объектом рыночной оценки.

Метод рыночных сравнений обычно называют рыночным методом, тем самым, подчеркивая его главную особенность с точки зрения анализируемой информации. Метод рыночных сравнений как правило основан на прямом использовании рыночной информации о сделках. Эти данные можно получить из различных источников. Таких как: специализированные журналы и газеты, интервью с квалифицированными риэлторами и управляющими недвижимости, продавцами и покупателями недвижимости, коллегами-оценщиками. Один из самых лучших источников рыночной информации -- Интернет. В настоящее время любая хорошая оценочная фирма обладает своей электронную базой данных.

Для метода ключевое значение имеет именно география оценки. Она обычно определяет границы, где как раз и находятся сопоставимые объекты и их предполагаемые покупатели. Рынок объекта оценки, ограничен точной территорией поселения. Однако бывают случаи, когда рынок, рассматриваемого объекта оценки совсем выходит за его границы. Например, рынки таких объектов оценки, как например вокзалы, речные и морские суда, аэропорты являются международными.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений, обычно , используется следующая последовательность действий:

1 Исследование рынка жилой недвижимости и сбор полной информации о всех представленных сделках или предложениях по продаже или покупке объектов, которые аналогичны оцениваемому объекту.

2 Проверка надежности и точности используемой информации и зависимость ее от рыночной конъюнктуры рынка.

3 Выбор единицы непосредственно типичных для рынка данного объекта единиц сравнения (единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, а также номер в гостинице) и обязательно проведение сравнительного анализа по используемой единице.

4 Сравнение сопоставимых объектов аналогов с оцениваемой нами недвижимостью то есть объектом оценки, используя единицы сравнения и внесение равнозначных поправок в цену любого сравниваемого объекта относительно нашего оцениваемого объекта.

5 Сведение отредактированных значений цен аналогов, которые были получены в ходе их анализа, в общее значение или полный диапазон значений рыночной стоимости.

Выбор единицы сравнения как правило, определяется, типом жилой недвижимости. При оценке жилых квартир в качестве единицы сравнения берется единица площади. Промышленные объекты и складские помещения , обычно, сравнивают на основе рыночной цены за квадратный или куб. метр здания. Отели и гостиницы обычно рассматривают с точки зрения цены за данный гостиничный номер. Театры, рестораны и концертные залы всегда сравнивают на основе цены используемое за место. Незастроенная земля как правило сравнивается по цене за ед. площади: кв. метр, сотка, гектар. Единицы сравнения служат для того, чтобы сделать прозрачной и достаточно понятной процедуру сравнения рассматриваемого объекта оценки и его аналогов. Когда например, цены продажи приведены к основным ценам за размерную единицу данного здания, обычно отпадает любая необходимость использовать корректировки на размеры объектов.

Ниже приведены десять главных элементов сравнения, которые необходимо учитывать в методе рыночных сравнений:

1. Условия продажи;

2. Условия финансирования;

3. Права на имущество;

4. Затраты;

5. Зонирование;

6. Условия рынка;

7. Физические характеристики;

8. Экономические характеристики;

9. Местоположение;

10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Помимо главных элементов сравнения, обычно требуются и дополнительные элементы. К ним относят градостроительные ограничения, природоохранные ограничения, сервитуты, доступ к объекту недвижимости. Чаще всего базовый элемент сравнения разбивают на так называемые подклассы, уточняющие анализируемый элемент сравнения. Физические характеристики могут быть разделены на состояние здания, возраст, его габариты и т.п.[16]

Поправки можно составлять в отношении цены за весь рассматриваемый объект недвижимости или других соответствующих единиц сравнения. Чаще всего корректировки на первые 5 элементов сравнения считают относительно цены продажи объекта. Скорректированную цену после приводят к удельной цене и в заключении корректируют относительно иных элементов сравнения, например местоположения или например физических характеристик. Большое значение также имеет само количество рассматриваемых объектов сравнения. Чем выше их количество, тем больше возможностей у оценщика получить точный достоверный результат. Если объектов сравнения совсем мало, рационально остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых как правило может находиться значение рыночной стоимости оцениваемого нами объекта.

Идеально рассматриваемым результатом для корректировки рыночных цен всех объектов-аналогов нужно считать результат, в том случае когда откорректированные значения всех цен аналогов очень близки друг к другу. На практике можно точно сказать, что идеал недостижим. в связи с этим, крайне редко удается получить схожие значения уже ранее откорректированных цен. Именно поэтому на этапе согласования следует присваивать больший вес тем ценам аналогов, который более всего близки по своим характеристикам , а также к объекту оценки.

Наиболее близким аналогом принято считать тот объект, у которого цена подвергалась самому меньшему количеству корректировок, а все эти корректировки были достаточно небольшими.

Цена сделки как правило зависит от передаваемых прав на имущество. Многие типы недвижимости, в особенности коммерческие объекты, обычно продают с учетом основных действующих договоров аренды, заключенными по ставкам ниже рыночных. Это происходит в основном тогда, когда нынешние условия расторжения договора юридически абсолютно невозможны или экономически совсем нецелесообразны. В таком случае нужно вносить поправки на точную разницу в ставках аренды. Для того чтобы полностью рассчитать поправку для остальных имущественных прав, оценщику нужно иметь точную информацию о полной структуре доходов и всех условиях аренды продаваемого объекта (чистая , валовая или получистая аренда).

Если на рынке выставляется объект недвижимости, который обременен договорами аренды, обычно говорят, что продается имущественное право определенного арендодателя. В таком случает цена сделки для продаваемого объекта с учетом всех действующих договоров аренды как правило отражает контрактную арендную плату, которую он будет изменять в течение срока любого договора аренды. Рыночная стоимость полного права собственности на рыночных условиях, подходящих для арендной платы, напротив имущественного права

У цен и сделок бывают разные условия финансирования за счет этого они, могут различаться. Процентная ставка, обычно, ниже рыночного уровня в том случае, когда оплата осуществляется наличными. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, в погоне за финансированием ниже рыночного уровня. А также и наоборот, процентные ставки которые выше рыночного уровня чаще всего обеспечивают снижение цены продажи.

Отсрочку и оплату можно отнести к финансовым схемам(нерыночным).

Для подобных схем, обычно, характерны самые низкие процентные ставки по полученным кредитам.

Определить поправку на финансирование можно разными способами. Главный из них -- это использование процедуры дисконтирования(процентная ставка ниже рыночной).

Из анализа взаимоотношений продавца и покупателя выявляются поправки на условия продажи, которые влияют на цены сделки.

Перед совершением сделки покупатель должен рассчитать расходы вложенные после покупки частной собственности. Расходы включают затраты на издержки на оформление документов о точном изменении нормы зонирования для данного земельного участка или например затраты на устранение разного загрязнения. Данные расходы могут быть очевидными, не отличающимся от рынка о действиях наиболее похожих покупателей в отношении оцениваемого объекта. На сумму данных расходов понижается заявляемая рыночная цена покупки.

Поправка на основные рыночные условия как правило, делается тогда, когда момент сопоставимых сделок в результате инфляционных или например дефляционных процессов, а данная стоимость основных типов недвижимости сильно не изменилась.

Изменение рыночных условий должно произойти в результате получения новых налоговых норм, а также введения запрета на тщательные строительные работы, а еще в связи с колебанием предложения и спроса. Бывает, что несколько экономических факторов вместе влияют на изменение рыночных условий.

Вводится поправка на местонахождение вводится в случае отличия характеристик на местоположение и сравниваемых объектов.

Размер данного здания, качество его строительства, являются физическими различиями. Вкладом на различия в стоимости определяет поправку на физическое различие.

Экономические характеристики как правило, включают все остальные характеристики объекта, влияющие на его доход. Обычно данный элемент сравнения применяют при оценке доходных объектов. Анализируя экономические особенности, оценщик не должен их, к примеру: права на недвижимость рынка или изменение рыночных показателей. К примеру: чистый операционный доход должен отражать экономические параметры которые нужно только анализировать, используя доходный подход.

Цена объекта находится с помощью понятия об его использовании. Если имеются существенные различия, вводится корректировка на рыночную цену.