Норма зонирования является одной из основных составляющих во время оценки незастроенного рассматриваемого земельного участка. Если не находится необходимое для сравнения количество аналогов с зонированием, используются участки с несколькими разными зонированиями..

Компоненты стоимости состоят из движимого имущества или иных компонентов, которые включаются в рыночную цену продажи. 26]

В методе рыночных сравнений как правило, различают две основных группы методов общего анализа корректировок:

1.качественные;

2 количественные.

Отличаются данные группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества представленных аналогов, которые используются для оценки. В случае если количество аналогов k больше или если оно равно количеству основных факторов ценообразования - n, который увеличивается на единицу (k l n + 1), в этом случае применяются методы группы один: анализ пар используемых данных; анализ групп используемых данных; графический анализ; статистический анализ и др.

Если общее количество аналогов k будет меньше количества n всех ценообразующих факторов, которое увеличено на единицу (k < n + 1), тогда для оценки используются методы второй группы: относительный полный сравнительный анализ;

метод исключительных экспертных оценок (ранговый анализ); метод достоверного интервью.

Количественные методы анализа подразумевают использование различных математических методов. Один из самых простых -- анализ все пар данных. Применение представленного метода позволяет оценщику найти поправку на элемент сравнения путем сопоставления двух объектов, которые отличаются этим. Анализ всех пар данных это есть метод математической дедукции, который имеет ограниченную применимость, в связи с тем, что наборы пар данных встречаются крайне редко, при этом не исключена возможность их абсолютно неверного использования.

Анализ пар данных как правило, имеет достаточно ограниченное использование, так как доступной является лишь совсем узкая выборка сильно схожих объектов, при этом очень трудно количественно обозначить поправки, которые относятся ко всем имеющимся переменным параметрам. Поправка, которая получена из одной пары продаж, совсем не обязательно отличается репрезентативностью, как например единственная продажа совсем не отражает рыночной стоимости. Но, даже если доступны только совсем ограниченные данные, данным методом не следует пренебрегать. Нужно определить с его помощью основные поправки, после проверить их с помощью других методов. Необходимо, чтобы оценщик пользовался всеми аналитическими инструментами, соответствующие оценочной задаче.

Аналогичный метод -- это есть метод анализа всех групп данных. Он подразумевает группирование данных по основным независимым переменным, как например дата продажи и расчет типичных эквивалентных показателей стоимости. Данные группы анализируют попарно, для того чтобы определить переменный зависимый показатель (цена за единицу площади или соотношение фасадной площади и длины).

Анализ групп данных и пар представленных данных это есть вариант анализа чувствительности. Анализ чувствительности -- это есть метод, который применяется для определения влияния определенных переменных на стоимость.

Статистический анализ в последнее время очень часто применяют для оценки недвижимости, еще чаще корреляционно-регрессионный анализ.

При наличии большой базы данных метод позволяет получить точнейшие результаты. Ограничения регрессионного анализа в числе элементов сравнения и факторов, изменяющих цену.

Графический анализ это одна из вариаций статистического анализа, в котором с помощью графического изображения и подбора кривых делается конечный вывод.

Показатели расходов применяются в методе анализа затрат, таких как затраты на ремонт или расходы для получения лицензии. Необходимо соотношения сделанных поправок и средних рыночных показателей. Информацию о вторичных данных выводят из специализированных изданий, а они в свою очередь выводят характеристики рынка недвижимости. Для получения основной поправки применяется капитализация арендных отличий.

Относительный сравнительный анализ как правило, заключается в изучении основных взаимосвязей, которые выявлены на основе рыночных данных совсем без использования математических расчетов. Большинство оценщиков применяют этот метод, так как он отражает совсем несовершенный характер всех рынков недвижимости. Анализ сопоставимых продаж является основой этого метода, его цель сравнения характеристик сопоставимых объектов с выбранным оцениваемым объектом собственности. Если сопоставлять поправки в методе относительного сравнительного анализа рынка с количественным анализом не станет выражаться в денежном эквиваленте.

Метод оценок экспертов, это изменение относительного сравнительного анализа.

Сравнительный анализ --использование методов количественного и/или качественного анализа в основном для целей определения рыночной стоимости в методе сравнения объектов.

Поправки, которые получены посредством сравнительного анализа, должны выражаться как процентные значения или например денежные суммы. Процедура анализа состоит из пяти основных этапов:

1 Выявление основных элементов сравнения, которые влияют на стоимость оцениваемого типа жилой собственности.

2 Сравнение главных характеристик сопоставимого и оцениваемого объектов, а также назначение различий по каждому из элементов сравнения. Любую количественную поправку нужно адекватно объяснить, для того чтобы третьей стороне была понятна аргументация, которая лежит в основе этой поправки.

3 Определение конечного значения поправки для любого сопоставимого объекта.

4 Все скорректированные объекты сравниваются и делятся по параметрам оцениваемого объекта.

5 Для сверки диапазона проводят качественный анализ.

Оценщик, как правило, может использовать как качественные поправки, так и количественный анализ в процессе сравнительного анализа. Всегда количественные поправки считают до проведения качественного анализа. Оценочные отчеты, которые включают качественный анализ, обычно требуют более широкой аргументации терминов.

Последовательность, в которой необходимо вносить поправки к сопоставимым объектам, назначается на основе анализа рыночной информации о сделках. Поправки могут иметь иную последовательность, если на это показывает анализ рынка.

Согласование то есть обобщение показателей стоимости как правило, является последним и крайне важным этапом метода сравнительного анализа. В процессе данного этапа оценщик рассматривает полученные показатели и сопоставляет их к диапазону значений или единичной величине. Все достоинства и недостатки показателя стоимости выявляются на данном этапе. Отчет об оценки должен включать: аргументацию терминов.

В результате согласования мы должны убедиться в соотношении показателей стоимости с объектом оценки. Методы анализа средневзвешенных значений нужны для сведения всех показателей.

Структура собранной информации как правило, может быть такой, что сделать количественные изменения можно будет не в каждом элементе сравнения. В данном случае анализ можно закончить, непосредственно используя качественный метод анализа.

Когда оба этих метода используются совместно, их как правило, следует применять последовательно для каждого последующего элемента сравнения. То есть не следует делать количественную поправку на изменения всех рыночных условий для одних сопоставимых объектов и делать качественный анализ рыночных условий для остальных. Количественные поправки нужно определять в первую очередь. После в отношении скорректированной цены нужно выполнить качественный анализ. Для общего использования качественного и количественного анализа применяют методы анализа пар данных и общего относительного сравнительного анализа.[30]



Раздел 2. Анализ основ оценки объектов жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовая база в сфере оценки недвижимости

На данный момент законодательно-правовая база в области оценки продолжает развиваться и совершенствоваться. В Российской Федерации нормативно-правовую базу оценочной деятельности можно разделить на два блока: нормативно-правовые акты регулирующие оценочную деятельность в России и нормативно-правовые акты которые регулируют вопросы, связанные с объектами оценки.

Основным нормативным актом в первом блоке является Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем прописана информация, относящаяся к понятию оценки, условий проведения оценки и регулирование данной деятельности.

Законом указывается, что при оценки имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований для целей урегулирования имущественных споров обязательно привлечения независимого профессионального оценщика в случаях, когда одна из сторон спора - орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления; при определении рыночной стоимости имущества Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований для целей приватизации или передачи в доверительное управление; для определения начальной цены на аукционах и конкурсов по сдаче в аренду и продаже имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, размера арендной платы при подписании договоров аренды государственного имущества и т.д.

Для сделок заключаемых между гражданами не обязательна оценка имущества по ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но при этом он не препятствует проведению оценки имущества граждан по их желанию, а так же в случае несогласия с установленным налогообложением.

Практически детально описаны технологии проведения оценки, определены методы оценки, установлен институт независимых профессиональных оценщиков. Получено право оспаривать правильность результатов оценки в судебном порядке. Все выше перечисленное имеет отношение к сложившейся системе налогообложения, в частности к установлению размера налогооблагаемой базе.

Данный закон преодолевает недостатки системы оценки, а именно наличие различных организаций, служб, располагающих правом определения стоимости объектов собственности.[3]

Практикуемое банками кредитование под залог, с вступлением в силу Закона об оценочной деятельности приобрело более унифицированный и цивилизованный вид. Раньше стоимость объекта определяли сотрудники банка, являющиеся оценщиками. Они осуществляли оценку из установившейся в банке практики оценки с учетом имеющихся кредитных ресурсов. По банковской оценке стоимость объекта недвижимости, которая станет залогом, на порядок ниже его рыночной стоимости. В этой связи в случае неоплаты кредита и отчуждения недвижимости (залога) появляется конфликтные ситуации, потому что банку передается объект, который стоит в несколько раз дороже, по сравнению с результатом оценки, проведенной банковским оценщиком и прописанной в договоре залога.[4]

Важное значение уделяется регулированию оценочной деятельности. До 1 июля 2006 года существовала практика лицензирования оценочной деятельности. В данный момент времени получило развитие саморегулируемые организации. Они широко распространены в мире. За границей такие организации образуются по инициативе субъектов рынка. Они объединяют специалистов одной профессии или предприятия одного профиля.

Вступление в саморегулируемую организацию налагает на субъекта исполнение определенных правил, но и наделяет привилегиями.

Данные организации приобретают свой авторитет за счет того, что они объединяют на добровольной основе лучших, авторитетных профессионалов, которые берут на себя обязательства по воплощению в реальность разработанных ими правил и стандартов. Исключение из организации имеет самые пагубные последствия для репутации.

Саморегулируемые организации (СРО) удобны для страны, так как они разрешают споры и конфликты на уровне государство - СРО, а не как было до них государство - субъект. Легче и более эффективно вести дела не с многочисленными субъектами рынка недвижимости, а с малым количеством СРО. Достигнутое согласие между субъектами и саморегулируемой организацией автоматически приводит к согласию со всеми ее членами.

Законодательство России о саморегулируемых организациях преследует те же цели: уменьшение числа субъектов, с которыми доводится взаимодействовать, содействию в разработке этических и профессиональных правил, регулирующих деятельность членов СРО.

Понятие СРО в оценочной деятельности возникло явочным порядком. Все профессиональные объединения оценщиков является саморегулируемыми организациями. Задачами СРО являются:

- не потерять, и по возможности содействовать усилению государственного контроля оценочной деятельности;

- осуществлять часть функций контроля в место государства;

- создание небольшого количества СРО для облегчения работы уполномоченных органов. недвижимость износ стоимость имущество

В сфере оценки имущества по мимо ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» применяются и Федеральные стандарты оценки. На данный момент их насчитывается шесть. ФСО-1 «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки» принятый 20 июля 2007 года №256 более шире раскрывает информацию о подходах, требованиях к проведению оценочной деятельности чем это дано в ФЗ №135.[6] ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости» от 20 июля 2007 года №255 приводит список стоимостей, которые может определить оценщик, а так же дает их определения и ситуациях при которых они могут быть использованы.[7] ФСО-3 Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» от 20 июля 2007 года №254 подробно прописывает структуру отчета об оценки.[8] 22 октября 2010 года был принят ФСО- 4 «Определение кадастровой стоимости», который дает определение кадастровой стоимости, а так же требования и порядок проведения массовой кадастровой оценки.[9] ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» от 4 июля 2011 года №238 и ФСО-6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» от 7 ноября 2011 года №628 регулируют вопросы с связанные с экспертной проверкой отчетов об оценки.[10,11]. ФСО-7 «Оценка недвижимости Приказ Минэкономразвития РФ » от 25 сентября 2014 года №611. В настоящее время ведется разработка ФСО по оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов, а так же ФСО по оценки бизнеса.

По мимо Федеральных стандартов оценки существует не мало важный документ, который является руководством для многих профессиональных оценщиков. Этим документом являются Стандарты Российского общества оценщиков, работающих в сфере оценки объектов недвижимости. Они были разработаны и приняты в ноябре 1995 года. Российское общество оценщиков (РОО) - это профессиональная саморегулируемая общественная организация, которая объединяет специалистов в сфере оценки из всех регионов России. Главная цель Общества содействие в деятельности специалистов, занятых оценкой разных видов гражданских прав и созданию цивилизованного рынка оценки в Российской Федерации.

Данные стандарты служат руководством для членов РОО при проведение оценки, по мимо этого они призваны информировать лиц, обратившимся к услугам оценщиков, о том какая деятельность в сфере оценки объектов недвижимости является профессиональной с точки зрения РОО. Так получается, что данные Стандарты не являются нормативно правовым актом, но играют немаловажную роль при проведении оценки для многих оценщиков. В них дается одно из самых основных понятий - это определение недвижимости.[12] Недвижимое имущество -это есть земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что тесно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса , а также многолетние насаждения. Недвижимое имущество по определению есть имущество, перемещение которого без полного несоразмерного ущерба его главному назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу еще относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам бывает отнесено и другое имущество. Конечно, оценщики не сами придумали такое определение: оно взято из статьи 130 Гражданского кодекса.[2]

Ко второму блоку относятся нормативно - правовые акты, используемые при оценочной деятельности. К таким актам относятся Федеральные законы, которые непосредственно не касаются оценочной деятельности, но регулируемые и дающие определения объектов оценки. Так пи оценки оценщик может использовать следующие законы: ФЗ «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. №208-ФЗ; ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об акционерных обществах» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» от 5 января 2006 года №7-ФЗ; ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ; ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ и другие.

По мимо выше перечисленного оценщик опирается так же на подзаконные акты : информационное письмо Президиума ВАС РФ «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» от 30 мая 2005 года №92; приказ Министерства экономического развития и общей торговли РФ «Об утверждении положения «О порядке проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, требованиях и порядке выбора саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющей проведение экспертизы» от 29 сентября 2006 года №303. А так же используются разъяснения Минфина России по вопросам, связанным с применением НДС при осуществлении капитального строительство объектов, письмо Минфина РФ «О применении НДС в отношении платы за право на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости в г. Москве и Московской области

По данным главного отдела исследований на вторичном рынке ближнего Подмосковья средняя удельная цена предложения в конце апреля уменьшилась на 1,8% и стала составлять 80,92 тыс. руб/кв.м. Объем предложения в свою очередь по итогам месяца уменьшился на 3% и стал составлять 50,6 тыс. квартир.

Рисунок 1 - Динамика изменения средней удельной цены предложения

«С того самого момента максимальных самых высоких цен на вторичном рынке Московской области прошло более двух лет . За данный период средняя удельная цена на вторичном рынке предложения в рублях ближнего Подмосковья в ближнем поясе Московской области понизилась на 12,5%, на 5% в дальнем и в среднем поясе - на 9%. Подмосковные цены почти равным уровню четырехлетней давности. По значительному большинству геолокаций нынешний уровень цен предложения на вторичном рынке недвижимого имущества Московской области почти равен уровню цен первой половины 2013 года».

Динамика полного изменения средней удельной цены предложения соотносимо с изменениями объема предложения на вторичном рынке в целом по Москве и Московской области показаны на графике ниже.

среднее Подмосковье: 70977 руб./кв. м (изменение в границах погрешности),

ближнее Подмосковье: 94980 руб./кв. м (-0,8% к марту),

дальнее Подмосковье: 53298 руб./кв. м (изменение в границах погрешности).

Рисунок 2 - Цена предложения по поясам удаленности

По итогам апреля сильное снижение средней удельной цены предложения выявлено на западном направлении ближайшего пояса - на 1% (более преимущественно из за понижения цены предложения на рынке в Красногорске), также в ближнем поясе направления - Северное (-0,9%) и в среднем поясе направления - Восточное (-0,7%).

Рисунок 3 - Текущий уровень цен по локациям Московской области

Рисунок 4 - Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Московской области

Объем предложения на рынке вторичного жилого имущества ближнего Подмосковья по итогам апреля понизился на 3% и стал составлять 50,6 тыс. квартир. Новое предложение снизилось до 19%.

При этом по общим итогам апреля в ближнем поясе Московской области объем предложения понизился на 3,7%, что в среднем поясе - на 2,5%, а в дальнем поясе -на 1,3%. В итоге в апреле немного уменьшилась доля предложения в куда более дорогом, ближнем поясе, это оказало дополнительное влияние на уменьшение предложения средней удельной цены в целом по Московской области.

«В сравнении с вторичным рынка Москвы, в нем наблюдается понижение объема предложения, если сравнивать с предыдущим годом, на вторичном рынке ближнего Подмосковья ежемесячный объем предложения в январе-апреле данного года на 3% выше, чем за такой же период прошлого года.

Из этого следует, что вторичный рынок Московской области так и остается рынком покупателя с возможностью торга и с великим выбором предложений ».



Раздел 3. Совершенствование оценки жилой недвижимости для целей залога

3.1 Основные направления в совершенствовании оценочной деятельности в жилой недвижимости

Проблемы оценки жилой недвижимости, которые существуют в Российской Федерации, - это и есть издержки становления рынка оценки недвижимости. Оценка жилой недвижимости в классическом понимании используется в отношении не ко всем объектам относимым к недвижимому имуществу потому что рынок только начинает формироваться.

В нашей стране существует рынок обособленных элементов жилой недвижимости, например, офисов, квартир, вплоть до комнат, а также складских помещений. В этом случае, рынок РФ, можно назвать рынок с огромной натяжкой.

На сегодняшний день процесс оценки в РФ проводится абсолютно спонтанно. Оценку собственности, как правило, проводят на основе нормативного подхода к оценке недвижимости, в этом случае любой уровень стоимости собственности рассчитывается по специализированным методикам, которые утверждены региональными или федеральными органами управления. Вот, к примеру, стоимость имущества, которое подлежит приватизации,обычно оценивают по специальной методике, которая предусмотрена Государственной программой приватизации, а например стоимость чистых активов абсолютно других акционерных обществ - по используемой методике, утвержденной Комитетом по фондовому рынку и ценным совместно с Минфином РФ, стоимость земельных участков - по методике, которая была утверждена правительством РФ. Оценка различных видов муниципальной собственности на региональном уровне определяется по многочисленным методикам, которые были утверждены местными органами власти.

В основном все нормативные методики основываются на затратном подходе. Затратный подход базируется на принципе постоянного замещения, он заключается в том, что покупатель не готов заплатить за недвижимость больше той суммы, которую необходимо будет потратить на покупку земельного участка, а также строительства на нем объекта недвижимости, схожего по своим потребительским характеристикам с объектом оценки, к примеру, квартиры в многоквартирном доме. Оценщик не располагает сметой затрат на приобретение участка и постройки на нём здания, главной частью которого является объект оценки недвижимости. Строительство отдельно взятой квартиры, как правило, невозможно. Обычно, расчёт по «типовым» сметам и т.д. с расчетом всех реальных необходимых затрат, определение совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры. Как правило, к большой погрешности в вычислениях влечет за собой определение совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади данной квартиры. Оценщику, как правило, не известны случаи такого приобретения жилья, когда покупатель, то есть частное лицо покупал квартиру в многоквартирном доме с помощью строительства этого дома. В основном его применение возможно для таунхаусов или коттеджей.

Так же недостатками затратного подхода являются следующие пункты:

1 Попытки достижения самого точного результата оценки, как правило, сопровождаются достаточно быстрым ростом затрат труда.

2 Затраты не всегда могут быть эквивалентны рыночной стоимости.

3 Несоответствие затрат на покупку оцениваемого объекта недвижимости основным затратам на абсолютно новое строительство идентичного объекта, из-за того, что в процессе оценки из стоимости строительства вычитается основной накопленный износ.

4 Вся сложность определения полной величины накопленного износа устаревших сооружений и строений.

5 Проблематичность в расчете о рыночной стоимости воспроизводства старых строений. [20]

Основой доходного подхода является принцип ожидания, его суть заключается в том, что все стоимости на сегодняшний день являются полным отражением будущих преимуществ. Как правило, применение данного подхода рассчитывает возможность недвижимости изменять доход, выраженный в форме дохода от возможной продажи и дохода от эксплуатации в конце определенного периода владения. Относительно объекта оценки, можно сделать определение, что он покупается не в качестве «квартиры для проживания», а в качестве объекта для получения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) его продажи.

В задании на оценку обязательно должно уточняется информация о том, что объект, то есть квартира, которая используется для проживания, но не для сдачи под аренду. Оценщик счёл целесообразным исключить доходный подход из своих расчётов, так как учел обстоятельство отсутствия общепринятой в РФ практики расчёта рыночной стоимости подобного жилья в зависимости от полученного с его помощью дохода, оценщик счёл целесообразным исключить доходный подход из своих расчётов.

Основными проблемами доходного подхода являются следующие пункты:

1 В условиях Российского рынка главная проблема, с которой обычно сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка жилой недвижимости, во-первых недостаток информации по эксплуатационным расходам и реальным сделкам, недостаток статистической информации по коэффициенту загрузки на любом из сегментов рынка в любых регионах. В итоге расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации является сложной задачей.[21]

2 Данный метод не желательно использовать, тогда, когда объект жилой недвижимости требует сильной реконструкции или например находится на этапе незавершенного строительства, то есть в самом ближайшем будущем не возможен выход на уровень стабильных доходов.

К минусам рыночного подхода относят:

1 Отличия продаж.

2 Проблематичность сбора информации о специальных условиях сделки.

3 Сложность собрания информации о фактических ценах продаж.

4 Зависимость от стабильности рынка.

5 Зависимость от активности рынка.

6 Сложность согласования данных о крайне различающихся продажах.

Оценщик, при использовании этого метода должен составлять сложные корректировки, а также исправлять поправки в итоговую величину и промежуточные результаты.

Контролировать процесс оценки стоит на государственном уровне. Реально оценить рыночную и другие виды стоимостей имущества можно с помощью единой системы оценки собственности.

В процессе формирования устойчивой рыночной экономики ,доступности и открытости станет возможным определение рыночной стоимости жилого имущества, тогда когда взаимосвязи получения доходов от эксплуатации любых используемых объектов, их износа будут ясны, а например неприбыльные объекты будут составлять небольшую часть от тех что в эксплуатации.

Наука не знает таких математических методов, которые могли бы позволить автоматизировать работу по определению рыночной стоимости объекта полагаясь на данные о ценах сделок с объектами-“точными аналогами”, то есть те, которые имеют такие же значения ценообразующих факторов. Тем более в практике не наблюдалось подобных методов, когда искомая рыночная стоимость была установлена в виде функции от последнего числа ценообразующих факторов. Более того не наблюдалось таких методов, когда вместо цен сделок по распоряжению оценщика определены только цены предложения. Во всех вышепредставленных случаях оценщик принимает должное решения на базе полного анализа рынка, а также формирует свое суждение о более правдоподобных значениях цен сделок. В связи с этим нужно создание достоверной точной информационной базы об объектах аналогах для уменьшения задач оценщиков.

Оценочная деятельность включает в себя элементы искусства и науки. Начальная информация и различные технические маневры ее статистической обработки -- является только базой для выработки определения оценщика. Представление оценщика о рынке и поведении его участников не могут заменить даже самые важные формулы, в частности -- отношения к оцениваемому объекту. В связи с этим не нужно сводить процедуру оценки к применению любых стандартных формул, да еще когда они заимствованы из иных отраслей науки. В случае если это - было бы возможно и несло за собой приемлемый для участников рынка результат, в этом случае они бы обходились без вмешательства оценщиков, закладывая необходимые параметры в свои карманные калькуляторы. Не обязательно устранять элементы интуиции, искусства, оценки квалифицированного эксперта из оценочной деятельности -- в поиске создание максимального количества ошибок стационарный компьютер всегда будет опережать человека.[22]

3.2 Проектирование залоговой стоимости жилого помещения

В данном разделе нами применялись теоретическая основа оценки на практике. Была рассчитана оценка квартиры, расположенной в Московской области в Ленинском районе в городе Видном.

Определение стоимости объекта оценки жилой недвижимости включает в себя ниже представленные этапы:

1 Предварительный этап: включает в себя получение внутренней информации и встречу с Заказчиком (объект оценки, назначениеи цели оценки, дату оценки, сроки данной оценки), а также рассмотрение объекта оценки и консультации с Заказчиком (определение стоимости оценочных работ, назначение договора на выполнение работ по оценке определяемого актива).

2 Сбор ключевых данных и их полный анализ: на данном этапе были рассмотрены данные, которые характеризуют социальные, экономические и др. факторы, которые оказывают сильное влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости в масштабах района и города местонахождения объекта.

3 Сбор специальной информации и их анализ: на этом этапе собрана крайне детальная информация, которая относится, в основном к оцениваемому объекту, но также и к сопоставимым с ним иным объектам, проданным или сданным в аренду совсем недавно. Cбopка информации реализуется путём изучения подходящей документации,а также консультаций с административными службами, работниками агентств недвижимости и квалифицированными нотариусами, которые регистрируют сделки. Был также проведен анализ цен предложения рынка недвижимости.

4 Анализ наиболее эффективного использования объетов: основе собранных данных с учетом реальных ограничений и типичности использования жилой недвижимости,был сделан такой вывод.

5 Определение рыночной стоимости объекта оценки жилой недвижимости: проверка собранной информации и комплексный анализ, а также использование в расчетных методах классических подходов к оценке недвижимости определенного актива, определение предварительного заключения о рыночной стоимости объекта оценки.

6 Подготовка отчета: на этом этапе все собранные результаты, котрые были получены на предыдущих этапах, в итоге сведены воедино и показаны в виде точного отчета.

Объект оценки рассматриваемый нами представляет собой трехкомнатную квартиру общей площадью 58,5 кв. м. Состояние объекта на апрель 2017 года «Требуется косметический ремонт».

Квартира расположена в 36-ти минутах поездки на транспорте от станции метро Домодедово.

Расчет рыночной стоимости объекта жилой недвижимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход во время оценки рыночной стоимости рассматриваемой квартиры был рассчитан применением такого способа, как прямой сравнительный анализ продаж, основывающийся на главной информации - субъекты на рынке реализуют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываются на информации об аналогичных сделках.

При этом перед тем как применять сравнительный подход оценщик обязан сделать вывод о способности оцениваемого объекта недвижимости быть объектом обращения на свободном рынке купли - продажи.

Анализ сделок, заключенных на рынке жилых помещений за апрель 2014 года производился с использованием публикуемых материалов агентств недвижимости: «Инком-недвижимость», «Миэль-недвижимость» и др.; еженедельного журнала «Недвижимость и цены»; периодических изданий «Из рук в руки», «Квартира, дача, офис» и базы данных недвижимости «WinNER», Sob.ru, Недвижимость. При подборе аналогов, в первую очередь учитывалось сходство местоположения, общей площади, состояния объекта.

В целях оценки нами была проанализирована широкий спектор аналогов. Следующим этапом была подготовка выборки наиболее близких аналогов (на основе предварительного анализа) в стоимость которых были внесены последовательные изменения для достижения их сопоставимости с оцениваемыми нами помещениями.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки недвижимости, как правило в расчете использовалась площадь квартиры без учета балконов, лоджий, а также веранд и террас, в связи с тем, что данный показатель соответствует стандартам АИЖК.

На первом этапе определения рыночной стоимости оцениваемого нами объекта сравнительным подходом к указанным продавцами стоимостям продажи относится поправка , то есть скидка на уторговывание.

Рынок жилой недвижимости состоит из ряда специфичных черт, основная из них - это возможность переговоров продавца и покупателя на предмет понижения стоимости купли - продажи, стоит заметить, что эти переговоры в большинстве случаев заканчиваются положительным результатом, в пользу покупателя. Стандартные скидки, которые представлены в теории оценки, находятся в диапазоне от 0% до 15 %, как правило зависят от конъюнктуры рынка в целом и обособленного его сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект.

В результате интервьюирования продавцов было выяснено, что торг по объектам-аналогам уместен, в связи с этим, в стоимости объектов-аналогов №1, №2, №3, №4 и №5 оценщиком было принято решение внести относительную поправку в размере 3%, соответственно.

Местоположение недвижимости существенно влияет на полезность жилой недвижимости для ее пользователя, в связи с этим его относят к числу факторов, которые определяют стоимость для объектов жилой недвижимости. При одинаковых вложениях, технологических и архитектурных решениях объекты недвижимости, расположенные абсолютно по-разному, будут приносить разный доход.

Объект оценки и все объекты-аналоги находятся в непосредственной близости друг от друга, следовательно, корректировка по данному фактору не применялась.

Этаж расположения квартиры существенно влияет на стоимость. Стоимость объектов расположенных на первых и последних этажах всегда ниже, чем у объектов находящихся на средних. В связи с этим к аналогам №1, №2, №4 и №5, расположенным на средних этажах, была применена понижающая корректировка -5%.

Размер общей площади влияет на величину стоимости объектов недвижимости. Чем больше площадь предлагаемого к продаже объекта, тем дешевле стоимость в расчете на 1 кв.м. общей площади, по сравнению с аналогичным объектом, но меньшей площади. Корректировка на данный показатель используется в том случае, если площадь объектов-аналогов больше или меньше площади оцениваемого объекта на 10%. Применяемой корректировки зависит от разницы площадей и составляет 2-4%. Размер корректировки определялся на основании консультации с ведущими риэлтерскими агентствами г. Москвы.

Поправка на площадь кухни применяется в том случае, если площадь кухни объекта оценки существенно отклоняется от площади кухни объекта-аналога. Величина данной поправки для разных квартир имеет различный размер:

При выборе квартиры, покупатель обращает внимание на вид из окон, наименьший приоритет относится к квартирам, из окон которых видно улицу, далее следуют квартиры, из окон которых видно двор, и наивысший приоритет при выборе составляют квартиры, окна которых выходят на обе стороны. В результате консультаций с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости, оценщиком было выявлено, что величина данной поправки составляет 1-2%.

На стоимость квартиры влияет наличие или отсутствие летних помещений (балкон, лоджия, веранда). Наличие каждой лоджии увеличивает стоимость жилья примерно на 3%, а наличие каждого балкона на 2%. Размер корректировки определялся оценщиками на основании консультации с ведущими риэлтерскими агентствами г. Москвы.

Наличие раздельного санузла более предпочтительно, чем совмещенного. Разница в стоимости между объектом, имеющим раздельный санузел и объектом, имеющим совмещенный санузел, составляет 2%.

Корректировка "на качество отделки" как правило должна учитывать разницу в качестве отделки объекта оценки недвижимости в сравнении с качеством отделки аналогов. Уровень поправки находится экспертным путем, в зависимости со сложившимися на определенную дату оценки цен на работы специализированных организаций, которые занимаются ремонтом и внутренней отделкой жилых помещений в городе Москва и стройматериалы.

Среднее значение стоимости проведения ремонта состоит из средней стоимости отделочных работ и средней стоимости материалов, используемых в работе. Расчет среднего значения стоимости проведения ремонта по различным уровням приведен в таблице 7.3.

Так как качество отделки объектов -аналогов №1, №2 и №5 отлично от качества отделки оцениваемого объекта, то к ним применялась корректировка из таблицы 7.3.

Мы рассчитали рыночную стоимость объекта оценки при помощи внесенных корректировок , а также на основе показателей стоимости выбранных объектов-аналогов . В итоге, рыночная стоимость квартиры которую мы оценивали на дату совершения оценки, округленно составляет:

4 528 323 (четыре миллиона пятьсот двадцать восемь тысяч триста двадцать три) руб.

Данная рыночная стоимость предполагает, что оцениваемый нами объект жилой недвижимости будет продаваться в рыночных условиях, самыми важными из которых являются невынужденный характер действий всех сторон сделки, а также разумные сроки продажи объектов.

Также нужно рассчитать ликвидационную стоимость объекта оценки, в целях обеспечения кредита залогом, так как возможно, что в случае невозврата заемщиком предоставленного ему кредита банку придется продавать заложенное имущество в кратчайшие сроки и нести дополнительные большие расходы, которые связаны с продажей объекта залога недвижимости.

Согласно п. 9 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255: «При определении ликвидационной стоимости объекта оценки находится расчетная величина, которая отражает самую вероятную цену, по которой этот объект оценки будет отчужден за экспозиционный срок объекта оценки, минимальный типичного экспозиционного срока для рыночных условий, в таких условиях, когда продавец должен будет реализовать сделку по отчуждению имущества. При расчете ликвидационной стоимости, в отличие от нахождения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынуждают продавца продавать объект оценки на таких условиях, которые не соответствуют рыночным».

Таким образом, чистая стоимость продажи, как правило аналогична рыночной стоимости с учетом вычета затрат на реализацию, но только тогда, когда соблюдены все условия расчета рыночной стоимости. В основном, это означает наличие необходимого количества времени для совершения сделки купли-продажи, которая рассчитывает рыночную стоимость.

Наиболее распространение в целях практического использования получила следующая модель оценки стоимости при сокращенном времени экспозиции:

,

где:

ЛС - ликвидационная стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

РС - рыночная стоимость оцениваемого нами объекта;

Кликв. - коэффициент ликвидности, учитывающий сокращенный экспозиционный срок во время объекта залога;

k - коэффициент, который учитывает затраты, связанные с реализацией объекта оценки недвижимости.

,

где:

R - инвестиционная ставка доходности в объект оценки недвижимости;

tе - экспозиционное время анализируемого объекта (среднее время реализации аналогичных по всем параметрам объектов), месяцев;

t - установленное (заданное, нормативное) время продажи объекта, месяцев;

T - период времени, привязанный к ставке доходности, 12 месяцев.

Расчет ставки дисконтирования (R)

Для того чтобы рассчитать ставку дисконтирования необходимо применить метод кумулятивного построения.

Кумулятивный метод учитывает в себе все основные виды рисков вложений инвестиций, которые тесно связаны как с факторами общего для отрасли характера экономики, так и со особенностями объекта оценки.

Кумулятивный метод определяющий ставку дисконтирования основывается на экспертной оценке рисков, которые связаны с вложением денежных средств в объект оценки. Ставка дисконтирования можно расчитать с помощью сложения всех полученных рисков и прибавления найденного результата к без рисковой ставке дохода.

Расчет ставки дисконтирования рыночной стоимости в соответствии с кумулятивным методом подходу проводится показанным ниже образом:

1 Без рисковая ставка (с учетом риска) +

2 Инвестиционная премия за риск (недвижимость) +

3 Премия за риск, который связан с низкой ликвидностью +

4 Премия за риск, который связан со спецификой рассчитываемого объекта недвижимости.

5 Премия за риски вложения в жилую недвижимость

6 Премия за риск инвестирования в недвижимость определяется как дополнительный доход, на получение которого рассчитывают инвесторы при инвестировании в объекты недвижимости.

Данные риски подразделяются на две группы. К первому, как правило относятся несистематические и систематические риски, ко второму динамичные и статичные.

На рынке в преобладает систематический риск. Стоимость определенной, приносящий доход собственности может быть связан с институциональными и экономическими рыночными условиями. Примеры данного вида риска: получение лишних конкурирующих организаций, понижение занятости населения из-за закрытия градообразующего предприятия, ввод в действие природоохранных ограничений, установка ограничений на основной уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, который связан с конкретной собственностью оценки и независим от рисков, которые распространяются на сопоставимый объект. Например: изъятие земли для социальных нужд, отсутствие оплаты арендных платежей, развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования или разрушение сооружения пожаром.

Статичный риск - это тот самый риск, который можно рассчитывают и перекладывают на страховые компании, динамический риск определён как «потеря или прибыль шанса предпринимателей и экономическая ситуация».

Диапазон премии за риск вложения в оцениваемую недвижимость может быть в диапазоне от 0 до 10%. Для определения премии использован алгоритм, представленный в таблицах ниже.

Таблица - 1 Расчет риска вложения в недвижимость



Рассчитанная степень риска это и есть результат деления суммы степеней риска на общее количество факторов риска и составляет 1 (8/8 = 1). Размер премии рассчитывается по диапазонам значения премии за специфический риск, представленным ниже.

Таблица - 2 Диапазон премий за специфический риск

Определенное значение степени риска - 1, соответствует премии за специфический риск - 3,5%.

Расчет риска за самую низкую ликвидность

Поправка на низкую ликвидность это и есть поправка на длительную экспозицию.

Определение поправки на низкую ликвидность находится по представленной ниже формуле:

Пликв=,

где:

I безриск - безрисковая ставка;

Ср.эксп - срок экспозиции для объекта оценки, мес.

Срок экспозиции принят в размере 8 месяцев.

Определение поправки на низкую ликвидность производится с использованием без рисковой ставки, принятой выше.

Таким образом, поправка на низкую ликвидность составила - 5,24%.

Поправка на инвестиционный менеджмент является управлением «портфеля инвестиций» зависимо от инвестиционного объекта составляет 1-5%.

Таблица - 3 Премия за инвестиционный менеджмент

В соответствии с таблицей, приведенной выше, размер премии составит - 3%.

Определение ставки дисконтирования, определенной кумулятивным методом, показан в таблице ниже.

Таблица - 4 Расчет ставки дисконтирования

Размер ставки дисконтирования составляет 20,1%.

Определение разумно долгого экспозиционного срока предмета залога (tе)

Срок экспозиции предмета залога должен определяться исходя из ликвидности объекта. В основе определения данного показателя должен лежать анализ рынка предмета залога, прежде всего с точки зрения его ликвидности.

Срок экспозиции принят в размере 8 месяцев.

Определение срока реализации при вынужденной продаже (t)

Определение срока реализации оцениваемого объекта при вынужденной продаже осуществлялось в соответствии с Положением Центрального Банка России «О порядке определения кредитными организациями резервов на вероятные потери по ссудам, по ссудной, а также приравнённому к ней долгу» № 254-П от 26 марта 2004 г., вступившим в силу с 1 августа 2004 г.

В соответствии с указанным Положением, залог земельных участков, различных предприятий, сооружений, зданий, квартир и др. недвижимого имущества или технологического оборудования в ситуации устойчивого рынка, в которых указан предмет залога и (или) других достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога был реализован в срок, и не превышает 180 календарных дней с момента появления основания для обращения взыскания на залог при таком условии, когда юридическая документация по отношению залоговых прав других кредитной организации была оформлена так, что не содержит условий, которые препятствуют реализации залоговых прав, а также при условии, что данный предмет залога полностью застрахованы залогодателем в пользу кредитной организации, которая приняла их в качестве залога по ссуде (ссудам).

Таким образом, оценщик приняли срок вынужденной реализации (tн) оцениваемого объекта, равным 6 месяцам.

Таблица - 5 Расчет коэффициента ликвидности



Определение затрат, связанных с реализацией объекта

Данная группа затрат напрямую связана с процессом реализации предмета залога и включает в себя такие затраты, как:

1 вознаграждение посреднику за реализацию объекта;

2 комиссионные, выплачиваемые юристам, консультантам и прочим лицам, готовящим процесс продажи;

3 административные издержки, требуемые до завершения ликвидации задолженности.

Данные затраты обычно рассчитываются исходя из рыночной информации о стандартных ставках оплаты услуг специализированных организаций. Оптимальным уровнем суммарной величины используемых затрат является от 3-7% от рыночной стоимости объекта ликвидации.

В рассматриваемом нами случае, учитывается тип, состав оцениваемого объекта, готовность документов, оценщик приняли значение затрат, связанных с реализацией объекта, равное среднему значению - 5%.

Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки приведен в следующей таблице:

Таблица - 6 Расчет ликвидационной стоимости



Заключение

Рассмотрев такую важную, актуальную на сегодняшний день и интересную на наш взгляд тему оценку жилой недвижимости для целей залога, следует подвести краткий итог выше изложенному и сделать следующие выводы.

Во-первых, рассматриваемая отрасль оценки недвижимости является весьма специфической в силу не достаточной развитости рынка недвижимости, закрытости информации по совершенным сделкам. Кроме этого оценка жилой недвижимости способствует заключению сделок, а так же выдачи кредитов под залог и ипотеки, что в свою очередь обеспечивает развитие производства и повышение благосостояния населения, решая при этом вопросы социального характера

Во-вторых, оценочная деятельность нуждаются в постоянном государственном регулировании, поскольку оценка далеко не совершенна, а значит подвергается реформированию.

В-третьих, регулирование оценочной деятельности осуществляется как с помощью рыночных саморегуляторов в виде использования категорий спроса, предложения, цены, конкуренции, так и с помощью собственно мер государства посредством издания законов и различных правовых актов, системы налогообложения, кредитно-финансового механизма, политики ценообразования и др.

В связи с этим предлагается.

Во-первых, для эффективности оценки жилой недвижимости следует применять международные методы оценки и международное сотрудничество.

В-вторых, необходим комплексный подход к государственному регулированию оценочной деятельности, поскольку существующие законодательство в области оценки не охватывает многие вопросы и аспект, которые каждый оценщик трактует по разному.

В-третьих, необходимо создать единую методологию оценки объектов недвижимости.

В-четвертых, для оказания качественных услуг в области оценки необходимо развивать и повышать образование оценщиков.

В-пятых, необходимо создание и развитие открытого и доступного, саморегулирующегося рынка.



Список используемых источников

1. Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята 12.12.1993 г. - М.: Юрайт-М, 2014. - 48 с.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный от 30.11.1994, №15 -Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2014.

3. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 17.07.1998, №135. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2014.

4. Министерство экономического развитии и торговли Российской Федерации. Приказ., Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке»: приказ от 20.07.2014, №254. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2014

5. Министерство экономического развитии и торговли Российской Федерации. Приказ., Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости»: приказ от 22.10.2014, №508. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2014

6. Ронова Г.Н. Оценка недвижимости [Текст] /Г.Н. Ронова, А.Н. Осоргин. /Учебно-методический комплекс -М.: центр ЕАОИ, 2008.- с.

7. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости [Текст]// -М.: Интерреклама. -2014..

8. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие для вузов [Текст]/ М.: АНО «ИПЭВ». - 2013. - 304с.

9. Асаул, А.Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости [Текст]/ М.: АНО «ИПЭВ». - 2012. - 472с.

10. Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости [Текст]/ Под ред. Варламова А.А. - М.: Форум. - 2010. - 288с.

11. Грабовой, П.Г. Экономика и управление недвижимости [Текст]/ Под ред. Грабового П.Г. - М.: Проспект. -2012. - 848с.