Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Анализ методических подходов к оценке предприятия как действующего бизнеса

1.1 Понятие и сущность оценочной деятельности

1.2 Цели оценки и виды стоимости

1.3 Принципы оценки бизнеса

1.4 Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса

2. Анализ оценки объекта и его макроокружения

2.1 Обзор социально-экономической ситуации региона

2.2 Анализ макроэкономической ситуации отрасли

2.3 Характеристика ООО «Автодорстрой» как экономического субъекта

2.4 Анализ финансово-хозяйственной деятельности ООО «Автодорстрой»

3. Определение рыночной стоимости действующего предприятия на примере ООО «Автодорстрой»

3.1 Доходный подход к оценке рыночной стоимости

3.2 Затратный подход к оценке рыночной стоимости

3.3 Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости

3.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости действующего предприятия ООО «Автодорстрой»

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Введение

оценка бизнес стоимость затратный

Потребность в определении рыночной стоимости предприятия возникает при решении множества задач имущественного характера, имеющих важное экономическое значение, как для субъектов оценки, так и для будущего существования объектов собственности на целевом рынке. Среди таких задач можно выделить осуществление купли-продажи предприятия в целом или его долей, обоснование суммы кредита под залог имущества, определение дополнительной эмиссии акций, расчет страховых сумм для страхователей и выплат при наступлении страхового случая, исчисление рациональных сумм налогов, проведение переоценки основных производственных фондов, принятия решения о банкротстве предприятия.

В России постепенно формируется многочисленный класс собственников бизнеса, рынок недвижимости, в связи с чем возрастает потребность в услугах профессиональных эксперт-оценщиков. Достаточно высокий спрос на услуги в области профессиональной оценки бизнеса и высокая экономическая значимость для заинтересованных сторон объясняют признание таких услуг на официальном уровне в качестве самостоятельного вида предпринимательской деятельности.

На сегодняшний день нуждаются в разработке следующие концептуальные вопросы в области оценки стоимости бизнеса: классификация видов стоимости, обусловливающей выбор методов оценки бизнеса; выявление и систематизация достоинств, недостатков и сфер наиболее целесообразного применения различных подходов и методов оценки стоимости предприятия (бизнеса) и другие.

Решение перечисленных задач и проблем позволит предприятиям в максимально возможной степени удовлетворить в долгосрочной перспективе финансовые интересы различных групп собственников, определять экономически наиболее целесообразные стратегии дальнейшего развития.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что оценка стоимости бизнеса выступает необходимым инструментом для принятия эффективных управленческих решений. Сама экономическая ситуация подталкивает к тому, что каждое управленческое решение должно быть осмыслено с точки зрения того, повышает ли его реализация стоимость (капитализацию) компании.

Объектом дипломной работы является ООО «Автодорстрой», основным видом деятельности которого является строительство и ремонт дорог.

Целью исследования в дипломной работе является оценка стоимости бизнеса на примере ООО «Автодорстрой».

Для достижения поставленной цели в дипломной работе необходимо решить ряд задач:

- провести анализ методических подходов к оценке предприятия как действующего бизнеса;

- провести анализ оценки предприятия ООО «Автодорстрой» и его макроокружения;

- определить рыночную стоимость действующего предприятия ООО «Автодорстрой».

Методология и методика исследования основывается на общенаучных методах таких как: логический, функциональный, и частнонаучных - сравнительно-правовой, формально-юридический.

В качестве методологической базы исследования использованы работы ведущих и отечественных авторов, статьи и аналитические обзоры в специализированных и периодических изданиях, посвященные данной тематике.

Теоретическая значимость состоит в том, что дипломная работа является самостоятельным исследованием, содержащим анализ современной литературоведческой базы, а также ряд авторских выводов в рамках исследуемой темы.

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения отдельных тезисов работы в научно-практических исследованиях, посвященных проблем оценки стоимости бизнеса.

Структурно дипломная работа состоит из введения, основной части, заключения и списка использованных источников.

1. Анализ методических подходов к оценке предприятия как действующего бизнеса

1.1 Понятие и сущность оценочной деятельности

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) -- это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое, на первый взгляд, определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее основные (сущностные) черты данного процесса. Давайте разберем каждую из них. Масленкова О.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - М.: Кнорус, 2011, с.14.

Итак, во-первых, оценка стоимости предприятия (бизнеса) -- это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов. Вместе с тем можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету, сбор и обработка необходимой информации, обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие «вольности» приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает вторая сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс -- упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.

В-третьих, оценка стоимости -- процесс целенаправленный. Эксперт оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

Четвертая черта процесса оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Пятая сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее рыночном характере. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств и т. п. оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом, отсюда время -- важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости предприятия (бизнеса). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности необходима в условиях рыночной экономики.

Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск -- это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость -- это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства…» Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 29.07.1998. №135-ФЗ (в ред. от 03.12.2011 N 383-ФЗ), гл.1.

Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении, например, в рублях или долларах. При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводить сразу в вы бранной валюте, так как это позволит провести более точные расчеты и избежать или существенно уменьшить погрешность, возникающую при переводе итогового результата из одной валюты в другую.

Определяя величину стоимости, оценщик старается учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом, риски, сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов), конъюнктура рынка, текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

Таким образом, оценка стоимости позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Будучи важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом организована. От этого зависит качество работы оценщиков, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений.

1.2 Цели оценки и виды стоимости

Оценку бизнеса проводят в целях:

- повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

- определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;

- определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;

- реструктуризации предприятия. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации предприятия, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;

- разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

- определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

- страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

- налогообложения;

- принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому необходима периодическая переоценка имущества предприятия независимыми оценщиками;

- осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса. Есипов В. Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. Учебник для ВУЗов, Питер 2005, с.114.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, Например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависят от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

При этом один и тот же объект, оцененный в один и тот же момент, будет обладать разной стоимостью в зависимости от целей его оценки, поскольку стоимость будет определяться разными методами и со стороны различных субъектов. Примерная классификация целей оценки бизнеса представлена в табл. 1.1.

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличной от рыночной. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности России, определено 10 видов стоимости, в том числе:

- рыночная стоимость;

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

- стоимость замещения объекта оценки;

- стоимость воспроизведения объекта оценки;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании;

- инвестиционная стоимость;

- стоимость объекта для целей налогообложения;

- ликвидационная стоимость;

- утилизационная стоимость;

- специальная стоимость.

Таблица 1.1

Примерная классификация целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов

Субъект оценки	Цели оценки
Предприятие как юридическое лицо	- Обеспечение экономической безопасности - Разработка планов развития предприятия - Выпуск акций - Оценка эффективности менеджмента
Собственник	- Выбор варианта распоряжения собственностью Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли - Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия
Кредитные учреждения	- Проверка финансовой дееспособности заемщика Определение размера ссуды, выдаваемой под залог
Страховые предприятия	- Установление размера страхового взноса Определение суммы страховых выплат
Фондовые биржи	- Расчет конъюнктурных характеристик Проверка обоснованности котировок ценных бумаг
Инвесторы	- Проверка целесообразности инвестиционных вложений - Определение допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестиционный проект
Государственные органы	- Подготовка предприятия к приватизации Определение облагаемой базы для различных видов налогов - Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства Оценка для судебных целей

Кроме того, в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости.

Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитанную стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. При определении рыночной стоимости на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее давление, и обе стороны должны быть достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация при этом является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частично рыночной стоимости служит стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Нормативная, или нормативно рассчитываемая, стоимость -- стоимость объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости. Однако нормативы периодически обновляются в соответствии с изменением рыночной среды и таким образом приближаются к рыночной стоимости, но, не достигая ее.

В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость замещения -- это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства -- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. д.

В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.

Стоимость при существующем использовании -- стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

Ликвидационная стоимость -- стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

В зависимости от конкретных целей и ситуаций выделяют инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость -- стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, являются: различия в оценке будущей прибыльности, различия в представлениях о степени риска, разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Стоимость для целей налогообложения -- стоимость объекта оценки, при которой определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Утилизационная стоимость -- стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Утилизируемые материальные активы -- это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

Специальная стоимость -- стоимость объекта оценки, для определения в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости Заказанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специальной стоимости являются страховая, таможенная и т. п.

Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки Данная зависимость представлена в табл. 1.2

Таблица 1.2

Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки

Цель оценки	Виды стоимости
Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену.	Рыночная стоимость.
Определение целесообразности инвестиций.	Инвестиционная стоимость.
Обеспечение заявки на получение ссуды.	Залоговая стоимость.
Определение налогооблагаемой базы.	Рыночная стоимость или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством.
Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов.	Страховая стоимость.
Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия.	Ликвидационная стоимость.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, служит не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности выступает его полезность.

1.3 Принципы оценки бизнеса

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

- принципы, основанные на представлениях собственника;

- принципы, связанные с эксплуатацией собственности;

- принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Принципы оценки отражают основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может исказить их действие. Например, государственное вмешательство иногда не дает правильной картины реализации тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного поведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.

Рассмотрим первую группу принципов.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность бизнеса -- это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности заключается в том, что, чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя, оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения принципа полезности: если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.

Границы «пространства одинаково желаемых заменителей» определяются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское предприятие, производящее конфеты. При этом он сравнивает его цену с ценами на аналогичные предприятия, например, с ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Кроме того, покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Таким образом, можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия -- это принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки -- принцип ожидания, или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса важны, однако его экономическую оценку определяет его будущее. Прошлое и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего. Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказываются представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его перепродажи. При этом очень важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относительно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.

Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса -- это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.

Факторы производства оцениваются только с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия. И наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все эти факторы, а не просто средства производства и рабочая сила, должны быть учтены покупателем.

Итак, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях современного рынка.

Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т. е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.

Как уже отмечалось, полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность прежде всего через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в конкретное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие. С действием такой закономерности связан другой принцип -- принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.

1.4 Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса

Для расчета рыночной стоимости объета используются три основных подхода:

- затратный подход;

- доходный подход;

- сравнительный подход.

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты - не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:

1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;

З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:

1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

2) индексный метод (по трендам изменения цен)

3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.

2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.

З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.

4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта.

Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле. Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.

Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).

Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом: Попова Л. В., Маслова И. А., Маслов Б. Г. Математические методы в оценке. Учетно-аналит. цикл для специальн. «Оценка стоимости недвижимости». - М.: Дело и Сервис, 2011, с.58.

СИ =1- (1 - ИФИЗ)(1 - УФУН)(1 - УЭ) (1.1)

Физический износ можно определить следующими методами:

- эффективного возраста;

- экспертный анализ физического состояния;

Функциональное (моральное) устаревание - потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешний износ (экономическое устаревание) - потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

- местоположение

- возраст объекта;

- состояние;

- принадлежности (комплектация);

- производитель;

- рыночные условия;

- цена (финансирование);

- качество;

- количество;

- размеры (тип);

- время продажи;

- тип сделки.

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:

1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.

2. Проверяют достоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.

3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.

4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие корректировки.

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Приказ Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» от 20 июля 2007 года N 256.

Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

- метод математического взвешивания;

- метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.

2. Анализ оценки объекта и его макроокружения

2.1 Обзор социально-экономической ситуации региона

Предприятие ООО «Автодорстрой» находится в г. Москве, поэтому целесообразно провести обзор социально-экономической ситуации в Москве на современном этапе.

По своему статусу и влиянию Москва, является лидером страны и воспринимается как мировой город с огромным потенциалом на глобальном экономическом, политическом и культурном пространстве. С 1991 г. Москва постоянно присутствует в списке мировых городов - лидеров, что подтверждается всеми авторитетными рейтингами. Однако позиции Москвы в этом списке слабеют, прежде всего, по тем параметрам, которые составляют ядро развития и конкуренции лидеров глобальных рейтингов: качество среды и институтов, качество жизни, безопасность и экология.

Эксклюзивное политическое положение Москвы как столицы России создало условия для концентрации в городе 80% финансового оборота страны, такой же доли инвестиций в коммерческую недвижимость, 70% доли московских банков в суммарных активах российской банковской системы и значительной части экспортно-импортных отчислений. Это привело к формированию в Москве феномена «рентной экономики», создало условия неустойчивости и критической зависимости финансового потенциала столицы от конъюнктуры мировых цен на предметы российского экспорта и размещения налоговой базы. Городу, как это показал последний финансовый кризис, сложно компенсировать колебания внешней конъюнктуры, поскольку собственный экспортный потенциал невелик, а развитие перспективных видов экономической деятельности ограничено их масштабами и слабостью основных инфраструктур. В дополнение к сложившимся сферам роста (торговля, строительство) не возникает новых активных драйверов экономического и инновационного развития.

Основные макроэкономические показатели Москвы за последенее время демонстрируют положительную динамику, - сказала министр Правительства Москвы, руководитель Департамент экономической политики и развития Москвы Марина Евгеньевна Оглоблина на оперативном совещании у Мэра Москвы. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по г. Москве http://moscow.gks.ru

Индекс выпуска продукции и услуг по базовым видам экономической деятельности за январь-сентябрь т.г. составил 105,6% к аналогичному периоду 2010 года (в январе-сентябре 2010 года к январю-сентябрю 2009 года - 104,8%).

Экономический рост обусловлен подъемом обрабатывающих производств промышленности, увеличением объемов перевозок грузовым транспортом, наращиванием оборота розничной торговли, восстановлением потребительского спроса.

По итогам 2011 года индекс промышленного производства в городе выше уровня соответствующего периода прошлого года на 5,4%. Объем продукции в обрабатывающих производствах увеличился на 5,9%, в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды - на 2,5%.

Динамика обрабатывающих производств дифференцирована по видам экономической деятельности. Наиболее высокого роста в обрабатывающих производствах достигли следующие отрасли: производство машин и оборудования - в 1,69 раза, транспортных средств и оборудования - в 1,62 раза, металлургическое производство и производство металлических изделий - в 1,37 раза, прочих неметаллических минеральных продуктов - в 1,27 раза, электрооборудования, электронного и оптического оборудования - в 1,18 раза, кокса и нефтепродуктов - на 9,4%, химическое производство - на 8,8%.

Не достигнут уровень производства января-октября прошлого года в следующих отраслях: по обработке древесины и производству изделий из дерева - на 9,0%, по производству кожи, изделий из кожи и производству обуви - на 8,2%, по текстильному и швейному производству - на 8,1%, по производству резиновых и пластмассовых изделий - на 7,6%, по целлюлозно-бумажному производству, издательской и полиграфической деятельности - на 4,2%, по производству пищевых продуктов, включая напитки, и табака - на 2,4%.

В январе - сентябре т.г. впервые, начиная с 2009 года, отмечен рост инвестиций в основной капитал. Если в I квартале 2011 года инвестиции по полному кругу организаций составляли 84,2% к уровню января-марта 2010 года, по итогам I полугодия - 97,8% к I полугодию 2010 г., то за январь-сентябрь 2011 года - 102,9% к аналогичному периоду 2010 года.

По итогам января-октября 2011 года объем инвестиций в основной капитал к уровню аналогичного периода 2010 года по кругу крупных предприятий увеличился на 4,0%.

Однако не восстановились до докризисного уровня объемы строи-тельных работ, в то же время с начала текущего года темпы падения не опускаются ниже 80% показателей прошлого года. Идет постепенное на-ращивание объемов в строительстве. Если в начале года темп снижения составлял 81,0%, то по итогам 10 месяцев т.г. - 93,6% к январю-октябрю 2010 года.

С начала 2011 года за счет всех источников финансирования на территории города Москвы введено 1 189,6 тыс. кв.м. общей площади жилых домов (93,4% к январю-октябрю 2010 года), 14 детских садов на 1 765 мест, 4 общеобразовательные школы на 2,3 тыс. мест, 2 поликлиники на 940 посещений в смену и 2 больничных корпуса на 250 коек.

Уровень безработицы снизился к концу сентября текущего года до 1,0% (по методике Международной Организации Труда) от экономически активного населения (в «пик» кризиса к концу мая 2009 года - 3,1%).

По состоянию на 17 ноября т.г. численность безработных граждан, зарегистрированных в службе занятости, с начала года уменьшилась на 5,4 тыс. человек и составила 40,9 тыс. человек или 0,65% от экономически активного населения Москвы. Потребность в работниках для замещения свободных рабочих мест составила 142,1 тыс. единиц.

Рост экономики, стабильная ситуация на рынке труда способствуют росту заработной платы.

За девять месяцев 2011 года среднемесячная заработная плата на одного работающего выросла на 11,9% по сравнению с январем-сентябрем 2010 года и составила 41,4 тыс. рублей, что превышает среднероссийский уровень в 1,83 раза. С учетом инфляции размер реальной заработной платы увеличился за этот период на 2,8%.

По состоянию на 1 ноября 2011 года сумма просроченной задолженности по выплате заработной платы (по кругу наблюдаемых органами государственной статистики видов экономической деятельности) составила 56,6 млн. рублей на 8-ми предприятиях, снизившись по сравнению с 1 октября т.г. на 11,5%.

Из 8 организаций-должников 5 имеют текущую задолженность за последний календарный месяц.

Задолженность по выплате заработной платы из-за недофинансирования из федерального и городского бюджетов отсутствует.

Рост платежеспособного спроса, реальной заработной платы, увеличение социальных выплат, в первую очередь пенсий, а также повышение качества услуг, оказываемых торговыми предприятиями, обеспечилиустойчивый рост оборота розничной торговли.

Оборот розничной торговли, полученный через все каналы реализации, против января-октября прошлого года повысился на 6,4%, без учета оборота неорганизованного рынка - на 7,8%.

Инфляция на потребительском рынке в январе-октябре т.г. составила 8,7% к январю-марту 2010 года в среднем за период.

Высокие темпы роста потребительских цен наблюдаются по продовольственной группе товаров. Наибольший рост цен зафиксирован в январе-октябре т.г. к уровню января-октября 2010 года на социально значимые продовольственные товары: крупа гречневая - 237,0%, пшено - 191,0%, свекла - 152,0%, картофель - 134,0%, масло подсолнечное - 125,1%, масло сливочное - 123,6%.

Вместе с тем, в октябре т.г. по сравнению с сентябрем т.г. было достигнуто снижение на отдельные виды продуктов питания. Наиболее значительное снижение цен произошло на гречневую крупу - 10,9%, пшено - 9,0%, сахар - 8,6% и овощи - 2,6%.