Методы оценки инвестиций в жилищное строительство Ленинградской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

Санкт-Петербургский государственный университет

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра: Экономики предприятия и предпринимательства

Диссертация на соискание степени - магистр экономики

Направление 38.04.01 «Экономика»

Магистерская программа «Экономика и управление на предприятии»

Тема магистерской диссертации

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Научный руководитель: С.А. Смирнов

Группа М-ЭУП-2

Санкт-Петербург

2017



Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретические основы инвестиционной деятельности на предприятии

1.1 Сущность инвестиций, классификация инвестиций

1.2 Методика оценки инвестиционных проектов ЮНИДО, Всемирного Банка и рекомендации Министерства Финансов РФ

1.3 Показатели, применяемые для оценки инвестиционных проектов

1.4 Моделирование денежных потоков

Глава 2. Методика оценки эффективности инвестиций в жилищное строительство

2.1 Методы расчета эффективности инвестиций в жилищное строительство

2.2 Состояния и перспективы вложения инвестиций в жилищное строительство Правительством Ленинградской области

2.3 Особенности оценки экономической эффективности инвестиций в недвижимое имущество

Глава 3. Методика оценки инвестиций в жилищное строительство на примере жилого микрорайона в Стрельне ООО «КВС»

3.1 Характеристика ООО «КВС» и инвестиционного проекта по строительству жилого микрорайона в Стрельне

3.2 Применение методов оценки инвестиционной привлекательности строительства жилого микрорайона в Стрельне

Заключение

Список использованных источников

Приложения



Введение

Российские предприятия, на современном этапе развития экономики, нуждаются в значительном притоке инвестиций, что актуализирует оценку целесообразности осуществления того или иного проекта на этапе его обоснования.

Чаще всего, принятие инвестиционных решений основывается на экономической оценке эффективности проекта. Экономическая оценка определяется применяемой методологией и методикой оценки. Как правило, для оценки применяются ряд ключевых показателей эффективности, которые, согласно мировым стандартам вычисляются на основе чистого денежного потока, генерируемого проектом.

Основной категорией в анализе инвестиционных процессов на уровне предприятий является инвестиционная привлекательность, понимаемая в данной работе как совокупность различных объективных признаков, свойств, средств, возможностей хозяйствующего субъекта, обусловливающих потенциальный платежеспособный спрос на инвестиции.

Значение эффективной инвестиционной политики в современных условиях существенно возрастает в связи с тем, что многие предприятия полностью исчерпали свои ресурсы, возникла острая потребность модернизации предприятий. Резко возросли моральный и физический износ основных фондов.

Реализация инвестиционного проекта начинается с определения его стоимости и оценки эффективности инвестиций.

Данная работа освещает экономическую оценку проектов в жилищное строительство Ленинградской области. Актуальность темы работы очевидна, так как существование и эффективная деятельность предприятия в современных условиях невозможна без хорошо налаженного управления его капиталом, то есть основными видами финансовых средств (инвестиционных ресурсов) в форме материальных и денежных средств, различных видов финансовых инструментов.

Целью данной работы является анализ особенностей инвестиционных проектов в жилищном строительстве, рассмотрение инвестиционного проекта на конкретном примере в регионе Ленинградской области, разработка практических рекомендаций для совершенствования методик оценки инвестиций в жилищное строительство.

Для достижения поставленной цели, необходимо решение следующих задач: инвестиция жилищный проект строительство

- изучить сущность термина «инвестиции» и их основные виды;

- рассмотреть инвестиционный проект как основной элемент инвестиционной деятельности предприятия;

- рассмотреть методы оценки и зарубежные подходы к оценке инвестиционной привлекательности предприятия;

- провести анализ состояния и перспектив вложения инвестиций в жилищное строительство Правительством Ленинградской области;

- охарактеризовать деятельность ООО «КВС»;

- проанализировать инвестиционную привлекательность проекта по строительству жилого комплекса в Стрельне ООО «КВС».

Объектом исследования являются методы оценки управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве в процессе их реализации.

Предметом исследования являются организационно-экономические и управленческие отношения, складывающиеся при реализации методов оценки инвестиций в жилищное строительство Ленинградской области.

Структурно работа состоит из трёх глав. В первой главе раскрываются суть понятий об инвестициях, их классификация, а также специфика отрасли и особенности инвестиций в строительную отрасль, а также раскрываются методики, получившие международную признательность, которые до сих пор актуальны и широко применимы заграницей, а также получили признание и в нашей стране. Такими методиками являются методики международных организаций, таких как ЮНИДО, и методика Всемирного Банка. Также в главе говорится о методике, применяемой в Российской Федерации, рекомендованной Правительством Российской Федерации, и рассмотрены ключевые критерии оценки эффективности проекта.

Во второй главе проанализированы адресные инвестиционные программы Ленинградской области, в частности программы направленные на развитие жилищного строительства в Ленинградской области. Определены методы расчёта эффективности инвестиций в жилищное строительство.

В третьей главе рассмотрен инвестиционный проект организации ООО «КВС», его характеристика, особенности, построение модели денежного потока, оценка чувствительности проекта, а также сделаны выводы по проекту и даны практические рекомендации при принятии инвестиционного решения проекта.

Сейчас есть достаточное количество научных изданий по темам оценки эффективности инвестиционных проектов, как российских авторов, так и зарубежных. А также для написания данной работы были использованы Федеральные законы, методические рекомендации Министерства Финансов Российской Федерации.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды ученых-экономистов, таких как Карповой М.Н., Морошкина В.А., Буровой В.П., Стрекаловой Н.Д., Брикмана И.М., Манаховой В.А., Крылова Э.И., Власовой В.М., Пешковой Г. Ю., Кузнецовой О.В., Кузнецовым А.В., Туровского Р.Ф.

Стоит отметить, что строительная отрасль имеет особое значение для экономики страны. В России почти две трети инвестиций в основной капитал связаны именно со строительством. Однако источники финансирования будут меняться. Как ожидают эксперты, повысится значение собственных средств за счет снижения привлечения кредитных источников. Сильно возрастет значение таких факторов, как рентабельность и сроки окупаемости проектов.

Из региональных законодательных актов, регулирующих и поддерживающих строительную отрасль особо стоит отметить Областной закон Ленинградской области от 09.12.2016 № 90-оз «Об областном бюджете Ленинградской области на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов», а именно «Адресная инвестиционная программа за счет средств областного бюджета ленинградской области на 2017 год», которая предусматривает выделение бюджетных средств на строительство различных объектов. Также Постановление Правительства Ленинградской области от 17.01.2012 № 2 (ред. от 16.02.2015) «О программе развития предприятий промышленности строительных материалов Ленинградской области до 2020 года», которое характеризует сложившуюся ситуацию в строительной отрасли в Ленинградской области и определяет перспективы ее развития при использовании стратегических целей Программы.

Далее в работе проведем анализ привлечения инвестиций в строительную отрасль непосредственно на примере Ленинградской области.

Глава 1. Теоретические основы инвестиционной деятельности на предприятии

1.1 Сущность инвестиций, классификация инвестиций

Термин «инвестиции» происходит от латинского слова «invest», что означает «вкладывать». В широком смысле слова инвестиции применяют как вложение капитала с целью последующего его увеличения.

Инвестиции - долгосрочные вложения средств в целях создания новых и модернизации действующих предприятий, освоения новых технологий и техники, увеличения производства и получения прибыли Финансовый менеджмент: учебник для академического бакалавриата / Г. Б. Поляк [и др.] ; отв. ред. Г. Б. Поляк. -- 4-е изд., перераб. и доп. -- М. : Издательство Юрайт, 2016. -- 456 с. - С. 436..

В Федеральном законе Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» дается следующее определение: «инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или достижения полезного эффекта» Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 марта 1999 г. № 9 ст. 1096.

Инвестиционная деятельность направлена на вложение средств в объекты инвестирования с целью получения дохода или эффекта. Это является необходимым условием кругооборота средств хозяйствующего субъекта. С точки зрения Федерального Закона инвестиционной деятельностью называется вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестирование осуществляется в различных формах и классифицируется по разным признакам. На рисунке 1 продемонстрирована таблица, классифицирующая инвестиции по ряду признаков. Выделенным отмечены инвестиции, характерные для жилищного строительства.

Рисунок 1 - Классификация инвестиций

Финансовые инвестиции - вложение средств в финансовые активы (паи, акции, облигации, доли участия и т.д.).

Реальные инвестиции - вложение средств в материальные и нематериальные активы. Важнейшая их часть - вложения, осуществляемые в форме капитальных вложений, в основной капитал. По законодательству РФ капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 марта 1999 г. № 9 ст. 1096.

Прямые инвестиции предполагают непосредственное участие инвестора во вложении средств, в то время как косвенные инвестиции (непрямые) характеризуются наличием инвестиционного посредника.

Частные инвестиции - это вложения средств, осуществляемые гражданами, а также предприятиями негосударственных форм собственности. Сергеев И. В. Инвестиции: учебник и практикум для прикладного бакалавриата / И. В. Сергеев И. И. Веретенникова, В. В. Шеховцов. -- 3-е изд., перераб. и доп. -- М.: Издательство Юрайт, 2017. - С. 21.

Государственные - средства, вложение которых осуществляется государственными органами власти и управления, государственными унитарными предприятиями за счет средств бюджета, внебюджетных фондов и иных источников инвестиционных средств.

Смешанные - инвестируемый капитал, состоящий из частных и государственных инвестиций.

Иностранные - средства, вложенные иностранными инвесторами с целью получения прибыли. По данным Росстата прямых иностранных инвестиций в экономику России поступило в 2014 году 22891 млн.долл Статистический сборник «Россия в цифрах за 2016 год» [Электрон. ресурс]. Режим доступа: World Wide Web. URL: http://www.gks.ru. Динамика прямых иностранных инвестиций в экономику России представлена в таблице 1.

Таблица 1 - Прямые иностранные инвестиции в экономику России, млн.долл Там же.



В данной работе предполагается, что для жилищной отрасли проблемы портфельных инвестиций не столь актуальны в наше время, как минимум, в силу неразвитости фондового рынка в Российской Федерации. Поэтому в данной работе будут рассмотрены проблемы и особенности инвестиций в реальные активы. Подготовка и анализ инвестиций в реальные активы во многом зависят от того какие задачи решаются с их помощью. Таким образом, инвестиции в реальные активы можно сгруппировать по следующим группам Инвестиционный менеджмент: учебник / коллектив авторов ; под ред. Н.И. Лахметкиной. -- М.: КНОРУС, 2016. - С. 135.:

Инвестиции, которые решают задачи повышения эффективности собственного производства. К таким инвестициям можно отнести инвестиции в замену оборудования, модернизацию основных фондов.

Инвестиции в расширение собственного производства. Такими инвестициями могут послужить инвестиции, направленные на увеличение объемов выпускаемой продукции в рамках существующего производства.

Инвестиции в создание нового собственного производства или применение новых технологий. Это могут быть инвестиции в создание новых предприятий, инвестиции на осуществление реконструкцию существующего предприятия.

Согласно ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности в форме капиталовложений» под инвестиционным проектом понимается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описания практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план) Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 марта 1999 г. № 9 ст. 1096.

Проект - это любой набор действий, который имеет определенную задачу (цель), которая должна быть выполнена в рамках существующих условий, имеет четко определенное начало и конец, ограничен бюджетом и потребляет ресурсы.

Существенной характеристикой проекта, как управленческой категории являются:

Уникальность, т.е. создание чего-то принципиально нового, одновременно он может быть инновационным, но не всегда. Эта уникальность может быть связана с внешними условиями, со способом реализации проекта.

Последовательная разработка. Проект - живая меняющаяся сущность, которая меняется с каждым шагом, где могут не работать стандартные алгоритмы. И только в конце проекта есть понимание того, что из себя представляет проект.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный проект - ограниченный во времени набор действий, характеризующийся наличием четкой цели и предполагающий вложение средств для получения дохода или иного полезного эффекта.

На практике под инвестиционным проектом можно понимать последовательность действий, с обоснованием объемов и порядка вложения средств, соответствие их реальным вложениям, введение мощностей в действие, текущей оценкой целесообразности поддержания и продолжение проекта и итоговой оценкой результативности проекта по его завершении Войтоловский Н. В. Экономический анализ: учебник для академического бакалавриата / Н. В. Войтоловский, А. П. Калинина, И. И. Мазурова; под ред. Н. В. Войтоловского, А. П. Калининой, И. И. Мазуровой. -- 5-е изд., перераб. и доп. -- М. : Издательство Юрайт, 2015. - С. 530.

Классификация инвестиционных проектов представлена в таблице 2:



Таблица 2 - Классификация инвестиционных проектов

1. по типу предполагаемых доходов	2.по величине требуемых инвестиций (масштаб)	3.по типу отношений	4.по типу денежного потока	5. по типу отношений	6. По возможности дробления	7. В зависимости от целей
сокращение затрат	крупные	независимые	Ординарный ДП	рисковые	Делимые	Материальные цели
доход от расширения	традиционные	альтернативные (взаимоисключающие)	Неординарный ДП	безрисковые	Неделимые	- Развитие производства
выход на новые рынки сбыта	мелкие	комплементарные (взаимодополняющие)				- Строительство
экспансия в новые сферы бизнеса	мегапроекты					-Инновационные проекты
снижение риска производства и сбыта						Нематериальные цели
социальный эффект						-проведение организационных изменений
						-социальное развитие

В силу того, что проектная идеология набирает актуальность, в наше время, возникла новая дисциплина в инвестиционной сфере - проектный анализ. Эта дисциплина изучает методы подготовки анализа эффективности инвестиционных предложений, а также организации реализации.

Для оценки проектных решений специалисту необходимо знать о специфических особенностях отрасли, в которой он работает, особенностей организационно-производственного и экономико-управленческого характера.



1.2 Методика оценки инвестиционных проектов ЮНИДО, Всемирного Банка и рекомендации Министерства Финансов РФ

На развитие теории проектного анализа серьезное влияние оказало вовлечение в инвестиционный процесс международных организаций. Почти одновременно появились разработки в Организации по промышленному сотрудничеству развитию ООН (ЮНИДО) и во Всемирном Банке. В России разработана Министерством Финансов методика оценки инвестиционных проектов.

Методика, разработанная ЮНИДО впервые была опубликована в 1978 году. Издание руководства фокусирует внимание на стратегическом подходе к инвестированию.

Из руководства по подготовке промышленных технико-экономических исследований, говорится о том, что главный инструмент, обеспечивающий потенциальных инвесторов, проектороустроителей финансистов информацией, необходимой для принятия решения об инвестировании - это технико-экономическое обоснование проекта (ЮНИДО). Концепция технико-экономического обоснования стала принятым стандартом во всем мире. Она применима для новых инвестиций, а также для проектов по расширению, оздоровлению, модернизации предприятий.

Руководство состоит из трех частей: в первой части рассматриваются категории и основные аспекты предынвестционных исследований, вторая часть содержит отдельные главы, посвященные разработке технико-экономического обоснования, третья содержит дополнительный вспомогательный материал, методы, используемые для оценки прогноза данных Крылов Э.И., Власова В. М, Пешкова Г. Ю. Управления процессами реализации инновационно-инвестиционных проектов -М.:ГУАП, 2011. С. 74..

Разработка инвестиционного проекта может быть представлена в виде жизненного цикла проекта, и согласно методике ЮНИДО, цикл состоит из трех фаз: предынвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной. Каждая из этих фаз подразделяется на стадии.

1.Предынвестиционная фаза.

Содержит в себе несколько стадий: определение инвестиционных возможностей, анализ альтернативных вариантов проекта и предварительный выбор проекта, а также его подготовка (предварительное технико-экономическое обоснование проекта и технико-экономическое обоснование проекта), заключение по проекту и решение об инвестировании Guide to Practical Project Appraisal. Social Benefit-Cost Analysis in Developing Countries. - UNIDO, Vienna, 1986.

При анализе инвестиционных возможностей анализируются: природные ресурсы, пригодные для организации (для жилищного строительства это местоположение объекта); будущий спрос; воздействие на окружающую среду; возможные взаимные связи с другими отраслями, возможное расширение существующих производств на основе нисходящей или восходящей интеграции; возможности диверсификации; общий инвестиционный климат; промышленная политика; экспортные возможности19.

Эти исследования носят поверхностный характер и основываются на общих оценках, нежели на детальном анализе. Решение о реализации инвестиционного проекта базируется на более детальном анализе. Для этих целей методика ЮНИДО предусмотрела технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта. ТЭО - это анализ длительный и дорогостоящий и для того, чтобы принять решение о его осуществлении проводят анализ ПТЭО - это предварительное технико-экономическое обоснование. Разница между ТЭО и ПТЭО только в степени детализации информации.

Основными положениями ПТЭО согласно методике ЮНИДО считаются положения19:

Все возможные альтернативы проекта рассмотрены.

Концепция проекта оправдывает проведения детального анализа с помощью ТЭО.

Все аспекты проекта имеют важное значение с точки зрения его осуществимости и признания необходимости глубокого изучения путем функциональных исследований: анализа рынка, лабораторные или опытно-промышленные испытания.

Идея проекта должна быть определена либо как нежизнеспособная, либо достаточно привлекательна для инвесторов.

Экологическая ситуация на участке планируемого строительства и потенциальное воздействие на нее предполагаемого производственного процесса соответствуют национальным стандартам.

При решении проводить анализ путем ТЭО, должны быть определены коммерческие, технические, финансовые, экологические предпосылки для инвестиционного проекта, рассмотренных на стадии ПТЭО.

Инвестиционная фаза включает в себя широкий спектр работ и разделена на следующие стадии19:

Установление правовой, финансовой и организационной основ для осуществления проекта.

Приобретение и передача технологий.

Детальная проектная проработка и заключение контрактов.

Приобретение земли, строительные работы и установка оборудования.

Набор и обучение персонала.

Сдача в эксплуатацию и пуск предприятия.

Таким образом, можно проектный цикл ЮНИДО можно представить в виде следующей таблицы 3.

Касательно критериев оценки инвестиционных проектов в методике ЮНИДО общепринятым методом оценки инвестиций послужила концепция дисконтированного потока реальных денег и анализ на его основе Guide to Practical Project Appraisal. Social Benefit-Cost Analysis in Developing Countries. - UNIDO, Vienna, 1986. Эта концепция необходима для планирования потока финансовых средств, для планирования источников и применения средств. Анализ проводится благодаря таким показателям как: Чистая дисконтированная стоимость, внутренняя норма рентабельности, период окупаемости, рентабельности инвестиций, норма прибыли.

Таблица 3 - Проектный цикл ЮНИДО

Предынвестиционная	1	Идентификация (исследование возможностей)
	2	Предварительный отбор ПТЭО
	3	Разработка проекта ТЭО
	4	Заключение по проекту (подготовка оценочного заключения)
Инвестиционная	5	Проведение переговоров и заключение контрактов
	6	Инженерно-техническое проектирование
	7	Строительство
	8	Предпроизводственный маркетинг
	9	Обучение персонала
	10	Сдача в эксплуатацию и пуск
Эксплуатационная	11	Замена, реабилитация
	12	Расширение, инновация

К недостаткам методики можно отнести следующие:

отсутствие оценок социально-экономических последствий;

отсутствие критериев совместимости оцениваемого проекта с другими проектами, которые реализовываются в регионе;

методика не содержит оценок риска реализуемых инвестиционных проектов;

нет адаптации к Российской системе налогообложения;

Жизненный цикл проекта по методике Всемирного Банка также состоит из трех частей: предынвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной, где каждая из частей делится на стадии Handbook on economic analysis of investment operation, World Bank, January 1998.

В предынвестиционной стадии можно выделить две основополагающие стадии:

1. Планирование проекта21: изучение прогнозов и направления развития, разработка концепции проекта, предварительные обоснование инвестиций, экологическое обоснование, экспертиза проекта.

2. Разработка проектно-сметной документации21 : разработка плана проектно-изыскательных работ, задание на разработку ТЭО, выдача задания на проектирование, разработка и утверждение рабочей документации, принятие окончательного решения об инвестициях, отвод земли под строительство, разрешение на строительство.

3. В инвестиционной фазе можно выделить три основополагающие стадии:

- Заключение контрактов, организация закупок и поставок21 : тендеры на проектно-изыскательные работы и заключение контрактов, тендеры на подрядные работы, тендеры на поставку оборудования, разработка планов-графиков на поставку ресурсов.

- Строительно-монтажные работы: составление оперативного плана строительства, разработка графиков работы строительного оборудования, выполнение строительно-монтажных работ, мониторинг и контроль, корректировка лана строительства, оплата работ и поставок.

- Ввод в эксплуатацию: пусконаладочные работы, сдача объекта заказчику, демобилизация ресурсов, анализ результатов.

Следующая заключительная стадия - эксплуатационная, которая заключается в эксплуатации объекта, замены оборудования, расширение, внедрение новшеств, ликвидация объекта.

После осуществления любого проекта необходимо провести завершающую оценку, где устанавливается насколько план проекта соответствовал условиям, в которых проект осуществлялся и эксплуатировался. Устанавливаются причины успеха или провала проекта, что позволяет выявить особенности или внесение коррективов для исправлений ошибок и неточностей.

Вышеприведенная структура в целом соответствует структуре бизнес-плана инвестиционного проекта. Исходные данные для подготовки бизнес-плана представлены на рис.2.

Рисунок 2 - Исходные данные для подготовки бизнес-плана Манахова В.А. Финансы и бизнес -М.: Издательство: «Проспект», 2013.- С. 103.

Жизненный цикл проекта по методологии Всемирного Банка можно представить в виде следующей схемы, представленной на рисунке 3.

Таким образом, можно увидеть схожесть жизненного цикла проекта в методике ЮНИДО и методике Всемирного Банка. Эти методы основаны на проектном анализе, анализе жизненного цикла проекта, разделяются на три основные фазы.

Рисунок 3 - «Жизненный цикл проекта ВБ» Управление рисками проектов : [учеб. пособие] / В. Е. Шкурко ; [науч. ред. А. В. Гребенкин] ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Урал. федер. ун-т. - Екатеринбург: Изд-во Урал. ун-та, 2014. - 184 с..

Эти методики опираются на ряд базовых принципов обоснования инвестиционных решений:

Использование принципов альтернативности

Моделирование потоков продукции и ресурсов в виде денежных потоков

Оценка проекта по различным критериям и уровням анализа: техническим, коммерческим, институциональном, финансовым, социальным и экологическим.

Использование критериев оценки эффективности, принятых в мировой практике.

Методы основаны на концепции временной стоимости денег и используют критерии оценки инвестиционных проектов такие как: чистая приведенная стоимость, внутренняя норма рентабельности, индекс рентабельности инвестиций, норма доходности, дисконтированный срок окупаемости. К различиям в методике можно отнести то, что рекомендации Всемирного Банка рассматривают подходы к оценке рисков. а самое главное различие состоит в том, что в методике ЮНИДО превалирует подход не от экономики и финансов, а от технологии. В методике ЮНИДО большая часть посвящена элементам ПТЭО и ТЭО.

Министерством экономики РФ были разработаны методические рекомендации, которые опираются на разработку ЮНИДО и практически полностью повторяют ее методику, но, однако не рассматривает жизненный цикл проекта. Основывается на концепции временной стоимости денег, описывает в своей методике понятия инвестиционного, эксплуатационного и финансового денежных потоках, и на их основе анализируется инвестиционный проект Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 21.06.1999 № BK 477. Далее для оценки инвестиционного проекта ООО «КВС» будет использована эта методика, поскольку методика базируется на общепризнанной методике ЮНИДО и использует ее принципы.

1.3 Показатели, применяемые для оценки инвестиционных проектов

Финансовый анализ - анализ, который рассматривает результаты проекта за весь жизненный цикл с точки зрения интересов его непосредственных участников, Орлова Е.Р. Оценка эффективности инвестиционных проектов/Е.Р. Орлова, Р.Н. Сфин//Труды ИСА РАН 2011. №6. - С.26-37 и предполагает следующие моменты:

оценка финансовой рентабельности альтернативных вариантов проекта и определение среди них наилучшего варианта;

разработка финансового плана, который охватывает все фазы реализации проекта и надежно обеспечивает потребность предприятия в финансовых ресурсах

оценка финансовых результатов проекта и для инвесторов, которые вкладывают свои средства в проект, и для других участников, а также проверка того, что проект обеспечивает необходимый уровень доходности, который будет удовлетворять инвесторов.

Последовательность финансового анализа представлена на рисунке 4.

Схема 2

Рисунок 4 - Финансовая модель инвестиционного проекта

Цель данного анализа заключается в том, чтобы оценить выгодность инвестиционного проекта и принять решение о его реализации. Для данной цели необходимо:

разработать полный финансовый план, связанный с проектом;

определить показатели финансовой рентабельности проекта;

принять решение о финансовой привлекательности проекта на основе анализа денежных потоков и показателей рентабельности.

Инвестиционный анализ - система знаний о теории и практике инвестирования в реальные активы, которая служит средством выбора среди альтернативных инвестиционных проектов с помощью моделирования ситуации Рогова Е.М. Управление реальными инвестициями: учебное пособие/Е.М.Рогова, Е.А.Ткачева.-Спб.:Изд.Вернера-Регена,2007.- С. 84..

Инвестиции можно оценить по многим критериям - с точки зрения их социальной значимости, масштабов воздействия на окружающую среду, степень вовлеченности трудовых ресурсов и так далее. Под эффективностью инвестиционного проекта в общем случае понимают соответствие полученных от проекта результатов и экономических (прибыль выручка), и внеэкономических (социальные) к затратам на проект Кузнецов Б. Т. Инвестиционный анализ : учебник и практикум для академического бакалавриата / Б. Т. Кузнецов. -- 2-е изд., испр. и доп. -- М. : Издательство Юрайт, 2017. - С. 28..

Согласно методическим рекомендациям под эффективностью инвестиционного проекта понимают категорию, отражающую соответствие проекта, порождающего этот инвестиционный проект, целям и интересам участников проекта, под которыми понимаются субъекты инвестиционной деятельности и общество в целом Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов , утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 21.06.1999 № BK 477. Согласно методике рекомендаций, термин «эффективность инвестиционного проекта» приравнивается к «Эффективности проекта».

Различают две группы методов оценки инвестиционных проектов Войтоловский Н. В. Экономический анализ: учебник для академического бакалавриата / Н. В. Войтоловский, А. П. Калинина, И. И. Мазурова; под ред. Н. В. Войтоловского, А. П. Калининой, И. И. Мазуровой. -- 5-е изд., перераб. и доп. -- М. : Издательство Юрайт, 2015. - С. 532 (рис.5): простые или статистические методы и методы, учитывающие фактор времени (дисконтирование).

Первая группа методов базируется на допущении равной значимости доходов и расходов в инвестиционной деятельности, не учитывает временную стоимость денег. Эти методы предусматривают использование в расчетах бухгалтерских данных об инвестиционных затратах и доходах без дисконтирования во времени. В свою очередь статистические методы можно разделить на две подгруппы: однопериодные (сравнительные расчеты прибыли, затрат) и многопериодные (сравнительные расчеты периода амортизации).

Рисунок 5 - Показатели оценки эффективности реальных инвестиционных проектов

Вторая группа методов характеризуется тем, что они учитывают временную стоимость денег. Данные методы предусматривают обязательное дисконтирование инвестиционных затрат и доходов по отдельным интервалам рассматриваемого периода. В простейшем случае такие методы рассматривают один период, который следует непосредственно за проведением инвестиций, а затем утверждают, что этот период является репрезентативным для всего срока осуществления проекта.

В современной практике показатели оценки эффективности реальных проектов преобладают методы, основанные на дисконтировании. Они обязательно должны рассчитываться по всем средним и крупным реальным инвестиционным проектам, реализация которых носит долгосрочный характер. Статистические методы используются реже и зачастую, применяются для оценки небольших краткосрочных инвестиционных проектов.

Рассмотрим более подробно методику расчета и условия использования основных показателей оценки эффективности инвестиционных проектов.

Чистая приведенная стоимость (NPV)

Этот показатель играет главную роль, однако нельзя принимать инвестиционные решения, оперируясь только на один показатель, остальные показатели дополняют его. Показатель позволяет получить наиболее обобщенную характеристику результата инвестирования: а именно конечный результат в денежном выражении. Под этим показателем понимается разница между приведенным к настоящей стоимости суммой чистого денежного потока за период эксплуатации инвестиционного проекта и суммой затрат на его реализацию. Инвестиционный менеджмент в условиях риска и неопределенности : учебное пособие для бакалавриата и магистратуры / Л. Г. Матвеева, А. Ю. Никитаева, О. А. Чернова, Е. Ф. Щипанов. -- М. : Издательство Юрайт, 2017. -- 298 с. - С. 63.Эта стоимость показывает настоящую стоимость разноименных результатов от реализации конкретного проекта. Это и есть мера той добавочной стоимости, или вновь созданной стоимости, которую мы получим, если сегодня профинансировать первоначальные затраты проекта29. NPV в общем случае определяется по следующей формуле Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов , утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 21.06.1999 № BK 477:

, (1) где:

t - период реализации проекта

Ct - денежный поток в период времени t

r - процентная ставка, использующаяся для данного инвестиционного проекта

I - сумма начальных инвестиций

Исходя из этой формулы, можно заметить, что NPV можно получить путем умножения чистых денежных потоков за каждый период на соответствующий коэффициент дисконтирования.

Существует два подхода к выбору ставки дисконтирования:

Доходность по одному из доступных инвестору альтернативных вложений его капитала с гарантированным доходом или стоимости источника финансирования.

Минимальная доходность инвестиции, которая устраивает данного инвестора.

Чаще всего за ставку дисконта принимают рыночную стоимость капитала (к примеру, ставка процента по долгосрочным кредитам). С ростом ставки дисконтирования наблюдается уменьшение максимальных вложений капитала.

При расчете NPV необходимо делать допущения:

При выборе ставки дисконтирования, предполагается, что финансовые риски одинаковы для обоих вариантов инвестирования29. Если же это предположение неверно и ожидается дополнительный риск, то к базовой ставке дисконта добавляется «премия за риск».

Ставка процента по дополняющим инвестициям равна ставке процента по дополняющему заимствованию - «Совершенный рынок»29

Неограниченный рынок капитала - дополняющие инвестиции и заимствования возможны в любом объеме Инвестиционный менеджмент в условиях риска и неопределенности : учебное пособие для бакалавриата и магистратуры / Л. Г. Матвеева, А. Ю. Никитаева, О. А. Чернова, Е. Ф. Щипанов. -- М. : Издательство Юрайт, 2017. - С. 64..

В качестве стратегической цели принимается максимизация конечного результата32.

Экономический смысл: положительная величина чистой текущей стоимости свидетельствует о полном возмещении затрат на инвестиционный проект при прогнозируемом уровне доходности капитала, а также о получении дополнительного дохода и с точки зрения инвестора эта величина является для него сверхприбылью32.

При отрицательном значении этого показателя, проект отвергают. Если же показатель имеет нулевое значение (NPV=0), то возможны два варианта: рост объемов производства и увеличение в масштабах производства, или же, если прогнозные значения оказались оптимистично завышены, то проект и вовсе может оказаться убыточным. В таком случае, можно сделать вывод, что сравнивать этот показатель нужно не с нулем, а с некоторым пороговым значением.

Из системы взаимоисключающих инвестиционных проектов принимается тот, у которого данный показатель является наивысшим.

При равной сумме платежей через равные промежутки времени используется метод аннуитета. Аннуитет инвестиционного проекта - это такой поток постоянных годовых доходов, настоящая стоимость которых в течение всего периода полезного использования проекта совпадает с его чистой настоящей стоимостью.

В общем виде, метод аннуитета представлен в следующей формуле:

PV=A*f, (2)

где f - фактор для настоящей стоимости аннуитета. Этот фактор имеет три модификации, в зависимости от периода платежа (таблица 4).



Таблица 4 -Модификации аннуитета в зависимости от периода платежа

Со следующего периода платежей	С текущего периода платежей	С периода n и заканчивающийся в период N

Данный метод имеет свои достоинства и недостатки. Достоинства этого показателя проявляются:

Данный показатель абсолютный и учитывает масштабы инвестирования. Это позволяет просчитать прирост стоимости компании или величину капитала инвестора. Чем больше инвестиций, тем скорее всего, больше будет результат.

Обладает свойством аддитивности, поэтому этот показатель при наличии нескольких проектов не надо пересчитывать.

Пригоден для проектов с неординарными денежными потоками

Недостатки метода:

Величину NPV очень затруднительно нормировать и знать много это или мало.

В явном виде, не показывает какими инвестиционными усилиями достигнут результат.

Поскольку это показатель абсолютный, то не может дать информации о «запасе прочности» проекта.

Показатель не информирует о временном промежутке до того момента, как инвестиция становится прибыльной.

Сложность определения ставки дисконтирования.

Популярность метода NPV тем, что он обладает достаточной устойчивостью при разных комбинациях исходных условий, позволяя во всех случаях находить экономически рациональное решение. Однако, учитывая все недостатки этого метода, опираться только на метод NPV очень неразумно, так как не дает информации об относительной мере роста ценности для инвестора. Для восполнения такого пробела используются и дополняют другие показатели.

Индекс внутренней нормы рентабельности.

Внутренняя норма прибыли (IRR) - это расчетная процентная ставка, при которой чистая приведенная стоимость равно нулю, т.е. приведенные доходы равны инвестициям Кузнецов Б. Т. Инвестиционный анализ : учебник и практикум для академического бакалавриата / Б. Т. Кузнецов. -- 2-е изд., испр. и доп. -- М. : Издательство Юрайт, 2017. - С. 31.. Это и есть уровень окупаемости средств, направленные на цели инвестирования. Этот показатель является наиболее сложным показателем оценки инвестиционных проектов. При расчете этого показателя предполагается полная капитализация всей суммы чистого денежного потока с предстоящим уровнем доходности, равному этому показателю. Данный показатель рассчитывают по следующей формуле Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов , утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 21.06.1999 № BK 477:

(3)

Где: CFt - сумма чистого денежного потока по отдельным интервалам общего периода эксплуатации инвестиционного проекта

n - число интервалов в общем расчетном периоде

Существует еще один способ определить внутреннюю норму рентабельности - метод интерполяции. Для того, чтобы применить метод необходимо знать величины нижней и верхней границы внутренней нормы доходности. При этом при значении ставки дисконтирования, равной нижней границе, чистая приведенная стоимость (NPVн) должна быть положительной, а при значении, соответствующей верхней границе (NPVв) - отрицательной. Таким способом можно рассчитать приблизительную величину IRR



(4)

Обычно используется итерационная процедура расчета показателя. В формулу (первая) подставляется некоторое начальное значение внутренней нормы рентабельности. Если значение положительное, то используется более высокая ставка дисконта. Если же, наоборот, значение отрицательное при более высокой норме, то внутренняя норма рентабельности должна находиться между этими двумя значениями. Если же более высокая норма дисконта все еще дает положительный результат, то ее следует увеличивать до тех пор, пока результат не станет равен нулю.

Данные формулы справедливы для инвестиционных проектов, при реализации которых:

Необходимо сначала осуществить затраты денежных средств (осуществить отток денежных средств), а затем уже идет расчет на денежные поступление (приток средств).

Денежные поступления носят кумулятивный характер, при чем знак меняется только один раз (т.е. сначала может быть отток средств в течение некоторого периода времени, а затем приток средств, и этот приток сохраняется на протяжении всего рассматриваемого периода реализации проекта.

Экономический смысл показателя: максимальная цена капитала, при котором проект выгоден Инвестиционный менеджмент в условиях риска и неопределенности : учебное пособие для бакалавриата и магистратуры / Л. Г. Матвеева, А. Ю. Никитаева, О. А. Чернова, Е. Ф. Щипанов. -- М.: Издательство Юрайт, 2017. - С. 65.. На каждом предприятии следует установить этот показатель в качестве нормативного и определить «минимальную внутреннюю ставку доходности», с целью того, что инвестиционные проекты, имеющие более низкое значение показателя будут автоматически отклоняться как несоответствующие требованиям эффективности реального инвестирования.

Величина IRR несет важную информацию об «экономической прочности проекта». И эта прочность определяется прямой зависимостью: чем больше разрыв между IRR и ставкой дисконта, тем более безопасен проект, и тем с большими рисками он справиться. Чем большей степени IRR превышает барьерный коэффициент, тем больше запас прочности и тем менее страшны возможные ошибки при оценке величин будущих денежных поступлений36.

Если ставка дисконта меньше внутренней нормы рентабельности, то проект имеет положительную чистую приведенную стоимость, этот проект стоит принимать к реализации. Если ставка дисконта равна внутренней норме рентабельности, проект имеет нулевую чистую приведенную стоимость. И если ставка дисконта превышает внутреннюю норма доходности, то проект имеет отрицательную чистую приведенную стоимость.

Таким образом, IRR - это показатель, отсеивающий приемлемые проекты от убыточных проектов. И это условие справедливо только при36:

Равной сумме инвестиций.

Одинаковой продолжительности.

Равном уровне риска.

Сходных схемах финансирования денежных поступлений.

Данные показатель также имеет свои достоинства и недостатки, которые не позволяют применять его в качестве предпочтительного по сравнению с NPV.

Достоинства метода:

Расчет не требует ставки дисконтирования

Относительный показатель и дает информацию о запасе прочности проекта

Недостатки метода:

IRR - относительный показатель, и на его основе невозможно сделать выводы об альтернативных проектах с позиции их вклада в увеличение капитала

Показывает лишь максимальную стоимость капитала проекта

Не обладает свойством аддитивности, поэтому при оценке группы проектов, этот показатель в отличии от NPV, необходимо пересчитывать для суммарных потоков.

Не пригоден для анализа проектов с неординарными денежными потоками. Эту проблему можно решить с помощью модифицированной формулы, которая более объективно показывает доходность проекта.

Не всякий проект имеет внутреннюю норму рентабельности. Если чистые выгоды проекта начинают возникать так скоро, что они положительны в любой годовой период планирования. Зачастую эту проблему на предприятиях решают путем уменьшения длительности периодов планирования и переходят от годового к квартальному расчету. Этот метод работает для проектов модернизации, когда рассматриваются инкрементальные денежные потоки.

Существуют проекты, имеющие не одну, а несколько IRR. В подобных случаях этот показатель неприемлем. Множественность значения обуславливается, когда чистые выгоды от проекта более, чем один раз меняют знак в течение его жизненного цикла. Для решения этой проблемы используют модифицированный показатель.

3.Срок окупаемости проекта.

Этот показатель интересует инвестора, поскольку именно инвестору необходимо знать, в течение какого времени окупятся первоначальные инвестиции в проект. Период окупаемости проекта характеризуется числом периодов планирования, в течение которых совокупные прогнозируемые потоки денежных средств покрывают первоначальные инвестиции. Окупаемость содержит в себе идею возвращения инвестированных средств.

Расчет срока окупаемости выглядит следующим образом и представлен в Таблице 5. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов/В.В. Ковалев.-М.:Финансы и статистика,2009.-С. 70.:

Таблица 5 - Расчет срока окупаемости

Дисконтированный срок окупаемости	Простой срок окупаемости

Большие и сложные проекты, предположительно, будут иметь более длительные периоды окупаемости. Проекты с более коротким периодом окупаемости выглядят привлекательнее, чем проекты с более длительным периодом окупаемости, но такой вывод не может быть однозначным. Проекты с похожими периодами окупаемости могут показывать разные результаты и стоимость в последующем периоде. Этот показатель может рассматриваться как показатель риска, поскольку строительные компании работают в условиях неопределенности, и чем дольше период окупаемости, тем дольше инвестор будет подвергнут возможности потерь от реализации проекта. Этот показатель очень важен и значим, если компания работает в условиях политической нестабильности, когда риск зависит от времени. Срок окупаемости не является основополагающим ключевым показателем эффективности при принятии решения об инвестировании проекта, что обусловлено его недостатком: а именно игнорирования чистого денежного дохода после окупаемости проекта.

Согласно методике рекомендаций Министерства Финансов сроки окупаемости могут определяться от различного начального момента: от начала осуществления проекта, от даты ввода в действие первого пускового комплекса, от завершения периода освоения проектной мощности и т.д. При оценке эффективности ИП величина срока окупаемости может служить только ограничением: среди проектов, удовлетворяющих заданному ограничению, дальнейший отбор по этому показателю производиться не должен Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов , утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 21.06.1999 № BK 477.

При оценке жилищных проектов в компании принято указывать как простой, так и дисконтированные сроки окупаемости проекта. В таблице 5 представлены достоинства и недостатки дисконтированного срока окупаемости.

Таблица 6 - Достоинства и недостатки DPP

ДИСКОНТИРОВАННЫЙ СРОК ОКУПАЕМОСТИ (DPP)
Достоинства	Недостатки
1. Достаточная простота расчетов	1. Не учитывает денежные потоки, находящиеся за пределами срока окупаемости вложений
2. Удобен для использования в фирмах с небольшим денежным оборотом	2. Наличие субъективности при установлении нормативного (желаемого) срока окупаемости инвестиций, с которым впоследствии сравнивается расчетный срок окупаемости
3. Обеспечивает возможность получения достаточно быстрой оценки результатов расчетов в случае недостатка ресурсов	3. Не пригоден к применению для оценки проектов с одинаковыми сроками окупаемости, но с различными жизненными циклами

4. Индекс рентабельности инвестиций.

Показатель рентабельности заключает в себе идею оптимизации прибыли, заработанную на каждую вложенную единицу средств Касьяненко Т. Г. Экономическая оценка инвестиций : учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова. -- М. : Издательство Юрайт, 2016. - С. 113.. Этот показатель очень уместен, когда есть ограничения по размерам доступного капитала для инвестиций. Смысл показателя: сегодняшняя стоимость будущих поступлений на 1 рубль инвестиций Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов/В.В. Ковалев.-М.:Финансы и статистика,2009.-144с.. Самый простой способ определить его - рассчитать соотношение между чистым доходом и максимальными вложениями капитала как меры инвестиций. Расчет производится следующим образом Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 21.06.1999 № BK 477:

(5)

Проект эффективен при PI больше единицы.

Показатель находится в корреляции с NPV, если NPV больше, нуля, то и показатель PI больше единицы.

Условия применения:

Если NPV проектов равны, или имеются незначительные различия

Если имеется большое число проектов

Если проекты делимы

Результаты данного показателя позволяют определить: дает ли возможность реализация инвестиционного проекта повысить общий уровень эффективности операционной деятельности предприятия в предстоящем периоде, или снизит его, что является одним из критериев принятия инвестиционного решения.

Таким образом, любой из рекомендуемых к применению методов расчетов может дать лишь одностороннюю оценку эффективности альтернативных проектов. Основной недостаток однокритериального подхода в том, что с его помощью невозможно учесть совместное влияние критериев эффективности.

1.4 Моделирование денежных потоков

Денежный поток - методика, наиболее подходящая для оценки долгосрочных инвестиций, поскольку данная методика учитывает фактор времени.

Инвестиции проекта состоят из большого количества денежных потоков, которые могут быть представлены в виде последовательности чистых денежных потоков. На основе денежных потоков можно рассчитать показатели оценки инвестиционных проектов. Будучи рассчитанными, эти показатели можно использовать в ранжировании проектов, что является важными этапами процесса принятия инвестиционного решения. Касьяненко Т. Г. Экономическая оценка инвестиций : учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова. -- М. : Издательство Юрайт, 2016. - С. 116. Ранжирование состоит в сопоставлении отобранных проектов для того, чтобы определить лучшие для процессов инвестирования.