Методы оценки инвестиций в жилищное строительство Ленинградской области

Под денежными потоками понимается физический (или электронный) перевод средств с одного счета на другой. Амортизация не включается в состав денежного потока, поскольку не сопровождается движением денежных средств. Оценка затрат зачастую приближенная, рассчитанная на основе прошлого опыта или цен, назначаемых потенциальными поставщиками. Валюта расчетов должна быть в рублях для того, чтобы рассчитать налоговые обязательства компании. Если же компания международная, то существует риск для каждой операции конвертации в виде изменения обменного курса.

Чистый денежный поток представляет собой суммарный поток денег за определенный период, учитывает в себе все три вида денежных потоков: инвестиционный, операционный и финансовый.

Считается нормой разбивка проекта на календарные годы, за исключением тех случаев, когда есть весомая причина делать иначе. Например, некоторые налоги рассчитываются по квартально, поэтому для точности необходимо использовать трехмесячный период. Короткие проекты, длящиеся меньше пяти лет, могут быть распланированы по месяцам. Точкой отсчета соотносится с сегодняшним днем и имеет влияние на числовые показатели проекта, поскольку к ней привязаны все расчетные параметры.

По методическим рекомендациям Министерства Финансов, под денежным потоком от инвестиционной деятельности называется:

-к оттокам относятся капитальные вложения, затраты на пусконаладочные работы, ликвидационные затраты в конце проекта, затраты на увеличение оборотного капитала и средства, вложенные в дополнительные фонды. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов , утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 21.06.1999 № BK 477

- к притокам - продажа активов (возможно, условная) в течение и по окончании проекта, поступления за счет уменьшения оборотного капитала. Приобретение капитальных средств не относится к издержкам производства и не учитывается при расчете прибыли, но является оттоком денег и включается в исчисление потоков денег.

Основную часть инвестиционного потока составляют капиталовложения.

Каждый инвестор, несмотря на высокую надежность такого способа капиталовложений, как инвестиции в строительство, обязан рассчитывать все риски, сопряженные с вложением своего капитала c возведением домов или промышленных построек. Самым важным моментом в таких расчетах, является обоснование вкладываемых средств, основным аспектом которого становится тщательное изучение инвестиционного проекта строительства. Инвестиционный проект строительства представляет собой комплекс документов, обосновывающих экономическую целесообразность инвестирования и фиксирующий сроки, затраты и объемы строительства. В него входит:

само обоснование;

бизнес-план;

проектная документация.

Подробнее остановимся на обосновании.

Обоснование инвестиций в строительство разрабатывается задолго до самой проектной документации. Его разработкой занимается заказчик строительства, аккумулирующий средства и привлекающий инвестиции. Такие обоснования обязательно должны содержать:

Цели инвестирования

Экономический и социальный эффект инвестирования

Обоснование выбора места строительства

Основные строительные решения

Сроки и очередность проведения работ

Оценку воздействия строительства на среду

Оценку эффективности инвестиций и т.д.

Завершает этот документ - вывод, указывающий на основные финансовые показатели целесообразности и эффективности объекта инвестирования, а также рекомендации по проектированию и строительству. Это поможет обеспечить получение своевременной и максимальной прибыли инвестору данного мероприятия. Стоит ли говорить о необходимости максимально тщательного изучения данного документа перед принятием решения о капиталовложении?!

На основании всего вышесказанного можно сделать четкий и твердый вывод относительно надежности столь непростого инструмента инвестирования, как строительство жилья. Безусловно, подобно любому другому методу, строительство сопряжено с определённой долей рисков, однако и получение высоких дивидендов здесь вполне реально, что и обуславливает высокую популярность этого метода вложения капитала у потенциальных и действующих инвесторов.

Операционный денежный поток - поток от производственной деятельности предприятия Кузьмин Т.Г. Экономика инвестиционного проекта в нефтегазовой отрасли: учебное пособие/Т.Г. Кузьмин, П.В. Молодых.-Томск:Изд-во Томского политехнического университета,2012. - С. 113.. Это затраты на обеспечение нормальной работы производственной системы. Обычно операционные затраты отражаются общей суммой, по результатам каждого года. По методическим рекомендациям к оттокам относятся производственные издержки и налоги, а к притокам следует относить выручку от реализации, прочие внереализационные доходы, в том числе от поступления средств, вложенных в дополнительные фонды.

В операционные затраты может включаться следующее Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов , утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 21.06.1999 N BK 477:

Аренда производственного оборудования.

Затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание строительных площадок.

Затраты на капитальный ремонт.

Административные расходы и страхование.

К финансовой деятельности относят операции со средствами, внешними по отношению к инвестиционному проекту, т.е. поступающими не за счет осуществления проекта. К притокам такого потока относят54:

- вложения собственного (акционерного) капитала и привлеченных средств: субсидий и дотаций, заемных средств, в том числе и за счет выпуска предприятием собственных долговых ценных бумаг;

- к оттокам - затраты на возврат и обслуживание займов и выпущенных предприятием долговых ценных бумаг (в полном объеме независимо от того, были они включены в притоки или в дополнительные фонды), а также при необходимости - на выплату дивидендов по акциям предприятия.

Наряду с денежным потоком стоит также использовать накопленный денежный поток: накопленный приток, накопленный отток и накопленное сальдо. Определяется как сумма соответствующих характеристик денежного потока за данный и все предшествующие шаги. В операционном денежном потоке есть такая графа как условно-постоянные издержки и переменные издержки.

Таким образом, по первой главе можно сделать вывод, что инвестиции в жилищной отрасли имеют свои специфические особенности, которые необходимо учитывать при оценке инвестиционного проекта и принятия решения по данному проекту. Особенности инвестиций зависит от стадия развития проекта и от рисков, непосредственно влияющих на проект. Самые большие капиталовложения требуются на самой первой стадии - начало строительства объекта. Эта стадия характеризуется большими рисками и неопределенностью.

В главе рассмотрены основные методики, используемые для оценки инвестиционных проектов: методика ЮНИДО, Всемирного Банка, а также методика МинФина. Из вышеперечисленных методик наиболее полная и подходящая методика была выявлена методика ЮНИДО, которая ориентирована на промышленные предприятия и отталкивается от технологии. Однако для анализа инвестиционного проекта в практической части была выбрана методика Министерства Финансов, поскольку она является обязательной для включения проекта в перечень приоритетных инвестиционных проектов Ленинградской области. В методике указаны основные показатели, которые комплексно оценивают эффективность инвестиционного проекта.

Однако опираться только на смоделированные денежные потоки нельзя, поскольку они не дают полную информацию о существующих рисках, анализ проекта необходимо дополнить факторами, которые непосредственно могут повлиять на результат проекта, и для принятия инвестиционного решения необходимо рассмотреть возможность влияния рисков. Для выявления рисков был выбран анализ чувствительности проекта, построение дерева решений, и анализ жизненного цикла.



Глава 2. Методика оценки эффективности инвестиций в жилищное строительство

2.1 Методы расчета эффективности инвестиций в жилищное строительство

При оценке инвестиционных проектов в целом рекомендуется определять два вида эффективности: общественную (социально-экономическую) и коммерческую.

Показатели общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия осуществления инвестиционного проекта для общества в целом, в том числе как непосредственные результаты и затраты проекта, так и внешние - в смежных сферах экономики, экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты. При наличии соответствующих нормативных и методических материалов внешние эффекты рекомендуется оценивать количественно, но допускается также их экспертная оценка. При невозможности количественного расчета внешних эффектов дается качественная характеристика их влияния на развитие отрасли, региона, страны.

Показатели коммерческой эффективности определяют финансовые последствия осуществления проекта для инвестора.

Однако положения «Методических рекомендаций» и приведенные в них примеры ориентированы на инвестиционные проекты производственных объектов, оценка эффективности непроизводственного строительства в них не рассматривается.

В конце 1990-х гг. по инициативе Фонда федеральных и региональных программ Санкт-Петербурга была сделана попытка разработать «Методику оценки эффективности инвестиций в отрасли экономики города и отраслевые инвестиционные проекты». Методика содержала основные положения расчета коммерческой, общественной и бюджетной эффективности, а также систему показателей: экономических, экологических и социальных, -дополняющих оценку эффективности инвестиций в различные отрасли, в том числе непроизводственного строительства. Однако разработка не была доведена до официального утверждения, издания и практического применения Н. И. Барановская, Н. Чжан, Ф. Гу. «Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку с участием иностранного капитала». - СПб.: Питер, 2015. - С. 122..

Таким образом, сегодня отсутствуют официальные методические документы, определяющие показатели и порядок оценки инвестиционных проектов непроизводственного назначения.

В условиях расслоения российского общества и несоблюдения в нем принципов социальной справедливости разработка такой методики представляется достаточно сложной проблемой. Тем не менее критическое осмысление указанных выше методических документов позволяет выработать современные подходы к оценке эффективности инвестиций в объекты массового непроизводственного строительства.

Прежде всего, необходимо систематизировать состав объектов жилищного строительства по источникам их финансирования(представлены в Таблице 6).

1. Объекты коммерческой недвижимости, возводимые за счет средств частных инвесторов:

* жилые дома, квартиры в которых продаются на рынке первичного жилья;

* гостиницы;

* офисно-деловые центры и помещения;

* клубные, досуговые и развлекательные комплексы;

* предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

* банки, сберкассы;

* парковочные комплексы: гаражи, стоянки автомобилей.

2. Объекты, строящиеся преимущественно за счет бюджетных средств:

* административные здания государственных учреждений и защиты правопорядка;

* жилые дома социального типа, квартиры в которых предоставляются бесплатно (для ветеранов Великой Отечественной войны, очередников, престарелых);

* дошкольные образовательные учреждения, школы, высшие и средние учебные заведения;

* больницы, поликлиники, клиники;

* объекты культуры: музеи, библиотеки, театры;

* спортивные сооружения: стадионы, спортивные площадки и др.

3. Объекты, осуществляемые на основе государственно-частного партнерства (ГЧП):

* По отрасли коммунального хозяйства:

- обслуживание жилого фонда;

- развитие инженерной инфраструктуры (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, водоотведение, мусоропереработка).

По отраслям транспортных и иных коммуникаций:

- развитие транспортной инфраструктуры: аэропорты, железные дороги, автодороги, мосты;

- развитие радио-, теле- и других коммуникаций.

Таблица 7. Состав объектов жилищного строительства и источники их финансирования

№	Отрасль	Объекты и работы	Источники финансирования
1.	Жилищное строительство	Жилые дома	Частные инвестиции Бюджетные средства
		Общежития	Бюджетные средства
		Гостиницы	Частные инвестиции
		Социальные дома (для престарелых)	Бюджетные средства Частные инвестиции

Для объектов коммерческой недвижимости прежде всего определяется коммерческая эффективность инвестиционного проекта. С этой целью устанавливается расчетный период - от начала вложений инвестиций до полного завершения проекта.

Для жилых домов он определяется от момента отвода земельного участка под строительство до ввода объекта в эксплуатацию, продажи всех квартир и передачи дома собственникам жилья. Обычно расчетный период в этом случае составляет от 2-3 до 4-5 лет.

Для объектов торговой, офисно-деловой и другой коммерческой недвижимости расчетный период определяется в 6-7 лет: на инвестиционной стадии происходит отток денежных средств, притоки начинаются в процессе операционной деятельности, в основном от сдачи площадей в аренду частным предпринимателям.

Расчетный период для оценки коммерческой эффективности объектов инженерной инфраструктуры обычно принимается 7-8 лет, транспортной - 10 лет.

Расчетный период разбивается на шаги расчета - временные отрезки, в пределах которых агрегируются данные, используемые для определения финансовых показателей: доходов и расходов.

Денежный поток формируется по шагам расчета как сумма притоков - доходов (+) и оттоков - расходов (--), отдельно для инвестиционной и операционной деятельности. Для жилых домов можно формировать поток только по инвестиционной деятельности, если продажа квартир осуществляется в период строительства.

Денежные потоки строятся без дисконтирования и с учетом дисконтирования. Дисконтирование оценивает меньшую значимость будущих доходов и расходов путем приведения их к настоящему времени умножением на коэффициент дисконтирования .

Поскольку в начальный период на этапе инвестиционной деятельности преобладают расходы, а доходы получают от операционной деятельности в будущем, то дисконтирование является одним из методов обеспечения надежности результатов экономических расчетов и учета рисков.

Норма дисконта, принимаемая в среднем в расчетах как ставка рефинансирования (8-9 %) плюс премия за риск (до 50 %), составляет сегодня 12-14 %. Она может дифференцироваться по видам коммерческих проектов: более высокая при строительстве торговой и жилой недвижимости (14 %), значительно ниже для объектов транспортной и инженерной инфраструктуры - 10 %.

Коммерческая эффективность должна определяться также для инвестиционных проектов, осуществляемых на основе государственно-частного партнерства (3-я группа). Показатели и методика расчетов одинаковы, но доходы участников распределяются пропорционально государственным и частным вложениям, реализуясь в различных формах: предоставление частному инвестору готового объекта в эксплуатацию на определенный срок, выкуп государством готового объекта и др.

Для непроизводственных объектов 2-й группы, строящихся преимущественно за счет бюджетных средств, прежде всего, определяется социальная эффективность.

Коммерческая эффективность реализации инвестиционного проекта, осуществляемого за счет бюджетных средств, при должных условиях обеспечивается в деятельности подрядных организаций, предприятий промышленности строительных материалов и строй-индустрии, транспорта, энергетики, коммунального хозяйства.

Расчет коммерческой эффективности для 2-й и 3-й групп инвестиционных проектов должен сопровождаться определением бюджетной эффективности.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном. Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К таким доходам бюджета могут быть отнесены платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на добавленную стоимость, прибыль застройщиков, инвесторов и подрядчиков, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект - это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости, а именно налоги с имущества, земельный налог и другие, а также экономия в связи с повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Эффективность участия государства в проекте определяется показателями бюджетной эффективности. Как и при оценке общественной эффективности, бюджетная эффективность определяется показателями, являющимися следствием социальных и экономических результатов осуществления жилищного и общественного строительства (рис. 6).

Рисунок 6 Показатели бюджетной эффективности вследствие достижения социальных и экономических результатов Крестовских Т. С. Социально-экономическое обоснование развития жилищного

строительства в северных регионах страны (на примере Республики Коми): Дисс… канд.экон. наук. - СПбГАСУ, 2001. - 162 с.

Эффект мультипликации, увеличивающий объемы реального производства, находит отражение также в налоговой сфере. Бюджетная эффективность характеризуется следующими показателями:

* чистый дисконтированный бюджетный доход за весь срок реализации проекта;

* индекс доходности бюджетных инвестиций;

* степень финансового участия государства в финансировании строительства жилья и других объектов социальной сферы, %.

Интегральный чистый дисконтированный бюджетный доход определяется по формуле

где Dбm и P бm - доходы и расходы бюджета по шагам расчета (m); Т - расчетный период, годы.

Однако следует отметить, что при экономической оценке объектов непроизводственного назначения важнейшая роль отводится методам расчета сравнительной эффективности.

Если инвестор вкладывает средства в строительство непроизводственных объектов для удовлетворения собственных потребностей в жилье, парковках для автомобилей, в дачных участках и т. п., то коммерческая эффективность таких проектов отсутствует. Однако инвестор заинтересован в приобретении качественного товара при сокращении инвестиционных затрат, т. е. в выборе наиболее выгодного проекта с точки зрения соотношения качества и затрат. При этом предпочтения различны в зависимости от уровня доходов и общественного положения потребителей. Так, небольшая группа населения, включающая политическую, деловую и культурную элиту, предпочитает дорогое престижное эксклюзивное жилье. Инвесторы со средними доходами стремятся приобрести достаточно комфортное жилье по разумной цене. Остальная преобладающая часть населения удовлетворяется массовым жильем, соответствующим по своим параметрам современным представлениям о жилище, но имеющим минимально возможную цену. В любом случае здесь речь идет о сравнительной оценке проектов, основанной на соизмерении качества и затрат.

Строительство объектов социального назначения за счет бюджетных средств призвано обеспечить определенный социальный стандарт жизни населения в стране при минимизации затрат. Наиболее приемлем в этом случае расчет приведенных затрат по вариантам:

> min,

где Зit - затраты по i-му варианту на шаге t, включающие как инвестиционные, так и эксплуатационные расходы (руб.).

Таким образом, расчеты сравнительной эффективности позволяют выбрать наиболее экономичный проект, отвечающий требованиям строительных норм и правил к объемно-планировочным решениям, санитарно-гигиеническим условиям, надежности строительных конструкций и другим характеристикам.

Реализация инвестиционных проектов непроизводственного строительства, в том числе коммерческих, сопровождается социальными результатами. В расчетах эффективности следует отразить основные социальные результаты.

При этом можно выделить две группы показателей.

1. Улучшение жилищных условий населения.

2. Создание комфортной жилой среды, включающей все необходимые объекты социальной инфраструктуры.

Улучшение жилищных условий населения характеризуется следующими показателями:

* повышение обеспеченности населения жильем (нормативная обеспеченность в настоящее время - 28 м2 общей площади квартир, в перспективе до 2025 г. - 35 м2);

* снижение количества семей (человек), стоящих на очереди на улучшение жилищных условий;

* темпы обеспечения жильем очередников, %; * уменьшение количества коммунальных квартир, их площади и удельного веса в общем объеме жилищного фонда, %;

* улучшение состояния жилого фонда;

* увеличение показателей ввода жилья, м2;

* улучшение качественных характеристик нового жилого фонда (увеличение общей и жилой площади квартир, совершенствование их объемно-планировочных решений и др.).

Наряду с жилищной обеспеченностью имеет первостепенное значение наличие необходимых учреждений обслуживания, прежде всего - детских образовательных учреждений и школ. Это достигается при соблюдении нормативных требований обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры.

Важными результатами непроизводственного строительства являются также улучшение здоровья населения, продолжительности жизни, в том числе трудовой; снижение заболеваемости, смертности. Это требует соответствующего развития лечебно-профилактических учреждений.

Материальной основой физического развития и повышения культурного уровня населения является обеспеченность (на 1000 жителей) спортивными, театрально-зрелищными, досуговыми центрами и т. п.

Социальные результаты, не поддающиеся стоимостной оценке, рассматриваются как дополнительные показатели общественной эффективности и учитываются при принятии решения о реализации и (или) государственной поддержке проектов.

2.2 Состояния и перспективы вложения инвестиций в жилищное строительство Правительством Ленинградской области

Чтобы оценить деятельность Правительства Ленинградской области в рамках развития Ленинградской области, необходимо провести анализ действующего законодательства в этой сфере. Рассмотрим Областной закон Ленинградской области от 09.12.2016 № 90-оз «Об областном бюджете Ленинградской области на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» (принят Законодательным собрание Ленинградской области 02.12.2016), предусматривает адресную инвестиционную программу за счет средств областного бюджета ленинградской области на 2017 год, всего выделено 9396283,5 тыс. руб. из них на программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» предусмотрено 105302,9 тыс. руб., что составляет 1,1 % от выделенных средств на адресную инвестиционную программу.

Следует также упомянуть Постановление Правительства Ленинградской области от 17.01.2012 № 2 (ред. от 16.02.2015) «О программе развития предприятий промышленности строительных материалов Ленинградской области до 2020 года».

В упомянутом Постановлении проводится оценка текущего состояния и прогноз строительства жилья на территории Ленинградской области до 2020 года.

Задачами указанной программы являются:

создание условий для развития массового жилищного строительства, в том числе малоэтажного;

обеспечение муниципальных образований Ленинградской области документами территориального планирования в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации;

снижение административных барьеров в строительстве;

обеспечение муниципальных образований Ленинградской области земельными участками для целей жилищного строительства;

стимулирование развития малоэтажного жилищного строительства;

поддержка обеспечения земельных участков в целях жилищного строительства социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой;

оказание содействия муниципальным образованиям Ленинградской области в ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда;

обеспечение строительного комплекса Ленинградской области квалифицированными кадрами;

создание условий для развития ипотечного жилищного кредитования и деятельности участников рынка ипотечного жилищного кредитования;

выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных законодательством;

создание рынка жилья социального найма и рынка арендного жилья;

развитие новых форм участия граждан в жилищном строительстве.

К 2015 году планируется достичь следующих показателей:

годовой объем ввода жилья: 1650,0 тыс. квадратных метров общей площади жилья, 18286 жилых единиц, в том числе:

малоэтажного жилья (не более трех этажей) - 1105,64 тыс. квадратных метров общей площади жилья, 9214 жилых единиц;

многоэтажного жилья (более трех этажей) - 544,36 тыс. квадратных метров общей площади жилья, 9073 жилых единицы;

доля ввода малоэтажного жилья - 67,0% от общего объема ввода жилья;

доля ввода жилья экономического класса - 60,0% от общего объема ввода жилья, или 990 тыс. квадратных метров общей площади жилья;

доля аварийного жилья в жилищном фонде - 0,3% от общей площади жилищного фонда и 0,3% от числа квартир в многоквартирном жилом фонде;

уровень обеспеченности населения жильем - 31,0 квадратного метра на одного человека, 550 жилых единиц на 1000 человек населения;

коэффициент доступности жилья для населения - 4 года;

доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, - 30,0%;

сумма выданных ипотечных кредитов - 11827,5 млн рублей;

количество выданных ипотечных кредитов - 7553 шт.;

общая площадь вовлеченных земельных участков под жилищное строительство - 554,5 га.

В указанную региональную программу вошли такие важные аспекты поддержки строительной отрасли, как завершение разработки документов территориального планирования, снижение административных барьеров при реализации проектов жилищного строительства, стимулирование строительства малоэтажного жилья, развитие местной строительной индустрии и промышленности строительных материалов, содействие реализации проектов комплексного освоения территорий, развитие застроенных территорий для возведения жилья эконом класса, и другие актуальные вопросы развития строительной отрасли.

Результатом реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" стала значительная активизация как малоэтажного строительства, так и комплексной застройки территорий.

Увеличение объемов жилищного строительства - одно из приоритетных направлений развития строительного комплекса, важнейшая задача социально-экономического развития Ленинградской области.

В результате реализации приоритетного национального проекта в Ленинградской области в 2006-2010 годах введено в эксплуатацию 4,5 млн кв. метров жилья. Объемы жилищного строительства выросли в 1,55 раза (с 671,5 тыс. кв. метров в 2006 году до 1,044 млн кв. метров в 2010 году). Ввод жилья на одного жителя увеличился с 0,4 кв. метра в 2006 году до 0,61 кв. метра в 2010 году.

По итогам 2010 года в Ленинградской области введено 1043,472 тыс. кв. метров общей площади жилья (в том числе ИЖС - 442,7 кв. метра), что составляет 101,2% к уровню 2009 года (1030,705 тыс. кв. метров), всего построено 8,2 тыс. квартир и 3,8 тыс. индивидуальных жилых домов, около 12 тыс. семей стали в 2010 году новоселами.

Общая площадь жилых помещений в среднем на одного жителя Ленинградской области в 2010 году составила 27,3 кв. метра (103% к показателю 2009 года). Прогнозируется положительная динамика показателя, который в 2011 году должен достигнуть 27,9 кв. метра, в 2012 году - 28,5 кв. метра, в 2013 году - 29,2 кв. метра.

Министерством регионального развития Российской Федерации утверждены прогнозные показатели по вводу жилья для Ленинградской области на 2011-2020 годы, согласно которым в Ленинградской области в 2011-2015 годах планируется построить 6,447 млн кв. метров жилья, до 2020 года - 17,811 млн кв. метров жилья. Основные целевые индикаторы и показатели эффективности жилищного строительства приведены в приложении 2.

В настоящее время в Ленинградской области на 246 строительных площадках ведется строительство жилых домов с общей площадью жилья 2447 тыс. кв. метров, в том числе объем малоэтажного жилья составит 370,9 тыс. кв. метров.

Проекты комплексного освоения и развития территорий с прогнозируемым вводом жилья в 2011-2015 годах приведены в приложении 3.

В соответствии с показателями Программы доля малоэтажного жилья в общем объеме вводимого жилья в Ленинградской области должна составить: в 2011 году - 62%, в 2012 году - 63%, в 2013 году - 64%, в 2014 году - 66%, в 2015 году - 67%, в 2016 году - 67%, в 2017 году - 68%, в 2018 году - 68%, в 2019 году - 69%, в 2020 году - 70%.

Исходя из анализа существующей потребности в жилье, структуры спроса, планируемого бюджетного финансирования основных направлений жилищного строительства, имеющихся предприятий промышленности строительных материалов определяются объемы и структура ввода жилья в Ленинградской области.

Оценка текущего состояния и прогноз строительства жилья на территории Ленинградской области до 2020 года приведены в приложении 4.

2.3 Особенности оценки экономической эффективности инвестиций в недвижимое имущество

Понятие «недвижимость» в литературе может рассматриваться как материальный объект, как объект правовых отношений и как объект экономических отношений.

В первом случае недвижимость понимают как «комплекс материальных объектов, образованный земельным участком, в том числе содержанием недр под ним и воздушным пространством над ним, а также прочно связанными с ними элементами, включая здания и сооружения» Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2003. - С.227..

Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Могут быть выделены следующие признаки недвижимости как объекта инвестиций:

недвижимость неподвижна, ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

существует прочная физическая и юридическая связь с землей;

каждая единица недвижимости по своим физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности неповторима;

недвижимость невозможно похитить или нанести ей какой-либо ущерб;

стоимость недвижимости в настоящее время очень высока;

доступность к полной и достоверной информации о сделках невелика;

долговечность объекта инвестирования;

потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящихся земель, зданий, сооружений;

стоимость недвижимого имущества постепенно (со временем) возрастает;

недвижимому имуществу присущи некоторые риски - это риск физического повреждения под влиянием природных или техногенных факторов, риск накопления функционального и внешнего износа, финансовый риск, связан с условиями арендной платы;

недвижимостью, портфелем инвестиций нужно постоянно управлять, для того чтобы получать доходы;

на проведение сделок потребуется очень высокий уровень издержек;

необходимо соблюдать при совершении определенных видов сделок (например, покупка земли, зданий, сооружений) установленные государством процедуры.

Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;

в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;

вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.

Таким образом, основными целями инвестирующих в недвижимость являются:

получение денежных доходов;

прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен развития или реконструкции объектов;

длительная эксплуатация объекта;

получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Инструментарий экономической оценки инвестиций имеет широкий спектр применения. Одна из ключевых сфер его использования - оценка имущества. Обусловлено это тем, что имущество является объектом инвестиций, ранее осуществляемых и (или) планируемых.

Оценка, или другими словами, определение стоимости, предшествует принятию практически любого управленческого решения в отношении имущества. Так, например, осуществление текущей операционной деятельности на предприятии требует определения стоимости материальных и нематериальных активов, эффективности их использования, инвестиционной привлекательности предприятия, кредитного рейтинга.

При разработке и обосновании эффективности инвестиционных проектов зачастую возникает необходимость оценить стоимость используемых в целях осуществлении проекта имущества, в первую очередь недвижимости.

Важным элементом разработки инвестиционного проекта является создание его бизнес-плана. От качества разработки последнего зависит точность оценки эффективности инвестиционного проекта и в конечном итоге та прибыль, которую принесет проект.

Бизнес план представляет собой документ, в котором комплексно, системно и детально обосновывается инвестиционное предложение и определяются основные характеристики инвестиционного проекта.

Разработке бизнес плана предшествует сбор и обработка необходимой для обоснования инвестиционного предложения информации. Предприятие - инициатор инвестиционного проекта, определяя цели и задачи намечаемого проекта, должно учесть ряд ключевых параметров, характеризующих:

масштабы хозяйственной деятельности предприятия;

конкурентоспособность предприятия и производимой продукции;

техническое, сырьевое и кадровое обеспечение инвестиционного проекта;

объем требуемых для реализации инвестиционного проекта капиталовложений и сроков их возврата;

потребность в дополнительных финансовых ресурсах;

риски инвестиционного проекта и способы управления ими.

При составлении бизнес плана инвестиционного проекта может возникнуть необходимость в оценке финансового состояния предприятия - участника проекта. Результаты такой оценки должны подтвердить, что реализация инвестиционного проекта не ухудшит финансового положения предприятия. Другие участники проекта, прежде всего, инвесторы и кредиторы, учитывают степень устойчивости финансового положения предприятия и его способность к выполнению финансовых обязательств при принятии решений об участии в проекте и его финансовой поддержке Погодина Т. В. Инвестиционный менеджмент : учебник и практикум для академического бакалавриата / Т. В. Погодина. -- М. : Издательство Юрайт, 2017. -- С. 51.. Структура бизнес-плана инвестиционного проекта представлена на рисунке7.



Рис.7. Структура бизнес-плана инвестиционного проекта.

Основные разделы бизнес-плана инвестиционных проектов, как правило, включают:

1. Резюме проекта. В нем приводится краткая характеристика проекта, цели его осуществления, данные об эффективности.

2. Краткие сведения о предприятии-инициаторе проекта

3. Краткое описание проекта, включающее:

изложение сути проекта, его ориентация на внутренний рынок или на экспорт;

план-график реализации проекта с характеристикой длительности предынвестиционного, инвестиционного и эксплуатационного этапов проекта, целей и ожидаемых результатов каждого этапа;

длительность предпроизводственного периода (строительство, организация, регистрация);

длительность периода запуска и освоения производства;

расчетный период производства.

данные о сметной стоимости и продолжительности реализации проекта;

характеристику проектно-сметной документации (кем когда разработана и утверждена), а также сведения о наличии заключений государственной экспертизы;

характеристику потребности в финансировании по годам реализации проекта и предполагаемым источникам (собственные и заемные средства); ключевые оценочные показатели эффективности инвестирования;

сведения о предполагаемых потенциальных инвесторах подрядчиках и поставщиках.

4. Анализ положения дел в отрасли и план маркетинга. Анализ очень важен для всех участников инвестиционного проекта с точки зрения оценки конкурентоспособности рассматриваемого инвестиционного предложения и соответствующих ему рисков.

5. Производственный план. Рассматриваемый план является одним из ключевых ( наряду с планом маркетинга и финансовым планом) элементов бизнес-плана инвестиционного проекта.

6. Организационный план реализации проекта. Одним из определяющих элементов организационного плана является обоснование организационной формы реализации инвестиционного проекта. Неотъемлемой составной частью организационного плана является обоснование форм и условий участия всех заинтересованных сторон в реализации инвестиционного проекта, предполагающее обязательность четкого определения их прав и обязанностей, особенностей участия в распределении прибыли. наступления ответственности за возможные убытки и т. д.

7. Финансовый план и оценка рисков. Это завершающий раздел бизнес-плана, рассмотрению которого уделяют самое пристальное внимание как лица, принимающие инвестиционные решения непосредственно на предприятии, так и потенциальные инвесторы. Его основными элементами являются:

обоснование доходов по проекту (объемов продаж, внереализационных доходов);

определение текущих расходов по производству и реализации продукции и (или) услуг - в том числе на сырье, материалы, комплектующие, энергию, заработную плату основного и административно-управленческого персонала, накладные расходы, оплату услуг сторонних организаций и т. д.);

расчет потребности в оборотных средствах для реализации проекта;

расчет налоговых поступлений;

расчет прибыли;

обоснование объема инвестиций по проекту и источников его финансирования - собственные средства, включая амортизацию и нераспределенную прибыль, привлеченные заемные средства (банковские кредиты, эмиссия облигаций), привлеченный капитал путем эмиссии акций, средства государственной поддержки;

формирование плана денежных поступлений и выплат, определение сальдо потока денежных средств (cash flow) в течение всего периода осуществления инвестиционного проекта;

расчет основных показателей эффективности проекта (чистого дисконтированного дохода, дисконтированной экономической прибыли; срока окупаемости, внутренней нормы прибыли, индекса прибыльности;

оценка влияния инвестиционного проекта на финансовое состояние предприятия-инициатора (анализ прогнозных финансовых показателей);

анализ риска (определение точки безубыточности, оценки чувствительности и устойчивости проекта);

оценка эффективности реализации проекта на основе общепринятых критериев Касьяненко Т. Г. Экономическая оценка инвестиций : учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова. -- М. : Издательство Юрайт, 2016. -- 559 с. -С. 128..

Соответственно, окончательно инвестиционный проект оформляется в виде бизнес-плана, как правило, в нем отражаются все вышеизложенные вопросы. Проект строительства жилого комплекса будет рассмотрен в главе 3.

Глава 3. Методика оценки инвестиций в жилищное строительство на примере жилого микрорайона в Стрельне ООО «КВС»

3.1 Характеристика ООО «КВС» и инвестиционного проекта по строительству жилого микрорайона в Стрельне

19 мая 2003 года основана компания ООО «КВС». Основные направления деятельности компании - выполнение субподрядных работ по внутренней отделке, кровельные работы, кирпичная кладка. За большой вклад в развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга компания «КВС» награждена Дипломом Губернатора Санкт-Петербурга в 2010 году. Профессионализм и качество выполняемых компанией «КВС» работ было отмечено жюри ежегодного профессионального конкурса «Строитель года 2010» тремя дипломами в номинациях «Лучшая компания в сфере жилищного строительства», «Лучшая Генподрядная строительная компания», «Лучшая компания в сфере госзаказа».

Компания выходит на рынок загородной недвижимости, предлагая земельные участки под застройку в поселке Стрельцово на озере Глубоком (Выборгский район Ленинградской области).

В июне 2011 года запущен первый собственный инвестиционный проект компании «КВС» - жилой комплекс класса комфорт GUSI-ЛЕБЕДИ. Строительство комплекса ведется в Приморском районе Санкт-Петербурга на пересечении улиц Оптиков и Туристской. Не далеко от ЖК находится Юнтоловский заказник, - место гнездовья перелетных птиц - отчасти, благодаря которому появилось столь живописное название комплекса. Проект GUSI-ЛЕБЕДИ победил на конкурсе «Лидер строительного качества 2011» и был награжден дипломом в номинации «Лучший объект жилищного строительства».

В качестве генподрядчика компания «КВС» приступила к строительству общественно-жилых корпусов и подземной автостоянки в составе жилого комплекса «Парадный квартал». Проект станет первым опытом столь масштабной застройки территории в центре Петербурга. В течение последних лет в этой части Петербурга постепенно сформировалась «Золотая миля» города. Новый респектабельный квартал еще больше повысит статус района.

Компания «КВС» начала строительство центра трансфера технологий с бизнес-инкубатором «Новоорловская». Площадка войдет в состав Особой экономической зоны технико-внедренческого типа «Санкт-Петербург», созданной в соответствии с Постановлением № 780 Правительства Российской Федерации от 21 декабря 2005 года. В реализации проекта участвуют Правительство РФ и Правительство Санкт-Петербурга. ОЭЗ ТВТ «Санкт-Петербург» специализируется на развитии таких направлений, как информационные технологии и телекоммуникации; медицинские технологии и фармацевтика; приборостроение и новые материалы; энергоэффективность. Наибольшее развитие получит фармацевтическое направление.

В июне 2011 года компания, закрепляя положительный опыт ЖК GUSI-ЛЕБЕДИ, запустила свой второй инвестиционный проект - жилой комплекс «Иван-да-Марья» на пр. Маршала Блюхера. В проекте запланировано два многоквартирных жилых дома со встроенно-пристроенными помещениями, в том числе детский сад. В октябре 2011 года утверждены фасады двух зданий.

В 2016 году компания продолжает реализацию двух масштабных проектов комплексного освоения территории «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино» во Всеволожском районе Ленинградской области.

Сдана в эксплуатацию первая очередь строительства «Новое Сертолово» - 735 квартир с полной чистовой отделкой. О качестве выполнения работ свидетельствует тот факт, что 74% квартир приняты участниками долевого строительства без нареканий. Для удобства жителей в первой очереди построен детский сад на 210 мест.

Компания ведет активное строительство второй и третьей очередей микрорайона «Новое Сертолово», первой и второй очередей микрорайона «Ясно.Янино». Продолжается реализация жилого проекта «Пушкарь» в Московской области Официальный сайт компании ООО «КВС» [Электрон. ресурс]. Режим доступа: World Wide Web. URL: http://kvsspb.ru/.

Далее перейдем к рассмотрению проекта по строительству жилого микрорайона в Стрельне компанией ООО «КВС».

В поселке Стрельна компания «КВС» планирует строительство жилого микрорайона, рассчитанного на проживание 14 тысяч человек. Площадь участка -84 га. Площадь квартир - 463 тыс. кв.м. Паркинг - 540 машминомест.

Схема расположения объекта представлена на рисунке 7.

Проект предусматривает возведение пятиэтажного жилого микрорайона. С учетом соседства со знаменитыми архитектурными ансамблями Петергофа и Константиновского дворца фасады домов будут выдержаны в классическом стиле и цветах, характерных для местной застройки.

Рисунок 8 - Расположение жилого микрорайона в Стрельне.

Помимо жилья, на территории микрорайона «КВС» построит пять детских садов всего на 615 мест (160/160/110/110/75), две школы на 825 учеников каждая, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном. В микрорайоне будут работать кабинеты врачей общей практики, учреждения культуры и торговли.

Основные финансовые показатели проекта:

Сумма кредита - 150 000 тыс.руб.

Срок кредитования - 36 мес. (3 года)

Капитал проекта - 296191 тыс.руб.

Отсрочка платежа по процентам и основному долгу - до 2кв.2017 года.

Ставка дисконтирования - 8,25 %

Период окупаемости (PB) - 36 мес.

Чистый приведенный доход (NPV) - 48817 тыс.руб.

Внутренняя норма доходности (IRR) -36%

Подробный расчет финансовых показателей будет представлен в следующем параграфе.

3.2 Применение методов оценки инвестиционной привлекательности строительства жилого микрорайона в Стрельне

Для оценки эффективности инвестиционного проекта ООО «КВС» жилого микрорайона в Стрельне используем методику, утвержденную Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ и Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике.

В соответствие с этой методикой, предлагается смоделировать денежные потоки проекта на протяжении всего срока реализации проекта. Срок реализации проекта четыре года.

Для начала проведем исследование цен на рынке новостроек Санкт-Петербурга. Для анализа воспользуемся данными сайта «Бюллетень недвижимости Санкт-Петербурга».

За февраль месяц 2017 года изменение средней цены предложения на рынке новостроек в рублевом эквиваленте составило 0,5%, это 464 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения в марте 2017 года составил 101,3 тыс. руб. за кв. м.

Рисунок 9 - Динамика цен на квартиры первичного рынка жилья в Санкт-Петербурге Общие тенденции на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга за март 2017 года. [Электрон. ресурс]. Режим доступа: World Wide Web. URL: http://www.bn.ru/uploads/2017_04.

Доля квартир, цена квадратного метра которых меньше 85 тыс. руб., составляет на конец месяца 35,7% от общего объема предложения. Большую долю рынка занимают цены в диапазоне от 85 до 130 тыс. руб. за кв. м, это 48,2% от объема квартир, выставленных в марте на продажу. Диапазон стоимости квадратного метра от 130 до 160 тыс. руб. - 9,7%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 160 тыс. руб. за кв. м, в марте 2017 года составляет 6,4% от всего предложения.

В среднем по рынку строящегося жилья за прошедший месяц процент изменения цены предложения на студии и однокомнатные квартиры составил 1,2%, на двухкомнатные - 0,3%. Трехкомнатные подорожали на 0,2%. Средние цены в марте 2017 года для однокомнатных квартир - 4,0 млн руб., двухкомнатных - 6,6 млн руб., трехкомнатных - 10,0 млн руб.



Таблица 8 - Цены по типу квартиры

	Цена	Февраль 2017	Март 2017	Изменение за месяц
Студии и 1 к.кв	Тыс.руб.	3855	3965
	Руб./кв.м	98461	99620	1,18%
2 к.кв.	Тыс.руб.	6541	6564
	Руб./кв.м	99722	100049	0,33%
3 к.кв.	Тыс.руб.	10000	10043
	Руб./кв.м	105939	106142	0,19%

Средняя цена предложения с разделением по классу жилья на конец месяца составляет: эконом - 78,8 тыс. руб. за кв. м, комфорт - 105,0 тыс. руб. за кв. м, бизнес - 165,5 тыс. руб. за кв. м, элит-класс - 281,0 тыс. руб. за кв. м жилья на рынке квартир в строящихся домах. Наибольший процент изменения цены предложения за месяц продемонстрировали квартиры в строящихся домах элит-класса Общие тенденции на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга за март 2017 года. [Электрон. ресурс]. Режим доступа: World Wide Web. URL: http://www.bn.ru/uploads/2017_04..

Самое дорогое строящееся жилье предлагается в центральных районах города - Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Московском. Средняя цена «квадрата» жилья в них - от 104,2 до 218,8 тыс. руб. Самые дешевые квартиры - в Невском и Выборгском районах, квадратный метр жилья в них стоит в среднем от 76,1 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа домаОбщие тенденции на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга за март 2017 года. [Электрон. ресурс]. Режим доступа: World Wide Web. URL: http://www.bn.ru/uploads/2017_04..



Таблица 9 - Средние цены на 1-2 комнатные квартиры в новостройках в районах Санкт-Петербурга

Таблица 10 - Средние цены на 3-комнатные квартиры в новостройках в районах Санкт-Петербурга

Поскольку рассматриваемый объект располагается в Петродворцовом районе, то рассмотрим более подробно диапазон цен на квартиры именно в этом районе. Средняя цена продажи квартиры в Стрельне составляет 79040 руб/ м2. Данная цена предлагается за застройщиками на старте продаж в похожих жилых комплексах. Рассчитаем предполагаемые поступления от продаж квартир в исследуемом объекте.

463000 м2 * 79040 руб/ м2 = 365955,2 тыс. руб.

540*8500000 = 4590 тыс. руб. (от продажи паргинга).

Итого примерная стоимость от проданных квартир и паркинга составит:

365955,52+4590 = 370545,52 тыс. руб.

Схема финансирования проекта представлена в приложении 1.

Далее необходимо определить денежный поток изучаемого инвестиционного проекта.

Старт продаж квартир и паркинга назначен на 2015 год. При этом, установлено, что в 2015 будет продано примерно 40% квартир и 20% паркинга, в 2016 году еще 30% квартир и 30% паркинга, в 2017 году 15% квартир и 30% паркинга, в 2018 году 15% квартир и 20% паркинга.

Таким образом, поступления составят:

2015 год: (365955,2* 40%)+ (4590*20%)= 147300 тыс.руб.

2016 год: (365955,2* 30%)+ (4590*30%)= 111164 тыс.руб.

2017 год: (365955,2* 15%)+ (4590*30%)= 56270 тыс.руб.

2018 год: (365955,2* 15%)+ (4590*20%)= 55811 тыс.руб.

Таблица 11- Расчет денежного потока от реализации проекта по строительству жилого микрорайона в Стрельне

Показатели	Годы
	2014 г. 4 кв.	2015	2016	2017	2018
Поступление средств, тыс. руб.	-	147300	111164	56270	55811
Выбытие средств, тыс.руб.	97100	64170	68961	61307	4902
Сальдо денежного потока, тыс. руб.	-97100	83130	42203	- 5037	50909
Сальдо денежного потока нарастающим итогом, тыс. руб.	-97100	-13970	28233	23196	74105



Рисунок 10 - Модель денежного потока нарастающим итогом.

Как видно ни рис.10 и из расчетов денежного потока приведенных в таблице 11 рассматриваемый инвестиционный проект без учета затрат на его финансирование является коммерчески привлекательным и может быть реализован. Следующим шагом в разработке инвестиционного проекта является определение его эффективности с учетом затрат на финансирование.

Оценка эффективности использования источников финансирования инвестиционной деятельности, на современном этапе, проводится двумя способами. Первый способ не учитывает ценности денежных ресурсов во времени, а второй базируется на дисконтированных оценках денежного потока.

Поскольку рассматриваемый инвестиционный проект требует значительных первоначальных затрат финансировать его только за счет заемного капитала не представляется возможным, поскольку велики риски не возврата полученных ресурсов. Поэтому для того, чтобы кредитор принял положительное решение об участие в проекте, собственникам необходимо самим вложить средства в размере от 10 до 30% от величины первоначальных инвестиций. В рассматриваемом примере владельцам ООО «КВС» рекомендуется профинансировать 25% или (296191*0,25= 74048) 74048 тыс.руб. первоначальных инвестиций. Остальная сумма будет получена в виде банковского кредита в размере 222143 тыс.руб., сроком на 3 года.