Размещено на http://www.allbest.ru/

Термины и определения

Оценочная деятельность: профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценка: Мнение о ценности, уровне или значении объекта.

Оценка стоимости (оценка*): Итог непосредственного взаимодействия исполнителя услуги по оценке стоимости и заказчика оценки (11) и внутренней деятельности исполнителя услуги по удовлетворению потребностей заказчика в установлении стоимости (7).

Объект оценки: Объект гражданских прав, свободно отчуждаемый или переходящий от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или законодательно защищенный от причинения морального вреда (физических или нравственных страданий).

Цель оценки: Определение стоимости (7) объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. ФСО № 2

Назначение оценки: Проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок (купля-продажа, кредитование, налогообложение, страхование, приватизация, наследование, аренда и т.д.), а также учет имущественных ценностей.

Стоимость объекта оценки: Расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. ФСО № 1

Вид стоимости: Конкретный вид стоимости, который определятся предполагаемым использованием результата оценки. ФСО № 2

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости): Дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Процедура оценки: Последовательность действий, которые включают в себя:

- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке.

Заказчик оценки (заказчик*): Физическое или юридическое лицо, а также правомочный орган исполнительной власти, выступающий в качестве инициатора и потребителя услуги по оценке стоимости.

Оценщик: Физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ".

Организация по оценке стоимости (оценочная организация*): Юридическое лицо, имеющее в своем штате не менее двух оценщиков, соответствующих требованиям части второй статьи 24 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ.

Отчет об оценке: Документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Собственность: 1 Значение как юридическое право: принадлежность материальных и духовных ценностей, определенным лицам - субъектам права собственности (17), право на такую принадлежность и общественные отношения, связанные с этим правом (далее в тексте - собственность, юр.); 2 Значение как совокупное понятие: объекты гражданских прав, материальные и нематериальные, в совокупности с правом владения ими (далее в тексте - собственность).

Субъект права собственности (собственник*): Возможный или действительный участник правоотношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом.

Вещи: Предметы материального мира, находящиеся в естественном состоянии в природе или созданные трудом человека, являющиеся основным объектом в имущественном правоотношении.

Вещи недвижимые: Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (ст. 130 ГК, извл.).

Неиспользуемый участок: Часть земной поверхности, имеющая уникальные, присущие только ей местоположение и характеристики, без осуществленных на ней улучшений.

Улучшения: Выполненная человеком на земельном участке обработка почвенного слоя и (или) построенные здания и сооружения различного назначения.

Вещи движимые: Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги.

Имущество: Вещи и материальные ценности, находящиеся во владении юридических и физических лиц, в совокупности с имущественными правами и обязанностями.

Имущественный комплекс: Совокупность движимых и недвижимых вещей, тесно связанных и взаимодействующих между собой, образующих единую целостность.

Термины, связанные с экономическими аспектами оценочной деятельности

Рынок: Всякий институт или механизм, который сводит вместе покупателей и продавцов конкретного товара или услуг.

Цена объекта оценки: Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Спрос: Общественная потребность в товаре, аналогичном объекту оценки, обеспеченная платежными средствами.

Предложение: Количество товара, аналогичного объекту оценки, которое продается на определенных условиях в текущий период времени.

Конъюнктура: Экономическая ситуация, складывающаяся на конкретном рынке (секторе рынка), характеризуемая соотношением спроса и предложения на товары, аналогичные объекту оценки, рыночной активностью, уровнем текущих цен, объемами продаж и товарными запасами.

Термины, относящиеся к видам оценочной стоимости

Рыночная стоимость: наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме. ФСО № 2

Ликвидационная стоимость: Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость: Рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Термины, относящиеся к процессу оценки

Принципы оценки: Сложившиеся правила, нормы и закономерность поведения людей при проведении операций и сделок на свободном рынке.

Подход к оценке: Совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Подход затратный: Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство объекта оценки: Затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки: Затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Подход сравнительный: Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объект-аналог объекта для целей оценки: Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Подход доходный: Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки: Последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Срок экспозиции объекта оценки: Срок, рассчитанный с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Период прогнозирования: Период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов.

Верификация: Сверка по представленным документам юридических прав собственника на объект оценки и установление действующих обременений, которые могут повлиять на результаты оценки стоимости.

Обременения: Наличие установленных законом условий, стесняющих правообладателя при осуществлении прав собственности, юр. или иных вещных прав на объект оценки.

Идентификация: Процедура, посредством которой устанавливается соответствие: цели оценки ее назначению;

- объекта оценки представленной проектной документации;

- объектов-аналогов (или их элементов) объекту оценки (или его элементов);

- методологии оценки стоимости определяемому виду оценочной стоимости.

Ограничивающие условия (ограничения*): Состав законодательно установленных условий, запрещений и правил, а также иных особых обстоятельств, повлиявших на результаты оценки стоимости.

Согласование результатов: Установление итоговой величины стоимости объекта оценки путем анализа результатов расчетов, выполненных с помощью методов различных подходов оценки.

Термины и определения, относящиеся к земельным участкам

Земля: Ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, предпринимательская деятельность).

Земли поселений: Земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, которые подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сельские и городские населенные пункты.

Сервитут: Право собственника, владельца, пользователя земельного участка на ограниченное пользование земельным участком, находящимся в собственности (владении, пользовании) другого лица, устанавливаемое на основании оформленного соглашения между сторонами или решения суда.

Классификация земель

Оценка стоимости проводится по всем землям административно-территориального образования, которые подразделяются по целевому назначению и хозяйственному использованию на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения: В состав земель с/х назначения выделяются с/х угодья; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции.

Земли поселений: В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

- жилым;

- общественно-деловым;

- производственным;

- инженерных и транспортных инфраструктур;

- рекреационным;

- сельскохозяйственного использования;

- специального назначения;

- военных объектов;

- иным территориальным зонам.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на:

- земли промышленности;

- земли энергетики;

- земли транспорта;

- земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; - земли обороны и безопасности;

- земли иного специального назначения.

Земли особо охраняемых территорий. К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

- особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

- природоохранного назначения;

- рекреационного назначения;

- историко-культурного назначения;

- иные особо ценные земли в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

Земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Земли водного фонда. К землям водного фонда относятся: - земли, занятые водными объектами;

- земли водоохранных зон водных объектов;

- земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов;

- гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

Земли запаса. К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 "Земельного кодекса РФ".

Особенности земли

При оценке стоимости земельных ресурсов следует учитывать следующие особенности земли:

- особенность функционирования земли - территориальная закрепленность на ней зданий, сооружений и др. материальных форм (факт прикрепленности к земле созданных человеком общественных средств труда);

- особенность, связанная с пространственными свойствами земли - систематическое изменение средств труда (реконструкция существующих и строительство новых зданий, прокладывание инженерных сетей и т.п.), оказывающее непосредственное влияние на землю (снимание плодородного слоя, рытье котлованов и траншей, перемещение земельных массивов);

- многофункциональность в использовании каждого конкретного участка (территориальная база, средства труда и т.д.);

- земля-объект, не имеющий износа. Земная поверхность остается неизменной на протяжении жизни нескольких поколений, за редким исключением - истощимые земли.

- особенность земли как товара-сделки с землей правомерны в той мере, в которой их оборот допускается федеральным и местным законодательством (гражданское, земельное право, природоохранное, местное, водное законодательство, градостроительные нормы, планы перспективного развития территорий). Поэтому оценивать стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере его товарного обращения, т.к. права владения, пользования и распоряжения земельным участком полностью или частично могут быть свободно переданы другому лицу.

Термины и определения, относящиеся к зданиям и сооружениям

Здания и сооружения: Вся недвижимость, кроме природных объектов (земель и природных ресурсов). Включает здания, их внутреннее инженерное оборудование, ограждения и т.д.

Нежилые здания: Здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Жилые здания: Здания, предназначенные для постоянного или временного проживания, а также приспособленные для этих целей.

Аренда: Соглашение, по которому собственник передает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты ренты.

Арендная плата: Денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договором об аренде. Величина арендной платы за землю и государственное имущество может определяться законодательными актами государства.

Общая физическая жизнь: Определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Эффективный возраст: Возраст, показываемый физическим состоянием и полезностью объекта, определяется как разность между действительным возрастом и оставшейся экономической жизнью объекта.

Действительный возраст: Период времени со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Оставшаяся экономическая жизнь: Период времени, в течение которого объект может продолжать функционировать или приносить доход.

Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. У собственников появилась возможность по своему усмотрению распорядиться своим имуществом, подыскать себе новый дом или помещение под офис, вложить свои средства в бизнес. Те, кто решился реализовать свои права собственника, сталкивались с необходимостью оценки своей собственности.

В представленной дипломной работе производится оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, в качестве которого выступает:

Недвижимость занимает особое место среди элементов рыночной экономики, она выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики страны.

На сегодняшний день, в условиях рыночной экономики, цены на недвижимость формируются исходя из факторов спроса и предложения, что зачастую приводит к формированию различного рода спекулятивных процессов. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.

Оценка недвижимости подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. На практике получили применение три основных подхода - затратный, доходный и сравнительный. К тому же, необходимо отметить, что недвижимое имущество может быть оценено, как вместе с земельным участок, на котором расположен объект, так и отдельно от него.

Объектом исследования представленной дипломной работы является стоимость объекта недвижимости в виде жилого дома.

Предметом исследования работы - оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели: исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости недвижимого имущества. В соответствии с определенной целью в представленной дипломной работе были поставлены и решены следующие задачи:

рассмотреть теоретические и методические основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества;

- произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома, расположенного по адресу: г.Самара, с.Дубовый Умет, ул. Советская, д.2.;

- обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

Поставленные цели и определенные задачи обусловили структуру представленной работы. Дипломная работа состоит из введения, основной части, состоящей из трех глав, и заключения, включает в себя библиографический список и приложения. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей - проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.

1. Основные теоретические аспекты оценки рыночной стоимости недвижимого имущества

1.1 Понятие и правовое обеспечение оценочной деятельности

Успешная реализация экономических реформ в Российской Федерации предполагает активное участие профессионально подготовленных, грамотных и эрудированных специалистов, обладающих глубокими знаниями в различных областях науки и практики. В производственно - экономической практике экономических субъектов в частности появляется множество случаев, когда возникает необходимость в такой области профессиональных услуг, как определение рыночного или иного вида стоимости имущества. Без оценки собственности уже не обходится ни одна операция по купле - продаже предприятий, кредитовании под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Справедливо и грамотно установленный вид стоимости особенно необходим в активных видах оценки, на основе результатов которых выносятся определенные решения.

Отсюда возникает потребность в специалистах, которые могут решать данную задачу квалифицированно и беспристрастно - экспертах-оценщиках.

За рубежом деятельность оценщиков как дисциплина и отдельное направление в бизнесе сформировалась в начале прошлого века. В России оценочная деятельность ведется с 1996 года. Закон об оценочной деятельности в РФ действует с января 1999 года.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Результатом деятельности оценщика является отчет об оценке. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

- оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

Права и обязанности оценщика

Оценщик имеет право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

- отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

- требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

(абзац введен Федеральным законом от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

Оценщик обязан:

- быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

- соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

- сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

- представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

- представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15.1 Федерального закона об оценочной деятельности, а также сведения о любых изменениях этой информации;

- представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

- по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор:

-Юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязано:

- иметь в штате не менее двух лиц, соответствующих требованиям части второй статьи 24 Федерального закона об оценочной деятельности;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

- предоставлять по требованию заказчика договор обязательного страхования ответственности оценщика, заключенный в соответствии со статьей 24.7 Федерального закона об оценочной деятельности;

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- предоставлять саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, для проведения контроля за осуществлением им оценочной деятельности доступ к документам и материалам, на основании которых проводилась оценка, за исключением информации, составляющей коммерческую тайну юридического лица или заказчика, либо иной конфиденциальной информации;

- в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию.

1.2 Основные подходы к оценке рыночной стоимости недвижимого имущества

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значени стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико_экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности генерировать доход. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль и пр. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого объекта. Используя данный подход, оценщики определяют текущую стоимость будущих выгод от владения имуществом. Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Данный подход к оценке недвижимости базируется на двух основных методах:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Понятие ставки (коэффициент) капитализации, используемое применительно к недвижимости, должно включать доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал -- это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Он называется возмещением капитала. Ставка капитализации, должна обеспечивать инвестору не только достаточный уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств. То есть инвестор рассчитывает каждый год получать от вложенных инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих средств.

Дисконтирование денежных потоков - это метод, используемый для объекта оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения.

Метод дисконтирования включает следующие этапы:

· определение периода владения оцениваемым имуществом;

· расчет первоначальных единовременных затрат на перепланировку, реконструкцию и внутреннее обустройство здания;

· определение годовой арендной платы;

· прогноз поступления денежных средств за каждый год;

· определение стоимости реверсии;

· расчет ставки дисконтирования для дохода и перепродажи;

· преобразование каждого из доходов в текущую стоимость, что и составит стоимость объекта оценки.

Сравнительный подход

Сравнительный подход предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. Данный подход при определении рыночной стоимости является наиболее приемлемым и достоверным. При согласовании результатов данному подходу, как правило, оценщики присваивают наибольший удельный вес. Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж базируется на принципе "спроса и предложения", в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов недвижимости аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6-месяцев. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, аналогов по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов-аналогов к оцениваемому объекту.

Метод сравнения продаж к оценке недвижимости, базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Основным принципом метода сравнения продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный покупатель не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Используя право оценщика, закрепленное в статье 14 Закона 220-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции от 24.07.2007г. а именно запрашивать в устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки. Оценочные организации, как правило, пользуются ценами предложений, публикуемыми в открытой печати, а также на сайтах риэлтерских компаний.

2. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

2.1 Описание объекта оценки

В настоящей дипломной работе проведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения (литер АА1) общей площадью 6 511,5 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 6 442 кв.м. по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский округ, ул. Анапское шоссе д.15. Количественные и качественные характеристики объекта оценки представлены в таблицах 1 - 3

Таблица 1 Описание объекта оценки

Показатель	Описание показателя
Наименование объекта оценки	Нежилое помещение (литер АА1) общей площадью 6 511,5 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 6 442 кв.м.
Адрес местонахождения объекта оценки	Россия, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский округ, ул. Анапское шоссе, д.15
Имущественные права: - на земельный участок: - на помещения:	Право собственности Право собственности
Документы, предоставленные для проведения оценки - на земельный участок - помещения	- Свидетельство о государственной регистрации права серия 23 - АЕ №414949 от 26.12.2008г., выданного на основании решения Арбитражного суда №А-32-11192/2006-55/152 от 15.11.2006г.; договор от 14.04.2003г.; акт приема - передачи от 14.04.2003г. - Свидетельство о государственной регистрации права серия 23 - АЕ №414950 от 26.12.2008г., выданного на основании решения Арбитражного суда №А-32-11192/2006-55/152 от 15.11.2006г.; договор от 14.04.2003г.; акт приема - передачи от 14.04.2003г. - Технический паспорт нежилого здания, выполненный Филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация" по г. Новороссийску по состоянию на 05.02.208г.
Качественные характеристики, влияющие на результат оценки объекта оценки
Область, административный район	Краснодарский край
Название населённого пункта	г. Новороссийск
Расстояние от трассы, км	Около 50м
Расстояние от объекта до остановки общественного транспорта	Около 50м
Качество дороги от шоссе до объекта оценки	Хорошее
Особые природные объекты, расположенные в непосредственной близости от объекта (озеро, водохранилище, лес, река):	Отсутствуют
Инфраструктура и развлекательные объекты (магазины, спорткомплекс, поликлиника, рестораны, кафе, теннисный корт и т.д.):	Инфраструктура развита: в непосредственной близости находятся объекты торгового, социально-культурного назначения, медицинские, образовательные учреждения, и т.п.
Иные объекты	Многоэтажные жилые дома, объекты инфраструктуры
Освещенность территории населенного пункта ночное время	Имеется
Инженерное обеспечение	Центральные сети: электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопление, газ.
Данные о перепланировке	Не производилась. Планировка соответствует поэтажному плану БТИ.

Рис.1. Местоположение объекта оценки на карте г. Новороссийска

Таблица 2 Количественные характеристики объекта оценки

Показатель	Наличие и описание показателя
Земельный участок
Площадь участка (согласно договора аренды)	6 442 кв.м.
Адрес	Россия, Краснодарский край, г.Новороссийск, Приморский округ, ул. Анапское шоссе, д.15
Рельеф	ровный
Форма	многоугольник
Вид права	Аренда
Категория земель	Земли поселений
Целевое использование (назначение)	Для эксплуатации и обслуживания нежилых зданий (лаборатории и производственные мастерские)
Текущее использование	Эксплуатация и обслуживания нежилых зданий (лаборатории и производственные мастерские)
Кадастровый номер	23:47:0111005:0044
Ограничения (обременения) права	Не установлены
Улучшения земельного участка	В данном случае, улучшением на земельном участке является нежилое здание общей площадью 6 515,5 кв.м.
Описание территории участка (наличие деревьев (лесные/декоративные/плодовые), газон, ландшафтный дизайн, освещение)	Участок ровный, многоугольной формы, имеется освещение в ночное время
Категория объекта	Анализ объекта оценки позволяет отнести его в целом к категории земель поселений, целевым использованием которых, является эксплуатация жилых и нежилых строений, и на которые существует всеобщий спрос, и которые обычно покупается, продается на свободном конкурентном рынке.

Улучшением на земельном участке, в данном случае, является нежилое помещение (литер АА1) общей площадью 6 511,5 кв. Технические характеристики представлены в нижеследующей таблице.

Таблица 3 Строительная характеристика объекта оценки

№	Параметры	Нежилое здание (литер АА1) общей площадью 6 511,5 кв.м.
1.	Ведущие объемно-планировочные параметры
1.1.	Этажность	4
1.2.	Общая площадь (кв.м.), всего	6 511,5
1.3.	Строительный объем (куб.м.), всего здания	34 650
1.4.	Год постройки	1965,1982,1991
2.	Преобладающий материал
2.1.	Стены	Каменные, кирпичные, блоки бетонные
2.2.	Фундамент	Каменный ленточный, бетонный ленточный
2.3.	Перегородки	Кирпичные, гипсолитовые, деревянные
2.4.	Перекрытия	Ж/бетонные
2.5.	Кровля	Рулонная
2.6.	Полы	Бетонные, линолеум, плитка
2.7.	Проемы: - оконные - дверные	Одинарные сворные, металлопластиковые Деревянные филенчатые; металлопластиковые; металлические
2.8.	Отделка внутренняя	Штукатурка, окраска, обшивка гипсокартонном, облицовка плиткой, оклейка обоями
2.9.	Отделка наружная	Облицовка кирпичом
3.	Инженерное оборудование
3.1.	Водоснабжение	Имеется
3.2.	Канализация	Имеется
3.3.	Отопление	Имеется
3.4.	Электроснабжение	Имеется
3.5.	Телефонизация	Имеется
3.6.	Радио	Имеется
3.7.	Вентиляция	Имеется
3.8.	Газоснабжение	Имеется
3.9.	Лифты (грузовые)	Не имеются
4	Дополнительное инженерное оборудование
		Не имеется
5	Дополнительное обустройство
		Крыльца
	Текущее использование	Эксплуатация административно - офисных помещений
	Класс конструктивных систем	КС-1

2.2 Анализ рынка недвижимости г. Новороссийска

Новороссимйск -- город краевого подчинения в Краснодарском крае России. Расположен на юго-западе края, на побережье Новороссийской (Цемесской) бухты Чёрного моря.

Площадь территории города составляет 835 квадратных километров, в том числе в пределах городской застройки - 66,0 кв. км. Город разделен на 5 районов: (Центральный, Южный, Восточный, Приморский, Новороссийский). В административную черту города входят 3 поселка городского типа: Абрау-Дюрсо, Верхнебаканский, Гайдук, 2 станицы: Раевская, Натухаевская, 12 сел: Борисовка, Васильевка, Владимировка, Глебовское, Кирилловка, Южная Озереевка, Северная Озереевка, Большие Хутора, Мысхако, Федотовка, Широкая Балка, Цемдолина. 7 хуторов: Убых, Дюрсо, Камчатка, Горный, Ленинский Путь, Семигорский, Победа, Поселок Лесничество Абрау-Дюрсо.

В Новороссийске проживает около 281 тыс. человек, в т.ч. в городе: - 222,6 тыс.чел., сельской местности - 58,4 тыс.чел. Трудоспособное - 149,5 тыс.чел., пенсионеры - 52,0 тыс.чел., дети - 68,6 тыс.чел. Средняя плотность населения - 300 чел./кв.м. (по городу 3134 чел./кв.м). На территории муниципального образования проживают представители 108 национальностей, в том числе: русские, украинцы, армяне, белорусы, греки и другие национальности.

Из занятых в экономике граждан около 15% работают в промышленной отрасли, 22% -в транспортной, 26% - в торговле, 44% - в прочих отраслях материального и нематериального производства. В сфере малого бизнеса работает около 32% занятых в экономике граждан.

Новороссийск является крупнейшим коммерческим портом на юге России. Он был основан в 1838 году. Город расположен вдоль побережья Цемесской бухты, одной из самых удобных и естественных бухт на побережье Черного моря и свободной ото льда в зимнее время года. Длина бухты около 15 км., ширина 2-9 км; бухта глубоководная, что позволяет заходить в порт океанским судам. Со стороны Северо-востока и Юго-запада город окружен горами. Бухта разделяет город на две части, восточную и западную. Восточная часть города является индустриальной частью. В городе более 37 промышленных предприятий. Наиболее крупными из них являются предприятия цементной промышленности, морской торговый порт, ОАО "Новошип", ЗАО "Новороссийский завод Красный Двигатель", ОАО "Новороссийский судоремонтный завод", ГУП "Новороссийский вагоноремонтный завод".

Новороссийск характеризуется довольно напряженной экологической обстановкой. Город подковообразно примыкает к Цемесской бухте и делится на восточную - промышленную часть, где сконцентрированы почти все основные промышленные предприятия и западную - в основном селитебную часть города. Если для восточной части города характерна промышленная запыленность (цементные заводы, завод "Красный двигатель", "Молот" и др.), загрязнение нефтепродуктами и строительным мусором, то для западной и центральной части города основным "бичом" является высокая загазованность воздуха (превышение ПДК по азотистым соединениям, бензапирену, саже и т.д. в 3-10 раз) за счет автомобильных выхлопов. Спасением являются почти постоянно дующие ветры либо с моря на сушу, либо наоборот.