Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

Земельный рынок является одним из важнейших сегментом любого рынка недвижимости, поскольку земельные участки являются базовым элементом производственной подсистемы рынка, то есть строительства новых объектов недвижимости.

Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Новороссийска. Рынок купли-продажи объектов недвижимости в г.Новороссийске в основном развит по объектам жилой недвижимости. Имеется достаточно предложений по продаже земельных участков. Объекты коммерческого назначения носят ограниченный характер и рынок находится в стадии формирования.

Оценка стоимости земельного участка.

В состав объекта оценки входит земельный участок площадью 6442 кв.м.

В данном случае для оценки настоящего земельного участка выбран сравнительный подход, метод сравнения продаж, который базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами Основным принципом метода сравнения продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный покупатель не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го аналога может быть представлена следующим образом (см. рис. 2)

экономический рынок недвижимость стоимость

(3)

Где:

Ц_i - цена i-го аналога, n - количество ценообразующих факторов, Dц_ij - значение корректировки цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору (местоположение,целевое назначение, транспортная доступность и т.д.)

Рис. 2

( 4)

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад - это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства.

Из формулы (3) следует, что при оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Используя право оценщика, закрепленное в статье 14 Закона 220-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции от 24.07.2007г. запрашивать в устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, проведен опрос риэлтерских фирм и агентств недвижимости.

При реализации данного подхода, информация о ценах сделок с аналогичными объектами была получена из надежных источников - от специалистов-риэлтеров в агентствах недвижимости.

Объекты сравнения имеют различные рыночные характеристики (элементы сравнения). В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

права на объект недвижимость;

условия финансирования сделки;

условия сделки купли-продажи;

время совершения сделки купли-продажи;

местоположение объекта недвижимости;

физические характеристики объекта недвижимости;

экономические характеристики объекта недвижимости;

характер использования объекта недвижимости;

составляющие цены продажи, не связанные с объектом продажи (например, оборудование, расположенное на объекте недвижимости).

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базовой величиной для остальных корректировок.

В результате проведенных расчетов определяется цена продажи каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. При корректировке цен продажи объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

При подборе аналогов использовались данные ресурсов Интернет, газеты "С легкой руки".

Было отобрано три объекта, имеющие технические и качественные характеристики, близкие к характеристикам объекта оценки. В качестве аналогов выбраны земельные участки, максимально приближенные к объекту оценки. В связи с отсутствием информации о ценах реальных сделок в качестве аналогов были использованы объекты, выставленные на продажу.

Вносимые поправки в стоимость объектов-аналогов делятся на последовательные и непоследовательные (кумулятивные, накопительные). При последовательных поправках каждый раз корректируется откорректированная цена. При непоследовательных (кумулятивных) корректировках учитывается их суммарное влияние на стоимость, откорректированную последовательными поправками.

Корректировка цены по последовательным элементам сравнения:

Права на недвижимость. В случае со всеми сопоставимыми объектами под продажей подразумевается передача прав собственности на земельный участок. В настоящем отчете производится оценка права частной собственности на земельный участок. При подборе аналогов, для расчетов принимались лишь только те аналоги, право собственности на которые, закреплено. В связи с этим корректировка на набор прав сопоставимых объектов не проводилась.

Условия финансирования. Все объекты-аналоги продаются на обычных условиях финансирования сделки, в связи с чем данная корректировка не применялась.

Дата предложения/совершения сделки. Данная поправка определялась на основании исследования А.А. Марчука, Е.А. Бутовой "Скидки на торг: реалии кризиса"

Таблица 8 Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Корректировка на цену предложения. Корректировка не требуется.

Корректировка на размер/масштаб. На основании рыночной зависимости стоимости земельного участка от его площади, выявлена закономерность: чем больше площадь земельного участка, тем меньше стоимость 1 кв.м., и наоборот, чем меньше площадь земельного участка, тем выше его стоимость. Данная закономерность представлена в виде коэффициента, определенного по методике, опубликованной в журнале "Имущественные отношения в РФ" №1 (40) 2005г., статья "Проблемы кадастровой оценки земельных участков…", А.Д. Власов. Величина корректировки определяется по формуле:

Кп = Ln(Sан)/Ln(Sо), (5)

Sан - площадь аналога,

Sо.о. - площадь объекта оценки,

Ln - функция натурального логарифма.

Корректировкой цены по последовательным элементам сравнения определяется откорректированная цена объектов - аналогов по первой группе поправок.

Корректировка цены объектов-аналогов по кумулятивным элементам сравнения

Исходя из описания аналогов, количества элементов сравнения и невозможности нахождения всех необходимых данных для проведения корректировок на основе парных продаж и других методов сравнительного анализа, было принято решение о применении метода качественного анализа. Данный метод применяется для сравнения объектов-аналогов с оцениваемым объектом только по кумулятивным элементам сравнения. Метод позволяет ранжировать всю выборку объектов-аналогов и оцениваемый объект по основным ценообразующим характеристикам, к которым в данном случае относятся категория земель, разрешенное использование земельного участка, наличие инфраструктуры, наличие инженерного обеспечения, рельеф, площадь. Сравнение качества объекта представляет собой процесс измерения (приписывание чисел объектам в соответствии с определенными правилами), который можно определить как процедуру сравнения характеристик по выбранным показателям (признакам). В это определение включены три понятия - характеристика, показатель и процедура сравнения:

Таблица 9

Факторы условно можно разделить на дискретные и непрерывные. Под дискретными понимаются факторы с определенным (чаще всего небольшим) числом уровней. Факторы, уровни которых образуют непрерывное множество, называются непрерывными. Все это приводит к необходимости выделения неких общих принципов, универсальных шкал, по которым можно классифицировать уровни факторов. Наиболее употребительные в практике измерений следующие виды шкал:

· номинальные шкалы (шкалы наименования или классификации);

· порядковые шкалы;

· интервальные шкалы;

· шкалы отношений.

В данном случае применялась шкала интервалов. Интервальные шкалы позволяют отражать величину различия между свойствами объекта. Основным свойством такой шкалы является равенство интервалов. Интервальная шкала может иметь произвольные точки отсчета и масштаб. Основное достоинство шкалы состоит в том, что она позволяет зафиксировать отношения "на сколько лучше" и "на сколько хуже". Для этого качественные характеристики кодируются по принципу "чем лучше характеристика, тем выше код".

Для того чтобы охарактеризовать аналоги, нами были отобраны следующие характеристики как наиболее значимые при установлении цен на здания торгового назначения, к которым применялись следующие кодировки:

Таблица 10

Объяснение кодировок

Местоположение является важнейшим фактором для объектов недвижимости. Чем лучше местоположение, тем выше должна быть цена объекта и, соответственно, больше должен быть код.

Категория земель. Анализ рынка свидетельствует, что в зависимости от того к какой категории земель принадлежит земельный участок, колеблется и его цена. Наиболее дорогими являются земельные участки, относящиеся к землям поселений, которым присваивается наибольший код. Далее в зависимости от градации.

Целевое использование. Анализ рынка свидетельствует, что земли, предназначенные для коммерческого использования значительно дороже земель, предназначенных для ИЖС/ЛПХ и т.п., соответственно и код присваивается максимальный.

Рельеф является одним из важных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков. Ровные земельные участки правильной формы стоят гораздо дороже, чем неправильной формы и с уклоном.

Наличие коммуникаций у объекта также определяет цену единичной расценки на рынке. Как правило, наличие полного объема коммуникаций увеличивает стоимость объекта, соответственно и код присевается максимальный.

Парковка является важным фактором ценообразования для объектов торговой недвижимости. Наличие собственной парковки существенно увеличивает стоимость недвижимости, соответственно и код присевается максимальный.

Наличие инфраструктуры положительно влияет на стоимость. Чем лучше развита инфраструктура, тем выше стоимость объекта оценки, соответственно и выше код.

Приведенным факторам для расчетов кумулятивным построением присваивается код в зависимости от его значимости, в соответствии с приведенной выше таблицей.

После кодирования производится приведение кодов к относительным величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из факторов на стоимость (используемый метод предполагает в качестве первого приближения одинаковое влияние факторов на стоимость). Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение. После этого максимальное значение кода для любого фактора равно единице. Далее проводится нормирование с учетом весов влияния различных факторов сравнения на стоимость объекта. Значения весовых коэффициентов для каждого фактора были получены в результате изучения оценщиками рынка земельных участков г. Новороссийска и близ лежащих районов, включая консультации с агентами недвижимости "Риэлт-Групп" (Краснодарский край, г.Новороссийск, ул.Исаева д.13, тел./факс 8-8617-631544), "Новация" (Краснодарский край, г.Новороссийск, ул. Л.Шмидта д.8, тел.8-8617-644901), "Континент" (Краснодарский край, г.Новороссийск, ул.Советов д.42 БЦ "Черноморский" оф.3-А,94 тел. 67-60-33)).

По результатам кодирования и нормирования, с учетом весов влияния различных факторов, рассчитывается суммарный коэффициент как сумма кодов для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество аналогов относительно объекта оценки. Правомочность такого предположения объясняется, прежде всего, тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене. То есть, чем выше суммарный коэффициент, тем больше стоимость объекта-аналога.

Исходя из этого предположения, определяется приведенная стоимость каждого из сопоставимых объектов, если бы он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Величина приведенной стоимости для объекта сравнения определяется по формуле:

; (6)

где:

С_пр - приведенная стоимость;

К_оо - суммарный коэффициент объекта оценки;

К_ос - суммарный коэффициент объекта сравнения;

С_ос - скорректированная стоимость по объекту сравнения;

Определение рыночной стоимости для объекта оценки

Стоимость единицы сравнения оцениваемого объекта (в данном случае 1 кв.м общей площади объекта) рассчитывается как средневзвешенное значение приведенных стоимостей объектов-аналогов по следующей формуле:

(7)

где:

С_оо - рыночная стоимость для объекта оценки;

С_{пр i} - приведенная стоимость по объекту сравнения;

N_i - весовой коэффициент объекта сравнения (определяется на основе суммарного коэффициента состояния объекта сравнения и степени близости объекта сравнения к объекту оценки).

Для определения рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж были отобраны следующие аналоги, технические характеристики которых сведены в таблице №15. Определение стоимости объекта сравнительным подходом, методом кумулятивного построения, приведено в таблице 16.

Таблица 11

Таблица 12

Вывод: рыночная стоимость права собственности земельного участка площадью 6 442 кв.м. расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Анапское шоссе, д.15, составляет:

62 139 532 (Шестьдесят два миллиона сто тридцать девять тысяч пятьсот тридцать два) рубля

Расчет полной стоимости замещения

Для расчета используется следующая формула, основанная на методе сравнительной единицы:

Сн = Се.с. * So * К1 * К2 * К3 * К4 * К5(11)

Сн - стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. - стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;

Sо - количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)

К1 - коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К2 - коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К3 - коэффициент изменения стоимости строительно_монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К4 - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К5 - коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО_ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве" (межрегиональный информационно_аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно_монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

При расчете объекта оценки использовался справочник "Ко - Инвест" "Общественные здания", 2005г. выпуска; и индексный метод с использованием ежеквартального бюллетеня "Индексы цен в строительстве" №54,62,70, 72 (издательство "Ко-Инвест". 2006,2008, 2010г.). Все количественные и качественные параметры для оценки были взяты из технического паспорта БТИ, а также с учетом сведений, полученных от собственника.

Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2006 г. Пересчет в текущие цены на октябрь 2010г. производился с применением индексов КО-ИНВЕСТ.

В справочных показателях стоимости учтен следующий круг затрат:

а) прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

б) накладные расходы (по нормативам Госстроя России - в процентах от фонда оплаты труда рабочих - строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

в) прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

г) средняя величина затрат. отражаемых в главах 1, 3-7 для условий точечной застройки объектов;

д) усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости, в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

Расчет и внесение поправок

В первую группу поправок входят поправки, выраженные в рублях на 1 куб.м. здания

Указанный тип поправок предусмотрен в р.5.2 Стоимостные коэффициенты сборника "КО-Инвест" "Общественные здания". Расчет поправок приведен в расчетной таблице.

Во вторую группу поправок входят поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания

- Поправка на разницу в объеме (V, м3) между оцениваемым зданием (Vо соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр) определяется с помощью коэффициентов таблицы р.2.7 т.2.4 справочника "Промышленные здания"

Таблица поправок на разницу в объеме (V, м3) или площади (S, м2) между оцениваемым зданием (Vо, So соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Scпр)

Таблица 13

Для литер А данная корректировка составит: 28258/10000=2,8, что соответствует понижающему коэффициенту "0,86".

- Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (Ксейсм) вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике: р.2.7 т.2.5 справочника "Общественные здания"

Ксейсм = aj + aC , где (14)

aC, аj - коэффициенты уровня стоимости здания соответственно при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов), и при сейсмичности в j-ом районе расположения оцениваемого объекта.

Таблица коэффициентов, при разной сейсмичности

Таблица 14

Объект оценки расположен в г. Новороссийске, для которого в соответствии с сейсмическим микрорайонированием для территорий городов и районов, а также на основании ТСН 2232-2000(дата введении 2000-04-15) по Краснодарскому краю, приложение 5 определена расчетная сейсмичность 8 баллов. http://www.greb.ru/

Согласно приведенной выше методике расчета поправки, в данном расчете для объекта оценки настоящая поправка составляет "1,05".

Интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент (Ктерр+эк) к стоимости строительства рекомендуется рассчитывать по формуле:

Ктерр+эк= Крег+эк х Кзон+эк, (16)

Где:

Крег+эк - регионально-экономический коэффициент к справочной стоимости строительства в Московской области, приведенный в разделе 5.1 справочника "Регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем зданий";

Кзон+эк - зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, рассчитываемый оценщиком самостоятельно.

Для объекта оценки, расположенного в Краснодарском крае указанный коэффициент равен 0,944

- Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после 1 января 2005г. или после выхода используемого сборника (Кинфл) рассчитывается по формуле

Кинфл = Ио/И01.2006 , (17)

Где:

Ио и И01.2006 - индексы цен соответственно для j-ого периода последней публикации индексов повышения цен для выпускаемых сборников в соответствии с классом конструктивных систем и для 1 января 2006г. (ежеквартальный информационно аналитический бюллетень КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве" №54, 2006г., №62 январь 2008г., №70 январь 2010г., №71 апрель 2010г. раздел 2 "Строительно-монтажные работы").

Кинф = 1,191 (КС-1)

Кинфл.1=И01.09/И01.06

Кинфл.1=5,160/3,107= 1,661;

Кинфл.2=И03.10/И01.09

Кинфл.2=5,158/5,160=1;

Кинфл.3=И07.10/04.10

Кинфл.3=5,546/5,070=1,094

Кинф.общий=1,191*1,66*1*1,094=2,164

Обоснование предпринимательской прибыли (прибыли застройщика)

Полученная величина стоимости замещения должна быть увеличена на сумму предпринимательского дохода.

Прибыль застройщика - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

· Экономические и политические факторы;

· Социальные и региональные факторы;

· Предпринимательский фактор;

· Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя(застройщика) так же зависит и от направления развития инвестиционного проекта.

Прибыль предпринимателя определена по методике, предложенной доцентом Д.Д. Кузнецовым и д.т.н., профессором, заведующим кафедрой "Экономика и менеджмент недвижимости" Е.С. Озеровым (Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. С-Пб, 2004г. с.337-339).

Согласно этой методике, расчет прибыли предпринимателя основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Расчет прибыли предпринимателя производится по формуле:

(17)

где: - прибыль предпринимателя-застройщика как доля от полной стоимости замещения объекта оценки;

- число лет (период) строительства - принимаем 21 месяц для здания аналогичного оцениваемому, по СНиП 1.04.03-85* "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений" для примерно идентичного объекта;

- годовая норма отдачи на вложенный капитал (учитывая, что объект оценки имеет в целом небольшой срок строительства, норма отдачи принимается неизменной) - принимаем на уровне средневзвешенных процентных ставок по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям, в руб. - 11,7% ("Бюллетень банковской статистики" №8 (207) стр.120).

- доля авансового платежа в общей сумме платежей - принимаем равным 0,3, т.к. предполагаем, что инвестор первоначально авансирует в строительство 50% от общей стоимости работ.

Таким образом, прибыль предпринимателя составит:

= (2*0,117/2)*(1+(2*0,117/3)+0,5*((1+(2*2*0,117/3)+(2*2*0,117*0,117/3))))) =20%.

Анализ износа

Следующей процедурой затратного подхода является определение износа.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

При личном визуальном осмотре объекта, оценщиком сделан вывод, что объект оценки имеет только физический износ.

Функциональный и внешний износ отсутствуют.

Для определения физического износа применяем экспертный метод расчета физического износа.

Экспертный метод расчета физического износа.

Оценка совокупного физического износа объекта недвижимости может проводиться экспертным методом на основании специально разработанных методик. В качестве таковой рекомендуется применять "Правила оценки физического износа жилых зданий", ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя при Госстрое СССР (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР, Москва 1990г..

Указанные правила предназначены для оценки физического износа зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта здания, независимо от его ведомственной принадлежности.

Правила не распространяются на оценку физического износа зданий, пострадавших в результате стихийных бедствий.

Таблица 15 Определение физического износа зданий и сооружений экспертным путем

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных конструктивных элементов с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для объекта в целом.

Расчетные таблицы выполнены на основании рекомендуемой формы корректировок справочных показателей при определении полной восстановительной стоимости (или стоимости замещения) жилого здания справочника "Ко-Инвест", "Общественные здания" разд.2

Таблица 16 Сопоставление и корректировка объекта оценки и объекта аналога

Таблица 17

Таблица 18

Таблица 19

Таблица 20 Заключение по затратному подходу

Проведя анализ количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта, а, также выполнив необходимые расчеты, можно прийти к следующему выводу:

Стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода методом сравнительной единицы, в ценах на дату оценки составила: 275 548 474 (Двести семьдесят пять миллионов пятьсот сорок восемь тысяч четыреста семьдесят четыре) рубля

Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

При реализации доходного подхода для оцениваемого объекта в соответствии со стандартами оценки был использован метод прямой капитализации, как частный случай метода дисконтирования денежных потоков (ДДП).

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации производится по формуле:

Сд. = ЧОД / КК, где: (18)

ЧОД - чистый операционный доход в году, следующим за датой оценки;

КК - коэффициент капитализации.

Сдача объекта в аренду может быть связана с единовременными затратами. Во-первых, наиболее эффективное доходное использование зданий может быть достигнуто перепланировкой, реконструкцией и внутренним обустройством в соответствии с потребностями рынка аренды, а также устранением внешнего износа. Во-вторых, рынок недвижимости находится в неустойчивом состоянии. Для повышения достоверности расчетов необходимо учитывать изменение цен в соответствии с наиболее вероятным сценарием развития экономики, а значит и рынка недвижимости. В связи с тем, что на дату оценки экономика во всем мире, в том числе и в России, переживает период потрясений (падение котировок акций, цен на нефть и другие углеводороды, а также банковский финансовый кризис, рост инфляции и т.п.), прогнозировать развитие сценариев на долгосрочную перспективу не представляется возможным. Эти причины обуславливают применение метода прямой капитализации, который по своей сути является частным случаем метода ДДП, но с периодом прогнозирования, равным 1 году.

Поскольку объект оценки не требует реконструкции и перепланировки, следовательно, первоначальные инвестиции не требуются и объект готов к эксплуатации, допустимо вместо метода ДДП использовать метод прямой капитализации, как частный случай ДДП, при котором прогнозный срок составляет 1 год.

В связи с тем, что оцениваемый объект может приносить владельцу стабильный доход в виде арендной платы, при реализации доходного подхода целесообразно использовать метод прямой капитализации. Прямая капитализация дохода - это метод, позволяющий потоки денежных средств за первый период владения (первый год после даты оценки) конвертировать в текущую стоимость объекта.

При реализации доходного подхода в данном случае был использован метод прямой капитализации чистого операционного дохода.

Алгоритм расчета стоимости недвижимости методом прямой капитализации

· определение потенциального валового дохода от сдачи объекта оценки в аренду;

· определение действительного валового дохода с учетом возможной недозагруженности объекта и недосбора платежей;

· анализ расходов по объекту оценки;

· определение чистого операционного дохода от объекта оценки;

· определение ставки капитализации для объекта оценки;

· определение текущей стоимости объекта на дату оценки.

Определение годового рентного дохода (арендной платы) за пользование объектом оценки.

Данные о стоимости арендной платы за аналогичные коммерческие объекты торгового назначения определены на основании рыночных данных для объектов аналогичного характера, информацию о которых удалось найти из всех возможных доступных источников. При этом для расчетов ставки аренды не включают коммунальные платежи, которые арендатор уплачивает, как правило, самостоятельно. Расчет ставки аренды представлен в таблицах

Таблица 21

Объяснение корректировок

Расчет корректировки на площадь.

Данная поправка была рассчитана по методике ФБК и отражает зависимость стоимости 1 кв.м. объекта от общей площади объекта. Расчет поправки на масштаб выполнялся по следующей формуле (5).

Корректировка на состояние.

Принята на основании информационно - аналитического издания "Маклер" октябрь 2010 г., которая для всех аналогов составляет - 4% (0,96), т.к. объектам аналогам не требуется ремонт, в отличие от объекта оценки, которому необходим ремонт. Величина корректировки принята как среднее значение коэффициента для данного вида сравнения.

Потенциальный валовой доход - это доход, приносимый недвижимостью при 100% загрузке арендопригодных площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.

Действительный валовой доход (ДВД)

На основании анализа рыночных данных оценщик счел целесообразным учесть риск недополучения арендной платы в связи с состоянием рынка (возможной сменой арендаторов, неуплатой или задержкой арендных платежей, расторжением или окончанием действующего договора аренды и необходимостью поиска нового арендатора, банкротство арендатора и т.д.). Анализ арендной истории объекта оценки, а также объектов-аналогов данного сектора недвижимости позволяет сделать вывод о том, что риск недополучения доходов от неполной загрузки составляет не более 5%, от недосбора платежей - не более 1%. На основании полученных данных произведен расчет ПВД и ДВД, ЧОД для первого прогнозного года после даты оценки.

Таблица 22 Расчет потенциального валового дохода, генерируемого объекта оценки в 1-й прогнозный период

При определении величины чистого операционного дохода из действительного валового дохода, приносимого недвижимостью вычитаются все расходы, связанные как с самим фактом наличия доходов и правами на имущество, так и непосредственно с эксплуатацией данного имущества. При этом мы исходили из того, что ставки арендной платы не включают в себя коммунальные платежи, которые арендатор уплачивает либо самостоятельно, либо - по отдельному договору с владельцем оцениваемой недвижимости сверх установленных по договору аренды платежей. Таким образом, для получения ЧОД необходимо вычесть операционные расходы и обязательные платежи, связанные с оцениваемой недвижимостью, которые несет собственник недвижимости.

Из действительного валового дохода (ДВД) следует вычесть все предпринимательские расходы (Р) собственника, связанные с оцениваемым объектом. Эти расходы включают: