Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

§ налоги;

§ коммунальные платежи;

§ отчисления на оплату труда;

§ охрана и рекламные услуги;

§ резервный фонд на восстановление недвижимости (резерв на замещение);

§ расходы на управление недвижимостью;

§ прочие расходы.

Все расходы делятся на постоянные и переменные. Структура расходов приведена ниже.

Постоянные расходы

Налоги.

Согласно нормам главы 30 Налогового кодекса РФ максимальный налог на недвижимое имущество составляет 2,2% в год от балансовой стоимости объекта оценки.

Арендные платежи.

Равны 0, поскольку участок, на котором расположен объект оценки находится в собственности.

Переменные расходы

Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы и коммунальные платежи в данном случае не учитываются, т.к. предполагается, что ставка аренды их не включает, т.к. договор аренды заключен на условиях т.н. "чистой" аренды, при которой эта статья расходов владельца недвижимости будет компенсироваться за счет дополнительных платежей арендатора сверх установленной договором арендной ставки.

Предполагаемые расходы на управление недвижимостью

Расходы по управлению недвижимости учитываются вне зависимости от того, кто ею управляет: сам собственник или наемный менеджер. Обычно эти расходы составляют от 1 до 3% от ДВД. В данном случае для объекта оценки расходы по управлению принимаются в размере - 2% от ежегодного ДВД, т.к. управление объектом потребует дополнительных расходов на менеджмент, рекламу, поиск арендаторов, ведение бухгалтерии и т.п.

Расходы на замещение

Кроме перечисленных расходов, необходимо также учесть резерв на замещение. Резервный фонд предоставляет возможность аккумулировать денежные средства на текущий и капитальный ремонт, замену оборудования и быстроизнашиваемых элементов здания. Отчисления на капитальный ремонт (расходы на замещение) объекта: владелец, как правило, резервирует указанные отчисления, которые возможно рассчитать, как ежегодные отчисления в фонд замещения. Капитальный ремонт здания производится, согласно ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", через 25 лет. За этот период предприятие должно накопить сумму, равную 50% стоимости здания.

Ежегодный платеж рассчитан с помощью финансовой функции ПЛТ (аннуитетные равновеликие платежи). Накопления предусмотрены при годовой ставке 11,7% (Принята на уровне средневзвешенных процентных ставок по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям, в руб. - 11,7% ("Бюллетень банковской статистики" №8(207) стр.120).

Непредвиденные расходы

Учитывая необходимость расходов на противопожарные, санитарные и другие подобные мероприятия, прочие непредвиденные расходы, связанные с объектом оценки принимаются в размере 1% от ДВД.

Все расходы собственника, связанные с содержанием и эксплуатацией оцениваемой недвижимости в 1-й прогнозный после даты оценки год, приводятся в таблице 23.

Таблица 23 Расчет операционных расходов

Чистый операционный доход (ЧОД) Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой действительный валовой доход (ДВД) за первый после даты оценки год за минусом всех расходов (Р), связанных с объектом оценки, но до уплаты налогов, и рассчитывается по формуле:

ЧОД = ДВД - Р (24)

Построение ставки капитализации

В случаях, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации.

Данный метод предусматривает капитализацию доходов в стоимость при помощи ставки капитализации.

Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только достаточный уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств. То есть инвестор рассчитывает каждый год получать от вложенных инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих средств.

Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Понятие ставки (коэффициент) капитализации, используемое применительно к недвижимости, должно включать доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал -- это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Он называется возмещением капитала.

Отдача -- это процентное отношение, показывающее доход на инвестиции. Необходимо различать два основных вида отдачи:

1) текущая отдача;

2) конечная отдача.

Текущая отдача показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат. Данный показатель может быть рассчитан как отношение ежегодного дохода к стоимости инвестиций. Более чувствительным показателем является конечная отдача. Это процентное отношение эффективного годового чистого дохода к цене инвестиций, с настоящего момента до продажи или возврата актива. Она учитывает суммы и время получения прогнозируемых доходов. Расчет конечной отдачи предполагает корректировку текущей отдачи с учетом ожидаемого прироста или потери капитала в течение периода владения инвестиционным активом. Конечная отдача является эффективной ставкой дохода на инвестиции, которая принимает во внимание, как текущий доход, так и ожидаемый доход (убыток) от прироста (снижения) капитала, распределенный по годам с учетом времени его получения. Сама по себе данная ставка предполагает, но не включает возврат капитала. Поскольку конечная отдача принимает во внимание ожидаемый прирост или снижение стоимости капитала, этот показатель имеет гораздо больший смысл, чем текущая отдача. Существует несколько общих правил для установления того, превышает ли конечная отдача текущую отдачу. В соответствии с ними конечная отдача будет:

- больше текущей отдачи, если ожидается прирост стоимости капитала;

- меньше текущей отдачи, если ожидается снижение стоимости капитала;

- равна текущей отдаче, если не ожидается прироста или снижения стоимости капитала;

- отрицательной, если сумма всех текущих доходов и цены перепродажи окажется меньше выкупной цены.

Существенным в определении ставки капитализации является риск.

Под риском понимают степень оправданности ожидания получения будущих доходов. Для прогнозирования потоков денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозируемых оценок.

В настоящей работе, оцениваемый объект имеют срок жизни - 150 лет. http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/69.ru.txt

В качестве безрисковой ставки принимают доходность по рублевым долгосрочным государственным облигациям со сроком погашения более 15 лет (ОФЗ 46018). Доходность к погашению на дату оценки составляет 6,43% (журнал "Эксперт" № 28(713) от 19.07.2010г. сайт www.expert.ru).

Расчет рисков инвестирования капитала применительно к объекту оценки производился экспертным методом с использованием шкалы экспертных оценок (по 10-бальной системе). Факторы риска приняты на основании изучения экономических и других условий рынка недвижимости Краснодарского края за последние 1,5 года. Расчет рисков представлен в табл. 24.

Таблица 24

Расчет нормы возврата производится методом Ринга.

В этом методе возврат капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций. Размер ежегодного взноса для возврата капитала, изымаемого из общего дохода, который генерирует актив, равен следующему произведению:

Аккумулирование взносов по "нулевой" (бесконечно малой) ставке процента равносильно возврату капитала ежегодно равными долями, каждая из которых равна сумме капитала, деленной на количество периодов:

( 25)

Где п- количество оставшихся лет службы здания,

Соответственно: ставка возврата по методу Ринга для объекта оценки равна:

1/(150) = 0,0082 = 0,82%

Таблица 25 Расчет СК для объекта оценки методом кумулятивного построения

Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода.

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации производится по формуле:

С_д. = ЧОД / КК, где: (26)

ЧОД - чистый операционный доход в году, следующим за датой оценки; КК - коэффициент капитализации.

Данная формула позволяет перевести чистый годовой доход, который может получить собственник от использования оцениваемого объекта недвижимости, в текущую стоимость данного объекта. Таким образом, подставив соответствующие данные в формулу (26), получим стоимость объекта оценки, определенную на основании предполагаемых будущих доходов от его использования:

Таблица 26 Расчет стоимости нежилого здания доходным подходом

На основании приведенных расчетов можно сделать вывод, что наиболее вероятная стоимость оцениваемого объекта, определенная доходным подходом, равна: 164 551 613

(Сто шестьдесят четыре миллиона пятьсот пятьдесят одна тысяча шестьсот тринадцать) рублей

Размещено на Allbest.ru